Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Пуртовой Т.Е., Шаклеиной Е.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Федотовой Ю.А.,
без участия представителей сторон в судебном заседании,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Консалтинговая группа "2012"
на определение Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2017 по делу N А82-11693/2015, принятое судом в составе судьи Фроловичевой М.Б.,
по заявлению некоммерческого партнерства "Консалтинговая группа "2012"
о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Волгарь" требования некоммерческого партнерства "Консалтинговая группа "2012" о передаче двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,1 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:575, находящейся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. <...>
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный Банк",
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Волгарь" (ИНН 7604207554, ОГРН 1117604010006),
некоммерческое партнерство "Консалтинговая группа "2012" (далее - заявитель, НП "Консалтинговая группа "2012", партнерство) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Волгарь" (далее - должник, ООО "Волгарь", общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Волгарь" требования НП "Консалтинговая группа "2012" о передаче двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,1 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:575, находящейся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. <...> (с учетом уточнений).
К участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - управление), акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный Банк" (далее - АО "Росельхозбанк", банк).
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
НП "Консалтинговая группа "2012" с принятым определением суда несогласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Заявитель жалобы указывает, что в качестве доказательств оплаты им представлено соглашение о зачете взаимных требований от 10.09.2015, согласно которому стороны договорились произвести зачет взаимных требований по обязательствам из договоров об оказании услуг N б/н от 01.09.2014 и N 01/02/03/15 от 02.03.2015 и из договора купли-продажи квартиры от 08.09.2015 на сумму 1 434 000 руб. Судом принято во внимание то, что определением от 12.05.2017, вступившим в законную силу, признана недействительной сделка, оформленная соглашением о зачете от 10.09.2015. Вместе с тем, судом не учтено, что зачет был произведен сторонами на сумму 1 434 000 руб., сделка признана недействительной в части 1 254 000 руб.; заявителем подтверждена частичная оплата стоимости объекта недвижимости на сумму 180 000 руб. Названному обстоятельству судом не дана надлежащая правовая оценка, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Конкурсный управляющий в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене, а требование подлежит включению в реестр требований о передаче жилого помещения с указанием на частичную оплату в сумме 180 000 руб.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, конкурсный управляющий просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам.
Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.
В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2015 (резолютивная часть оглашена 08.10.2015) заявление Тассо И.И. о признании ООО "Волгарь" несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении ООО "Волгарь" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кузнецов Владимир Емельянович.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 04.12.2015 (резолютивная часть оглашена 02.12.2015) заявление Тассо И.И. удовлетворено, установлено, что при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Волгарь" применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
Сообщение о введении процедуры наблюдения в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 17.10.2015 N 192.
01.03.2016 ООО "Волгарь" признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена Щавлева Ольга Николаевна.
08.09.2015 НП "Консалтинговая группа "2012" (покупатель) и ООО "Волгарь" (продавец) подписали договор купли-продажи квартиры (далее - договор), согласно которому продавец продает, а покупатель покупает двухкомнатную квартиру, общей площадью 50,1 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:575, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, дом 8, квартира 22 (л.д. -38).
В соответствии с пунктом 2 договора продавец обязуется зарегистрировать за собой право собственности на квартиру в срок до 31.01.2016 включительно. Продавец обязуется передать покупателю квартиру по передаточному акту в срок до 31 января 2016 года включительно. Продавец вправе досрочно передать покупателю квартиру по передаточному акту.
В силу пункта 3 договора стоимость квартиры составляет 1 434 000 руб. Оплата по договору должна быть произведена покупателем в срок до 31 декабря 2015 года включительно.
10.09.2015 НП "Консалтинговая группа "2012" и ООО "Волгарь" подписали соглашение о зачете взаимных требований (далее - соглашение), согласно которому сумма основного долга должника перед кредитором по обязательствам из договора N б/н от 01.09.2014 и соглашения об уступке права требования N б/н от 04.09.2015 составляет 444 000 руб.; по обязательствам из договора на оказание юридических услуг N 01/02/03/15 от 02.03.2015 сумма основного долга должника составляет 990 000 руб.; всего должник должен кредитору 1 434 000 руб. (л.д. -39).
По пункту 4 соглашения стороны договорились произвести зачет взаимных требований по обязательствам из договора N б/н от 01.09.2014, соглашения об уступке права требования N б/н от 04.09.2015, договора на оказание юридических услуг N 01/02/03/15 от 02.03.2015 и из договора купли-продажи квартиры от 08.09.2015 на общую сумму 1 434 000 руб.
