Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Благотворительного фонда "Содействие" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2016 по делу N А76-30461/2015 (судья Калинина Т.В.).
В судебном заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска Быкова С.В. (доверенность от 10.12.2014).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Благотворительному фонду "Содействие" (далее - Фонд, ответчик) о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 10-7608, выселить Фонд из нежилого помещения площадью 303,9 кв. м, расположенного по адресу: город Челябинск, улица Новороссийская, дом 132; взыскании с ответчика в пользу истца 422 252 руб. 49 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.05.2014 по 30.11.2015; о взыскании с ответчика в пользу истца 409 700 руб. 72 коп. неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, рассчитанной за период с 19.04.2014 по 30.11.2015 (л.д. 4-6).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 28.04.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лебедев Дмитрий Михайлович (далее - Лебедев Д.М., третье лицо) (л.д. 79-90).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2016, с учетом определения от 27.06.2016 об исправлении опечатки, исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с Фонда в пользу Комитета задолженность в размере 422 252 руб. 49 коп. и неустойку в сумме 187 779 руб. 49 коп., всего 610 031 руб. 98 коп., расторг договор аренды от 01.01.2012 N 10-7608, а также возложил на ответчика обязанность освободить нежилое помещение в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал (л.д. 114-118, 121).
Фонд с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик ссылается на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал установленными, просит решение отменить, в удовлетворении требований истца отказать.
Податель апелляционной жалобы полагает, что в договоре аренды не согласован размер арендной платы, утверждает, что уведомлений о размере арендной платы, исходя из которой истцом произведен расчет задолженности, он не получал, кроме того, помещение передано в аренду ответчику по договоренности с истцом и отремонтировано за счет ответчика в счет арендной платы. Фонд ссылается на несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора, поскольку имеющаяся в материалах дела претензия ответчиком не получена, спорное нежилое помещение имеет несколько входов и истец при указании адреса претензии не указал, в какое именно помещение необходимо доставить претензию.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части удовлетворенных исковых требований.
Как следует из письменных материалов дела, что между Комитетом (арендодатель) и Фондом (арендатор) оформлен договор аренды от 01.01.2012 N 10-7608 (л.д. 17-19), в силу которого Комитет передает, а Фонд принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения суммарной площадью 303,9 кв. м, расположенные по адресу: город Челябинск, улица Новороссийская, дом 132, сроком с 01.01.2012 по 30.12.2012 (пункт 1.1., 2.1. договора).
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (пункт 4.2.3 договора). Арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета города Челябинска), авансом до 10-го числа текущего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (приложение N 1), на соответствующий расчетный счет. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет (пункт 5.1 договора).
Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из арендуемого помещения, в том числе в случае, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенному расчету) более 2 сроков подряд (пункт 6.5.7 договора).
В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, Комитет имеет право требовать пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.6 договора).
Порядок расчета и размер арендной платы согласованы сторонами в приложении к договору. Так, за период с 01.01.2012 по 30.12.2012 арендная плата за 1 месяц аренды составляет 765 руб. 83 коп. (л.д. 24).
Нежилое помещение передано Фонду по акту от 31.12.2009 (л.д. 20).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.05.2014 по делу N А76-22201/2013 удовлетворены исковые требования Комитета к Фонду. Суд взыскал в ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01.06.2010 по 30.04.2014 в размере 484 053 руб. 10 коп., пени за период с 10.06.2010 по 28.02.2011 в размере 55 267 руб. 36 коп., а также за период с 01.03.2011 по 18.04.2014 в размере 226 148 руб. 70 коп. (л.д. 105-109).
В письме от 27.10.2015 N 25273 Комитет потребовал от Фонда погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку (за иные периоды), а также со ссылкой на пункт 2 статьи 450, статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предложил расторгнуть договор аренды (л.д. 21). Письмо направлено арендатору 27.10.2015 почтой (л.д. 8).
Ссылаясь на неисполнение Фондом обязательств по внесению арендной платы за период с мая 2014 года по ноябрь 2015 года, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы, что является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения и последующего освобождения ответчиком занимаемого помещения. Частично удовлетворяя требования о взыскании пени, суд снизил заявленный истцом размер неустойки до двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка России в силу ее чрезмерности, приняв во внимание высокий размер договорной неустойки, то обстоятельство, что ответчик является некоммерческой организацией, не имеющей основной целью извлечение прибыли.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (п. 3 ст. 607, ст. 614 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды от 01.01.2012 N 10-7608 следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы). Обязательной государственной регистрации данный договор не подлежит, так как заключен на срок менее одного года.
