Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Застройщик отказывается передать дольщику квартиру в связи с неоплатой дополнительных работ по остеклению лоджии.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ваганов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе
председательствующего Кабировой Е.В.,
судей Озерова С.А. и Осиповой Е.А.,
при секретаре Б.Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ПЕТРОСТРОЙ" на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 11 декабря 2014 года, которым удовлетворено исковое заявление Б.Г. к обществу с ограниченной ответственностью "ПЕТРОСТРОЙ" об обязании передать квартиру, взыскании неустойки и штрафа.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А., возражения относительно доводов апелляционной жалобы истца Б.Г. и ее представителя адвоката Родионова М.Е., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Б.Г. обратилась в Тосненский городской суд Ленинградской области, с учетом уточнения исковых требований в части начисления пени, с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "ПЕТРОСТРОЙ" об обязании передать объект долевого строительства - квартиру-студию в секции 4 на 16 этаже, с условным номером 838, проектной площадью 22,95 кв. м в многоквартирном 18-этажном жилом доме по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи; взыскании неустойки за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства на день подачи иска в размере <...> рублей из расчета за 72 дня просрочки (с 01 октября 2014 года по 11 декабря 2014 года), штрафа в размере 50% процентов от суммы, присужденной судом в пользу дольщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика.
В обоснование заявленных требований истец ссылалась на те обстоятельства, что 08 июля 2013 года между Б.Г. (дольщик) и ООО "ПЕТРОСТРОЙ" (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома <...>, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства по строительству и передаче дольщику - Б.Г. - вышеуказанной квартиры (объекта долевого строительства) не позднее 30 сентября 2014 года, а дольщик обязалась уплатить обусловленную цену долевого строительства (цена договора) и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. В соответствии с п. 4.1 договора цена долевого строительства составила <...> руб. Свои обязательства по договору в части оплаты цены договора она исполнила в полном объеме, в порядке и сроки, установленные разделом 4 договора. 05 марта 2014 года дом сдан в эксплуатацию государственной комиссии, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <...>.
ООО "ПЕТРОСТРОЙ" в нарушение условий договора до настоящего времени не передало ей объект долевого строительства, ссылаясь на отсутствие оплаты за остекление 4,12 кв. м балкона (лоджии) в размере <...> руб. По утверждению истца, размер и сроки оплаты за остекление балкона (лоджии) установлены ООО "ПЕТРОСТРОЙ" в одностороннем порядке в уведомлении об осмотре квартиры N от 11 апреля 2014 года. Между тем, в соответствии с п. 1.3 договора в размер средств, составляющих цену договора, включаются отделочные работы, перечисленные в приложении N 1 к договору, где указано: установка оконных блоков - однокамерные стеклопакеты. Из содержания приложения N 2 к договору, в котором в характеристиках объекта долевого строительства указана площадь остекления балкона - 8,4, следует, что остекление балкона (лоджии) однокамерными оконными блоками входит в цену договора. Остекление балкона (лоджии) предусмотрено проектной документацией на жилой дом, что следует из заключения государственной экспертизы проектной документации от 08 июля 2010 года. Заплатив цену договора, она внесла все необходимые инвестиции для обеспечения строительства объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, градостроительными нормами и условиями приложений N N 1 - 2 договора.
Как указано в исковом заявлении, отказ в передаче квартиры ответчик обосновал пунктом 4.4 договора. По мнению Б.Г., данный пункт не соответствует обязательным нормам, указанным в п. 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 года), поскольку в данном пункте однозначно не определены основания для изменения цены договора и правила установления размера дополнительных инвестиций и периода их оплаты. Поскольку между ней и ответчиком не было заключено дополнительное соглашение об изменении цены договора, то у ООО "ПЕТРОСТРОЙ" отсутствуют правовые основания для изменения цены договора, а у нее - обязанность по внесению дополнительных инвестиций. 30 сентября 2014 года она направила ООО "ПЕТРОСТРОЙ" телеграмму с требованием передать квартиру по акту приема-передачи в срок до 07 октября 2014 года, однако ответчик указанное требование не выполнил. Требование было получено 01 октября 2014 года. В этой связи истец требовала разрешения конфликтной ситуации в судебном порядке (л.д. 5 - 9, 69).
