Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Первого заместителя прокурора Курской области: Жарковой В.Н. на основании удостоверения N 228670;
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от муниципального образования "город Курск" в лице Администрации города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от областного государственного унитарного предприятия "Управление капитального строительства Курской области": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 02.05.2017 по делу N А35-11694/2016 (Судья Матвеева О.А.), по иску Первого заместителя прокурора Курской области, поданного в защиту интересов муниципального образования "город Курск" в лице Администрации города Курска, к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, областному государственному унитарному предприятию "Управление капитального строительства Курской области" о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N 2035 от 11.02.2016, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ОГУП "УКС Курской области"; о применении последствий недействительности сделки,
установил:
Первый заместитель прокурора Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области в защиту интересов муниципального образования "город Курск" в лице Администрации города Курска с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - комитет, ответчик), областному государственному унитарному предприятию "Управление капитального строительства Курской области" (далее - ОГУП "УКС Курской области", ответчик) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N 2035 от 11.02.2016, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ОГУП "УКС Курской области"; о применении последствий недействительности сделки, обязав ОГУП "УКС Курской области" возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска нежилое помещение общей площадью 116,70 кв. м, состоящее из цокольного помещения, помещения II, ком. 5, 5а, 6-8, 8а, 16, 30-31, по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, 41-а (лит. А).
Решением Арбитражного суда Курской области от 02.05.2017 по делу N А35-11694/2016 исковые требования Первого заместителя прокурора Курской области удовлетворены в части признания недействительным договора аренды нежилого помещения N 2035 от 11.02.2016, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и областным государственным унитарным предприятием "Управление капитального строительства Курской области". В остальной части исковых требований отказано.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В представленном суду апелляционной инстанции отзыве на апелляционную жалобу Первый заместитель прокурора Курской области возражал против доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил суд апелляционной инстанции оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ОГУП "УКС Курской области" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции в части признания недействительным договора N 2035 от 11.02.2016 отменить, в удовлетворении иска отказать.
Ответчики явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Первого заместителя прокурора Курской области просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.02.2016 между комитетом (арендодателем) и ОГУП "УКС Курской области" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 2035 (далее - договор).
По условиям заключенного договора аренды N 2035 от 11.02.2016 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под административные помещения бюджетных учреждений нежилое помещение (далее - объект), расположенное по адресу: ул. Дзержинского 41-а (лит. А) общей площадью 116,70 кв. м, в том числе: цоколь, помещение II, ком. N 5, 5а, 6-8, 8а, 16, 30-31 (пункт 1.1 договора).
Арендодатель передал арендатору вышеуказанные нежилые помещения, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 11.02.2016.
Основанием для заключения договора являлось решение комиссии от 28.01.2016 по определению условий использования муниципального имущества.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.08.2014 N 46 АТ N 022020 собственником нежилого помещения общей площадью 383,3 кв. м с инвентарным номером 46:29:102240:394, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, д. 41а, помещение II, цокольный этаж, является муниципальное образование "Город Курск".
По договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2035 от 01.01.2003 областное предприятие арендовало у муниципального образования нежилые помещения площадью 383,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, д. 41-а (лит. А), сроком по 30.12.2003.
В дальнейшем ежегодно до 2014 года на основании договоров аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2035 от 01.01.2004, от 01.01.2005, от 01.01.2006, от 01.02.2007, от 01.01.2008, 01.01.2009, от 23.12.2009, от 01.01.2011, от 01.01.2012, от 01.12.2012, от 23.12.2013 ОГУП "УКС Курской области" арендовало нежилые помещения общей площадью 383,2 кв. м, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, д. 41-а.
В соответствии с договором аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2035 от 20.01.2015 нежилые помещения общей площадью 144,96 кв. м, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, д. 41-а, были переданы областному предприятию в аренду.
Ссылаясь на заключение договора аренды N 2035 от 11.02.2016 без проведения торгов, что не соответствует требованиям статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", Первый заместитель прокурора Курской области обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя иск, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства.
