Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: Проволоцкий В.В. (доверенность от 29.12.2016)
от 3-х лиц: 1. Не явился, извещен, 2. Коршунова Н.В. (доверенность от 09.01.2017)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20811/2017) общества с ограниченной ответственностью "Спорт Инвест" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2017 по делу N А56-74666/2016 (судья Галенкина К.В.), принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью "Спорт Инвест"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
третьи лица: 1) акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
Общество с ограниченной ответственностью "Спортивный мир" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 9/2, лит. А, помещение 3-Н, 26-Н, кадастровый номер 78:07:0003032:32:50, в котором просил:
- изменить сторону "покупателя" с общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Диапазон" на правопреемника общество с ограниченной ответственностью "Спортивный мир"; изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 14 406 780 (четырнадцать миллионов четыреста шесть тысяч семьсот восемьдесят) рублей. НДС не облагается.";
- изложить Приложение N 1 к договору в следующей редакции:
"Приложение к договору N 1 от "____" ________2016 год N___________-ПП
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН), акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).
Определением от 23.05.2017 в порядке процессуального правопреемства произведена замена общества с ограниченной ответственностью "Спортивный мир" на общество с ограниченной ответственностью "Спорт Инвест".
Решением от 21.06.2017 в удовлетворении ходатайства ООО "Спорт Инвест" о назначении повторной экспертизы отказано, суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 9/2, литера А, пом. 3-Н, 26-Н, кадастровый номер 78:07:0003032:32:50: изменил сторону "Покупателя" с общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Диапазон" на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Спорт Инвест" (ОГРН 1157847009385), изложил пункт 2.1 договора в следующей редакции:
- "2.1. Цена продажи объекта составляет 22 100 000 (двадцать миллионов сто тысяч) руб., НДС не облагается.";
- Изложил Приложение N 1 к договору в следующей редакции:
"Приложение к договору N 1 от "____"______________ N________-ПП
Ориентировочный график платежей
Форма платежа: с момента подписания договора в рассрочку, поквартально, равными долями, период рассрочки 20 кварталов.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение в части установленной выкупной цены незаконным и необоснованным, просит решение в указанной части изменить, полагая, что суд назначил проведение судебной экспертизы в ООО "Региональное управление оценки" в нарушение ст. 21 АПК РФ и неправомерно отклонил ходатайство Общества о проведении повторной экспертизы.
Комитет, ГУП ГУИОН возразили против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу.
Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, Фонд направил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) и Обществом заключен договор от 21.12.2007 N 15-А004699 (в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2009 N 2) аренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 9/2, лит. А, помещение 3-Н, 26-Н, кад. 78:7:3032:1:68:13, площадью 85,6 кв. м, 1 этаж (далее - объект).
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 16.12.2015 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Распоряжением Комитета от 19.08.2016 N 2138-рз определены условия приватизации, в том числе установлено, что в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.07.2016 N 31-8-0110(006)-2016, выполненным ГУП ГУИОН, цена продажи объекта составляет 23 100 000 руб.
Обществу направлен договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, согласно пункту 2.1 которого цена продажи установлена в размере 23 100 000 руб.
Обществом направлен Фонду протокол разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи, предложено установить цену продажи объекта в размере 14 406 780 руб. Кроме того, Общество просило изменить сторону покупателя с общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Диапазон" на общество с ограниченной ответственностью "Спортивный мир".
Письмом от 05.10.2016 N 3523/30 Фонд сообщил Обществу об отсутствии у Фонда полномочий на изменение условий приватизации объекта, а также разъяснил право Общества оспорить в суде условия продажи и достоверность величины рыночной оценки.
Поскольку возникшие разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества не были урегулированы в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, суд первой инстанции в соответствии с вышеприведенными разъяснениями по ходатайству истца определением от 06.03.2017 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ОАО "Региональное управление оценки" Васильченко Алексею Владимировичу, поставив перед экспертом следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 88,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 9/2, лит. А, помещение 3-Н 26-Н, кадастровый номер 78:07:0003032:32:50 по состоянию на 6.12.2015?
Согласно представленному суду экспертному заключению от 24.03.2017 N 06/03/17-1 рыночная стоимость выкупаемого помещения на дату подачи Обществом заявки составляет 22 100 000 рублей.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 22 100 000 рублей, определенной в названном заключении.
Вопреки доводам подателя жалобы нарушения положений ст. 21 АПК РФ при определении экспертного учреждения судом не допущено.
Ссылки Общества на необоснованность выводов экспертного заключения и необходимость проведения по делу повторной экспертизы получили надлежащую оценку суда первой инстанции и правомерно отклонены.
Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Обществом не представлено.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Кроме того, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
Кроме того, Обществом в апелляционном суде ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено.
В соответствии с ч. 2, 3 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, а в соответствии со ст. 9 АПК РФ - несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.
Довод подателя жалобы о неправильном распределении судом судебных расходов подлежит отклонению апелляционным судом как необоснованный.
По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Вместе с тем, положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").
Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.
Апелляционный суд не находит оснований для изменения решения в части распределения судебных расходов, суд первой инстанции обоснованно оставил судебные расходы на Обществе, учитывая результат рассмотрения дела, определение судом цены выкупаемого объекта недвижимости сопоставимой с первоначально предложенной Комитетом ценой, максимально приближенной к ней.