Ответчик ООО "ПЕТРОСТРОЙ" требования истца не признал. В ходе судебного разбирательства представитель ответчика Б.Д. пояснил, что стоимость остекления не предусмотрена ни проектом, ни сметой, ни договором. Пунктом 4.4 договора предусмотрена возможность изменения цены договора, тогда как у дольщика при подписании договора возражений по этому поводу не возникло. Застройщик произвел остекление во всех квартирах. По мнению ответчика, согласия дольщика на это не требовалось, поскольку он, подписывая договор, выразил согласие с возможностью дополнительного инвестирования - в случае остекления лоджий. ООО "ПЕТРОСТРОЙ" готово заключить с дольщиком дополнительное соглашение относительно остекления лоджии, однако дольщик неправомерно отказывается его подписать. Поскольку дольщик не выполнил обязательство по внесению платы за остекление лоджии, квартира ему не передана.
Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 11 декабря 2014 года иск Б.Г. удовлетворен.
Суд обязал ООО "ПЕТРОСТРОЙ" передать Б.Г. объект долевого строительства - квартиру-студию в секции 4 на 16 этаже, с условным номером 838, проектной площадью 22,95 кв. м в многоквартирном 18-этажном жилом доме по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи.
Ко взысканию с ООО "ПЕТРОСТРОЙ" в пользу Б.Г. суд присудил неустойку за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика; <...> рублей в возмещение судебных расходов.
Эти же решением суд взыскал с ООО "ПЕТРОСТРОЙ" в бюджет муниципального образования Тосненский район Ленинградской области государственную пошлину в размере <...> рубля.
ООО "ПЕТРОСТРОЙ" не согласилось с законностью и обоснованностью постановленного решения, в связи с чем представитель ответчика Б.Д. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда от 11 декабря 2014 года отменить полностью и принять новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование отмены обжалуемого судебного акта податель жалобы ссылается на неправильное толкование и применение судом норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Гражданского кодекса РФ. Полагает, что дольщик при подписании договора выразил согласие на изменение цены договора в случае остекления застройщиком лоджии в соответствии с п. 4.4. Договора, что не противоречит требованиям закона, следовательно, Б.Г. обязана оплатить затраты на остекление лоджии и только после выполнения дольщиком указанного условия квартира может быть передана по акту приема-передачи.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения применительно к требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (части первая и вторая в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ):
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08 июля 2013 между ООО "ПЕТРОСТРОЙ" (застройщик) и Б.Г. (дольщик) заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>
По условиям договора застройщик обязался построить на земельном участке с местоположением: <адрес>, кадастровый номер: N, жилой комплекс и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику находящийся в этом доме объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, расположенную в секции 4, на 16 этаже, с номером 838, площадью 22,95 кв. м и площадью балкона/лоджии 3,23 кв. м.
Пунктом 4.1 договора цена долевого строительства была определена сторонами в размере <...> рубля, исходя из расчета <...> рублей за 1 кв. м общей площади квартиры (л.д. 15 - 16).
Из содержания названного договора также следует, что сумма денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, может быть изменена в двух случаях:
- - если общая площадь квартиры после обмеров ПИБ будет более чем на 1 кв. м больше либо меньше размера, чем указано в договоре (п. 4.3, 5.1.11 Договора);
- - в случае возникновения условий по внесению дольщиками дополнительных инвестиций в виде суммы инвестирования работ по остеклению балкона (лоджии) (п. 4.4 Договора, л.д. 16).
Денежные средства в сумме <...> рубля внесены Б.Г. в полном объеме, в доказательство чего истец представила платежные поручения и квитанцию к приходному кассовому ордеру (л.д. 24 - 26).
В силу п. 5.2.4 Договора застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства по акту приема-передачи в срок до 30 сентября 2014 года.
