Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.
судей Н.Н. Смотровой, Г.А. Сурмаляна
при ведении протокола секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.
при участии:
от заявителя: представители Ярошевский А.Л., Яковский В.В. по доверенности от 15.10.2014,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: заместитель начальника отдела Шаповалова И.А. по доверенности от 19.01.2016 N 27,
- от третьих лиц: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.12.2015 по делу N А53-23193/2015, принятое судьей Палий Ю.А.,
по иску закрытого акционерного общества "Империал"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
к индивидуальному предпринимателю Родину Евгению Викторовичу
о признании незаконным решения,
установил:
закрытое акционерное общество "Империал" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации прекращения (погашения) записи N 61-44-67/200-149 от 26.06.2000 о регистрации договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности закрытого акционерного общества "Пушинка" N 57/2 от 12.04.2000 на нежилое помещение, комната 8-9, площадью 49,5 кв. м, расположенное на 3-м этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, бульвар Комарова, 28/2 (с учетом уточненных требований).
В части требований к предпринимателю Родину Е.В. общество заявило отказ.
Решением суда от 07.12.2015 г. производство по делу в части требований к индивидуальному предпринимателю Родину Евгению Викторовичу прекращено. Признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации прекращения (погашения) записи N 61-44-67/200-149 от 26.06.2000 о регистрации договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности закрытого акционерного общества "Пушинка" N 57/2 от 12.04.2000 на нежилое помещение, комната 8-9, площадью 49,5 кв. м, расположенное на 3-м этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, бульвар Комарова, 28/2 незаконным. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию погашения записи N 61-44-67/200-149 от 26.06.2000 по договору аренды N 57/2. Судебный акт мотивирован тем, что в регистрирующий орган арендодателем представлены все необходимые документы, подтверждающие прекращение договора аренды. Правовых оснований для отказа в погашении регистрационной записи о регистрации договора аренды у Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области не имелось.
Не согласившись с принятым решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор аренды от 26.06.2000 г. считается заключенным на неопределенный срок, заявителем не осуществлено действий по устранению сомнений государственного регистратора для осуществления государственной регистрации, со стороны Управления не допущено нарушения прав заявителя.
В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы жалобы. Общество возражало против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда. Предприниматель Родин Е.В., надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 12.04.2000 между ЗАО "Пушинка" далее реорганизованное в ЗАО "Империал" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Родиным Евгением Викторовичем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в собственности ЗАО "Пушинка" N 57/2, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, комнаты 8-9, площадью 49,5 кв. м, расположенные на 3-м этаже здания по адресу: г. Ростов-на-Дону бул. Комарова 28/2, для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности.
26.06.2000 указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, запись о регистрации N 61-44-67/2000-149.
13.05.2015 ЗАО "Империал" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением N 61/001/005/2015-9026 о погашении регистрационной записи N 61-44-67/2000-149 от 26.06.2000 о государственной регистрации договора аренды N 57/2 от 12.04.2000.
25.06.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области отказано в государственной регистрации прекращения записи N 61-44-67/2000-149 от 26.06.2000. Отказ мотивирован следующим.
Ранее заявитель уже обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о прекращении регистрационной записи N 61-44-67/2000-149 от 26.06.2000 о регистрации договора аренды N 57/2 от 12.04.2000, на государственную регистрацию был представлен один подлинный экземпляр дополнительного соглашения N 2 от 03.12.2001 о расторжении договора к договору аренды нежилых помещений находящихся в собственности ЗАО Пушинка N 57/2 от 12.04.2000, однако сторонами по дополнительному соглашению, заявления на государственную регистрацию соглашения N 2 от 03.12.2001 поданы не были.
Поэтому, по мнению Росреестра, соглашение N 2 от 03.12.2001 не может рассматриваться в качестве документа-основания погашения регистрационной записи об аренде, поскольку договор аренды N 57/2 от 12.04.2000 считается заключенным на неопределенный срок (так как по истечении срока аренды арендодатель не обращался с заявлением о расторжении договора аренды).
