Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником жилого помещения на основании договора купли-продажи, ответчики в согласованные сроки не снялись с регистрационного учета.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья первой инстанции: Чурсина С.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего: судьи Вишняковой Н.Е.,
судей Смирновой Ю.А., Андреевой И.Ю.,
с участием прокурора Бокова Р.К.,
при секретаре М.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смирновой Ю.А. дело по апелляционной жалобе М.С.Н., М.С.С. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 января 2017 года, которым постановлено:
прекратить право пользования М.С.Н., М.С.С., П., жилым помещением - квартирой, по адресу: *** и снять их с регистрационного учета.
Выселить М.С.Н., М.С.С., П. из жилого помещения, квартиры, расположенной по адресу: ***.
В удовлетворении встречного иска М.С.Н., М.С.С. к ООО "Капиталлгрупп" о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, передаче в собственность, исключении записи о государственной регистрации права - отказать,
истец ООО "Капиталлгрупп" обратился в суд с иском к ответчикам М.С.Н., М.С.С., П. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, ссылаясь на то, что истец является собственником жилого помещения - квартиры N 122, расположенной по адресу: ***, на основании договора купли-продажи, заключенного 25 июля 2014 года, зарегистрированного в установленном законом порядке. В соответствии с п. 12 договора купли-продажи на момент совершения сделки в квартире по адресу ***, были зарегистрированы продавец - бывший собственник жилого помещения: М.С.Н., а также М.С.С. и П. Ответчики в согласованные сроки не снялись с регистрационного учета по указанной квартире, продолжают проживать в квартире, в добровольном порядке квартиру освобождать не намерены, нарушая тем самым права истца.
М.С.Н., М.С.С. обратились в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Капиталлгрупп" о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, передаче в собственность, исключении записи о государственной регистрации права. В обоснование встречного иска указано, что ответчики не намеревались отчуждать квартиру в собственность ООО "Капиталлгрупп", а ООО "Капиталлгрупп" не намеревался получать ее в собственность. Указанная сделка является притворной сделкой, так как со стороны М.С.Н. объясняется материальными затруднениями, возникшими в тот период, получением займа с условиями неразрешимыми для него в ином варианте, а со стороны ООО "Капиталлгрупп" противоправными целями: обойти установленные законом запреты и ограничения, избежать неблагоприятных последствий для себя при получении прибыли, с ущемлением прав и охраняемых законом интересов М.С.Н.
Представители истца ООО "Капиталлгрупп" в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, возражали против удовлетворения встречных требований.
Ответчик М.С.Н. в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Ответчик М.С.С. в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчиков М.С.Н., М.С.С. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований ООО "Капиталлгрупп", встречные требования поддержала в полном объеме.
Ответчика П. в судебное заседание не явилась, извещена о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, представил в адрес суда письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что требование об исключении регистрационной записи из ЕГРП не подлежит рассмотрению в силу того, что действующее законодательство не допускает такую возможность и не предусмотрена ни Гражданским Кодексом РФ, ни Законом о регистрации. Разрешение требований о признании договора купли-продажи недействительным, оставил на усмотрение суда. Просил слушать дело в свое отсутствие (л.д. 2 - 5 том 2).
Представитель третьего лица ПАО "МИнБанк" в судебное заседание не явился, извещался, представил в адрес суда письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что удовлетворение исковых требований о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении М.С.Н., М.С.С. П. напрямую затрагивает права и законные интересы ПАО "МИнБанк" как залогодержателя, поскольку в случае ненадлежащего исполнения ООО "Капиталлгрупп" обязательств по кредитному договору ПАО "МИнБанк" не сможет реализовать свои права путем обращения взыскания на заложенное имущество, т.к. в квартире зарегистрированы и проживают без законных оснований М.С.Н., М.С.С., П. (л.д. 8 - 9 том 2). Также представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (л.д. 15 том 2).
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного просят по доводам апелляционной жалобы ответчики М.С.Н., М.С.С.