05 марта 2014 года застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 27-28).
11 апреля 2014 года ООО "ПЕТРОСТРОЙ" направило Б.Г. уведомление с предложением явиться 25 июня 2014 года для осмотра объекта долевого строительства и подписания акта осмотра. Одновременно дольщика уведомили о стоимости инвестирования работ по остеклению балкона (лоджии) в размере <...> рублей и предложили внести указанную сумму в кассу или на расчетный счет застройщика в срок до 30 сентября 2014 года включительно (л.д. 37).
В указанный день Б.Г. в присутствии представителя застройщика осмотрела квартиру, однако квартира ей не была передана по акту приема-передачи (акт осмотра квартиры - л.д. 43 - 44).
Письмом от 10 июля 2014 года ООО "ПЕТРОСТРОЙ" сообщило Б.Г. о том, что она не исполнила обязательство по оплате цены договора и об отказе в передаче объекта долевого строительства, указав, что ею не оплачен платеж в сумме <...> руб., предусмотренный п. 4.4 договора (л.д. 12).
Телеграммой от 30 сентября 2014 года, полученной ответчиком на следующий день, Б.Г. потребовала от застройщика передать ей квартиру по передаточному акту в срок до 07 октября 2014 года с уплатой неустойки за семь дней просрочки (л.д. 38).
В ходе судебного разбирательства по делу в суде первой инстанции нашел свое подтверждение факт отсутствия передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - истцу по настоящему делу.
Вместе с тем судом первой инстанции установлено, что в перечень работ по внутренней отделке квартиры, являющийся приложением N 1 к договору, не включены работы по остеклению балкона (лоджии). При этом суд исходил из того, что "установка оконных блоков" не означает "остекление балкона (лоджии)", поскольку окна являются элементом квартиры, а не лоджии (балкона). Из приложения N 2 к договору, в котором имеется указание на площадь остекления балкона - 8,4 кв. м, не следует, что балкон должен быть остеклен (л.д. 22).
Из представленных в материалы дела доказательств, в том числе объяснений сторон по делу, следует, что какое-либо соглашение об изменении цены договора стороны не заключали.
Анализ положений п. 4.4 договора, в котором указано, что цена долевого строительства может быть изменена в случае возникновения условий по внесению дольщиками дополнительных инвестиций в виде суммы инвестирования работ по остеклению балкона (лоджии), позволил суду первой инстанции установить, что стороны не пришли к соглашению об увеличении цены долевого строительства, поскольку не согласовали конкретную стоимость работ по остеклению балкона (лоджии) и не установили правила определения такой цены исходя из единицы площади остекления, например от 1 кв. м.
Доказательства наличия согласия Б.Г. на осуществление застройщиком работ (оказание услуг) по остеклению лоджии (балкона) за сумму в размере <...> рублей в материалах дела отсутствуют.
При таком положении является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что застройщик, выполнив дополнительную работу по остеклению лоджии, не предусмотренную договором, не получил на это согласия дольщика и не согласовал с ним стоимость такой работы, что является нарушением прав дольщика, как потребителя, и не влечет возникновения у Б.Г. обязательств по внесению дополнительного платежа в счет исполнения договора долевого участия в строительстве N. При этом суд обоснованно исходил из положений ст. ст. 10, 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", обязывающих исполнителя услуги своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию об услугах, обеспечивающую возможность их свободного выбора, поскольку по смыслу абз. 4 ч. 2 ст. 10 названного Закона потребитель всегда имеет право знать о цене в рублях оказываемой услуги и условиях ее приобретения.
Разрешая спор по существу в части требований об обязании передать объект долевого строительства, суд первой инстанции, руководствуясь частями 1, 4 статьи 4, частью 2 статьи 5, частями 1, 2 статьи 6, частью 3 статьи 8, частью 2 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьями 424, 432 ГК РФ, статьями 10, 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и, приняв во внимание факт исполнения Б.Г. обязательств по договору и факт неисполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства, пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части, обязав ООО "ПЕТРОСТРОЙ" передать Б.Г. объект долевого строительства - спорную квартиру - по акту приема-передачи.
