Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 января 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Виноградовой Т.В. и Докшиной А.Ю.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 ноября 2015 года по делу N А13-17120/2014 (судья Парфенюк А.В.),
общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Вологодская Слобода, дом 13; ИНН 3525290263, ОГРН 1123525018462; далее - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 19; ИНН 3525148002, ОГРН 1053500023290; далее - инспекция, административный орган) от 21.11.2014 N 154-д о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; ИНН 3525297195, ОГРН 1133525005008; далее - ООО "Строительная Компания "Твои окна", ООО "СК "Твои окна").
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 16 ноября 2015 года постановление инспекции изменено в части назначения ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" наказания в виде административного штрафа в размере 500 000 руб., данный штраф снижен до 250 000 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований судом отказано.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на заключенный ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" и ООО "СК "Твои окна" 11.12.2013 агентский договор N 11/12/13-В (далее - агентский договор), согласно которому по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают у принципала, следовательно, по договорам участия в долевом строительстве с гражданами права и обязанности возникли у застройщика ООО "СК "Твои окна". Указывает на то, что ООО "СК "Твои окна" выступает стороной по договору участия в долевом строительстве и принимает на себя права и обязанности, а ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" принимает оплату от имени принципала за вычетом агентского вознаграждения. Говорит о том, что денежная сумма, которая подлежала уплате, в соответствии с пунктом 10 договора бронирования является обеспечительным взносом, обязывающим в будущем заключить договор участия в долевом строительстве. Считает, что исходя из предмета договора бронирования, он представляет собой договор риэлторских услуг, в соответствии с которым общество приняло на себя обязательство забронировать квартиру, а не построить ее. Полагает, что в его действиях отсутствует событие административного правонарушения по двум перечисленным выше обстоятельствам.
Управление в отзыве доводы жалобы не признало, дополнительно сослалось на правовую позицию, изложенную в постановлении Верховного Суда Российской Федерации по делу N А13-17674/2014.
От ООО "СК "Твои окна" отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, общество ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, Прокуратурой города Вологды с привлечением специалистов инспекции в период с 08.09.2014 по 18.09.2014 проведена выездная проверка деятельности ООО "СК "Твои окна" по привлечению денежных средств участников долевого строительства, по результатам которой составлено заключение от 18.09.2014 N 397-ВП. Поводом для проведения указанной проверки послужило обращение граждан-участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по ГП в мкр. Новгородский (корпус Б).
Заместителем начальника областного отдела государственного надзора инспекции Самариным К.В. 11.11.2014 составлен протокол об административном правонарушении N 154-д.
В протоколе об административном правонарушении отражено, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" по договору бронирования квартиры от 24.12.2013 N 244Б/Н, заключенному с Криштул Валентиной Ивановной на бронирование квартиры <...>, привлекло денежные средства гражданина для строительства 11-16-этажного жилого дома со встроенными жилыми помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машино-мест и открытой наземной автостоянкой на 83 машино-места по адресу: город Вологда, дом N 22, мкр. Новгородский, корпус Б.
В соответствии с условиями договора Криштул В.И. платежным поручением от 24.12.2013 N 810 произвела оплату на счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" в размере 50 000 руб. Указанная сумма подлежит зачету в цену договора участия в долевом строительстве вышеуказанной квартиры с застройщиком, который будет заключен с Криштул В.И. в будущем (пункт 11 договора).
Застройщиком вышеуказанного объекта на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 RU 35327000-278 является ООО СК "Твои окна".
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", не являющееся застройщиком, без законных оснований привлекло денежные средства гражданина на цели, связанные с последующим возникновением у гражданина права собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.
Начальник Инспекции Круткова Н.Н., рассмотрев протокол об административном правонарушении и приложенные к нему материалы дела об административном правонарушении, вынесла постановление от 21.11.2014 N 154-д о привлечении ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде административного штрафа в размере 500 000 руб.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не согласилось с постановлением инспекции и обратилось в суд с заявленными требованиями.