В заседание судебной коллегии ответчики М.С.Н., М.С.С. не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещались, ходатайств об отложении судебного разбирательства не поступало.
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика М.С.Н. адвоката по ордеру Н., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца ООО "Капиталлгрупп" по доверенности Б., представителя третьего лица ПАО "МИнБанк" по доверенности Р., возражавших против доводов жалобы и отмены решения, заключение прокурора, полагавшего решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 292 ч. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как установлено судом первой инстанции заседании, спорное жилое помещение, в виде квартиры N 122, расположенной по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности ООО "Капиталлгрупп" на основании договора купли-продажи, заключенного 25 июля 2014 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 июля 2014 года сделана запись регистрации N 77-77-04/044/2014-583, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 77-АР 644881, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 30 июля 2014 года.
В соответствии с п. 12 договора купли-продажи на момент совершения сделки в квартире по адресу: *** были зарегистрированы продавец - бывший собственник жилого помещения: М.С.Н., а также М.С.С. и П.
Также установлено, что для оплаты квартиры по договору купли-продажи ООО "Капиталлгрупп" привлекло кредитные денежные средства, полученные в ПАО "МИнБанк".
Между ПАО "МИнБанк" и ООО "Капиталлгрупп" заключен кредитный договор для целей покупки недвижимого имущества, расположенного по адресу: ***.
В настоящее время в спорном жилом помещении зарегистрированы ответчики, что следует из выписки из домовой книги (т. 1, л.д. 12).
В материалах дела имеются заверенные нотариально обязательства ответчиков о том, что они снимаются с регистрационного учета по месту жительств по адресу: *** в срок до 31 августа 2014 года (т. 1, л.д. 8 - 10).
В материалах дела имеются уведомления, направленные истцом в адрес ответчиков с предложением освободить спорное жилое помещение в кротчайший срок в добровольном порядке, однако до настоящего времени ответчики продолжают пользоваться указанной квартирой, что явилось основанием для предъявления ООО "Капиталлгрупп" иска в суд.
Представителем истца в судебном заседании первой инстанции пояснено, что ответчики продолжают фактически проживать в спорной квартире.
Разрешая спор и удовлетворяя первоначальные исковые требования ООО "Капиталлгрупп", суд первой инстанции исходил из того, что право пользование спорным жилым помещением у ответчиков прекратилось с момента перехода права собственности на него к истцу, при этом, требования последнего об освобождении ответчиками указанной квартиры до настоящего времени не исполнены, соглашение о пользовании ответчиками спорной квартирой с собственником отсутствует, доказательств сохранения за ответчиками права пользования квартирой в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
В этой связи, правильным является вывод суда первой инстанции о прекращении права пользования М.С.Н., М.С.С., П. спорным жилым помещением со снятием с регистрационного учета, а также о выселении ответчиков из спорной квартиры.
Рассматривая встречные исковые требования М.С.Н., М.С.С. о признании договора купли-продажи жилого помещения (спорной квартиры) от 25 июля 2014 года недействительным, применении последствий недействительности сделки, передаче квартиры в собственность и отказывая в их удовлетворении, суд законно и обоснованно исходил из того, что основания, заявленные истцами по встречному иску своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку при разрешении иска суд правильно определил характер спорных правоотношений, обстоятельства, имеющие значение для дела, и закон, которым следует руководствоваться. Выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального права, установленным по делу обстоятельствам, основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка. У судебной коллегии отсутствуют основания для их переоценки, поскольку судом первой инстанции всесторонне, полно, объективно и непосредственно исследованы все полученные при разрешении спора доказательства с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и взаимной связи; результаты этой оценки суд отразил в решении, привел мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве обоснования выводов суда, другие - отвергнуты, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оспаривая постановленное решение ответчики (истцы по встречному иску) указывают на то, что договор купли-продажи спорной квартиры от 25 июля 2014 года, заключенный между М.С.Н. и ООО "Капиталлгрупп" (т. 1, л.д. 7) является притворной сделкой, а потому решение о прекращении ответчиков права пользования спорной квартирой и выселении является незаконным.
