Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ветер" и общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2016 по делу N А47-568/2016 (судья Миллер И.Э.).
Общество с ограниченной ответственностью "Ветер" (далее - общество "Ветер", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" (далее - общество "Оренбургская управляющая компания", ответчик) о взыскании убытков в размере 153 751 руб.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Микрофинансовая организация "Джет Мани Микрофинанс" (далее - общество МКО "Джет Мани Микрофинанс"), индивидуальный предприниматель Кадысева Татьяна Викторовна (далее - предприниматель Кадысева Т.В.).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2016 (резолютивная часть от 17.06.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы убытки в размере 97 501 руб., а также судебные расходы по государственной пошлине в размере 3 559 руб. 48 коп. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.
С указанным решением суда не согласились истец и ответчик.
Общество "Ветер" не согласно с решением суда первой инстанции в части отказанных в удовлетворении исковых требований, просит решение суда изменить и довзыскать убытки в размере 56 250 руб. и соответствующую сумму государственной пошлины по иску.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истец не согласен с выводом суда о снижении суммы заявленной упущенной выгоды. Полагает, что судом не учтено, что договором аренды, оформленном с предпринимателем Кадысевой Т.В., предусмотрена безусловная обязанность возмещения арендодателем арендатору убытков, причиненных неисполнением договора аренды, и правом снижения упущенной выгоды стороны договора не обладают. Таким образом, добровольно возмещая предпринимателю Кадысевой Т.В. сумму убытков, общество "Ветер" предотвратило еще большие убытки в виде судебных издержек, связанных с возможной защитой предпринимателем Кадысевой Т.В. своих прав на взыскание упущенной выгоды в суде, в силу чего понесенные расходы являются для истца реальным ущербом. Определение судом разумного размера субарендной платы в размере 6 000 рублей, по мнению апеллянта, не соответствует условиям договора субаренды, которым предусмотрена оплата субарендной платы в сумме 13 500 рублей.
Общество "Оренбургская управляющая компания" не согласно с решением суда в части удовлетворенных исковых требований.
Ответчик полагает, что истцом не доказан размер убытков в виде упущенной выгоды в силу отсутствия в материалах дела доказательств фактической оплаты по договору аренды и договору субаренды. Сам по себе факт заключения договоров аренды или субаренды не может свидетельствовать о безусловном получении дохода от использования имущества. Предмет договоров аренды и субаренды не представляется возможным идентифицировать и соотнести друг с другом, что не позволяет утверждать о передаче в аренду и субаренду тождественных помещений.
Ответчик считает, что в сумму упущенной выгоды не могут быть включены затраты, понесенные истцом в качестве возмещения Кадысевой Т.В. недополученной суммы субарендной платы.
Ссылается на тождественность вида деятельности истца и арендатора павильона - предпринимателя Кадысевой Т.В.
К дате судебного заседания от общества "Ветер" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу общества "Оренбургская управляющая компания", в котором истец просит апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
С учетом требований сторон, изложенных в апелляционных жалобах, доводов апеллянтов и на основании ч.ч. 1, 5 ст. 268 АПК РФ решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2016 по делу N А47-568/2016 пересматривается апелляционным судом в полном объеме.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу "Ветер" принадлежит торгово-остановочный комплекс, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого, четная сторона (разрешение Администрации города Оренбурга от 28.08.2003 N Г-278/03, т. 2 л.д. 45; заключение Архитектурно-строительного надзора Администрации города Оренбурга от 17.12.2003 N 141/03, т. 2 л.д. 46).
Под размещение указанного торгово-остановочного комплекса обществу "Ветер" на праве аренды на срок до 15.02.2015 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 56:44:04:47003:0010 площадью 11 кв. м, что подтверждается договором аренды земельного участка от 14.03.2007 N 7/ц-12юр с дополнительными соглашениями к нему (т. 2 л.д. 18-38).
31.12.2014 между обществом "Ветер" (арендодатель) и предпринимателем Кадысевой Т.В. (арендатор) оформлен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого (четная сторона), торгово-остановочный комплекс "Центральный рынок", общей площадью 8,6 кв. м (т. 1 л.д. 16-19).
Согласно п. 2.1. указанного договора аренды за владение и пользование торгово-остановочным комплексом арендатор обязан выплачивать ежемесячно арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной части арендной платы составляет 6 000 руб. в месяц, без НДС. Размер переменной части состоит из коммунальных платежей, электроэнергии и воды.
В силу п. 8.1. договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 30.11.2015, а в части взаиморасчетов - до их полного завершения.
По акту приема-передачи от 31.12.2014 торгово-остановочный комплекс "Центральный рынок", общей площадью 8,6 кв. м передан в аренду предпринимателю Кадысевой Т.В. (т. 1 л.д. 20).
16.01.2015 между предпринимателем Кадысевой Т.В. и обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс" (субарендатор) оформлен договор субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015, согласно п. 1.1. которого арендатор передает, а субарендатор принимает в аренду павильон общей площадью 8,6 кв. м, в соответствии со схемой расположения (приложение N 1), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:04:47003:0010 площадью 11 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого (т. 1 л.д. 21-25).
В соответствии с п. 2.1. указанного договора субаренды срок аренды исчисляется с момента предъявления субарендатору помещения по акту приема-передачи и составляет 11 месяцев.
В силу п. 5.1. договора субаренды за пользование указанным в п. 1.1. договора помещением субарендатор ежемесячно выплачивает арендатору арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей.
Постоянная часть арендной платы начинает начисляться по истечении 30 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи и составляет 13 500 руб. в месяц, НДС не облагается (п. 5.2. договора субаренды).
По акту приема-передачи помещения N 3 от 16.01.2015 павильон общей площадью 8,6 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:04:47003:0010 площадью 11 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого (четная сторона), передан в субаренду обществу МКО "Джет Мани Микрофинанс" (т. 1 л.д. 31).
Платежным поручением от 03.03.2015 N 72 обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс" произведена оплата арендной платы по договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 за март 2015 г. в сумме 13 500 руб. (т. 3 л.д. 1).
Из преюдициальных обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела N А47-4772/2015, также следует, что между обществом "Ветер" (абонент) и ОАО "ЭнергосбыТ Плюс" (продавец, энергоснабжающая организация) в отношении торгово-остановочного комплекса, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, 2, заключен договор энергоснабжения N 88717 от 07.10.2002 и дополнительное соглашение к нему от 08.04.2004, по условиям которых энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту электрическую энергию, а абонент - оплатить и принять электрическую энергию в объеме, сроки и на условиях, предусмотренных договором.
В соответствии с дополнительным соглашением от 08.04.2004 источником энергоснабжения торгово-остановочного комплекса является - ф. Ц-10, ТП-220.
Согласно акту разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности от 29.10.2003 на балансе поставщика находится линия 0,4 кВ от ТП-220 до ШС жилого дома, ШС жилого дома находится на балансе домоуправления, кабельная линия 0,4 кВ от ШС жилого дома до ШС комплекса и ШС комплекса на балансе абонента; энергопринимающие устройства истца по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, 2 надлежащим образом технологически присоединены к электрическим сетям ответчика в установленном порядке.
03.03.2015 обществом "Оренбургская управляющая компания" прекращена подача электроэнергии путем отключения кабеля, питающего электроэнергией принадлежащий обществу "Ветер" торгово-остановочный комплекс, от ШС, который расположен в подъезде N 2 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, д. 2.
По факту отключения собственником, арендатором и субарендатором торгово-остановочного комплекса составлен акт осмотра места незаконного самовольного отключения от 03.03.2015 (т. 2 л.д. 63-64).