Судом первой инстанции принято решение о снижении размера административного штрафа соразмерно характеру совершенного правонарушения с 500 000 руб. до 250 000 руб.
Апелляционная коллегия считает данный судебный акт законным и обоснованным по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) регулируется Законом N 214-ФЗ.
Частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи запрещается в силу части 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Согласно статье 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон о содействии развитию жилищного строительства), договора безвозмездного пользования таким земельным участком (часть 1).
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 названной статьи).
В пункте 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ определено, что застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Законом о содействии развитию жилищного строительства случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из вышеперечисленных норм следует, что денежные средства граждан, связанные со строительством жилых помещений может привлекать только застройщик на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
По материалам дела застройщиком вышеуказанного объекта на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 RU 35327000-278 является ООО СК "Твои окна".
Криштул В.И. (клиент) и ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (исполнитель) заключен договор бронирования квартиры от 24.12.2013 N 244Б/Н, по условиям которого исполнитель обязуется осуществить в интересах клиента бронирование указанного в пункте 4 договора жилого помещения в возводимом ООО "СК "Твои окна" жилом комплексе "Светлый дом "Твои окна" по адресу: город Вологда, микрорайон "Новгородский", улица Конева, дом 22 по генплану, корпус Б, до даты заключения клиентом договора, указанного в пункте 3 договора, а клиент обязуется выплатить исполнителю предусмотренный настоящим договором обеспечительный платеж.
В соответствии с пунктом 3 договора клиент получает право на приобретение квартиры на основании последующего заключения и исполнения клиентом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком.
В пункте 4 договора определена цена договора долевого участия 1 548 720 руб. и описана характеристика объекта недвижимости (квартиры).
В пункте 7 договора установлен срок подписания договора долевого участия с застройщиком - 15.01.2014.
Клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 50 000 руб. в течение двух рабочих дней с момента заключения договора.
При заключении договора долевого участия уплаченный клиентом обеспечительный платеж перечисляется исполнителем на основании письменного распоряжения клиента в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора, в течение 15 календарных дней с момента государственной регистрации договора долевого участия.
Данный договор одновременно является письменным распоряжением клиента о переводе уплаченного им обеспечительного взноса в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора (пункт 11 договора).
Во исполнение условий договора бронирования Криштул В.И. платежным поручением от 24.12.2013 N 810 перечислила на расчетный счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" денежные средства в сумме 50 000 рублей.
Только в дальнейшем на основании пункта 7 договора бронирования квартиры от 24.12.2013 Криштул В.И. и ООО "СК "Твои окна" заключен договор участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома от 13.01.2014 N 244/Н.
Таким образом, несмотря на то, что застройщиком является ООО "СК "Твои окна", денежные средства, связанные со строительством жилого помещения перечислены обществу, до регистрации договора долевого участия в строительстве. Следовательно, доводы апелляционной жалобы об осуществлении деятельности по привлечению денежных средств граждан на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В, и договора бронирования от 24.12.2013 N 244Б/Н подлежат отклонению.
Частью 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что названный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Следовательно, отношения, связанные с привлечением средств дольщиков, регулируются Законом N 214-ФЗ, который призван гарантировать защиту прав дольщиков, в связи с чем его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.
Привлечение средств дольщиков для строительства многоквартирных домов допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе N 214-ФЗ, нормы которого наделяют такими полномочиями только застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо иных лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.
Исходя из системного и буквального толкования вышеприведенных нормативных положений и соответствующих разъяснений, денежные средства участников долевого строительства должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда расходоваться на цели, связанные со строительством жилого объекта, в то время как участие в таких правоотношениях иного лица не обеспечивает надлежащей защиты прав граждан, гарантированной Законом N 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку такое лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
В рассматриваемом случае ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не исполняет перечисленных обязанностей и не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
Заключив договор бронирования квартиры с условием выплаты обществу денежных средств, которые в дальнейшем будут перечислены застройщику в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, заявитель нарушил порядок привлечения денежных средств, закрепленный в Законе N 214-ФЗ.