Судебная коллегия данный довод отклоняет.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
25 июля 2014 года между М.С.Н. и ООО "Капиталлгрупп" заключен договор купли-продажи квартиры N 122, расположенной по адресу: ***.
На основании ч. 1 ст. 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара.
25 июля 2014 года составлен акт приема-передачи квартиры (т. 1, л.д. 11).
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно разъяснениям, данным в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные ст. 431 ГК РФ.
Согласно указанной статье при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Принимая во внимание буквальное толкование условий договора, из его условий следует, что М.С.Н. имел цель продать квартиру, а ООО "Капиталлгрупп" - приобрести квартиру в собственность с привлечением кредитных средств, конкретные действия М.С.Н., в том числе, выразившиеся в подписании кредитного договора, передаче квартиры по акту, составлении обязательства о снятии с регистрационного учета, были направлены на достижение именно той цели, которая указана в договоре купли-продажи квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд установил, что при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 21 ноября 2013 года также были предоставлены справка о состоянии здоровья М.С.Н. от врача-нарколога и врача-психиатра, удостоверенное Врио-Нотариуса города Москвы М.Л.С. Ш.Е.И.; обязательство от М.С.Н. о снятии с регистрационного учета до 31 августа 2014 г. (в реестре за N 2-787 от 24 июля 2014 года), удостоверенное Врио нотариуса города Москвы М.Л.С. Ш.Е.И.; обязательство от М.С.С. о снятии с регистрационного учета до 31 августа 2014 г. (в реестре за N 2-790 от 24 июля 2014 года), удостоверенное Врио нотариуса города Москвы Р.В.Ш. С.Ф.А.
Переход права собственности на спорную квартиру к ООО "Капиталлгрупп" зарегистрирован в установленном законом порядке, сделка сторонами фактически исполнена; при этом истец по встречному иску понимал, что заключает договор купли-продажи, который не содержит условия о возможности обратного выкупа квартиры. Вместе с тем, каких-либо доказательств, свидетельствующих о заключении договора на иных условиях, либо под влиянием заблуждения, как об этом говорится в жалобе, и подтверждающих факт обмана со стороны истца, суду не представлено.
С заявлениями по этому вопросу в правоохранительные органы ответчики (истцы) не обращались, требований о передаче квартиры в собственность до предъявления иска в суд не заявляли, действий по восстановлению якобы нарушенного права не производили, факт подписания договора купли-продажи М.С.Н. не оспаривается.
Наличие ранее между ООО "Капиталлгрупп" и М.С.Н. договора аренды в отношении спорной квартиры о притворности сделки не свидетельствует, равно как и о недобросовестности истца (ответчика по встречному иску) ООО "Капиталлгрупп", поскольку не влияет на правовые последствия заключения договора купли-продажи.
Суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований ответчиков (истцов по встречному иску) о признании договора купли-продажи квартиры недействительным по его притворности, применении последствий недействительности сделки, при этом указал, что совершенная сторонами сделка купли-продажи квартиры соответствует требованиям закона и волеизъявлению сторон.
Суд проверил доводы ответчиков (истцов по встречному иску) в том числе приведенные в апелляционной жалобе в отношении того, что М.С.Н., заключая договор купли-продажи, заблуждался относительно его правовой природы, поскольку полагал, что заключает кредитный договор, и подробно отразил в решении основания, по которым не согласился с данными доводами.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчиков (истцов по встречному иску) об отсутствии намерения продавать квартиру, нуждаемости в деньгах, фактически выражают несогласие с выводами суда, однако, по существу их не опровергают, повторяют позицию, изложенную представителем ответчиков (истцов по встречному иску) при рассмотрении иска в суде первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.