В соответствии с актами проверки измерительного комплекса от 05.03.2015, от 24.04.2015 (т. 2 л.д. 65, 74) электроснабжение торгово-остановочного комплекса по ул. Богдана Хмельницкого, д. 2 не осуществляется, коммутационный аппарат, посредством которого питающим центром по договору энергоснабжения от 07.10.2002 N 88717 является ШС жилого дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, 2, отключен.
Факт отключения от электроснабжения торгово-остановочного комплекса подтвержден также актом от 23.04.2015, составленным в присутствии собственника торгово-остановочного комплекса, арендатора, субарендатора (т. 2 л.д. 72), и актом ОАО "ЭнергосбыТ Плюс" от 24.04.2015.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.08.2015 по делу N А47-4772/2015, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015, исковые требования общества "Ветер" к обществу "Оренбургская управляющая компания" удовлетворены в полном объеме, на ответчика возложена обязанность возобновить подачу электрической энергии в торговый павильон, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, д. 2, обеспечив беспрепятственный переток электроэнергии через ф. Ц-10, ТП-220, а также не чинить препятствий в передаче энергии через ШС, расположенный во втором подъезде дома по ул. Богдана Хмельницкого, д. 2, находящегося в управлении ответчика.
В связи с перебоями в электроснабжении павильона общей площадью 8,6 кв. м между предпринимателем Кадысевой Т.В. и обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс" оформлено дополнительное соглашение N 1 от 23.03.2015 о компенсации арендатором расходов субарендатора по аренде и содержанию помещения за период с 03.03.2015 по 20.03.2015 в сумме 10 501,60 руб. (т. 1 л.д. 34).
Платежным поручением от 08.04.2015 N 558 предприниматель Кадысева Т.В. осуществила возврат обществу МКО "Джет Мани Микрофинанс" произведенных оплаты арендной платы и расходов по содержанию помещения по договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 в размере 10 501 руб. (т. 1 л.д. 35).
На основании письма общества МКО "Джет Мани Микрофинанс" от 24.04.2015 N 5108 (т. 1 л.д. 38), в связи с отказом субарендатора от исполнения договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 по причине отсутствия электроэнергии в арендуемом помещении, 09.05.2015 павильон, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, д. 2, возвращен обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс" из субаренды предпринимателю Кадысевой Т.В. по акту приема-передачи (возврата) помещения (т. 1 л.д. 39).
По тем же причинам (письмо предпринимателя Кадысевой Т.В. от 11.05.2015 исх. N 12, т. 1 л.д. 40-41), в связи с расторжением договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 по инициативе арендатора 25.05.2015 помещение - остановочный комплекс площадью 8,6 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого (четная сторона) возвращен предпринимателем Кадысевой Т.В. истцу по акту приема-передачи помещения (т. 1 л.д. 44).
Между обществом "Ветер" и предпринимателем Кадысевой Т.В. подписано соглашение от 25.05.2015 о добровольном возмещении убытков арендатора по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 42-43).
Названным соглашением стороны признали факт невозможности использования арендатором помещения, предоставленного ему по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2014, заключенного с обществом "Ветер", в связи с отсутствием электроснабжения в помещении по вине общества "Оренбургская управляющая компания" в период с 03.03.2015 по 19.03.2015 включительно и с 24.04.2015 по настоящее время.
Стороны пришли к соглашению о компенсации арендодателем арендатору неполученных доходов (упущенной выгоды) от сдачи арендатором помещения в субаренду за период с 03.03.2015 по 19.03.2015 по договору субаренды от 16.01.2015 N А/56-2/2015, заключенному с субарендатором, в размере 10 501 рубль, а также неполученных доходов (упущенной выгоды) в связи с расторжением субарендатором 09.05.2015 договора субаренды по причине отсутствия в помещении электроэнергии в период с 03.03.2015 по 19.03.2015 и в период с 24.04.2015 по настоящее время по вине общества "Оренбургская управляющая компания" в размере 101 250 рублей, рассчитанной исходя из стоимости ежемесячной арендной платы по договору субаренды и срока, на который заключен договор субаренды, - за период с 01.05.2015 по 16.12.2015.
Платежными поручениями N 14 от 20.01.2016 на сумму 56 751 руб. и N 383 от 03.11.2015 на сумму 55 000 руб. истец произвел оплату понесенных предпринимателем Кадысевой Т.В. убытков в размере 111 751 руб. (т. 1 л.д. 45, 46).
Ссылаясь на указанные убытки арендодателя, понесенные в связи с виновными действиями общества "Оренбургская управляющая компания", а также на упущенную выгоду в результате досрочного прекращения договора аренды нежилого помещения от 31.12.2014 в виде недополученной арендной платы за период с 01.05.2015 по 31.11.2015 в сумме 42 000 руб., общество "Ветер" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая наличие у истца права на взыскание убытков вследствие незаконного отключения ответчиком электроэнергии в павильоне, собственником которого является истец, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что убытки у истца возникли вследствие невозможности дальнейшей эксплуатации торгово-остановочного павильона, повлекшей досрочное расторжение договора аренды и договора субаренды, заключенных с третьими лицами, и в силу этого - недополучение истцом дохода в виде арендной платы, а также наличия реального ущерба в силу добровольного возмещения убытков арендатору павильона (предпринимателю Кадысевой Т.В.). Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции произвел перерасчет заявленных убытков, снизив сумму субарендных платежей, добровольно возмещенных истцом Кадысевой Т.В. в связи с прекращением договора субаренды с обществом МФО "Джет Мани Микрофинанс" до размера среднерыночной арендной платы и исходя из размера арендной платы, установленной в договоре аренды между истцом и арендатором.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб сторон, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе вследствие причинения вреда.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно п. п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
По общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (абз. 2 п. 2 ст. 393 ГК РФ).
По смыслу изложенных правовых норм и разъяснений возмещение убытков является способом защиты, направленным на восстановление имущественных прав лица в силу необходимости возмещения (компенсации) того, что было утрачено или повреждено, либо недополучено в силу нарушения такого права.
Как следует из материалов дела, истец связывает заявленные убытки с прекращением договорных отношений, возникших на основании договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 16-19), подписанного обществом "Ветер" (арендодатель) и предпринимателем Кадысевой Т.В. (арендатор), а также договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 (т. 1 л.д. 21-25), подписанного предпринимателем Кадысевой Т.В. и обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс".
Согласно договору аренды нежилых помещений от 31.12.2014 истец передал арендатору во временное владение и пользование на срок до 30.11.2015 за плату в размере 6 000 руб. (постоянная часть) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого (четная сторона), торгово-остановочный комплекс "Центральный рынок", общей площадью 8,6 кв. м (т. 1 л.д. 16-19).
По договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 арендатор передала обществу МКО "Джет Мани Микрофинанс" в аренду на срок 11 месяцев за плату в размере 13 500 руб. (постоянная часть) павильон общей площадью 8,6 кв. м, в соответствии со схемой расположения (приложение N 1), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:04:47003:0010 площадью 11 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого.
Довод апелляционной жалобы общества "Оренбургская управляющая компания" о том, что предмет договоров аренды и субаренды не представляется возможным идентифицировать, что не позволяет утверждать о передаче в аренду и субаренду тождественных помещений, является необоснованным.
На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании разрешения Администрации города Оренбурга от 28.08.2003 N Г-278/03 (т. 2 л.д. 45), заключения Архитектурно-строительного надзора Администрации города Оренбурга от 17.12.2003 N 141/03 (т. 2 л.д. 46) обществу "Ветер" принадлежит торгово-остановочный комплекс, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого, четная сторона, и именно указанный комплекс поименован в договоре аренды нежилых помещений от 31.12.2014 в качестве объекта аренды.
