Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РН-Актив" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостана от 12.05.2017 по делу N А07-2019/2017 (судья Тагирова Л.М.)
Общество с ограниченной ответственностью "РН-Актив" (далее - ООО "РН-Актив", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд" (далее - ООО "Гранд", ответчик) о расторжении договора аренды N 51 от 01.02.2010 и обязании ООО "Гранд" освободить нежилые помещения, переданные по договору аренды (л.д. 4-6).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2017 (резолютивная часть от 03.05.2017) исковое заявление ООО "РН-Актив" к ООО "Гранд" о расторжении договора аренды N 51 от 01.02.2010 и обязании ООО "Гранд" освободить нежилые помещения, переданные по договору аренды, оставлено без рассмотрения (л.д. 74-78).
С вынесенным определением не согласилось ООО "РН-Актив", обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит определение суда отменить, направить вопрос на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Ссылаясь на ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), податель жалобы указывает на требование о необходимости погашения задолженности направленное в адрес ответчика, в котором также содержится указание на последствия неисполнения обязанности по оплате арендных платежей в виде расторжения договора.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.
В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.02.2010 между ООО "Управляющая компания "Европейская" (арендодатель) и ООО "Гранд" (арендатор) был заключен договор N 51 аренды нежилых помещений (л.д. 10-17), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 957 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 67/2 для размещения бильярдного клуба "Гранд" и административного офиса, а арендатор обязуется принять помещение и оплачивать арендную плату в размере и срок предусмотренным договором аренды (раздел 1 договора).
Разделом 3 договора сторонами согласован размер и порядок внесения арендной платы.
Согласно п. 4.1 договора срок аренды с 01.03.2010 по 01.03.2020.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2010 (л.д. 18).
На основании договора купли-продажи от 01.12.2014 N 01/12-14 право собственности на здание перешло к ООО "РН-Актив".
ООО "РН-Актив" направлена в адрес ООО "Гранд" претензия с предложением незамедлительной оплаты задолженности, в которой истец указал, что в случае неоплаты будет вынужден обратиться в суд для ее принудительного взыскания и расторжения договора (л.д. 23-24).
Поскольку претензия оставлена ответчиком без внимания, ООО "РН-Актив" обратилось в суд с настоящим иском.
Оставляя без рассмотрения исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств исполнения арендодателем обязанности предусмотренной п. 2 ст. 452 ГК РФ о направлении требования о расторжении договора арендатору.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как указано ранее, в рамках настоящего дела истец обратился с иском к ответчику о расторжении договора аренды N 51 от 01.02.2010.
Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 2 ст. 452 названного Кодекса установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Таким образом, арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды ввиду неисполнения арендатором возложенных на него обязанностей только после того, как укажет арендатору на имеющиеся нарушения и предложит их устранить, а в случае неустранения арендатором указанных нарушений, арендодатель должен предварительно предложить арендатору расторгнуть договор аренды в досудебном порядке.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что данный порядок истцом не соблюден.
Так, в качестве нарушений, являющихся основанием для расторжения договора аренды, истец указывает на непогашение ответчиком задолженности в размере 23 542 200 руб.
В претензии от 19.12.2016 (л.д. 23-24) истец уведомил ответчика о наличии на стороне последнего задолженности по уплате арендной платы по договору аренды от 01.02.2010 N 51 в сумме 23 542 200 руб., при этом указав, что в случае непогашения задолженности, он будет вынужден обратится в суд для принудительного взыскания задолженности и расторжения договора
В названной претензии указано на необходимость оплаты задолженности и на незамедлительность исполнения такой обязанности с указанием последствий нарушения обязанности в виде расторжения договора аренды. При этом предложение расторгнуть договор, в том числе с указанием срока расторжения или направлением текста соглашения о расторжении договора претензия не содержит. Требование о возврате имущества в связи с расторжением договора в претензии также отсутствуют.
Апелляционная коллегия полагает, что явная воля истца расторгнуть договор аренды из представленной в материалы дела претензии не следует.
Учитывая изложенное, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о несоблюдении истцом требования о письменном предупреждении арендатора о расторжении договора и неисполнении обязательства, необходимого в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ для расторжения договора в судебном порядке.
При указанных обстоятельствах оснований для рассмотрения дела по существу не имеется, определение по настоящему делу об оставлении искового заявления без рассмотрения отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2017 по делу А07-2019/2017 об оставлении искового заявления без рассмотрения оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РН-Актив" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2017 N 18АП-7226/2017 ПО ДЕЛУ N А07-2019/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2017 г. N 18АП-7226/2017
Дело N А07-2019/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РН-Актив" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостана от 12.05.2017 по делу N А07-2019/2017 (судья Тагирова Л.М.)