При таких обстоятельствах решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу Общества, а Комитет - стороной, проигравшей преддоговорный спор, в связи с чем судебные расходы правомерно оставлены на Обществе.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, оснований для отмены или изменения решения апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2017 по делу N А56-74666/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2017 N 13АП-20811/2017 ПО ДЕЛУ N А56-74666/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2017 г. N 13АП-20811/2017
Дело N А56-74666/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: Проволоцкий В.В. (доверенность от 29.12.2016)
от 3-х лиц: 1. Не явился, извещен, 2. Коршунова Н.В. (доверенность от 09.01.2017)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20811/2017) общества с ограниченной ответственностью "Спорт Инвест" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2017 по делу N А56-74666/2016 (судья Галенкина К.В.), принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью "Спорт Инвест"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
третьи лица: 1) акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Спортивный мир" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 9/2, лит. А, помещение 3-Н, 26-Н, кадастровый номер 78:07:0003032:32:50, в котором просил:
- изменить сторону "покупателя" с общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Диапазон" на правопреемника общество с ограниченной ответственностью "Спортивный мир"; изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 14 406 780 (четырнадцать миллионов четыреста шесть тысяч семьсот восемьдесят) рублей. НДС не облагается.";
- изложить Приложение N 1 к договору в следующей редакции:
"Приложение к договору N 1 от "____" ________2016 год N___________-ПП
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН), акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).
Определением от 23.05.2017 в порядке процессуального правопреемства произведена замена общества с ограниченной ответственностью "Спортивный мир" на общество с ограниченной ответственностью "Спорт Инвест".
Решением от 21.06.2017 в удовлетворении ходатайства ООО "Спорт Инвест" о назначении повторной экспертизы отказано, суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 9/2, литера А, пом. 3-Н, 26-Н, кадастровый номер 78:07:0003032:32:50: изменил сторону "Покупателя" с общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Диапазон" на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Спорт Инвест" (ОГРН 1157847009385), изложил пункт 2.1 договора в следующей редакции:
- "2.1. Цена продажи объекта составляет 22 100 000 (двадцать миллионов сто тысяч) руб., НДС не облагается.";
- Изложил Приложение N 1 к договору в следующей редакции:
"Приложение к договору N 1 от "____"______________ N________-ПП
Ориентировочный график платежей
Форма платежа: с момента подписания договора в рассрочку, поквартально, равными долями, период рассрочки 20 кварталов.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение в части установленной выкупной цены незаконным и необоснованным, просит решение в указанной части изменить, полагая, что суд назначил проведение судебной экспертизы в ООО "Региональное управление оценки" в нарушение ст. 21 АПК РФ и неправомерно отклонил ходатайство Общества о проведении повторной экспертизы.
Комитет, ГУП ГУИОН возразили против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу.
Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, Фонд направил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) и Обществом заключен договор от 21.12.2007 N 15-А004699 (в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2009 N 2) аренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 9/2, лит. А, помещение 3-Н, 26-Н, кад. 78:7:3032:1:68:13, площадью 85,6 кв. м, 1 этаж (далее - объект).
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 16.12.2015 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Распоряжением Комитета от 19.08.2016 N 2138-рз определены условия приватизации, в том числе установлено, что в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.07.2016 N 31-8-0110(006)-2016, выполненным ГУП ГУИОН, цена продажи объекта составляет 23 100 000 руб.
Обществу направлен договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, согласно пункту 2.1 которого цена продажи установлена в размере 23 100 000 руб.
Обществом направлен Фонду протокол разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи, предложено установить цену продажи объекта в размере 14 406 780 руб. Кроме того, Общество просило изменить сторону покупателя с общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Диапазон" на общество с ограниченной ответственностью "Спортивный мир".
Письмом от 05.10.2016 N 3523/30 Фонд сообщил Обществу об отсутствии у Фонда полномочий на изменение условий приватизации объекта, а также разъяснил право Общества оспорить в суде условия продажи и достоверность величины рыночной оценки.
Поскольку возникшие разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества не были урегулированы в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, суд первой инстанции в соответствии с вышеприведенными разъяснениями по ходатайству истца определением от 06.03.2017 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ОАО "Региональное управление оценки" Васильченко Алексею Владимировичу, поставив перед экспертом следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 88,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 9/2, лит. А, помещение 3-Н 26-Н, кадастровый номер 78:07:0003032:32:50 по состоянию на 6.12.2015?
Согласно представленному суду экспертному заключению от 24.03.2017 N 06/03/17-1 рыночная стоимость выкупаемого помещения на дату подачи Обществом заявки составляет 22 100 000 рублей.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 22 100 000 рублей, определенной в названном заключении.
Вопреки доводам подателя жалобы нарушения положений ст. 21 АПК РФ при определении экспертного учреждения судом не допущено.
Ссылки Общества на необоснованность выводов экспертного заключения и необходимость проведения по делу повторной экспертизы получили надлежащую оценку суда первой инстанции и правомерно отклонены.
Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Обществом не представлено.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Кроме того, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
Кроме того, Обществом в апелляционном суде ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено.
В соответствии с ч. 2, 3 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, а в соответствии со ст. 9 АПК РФ - несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.
Довод подателя жалобы о неправильном распределении судом судебных расходов подлежит отклонению апелляционным судом как необоснованный.
По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Вместе с тем, положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").
Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.
Апелляционный суд не находит оснований для изменения решения в части распределения судебных расходов, суд первой инстанции обоснованно оставил судебные расходы на Обществе, учитывая результат рассмотрения дела, определение судом цены выкупаемого объекта недвижимости сопоставимой с первоначально предложенной Комитетом ценой, максимально приближенной к ней.
При таких обстоятельствах решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу Общества, а Комитет - стороной, проигравшей преддоговорный спор, в связи с чем судебные расходы правомерно оставлены на Обществе.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, оснований для отмены или изменения решения апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2017 по делу N А56-74666/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Е.В.ЖИЛЯЕВА
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)