Согласно кадастровому паспорту от 27.08.2014 N 56/14-383159 (т. 2 л.д. 43) данный торгово-остановочный комплекс, имеющий описание: нежилое здание, этажность: 1, год ввода в эксплуатацию 2003, кадастровый номер 56:44:0447003:309, расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:44:04:47003:10.
Предметом договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 является павильон общей площадью 8,6 кв. м, которая соответствует площади торгово-остановочного комплекса, переданного в аренду предпринимателю Кадысевой Т.В.
Указанный павильон расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:44:04:47003:0010 площадью 11 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого, предоставленном по договору аренды земельного участка от 14.03.2007 N 7/ц-12юр (т. 2 л.д. 18-38) обществу "Ветер" на срок до 15.02.2015 под размещение торгово-остановочного комплекса.
Из пункта 1.2. договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 усматривается, что распоряжение павильоном осуществляется арендатором с письменного согласия арендодателя - общества "Ветер".
Оценив указанные доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая отсутствие доказательств обратного со стороны общества "Оренбургская управляющая компания", а также отсутствие возражений арендодателя, арендатора, субарендатора относительно индивидуализации объекта аренды (субаренды), апелляционный суд приходит к выводу о том, что, несмотря на различное текстуальное изложение в анализируемых договорах характеристик объекта аренды, предметом договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 и договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 является одно и то же имущество - торгово-остановочный комплекс.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В п. 3.1.4. и п. 3.1.6. договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 истец и арендатор установили, что арендодатель обязуется обеспечить арендатора в необходимом количестве электроэнергией, а также доступом сотрудников арендатора к местам общего пользования, и обеспечить передачу электросети в надлежащем техническом состоянии, необходимом для эффективной эксплуатации помещения.
В силу п. 3.2.2., 3.2.3. договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 арендатор обязался обеспечить для субарендатора помещение электроэнергией мощностью не менее 5 кВт, обеспечивать помещение коммунальными услугами, в том числе электроэнергией.
Однако общество "Ветер" как арендодатель и предприниматель Кадысева Т.В. как субарендодатель не обеспечили надлежащее исполнение указанных условий договоров, поскольку в результате действий ответчика - общества "Оренбургская управляющая компания" была прекращена 03.03.2015 и 23.04.2015 подача электроэнергии в торгово-остановочный комплекс путем отключения кабеля, питающего его электроэнергией от ШС, который расположен в подъезде N 2 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, д. 2.
Факт отключения от электроснабжения торгово-остановочного комплекса подтвержден в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальными обстоятельствами, установленными судами при рассмотрении дела N А47-4772/2015.
Приведенные истцом периоды отсутствия электроэнергии в торгово-остановочном комплексе подтверждены актами осмотра собственника, арендатора и субарендатора от 03.03.2015, от 19.03.2015, от 23.04.2015, 29.04.2015 (т. 2 л.д. 63, 67, 72, 75), актами проверки измерительного комплекса от 05.03.2015, от 24.04.2015 (т. 2 л.д. 65, 74) и ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ не опровергнуты.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
На основании письма общества МКО "Джет Мани Микрофинанс" от 24.04.2015 N 5108 (т. 1 л.д. 38), в связи с отказом субарендатора от исполнения договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 по причине отсутствия электроэнергии в арендуемом помещении, 09.05.2015 павильон, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, д. 2, был возвращен обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс" из субаренды предпринимателю Кадысевой Т.В. по акту приема-передачи (возврата) помещения (т. 1 л.д. 39).
По тем же причинам (письмо предпринимателя Кадысевой Т.В. от 11.05.2015 исх. N 12, т. 1 л.д. 40-41), в связи с расторжением договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 по инициативе арендатора 25.05.2015 помещение - остановочный комплекс площадью 8,6 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого (четная сторона) возвращен предпринимателем Кадысевой Т.В. истцу по акту приема-передачи помещения (т. 1 л.д. 44).
На основании п. 4.7. договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014, предусматривающего выплату арендодателем арендатору понесенных им убытков, включая штрафы, пени и упущенную выгоду, и заключенного между обществом "Ветер" и предпринимателем Кадысевой Т.В. соглашения от 25.05.2015 о добровольном возмещении убытков арендатора по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 42-43), истец произвел платежными поручениями N 14 от 20.01.2016 на сумму 56 751 руб. и N 383 от 03.11.2015 на сумму 55 000 руб. оплату понесенных предпринимателем Кадысевой Т.В. убытков в размере 111 751 руб. (т. 1 л.д. 45, 46).
Таким образом, в результате действий ответчика истцу были причинены убытки в виде реального ущерба в размере выплаченного арендатору имущества (Кадысевой Т.В.) ущерба и компенсаций.
На основании изложенного, в силу ст. 393 и ст. 612 ГК РФ истец как потерпевшая от действий ответчика сторона вправе рассчитывать на возмещение причиненных убытков.
Как усматривается из представленного истцом расчета суммы иска, размер убытков истца складывается из возмещенной предпринимателю Кадысевой Т.В. по соглашению от 25.05.2015 упущенной выгоды в виде недополученной субарендной платы и платы за содержание помещения от общества МКО "Джет Мани Микрофинанс" за период с 03.03.2015 по 19.03.2015 в сумме 10 501 руб., недополученной субарендной платы за период с 01.05.2015 по 16.12.2015 в сумме 101 250 руб. по причине досрочного расторжения договора субаренды, а также из упущенной выгоды самого истца в виде недополученной арендной платы за период с 01.05.2015 по 31.11.2015 в сумме 42 000 руб. по причине досрочного расторжения договора аренды с предпринимателем Кадысевой Т.В. (т. 1 л.д. 171).
По смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Согласно п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.
Соответственно, в рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получили бы арендодатель (арендатор) при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало учиненное ответчиком препятствие.
Поскольку источником дохода общества "Ветер" в рамках рассматриваемых правоотношениях являлась сдача торгово-остановочного комплекса в аренду предпринимателю Кадысевой Т.В. по действительному и заключенному договору аренды нежилых помещений от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 16-19), и возможность получения такого дохода была им утрачена по причине досрочного прекращения названного договора и пользования предпринимателем Кадысевой Т.В. торгово-остановочным комплексом по вине общества "Оренбургская управляющая компания", арендодатель вправе взыскать с ответчика в качестве упущенной выгоды арендную плату за период, когда имущество не использовалось, до момента истечения срока действия договора аренды.
Выводы суда первой инстанции в указанной части являются правильными, а удовлетворение судом иска в части взыскания упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы в заявленный истцом период с 01.05.2015 по 31.11.2015 (дата окончания срока действия договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014) в сумме 42 000 руб. соответствует нормам материального права.
Доводы апелляционной жалобы общества "Оренбургская управляющая компания" о недоказанности истцом размера убытков в виде упущенной выгоды в силу отсутствия в материалах дела доказательств фактической оплаты по договору аренды отклоняются как противоречащие п. 2 ст. 15 ГК РФ, по смыслу которой упущенная выгода является вероятностным доходом потерпевшего. В данном случае размер упущенной выгоды рассчитан исходя из согласованной сторонами в договоре аренды нежилых помещений от 31.12.2014 стоимости постоянной части арендной платы, которую бы получил арендодатель при сохранении арендных отношений, что соответствует положениям указанной нормы.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16674/12, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.
Поскольку из материалов дела не усматривается и ответчиком не доказано, что действия общества "Оренбургская управляющая компания" по прекращению подачи электроэнергии в принадлежащий обществу "Ветер" торгово-остановочный комплекс были не единственным препятствием для получения истцом дохода от сдачи имущества в аренду (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735), апелляционный суд находит правильными вышеуказанные расчеты истца.
