Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального предприятия города Самары "Самараводоканал" на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 марта 2017 года по делу N А55-14779/2016 (судья Каленникова О.Н.)
по иску муниципального предприятия города Самары "Самараводоканал" (ОГРН 1026301167420), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Самарские коммунальные системы" (ОГРН 1116312008340), г. Самара,
третье лицо - Департамент управления имуществом г.о. Самара,
о взыскании 80 891 руб. 55 коп.,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - представители Сетина М.М. и Адонина Е.К. по доверенностям от 30.12.2016 г.,
от ответчика - представитель Горохов С.А. по доверенности от 10.03.2017 г.,
муниципальное предприятие города Самары "Самараводоканал" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Самарские коммунальные системы" о взыскании 80 891 руб. 55 коп. - задолженности по арендной плате за период октябрь 2015 г. - апрель 2016 г. по договору N 10 от 01.01.2013.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.03.2017 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению истца, имеются основания для взыскания задолженности по арендной плате в полном объеме, поскольку в установленном договором и действующим законодательством порядке сторонами не вносились изменения в договор аренды имущества N 15/9 от 28.10.2014 в части исключения из состава переданного в аренду имущества каких-либо объектов с уменьшением размера арендной платы с октября 2015 по апрель 2016. Право одностороннего изменения арендной платы условиями договора не предусмотрено.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Представители истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали и просили ее удовлетворить.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, который судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве, выступлении представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, между муниципальным предприятием города Самары "Самараводоканал" (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Самарские коммунальные системы" (Арендатор) заключен договор аренды имущества N 10 от 01.01.2013 (далее - Договор аренды).
Пунктом 1.1. Договора аренды установлено, что по Договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество, указанное в Приложении N 1 к Договору (далее по тексту - "Имущество"), за плату, указанную в п. 4.1. Договора (далее по тексту - "Арендная плата"), во временное владение и пользование.
Согласно п. 2.1, п. 2.2 Договор заключен на срок 1 год, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и распространяется на отношения сторон, возникшие с 01 января 2013 года.
Пунктом 2.5 Договора установлено, что если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор ежегодно считается перезаключенным на срок, установленный пунктом 2.1. Договора.
Арендуемое имущество передано ответчику по акту приема-передачи.
Размер арендной платы за владение и пользование Имуществом установлен разделом 4 Договора аренды в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически.
Пунктом 4.3 Договора аренды установлено, что арендная плата начинает начисляться с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества.
Согласно п. 4.5. Договора аренды Арендатор обязуется перечислять Арендную плату на банковский счет Арендодателя ежемесячно не позднее 20 (двадцатого) числа месяца следующего за отчетным, в размере 1/12 Арендной платы, указанной в пункте 4.1. настоящего Договора. Днем оплаты по Договору считается день списания денежных средств с корреспондентского счета банка Арендатора в адрес банка.
В соответствии с п. 11.2. все изменения, дополнения и приложения к Договору считаются заключенными, если они совершены в письменной форме путем подписания одного документа уполномоченными лицами обеих Сторон и осуществлена их государственная регистрация. Все изменения, дополнения и приложения к Договору являются неотъемлемыми частями Договора.
Как указывает истец, в установленном договором порядке сторонами не вносились изменения в части уменьшения размера арендной платы с октября 2015 года по апрель 2016 года.
В соответствии с п. 3.3.1, п. 3.4.3 Договора аренды истец вправе требовать от ответчика уплаты арендной платы, а ответчик обязан своевременно уплачивать арендную плату.
По мнению истца, в нарушение ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий заключенного договора аренды ответчиком до настоящего времени не перечислил арендную плату по Договору аренды за период с октября 2015 г. по апрель 2016 г. в размере 80 891 руб. 55 коп.
В порядке досудебного урегулирования спора, установленного условиями Договора аренды, истец в адрес ответчика направил претензию с требованием погасить долг.
Однако требования истца ответчиком не исполнены, что послужило основанием настоящего иска.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела, правоотношения сторон обусловлены договором аренды имущества N 10 от 01.01.2013, в соответствии с п. 1.2 которого имущество передается во временное владение и пользование ООО "СКС" для целей осуществления водоснабжения и водоотведения.