В целом, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке, не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, вследствие чего не могут быть приняты во внимание. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено. Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 января 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-27878/2017
Требование: О прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником жилого помещения на основании договора купли-продажи, ответчики в согласованные сроки не снялись с регистрационного учета.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. по делу N 33-27878
Судья первой инстанции: Чурсина С.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего: судьи Вишняковой Н.Е.,
судей Смирновой Ю.А., Андреевой И.Ю.,
с участием прокурора Бокова Р.К.,
при секретаре М.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смирновой Ю.А. дело по апелляционной жалобе М.С.Н., М.С.С. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 января 2017 года, которым постановлено:
прекратить право пользования М.С.Н., М.С.С., П., жилым помещением - квартирой, по адресу: *** и снять их с регистрационного учета.
Выселить М.С.Н., М.С.С., П. из жилого помещения, квартиры, расположенной по адресу: ***.
В удовлетворении встречного иска М.С.Н., М.С.С. к ООО "Капиталлгрупп" о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, передаче в собственность, исключении записи о государственной регистрации права - отказать,
установила:
истец ООО "Капиталлгрупп" обратился в суд с иском к ответчикам М.С.Н., М.С.С., П. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, ссылаясь на то, что истец является собственником жилого помещения - квартиры N 122, расположенной по адресу: ***, на основании договора купли-продажи, заключенного 25 июля 2014 года, зарегистрированного в установленном законом порядке. В соответствии с п. 12 договора купли-продажи на момент совершения сделки в квартире по адресу ***, были зарегистрированы продавец - бывший собственник жилого помещения: М.С.Н., а также М.С.С. и П. Ответчики в согласованные сроки не снялись с регистрационного учета по указанной квартире, продолжают проживать в квартире, в добровольном порядке квартиру освобождать не намерены, нарушая тем самым права истца.
М.С.Н., М.С.С. обратились в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Капиталлгрупп" о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, передаче в собственность, исключении записи о государственной регистрации права. В обоснование встречного иска указано, что ответчики не намеревались отчуждать квартиру в собственность ООО "Капиталлгрупп", а ООО "Капиталлгрупп" не намеревался получать ее в собственность. Указанная сделка является притворной сделкой, так как со стороны М.С.Н. объясняется материальными затруднениями, возникшими в тот период, получением займа с условиями неразрешимыми для него в ином варианте, а со стороны ООО "Капиталлгрупп" противоправными целями: обойти установленные законом запреты и ограничения, избежать неблагоприятных последствий для себя при получении прибыли, с ущемлением прав и охраняемых законом интересов М.С.Н.
Представители истца ООО "Капиталлгрупп" в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, возражали против удовлетворения встречных требований.
Ответчик М.С.Н. в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Ответчик М.С.С. в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчиков М.С.Н., М.С.С. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований ООО "Капиталлгрупп", встречные требования поддержала в полном объеме.
Ответчика П. в судебное заседание не явилась, извещена о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, представил в адрес суда письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что требование об исключении регистрационной записи из ЕГРП не подлежит рассмотрению в силу того, что действующее законодательство не допускает такую возможность и не предусмотрена ни Гражданским Кодексом РФ, ни Законом о регистрации. Разрешение требований о признании договора купли-продажи недействительным, оставил на усмотрение суда. Просил слушать дело в свое отсутствие (л.д. 2 - 5 том 2).
Представитель третьего лица ПАО "МИнБанк" в судебное заседание не явился, извещался, представил в адрес суда письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что удовлетворение исковых требований о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении М.С.Н., М.С.С. П. напрямую затрагивает права и законные интересы ПАО "МИнБанк" как залогодержателя, поскольку в случае ненадлежащего исполнения ООО "Капиталлгрупп" обязательств по кредитному договору ПАО "МИнБанк" не сможет реализовать свои права путем обращения взыскания на заложенное имущество, т.к. в квартире зарегистрированы и проживают без законных оснований М.С.Н., М.С.С., П. (л.д. 8 - 9 том 2). Также представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (л.д. 15 том 2).
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного просят по доводам апелляционной жалобы ответчики М.С.Н., М.С.С.