Исковые требования общества "Ветер" о взыскании с общества "Оренбургская управляющая компания" выплаченных предпринимателю Кадысевой Т.В. по соглашению от 25.05.2015 денежных сумм в размере 10 501 руб. и 101 250 руб. заявлены истцом как реальный ущерб, поскольку в силу ст. 15 ГК РФ представляют собой расходы, которые истец понес для восстановления нарушенного по вине ответчика права.
В то же время, как следует из специфики спорных правоотношений истца, ответчика и третьих лиц, а также из условий соглашения от 25.05.2015 о добровольном возмещении убытков арендатора по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 42-43), указанные суммы представляют собой одновременно и прежде всего компенсированную предпринимателю Кадысевой Т.В. упущенную выгоду в виде недополученной ею субарендной платы и платы за содержание помещения от общества МКО "Джет Мани Микрофинанс" за период с 03.03.2015 по 19.03.2015 в сумме 10 501 руб. и недополученной субарендной платы за период с 01.05.2015 по 16.12.2015 в сумме 101 250 руб. по причине досрочного расторжения договора субаренды.
На основании изложенного при проверке обоснованности заявленных обществом "Ветер" исковых требований в данной части, а также во избежание возложения на причинителя вреда обязанности компенсировать истцу неподтвержденные недополученные доходы третьего лица, арбитражный апелляционный суд полагает необходимым рассматривать взыскиваемые денежные суммы в размере 10 501 руб. и 101 250 руб. с позиции упущенной выгоды третьего лица.
Иная позиция, связанная с квалификацией указанных денежных сумм исключительно как реального ущерба общества "Ветер", понесенного в силу п. 4.7. договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 на основании заключенного между обществом "Ветер" и предпринимателем Кадысевой Т.В. соглашения от 25.05.2015 (т. 1 л.д. 42-43), влечет риск включения в состав реального ущерба истца выплаченных третьему лицу сумм, не относящихся к составу убытков.
Указанное позволяет суду не согласиться с доводами апелляционной жалобы общества "Ветер" о том, что договором аренды, оформленным с предпринимателем Кадысевой Т.В., предусмотрена безусловная обязанность возмещения арендодателем арендатору убытков, причиненных неисполнением договора аренды, и правом снижения упущенной выгоды стороны договора не обладают, поскольку институт убытков призван обеспечить восстановление имущественной сферы потерпевшего и не может быть превращен в инструмент неосновательного обогащения за счет причинителя вреда.
Ссылка истца на то, что, добровольно возмещая предпринимателю Кадысевой Т.В. сумму убытков, общество "Ветер" предотвратило еще большие убытки в виде судебных издержек, связанных с возможной защитой предпринимателем Кадысевой Т.В. своих прав на взыскание упущенной выгоды в суде, в силу чего понесенные расходы являются для истца реальным ущербом, отклоняются с учетом вышеизложенного вывода апелляционного суда относительно квалификации заявленных ко взысканию денежных сумм, а также в силу того, что при заключении соглашения от 25.05.2015 о добровольном возмещении убытков, действуя добросовестно, своей волей и в своем интересе (п. п. 2, 3 ст. 1 ГК РФ), общество "Ветер" не лишено было права заявить предпринимателю Кадысевой Т.В. возражения относительно неподтвержденности суммы упущенного выгоды, и риск незаявления таких возражений не может быть безусловно возложен на причинителя вреда.
Факт возникновения у предпринимателя Кадысевой Т.В. упущенной выгоды в размере 10 501 руб. подтвержден материалами дела, в частности дополнительным соглашением N 1 от 23.03.2015 к договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 о компенсации арендатором расходов субарендатора по аренде и содержанию помещения за период с 03.03.2015 по 20.03.2015 в сумме 10 501,60 руб. в связи с перебоями в электроснабжении по вине ответчика (т. 1 л.д. 34), а также платежным поручением от 08.04.2015 N 558, по которому предприниматель Кадысева Т.В. осуществила возврат обществу МКО "Джет Мани Микрофинанс" произведенных оплаты арендной платы и расходов по содержанию помещения по договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 в размере 10 501 руб. (т. 1 л.д. 35).
Факт возникновения у предпринимателя Кадысевой Т.В. упущенной выгоды в виду недополученной субарендной платы по договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015, начиная с 01.05.2015, в силу досрочного прекращения пользования имуществом субарендатором и выплаты им субарендной платы по вине ответчика также следует из представленных сторонами доказательств.
При этом суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности суммы упущенной выгоды в виде недополученной субарендной платы в заявленном истцом размере.
В силу п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 04.11.1997 N 3924/97 и ранее отраженной в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сумма убытков в виде упущенной выгоды должна определяться исходя из размера дохода, который мог бы получить истец при нормальном производстве и реализации своей продукции за период вынужденного простоя, за вычетом затрат, не понесенных им в результате остановки производства (стоимости неизрасходованного сырья, неоплаченной электроэнергии и т.д.).
С учетом изложенных разъяснений, применительно к рассматриваемым правоотношениям, где предприниматель Кадысева Т.В. являлась одновременно лицом, использующим имущество по договору аренды нежилых помещений от 31.12.2014 за плату в размере 6 000 руб. ежемесячно, и лицом, предоставившим такое имущество по договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 за плату в размере 13 500 руб., а также в отсутствие в деле доказательств несения иных расходов на арендуемое помещение торгово-остановочного комплекса, надлежит сделать вывод, что размер предполагаемой упущенной выгоды предпринимателя Кадысевой Т.В. не может превышать разницы между предполагаемой к получению субарендной платы от общества МКО "Джет Мани Микрофинанс" и планируемых расходов на арендную плату в пользу общества "Ветер".
Доводы апелляционной жалобы общества "Оренбургская управляющая компания" в данной части являются обоснованными и поддерживаются апелляционным судом.
В силу п. 5 ст. 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.
Поскольку из материалов дела, в частности предметов договоров аренды нежилых помещений от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 16-19) и субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 (т. 1 л.д. 21-25), усматривается, что предприниматель Кадысева Т.В. непосредственно не использовала торгово-остановочный комплекс "Центральный рынок" общей площадью 8,6 кв. м, а использовала его, наравне с истцом, как объект аренды для извлечения прибыли, апелляционная коллегия, руководствуясь закрепленным в п. 5 ст. 393 ГК РФ принципом справедливости, соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что размер упущенной выгоды предпринимателя Кадысевой Т.В., а, следовательно, и убытков истца в данной части не мог превышать 45 000 руб. из расчета 6 000 руб. в месяц, соразмерно арендной плате, установленной в договоре аренды между истцом и арендатором.
Доводы апелляционной жалобы общества "Ветер" о том, что размер упущенной выгоды должен быть определен в размере субарендной платы в сумме 13 500 рублей, отклоняются как противоречащие ст. 15 ГК РФ в ее толковании, данном в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.1997 N 3924/97.
Иных возражений и доводов относительно неверного определения истцом суммы взыскиваемых убытков ответчиком в суде апелляционной инстанции заявлено не было.
На основании всего вышеизложенного и в отсутствие доказательств обратного апелляционная коллегия находит обоснованным и правомерным частичное удовлетворение исковых требований общества "Ветер" и взыскание в его пользу с общества "Оренбургская управляющая компания" убытков в размере 97 501 руб.
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб сторон не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционных жалоб сторон без удовлетворения относятся на плательщиков государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2016 по делу N А47-568/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ветер" и общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2016 N 18АП-10895/2016, 18АП-10897/2016 ПО ДЕЛУ N А47-568/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2016 г. N 18АП-10895/2016, 18АП-10897/2016
Дело N А47-568/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ветер" и общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2016 по делу N А47-568/2016 (судья Миллер И.Э.).