Согласно п. 3.2.7 договора аренды имущества N 10 от 01.01.2013 Арендодатель обязан изымать по просьбе Арендатора из состава переданного в аренду имущества объекты, использование которых по целевому назначению становится невозможным, а также в случаях, когда использование имущества по целевому назначению становится неэффективным в связи с осуществленными Арендатором организационно-техническими мероприятиями (в частности, мероприятиями инвестиционной, производственной программ) при условии наличия других способов оказания услуг.
Срок изъятия имущества, возвращаемого Арендатором в разумный срок, но не более 30 дней с даты получения Арендодателем соответствующего письменного требования.
К письменному требованию Арендатора в этом случае прилагается проект соответствующего дополнительного соглашения к Договору аренды и акт приема-передачи, подписанные со стороны Арендатора.
Таким образом, указанным пунктом договора аренды N 10 от 01.01.2013 сторонами предусмотрено 2 основания, при наличии хотя бы одного из них у Арендодателя (истца) возникает обязанность изъятия имущества из состава объектов переданных по договору аренды:
1) использование по целевому назначению становиться невозможным;
2) использование имущества по целевому назначению становится неэффективным в связи с осуществленными Арендатором организационно-техническими мероприятиями (в частности, мероприятиям инвестиционной, производственной программ). При этом в данном случае ООО "СКС" несет обязанность доказать наличие других способов оказания услуг по водоснабжению и водоотведению.
Судом установлено, что во исполнение вышеуказанных условий договора аренды ООО "СКС" письмами N 1889 от 25.05.2015, N 3787 от 01.12.2015, N 754 от 18.02.2016 направило в адрес истца дополнительные соглашения NN 4,5,7 об исключении имущества из договора аренды N 10 с приложением подписанных со стороны ответчика актов приема - передачи имущества (л.д. 100-101, т. 1).
Согласно приложению N 1 к дополнительным соглашениям N 4,5,6 к договору аренды N 10 причина не использования - имущество невозможно использовать для целей водоснабжения и водоотведения, непригодность для дальнейшей эксплуатации в связи с фактическим износом либо поломкой.
Однако указанные в п. 3.2.7 договора аренды N 10 срок истец данные дополнительные соглашения N 4,5,7 не подписал, имущество не изъял.
Истец указал, что поступившие в адрес истца от ответчика проекты разных редакций дополнительного соглашения об исключении имущества из Договора части имущества не содержали информацию и документов, подтверждающих наличие оснований для возврата арендованного имущества, а именно: документов, подтверждающих невозможность, неэффективность использования арендованного имущества по целевому назначению; перечень осуществленных ООО "СКС" организационно-технических мероприятий, в результате проведения которых использование имущества по целевому назначению невозможно; информацию о наличии способов оказания услуг, определенных договорами аренды, без использования имущества, планируемого к возврату арендодателю; доказательства нахождения имущества в исправном состоянии и полной комплектности.
Для решения вопроса о возможности заключения дополнительных соглашений об исключении из договора аренды части имущества по обращениям ответчика истцом неоднократно повторно были запрошены подтверждающие документы и необходимая информация исх. N 01/193 от 16.02.2016, исх. N 01/262 от 02.03.2016, N 06/878 от 06.05.2016, исх. N 01/1279 от 18.07.2016, исх. N 01/1303 от 21.07.2016.
Между тем данные доводы истца являются несостоятельными и во внимание судом не принимаются, поскольку никаких дополнительных документов, обосновывающих возврат имущества по указанному основанию договором аренды, так и действующим законодательством не предусмотрено. ООО "СКС" при этом неоднократно письмами просило предоставить правовое обоснование истребования указанных документов, однако, указанная информация в ООО "СКС", а также в материалы дела предоставлена не была.
Акты выбытия имущества составляются только специалистами ООО "СКС", поскольку данные документы подтверждают факт прекращения эксплуатации указанного имущества и являются основанием для отражения в бухгалтерском учете.
Кроме этого акт не является двусторонним актом, подтверждающим возврат указанного имущества от арендатора к арендодателю (таковым является акт приема-передачи) и его обязательное составление не предусмотрено договором аренды.
Требование истца о предоставлении реестра передаваемого имущества является злоупотреблением правом в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в адрес арендодателя было направлено дополнительное соглашение с приложением перечня объектов, передаваемых по указанному договору.