Общество с ограниченной ответственностью "РН-Актив" (далее - ООО "РН-Актив", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд" (далее - ООО "Гранд", ответчик) о расторжении договора аренды N 51 от 01.02.2010 и обязании ООО "Гранд" освободить нежилые помещения, переданные по договору аренды (л.д. 4-6).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2017 (резолютивная часть от 03.05.2017) исковое заявление ООО "РН-Актив" к ООО "Гранд" о расторжении договора аренды N 51 от 01.02.2010 и обязании ООО "Гранд" освободить нежилые помещения, переданные по договору аренды, оставлено без рассмотрения (л.д. 74-78).
С вынесенным определением не согласилось ООО "РН-Актив", обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит определение суда отменить, направить вопрос на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Ссылаясь на ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), податель жалобы указывает на требование о необходимости погашения задолженности направленное в адрес ответчика, в котором также содержится указание на последствия неисполнения обязанности по оплате арендных платежей в виде расторжения договора.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.
В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.02.2010 между ООО "Управляющая компания "Европейская" (арендодатель) и ООО "Гранд" (арендатор) был заключен договор N 51 аренды нежилых помещений (л.д. 10-17), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 957 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 67/2 для размещения бильярдного клуба "Гранд" и административного офиса, а арендатор обязуется принять помещение и оплачивать арендную плату в размере и срок предусмотренным договором аренды (раздел 1 договора).
Разделом 3 договора сторонами согласован размер и порядок внесения арендной платы.
Согласно п. 4.1 договора срок аренды с 01.03.2010 по 01.03.2020.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2010 (л.д. 18).
На основании договора купли-продажи от 01.12.2014 N 01/12-14 право собственности на здание перешло к ООО "РН-Актив".
ООО "РН-Актив" направлена в адрес ООО "Гранд" претензия с предложением незамедлительной оплаты задолженности, в которой истец указал, что в случае неоплаты будет вынужден обратиться в суд для ее принудительного взыскания и расторжения договора (л.д. 23-24).
Поскольку претензия оставлена ответчиком без внимания, ООО "РН-Актив" обратилось в суд с настоящим иском.
Оставляя без рассмотрения исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств исполнения арендодателем обязанности предусмотренной п. 2 ст. 452 ГК РФ о направлении требования о расторжении договора арендатору.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как указано ранее, в рамках настоящего дела истец обратился с иском к ответчику о расторжении договора аренды N 51 от 01.02.2010.
Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 2 ст. 452 названного Кодекса установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Таким образом, арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды ввиду неисполнения арендатором возложенных на него обязанностей только после того, как укажет арендатору на имеющиеся нарушения и предложит их устранить, а в случае неустранения арендатором указанных нарушений, арендодатель должен предварительно предложить арендатору расторгнуть договор аренды в досудебном порядке.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что данный порядок истцом не соблюден.
Так, в качестве нарушений, являющихся основанием для расторжения договора аренды, истец указывает на непогашение ответчиком задолженности в размере 23 542 200 руб.
В претензии от 19.12.2016 (л.д. 23-24) истец уведомил ответчика о наличии на стороне последнего задолженности по уплате арендной платы по договору аренды от 01.02.2010 N 51 в сумме 23 542 200 руб., при этом указав, что в случае непогашения задолженности, он будет вынужден обратится в суд для принудительного взыскания задолженности и расторжения договора
В названной претензии указано на необходимость оплаты задолженности и на незамедлительность исполнения такой обязанности с указанием последствий нарушения обязанности в виде расторжения договора аренды. При этом предложение расторгнуть договор, в том числе с указанием срока расторжения или направлением текста соглашения о расторжении договора претензия не содержит. Требование о возврате имущества в связи с расторжением договора в претензии также отсутствуют.
Апелляционная коллегия полагает, что явная воля истца расторгнуть договор аренды из представленной в материалы дела претензии не следует.
Учитывая изложенное, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о несоблюдении истцом требования о письменном предупреждении арендатора о расторжении договора и неисполнении обязательства, необходимого в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ для расторжения договора в судебном порядке.
При указанных обстоятельствах оснований для рассмотрения дела по существу не имеется, определение по настоящему делу об оставлении искового заявления без рассмотрения отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2017 по делу А07-2019/2017 об оставлении искового заявления без рассмотрения оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РН-Актив" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)