Общество с ограниченной ответственностью "Ветер" (далее - общество "Ветер", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" (далее - общество "Оренбургская управляющая компания", ответчик) о взыскании убытков в размере 153 751 руб.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Микрофинансовая организация "Джет Мани Микрофинанс" (далее - общество МКО "Джет Мани Микрофинанс"), индивидуальный предприниматель Кадысева Татьяна Викторовна (далее - предприниматель Кадысева Т.В.).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2016 (резолютивная часть от 17.06.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы убытки в размере 97 501 руб., а также судебные расходы по государственной пошлине в размере 3 559 руб. 48 коп. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.
С указанным решением суда не согласились истец и ответчик.
Общество "Ветер" не согласно с решением суда первой инстанции в части отказанных в удовлетворении исковых требований, просит решение суда изменить и довзыскать убытки в размере 56 250 руб. и соответствующую сумму государственной пошлины по иску.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истец не согласен с выводом суда о снижении суммы заявленной упущенной выгоды. Полагает, что судом не учтено, что договором аренды, оформленном с предпринимателем Кадысевой Т.В., предусмотрена безусловная обязанность возмещения арендодателем арендатору убытков, причиненных неисполнением договора аренды, и правом снижения упущенной выгоды стороны договора не обладают. Таким образом, добровольно возмещая предпринимателю Кадысевой Т.В. сумму убытков, общество "Ветер" предотвратило еще большие убытки в виде судебных издержек, связанных с возможной защитой предпринимателем Кадысевой Т.В. своих прав на взыскание упущенной выгоды в суде, в силу чего понесенные расходы являются для истца реальным ущербом. Определение судом разумного размера субарендной платы в размере 6 000 рублей, по мнению апеллянта, не соответствует условиям договора субаренды, которым предусмотрена оплата субарендной платы в сумме 13 500 рублей.
Общество "Оренбургская управляющая компания" не согласно с решением суда в части удовлетворенных исковых требований.
Ответчик полагает, что истцом не доказан размер убытков в виде упущенной выгоды в силу отсутствия в материалах дела доказательств фактической оплаты по договору аренды и договору субаренды. Сам по себе факт заключения договоров аренды или субаренды не может свидетельствовать о безусловном получении дохода от использования имущества. Предмет договоров аренды и субаренды не представляется возможным идентифицировать и соотнести друг с другом, что не позволяет утверждать о передаче в аренду и субаренду тождественных помещений.
Ответчик считает, что в сумму упущенной выгоды не могут быть включены затраты, понесенные истцом в качестве возмещения Кадысевой Т.В. недополученной суммы субарендной платы.
Ссылается на тождественность вида деятельности истца и арендатора павильона - предпринимателя Кадысевой Т.В.
К дате судебного заседания от общества "Ветер" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу общества "Оренбургская управляющая компания", в котором истец просит апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
С учетом требований сторон, изложенных в апелляционных жалобах, доводов апеллянтов и на основании ч.ч. 1, 5 ст. 268 АПК РФ решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2016 по делу N А47-568/2016 пересматривается апелляционным судом в полном объеме.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу "Ветер" принадлежит торгово-остановочный комплекс, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого, четная сторона (разрешение Администрации города Оренбурга от 28.08.2003 N Г-278/03, т. 2 л.д. 45; заключение Архитектурно-строительного надзора Администрации города Оренбурга от 17.12.2003 N 141/03, т. 2 л.д. 46).
Под размещение указанного торгово-остановочного комплекса обществу "Ветер" на праве аренды на срок до 15.02.2015 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 56:44:04:47003:0010 площадью 11 кв. м, что подтверждается договором аренды земельного участка от 14.03.2007 N 7/ц-12юр с дополнительными соглашениями к нему (т. 2 л.д. 18-38).
31.12.2014 между обществом "Ветер" (арендодатель) и предпринимателем Кадысевой Т.В. (арендатор) оформлен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого (четная сторона), торгово-остановочный комплекс "Центральный рынок", общей площадью 8,6 кв. м (т. 1 л.д. 16-19).
Согласно п. 2.1. указанного договора аренды за владение и пользование торгово-остановочным комплексом арендатор обязан выплачивать ежемесячно арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной части арендной платы составляет 6 000 руб. в месяц, без НДС. Размер переменной части состоит из коммунальных платежей, электроэнергии и воды.
В силу п. 8.1. договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 30.11.2015, а в части взаиморасчетов - до их полного завершения.
По акту приема-передачи от 31.12.2014 торгово-остановочный комплекс "Центральный рынок", общей площадью 8,6 кв. м передан в аренду предпринимателю Кадысевой Т.В. (т. 1 л.д. 20).
16.01.2015 между предпринимателем Кадысевой Т.В. и обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс" (субарендатор) оформлен договор субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015, согласно п. 1.1. которого арендатор передает, а субарендатор принимает в аренду павильон общей площадью 8,6 кв. м, в соответствии со схемой расположения (приложение N 1), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:04:47003:0010 площадью 11 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого (т. 1 л.д. 21-25).
В соответствии с п. 2.1. указанного договора субаренды срок аренды исчисляется с момента предъявления субарендатору помещения по акту приема-передачи и составляет 11 месяцев.
В силу п. 5.1. договора субаренды за пользование указанным в п. 1.1. договора помещением субарендатор ежемесячно выплачивает арендатору арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей.
Постоянная часть арендной платы начинает начисляться по истечении 30 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи и составляет 13 500 руб. в месяц, НДС не облагается (п. 5.2. договора субаренды).
По акту приема-передачи помещения N 3 от 16.01.2015 павильон общей площадью 8,6 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:04:47003:0010 площадью 11 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого (четная сторона), передан в субаренду обществу МКО "Джет Мани Микрофинанс" (т. 1 л.д. 31).
Платежным поручением от 03.03.2015 N 72 обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс" произведена оплата арендной платы по договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 за март 2015 г. в сумме 13 500 руб. (т. 3 л.д. 1).
Из преюдициальных обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела N А47-4772/2015, также следует, что между обществом "Ветер" (абонент) и ОАО "ЭнергосбыТ Плюс" (продавец, энергоснабжающая организация) в отношении торгово-остановочного комплекса, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, 2, заключен договор энергоснабжения N 88717 от 07.10.2002 и дополнительное соглашение к нему от 08.04.2004, по условиям которых энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту электрическую энергию, а абонент - оплатить и принять электрическую энергию в объеме, сроки и на условиях, предусмотренных договором.
В соответствии с дополнительным соглашением от 08.04.2004 источником энергоснабжения торгово-остановочного комплекса является - ф. Ц-10, ТП-220.
Согласно акту разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности от 29.10.2003 на балансе поставщика находится линия 0,4 кВ от ТП-220 до ШС жилого дома, ШС жилого дома находится на балансе домоуправления, кабельная линия 0,4 кВ от ШС жилого дома до ШС комплекса и ШС комплекса на балансе абонента; энергопринимающие устройства истца по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, 2 надлежащим образом технологически присоединены к электрическим сетям ответчика в установленном порядке.
03.03.2015 обществом "Оренбургская управляющая компания" прекращена подача электроэнергии путем отключения кабеля, питающего электроэнергией принадлежащий обществу "Ветер" торгово-остановочный комплекс, от ШС, который расположен в подъезде N 2 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, д. 2.
По факту отключения собственником, арендатором и субарендатором торгово-остановочного комплекса составлен акт осмотра места незаконного самовольного отключения от 03.03.2015 (т. 2 л.д. 63-64).