Довод апелляционной жалобы о несогласованности размера арендной платы противоречит материалам дела (л.д. 24) и решению суда от 23.05.2014 по делу N А76-22201/2013, в силу чего подлежит отклонению.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Комитет исполнил обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование Фонда, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, надлежит учитывать следующее. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В данном случае сторонами согласовано применения определенной методики расчета размера денежного обязательства арендатора, которая утверждена правовым актом Администрации города Челябинска (л.д. 24). Размер арендной платы согласно договору от 01.01.2012 поставлен в зависимость от изменения нормативных правовых актов органа местного самоуправления (пункт 5.2 договора аренды - л.д. 19).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).
Вопреки условиям договора аренды Фонд не исполнил обязательства по внесению платы за пользование недвижимым имуществом муниципального образования за период с 01.05.2014 по 30.11.2015.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Ответчик факт наличия и размер задолженности не оспорил, доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении им обязательств по внесению арендной платы, не представил.
Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Поскольку Фонд не представил доказательств осуществления им с согласия Комитета неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, оснований для уменьшения размера задолженности по арендной плате применительно к ст. 623 ГК РФ не имеется, соответствующие доводы подлежат отклонению.
Основной долг Фонда перед Комитетом за период с 01.05.2014 по 30.11.2015 составил 422 252 руб. 49 коп. (21 996 руб. 81 коп. * 17 месяцев + 24 153 руб. 36 коп. * 2 месяца).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ). По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Пунктом 6.6 договора аренды предусмотрена мера ответственности Фонда за нарушение обязательств по внесению арендной платы. Так, в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, Комитет имеет право требовать пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Комитет потребовал от Фонда уплаты неустойки в размере 409 700 руб. 72 коп., рассчитанной за период с 19.04.2014 по 30.11.2015.
Суд первой инстанции на основании заявления ответчика применил правило ст. 333 ГК РФ и уменьшил размер неустойки до 187 779 руб. 49 коп., рассчитав ее путем применения двукратной ставки рефинансирования.
В данной части решение суда первой инстанции не обжалуется сторонами, в силу чего согласно ч. 5 ст. 268 АПК РФ пересмотру не подлежит.
С учетом изложенного выше суд первой инстанции правомерно взыскал с Фонда в пользу Комитета задолженность в размере 422 252 руб. 49 коп. и неустойку в сумме 187 779 руб. 49 коп., всего 610 031 руб. 98 коп.
Комитет также заявил требования о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 10-7608 и об освобождении нежилых помещений (объекта аренды). В основу данных требований положен факт невнесения ответчиком ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).
Как указано выше, в нарушение условий договора аренды Фонд не вносил арендную плату в период с мая 2014 года по ноябрь 2015 года (19 месяцев).
Следовательно, арендодатель вправе требовать расторжения сделки применительно к ст. ст. 450, 452, 619 ГК РФ, п. 6.5.7 договора аренды.
Комитет выполнил требование, предусмотренное п. 2 ст. 452, ст. 619 ГК РФ, о направлении Фонду досудебной претензии, предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а также предложения расторгнуть договор. Документы направлены истцом по адресу регистрации юридического лица, который совпадает с местонахождением арендуемого помещения.
В связи с этим, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды.
Довод ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора не соответствует материалам настоящего дела, не основан на нормах материального, процессуального права, в силу чего подлежит отклонению.
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (п. 3 ст. 54 ГК РФ).
Фонд как юридическое лицо несет ответственность за обеспечение возможности получения почтовой корреспонденции по юридическому адресу организации, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя, неполучения отправления по иным основаниям, не связанным с действиями отправителя.
Комитет исполнил установленную законом обязанность и направил письмо по юридическому адресу арендатора, что соответствует правилам статей 54, 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и является достаточным для вывода о соблюдении арендодателем обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Поскольку договор аренды расторгнут, ответчик утратил право пользования недвижимым имуществом и в силу ст. 622 ГК РФ обязан возвратить это имущество истцу с соблюдением требований, предъявляемым законом и договором к его состоянию. Следовательно, требование Комитета об освобождении нежилого помещения также является правомерным.
Решение суда первой инстанции основано на правильном применении норм материального и процессуального права, надлежащей оценке представленных доказательств, в силу чего отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика.
Поскольку к дате судебного заседания доказательств оплаты государственной пошлины не представлено, государственная пошлина в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2016 по делу N А76-30461/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Благотворительного фонда "Содействие" - без удовлетворения.