В заседание судебной коллегии ответчики М.С.Н., М.С.С. не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещались, ходатайств об отложении судебного разбирательства не поступало.
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика М.С.Н. адвоката по ордеру Н., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца ООО "Капиталлгрупп" по доверенности Б., представителя третьего лица ПАО "МИнБанк" по доверенности Р., возражавших против доводов жалобы и отмены решения, заключение прокурора, полагавшего решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 292 ч. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как установлено судом первой инстанции заседании, спорное жилое помещение, в виде квартиры N 122, расположенной по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности ООО "Капиталлгрупп" на основании договора купли-продажи, заключенного 25 июля 2014 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 июля 2014 года сделана запись регистрации N 77-77-04/044/2014-583, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 77-АР 644881, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 30 июля 2014 года.
В соответствии с п. 12 договора купли-продажи на момент совершения сделки в квартире по адресу: *** были зарегистрированы продавец - бывший собственник жилого помещения: М.С.Н., а также М.С.С. и П.
Также установлено, что для оплаты квартиры по договору купли-продажи ООО "Капиталлгрупп" привлекло кредитные денежные средства, полученные в ПАО "МИнБанк".
Между ПАО "МИнБанк" и ООО "Капиталлгрупп" заключен кредитный договор для целей покупки недвижимого имущества, расположенного по адресу: ***.
В настоящее время в спорном жилом помещении зарегистрированы ответчики, что следует из выписки из домовой книги (т. 1, л.д. 12).
В материалах дела имеются заверенные нотариально обязательства ответчиков о том, что они снимаются с регистрационного учета по месту жительств по адресу: *** в срок до 31 августа 2014 года (т. 1, л.д. 8 - 10).
В материалах дела имеются уведомления, направленные истцом в адрес ответчиков с предложением освободить спорное жилое помещение в кротчайший срок в добровольном порядке, однако до настоящего времени ответчики продолжают пользоваться указанной квартирой, что явилось основанием для предъявления ООО "Капиталлгрупп" иска в суд.
Представителем истца в судебном заседании первой инстанции пояснено, что ответчики продолжают фактически проживать в спорной квартире.
Разрешая спор и удовлетворяя первоначальные исковые требования ООО "Капиталлгрупп", суд первой инстанции исходил из того, что право пользование спорным жилым помещением у ответчиков прекратилось с момента перехода права собственности на него к истцу, при этом, требования последнего об освобождении ответчиками указанной квартиры до настоящего времени не исполнены, соглашение о пользовании ответчиками спорной квартирой с собственником отсутствует, доказательств сохранения за ответчиками права пользования квартирой в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
В этой связи, правильным является вывод суда первой инстанции о прекращении права пользования М.С.Н., М.С.С., П. спорным жилым помещением со снятием с регистрационного учета, а также о выселении ответчиков из спорной квартиры.
Рассматривая встречные исковые требования М.С.Н., М.С.С. о признании договора купли-продажи жилого помещения (спорной квартиры) от 25 июля 2014 года недействительным, применении последствий недействительности сделки, передаче квартиры в собственность и отказывая в их удовлетворении, суд законно и обоснованно исходил из того, что основания, заявленные истцами по встречному иску своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку при разрешении иска суд правильно определил характер спорных правоотношений, обстоятельства, имеющие значение для дела, и закон, которым следует руководствоваться. Выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального права, установленным по делу обстоятельствам, основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка. У судебной коллегии отсутствуют основания для их переоценки, поскольку судом первой инстанции всесторонне, полно, объективно и непосредственно исследованы все полученные при разрешении спора доказательства с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и взаимной связи; результаты этой оценки суд отразил в решении, привел мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве обоснования выводов суда, другие - отвергнуты, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оспаривая постановленное решение ответчики (истцы по встречному иску) указывают на то, что договор купли-продажи спорной квартиры от 25 июля 2014 года, заключенный между М.С.Н. и ООО "Капиталлгрупп" (т. 1, л.д. 7) является притворной сделкой, а потому решение о прекращении ответчиков права пользования спорной квартирой и выселении является незаконным.