В соответствии с актами проверки измерительного комплекса от 05.03.2015, от 24.04.2015 (т. 2 л.д. 65, 74) электроснабжение торгово-остановочного комплекса по ул. Богдана Хмельницкого, д. 2 не осуществляется, коммутационный аппарат, посредством которого питающим центром по договору энергоснабжения от 07.10.2002 N 88717 является ШС жилого дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, 2, отключен.
Факт отключения от электроснабжения торгово-остановочного комплекса подтвержден также актом от 23.04.2015, составленным в присутствии собственника торгово-остановочного комплекса, арендатора, субарендатора (т. 2 л.д. 72), и актом ОАО "ЭнергосбыТ Плюс" от 24.04.2015.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.08.2015 по делу N А47-4772/2015, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015, исковые требования общества "Ветер" к обществу "Оренбургская управляющая компания" удовлетворены в полном объеме, на ответчика возложена обязанность возобновить подачу электрической энергии в торговый павильон, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, д. 2, обеспечив беспрепятственный переток электроэнергии через ф. Ц-10, ТП-220, а также не чинить препятствий в передаче энергии через ШС, расположенный во втором подъезде дома по ул. Богдана Хмельницкого, д. 2, находящегося в управлении ответчика.
В связи с перебоями в электроснабжении павильона общей площадью 8,6 кв. м между предпринимателем Кадысевой Т.В. и обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс" оформлено дополнительное соглашение N 1 от 23.03.2015 о компенсации арендатором расходов субарендатора по аренде и содержанию помещения за период с 03.03.2015 по 20.03.2015 в сумме 10 501,60 руб. (т. 1 л.д. 34).
Платежным поручением от 08.04.2015 N 558 предприниматель Кадысева Т.В. осуществила возврат обществу МКО "Джет Мани Микрофинанс" произведенных оплаты арендной платы и расходов по содержанию помещения по договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 в размере 10 501 руб. (т. 1 л.д. 35).
На основании письма общества МКО "Джет Мани Микрофинанс" от 24.04.2015 N 5108 (т. 1 л.д. 38), в связи с отказом субарендатора от исполнения договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 по причине отсутствия электроэнергии в арендуемом помещении, 09.05.2015 павильон, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, д. 2, возвращен обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс" из субаренды предпринимателю Кадысевой Т.В. по акту приема-передачи (возврата) помещения (т. 1 л.д. 39).
По тем же причинам (письмо предпринимателя Кадысевой Т.В. от 11.05.2015 исх. N 12, т. 1 л.д. 40-41), в связи с расторжением договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 по инициативе арендатора 25.05.2015 помещение - остановочный комплекс площадью 8,6 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого (четная сторона) возвращен предпринимателем Кадысевой Т.В. истцу по акту приема-передачи помещения (т. 1 л.д. 44).
Между обществом "Ветер" и предпринимателем Кадысевой Т.В. подписано соглашение от 25.05.2015 о добровольном возмещении убытков арендатора по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 42-43).
Названным соглашением стороны признали факт невозможности использования арендатором помещения, предоставленного ему по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2014, заключенного с обществом "Ветер", в связи с отсутствием электроснабжения в помещении по вине общества "Оренбургская управляющая компания" в период с 03.03.2015 по 19.03.2015 включительно и с 24.04.2015 по настоящее время.
Стороны пришли к соглашению о компенсации арендодателем арендатору неполученных доходов (упущенной выгоды) от сдачи арендатором помещения в субаренду за период с 03.03.2015 по 19.03.2015 по договору субаренды от 16.01.2015 N А/56-2/2015, заключенному с субарендатором, в размере 10 501 рубль, а также неполученных доходов (упущенной выгоды) в связи с расторжением субарендатором 09.05.2015 договора субаренды по причине отсутствия в помещении электроэнергии в период с 03.03.2015 по 19.03.2015 и в период с 24.04.2015 по настоящее время по вине общества "Оренбургская управляющая компания" в размере 101 250 рублей, рассчитанной исходя из стоимости ежемесячной арендной платы по договору субаренды и срока, на который заключен договор субаренды, - за период с 01.05.2015 по 16.12.2015.
Платежными поручениями N 14 от 20.01.2016 на сумму 56 751 руб. и N 383 от 03.11.2015 на сумму 55 000 руб. истец произвел оплату понесенных предпринимателем Кадысевой Т.В. убытков в размере 111 751 руб. (т. 1 л.д. 45, 46).
Ссылаясь на указанные убытки арендодателя, понесенные в связи с виновными действиями общества "Оренбургская управляющая компания", а также на упущенную выгоду в результате досрочного прекращения договора аренды нежилого помещения от 31.12.2014 в виде недополученной арендной платы за период с 01.05.2015 по 31.11.2015 в сумме 42 000 руб., общество "Ветер" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая наличие у истца права на взыскание убытков вследствие незаконного отключения ответчиком электроэнергии в павильоне, собственником которого является истец, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что убытки у истца возникли вследствие невозможности дальнейшей эксплуатации торгово-остановочного павильона, повлекшей досрочное расторжение договора аренды и договора субаренды, заключенных с третьими лицами, и в силу этого - недополучение истцом дохода в виде арендной платы, а также наличия реального ущерба в силу добровольного возмещения убытков арендатору павильона (предпринимателю Кадысевой Т.В.). Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции произвел перерасчет заявленных убытков, снизив сумму субарендных платежей, добровольно возмещенных истцом Кадысевой Т.В. в связи с прекращением договора субаренды с обществом МФО "Джет Мани Микрофинанс" до размера среднерыночной арендной платы и исходя из размера арендной платы, установленной в договоре аренды между истцом и арендатором.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб сторон, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе вследствие причинения вреда.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно п. п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
По общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (абз. 2 п. 2 ст. 393 ГК РФ).
По смыслу изложенных правовых норм и разъяснений возмещение убытков является способом защиты, направленным на восстановление имущественных прав лица в силу необходимости возмещения (компенсации) того, что было утрачено или повреждено, либо недополучено в силу нарушения такого права.
Как следует из материалов дела, истец связывает заявленные убытки с прекращением договорных отношений, возникших на основании договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 16-19), подписанного обществом "Ветер" (арендодатель) и предпринимателем Кадысевой Т.В. (арендатор), а также договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 (т. 1 л.д. 21-25), подписанного предпринимателем Кадысевой Т.В. и обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс".
Согласно договору аренды нежилых помещений от 31.12.2014 истец передал арендатору во временное владение и пользование на срок до 30.11.2015 за плату в размере 6 000 руб. (постоянная часть) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого (четная сторона), торгово-остановочный комплекс "Центральный рынок", общей площадью 8,6 кв. м (т. 1 л.д. 16-19).
По договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 арендатор передала обществу МКО "Джет Мани Микрофинанс" в аренду на срок 11 месяцев за плату в размере 13 500 руб. (постоянная часть) павильон общей площадью 8,6 кв. м, в соответствии со схемой расположения (приложение N 1), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:04:47003:0010 площадью 11 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого.
Довод апелляционной жалобы общества "Оренбургская управляющая компания" о том, что предмет договоров аренды и субаренды не представляется возможным идентифицировать, что не позволяет утверждать о передаче в аренду и субаренду тождественных помещений, является необоснованным.
На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании разрешения Администрации города Оренбурга от 28.08.2003 N Г-278/03 (т. 2 л.д. 45), заключения Архитектурно-строительного надзора Администрации города Оренбурга от 17.12.2003 N 141/03 (т. 2 л.д. 46) обществу "Ветер" принадлежит торгово-остановочный комплекс, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого, четная сторона, и именно указанный комплекс поименован в договоре аренды нежилых помещений от 31.12.2014 в качестве объекта аренды.