Действия ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" по привлечению денежных средств дольщика фактически направлены на изъятие полученных от дольщика денежных средств из под режима регулирования использования привлеченных средств дольщиков, предусмотренного в Законе N 214-ФЗ.
Целью законодателя при принятии названного закона являлось соблюдение прав дольщиков и регулирование всех отношений, в том числе и финансовых с застройщиком на основе специальных норм Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" осуществляло привлечение денежных средств в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, что образует объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Согласно статье 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Установленный факт правонарушения и его обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не были приняты все зависящие от него меры по соблюдению порядка осуществления деятельности в области долевого строительства жилья, а, следовательно, и наличии вины в совершении вменяемого административного правонарушения.
Исходя из имеющихся в деле доказательств, а именно: протокола об административном правонарушении от 11.11.2014 N 154-д, договора бронирования квартиры от 24.12.2013 N 244Б/Н, платежного поручения от 24.12.2013 N 810 и других материалов дела, суд апелляционной инстанции считает доказанным событие и состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Нарушений со стороны административного органа процессуальных требований при производстве по делу об административном правонарушении, которые не позволили всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело, по материалам дела не усматривается.
Оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ не имеется.
Суд первой инстанции на основании частей 3.2, 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ, учитывая характер и обстоятельства совершения правонарушения, в том числе фактическое заключение с гражданином договора долевого участия и его государственной регистрации в срок менее месяца с момента привлечения денежных средств, а также того, что заявитель является инвестором строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по генплану в микрорайоне "Новгородский", счел возможным снизить размер назначенного оспариваемым постановлением административного штрафа до 250 000 руб.
Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.
Дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку в соответствии с частью 4 статьи 208 АПК РФ заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается, госпошлина в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 ноября 2015 года по делу N А13-17120/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2016 ПО ДЕЛУ N А13-17120/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. по делу N А13-17120/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 января 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Виноградовой Т.В. и Докшиной А.Ю.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 ноября 2015 года по делу N А13-17120/2014 (судья Парфенюк А.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Вологодская Слобода, дом 13; ИНН 3525290263, ОГРН 1123525018462; далее - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 19; ИНН 3525148002, ОГРН 1053500023290; далее - инспекция, административный орган) от 21.11.2014 N 154-д о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; ИНН 3525297195, ОГРН 1133525005008; далее - ООО "Строительная Компания "Твои окна", ООО "СК "Твои окна").
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 16 ноября 2015 года постановление инспекции изменено в части назначения ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" наказания в виде административного штрафа в размере 500 000 руб., данный штраф снижен до 250 000 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований судом отказано.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на заключенный ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" и ООО "СК "Твои окна" 11.12.2013 агентский договор N 11/12/13-В (далее - агентский договор), согласно которому по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают у принципала, следовательно, по договорам участия в долевом строительстве с гражданами права и обязанности возникли у застройщика ООО "СК "Твои окна". Указывает на то, что ООО "СК "Твои окна" выступает стороной по договору участия в долевом строительстве и принимает на себя права и обязанности, а ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" принимает оплату от имени принципала за вычетом агентского вознаграждения. Говорит о том, что денежная сумма, которая подлежала уплате, в соответствии с пунктом 10 договора бронирования является обеспечительным взносом, обязывающим в будущем заключить договор участия в долевом строительстве. Считает, что исходя из предмета договора бронирования, он представляет собой договор риэлторских услуг, в соответствии с которым общество приняло на себя обязательство забронировать квартиру, а не построить ее. Полагает, что в его действиях отсутствует событие административного правонарушения по двум перечисленным выше обстоятельствам.
Управление в отзыве доводы жалобы не признало, дополнительно сослалось на правовую позицию, изложенную в постановлении Верховного Суда Российской Федерации по делу N А13-17674/2014.