Доводы истца изложенные в апелляционной жалобе о том, что в соответствии с п. 3.5.2 договора предусмотрена возможность возврата арендованного имущества по согласованию сторон, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в соответствии с п. 3.5.2 договора аренды обязанность вернуть имущество возложена на Арендатора, тем самым требование истца о предоставлении списка ответственных за передачу лиц не может являться основанием отказа в приеме возвращаемого имущества.
В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, если арендатор не мог возвратить имущество вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Данный вывод согласуется с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
С учетом вышеизложенного, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд правомерно признал действия истца, как уклонение от приема арендованного имущества, что нарушает установленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора, действия истца по обязанию ответчика предоставить дополнительные документы в обоснование возврата арендованного имущества противоречат нормам действующего законодательства, положениям заключенного договора аренды, а также являются злоупотреблением истца правами, которые предоставлены ему нормами действующего законодательства.
Довод МП г. Самары "Самараводоканал" о праве Арендодателя не принимать к возврату некомплектное имущество со ссылкой на п. 3.3.5 договора не подтверждается документами, представленными в материалы дела.
Как следует из материалов дела, истец не производил обследование исключаемого имущества, в нарушение ст. 65 АПК РФ обратного истец не доказал, следовательно, ссылка на некомплектность имущества, указанного в дополнительных соглашениях к договору аренды N 10 от 01.01.2013, необоснованна, поскольку факт некомплектности не установлен.
Доводы истца в апелляционной жалобе о невозможности изъятия спорного имущества со ссылкой на п. 3.4.5 и п. 5.3 договора аренды N 10 от 01.01.2013, обосновывающий необходимость проведения ООО "СКС" текущего и капитального ремонта, противоречат нормам действующего законодательства.
Согласно положениям ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации МП г. Самары "Самараводоканал" не вправе не принять арендуемое имущество, даже если арендатор возвращает его в худшем состоянии, при этом для арендатора действующим законодательством, предусмотрены негативные последствия в виде возмещения убытков (Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2015 N 307-ЭС15-11832 по делу N А13-13758/2014).
Кроме этого, в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом в материалы дела не представлены документы, подтверждающие не проведение текущего и капитального ремонта арендуемого имущества.
Доводы истца о том, что последствия, предусмотренные п 6.6. договора аренды не наступили, в связи с не предоставлением ООО "СКС" дополнительных документов в обоснование возврата, несостоятельны и во внимание судом не принимаются, поскольку из буквального толкования п. 3.2.7. договора, 30-дневный срок возврата имущества в течение которого истец должен был установить дату возврата начинается после получения документов указанных в данном пункте (дополнительное соглашение и акт приема-передачи).
Истец не отрицает получение указанных документов, однако, в указанный срок никаких действий по согласованию возврата арендованного имущества не произвел.
Доводы истца в апелляционной жалобе об имеющихся основаниях для удовлетворения иска, рассмотрены судом апелляционной инстанции, отклоняются в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года по делу N 302-ЭС14-735 указано, что системное толкование указанных норм со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, указанные положения ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствуют п. 6.6. договора аренды N 10 от 01.01.2013, поскольку истец не исполнил обязанность по изъятию имущества, указанную в п. 3.2.7 договора аренды, ответчик вправе был приостановить исполнение обязательства по оплате арендных платежей.
Материалами дела подтверждается, что МП г. Самары "Самараводоканал" надлежащим образом уведомлено о невозможности использования данного имущества по целевому назначению, следовательно, арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В соответствии с п. 6.6. договоров аренды в случае нарушения Арендодателем срока принятия арендованного имущества, установленного договором аренды, Арендодатель уплачивает неустойку в порядке предусмотренном ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендная плата за весь период нахождения имущества у Арендатора не уплачивается (не начисляется).
Таким образом, п. 6.6. договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения МП г, Самары "Самараводоканал" обязательств по изъятию арендованного имущества, арендная плата за весь период нахождения имущества у Арендатора не уплачивается (не начисляется).
Поскольку сторонами в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 11.2 договора, не было заключено письменное соглашение об изменении условий договора аренды ранее срока, установленного пунктом 6.6 договора (30 дней), следовательно, договор аренды N 10 в силу указанного пункта считается измененным в части исключения имущества, указанного в дополнительных соглашениях N 4, 5, 7 с 01.10.2015.
Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что у ответчика фактически отсутствовало намерение вернуть спорное имущество, не соответствует положениям договора аренды N 10 от 01.01.2013, а также фактическим обстоятельствам рассматриваемого дела.
В соответствии с буквальным толкованием пункта 3.5.2. договора аренды у ответчика имеется право возвратить имущество из договора аренды, если оно стало невозможным по целевому назначению. Срок возврата имущества - не более 30 дней с даты согласования возврата в порядке, установленном договором аренды.
Таким образом, срок установленный в п. 3.5.2 договора аренды, начинается с момента согласования даты возврата имущества истцом.
В ответ на письма, направленные ответчиком в адрес истца, с приложением дополнительных соглашений об исключении имущества из договоров аренды и актов приема - передачи, истец не направлял обращений о согласовании даты возврата имущества.
Тем самым довод МП г. Самары "Самараводоканал" о том, что ответчик не принимал никаких действий по возврату имущества, является несостоятельным, поскольку ООО "СКС" правомочно осуществлять действия по возврату имущества только после согласования истцом их возврата.
Кроме этого в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил в материалы дела доказательств, обосновывающих причины не согласования даты возврата арендуемого имущества.
В связи с явно недобросовестным поведением истца, ООО "СКС" было вынуждено самостоятельно обратиться в МП г. Самары "Самараводоканал" за возвратом.
Помимо этого, в процессе рассмотрения спора ООО "СКС" письмом от 01.03.2017 уведомило МП г. Самары "Самараводоканал" о возврате арендованного имущества 22.03.2017. Согласно обращению, в связи с большим объемом возвращаемого по договору имущества ответчик просил до 13.03.2017 согласовать дату возврата арендуемого имущества.
Однако, истец, несмотря на то, что согласование даты возврата является его прямой обязанностью по договору аренды N 10, направил указанное письмо лишь 20.03.2017 с указанием графика возврата арендуемого имущества (апрель - май 2017 г.).
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статей 309 - 310, пункта 1 статьи 611 ГК РФ, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.01.2002 N 66, суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия оснований для взыскания задолженности за спорный период.
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30.03.2017 года по делу N А55-14779/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.06.2017 N 11АП-6544/2017 ПО ДЕЛУ N А55-14779/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2017 г. по делу N А55-14779/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального предприятия города Самары "Самараводоканал" на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 марта 2017 года по делу N А55-14779/2016 (судья Каленникова О.Н.)
по иску муниципального предприятия города Самары "Самараводоканал" (ОГРН 1026301167420), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Самарские коммунальные системы" (ОГРН 1116312008340), г. Самара,
третье лицо - Департамент управления имуществом г.о. Самара,
о взыскании 80 891 руб. 55 коп.,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - представители Сетина М.М. и Адонина Е.К. по доверенностям от 30.12.2016 г.,
от ответчика - представитель Горохов С.А. по доверенности от 10.03.2017 г.,
установил:
муниципальное предприятие города Самары "Самараводоканал" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Самарские коммунальные системы" о взыскании 80 891 руб. 55 коп. - задолженности по арендной плате за период октябрь 2015 г. - апрель 2016 г. по договору N 10 от 01.01.2013.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.03.2017 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению истца, имеются основания для взыскания задолженности по арендной плате в полном объеме, поскольку в установленном договором и действующим законодательством порядке сторонами не вносились изменения в договор аренды имущества N 15/9 от 28.10.2014 в части исключения из состава переданного в аренду имущества каких-либо объектов с уменьшением размера арендной платы с октября 2015 по апрель 2016. Право одностороннего изменения арендной платы условиями договора не предусмотрено.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Представители истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали и просили ее удовлетворить.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, который судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве, выступлении представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, между муниципальным предприятием города Самары "Самараводоканал" (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Самарские коммунальные системы" (Арендатор) заключен договор аренды имущества N 10 от 01.01.2013 (далее - Договор аренды).
Пунктом 1.1. Договора аренды установлено, что по Договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество, указанное в Приложении N 1 к Договору (далее по тексту - "Имущество"), за плату, указанную в п. 4.1. Договора (далее по тексту - "Арендная плата"), во временное владение и пользование.
Согласно п. 2.1, п. 2.2 Договор заключен на срок 1 год, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и распространяется на отношения сторон, возникшие с 01 января 2013 года.