Согласно кадастровому паспорту от 27.08.2014 N 56/14-383159 (т. 2 л.д. 43) данный торгово-остановочный комплекс, имеющий описание: нежилое здание, этажность: 1, год ввода в эксплуатацию 2003, кадастровый номер 56:44:0447003:309, расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:44:04:47003:10.
Предметом договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 является павильон общей площадью 8,6 кв. м, которая соответствует площади торгово-остановочного комплекса, переданного в аренду предпринимателю Кадысевой Т.В.
Указанный павильон расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:44:04:47003:0010 площадью 11 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого, предоставленном по договору аренды земельного участка от 14.03.2007 N 7/ц-12юр (т. 2 л.д. 18-38) обществу "Ветер" на срок до 15.02.2015 под размещение торгово-остановочного комплекса.
Из пункта 1.2. договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 усматривается, что распоряжение павильоном осуществляется арендатором с письменного согласия арендодателя - общества "Ветер".
Оценив указанные доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая отсутствие доказательств обратного со стороны общества "Оренбургская управляющая компания", а также отсутствие возражений арендодателя, арендатора, субарендатора относительно индивидуализации объекта аренды (субаренды), апелляционный суд приходит к выводу о том, что, несмотря на различное текстуальное изложение в анализируемых договорах характеристик объекта аренды, предметом договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 и договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 является одно и то же имущество - торгово-остановочный комплекс.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В п. 3.1.4. и п. 3.1.6. договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 истец и арендатор установили, что арендодатель обязуется обеспечить арендатора в необходимом количестве электроэнергией, а также доступом сотрудников арендатора к местам общего пользования, и обеспечить передачу электросети в надлежащем техническом состоянии, необходимом для эффективной эксплуатации помещения.
В силу п. 3.2.2., 3.2.3. договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 арендатор обязался обеспечить для субарендатора помещение электроэнергией мощностью не менее 5 кВт, обеспечивать помещение коммунальными услугами, в том числе электроэнергией.
Однако общество "Ветер" как арендодатель и предприниматель Кадысева Т.В. как субарендодатель не обеспечили надлежащее исполнение указанных условий договоров, поскольку в результате действий ответчика - общества "Оренбургская управляющая компания" была прекращена 03.03.2015 и 23.04.2015 подача электроэнергии в торгово-остановочный комплекс путем отключения кабеля, питающего его электроэнергией от ШС, который расположен в подъезде N 2 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, д. 2.
Факт отключения от электроснабжения торгово-остановочного комплекса подтвержден в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальными обстоятельствами, установленными судами при рассмотрении дела N А47-4772/2015.
Приведенные истцом периоды отсутствия электроэнергии в торгово-остановочном комплексе подтверждены актами осмотра собственника, арендатора и субарендатора от 03.03.2015, от 19.03.2015, от 23.04.2015, 29.04.2015 (т. 2 л.д. 63, 67, 72, 75), актами проверки измерительного комплекса от 05.03.2015, от 24.04.2015 (т. 2 л.д. 65, 74) и ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ не опровергнуты.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
На основании письма общества МКО "Джет Мани Микрофинанс" от 24.04.2015 N 5108 (т. 1 л.д. 38), в связи с отказом субарендатора от исполнения договора субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 по причине отсутствия электроэнергии в арендуемом помещении, 09.05.2015 павильон, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, д. 2, был возвращен обществом МКО "Джет Мани Микрофинанс" из субаренды предпринимателю Кадысевой Т.В. по акту приема-передачи (возврата) помещения (т. 1 л.д. 39).
По тем же причинам (письмо предпринимателя Кадысевой Т.В. от 11.05.2015 исх. N 12, т. 1 л.д. 40-41), в связи с расторжением договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 по инициативе арендатора 25.05.2015 помещение - остановочный комплекс площадью 8,6 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого (четная сторона) возвращен предпринимателем Кадысевой Т.В. истцу по акту приема-передачи помещения (т. 1 л.д. 44).
На основании п. 4.7. договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014, предусматривающего выплату арендодателем арендатору понесенных им убытков, включая штрафы, пени и упущенную выгоду, и заключенного между обществом "Ветер" и предпринимателем Кадысевой Т.В. соглашения от 25.05.2015 о добровольном возмещении убытков арендатора по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 42-43), истец произвел платежными поручениями N 14 от 20.01.2016 на сумму 56 751 руб. и N 383 от 03.11.2015 на сумму 55 000 руб. оплату понесенных предпринимателем Кадысевой Т.В. убытков в размере 111 751 руб. (т. 1 л.д. 45, 46).
Таким образом, в результате действий ответчика истцу были причинены убытки в виде реального ущерба в размере выплаченного арендатору имущества (Кадысевой Т.В.) ущерба и компенсаций.
На основании изложенного, в силу ст. 393 и ст. 612 ГК РФ истец как потерпевшая от действий ответчика сторона вправе рассчитывать на возмещение причиненных убытков.
Как усматривается из представленного истцом расчета суммы иска, размер убытков истца складывается из возмещенной предпринимателю Кадысевой Т.В. по соглашению от 25.05.2015 упущенной выгоды в виде недополученной субарендной платы и платы за содержание помещения от общества МКО "Джет Мани Микрофинанс" за период с 03.03.2015 по 19.03.2015 в сумме 10 501 руб., недополученной субарендной платы за период с 01.05.2015 по 16.12.2015 в сумме 101 250 руб. по причине досрочного расторжения договора субаренды, а также из упущенной выгоды самого истца в виде недополученной арендной платы за период с 01.05.2015 по 31.11.2015 в сумме 42 000 руб. по причине досрочного расторжения договора аренды с предпринимателем Кадысевой Т.В. (т. 1 л.д. 171).
По смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Согласно п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.
Соответственно, в рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получили бы арендодатель (арендатор) при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало учиненное ответчиком препятствие.
Поскольку источником дохода общества "Ветер" в рамках рассматриваемых правоотношениях являлась сдача торгово-остановочного комплекса в аренду предпринимателю Кадысевой Т.В. по действительному и заключенному договору аренды нежилых помещений от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 16-19), и возможность получения такого дохода была им утрачена по причине досрочного прекращения названного договора и пользования предпринимателем Кадысевой Т.В. торгово-остановочным комплексом по вине общества "Оренбургская управляющая компания", арендодатель вправе взыскать с ответчика в качестве упущенной выгоды арендную плату за период, когда имущество не использовалось, до момента истечения срока действия договора аренды.
Выводы суда первой инстанции в указанной части являются правильными, а удовлетворение судом иска в части взыскания упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы в заявленный истцом период с 01.05.2015 по 31.11.2015 (дата окончания срока действия договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014) в сумме 42 000 руб. соответствует нормам материального права.
Доводы апелляционной жалобы общества "Оренбургская управляющая компания" о недоказанности истцом размера убытков в виде упущенной выгоды в силу отсутствия в материалах дела доказательств фактической оплаты по договору аренды отклоняются как противоречащие п. 2 ст. 15 ГК РФ, по смыслу которой упущенная выгода является вероятностным доходом потерпевшего. В данном случае размер упущенной выгоды рассчитан исходя из согласованной сторонами в договоре аренды нежилых помещений от 31.12.2014 стоимости постоянной части арендной платы, которую бы получил арендодатель при сохранении арендных отношений, что соответствует положениям указанной нормы.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16674/12, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.
Поскольку из материалов дела не усматривается и ответчиком не доказано, что действия общества "Оренбургская управляющая компания" по прекращению подачи электроэнергии в принадлежащий обществу "Ветер" торгово-остановочный комплекс были не единственным препятствием для получения истцом дохода от сдачи имущества в аренду (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735), апелляционный суд находит правильными вышеуказанные расчеты истца.
