Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Скобяная Лавка"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 мая 2017 года
по делу N А40-201121/2016, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Скобяная Лавка"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Байрамов Ш.Ш. (по доверенности от 01.03.2017), Руководитель - Байрамов Ш.Б.-О.
от ответчика: Немченков Д.А. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Скобяная Лавка" (далее - ООО "Скобяная Лавка", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 133,8 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-3, 3а, 4, 6-8, 11) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д. 3 путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 8 000 000 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 133 333 рублей 34 копеек и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
Исковые требования заявлены на основании статей 8, 11, 12, 160, 421, 425, 433, 442, 445, 446, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и мотивированы тем, что между ООО "Скобяная Лавка" и Департаментом возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества и порядка расчетов, которые подлежат урегулированию в судебном порядке.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2017 урегулированы разногласия между Департаментом и ООО "Скобяная Лавка" по цене, установленной экспертизой, путем принятия пункта 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 22 377 210 (Двадцать два миллиона триста семьдесят семь тысяч двести десять) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется". Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 372 953 (Триста семьдесят две тысячи девятьсот пятьдесят три тысячи) руб. 50 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.".
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение от 26.05.2017 отменить, назначить проведение повторной судебной экспертизы с постановкой вопроса о достоверной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.
Принять новый судебный акт об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 133,8 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-3, 3а, 4, 6-8, 11) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д. 3.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы и определения рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 24.07.2017.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (http://kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.
В заседании суда апелляционной инстанции 24.07.2017 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, заявил ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу.
Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы и заявленных ходатайств возражал.
Суд апелляционной инстанции протокольным определением от 14.08.2017 ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы отклонил, как необоснованное.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2017 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Скобяная Лавка" является арендатором нежилого помещения общей площадью 133,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д. 3 на основании договора аренды от 09.09.2004 N 07-00515/04, заключенного с Департаментом.
Срок действия договора аренды установлен с 01.09.2004 по 14.06.2025.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно пункту 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Истец 04.03.2016 обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент 06.07.2016 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 21 359 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N Д-841-0051/16 ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка".
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2017 N 09АП-33116/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-201121/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2017 г. N 09АП-33116/2017-ГК
Дело N А40-201121/16
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Скобяная Лавка"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 мая 2017 года
по делу N А40-201121/2016, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Скобяная Лавка"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Байрамов Ш.Ш. (по доверенности от 01.03.2017), Руководитель - Байрамов Ш.Б.-О.
от ответчика: Немченков Д.А. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Скобяная Лавка" (далее - ООО "Скобяная Лавка", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 133,8 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-3, 3а, 4, 6-8, 11) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д. 3 путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 8 000 000 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 133 333 рублей 34 копеек и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
Исковые требования заявлены на основании статей 8, 11, 12, 160, 421, 425, 433, 442, 445, 446, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и мотивированы тем, что между ООО "Скобяная Лавка" и Департаментом возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества и порядка расчетов, которые подлежат урегулированию в судебном порядке.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2017 урегулированы разногласия между Департаментом и ООО "Скобяная Лавка" по цене, установленной экспертизой, путем принятия пункта 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 22 377 210 (Двадцать два миллиона триста семьдесят семь тысяч двести десять) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется". Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 372 953 (Триста семьдесят две тысячи девятьсот пятьдесят три тысячи) руб. 50 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.".
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение от 26.05.2017 отменить, назначить проведение повторной судебной экспертизы с постановкой вопроса о достоверной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.
Принять новый судебный акт об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 133,8 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1-3, 3а, 4, 6-8, 11) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д. 3.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы и определения рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 24.07.2017.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (http://kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.
В заседании суда апелляционной инстанции 24.07.2017 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, заявил ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу.
Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы и заявленных ходатайств возражал.
Суд апелляционной инстанции протокольным определением от 14.08.2017 ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы отклонил, как необоснованное.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2017 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Скобяная Лавка" является арендатором нежилого помещения общей площадью 133,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д. 3 на основании договора аренды от 09.09.2004 N 07-00515/04, заключенного с Департаментом.
Срок действия договора аренды установлен с 01.09.2004 по 14.06.2025.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно пункту 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Истец 04.03.2016 обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент 06.07.2016 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 21 359 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N Д-841-0051/16 ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка".
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)