В связи с изложенным НП "Консалтинговая группа "2012" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Волгарь" требования НП "Консалтинговая группа "2012" о передаче двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,1 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:575, находящейся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. <...>.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
При рассмотрении требования кредитора в деле о несостоятельности (банкротстве) арбитражный суд проверяет его обоснованность и наличие оснований для включения в реестр требований кредиторов должника.
Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
По пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.
Статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В соответствии со статьей 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
В силу пункта 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Как следует из пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в перечисленных в указанной норме случаях.
Таким образом, суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения договора либо совершения иной сделки, из условий которых усматривается обязанность другой стороны по передаче жилого помещения в качестве встречного исполнения.
Согласно пункту 1 договора купли-продажи квартиры от 08.09.2015, Управлением архитектуры и землепользования городского поселения Тутаев Ярославской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 35 от 31.07.2014.
Данный факт заявителем жалобы не оспаривается.
Понятие и сущность требования о передаче жилого помещения законодатель обосновал в пункте 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
С учетом введения дома в эксплуатацию на дату заключения договора купли-продажи, отсутствуют правовые основания для признания заявления НП "Консалтинговая группа "2012" требованием о передаче жилого помещения.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 12.05.2017, вступившим в законную силу, признана недействительной сделка, оформленная соглашением о зачете взаимных требований от 10.09.2015 между ООО "Волгарь" и НП "Консалтинговая группа "2012" в части проведения зачета на сумму 1 254 000 руб.
Абзацем 5 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытия конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой (глава VII Закона о банкротстве).
Предметом договора от 08.09.2015 является недвижимое имущество, право собственности на которое в соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права.
С учетом изложенного, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества в течение определенного промежутка времени остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.
В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.
С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства арбитражный управляющий приступает к выполнению мероприятий, связанных с реализацией имущества должника в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, в целях максимального удовлетворения требований всех кредиторов должника.
Договор от 08.09.2015 не исполнен должником в добровольном порядке в установленный срок.
С момента открытия в отношении должника конкурсного производства такая возможность у общества отсутствует.
При таких обстоятельствах само по себе наличие договора не может повлечь наступления предусмотренных им правовых последствий.
Пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве установлено, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Исходя из этого, для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие формальных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая заключение соответствующего договора и факт полной либо частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком.
Только при оплате участником стоимости объекта долевого строительства, у застройщика возникает встречное обязательство по передаче участнику долевого строительства указанного объекта.
Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Ярославской области от 12.05.2017, вступившим в законную силу, признана недействительной сделка, оформленная соглашением о зачете взаимных требований от 10.09.2015 между ООО "Волгарь" и НП "Консалтинговая группа "2012" в части проведения зачета на сумму 1 254 000 руб.
Довод заявителя жалобы о том, что его требование о передаче спорной квартиры подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Волгарь", поскольку им произведена частичная оплата квартиры в размере 180 000 руб., отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
Из заявления НП "Консалтинговая группа "2012" следует, что им заявлено требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Волгарь" требования НП "Консалтинговая группа "2012" о передаче двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,1 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:575, находящейся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. <...> (с учетом уточнений) (Т. 2, л.д. - 137, 138).
Аналогичное требование изложено и в апелляционной жалобе.
Требования о включении в реестр требований кредиторов должника в сумме 180 000 руб. от партнерства не поступало.
В силу прямого указания пункта 1 статьи 201.13 Закона о банкротстве кредитор должен выразить волю на трансформацию его требования о передаче жилого помещения в денежное.
Рассмотрение такого обособленного спора как включение требования кредитора в реестр подчиняется (с учетом специфики дела о банкротстве) общим правилам искового производства. Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).
По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов. Напротив, по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Суд, исходя из волеизъявления участника строительства, может включить в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений требования участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в денежный реестр требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
При таких обстоятельствах, с учетом заявленных требований (о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений, а не в реестр требований кредиторов денежной суммы в размере произведенной оплаты за спорную квартиру), а также того, что договор купли-продажи заключен после ввода в эксплуатацию здания, суд апелляционной инстанции полагает правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований партнерства о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
При этом суд обратил внимание на то, что заявитель может заявить свои требования к должнику, основываясь на причинении ему реального ущерба, и получить удовлетворение своих требований за счет имущества должника, в том числе и спорного, наравне с остальными кредиторами должника в порядке очередности, установленной Законом о банкротстве.
Правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта по доводам жалобы отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2017 по делу N А82-11693/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Консалтинговая группа "2012" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.11.2017 N 02АП-7647/2017 ПО ДЕЛУ N А82-11693/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2017 г. по делу N А82-11693/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Пуртовой Т.Е., Шаклеиной Е.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Федотовой Ю.А.,
без участия представителей сторон в судебном заседании,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Консалтинговая группа "2012"
на определение Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2017 по делу N А82-11693/2015, принятое судом в составе судьи Фроловичевой М.Б.,
по заявлению некоммерческого партнерства "Консалтинговая группа "2012"
о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Волгарь" требования некоммерческого партнерства "Консалтинговая группа "2012" о передаче двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,1 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:575, находящейся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. <...>
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный Банк",
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Волгарь" (ИНН 7604207554, ОГРН 1117604010006),
установил:
некоммерческое партнерство "Консалтинговая группа "2012" (далее - заявитель, НП "Консалтинговая группа "2012", партнерство) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Волгарь" (далее - должник, ООО "Волгарь", общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Волгарь" требования НП "Консалтинговая группа "2012" о передаче двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,1 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:575, находящейся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. <...> (с учетом уточнений).
К участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - управление), акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный Банк" (далее - АО "Росельхозбанк", банк).
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
НП "Консалтинговая группа "2012" с принятым определением суда несогласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Заявитель жалобы указывает, что в качестве доказательств оплаты им представлено соглашение о зачете взаимных требований от 10.09.2015, согласно которому стороны договорились произвести зачет взаимных требований по обязательствам из договоров об оказании услуг N б/н от 01.09.2014 и N 01/02/03/15 от 02.03.2015 и из договора купли-продажи квартиры от 08.09.2015 на сумму 1 434 000 руб. Судом принято во внимание то, что определением от 12.05.2017, вступившим в законную силу, признана недействительной сделка, оформленная соглашением о зачете от 10.09.2015. Вместе с тем, судом не учтено, что зачет был произведен сторонами на сумму 1 434 000 руб., сделка признана недействительной в части 1 254 000 руб.; заявителем подтверждена частичная оплата стоимости объекта недвижимости на сумму 180 000 руб. Названному обстоятельству судом не дана надлежащая правовая оценка, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Конкурсный управляющий в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене, а требование подлежит включению в реестр требований о передаче жилого помещения с указанием на частичную оплату в сумме 180 000 руб.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, конкурсный управляющий просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам.
Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.
В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2015 (резолютивная часть оглашена 08.10.2015) заявление Тассо И.И. о признании ООО "Волгарь" несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении ООО "Волгарь" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кузнецов Владимир Емельянович.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 04.12.2015 (резолютивная часть оглашена 02.12.2015) заявление Тассо И.И. удовлетворено, установлено, что при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Волгарь" применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
Сообщение о введении процедуры наблюдения в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 17.10.2015 N 192.
01.03.2016 ООО "Волгарь" признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена Щавлева Ольга Николаевна.
08.09.2015 НП "Консалтинговая группа "2012" (покупатель) и ООО "Волгарь" (продавец) подписали договор купли-продажи квартиры (далее - договор), согласно которому продавец продает, а покупатель покупает двухкомнатную квартиру, общей площадью 50,1 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:575, находящуюся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, дом 8, квартира 22 (л.д. -38).
В соответствии с пунктом 2 договора продавец обязуется зарегистрировать за собой право собственности на квартиру в срок до 31.01.2016 включительно. Продавец обязуется передать покупателю квартиру по передаточному акту в срок до 31 января 2016 года включительно. Продавец вправе досрочно передать покупателю квартиру по передаточному акту.
В силу пункта 3 договора стоимость квартиры составляет 1 434 000 руб. Оплата по договору должна быть произведена покупателем в срок до 31 декабря 2015 года включительно.
10.09.2015 НП "Консалтинговая группа "2012" и ООО "Волгарь" подписали соглашение о зачете взаимных требований (далее - соглашение), согласно которому сумма основного долга должника перед кредитором по обязательствам из договора N б/н от 01.09.2014 и соглашения об уступке права требования N б/н от 04.09.2015 составляет 444 000 руб.; по обязательствам из договора на оказание юридических услуг N 01/02/03/15 от 02.03.2015 сумма основного долга должника составляет 990 000 руб.; всего должник должен кредитору 1 434 000 руб. (л.д. -39).
По пункту 4 соглашения стороны договорились произвести зачет взаимных требований по обязательствам из договора N б/н от 01.09.2014, соглашения об уступке права требования N б/н от 04.09.2015, договора на оказание юридических услуг N 01/02/03/15 от 02.03.2015 и из договора купли-продажи квартиры от 08.09.2015 на общую сумму 1 434 000 руб.