Пунктом 2.5 Договора установлено, что если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор ежегодно считается перезаключенным на срок, установленный пунктом 2.1. Договора.
Арендуемое имущество передано ответчику по акту приема-передачи.
Размер арендной платы за владение и пользование Имуществом установлен разделом 4 Договора аренды в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически.
Пунктом 4.3 Договора аренды установлено, что арендная плата начинает начисляться с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества.
Согласно п. 4.5. Договора аренды Арендатор обязуется перечислять Арендную плату на банковский счет Арендодателя ежемесячно не позднее 20 (двадцатого) числа месяца следующего за отчетным, в размере 1/12 Арендной платы, указанной в пункте 4.1. настоящего Договора. Днем оплаты по Договору считается день списания денежных средств с корреспондентского счета банка Арендатора в адрес банка.
В соответствии с п. 11.2. все изменения, дополнения и приложения к Договору считаются заключенными, если они совершены в письменной форме путем подписания одного документа уполномоченными лицами обеих Сторон и осуществлена их государственная регистрация. Все изменения, дополнения и приложения к Договору являются неотъемлемыми частями Договора.
Как указывает истец, в установленном договором порядке сторонами не вносились изменения в части уменьшения размера арендной платы с октября 2015 года по апрель 2016 года.
В соответствии с п. 3.3.1, п. 3.4.3 Договора аренды истец вправе требовать от ответчика уплаты арендной платы, а ответчик обязан своевременно уплачивать арендную плату.
По мнению истца, в нарушение ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий заключенного договора аренды ответчиком до настоящего времени не перечислил арендную плату по Договору аренды за период с октября 2015 г. по апрель 2016 г. в размере 80 891 руб. 55 коп.
В порядке досудебного урегулирования спора, установленного условиями Договора аренды, истец в адрес ответчика направил претензию с требованием погасить долг.
Однако требования истца ответчиком не исполнены, что послужило основанием настоящего иска.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела, правоотношения сторон обусловлены договором аренды имущества N 10 от 01.01.2013, в соответствии с п. 1.2 которого имущество передается во временное владение и пользование ООО "СКС" для целей осуществления водоснабжения и водоотведения.
Согласно п. 3.2.7 договора аренды имущества N 10 от 01.01.2013 Арендодатель обязан изымать по просьбе Арендатора из состава переданного в аренду имущества объекты, использование которых по целевому назначению становится невозможным, а также в случаях, когда использование имущества по целевому назначению становится неэффективным в связи с осуществленными Арендатором организационно-техническими мероприятиями (в частности, мероприятиями инвестиционной, производственной программ) при условии наличия других способов оказания услуг.
Срок изъятия имущества, возвращаемого Арендатором в разумный срок, но не более 30 дней с даты получения Арендодателем соответствующего письменного требования.
К письменному требованию Арендатора в этом случае прилагается проект соответствующего дополнительного соглашения к Договору аренды и акт приема-передачи, подписанные со стороны Арендатора.
Таким образом, указанным пунктом договора аренды N 10 от 01.01.2013 сторонами предусмотрено 2 основания, при наличии хотя бы одного из них у Арендодателя (истца) возникает обязанность изъятия имущества из состава объектов переданных по договору аренды:
1) использование по целевому назначению становиться невозможным;
2) использование имущества по целевому назначению становится неэффективным в связи с осуществленными Арендатором организационно-техническими мероприятиями (в частности, мероприятиям инвестиционной, производственной программ). При этом в данном случае ООО "СКС" несет обязанность доказать наличие других способов оказания услуг по водоснабжению и водоотведению.
Судом установлено, что во исполнение вышеуказанных условий договора аренды ООО "СКС" письмами N 1889 от 25.05.2015, N 3787 от 01.12.2015, N 754 от 18.02.2016 направило в адрес истца дополнительные соглашения NN 4,5,7 об исключении имущества из договора аренды N 10 с приложением подписанных со стороны ответчика актов приема - передачи имущества (л.д. 100-101, т. 1).
Согласно приложению N 1 к дополнительным соглашениям N 4,5,6 к договору аренды N 10 причина не использования - имущество невозможно использовать для целей водоснабжения и водоотведения, непригодность для дальнейшей эксплуатации в связи с фактическим износом либо поломкой.
Однако указанные в п. 3.2.7 договора аренды N 10 срок истец данные дополнительные соглашения N 4,5,7 не подписал, имущество не изъял.