Исковые требования общества "Ветер" о взыскании с общества "Оренбургская управляющая компания" выплаченных предпринимателю Кадысевой Т.В. по соглашению от 25.05.2015 денежных сумм в размере 10 501 руб. и 101 250 руб. заявлены истцом как реальный ущерб, поскольку в силу ст. 15 ГК РФ представляют собой расходы, которые истец понес для восстановления нарушенного по вине ответчика права.
В то же время, как следует из специфики спорных правоотношений истца, ответчика и третьих лиц, а также из условий соглашения от 25.05.2015 о добровольном возмещении убытков арендатора по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 42-43), указанные суммы представляют собой одновременно и прежде всего компенсированную предпринимателю Кадысевой Т.В. упущенную выгоду в виде недополученной ею субарендной платы и платы за содержание помещения от общества МКО "Джет Мани Микрофинанс" за период с 03.03.2015 по 19.03.2015 в сумме 10 501 руб. и недополученной субарендной платы за период с 01.05.2015 по 16.12.2015 в сумме 101 250 руб. по причине досрочного расторжения договора субаренды.
На основании изложенного при проверке обоснованности заявленных обществом "Ветер" исковых требований в данной части, а также во избежание возложения на причинителя вреда обязанности компенсировать истцу неподтвержденные недополученные доходы третьего лица, арбитражный апелляционный суд полагает необходимым рассматривать взыскиваемые денежные суммы в размере 10 501 руб. и 101 250 руб. с позиции упущенной выгоды третьего лица.
Иная позиция, связанная с квалификацией указанных денежных сумм исключительно как реального ущерба общества "Ветер", понесенного в силу п. 4.7. договора аренды нежилых помещений от 31.12.2014 на основании заключенного между обществом "Ветер" и предпринимателем Кадысевой Т.В. соглашения от 25.05.2015 (т. 1 л.д. 42-43), влечет риск включения в состав реального ущерба истца выплаченных третьему лицу сумм, не относящихся к составу убытков.
Указанное позволяет суду не согласиться с доводами апелляционной жалобы общества "Ветер" о том, что договором аренды, оформленным с предпринимателем Кадысевой Т.В., предусмотрена безусловная обязанность возмещения арендодателем арендатору убытков, причиненных неисполнением договора аренды, и правом снижения упущенной выгоды стороны договора не обладают, поскольку институт убытков призван обеспечить восстановление имущественной сферы потерпевшего и не может быть превращен в инструмент неосновательного обогащения за счет причинителя вреда.
Ссылка истца на то, что, добровольно возмещая предпринимателю Кадысевой Т.В. сумму убытков, общество "Ветер" предотвратило еще большие убытки в виде судебных издержек, связанных с возможной защитой предпринимателем Кадысевой Т.В. своих прав на взыскание упущенной выгоды в суде, в силу чего понесенные расходы являются для истца реальным ущербом, отклоняются с учетом вышеизложенного вывода апелляционного суда относительно квалификации заявленных ко взысканию денежных сумм, а также в силу того, что при заключении соглашения от 25.05.2015 о добровольном возмещении убытков, действуя добросовестно, своей волей и в своем интересе (п. п. 2, 3 ст. 1 ГК РФ), общество "Ветер" не лишено было права заявить предпринимателю Кадысевой Т.В. возражения относительно неподтвержденности суммы упущенного выгоды, и риск незаявления таких возражений не может быть безусловно возложен на причинителя вреда.
Факт возникновения у предпринимателя Кадысевой Т.В. упущенной выгоды в размере 10 501 руб. подтвержден материалами дела, в частности дополнительным соглашением N 1 от 23.03.2015 к договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 о компенсации арендатором расходов субарендатора по аренде и содержанию помещения за период с 03.03.2015 по 20.03.2015 в сумме 10 501,60 руб. в связи с перебоями в электроснабжении по вине ответчика (т. 1 л.д. 34), а также платежным поручением от 08.04.2015 N 558, по которому предприниматель Кадысева Т.В. осуществила возврат обществу МКО "Джет Мани Микрофинанс" произведенных оплаты арендной платы и расходов по содержанию помещения по договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 в размере 10 501 руб. (т. 1 л.д. 35).
Факт возникновения у предпринимателя Кадысевой Т.В. упущенной выгоды в виду недополученной субарендной платы по договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015, начиная с 01.05.2015, в силу досрочного прекращения пользования имуществом субарендатором и выплаты им субарендной платы по вине ответчика также следует из представленных сторонами доказательств.
При этом суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности суммы упущенной выгоды в виде недополученной субарендной платы в заявленном истцом размере.
В силу п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 04.11.1997 N 3924/97 и ранее отраженной в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сумма убытков в виде упущенной выгоды должна определяться исходя из размера дохода, который мог бы получить истец при нормальном производстве и реализации своей продукции за период вынужденного простоя, за вычетом затрат, не понесенных им в результате остановки производства (стоимости неизрасходованного сырья, неоплаченной электроэнергии и т.д.).
С учетом изложенных разъяснений, применительно к рассматриваемым правоотношениям, где предприниматель Кадысева Т.В. являлась одновременно лицом, использующим имущество по договору аренды нежилых помещений от 31.12.2014 за плату в размере 6 000 руб. ежемесячно, и лицом, предоставившим такое имущество по договору субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 за плату в размере 13 500 руб., а также в отсутствие в деле доказательств несения иных расходов на арендуемое помещение торгово-остановочного комплекса, надлежит сделать вывод, что размер предполагаемой упущенной выгоды предпринимателя Кадысевой Т.В. не может превышать разницы между предполагаемой к получению субарендной платы от общества МКО "Джет Мани Микрофинанс" и планируемых расходов на арендную плату в пользу общества "Ветер".
Доводы апелляционной жалобы общества "Оренбургская управляющая компания" в данной части являются обоснованными и поддерживаются апелляционным судом.
В силу п. 5 ст. 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.
Поскольку из материалов дела, в частности предметов договоров аренды нежилых помещений от 31.12.2014 (т. 1 л.д. 16-19) и субаренды нежилого помещения N А/56-2/2015 от 16.01.2015 (т. 1 л.д. 21-25), усматривается, что предприниматель Кадысева Т.В. непосредственно не использовала торгово-остановочный комплекс "Центральный рынок" общей площадью 8,6 кв. м, а использовала его, наравне с истцом, как объект аренды для извлечения прибыли, апелляционная коллегия, руководствуясь закрепленным в п. 5 ст. 393 ГК РФ принципом справедливости, соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что размер упущенной выгоды предпринимателя Кадысевой Т.В., а, следовательно, и убытков истца в данной части не мог превышать 45 000 руб. из расчета 6 000 руб. в месяц, соразмерно арендной плате, установленной в договоре аренды между истцом и арендатором.
Доводы апелляционной жалобы общества "Ветер" о том, что размер упущенной выгоды должен быть определен в размере субарендной платы в сумме 13 500 рублей, отклоняются как противоречащие ст. 15 ГК РФ в ее толковании, данном в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.1997 N 3924/97.
Иных возражений и доводов относительно неверного определения истцом суммы взыскиваемых убытков ответчиком в суде апелляционной инстанции заявлено не было.
На основании всего вышеизложенного и в отсутствие доказательств обратного апелляционная коллегия находит обоснованным и правомерным частичное удовлетворение исковых требований общества "Ветер" и взыскание в его пользу с общества "Оренбургская управляющая компания" убытков в размере 97 501 руб.
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб сторон не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционных жалоб сторон без удовлетворения относятся на плательщиков государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2016 по делу N А47-568/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ветер" и общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)