Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30.08.2017.
В полном объеме постановление изготовлено 05.09.2017.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Оликовой Л.Н. и Евдокимова И.В.,
при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Мамбетовым А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.06.2017 по делу N А84-1069/2017 (судья Погребняк А.С.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "Мета-Полис ЛТД"
при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: государственное бюджетное учреждение здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка"
об освобождении (возврате) недвижимого имущества,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Воловикова А.А. по доверенности от 17.05.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Мета-Полис ЛТД" - директор Ильичева И.Г.,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мета-Полис ЛТД" (далее - ответчик, общество, ООО "Мета-полис ЛТД") в котором просит суд обязать ответчика возвратить (освободить) недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже основного здания литер "А", которое состоит из зала 15, площадью 25,80 кв. м, кладовой 16, площадью 0,3 кв. м, подсобного помещения 17, площадью 5,00 кв. м, общей площадью 31,10 кв. м, что составляет 3/500 доли в праве собственности на комплекс зданий и сооружений, который находится по адресу: г. Севастополь, пр-кт Гагарина, д. 17 "В" (далее - спорное имущество), и передать указанное имущество по акту приема-передачи Департаменту в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу. Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды, по истечении срока действия указанного договора арендованное имущество ответчиком не возвращено.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия направлено арендодателем ответчику по истечении месячного срока после даты окончания срока действия договора, в связи с чем договор аренды признан судом продленным на тот же срок и на тех же условиях. Суд первой инстанции также указал, что поскольку спорное имущество передано Департаментом в оперативное управление государственному бюджетному учреждению здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка" (далее - Горбольница N 5, больница), то в случае прекращения арендных правоотношений имущество, являвшееся предметом аренды, подлежит передаче (возврату) не Департаменту, а больнице.
Не согласившись с указанным решением суда, истец обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. Полагает, что неоднократно направляя в адрес ответчика требования о возврате ранее арендованного недвижимого имущества, арендодатель однозначно выразил свою волю на прекращение договорных отношений с обществом, в связи с чем договор аренды, продленный на неопределенный срок согласно законодательству РФ следует считать расторгнутым, а арендованное имущество - подлежащим возврату. Указывает, что Горбольница N 5 не является надлежащим истцом по данному делу, в связи с чем выводы суда первой инстанции о том, что в случае прекращения арендных правоотношений имущество, являвшееся предметом аренды, подлежит передаче (возврату) не Департаменту, а больнице, считает ошибочным.
Государственное бюджетное учреждение здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка" о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направило, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представители Департамента и общества в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей Департамента и общества, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 17.01.2014 между территориальной громадой города Севастополя в лице Севастопольского городского совета, от имени которой действовал Фонд коммунального имущества Севастопольского городского совета (арендодатель) и ООО "Мета-Полис ЛТД" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 69-11 (далее - договор аренды; л.д. 19-20), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду встроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже основного здания литер "А", состоящие из зала 15, площадью 25,80 кв. м, кладовой 16, площадью 0,3 кв. м, подсобного помещения 17, площадью 5 кв. м, общей площадью 31,10 кв. м, что составляет 3/500 части в праве собственности на комплекс зданий и сооружений по адресу: г. Севастополь, пр-кт. Гагарина, д. 17"В" (далее - спорное имущество; арендованное имущество) и находится на балансе Горбольницы N 5, с использованием объекта для размещения аптечного пункта.
В пункте 4.4.14 договора аренды стороны согласовали, что арендатор обязуется возвратить объект аренды при прекращении действия договора в надлежащем состоянии, на протяжении 30 календарных дней с даты прекращения действия договора аренды.
Срок действия договора аренды в пункте 7.1 договора установлен до 03.04.2015.
Объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи арендованного имущества от 21.06.2011 (л.д. 21 оборот).
Главное управление имущественных и земельных отношений 05.05.2015 обратилось в адрес ООО "Мета-Полис ЛТД" с уведомлением исх. N 02-02/1867 о том, что 03.04.2015 договор аренды прекратил свое действие в связи с окончанием срока, на который он был заключен. В связи с прекращением договорных отношений арендодатель предложил передать арендованное имущество по акту приема-передачи в срок, установленный договором аренды (л.д. 23).
ООО "Мета-Полис" 18.05.2015 направило в адрес Горбольницы N 5 заявление исх. N 23 о пролонгации договора аренды на срок 11 месяцев (л.д. 64).
Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 07.08.2015 N 107 "О включении имущества в реестр собственности города Севастополя о закреплении на праве оперативного управления за государственным бюджетным учреждением здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - Центр охраны здоровья матери и ребенка" в Реестр собственности города Севастополя включено имущество, указанное в приложениях 1, 2, 3 к настоящему распоряжению. На праве оперативного управления закреплено за Горбольницей N 5 имущество, указанное в приложениях 1-3 к распоряжению. Департаменту поручено внести соответствующую запись в Реестр собственности города Севастополя (л.д. 67-68).
В адрес арендатора от арендодателя 04.10.2016 поступило требование N 05-исх./12519/2016 о возврате государственного имущества в месячный срок в связи с окончанием договора аренды (л.д. 24).
Полагая, что требования истца о возврате ранее арендованного имущества незаконно оставлены ответчиком без какого-либо реагирования, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.
Договор аренды был заключен между сторонами 17.01.2014, то есть в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, то есть с 21.03.2014.
В соответствии со статьей 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя.
Статьей 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП (далее - Положение N 883-ПП), Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Таким образом, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является правопреемником арендодателя по договору аренды.
Пунктом 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) определено, что по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.
В соответствии со статьей 530 ГК Украины если в обязательстве установлен срок его исполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок.
Аналогичные правила содержатся и в статьях 314, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 763 ГК Украины, договор найма заключается на срок, установленный договором.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В оспариваемом решении суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, принимая во внимание то, что договор аренды спорного имущества заключен между сторонами 17.01.2014, пришел к выводу о применении к данным правоотношениям норм материального права Украины.
Суд, со ссылкой на пункт 7.2 договора аренды отметил, что арендодатель не предпринял никаких мер по прекращению договора, поскольку от него не поступило заявление о прекращении или изменении условий договора на протяжении одного месяца после окончания срока действия договора. В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендодатель не возражал против возобновления договора аренды, а также о том, что договор аренды между сторонами следует считать продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Коллегия апелляционного суда не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как указано выше, исходя из положений части 3 статьи 1, статьи 23 Закона N 6-ФКЗ, пункта 2 статьи 4 ГК РФ, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Предметом аренды, на который претендует истец, является недвижимое имущество, находящееся в публичной собственности.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В силу части 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Апелляционный суд полагает, что договор от 17.01.2014 с 03.04.2015 был продлен на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определено, что по договору аренды недвижимого имущества, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Департамент обращался к обществу с уведомлением о прекращении договора аренды 05.05.2015 и с требованием о возврате арендованного имущества 04.10.2016. С момента совершения истцом означенных действий прошло уже более трех месяцев, что свидетельствует о прекращении договорных правоотношений между Департаментом и обществом.
На основании изложенного коллегия апелляционного суда отмечает, что неверное определение судом первой инстанции срока действия договора аренды спорного имущества, привело к принятию неправильного решения суда.
Кроме того апелляционный суд отмечает, что пунктом 4.1 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 213-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О свободном порте Владивосток", действующей с 13.07.2015, предусмотрено, что на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя заключение на новый срок договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных до 18.03.2014, а также заключенных с 18.03.2014 до 01.07.2015 с субъектами малого и среднего предпринимательства, надлежащим образом исполнившими свои обязанности, осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных частями 9 - 11 статьи 17.1 указанного закона.
При этом положения пункта 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ связывают право на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурсных процедур с применением в том числе положений пункта 1 статьи 17.1 указанного закона.
Пункт же 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусматривает ограниченный перечень категорий арендаторов, которые вправе претендовать на заключение нового договора аренды без проведения конкурсных процедур.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.10.2016 по делу N А83-947/2014.
В рамках рассмотрения настоящего спора общество не подтвердило, что оно относится к категориям арендаторов, указанных в пункте 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
На основании вышеизложенного, учитывая, что договор аренды от 21.06.2011 N 69-11, заключен до вступления на территории Республики Крым в силу Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", суд апелляционной инстанции отмечает, что у общества также отсутствуют основания претендовать на заключение нового договора аренды спорного недвижимого имущества без проведения конкурсных процедур.
При таких обстоятельствах истец обоснованно поставил вопрос о возврате помещений.
Довод апелляционной жалобы о том, что исковые требования не могут быть удовлетворены, так как имущество должно быть передано Горбольнице N 5 как обладателю права оперативного управления на него, не принимаются апелляционным судом.
Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что предъявляя иск об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, собственник имущества обращается не только в защиту права собственности, но и в защиту права хозяйственного ведения или оперативного управления. В этой связи суд извещает соответствующее предприятие или учреждение о предъявлении иска в защиту его вещного права.
Присуждение при доказанности исковых требований осуществляется в пользу унитарного предприятия или учреждения.
Материалами дела подтверждается, что спорное имущество зарегистрировано на праве оперативного управления за государственным бюджетным учреждением здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка".
Факт регистрации 20.04.2017 права оперативного управления Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя на спорное имущество за Горбольницей N 5 подтверждается Департаментом в апелляционной жалобе.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что после прекращения арендных правоотношений между истцом и ответчиком имущество, являвшееся предметом аренды, подлежит передаче (возврату) лицу, за которым оно закреплено на праве оперативного управления, то есть - государственному бюджетному учреждению здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка".
В удовлетворении исковых требований о передаче соответствующих помещений именно Департаменту следует отказать.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Таким образом, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом взысканию с общества в доход федерального бюджета подлежит государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции и за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 9 000 руб. (соответственно 6 000 руб. и 3 000 руб.).
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.06.2017 по делу N А84-1069/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Мета-Полис ЛТД" освободить имущество - встроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже основного здания литер "А", которое состоят из зала 15 площадью 25,80 кв. м, кладовой 16 площадью 0,3 кв. м, подсобного помещения 17 площадью 5,00 кв. м, общей площадью 31,10 кв. м, что составляет 3/500 доли в праве собственности на комплекс зданий и сооружений, который находится по адресу: город Севастополь, проспект Гагарина, д. N 17 "В" и передать по акту приема-передачи указанное имущество Государственному бюджетному учреждению здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка".
В удовлетворении остальных исковых требований департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мета-Полис ЛТД" (299011, г. Севастополь, ул. Мичурина, д1/4; ОГРН 1159204002055, ИНН 9204547221, дата регистрации 17.01.2015) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции и за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 9 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2017 N 21АП-1490/2017 ПО ДЕЛУ N А84-1069/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2017 г. по делу N А84-1069/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 30.08.2017.
В полном объеме постановление изготовлено 05.09.2017.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Оликовой Л.Н. и Евдокимова И.В.,
при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Мамбетовым А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.06.2017 по делу N А84-1069/2017 (судья Погребняк А.С.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "Мета-Полис ЛТД"
при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: государственное бюджетное учреждение здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка"
об освобождении (возврате) недвижимого имущества,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Воловикова А.А. по доверенности от 17.05.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Мета-Полис ЛТД" - директор Ильичева И.Г.,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мета-Полис ЛТД" (далее - ответчик, общество, ООО "Мета-полис ЛТД") в котором просит суд обязать ответчика возвратить (освободить) недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже основного здания литер "А", которое состоит из зала 15, площадью 25,80 кв. м, кладовой 16, площадью 0,3 кв. м, подсобного помещения 17, площадью 5,00 кв. м, общей площадью 31,10 кв. м, что составляет 3/500 доли в праве собственности на комплекс зданий и сооружений, который находится по адресу: г. Севастополь, пр-кт Гагарина, д. 17 "В" (далее - спорное имущество), и передать указанное имущество по акту приема-передачи Департаменту в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу. Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды, по истечении срока действия указанного договора арендованное имущество ответчиком не возвращено.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия направлено арендодателем ответчику по истечении месячного срока после даты окончания срока действия договора, в связи с чем договор аренды признан судом продленным на тот же срок и на тех же условиях. Суд первой инстанции также указал, что поскольку спорное имущество передано Департаментом в оперативное управление государственному бюджетному учреждению здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка" (далее - Горбольница N 5, больница), то в случае прекращения арендных правоотношений имущество, являвшееся предметом аренды, подлежит передаче (возврату) не Департаменту, а больнице.
Не согласившись с указанным решением суда, истец обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. Полагает, что неоднократно направляя в адрес ответчика требования о возврате ранее арендованного недвижимого имущества, арендодатель однозначно выразил свою волю на прекращение договорных отношений с обществом, в связи с чем договор аренды, продленный на неопределенный срок согласно законодательству РФ следует считать расторгнутым, а арендованное имущество - подлежащим возврату. Указывает, что Горбольница N 5 не является надлежащим истцом по данному делу, в связи с чем выводы суда первой инстанции о том, что в случае прекращения арендных правоотношений имущество, являвшееся предметом аренды, подлежит передаче (возврату) не Департаменту, а больнице, считает ошибочным.