В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными лицами (часть 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статьей 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" установлен запрет на акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, иных осуществляющих данные функции органов и организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению и устранению конкуренции, за исключением предусмотренных законом случаев. Одним из исключений является заключение договора аренды в результате предоставления государственных или муниципальных преференций.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (ред. от 18.07.2011) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям (пункт 3).
Заявитель апелляционной жалобы, руководствуясь вышеприведенными положениями Закона о защите конкуренции, полагает, что договор аренды спорного помещения N 2035 от 01.01.2011 правомерно заключен с ОГУП "УКС Курской области" без проведения торгов, вследствие чего на основании части 9 статьи 17.1 указанного Закона, введенной Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ, договор аренды на новый срок также может быть заключен без проведения торгов.
Редакция части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции изменена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ, вступившим в силу 06.01.2012, в соответствии с которой без проведения торгов государственное или муниципальное имущество может быть предоставлено в аренду государственным и муниципальным учреждениям.
В силу пункта 2 статьи 50 ГК РФ государственное унитарное предприятие является коммерческой организацией, а государственная корпорация и государственная компания согласно положениям статей 7.1 и 7.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" относятся к некоммерческим организациям.
Таким образом, положения пункта 3 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (ред. от 18.07.2011) о возможности передачи государственного или муниципального имущества в аренду без проведения торгов государственным корпорациям и государственным компаниям на ОГУП "УКС Курской области" не распространяется.
С даты введения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ договоры аренды спорного нежилого помещения между ответчиками могли быть заключены только на торгах.
Как следует из анализа и содержания договора N 2035 от 01.01.2003, договоров аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2035 от 01.01.2004, от 01.01.2005, от 01.01.2006, от 01.02.2007, от 01.01.2008, 01.01.2009, от 23.12.2009, от 01.01.2011, от 01.01.2012, от 01.12.2012, от 23.12.2013, N 2035 от 20.01.2015, N 2035 от 11.02.2016 предмет договора аренды изменялся, каждый из указанных договоров является самостоятельным срочным договором аренды.
Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Следовательно, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения договора.
Пунктом 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Учитывая, что договор аренды N 2035 от 01.01.2008 был заключен сторонами до введения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяются на отношения сторон.
Сделки, заключенные в обход торгов, посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получить в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.
Заключение договора аренды государственного имущества без проведения торгов ограничило возможность выбора арендатора - с лучшим предложением цены и условий исполнения договора аренды, чем нарушены интересы публично-правового образования как собственника передаваемого в аренду имущества, заинтересованного в выборе наилучшего предложения по эффективному использованию имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Из изложенного следует, что договор аренды нежилого помещения N 2035 от 11.02.2016 не соответствует требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку не мог быть заключен без проведения конкурса или аукциона.
В связи с чем договор аренды нежилого помещения N 2035 от 11.02.2016, заключенный между ОГУП "УКС Курской области" и комитетом по управлению муниципальным имуществом, в силу пункта 1 статьи 168 ГК является недействительной (ничтожной) сделкой.
Судом первой инстанции правомерно отклонен довод комитета о том, что заключение договора с прежним арендатором на новый срок возможно без проведения торгов в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Между тем, из материалов дела следует, что стороны не воспользовались правом на возобновление на неопределенный срок договора аренды от 01.01.2008, заключенного до принятия Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ. По истечении срока указанного договора стороны заключали договоры аренды сроком на 11 месяцев.
При таких обстоятельствах судом области обоснованно удовлетворены заявленные исковые требования в части признания недействительным договора аренды N 2035 от 11.02.2016 и отказано в применении последствий недействительности указанного договора, поскольку 29.12.2016 между ответчиками заключен договор аренды спорного помещения на срок с 01.01.2017 по 30.12.2017 на торгах.
Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Вопрос о распределении государственной пошлины судом не решается, поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 02.05.2017 по делу N А35-11694/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.07.2017 N 19АП-4014/2017 ПО ДЕЛУ N А35-11694/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2017 г. по делу N А35-11694/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Первого заместителя прокурора Курской области: Жарковой В.Н. на основании удостоверения N 228670;
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от муниципального образования "город Курск" в лице Администрации города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от областного государственного унитарного предприятия "Управление капитального строительства Курской области": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 02.05.2017 по делу N А35-11694/2016 (Судья Матвеева О.А.), по иску Первого заместителя прокурора Курской области, поданного в защиту интересов муниципального образования "город Курск" в лице Администрации города Курска, к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, областному государственному унитарному предприятию "Управление капитального строительства Курской области" о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N 2035 от 11.02.2016, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ОГУП "УКС Курской области"; о применении последствий недействительности сделки,
установил:
Первый заместитель прокурора Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области в защиту интересов муниципального образования "город Курск" в лице Администрации города Курска с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - комитет, ответчик), областному государственному унитарному предприятию "Управление капитального строительства Курской области" (далее - ОГУП "УКС Курской области", ответчик) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N 2035 от 11.02.2016, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ОГУП "УКС Курской области"; о применении последствий недействительности сделки, обязав ОГУП "УКС Курской области" возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска нежилое помещение общей площадью 116,70 кв. м, состоящее из цокольного помещения, помещения II, ком. 5, 5а, 6-8, 8а, 16, 30-31, по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, 41-а (лит. А).
Решением Арбитражного суда Курской области от 02.05.2017 по делу N А35-11694/2016 исковые требования Первого заместителя прокурора Курской области удовлетворены в части признания недействительным договора аренды нежилого помещения N 2035 от 11.02.2016, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и областным государственным унитарным предприятием "Управление капитального строительства Курской области". В остальной части исковых требований отказано.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В представленном суду апелляционной инстанции отзыве на апелляционную жалобу Первый заместитель прокурора Курской области возражал против доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил суд апелляционной инстанции оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ОГУП "УКС Курской области" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции в части признания недействительным договора N 2035 от 11.02.2016 отменить, в удовлетворении иска отказать.
Ответчики явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Первого заместителя прокурора Курской области просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.02.2016 между комитетом (арендодателем) и ОГУП "УКС Курской области" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 2035 (далее - договор).
По условиям заключенного договора аренды N 2035 от 11.02.2016 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под административные помещения бюджетных учреждений нежилое помещение (далее - объект), расположенное по адресу: ул. Дзержинского 41-а (лит. А) общей площадью 116,70 кв. м, в том числе: цоколь, помещение II, ком. N 5, 5а, 6-8, 8а, 16, 30-31 (пункт 1.1 договора).
Арендодатель передал арендатору вышеуказанные нежилые помещения, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 11.02.2016.
Основанием для заключения договора являлось решение комиссии от 28.01.2016 по определению условий использования муниципального имущества.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.08.2014 N 46 АТ N 022020 собственником нежилого помещения общей площадью 383,3 кв. м с инвентарным номером 46:29:102240:394, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, д. 41а, помещение II, цокольный этаж, является муниципальное образование "Город Курск".
По договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2035 от 01.01.2003 областное предприятие арендовало у муниципального образования нежилые помещения площадью 383,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, д. 41-а (лит. А), сроком по 30.12.2003.
В дальнейшем ежегодно до 2014 года на основании договоров аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2035 от 01.01.2004, от 01.01.2005, от 01.01.2006, от 01.02.2007, от 01.01.2008, 01.01.2009, от 23.12.2009, от 01.01.2011, от 01.01.2012, от 01.12.2012, от 23.12.2013 ОГУП "УКС Курской области" арендовало нежилые помещения общей площадью 383,2 кв. м, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, д. 41-а.
В соответствии с договором аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2035 от 20.01.2015 нежилые помещения общей площадью 144,96 кв. м, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, д. 41-а, были переданы областному предприятию в аренду.
Ссылаясь на заключение договора аренды N 2035 от 11.02.2016 без проведения торгов, что не соответствует требованиям статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", Первый заместитель прокурора Курской области обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя иск, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства.