Судебная коллегия данный довод отклоняет.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
25 июля 2014 года между М.С.Н. и ООО "Капиталлгрупп" заключен договор купли-продажи квартиры N 122, расположенной по адресу: ***.
На основании ч. 1 ст. 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара.
25 июля 2014 года составлен акт приема-передачи квартиры (т. 1, л.д. 11).
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно разъяснениям, данным в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные ст. 431 ГК РФ.
Согласно указанной статье при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Принимая во внимание буквальное толкование условий договора, из его условий следует, что М.С.Н. имел цель продать квартиру, а ООО "Капиталлгрупп" - приобрести квартиру в собственность с привлечением кредитных средств, конкретные действия М.С.Н., в том числе, выразившиеся в подписании кредитного договора, передаче квартиры по акту, составлении обязательства о снятии с регистрационного учета, были направлены на достижение именно той цели, которая указана в договоре купли-продажи квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд установил, что при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 21 ноября 2013 года также были предоставлены справка о состоянии здоровья М.С.Н. от врача-нарколога и врача-психиатра, удостоверенное Врио-Нотариуса города Москвы М.Л.С. Ш.Е.И.; обязательство от М.С.Н. о снятии с регистрационного учета до 31 августа 2014 г. (в реестре за N 2-787 от 24 июля 2014 года), удостоверенное Врио нотариуса города Москвы М.Л.С. Ш.Е.И.; обязательство от М.С.С. о снятии с регистрационного учета до 31 августа 2014 г. (в реестре за N 2-790 от 24 июля 2014 года), удостоверенное Врио нотариуса города Москвы Р.В.Ш. С.Ф.А.
Переход права собственности на спорную квартиру к ООО "Капиталлгрупп" зарегистрирован в установленном законом порядке, сделка сторонами фактически исполнена; при этом истец по встречному иску понимал, что заключает договор купли-продажи, который не содержит условия о возможности обратного выкупа квартиры. Вместе с тем, каких-либо доказательств, свидетельствующих о заключении договора на иных условиях, либо под влиянием заблуждения, как об этом говорится в жалобе, и подтверждающих факт обмана со стороны истца, суду не представлено.
С заявлениями по этому вопросу в правоохранительные органы ответчики (истцы) не обращались, требований о передаче квартиры в собственность до предъявления иска в суд не заявляли, действий по восстановлению якобы нарушенного права не производили, факт подписания договора купли-продажи М.С.Н. не оспаривается.
Наличие ранее между ООО "Капиталлгрупп" и М.С.Н. договора аренды в отношении спорной квартиры о притворности сделки не свидетельствует, равно как и о недобросовестности истца (ответчика по встречному иску) ООО "Капиталлгрупп", поскольку не влияет на правовые последствия заключения договора купли-продажи.
Суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований ответчиков (истцов по встречному иску) о признании договора купли-продажи квартиры недействительным по его притворности, применении последствий недействительности сделки, при этом указал, что совершенная сторонами сделка купли-продажи квартиры соответствует требованиям закона и волеизъявлению сторон.
Суд проверил доводы ответчиков (истцов по встречному иску) в том числе приведенные в апелляционной жалобе в отношении того, что М.С.Н., заключая договор купли-продажи, заблуждался относительно его правовой природы, поскольку полагал, что заключает кредитный договор, и подробно отразил в решении основания, по которым не согласился с данными доводами.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчиков (истцов по встречному иску) об отсутствии намерения продавать квартиру, нуждаемости в деньгах, фактически выражают несогласие с выводами суда, однако, по существу их не опровергают, повторяют позицию, изложенную представителем ответчиков (истцов по встречному иску) при рассмотрении иска в суде первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.
В целом, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке, не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, вследствие чего не могут быть приняты во внимание. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено. Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 января 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)