Как указано выше, в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (часть 2 в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Из материалов дела следует, что квартира должна быть передана Б.Г. не позднее 30 сентября 2014 года.
Исходя из ставки рефинансирования, равной 8.25% годовых согласно Указанию Банка России от 13 сентября 2012 года N 2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России", размер неустойки за нарушение сроков передачи квартиры дольщику за 72 дня за период с 01 октября 2014 года по 11 декабря 2014 года составляет <...> рублей (8,25% х 1 / 150 х 72 дня х <...> рублей).
Разрешая вопрос о размере неустойки, суд учел конкретные обстоятельства дела, в частности, цену договора, а также длительность срока просрочки исполнения обязательств ответчиком по передаче истцу объекта долевого строительства.
Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда считает размер неустойки, присужденной ко взысканию с ООО "ПЕТРОСТРОЙ" в пользу истца за 72 дня просрочки в размере <...> рублей, соразмерным последствиям нарушения обязательств.
С учетом размера неустойки, убытков и компенсации морального вреда, подлежащих взысканию в пользу истца, судом первой инстанции правильно определен и размер штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Издержки, связанные с рассмотрением дела, взысканы судом в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит, что суд первой инстанции, разрешив заявленный истцом спор вышеуказанным образом, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не допустил недоказанности юридически значимых обстоятельств и несоответствия выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, правомерно учел положения действующего законодательства и постановил решение, отвечающее вышеуказанным нормам материального права, при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы по существу сопряжены с неправильным толкованием действующего законодательства Российской Федерации, связаны с переоценкой доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка по правилам статей 2, 12, 50, 56, 59, 60, и 67 ГПК РФ, и не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь статьей 327.1, пунктом 1 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 11 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ПЕТРОСТРОЙ" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.02.2015 N 33-926/2015
Требование: Об обязании передать квартиру, взыскании неустойки и штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Застройщик отказывается передать дольщику квартиру в связи с неоплатой дополнительных работ по остеклению лоджии.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2015 г. N 33-926/2015
Судья Ваганов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе
председательствующего Кабировой Е.В.,
судей Озерова С.А. и Осиповой Е.А.,
при секретаре Б.Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ПЕТРОСТРОЙ" на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 11 декабря 2014 года, которым удовлетворено исковое заявление Б.Г. к обществу с ограниченной ответственностью "ПЕТРОСТРОЙ" об обязании передать квартиру, взыскании неустойки и штрафа.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А., возражения относительно доводов апелляционной жалобы истца Б.Г. и ее представителя адвоката Родионова М.Е., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Б.Г. обратилась в Тосненский городской суд Ленинградской области, с учетом уточнения исковых требований в части начисления пени, с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "ПЕТРОСТРОЙ" об обязании передать объект долевого строительства - квартиру-студию в секции 4 на 16 этаже, с условным номером 838, проектной площадью 22,95 кв. м в многоквартирном 18-этажном жилом доме по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи; взыскании неустойки за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства на день подачи иска в размере <...> рублей из расчета за 72 дня просрочки (с 01 октября 2014 года по 11 декабря 2014 года), штрафа в размере 50% процентов от суммы, присужденной судом в пользу дольщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика.
В обоснование заявленных требований истец ссылалась на те обстоятельства, что 08 июля 2013 года между Б.Г. (дольщик) и ООО "ПЕТРОСТРОЙ" (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома <...>, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства по строительству и передаче дольщику - Б.Г. - вышеуказанной квартиры (объекта долевого строительства) не позднее 30 сентября 2014 года, а дольщик обязалась уплатить обусловленную цену долевого строительства (цена договора) и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. В соответствии с п. 4.1 договора цена долевого строительства составила <...> руб. Свои обязательства по договору в части оплаты цены договора она исполнила в полном объеме, в порядке и сроки, установленные разделом 4 договора. 05 марта 2014 года дом сдан в эксплуатацию государственной комиссии, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <...>.