Взыскать с Благотворительного фонда "Содействие" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2016 N 18АП-8720/2016 ПО ДЕЛУ N А76-30461/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. N 18АП-8720/2016
Дело N А76-30461/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Благотворительного фонда "Содействие" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2016 по делу N А76-30461/2015 (судья Калинина Т.В.).
В судебном заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска Быкова С.В. (доверенность от 10.12.2014).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Благотворительному фонду "Содействие" (далее - Фонд, ответчик) о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 10-7608, выселить Фонд из нежилого помещения площадью 303,9 кв. м, расположенного по адресу: город Челябинск, улица Новороссийская, дом 132; взыскании с ответчика в пользу истца 422 252 руб. 49 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.05.2014 по 30.11.2015; о взыскании с ответчика в пользу истца 409 700 руб. 72 коп. неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, рассчитанной за период с 19.04.2014 по 30.11.2015 (л.д. 4-6).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 28.04.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лебедев Дмитрий Михайлович (далее - Лебедев Д.М., третье лицо) (л.д. 79-90).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2016, с учетом определения от 27.06.2016 об исправлении опечатки, исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с Фонда в пользу Комитета задолженность в размере 422 252 руб. 49 коп. и неустойку в сумме 187 779 руб. 49 коп., всего 610 031 руб. 98 коп., расторг договор аренды от 01.01.2012 N 10-7608, а также возложил на ответчика обязанность освободить нежилое помещение в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал (л.д. 114-118, 121).
Фонд с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик ссылается на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал установленными, просит решение отменить, в удовлетворении требований истца отказать.
Податель апелляционной жалобы полагает, что в договоре аренды не согласован размер арендной платы, утверждает, что уведомлений о размере арендной платы, исходя из которой истцом произведен расчет задолженности, он не получал, кроме того, помещение передано в аренду ответчику по договоренности с истцом и отремонтировано за счет ответчика в счет арендной платы. Фонд ссылается на несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора, поскольку имеющаяся в материалах дела претензия ответчиком не получена, спорное нежилое помещение имеет несколько входов и истец при указании адреса претензии не указал, в какое именно помещение необходимо доставить претензию.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части удовлетворенных исковых требований.
Как следует из письменных материалов дела, что между Комитетом (арендодатель) и Фондом (арендатор) оформлен договор аренды от 01.01.2012 N 10-7608 (л.д. 17-19), в силу которого Комитет передает, а Фонд принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения суммарной площадью 303,9 кв. м, расположенные по адресу: город Челябинск, улица Новороссийская, дом 132, сроком с 01.01.2012 по 30.12.2012 (пункт 1.1., 2.1. договора).
Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (пункт 4.2.3 договора). Арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета города Челябинска), авансом до 10-го числа текущего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (приложение N 1), на соответствующий расчетный счет. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет (пункт 5.1 договора).
Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из арендуемого помещения, в том числе в случае, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенному расчету) более 2 сроков подряд (пункт 6.5.7 договора).
В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, Комитет имеет право требовать пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.6 договора).
Порядок расчета и размер арендной платы согласованы сторонами в приложении к договору. Так, за период с 01.01.2012 по 30.12.2012 арендная плата за 1 месяц аренды составляет 765 руб. 83 коп. (л.д. 24).
Нежилое помещение передано Фонду по акту от 31.12.2009 (л.д. 20).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.05.2014 по делу N А76-22201/2013 удовлетворены исковые требования Комитета к Фонду. Суд взыскал в ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01.06.2010 по 30.04.2014 в размере 484 053 руб. 10 коп., пени за период с 10.06.2010 по 28.02.2011 в размере 55 267 руб. 36 коп., а также за период с 01.03.2011 по 18.04.2014 в размере 226 148 руб. 70 коп. (л.д. 105-109).
В письме от 27.10.2015 N 25273 Комитет потребовал от Фонда погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку (за иные периоды), а также со ссылкой на пункт 2 статьи 450, статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предложил расторгнуть договор аренды (л.д. 21). Письмо направлено арендатору 27.10.2015 почтой (л.д. 8).
Ссылаясь на неисполнение Фондом обязательств по внесению арендной платы за период с мая 2014 года по ноябрь 2015 года, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы, что является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения и последующего освобождения ответчиком занимаемого помещения. Частично удовлетворяя требования о взыскании пени, суд снизил заявленный истцом размер неустойки до двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка России в силу ее чрезмерности, приняв во внимание высокий размер договорной неустойки, то обстоятельство, что ответчик является некоммерческой организацией, не имеющей основной целью извлечение прибыли.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (п. 3 ст. 607, ст. 614 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды от 01.01.2012 N 10-7608 следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы). Обязательной государственной регистрации данный договор не подлежит, так как заключен на срок менее одного года.