В связи с изложенным НП "Консалтинговая группа "2012" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Волгарь" требования НП "Консалтинговая группа "2012" о передаче двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,1 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:575, находящейся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. <...>.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
При рассмотрении требования кредитора в деле о несостоятельности (банкротстве) арбитражный суд проверяет его обоснованность и наличие оснований для включения в реестр требований кредиторов должника.
Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
По пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.
Статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В соответствии со статьей 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
В силу пункта 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Как следует из пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в перечисленных в указанной норме случаях.
Таким образом, суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения договора либо совершения иной сделки, из условий которых усматривается обязанность другой стороны по передаче жилого помещения в качестве встречного исполнения.
Согласно пункту 1 договора купли-продажи квартиры от 08.09.2015, Управлением архитектуры и землепользования городского поселения Тутаев Ярославской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 35 от 31.07.2014.
Данный факт заявителем жалобы не оспаривается.
Понятие и сущность требования о передаче жилого помещения законодатель обосновал в пункте 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
С учетом введения дома в эксплуатацию на дату заключения договора купли-продажи, отсутствуют правовые основания для признания заявления НП "Консалтинговая группа "2012" требованием о передаче жилого помещения.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 12.05.2017, вступившим в законную силу, признана недействительной сделка, оформленная соглашением о зачете взаимных требований от 10.09.2015 между ООО "Волгарь" и НП "Консалтинговая группа "2012" в части проведения зачета на сумму 1 254 000 руб.
Абзацем 5 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытия конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой (глава VII Закона о банкротстве).
Предметом договора от 08.09.2015 является недвижимое имущество, право собственности на которое в соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права.
С учетом изложенного, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества в течение определенного промежутка времени остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.
В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.
С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства арбитражный управляющий приступает к выполнению мероприятий, связанных с реализацией имущества должника в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, в целях максимального удовлетворения требований всех кредиторов должника.
Договор от 08.09.2015 не исполнен должником в добровольном порядке в установленный срок.
С момента открытия в отношении должника конкурсного производства такая возможность у общества отсутствует.
При таких обстоятельствах само по себе наличие договора не может повлечь наступления предусмотренных им правовых последствий.
Пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве установлено, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Исходя из этого, для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие формальных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая заключение соответствующего договора и факт полной либо частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком.
Только при оплате участником стоимости объекта долевого строительства, у застройщика возникает встречное обязательство по передаче участнику долевого строительства указанного объекта.
Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Ярославской области от 12.05.2017, вступившим в законную силу, признана недействительной сделка, оформленная соглашением о зачете взаимных требований от 10.09.2015 между ООО "Волгарь" и НП "Консалтинговая группа "2012" в части проведения зачета на сумму 1 254 000 руб.
Довод заявителя жалобы о том, что его требование о передаче спорной квартиры подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Волгарь", поскольку им произведена частичная оплата квартиры в размере 180 000 руб., отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
Из заявления НП "Консалтинговая группа "2012" следует, что им заявлено требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Волгарь" требования НП "Консалтинговая группа "2012" о передаче двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,1 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010149:575, находящейся по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Медовая, д. 8, кв. <...> (с учетом уточнений) (Т. 2, л.д. - 137, 138).
Аналогичное требование изложено и в апелляционной жалобе.
Требования о включении в реестр требований кредиторов должника в сумме 180 000 руб. от партнерства не поступало.
В силу прямого указания пункта 1 статьи 201.13 Закона о банкротстве кредитор должен выразить волю на трансформацию его требования о передаче жилого помещения в денежное.
Рассмотрение такого обособленного спора как включение требования кредитора в реестр подчиняется (с учетом специфики дела о банкротстве) общим правилам искового производства. Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).
По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов. Напротив, по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Суд, исходя из волеизъявления участника строительства, может включить в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений требования участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в денежный реестр требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
При таких обстоятельствах, с учетом заявленных требований (о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений, а не в реестр требований кредиторов денежной суммы в размере произведенной оплаты за спорную квартиру), а также того, что договор купли-продажи заключен после ввода в эксплуатацию здания, суд апелляционной инстанции полагает правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований партнерства о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
При этом суд обратил внимание на то, что заявитель может заявить свои требования к должнику, основываясь на причинении ему реального ущерба, и получить удовлетворение своих требований за счет имущества должника, в том числе и спорного, наравне с остальными кредиторами должника в порядке очередности, установленной Законом о банкротстве.
Правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта по доводам жалобы отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2017 по делу N А82-11693/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Консалтинговая группа "2012" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
В.Г.САНДАЛОВ
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
Т.Е.ПУРТОВА
Е.В.ШАКЛЕИНА
Т.Е.ПУРТОВА
Е.В.ШАКЛЕИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)