Истец указал, что поступившие в адрес истца от ответчика проекты разных редакций дополнительного соглашения об исключении имущества из Договора части имущества не содержали информацию и документов, подтверждающих наличие оснований для возврата арендованного имущества, а именно: документов, подтверждающих невозможность, неэффективность использования арендованного имущества по целевому назначению; перечень осуществленных ООО "СКС" организационно-технических мероприятий, в результате проведения которых использование имущества по целевому назначению невозможно; информацию о наличии способов оказания услуг, определенных договорами аренды, без использования имущества, планируемого к возврату арендодателю; доказательства нахождения имущества в исправном состоянии и полной комплектности.
Для решения вопроса о возможности заключения дополнительных соглашений об исключении из договора аренды части имущества по обращениям ответчика истцом неоднократно повторно были запрошены подтверждающие документы и необходимая информация исх. N 01/193 от 16.02.2016, исх. N 01/262 от 02.03.2016, N 06/878 от 06.05.2016, исх. N 01/1279 от 18.07.2016, исх. N 01/1303 от 21.07.2016.
Между тем данные доводы истца являются несостоятельными и во внимание судом не принимаются, поскольку никаких дополнительных документов, обосновывающих возврат имущества по указанному основанию договором аренды, так и действующим законодательством не предусмотрено. ООО "СКС" при этом неоднократно письмами просило предоставить правовое обоснование истребования указанных документов, однако, указанная информация в ООО "СКС", а также в материалы дела предоставлена не была.
Акты выбытия имущества составляются только специалистами ООО "СКС", поскольку данные документы подтверждают факт прекращения эксплуатации указанного имущества и являются основанием для отражения в бухгалтерском учете.
Кроме этого акт не является двусторонним актом, подтверждающим возврат указанного имущества от арендатора к арендодателю (таковым является акт приема-передачи) и его обязательное составление не предусмотрено договором аренды.
Требование истца о предоставлении реестра передаваемого имущества является злоупотреблением правом в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в адрес арендодателя было направлено дополнительное соглашение с приложением перечня объектов, передаваемых по указанному договору.
Доводы истца изложенные в апелляционной жалобе о том, что в соответствии с п. 3.5.2 договора предусмотрена возможность возврата арендованного имущества по согласованию сторон, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в соответствии с п. 3.5.2 договора аренды обязанность вернуть имущество возложена на Арендатора, тем самым требование истца о предоставлении списка ответственных за передачу лиц не может являться основанием отказа в приеме возвращаемого имущества.
В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, если арендатор не мог возвратить имущество вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Данный вывод согласуется с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
С учетом вышеизложенного, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд правомерно признал действия истца, как уклонение от приема арендованного имущества, что нарушает установленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора, действия истца по обязанию ответчика предоставить дополнительные документы в обоснование возврата арендованного имущества противоречат нормам действующего законодательства, положениям заключенного договора аренды, а также являются злоупотреблением истца правами, которые предоставлены ему нормами действующего законодательства.
Довод МП г. Самары "Самараводоканал" о праве Арендодателя не принимать к возврату некомплектное имущество со ссылкой на п. 3.3.5 договора не подтверждается документами, представленными в материалы дела.
Как следует из материалов дела, истец не производил обследование исключаемого имущества, в нарушение ст. 65 АПК РФ обратного истец не доказал, следовательно, ссылка на некомплектность имущества, указанного в дополнительных соглашениях к договору аренды N 10 от 01.01.2013, необоснованна, поскольку факт некомплектности не установлен.
Доводы истца в апелляционной жалобе о невозможности изъятия спорного имущества со ссылкой на п. 3.4.5 и п. 5.3 договора аренды N 10 от 01.01.2013, обосновывающий необходимость проведения ООО "СКС" текущего и капитального ремонта, противоречат нормам действующего законодательства.
Согласно положениям ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации МП г. Самары "Самараводоканал" не вправе не принять арендуемое имущество, даже если арендатор возвращает его в худшем состоянии, при этом для арендатора действующим законодательством, предусмотрены негативные последствия в виде возмещения убытков (Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2015 N 307-ЭС15-11832 по делу N А13-13758/2014).
Кроме этого, в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом в материалы дела не представлены документы, подтверждающие не проведение текущего и капитального ремонта арендуемого имущества.