ООО "ПЕТРОСТРОЙ" в нарушение условий договора до настоящего времени не передало ей объект долевого строительства, ссылаясь на отсутствие оплаты за остекление 4,12 кв. м балкона (лоджии) в размере <...> руб. По утверждению истца, размер и сроки оплаты за остекление балкона (лоджии) установлены ООО "ПЕТРОСТРОЙ" в одностороннем порядке в уведомлении об осмотре квартиры N от 11 апреля 2014 года. Между тем, в соответствии с п. 1.3 договора в размер средств, составляющих цену договора, включаются отделочные работы, перечисленные в приложении N 1 к договору, где указано: установка оконных блоков - однокамерные стеклопакеты. Из содержания приложения N 2 к договору, в котором в характеристиках объекта долевого строительства указана площадь остекления балкона - 8,4, следует, что остекление балкона (лоджии) однокамерными оконными блоками входит в цену договора. Остекление балкона (лоджии) предусмотрено проектной документацией на жилой дом, что следует из заключения государственной экспертизы проектной документации от 08 июля 2010 года. Заплатив цену договора, она внесла все необходимые инвестиции для обеспечения строительства объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, градостроительными нормами и условиями приложений N N 1 - 2 договора.
Как указано в исковом заявлении, отказ в передаче квартиры ответчик обосновал пунктом 4.4 договора. По мнению Б.Г., данный пункт не соответствует обязательным нормам, указанным в п. 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 года), поскольку в данном пункте однозначно не определены основания для изменения цены договора и правила установления размера дополнительных инвестиций и периода их оплаты. Поскольку между ней и ответчиком не было заключено дополнительное соглашение об изменении цены договора, то у ООО "ПЕТРОСТРОЙ" отсутствуют правовые основания для изменения цены договора, а у нее - обязанность по внесению дополнительных инвестиций. 30 сентября 2014 года она направила ООО "ПЕТРОСТРОЙ" телеграмму с требованием передать квартиру по акту приема-передачи в срок до 07 октября 2014 года, однако ответчик указанное требование не выполнил. Требование было получено 01 октября 2014 года. В этой связи истец требовала разрешения конфликтной ситуации в судебном порядке (л.д. 5 - 9, 69).
Ответчик ООО "ПЕТРОСТРОЙ" требования истца не признал. В ходе судебного разбирательства представитель ответчика Б.Д. пояснил, что стоимость остекления не предусмотрена ни проектом, ни сметой, ни договором. Пунктом 4.4 договора предусмотрена возможность изменения цены договора, тогда как у дольщика при подписании договора возражений по этому поводу не возникло. Застройщик произвел остекление во всех квартирах. По мнению ответчика, согласия дольщика на это не требовалось, поскольку он, подписывая договор, выразил согласие с возможностью дополнительного инвестирования - в случае остекления лоджий. ООО "ПЕТРОСТРОЙ" готово заключить с дольщиком дополнительное соглашение относительно остекления лоджии, однако дольщик неправомерно отказывается его подписать. Поскольку дольщик не выполнил обязательство по внесению платы за остекление лоджии, квартира ему не передана.
Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 11 декабря 2014 года иск Б.Г. удовлетворен.
Суд обязал ООО "ПЕТРОСТРОЙ" передать Б.Г. объект долевого строительства - квартиру-студию в секции 4 на 16 этаже, с условным номером 838, проектной площадью 22,95 кв. м в многоквартирном 18-этажном жилом доме по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи.
Ко взысканию с ООО "ПЕТРОСТРОЙ" в пользу Б.Г. суд присудил неустойку за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика; <...> рублей в возмещение судебных расходов.
Эти же решением суд взыскал с ООО "ПЕТРОСТРОЙ" в бюджет муниципального образования Тосненский район Ленинградской области государственную пошлину в размере <...> рубля.