Довод апелляционной жалобы о несогласованности размера арендной платы противоречит материалам дела (л.д. 24) и решению суда от 23.05.2014 по делу N А76-22201/2013, в силу чего подлежит отклонению.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Комитет исполнил обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование Фонда, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, надлежит учитывать следующее. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В данном случае сторонами согласовано применения определенной методики расчета размера денежного обязательства арендатора, которая утверждена правовым актом Администрации города Челябинска (л.д. 24). Размер арендной платы согласно договору от 01.01.2012 поставлен в зависимость от изменения нормативных правовых актов органа местного самоуправления (пункт 5.2 договора аренды - л.д. 19).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).
Вопреки условиям договора аренды Фонд не исполнил обязательства по внесению платы за пользование недвижимым имуществом муниципального образования за период с 01.05.2014 по 30.11.2015.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Ответчик факт наличия и размер задолженности не оспорил, доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении им обязательств по внесению арендной платы, не представил.
Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Поскольку Фонд не представил доказательств осуществления им с согласия Комитета неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, оснований для уменьшения размера задолженности по арендной плате применительно к ст. 623 ГК РФ не имеется, соответствующие доводы подлежат отклонению.
Основной долг Фонда перед Комитетом за период с 01.05.2014 по 30.11.2015 составил 422 252 руб. 49 коп. (21 996 руб. 81 коп. * 17 месяцев + 24 153 руб. 36 коп. * 2 месяца).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ). По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Пунктом 6.6 договора аренды предусмотрена мера ответственности Фонда за нарушение обязательств по внесению арендной платы. Так, в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, Комитет имеет право требовать пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Комитет потребовал от Фонда уплаты неустойки в размере 409 700 руб. 72 коп., рассчитанной за период с 19.04.2014 по 30.11.2015.
Суд первой инстанции на основании заявления ответчика применил правило ст. 333 ГК РФ и уменьшил размер неустойки до 187 779 руб. 49 коп., рассчитав ее путем применения двукратной ставки рефинансирования.
В данной части решение суда первой инстанции не обжалуется сторонами, в силу чего согласно ч. 5 ст. 268 АПК РФ пересмотру не подлежит.
С учетом изложенного выше суд первой инстанции правомерно взыскал с Фонда в пользу Комитета задолженность в размере 422 252 руб. 49 коп. и неустойку в сумме 187 779 руб. 49 коп., всего 610 031 руб. 98 коп.
Комитет также заявил требования о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 10-7608 и об освобождении нежилых помещений (объекта аренды). В основу данных требований положен факт невнесения ответчиком ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).
Как указано выше, в нарушение условий договора аренды Фонд не вносил арендную плату в период с мая 2014 года по ноябрь 2015 года (19 месяцев).
Следовательно, арендодатель вправе требовать расторжения сделки применительно к ст. ст. 450, 452, 619 ГК РФ, п. 6.5.7 договора аренды.
Комитет выполнил требование, предусмотренное п. 2 ст. 452, ст. 619 ГК РФ, о направлении Фонду досудебной претензии, предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а также предложения расторгнуть договор. Документы направлены истцом по адресу регистрации юридического лица, который совпадает с местонахождением арендуемого помещения.
В связи с этим, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды.
Довод ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора не соответствует материалам настоящего дела, не основан на нормах материального, процессуального права, в силу чего подлежит отклонению.
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (п. 3 ст. 54 ГК РФ).
Фонд как юридическое лицо несет ответственность за обеспечение возможности получения почтовой корреспонденции по юридическому адресу организации, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя, неполучения отправления по иным основаниям, не связанным с действиями отправителя.
Комитет исполнил установленную законом обязанность и направил письмо по юридическому адресу арендатора, что соответствует правилам статей 54, 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и является достаточным для вывода о соблюдении арендодателем обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Поскольку договор аренды расторгнут, ответчик утратил право пользования недвижимым имуществом и в силу ст. 622 ГК РФ обязан возвратить это имущество истцу с соблюдением требований, предъявляемым законом и договором к его состоянию. Следовательно, требование Комитета об освобождении нежилого помещения также является правомерным.
Решение суда первой инстанции основано на правильном применении норм материального и процессуального права, надлежащей оценке представленных доказательств, в силу чего отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика.
Поскольку к дате судебного заседания доказательств оплаты государственной пошлины не представлено, государственная пошлина в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2016 по делу N А76-30461/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Благотворительного фонда "Содействие" - без удовлетворения.
Взыскать с Благотворительного фонда "Содействие" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)