Доводы истца о том, что последствия, предусмотренные п 6.6. договора аренды не наступили, в связи с не предоставлением ООО "СКС" дополнительных документов в обоснование возврата, несостоятельны и во внимание судом не принимаются, поскольку из буквального толкования п. 3.2.7. договора, 30-дневный срок возврата имущества в течение которого истец должен был установить дату возврата начинается после получения документов указанных в данном пункте (дополнительное соглашение и акт приема-передачи).
Истец не отрицает получение указанных документов, однако, в указанный срок никаких действий по согласованию возврата арендованного имущества не произвел.
Доводы истца в апелляционной жалобе об имеющихся основаниях для удовлетворения иска, рассмотрены судом апелляционной инстанции, отклоняются в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года по делу N 302-ЭС14-735 указано, что системное толкование указанных норм со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, указанные положения ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствуют п. 6.6. договора аренды N 10 от 01.01.2013, поскольку истец не исполнил обязанность по изъятию имущества, указанную в п. 3.2.7 договора аренды, ответчик вправе был приостановить исполнение обязательства по оплате арендных платежей.
Материалами дела подтверждается, что МП г. Самары "Самараводоканал" надлежащим образом уведомлено о невозможности использования данного имущества по целевому назначению, следовательно, арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В соответствии с п. 6.6. договоров аренды в случае нарушения Арендодателем срока принятия арендованного имущества, установленного договором аренды, Арендодатель уплачивает неустойку в порядке предусмотренном ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендная плата за весь период нахождения имущества у Арендатора не уплачивается (не начисляется).
Таким образом, п. 6.6. договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения МП г, Самары "Самараводоканал" обязательств по изъятию арендованного имущества, арендная плата за весь период нахождения имущества у Арендатора не уплачивается (не начисляется).
Поскольку сторонами в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 11.2 договора, не было заключено письменное соглашение об изменении условий договора аренды ранее срока, установленного пунктом 6.6 договора (30 дней), следовательно, договор аренды N 10 в силу указанного пункта считается измененным в части исключения имущества, указанного в дополнительных соглашениях N 4, 5, 7 с 01.10.2015.
Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что у ответчика фактически отсутствовало намерение вернуть спорное имущество, не соответствует положениям договора аренды N 10 от 01.01.2013, а также фактическим обстоятельствам рассматриваемого дела.
В соответствии с буквальным толкованием пункта 3.5.2. договора аренды у ответчика имеется право возвратить имущество из договора аренды, если оно стало невозможным по целевому назначению. Срок возврата имущества - не более 30 дней с даты согласования возврата в порядке, установленном договором аренды.
Таким образом, срок установленный в п. 3.5.2 договора аренды, начинается с момента согласования даты возврата имущества истцом.
В ответ на письма, направленные ответчиком в адрес истца, с приложением дополнительных соглашений об исключении имущества из договоров аренды и актов приема - передачи, истец не направлял обращений о согласовании даты возврата имущества.
Тем самым довод МП г. Самары "Самараводоканал" о том, что ответчик не принимал никаких действий по возврату имущества, является несостоятельным, поскольку ООО "СКС" правомочно осуществлять действия по возврату имущества только после согласования истцом их возврата.
Кроме этого в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил в материалы дела доказательств, обосновывающих причины не согласования даты возврата арендуемого имущества.
В связи с явно недобросовестным поведением истца, ООО "СКС" было вынуждено самостоятельно обратиться в МП г. Самары "Самараводоканал" за возвратом.
Помимо этого, в процессе рассмотрения спора ООО "СКС" письмом от 01.03.2017 уведомило МП г. Самары "Самараводоканал" о возврате арендованного имущества 22.03.2017. Согласно обращению, в связи с большим объемом возвращаемого по договору имущества ответчик просил до 13.03.2017 согласовать дату возврата арендуемого имущества.
Однако, истец, несмотря на то, что согласование даты возврата является его прямой обязанностью по договору аренды N 10, направил указанное письмо лишь 20.03.2017 с указанием графика возврата арендуемого имущества (апрель - май 2017 г.).
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статей 309 - 310, пункта 1 статьи 611 ГК РФ, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.01.2002 N 66, суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия оснований для взыскания задолженности за спорный период.
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30.03.2017 года по делу N А55-14779/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)