ООО "ПЕТРОСТРОЙ" не согласилось с законностью и обоснованностью постановленного решения, в связи с чем представитель ответчика Б.Д. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда от 11 декабря 2014 года отменить полностью и принять новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование отмены обжалуемого судебного акта податель жалобы ссылается на неправильное толкование и применение судом норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Гражданского кодекса РФ. Полагает, что дольщик при подписании договора выразил согласие на изменение цены договора в случае остекления застройщиком лоджии в соответствии с п. 4.4. Договора, что не противоречит требованиям закона, следовательно, Б.Г. обязана оплатить затраты на остекление лоджии и только после выполнения дольщиком указанного условия квартира может быть передана по акту приема-передачи.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения применительно к требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (части первая и вторая в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ):
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08 июля 2013 между ООО "ПЕТРОСТРОЙ" (застройщик) и Б.Г. (дольщик) заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>
По условиям договора застройщик обязался построить на земельном участке с местоположением: <адрес>, кадастровый номер: N, жилой комплекс и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику находящийся в этом доме объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, расположенную в секции 4, на 16 этаже, с номером 838, площадью 22,95 кв. м и площадью балкона/лоджии 3,23 кв. м.
Пунктом 4.1 договора цена долевого строительства была определена сторонами в размере <...> рубля, исходя из расчета <...> рублей за 1 кв. м общей площади квартиры (л.д. 15 - 16).
Из содержания названного договора также следует, что сумма денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, может быть изменена в двух случаях:
- - если общая площадь квартиры после обмеров ПИБ будет более чем на 1 кв. м больше либо меньше размера, чем указано в договоре (п. 4.3, 5.1.11 Договора);
- - в случае возникновения условий по внесению дольщиками дополнительных инвестиций в виде суммы инвестирования работ по остеклению балкона (лоджии) (п. 4.4 Договора, л.д. 16).
Денежные средства в сумме <...> рубля внесены Б.Г. в полном объеме, в доказательство чего истец представила платежные поручения и квитанцию к приходному кассовому ордеру (л.д. 24 - 26).
В силу п. 5.2.4 Договора застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства по акту приема-передачи в срок до 30 сентября 2014 года.
05 марта 2014 года застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 27-28).
11 апреля 2014 года ООО "ПЕТРОСТРОЙ" направило Б.Г. уведомление с предложением явиться 25 июня 2014 года для осмотра объекта долевого строительства и подписания акта осмотра. Одновременно дольщика уведомили о стоимости инвестирования работ по остеклению балкона (лоджии) в размере <...> рублей и предложили внести указанную сумму в кассу или на расчетный счет застройщика в срок до 30 сентября 2014 года включительно (л.д. 37).
В указанный день Б.Г. в присутствии представителя застройщика осмотрела квартиру, однако квартира ей не была передана по акту приема-передачи (акт осмотра квартиры - л.д. 43 - 44).
Письмом от 10 июля 2014 года ООО "ПЕТРОСТРОЙ" сообщило Б.Г. о том, что она не исполнила обязательство по оплате цены договора и об отказе в передаче объекта долевого строительства, указав, что ею не оплачен платеж в сумме <...> руб., предусмотренный п. 4.4 договора (л.д. 12).
Телеграммой от 30 сентября 2014 года, полученной ответчиком на следующий день, Б.Г. потребовала от застройщика передать ей квартиру по передаточному акту в срок до 07 октября 2014 года с уплатой неустойки за семь дней просрочки (л.д. 38).
В ходе судебного разбирательства по делу в суде первой инстанции нашел свое подтверждение факт отсутствия передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - истцу по настоящему делу.
Вместе с тем судом первой инстанции установлено, что в перечень работ по внутренней отделке квартиры, являющийся приложением N 1 к договору, не включены работы по остеклению балкона (лоджии). При этом суд исходил из того, что "установка оконных блоков" не означает "остекление балкона (лоджии)", поскольку окна являются элементом квартиры, а не лоджии (балкона). Из приложения N 2 к договору, в котором имеется указание на площадь остекления балкона - 8,4 кв. м, не следует, что балкон должен быть остеклен (л.д. 22).