От ООО "СК "Твои окна" отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, общество ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, Прокуратурой города Вологды с привлечением специалистов инспекции в период с 08.09.2014 по 18.09.2014 проведена выездная проверка деятельности ООО "СК "Твои окна" по привлечению денежных средств участников долевого строительства, по результатам которой составлено заключение от 18.09.2014 N 397-ВП. Поводом для проведения указанной проверки послужило обращение граждан-участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по ГП в мкр. Новгородский (корпус Б).
Заместителем начальника областного отдела государственного надзора инспекции Самариным К.В. 11.11.2014 составлен протокол об административном правонарушении N 154-д.
В протоколе об административном правонарушении отражено, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" по договору бронирования квартиры от 24.12.2013 N 244Б/Н, заключенному с Криштул Валентиной Ивановной на бронирование квартиры <...>, привлекло денежные средства гражданина для строительства 11-16-этажного жилого дома со встроенными жилыми помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машино-мест и открытой наземной автостоянкой на 83 машино-места по адресу: город Вологда, дом N 22, мкр. Новгородский, корпус Б.
В соответствии с условиями договора Криштул В.И. платежным поручением от 24.12.2013 N 810 произвела оплату на счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" в размере 50 000 руб. Указанная сумма подлежит зачету в цену договора участия в долевом строительстве вышеуказанной квартиры с застройщиком, который будет заключен с Криштул В.И. в будущем (пункт 11 договора).
Застройщиком вышеуказанного объекта на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 RU 35327000-278 является ООО СК "Твои окна".
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", не являющееся застройщиком, без законных оснований привлекло денежные средства гражданина на цели, связанные с последующим возникновением у гражданина права собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.
Начальник Инспекции Круткова Н.Н., рассмотрев протокол об административном правонарушении и приложенные к нему материалы дела об административном правонарушении, вынесла постановление от 21.11.2014 N 154-д о привлечении ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде административного штрафа в размере 500 000 руб.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не согласилось с постановлением инспекции и обратилось в суд с заявленными требованиями.
Судом первой инстанции принято решение о снижении размера административного штрафа соразмерно характеру совершенного правонарушения с 500 000 руб. до 250 000 руб.
Апелляционная коллегия считает данный судебный акт законным и обоснованным по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) регулируется Законом N 214-ФЗ.
Частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи запрещается в силу части 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Согласно статье 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон о содействии развитию жилищного строительства), договора безвозмездного пользования таким земельным участком (часть 1).
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 названной статьи).
В пункте 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ определено, что застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Законом о содействии развитию жилищного строительства случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из вышеперечисленных норм следует, что денежные средства граждан, связанные со строительством жилых помещений может привлекать только застройщик на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
По материалам дела застройщиком вышеуказанного объекта на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 RU 35327000-278 является ООО СК "Твои окна".
Криштул В.И. (клиент) и ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (исполнитель) заключен договор бронирования квартиры от 24.12.2013 N 244Б/Н, по условиям которого исполнитель обязуется осуществить в интересах клиента бронирование указанного в пункте 4 договора жилого помещения в возводимом ООО "СК "Твои окна" жилом комплексе "Светлый дом "Твои окна" по адресу: город Вологда, микрорайон "Новгородский", улица Конева, дом 22 по генплану, корпус Б, до даты заключения клиентом договора, указанного в пункте 3 договора, а клиент обязуется выплатить исполнителю предусмотренный настоящим договором обеспечительный платеж.
В соответствии с пунктом 3 договора клиент получает право на приобретение квартиры на основании последующего заключения и исполнения клиентом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком.
В пункте 4 договора определена цена договора долевого участия 1 548 720 руб. и описана характеристика объекта недвижимости (квартиры).
В пункте 7 договора установлен срок подписания договора долевого участия с застройщиком - 15.01.2014.
Клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 50 000 руб. в течение двух рабочих дней с момента заключения договора.
При заключении договора долевого участия уплаченный клиентом обеспечительный платеж перечисляется исполнителем на основании письменного распоряжения клиента в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора, в течение 15 календарных дней с момента государственной регистрации договора долевого участия.