Считая отказ Управления Росреестра незаконным, общество обратилось в суд с настоящими требованиями.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных ЗАО "Империал" требований.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно пунктам 22 и 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
Внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Таким образом, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи. Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора. Решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде.
Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства являлось необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В подтверждение прекращения договорных отношений обществом "Империал" (правопреемником арендодателя) представлено соглашение N 2 от 03.12.2001 о расторжении договора к договору аренды нежилых помещений находящихся в собственности ЗАО Пушинка N 57/2 от 12.04.2000.
В силу статьи 20 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Между тем, необходимые для регистрации прекращения (погашения) записи о регистрации договора аренды нежилых помещений документы заявителем в регистрирующий орган представлены.
Признавая данное соглашение недостаточным для совершения регистрационной записи, регистрирующий орган не учел, что сделка, на основании которой подавалось заявление о государственной регистрации прекращения аренды, является оспоримой, то есть действительной, пока не появится решение суда, устанавливающее обратное, поэтому регистрирующий орган, не обладая информацией о признании соответствующей сделки недействительной в судебном порядке, не имел права требовать от заявителей предоставления дополнительных документов.
Соответствующая позиция сформулирована также в постановлении АС Московского округа от 03.11.2015 г. по делу N А40-16400/2015.
С учетом вышеуказанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации по причине непредставления указанных документов, фактически оспаривал сделку, направленную на прекращение арендных правоотношений, в то время как между сторонами заключенного соглашения отсутствует подобный спор.
Обременение в виде аренды помещений комната 8-9, площадью 49,5 кв. м, расположенное на 3-м этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, бульвар Комарова, 28/2 с учетом отсутствия каких-либо доказательств, подтверждающих то, что договор аренды N 57/2 от 12.04.2000 является действующим, нарушает права и законные интересы ЗАО Империал" как собственника этих помещений.
Таким образом, правильно установив незаконность отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения договора аренды, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования заявителя.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2015 по делу N А53-23193/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2016 N 15АП-22525/2015 ПО ДЕЛУ N А53-23193/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2016 г. N 15АП-22525/2015
Дело N А53-23193/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.
судей Н.Н. Смотровой, Г.А. Сурмаляна
при ведении протокола секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.
при участии:
от заявителя: представители Ярошевский А.Л., Яковский В.В. по доверенности от 15.10.2014,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: заместитель начальника отдела Шаповалова И.А. по доверенности от 19.01.2016 N 27,
- от третьих лиц: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.12.2015 по делу N А53-23193/2015, принятое судьей Палий Ю.А.,
по иску закрытого акционерного общества "Империал"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
к индивидуальному предпринимателю Родину Евгению Викторовичу
о признании незаконным решения,
установил:
закрытое акционерное общество "Империал" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации прекращения (погашения) записи N 61-44-67/200-149 от 26.06.2000 о регистрации договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности закрытого акционерного общества "Пушинка" N 57/2 от 12.04.2000 на нежилое помещение, комната 8-9, площадью 49,5 кв. м, расположенное на 3-м этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, бульвар Комарова, 28/2 (с учетом уточненных требований).
В части требований к предпринимателю Родину Е.В. общество заявило отказ.
Решением суда от 07.12.2015 г. производство по делу в части требований к индивидуальному предпринимателю Родину Евгению Викторовичу прекращено. Признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации прекращения (погашения) записи N 61-44-67/200-149 от 26.06.2000 о регистрации договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности закрытого акционерного общества "Пушинка" N 57/2 от 12.04.2000 на нежилое помещение, комната 8-9, площадью 49,5 кв. м, расположенное на 3-м этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, бульвар Комарова, 28/2 незаконным. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию погашения записи N 61-44-67/200-149 от 26.06.2000 по договору аренды N 57/2. Судебный акт мотивирован тем, что в регистрирующий орган арендодателем представлены все необходимые документы, подтверждающие прекращение договора аренды. Правовых оснований для отказа в погашении регистрационной записи о регистрации договора аренды у Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области не имелось.