Из представленных в материалы дела доказательств, в том числе объяснений сторон по делу, следует, что какое-либо соглашение об изменении цены договора стороны не заключали.
Анализ положений п. 4.4 договора, в котором указано, что цена долевого строительства может быть изменена в случае возникновения условий по внесению дольщиками дополнительных инвестиций в виде суммы инвестирования работ по остеклению балкона (лоджии), позволил суду первой инстанции установить, что стороны не пришли к соглашению об увеличении цены долевого строительства, поскольку не согласовали конкретную стоимость работ по остеклению балкона (лоджии) и не установили правила определения такой цены исходя из единицы площади остекления, например от 1 кв. м.
Доказательства наличия согласия Б.Г. на осуществление застройщиком работ (оказание услуг) по остеклению лоджии (балкона) за сумму в размере <...> рублей в материалах дела отсутствуют.
При таком положении является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что застройщик, выполнив дополнительную работу по остеклению лоджии, не предусмотренную договором, не получил на это согласия дольщика и не согласовал с ним стоимость такой работы, что является нарушением прав дольщика, как потребителя, и не влечет возникновения у Б.Г. обязательств по внесению дополнительного платежа в счет исполнения договора долевого участия в строительстве N. При этом суд обоснованно исходил из положений ст. ст. 10, 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", обязывающих исполнителя услуги своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию об услугах, обеспечивающую возможность их свободного выбора, поскольку по смыслу абз. 4 ч. 2 ст. 10 названного Закона потребитель всегда имеет право знать о цене в рублях оказываемой услуги и условиях ее приобретения.
Разрешая спор по существу в части требований об обязании передать объект долевого строительства, суд первой инстанции, руководствуясь частями 1, 4 статьи 4, частью 2 статьи 5, частями 1, 2 статьи 6, частью 3 статьи 8, частью 2 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьями 424, 432 ГК РФ, статьями 10, 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и, приняв во внимание факт исполнения Б.Г. обязательств по договору и факт неисполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства, пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части, обязав ООО "ПЕТРОСТРОЙ" передать Б.Г. объект долевого строительства - спорную квартиру - по акту приема-передачи.
Как указано выше, в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (часть 2 в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Из материалов дела следует, что квартира должна быть передана Б.Г. не позднее 30 сентября 2014 года.
Исходя из ставки рефинансирования, равной 8.25% годовых согласно Указанию Банка России от 13 сентября 2012 года N 2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России", размер неустойки за нарушение сроков передачи квартиры дольщику за 72 дня за период с 01 октября 2014 года по 11 декабря 2014 года составляет <...> рублей (8,25% х 1 / 150 х 72 дня х <...> рублей).
Разрешая вопрос о размере неустойки, суд учел конкретные обстоятельства дела, в частности, цену договора, а также длительность срока просрочки исполнения обязательств ответчиком по передаче истцу объекта долевого строительства.
Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда считает размер неустойки, присужденной ко взысканию с ООО "ПЕТРОСТРОЙ" в пользу истца за 72 дня просрочки в размере <...> рублей, соразмерным последствиям нарушения обязательств.
С учетом размера неустойки, убытков и компенсации морального вреда, подлежащих взысканию в пользу истца, судом первой инстанции правильно определен и размер штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Издержки, связанные с рассмотрением дела, взысканы судом в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит, что суд первой инстанции, разрешив заявленный истцом спор вышеуказанным образом, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не допустил недоказанности юридически значимых обстоятельств и несоответствия выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, правомерно учел положения действующего законодательства и постановил решение, отвечающее вышеуказанным нормам материального права, при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы по существу сопряжены с неправильным толкованием действующего законодательства Российской Федерации, связаны с переоценкой доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка по правилам статей 2, 12, 50, 56, 59, 60, и 67 ГПК РФ, и не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь статьей 327.1, пунктом 1 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 11 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ПЕТРОСТРОЙ" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)