Данный договор одновременно является письменным распоряжением клиента о переводе уплаченного им обеспечительного взноса в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора (пункт 11 договора).
Во исполнение условий договора бронирования Криштул В.И. платежным поручением от 24.12.2013 N 810 перечислила на расчетный счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" денежные средства в сумме 50 000 рублей.
Только в дальнейшем на основании пункта 7 договора бронирования квартиры от 24.12.2013 Криштул В.И. и ООО "СК "Твои окна" заключен договор участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома от 13.01.2014 N 244/Н.
Таким образом, несмотря на то, что застройщиком является ООО "СК "Твои окна", денежные средства, связанные со строительством жилого помещения перечислены обществу, до регистрации договора долевого участия в строительстве. Следовательно, доводы апелляционной жалобы об осуществлении деятельности по привлечению денежных средств граждан на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В, и договора бронирования от 24.12.2013 N 244Б/Н подлежат отклонению.
Частью 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что названный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Следовательно, отношения, связанные с привлечением средств дольщиков, регулируются Законом N 214-ФЗ, который призван гарантировать защиту прав дольщиков, в связи с чем его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.
Привлечение средств дольщиков для строительства многоквартирных домов допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе N 214-ФЗ, нормы которого наделяют такими полномочиями только застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо иных лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.
Исходя из системного и буквального толкования вышеприведенных нормативных положений и соответствующих разъяснений, денежные средства участников долевого строительства должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда расходоваться на цели, связанные со строительством жилого объекта, в то время как участие в таких правоотношениях иного лица не обеспечивает надлежащей защиты прав граждан, гарантированной Законом N 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку такое лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
В рассматриваемом случае ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не исполняет перечисленных обязанностей и не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
Заключив договор бронирования квартиры с условием выплаты обществу денежных средств, которые в дальнейшем будут перечислены застройщику в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, заявитель нарушил порядок привлечения денежных средств, закрепленный в Законе N 214-ФЗ.
Действия ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" по привлечению денежных средств дольщика фактически направлены на изъятие полученных от дольщика денежных средств из под режима регулирования использования привлеченных средств дольщиков, предусмотренного в Законе N 214-ФЗ.
Целью законодателя при принятии названного закона являлось соблюдение прав дольщиков и регулирование всех отношений, в том числе и финансовых с застройщиком на основе специальных норм Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" осуществляло привлечение денежных средств в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, что образует объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Согласно статье 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Установленный факт правонарушения и его обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не были приняты все зависящие от него меры по соблюдению порядка осуществления деятельности в области долевого строительства жилья, а, следовательно, и наличии вины в совершении вменяемого административного правонарушения.
Исходя из имеющихся в деле доказательств, а именно: протокола об административном правонарушении от 11.11.2014 N 154-д, договора бронирования квартиры от 24.12.2013 N 244Б/Н, платежного поручения от 24.12.2013 N 810 и других материалов дела, суд апелляционной инстанции считает доказанным событие и состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Нарушений со стороны административного органа процессуальных требований при производстве по делу об административном правонарушении, которые не позволили всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело, по материалам дела не усматривается.
Оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ не имеется.
Суд первой инстанции на основании частей 3.2, 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ, учитывая характер и обстоятельства совершения правонарушения, в том числе фактическое заключение с гражданином договора долевого участия и его государственной регистрации в срок менее месяца с момента привлечения денежных средств, а также того, что заявитель является инвестором строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по генплану в микрорайоне "Новгородский", счел возможным снизить размер назначенного оспариваемым постановлением административного штрафа до 250 000 руб.
Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.
Дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку в соответствии с частью 4 статьи 208 АПК РФ заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается, госпошлина в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 ноября 2015 года по делу N А13-17120/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.СМИРНОВ
В.И.СМИРНОВ
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
А.Ю.ДОКШИНА
Т.В.ВИНОГРАДОВА
А.Ю.ДОКШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)