Не согласившись с принятым решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор аренды от 26.06.2000 г. считается заключенным на неопределенный срок, заявителем не осуществлено действий по устранению сомнений государственного регистратора для осуществления государственной регистрации, со стороны Управления не допущено нарушения прав заявителя.
В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы жалобы. Общество возражало против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда. Предприниматель Родин Е.В., надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 12.04.2000 между ЗАО "Пушинка" далее реорганизованное в ЗАО "Империал" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Родиным Евгением Викторовичем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в собственности ЗАО "Пушинка" N 57/2, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, комнаты 8-9, площадью 49,5 кв. м, расположенные на 3-м этаже здания по адресу: г. Ростов-на-Дону бул. Комарова 28/2, для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности.
26.06.2000 указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, запись о регистрации N 61-44-67/2000-149.
13.05.2015 ЗАО "Империал" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением N 61/001/005/2015-9026 о погашении регистрационной записи N 61-44-67/2000-149 от 26.06.2000 о государственной регистрации договора аренды N 57/2 от 12.04.2000.
25.06.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области отказано в государственной регистрации прекращения записи N 61-44-67/2000-149 от 26.06.2000. Отказ мотивирован следующим.
Ранее заявитель уже обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о прекращении регистрационной записи N 61-44-67/2000-149 от 26.06.2000 о регистрации договора аренды N 57/2 от 12.04.2000, на государственную регистрацию был представлен один подлинный экземпляр дополнительного соглашения N 2 от 03.12.2001 о расторжении договора к договору аренды нежилых помещений находящихся в собственности ЗАО Пушинка N 57/2 от 12.04.2000, однако сторонами по дополнительному соглашению, заявления на государственную регистрацию соглашения N 2 от 03.12.2001 поданы не были.
Поэтому, по мнению Росреестра, соглашение N 2 от 03.12.2001 не может рассматриваться в качестве документа-основания погашения регистрационной записи об аренде, поскольку договор аренды N 57/2 от 12.04.2000 считается заключенным на неопределенный срок (так как по истечении срока аренды арендодатель не обращался с заявлением о расторжении договора аренды).
Считая отказ Управления Росреестра незаконным, общество обратилось в суд с настоящими требованиями.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных ЗАО "Империал" требований.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно пунктам 22 и 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
Внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Таким образом, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи. Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора. Решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде.
Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства являлось необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В подтверждение прекращения договорных отношений обществом "Империал" (правопреемником арендодателя) представлено соглашение N 2 от 03.12.2001 о расторжении договора к договору аренды нежилых помещений находящихся в собственности ЗАО Пушинка N 57/2 от 12.04.2000.
В силу статьи 20 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Между тем, необходимые для регистрации прекращения (погашения) записи о регистрации договора аренды нежилых помещений документы заявителем в регистрирующий орган представлены.
Признавая данное соглашение недостаточным для совершения регистрационной записи, регистрирующий орган не учел, что сделка, на основании которой подавалось заявление о государственной регистрации прекращения аренды, является оспоримой, то есть действительной, пока не появится решение суда, устанавливающее обратное, поэтому регистрирующий орган, не обладая информацией о признании соответствующей сделки недействительной в судебном порядке, не имел права требовать от заявителей предоставления дополнительных документов.
Соответствующая позиция сформулирована также в постановлении АС Московского округа от 03.11.2015 г. по делу N А40-16400/2015.
С учетом вышеуказанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации по причине непредставления указанных документов, фактически оспаривал сделку, направленную на прекращение арендных правоотношений, в то время как между сторонами заключенного соглашения отсутствует подобный спор.
Обременение в виде аренды помещений комната 8-9, площадью 49,5 кв. м, расположенное на 3-м этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, бульвар Комарова, 28/2 с учетом отсутствия каких-либо доказательств, подтверждающих то, что договор аренды N 57/2 от 12.04.2000 является действующим, нарушает права и законные интересы ЗАО Империал" как собственника этих помещений.
Таким образом, правильно установив незаконность отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения договора аренды, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования заявителя.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2015 по делу N А53-23193/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)