В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными лицами (часть 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статьей 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" установлен запрет на акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, иных осуществляющих данные функции органов и организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению и устранению конкуренции, за исключением предусмотренных законом случаев. Одним из исключений является заключение договора аренды в результате предоставления государственных или муниципальных преференций.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (ред. от 18.07.2011) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям (пункт 3).
Заявитель апелляционной жалобы, руководствуясь вышеприведенными положениями Закона о защите конкуренции, полагает, что договор аренды спорного помещения N 2035 от 01.01.2011 правомерно заключен с ОГУП "УКС Курской области" без проведения торгов, вследствие чего на основании части 9 статьи 17.1 указанного Закона, введенной Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ, договор аренды на новый срок также может быть заключен без проведения торгов.
Редакция части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции изменена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ, вступившим в силу 06.01.2012, в соответствии с которой без проведения торгов государственное или муниципальное имущество может быть предоставлено в аренду государственным и муниципальным учреждениям.
В силу пункта 2 статьи 50 ГК РФ государственное унитарное предприятие является коммерческой организацией, а государственная корпорация и государственная компания согласно положениям статей 7.1 и 7.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" относятся к некоммерческим организациям.
Таким образом, положения пункта 3 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (ред. от 18.07.2011) о возможности передачи государственного или муниципального имущества в аренду без проведения торгов государственным корпорациям и государственным компаниям на ОГУП "УКС Курской области" не распространяется.
С даты введения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ договоры аренды спорного нежилого помещения между ответчиками могли быть заключены только на торгах.
Как следует из анализа и содержания договора N 2035 от 01.01.2003, договоров аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2035 от 01.01.2004, от 01.01.2005, от 01.01.2006, от 01.02.2007, от 01.01.2008, 01.01.2009, от 23.12.2009, от 01.01.2011, от 01.01.2012, от 01.12.2012, от 23.12.2013, N 2035 от 20.01.2015, N 2035 от 11.02.2016 предмет договора аренды изменялся, каждый из указанных договоров является самостоятельным срочным договором аренды.
Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Следовательно, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения договора.
Пунктом 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Учитывая, что договор аренды N 2035 от 01.01.2008 был заключен сторонами до введения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяются на отношения сторон.
Сделки, заключенные в обход торгов, посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получить в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.
Заключение договора аренды государственного имущества без проведения торгов ограничило возможность выбора арендатора - с лучшим предложением цены и условий исполнения договора аренды, чем нарушены интересы публично-правового образования как собственника передаваемого в аренду имущества, заинтересованного в выборе наилучшего предложения по эффективному использованию имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Из изложенного следует, что договор аренды нежилого помещения N 2035 от 11.02.2016 не соответствует требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку не мог быть заключен без проведения конкурса или аукциона.
В связи с чем договор аренды нежилого помещения N 2035 от 11.02.2016, заключенный между ОГУП "УКС Курской области" и комитетом по управлению муниципальным имуществом, в силу пункта 1 статьи 168 ГК является недействительной (ничтожной) сделкой.
Судом первой инстанции правомерно отклонен довод комитета о том, что заключение договора с прежним арендатором на новый срок возможно без проведения торгов в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Между тем, из материалов дела следует, что стороны не воспользовались правом на возобновление на неопределенный срок договора аренды от 01.01.2008, заключенного до принятия Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ. По истечении срока указанного договора стороны заключали договоры аренды сроком на 11 месяцев.
При таких обстоятельствах судом области обоснованно удовлетворены заявленные исковые требования в части признания недействительным договора аренды N 2035 от 11.02.2016 и отказано в применении последствий недействительности указанного договора, поскольку 29.12.2016 между ответчиками заключен договор аренды спорного помещения на срок с 01.01.2017 по 30.12.2017 на торгах.
Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Вопрос о распределении государственной пошлины судом не решается, поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 02.05.2017 по делу N А35-11694/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
И.В.УШАКОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
И.В.УШАКОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)