Государственное бюджетное учреждение здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка" о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направило, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представители Департамента и общества в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей Департамента и общества, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 17.01.2014 между территориальной громадой города Севастополя в лице Севастопольского городского совета, от имени которой действовал Фонд коммунального имущества Севастопольского городского совета (арендодатель) и ООО "Мета-Полис ЛТД" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 69-11 (далее - договор аренды; л.д. 19-20), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду встроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже основного здания литер "А", состоящие из зала 15, площадью 25,80 кв. м, кладовой 16, площадью 0,3 кв. м, подсобного помещения 17, площадью 5 кв. м, общей площадью 31,10 кв. м, что составляет 3/500 части в праве собственности на комплекс зданий и сооружений по адресу: г. Севастополь, пр-кт. Гагарина, д. 17"В" (далее - спорное имущество; арендованное имущество) и находится на балансе Горбольницы N 5, с использованием объекта для размещения аптечного пункта.
В пункте 4.4.14 договора аренды стороны согласовали, что арендатор обязуется возвратить объект аренды при прекращении действия договора в надлежащем состоянии, на протяжении 30 календарных дней с даты прекращения действия договора аренды.
Срок действия договора аренды в пункте 7.1 договора установлен до 03.04.2015.
Объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи арендованного имущества от 21.06.2011 (л.д. 21 оборот).
Главное управление имущественных и земельных отношений 05.05.2015 обратилось в адрес ООО "Мета-Полис ЛТД" с уведомлением исх. N 02-02/1867 о том, что 03.04.2015 договор аренды прекратил свое действие в связи с окончанием срока, на который он был заключен. В связи с прекращением договорных отношений арендодатель предложил передать арендованное имущество по акту приема-передачи в срок, установленный договором аренды (л.д. 23).
ООО "Мета-Полис" 18.05.2015 направило в адрес Горбольницы N 5 заявление исх. N 23 о пролонгации договора аренды на срок 11 месяцев (л.д. 64).
Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 07.08.2015 N 107 "О включении имущества в реестр собственности города Севастополя о закреплении на праве оперативного управления за государственным бюджетным учреждением здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - Центр охраны здоровья матери и ребенка" в Реестр собственности города Севастополя включено имущество, указанное в приложениях 1, 2, 3 к настоящему распоряжению. На праве оперативного управления закреплено за Горбольницей N 5 имущество, указанное в приложениях 1-3 к распоряжению. Департаменту поручено внести соответствующую запись в Реестр собственности города Севастополя (л.д. 67-68).
В адрес арендатора от арендодателя 04.10.2016 поступило требование N 05-исх./12519/2016 о возврате государственного имущества в месячный срок в связи с окончанием договора аренды (л.д. 24).
Полагая, что требования истца о возврате ранее арендованного имущества незаконно оставлены ответчиком без какого-либо реагирования, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.
Договор аренды был заключен между сторонами 17.01.2014, то есть в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, то есть с 21.03.2014.
В соответствии со статьей 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя.
Статьей 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП (далее - Положение N 883-ПП), Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Таким образом, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является правопреемником арендодателя по договору аренды.
Пунктом 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) определено, что по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.
В соответствии со статьей 530 ГК Украины если в обязательстве установлен срок его исполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок.
Аналогичные правила содержатся и в статьях 314, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 763 ГК Украины, договор найма заключается на срок, установленный договором.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В оспариваемом решении суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, принимая во внимание то, что договор аренды спорного имущества заключен между сторонами 17.01.2014, пришел к выводу о применении к данным правоотношениям норм материального права Украины.
Суд, со ссылкой на пункт 7.2 договора аренды отметил, что арендодатель не предпринял никаких мер по прекращению договора, поскольку от него не поступило заявление о прекращении или изменении условий договора на протяжении одного месяца после окончания срока действия договора. В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендодатель не возражал против возобновления договора аренды, а также о том, что договор аренды между сторонами следует считать продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Коллегия апелляционного суда не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как указано выше, исходя из положений части 3 статьи 1, статьи 23 Закона N 6-ФКЗ, пункта 2 статьи 4 ГК РФ, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Предметом аренды, на который претендует истец, является недвижимое имущество, находящееся в публичной собственности.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В силу части 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Апелляционный суд полагает, что договор от 17.01.2014 с 03.04.2015 был продлен на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определено, что по договору аренды недвижимого имущества, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Департамент обращался к обществу с уведомлением о прекращении договора аренды 05.05.2015 и с требованием о возврате арендованного имущества 04.10.2016. С момента совершения истцом означенных действий прошло уже более трех месяцев, что свидетельствует о прекращении договорных правоотношений между Департаментом и обществом.
На основании изложенного коллегия апелляционного суда отмечает, что неверное определение судом первой инстанции срока действия договора аренды спорного имущества, привело к принятию неправильного решения суда.
Кроме того апелляционный суд отмечает, что пунктом 4.1 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 213-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О свободном порте Владивосток", действующей с 13.07.2015, предусмотрено, что на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя заключение на новый срок договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных до 18.03.2014, а также заключенных с 18.03.2014 до 01.07.2015 с субъектами малого и среднего предпринимательства, надлежащим образом исполнившими свои обязанности, осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных частями 9 - 11 статьи 17.1 указанного закона.
При этом положения пункта 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ связывают право на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурсных процедур с применением в том числе положений пункта 1 статьи 17.1 указанного закона.
Пункт же 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусматривает ограниченный перечень категорий арендаторов, которые вправе претендовать на заключение нового договора аренды без проведения конкурсных процедур.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.10.2016 по делу N А83-947/2014.
В рамках рассмотрения настоящего спора общество не подтвердило, что оно относится к категориям арендаторов, указанных в пункте 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
На основании вышеизложенного, учитывая, что договор аренды от 21.06.2011 N 69-11, заключен до вступления на территории Республики Крым в силу Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", суд апелляционной инстанции отмечает, что у общества также отсутствуют основания претендовать на заключение нового договора аренды спорного недвижимого имущества без проведения конкурсных процедур.
При таких обстоятельствах истец обоснованно поставил вопрос о возврате помещений.
Довод апелляционной жалобы о том, что исковые требования не могут быть удовлетворены, так как имущество должно быть передано Горбольнице N 5 как обладателю права оперативного управления на него, не принимаются апелляционным судом.
Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что предъявляя иск об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, собственник имущества обращается не только в защиту права собственности, но и в защиту права хозяйственного ведения или оперативного управления. В этой связи суд извещает соответствующее предприятие или учреждение о предъявлении иска в защиту его вещного права.
Присуждение при доказанности исковых требований осуществляется в пользу унитарного предприятия или учреждения.
Материалами дела подтверждается, что спорное имущество зарегистрировано на праве оперативного управления за государственным бюджетным учреждением здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка".
Факт регистрации 20.04.2017 права оперативного управления Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя на спорное имущество за Горбольницей N 5 подтверждается Департаментом в апелляционной жалобе.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что после прекращения арендных правоотношений между истцом и ответчиком имущество, являвшееся предметом аренды, подлежит передаче (возврату) лицу, за которым оно закреплено на праве оперативного управления, то есть - государственному бюджетному учреждению здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка".
В удовлетворении исковых требований о передаче соответствующих помещений именно Департаменту следует отказать.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Таким образом, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом взысканию с общества в доход федерального бюджета подлежит государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции и за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 9 000 руб. (соответственно 6 000 руб. и 3 000 руб.).
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.06.2017 по делу N А84-1069/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Мета-Полис ЛТД" освободить имущество - встроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже основного здания литер "А", которое состоят из зала 15 площадью 25,80 кв. м, кладовой 16 площадью 0,3 кв. м, подсобного помещения 17 площадью 5,00 кв. м, общей площадью 31,10 кв. м, что составляет 3/500 доли в праве собственности на комплекс зданий и сооружений, который находится по адресу: город Севастополь, проспект Гагарина, д. N 17 "В" и передать по акту приема-передачи указанное имущество Государственному бюджетному учреждению здравоохранения Севастополя "Городская больница N 5 - "Центр охраны здоровья матери и ребенка".
В удовлетворении остальных исковых требований департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мета-Полис ЛТД" (299011, г. Севастополь, ул. Мичурина, д1/4; ОГРН 1159204002055, ИНН 9204547221, дата регистрации 17.01.2015) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции и за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 9 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.А.ТАРАСЕНКО
Судьи
Л.Н.ОЛИКОВА
И.В.ЕВДОКИМОВ
А.А.ТАРАСЕНКО
Судьи
Л.Н.ОЛИКОВА
И.В.ЕВДОКИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)