Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании договора купли-продажи жилого дома ответчики в течение 120 дней с момента подписания договора утрачивают право проживания и обязаны сняться с регистрационного учета, между тем свое обязательство ответчики не выполнили, до сих пор проживают в доме истцов и выселяться не желают.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Имамовой Р.А.,
судей областного суда Полшковой Н.В., Судак О.Н.,
с участием прокурора Оренбургской областной прокуратуры Стиплина И.В.,
при секретаре Г.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Г.А., Г.Л., Н. на решение Тюльганского районного суда Оренбургской области от 20 марта 2017 года по гражданскому делу по иску Г.Е., Г.В. к Н., Г.А., Г.Л., о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета,
встречному иску Г.А., Г.Л., Н., Т. к Г.В., Г.Е., о расторжении договора купли-продажи, признании недействительной регистрации права, компенсации морального вреда,
установила:
Г.Е., Г.В. обратились в суд с иском, указав, что они являются собственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес). на основании договора купли-продажи жилого дома от (дата). Согласно п. 5.6. данного договора ответчики в течение 120 дней с даты подписания договора утрачивают право проживания и обязаны сняться с регистрационного учета по указанному адресу. Между тем, свое обязательство ответчики не выполнили, в настоящее время проживают в доме истцов, выселяться не желают.
С учетом уточнения исковых требований просили суд признать Н., Г.А., Г.Л. утратившими право проживания и выселить из жилого дома, расположенного по адресу: (адрес).
Г.А., Г.Л., Н., а также Т. обратились в суд со встречным иском, указав, что Г.Е. и Г.В. денежные средства по договору за покупку дома не оплатили. Основной расчет должен был быть произведен с ними за счет средств предоставляемого займа покупателю Г.Е. на приобретение недвижимого имущества.
Летом 2015 года ответчики переехали к ним в дом по (адрес), до этого проживали на съемной квартире. С июня 2016 г. ответчики занимают второй этаж дома. Поскольку с января 2016 г. отношения между истцами и ответчиками обострились, то Г.Е. и Г.В. было предложено переехать в дом по (адрес), принадлежащий Т., произведя обмен жилыми помещениями.
Денежные средства в счет оплаты стоимости дома ответчики передавать не желают, поэтому истцы намерены расторгнуть с ними договор купли-продажи. По договоренности с ответчиками стоимость дома составляет 430 000 рублей, из которых реально покупателями оплачено 591,50 рублей, но, при этом продавцы фактически утратили свои права на недвижимое имущеситво. Поскольку существенные условия договора купли-продажи ответчики не исполнили, то данный договор подлежит расторжению.
- С учетом уточнения исковых требований просили суд расторгнуть договор купли-продажи с использованием собственных и заемных средств от (дата), заключенный между ними, продавцами - Г.А., Г.Л., Т. и Н. и покупателями - Г.Е. и Г.В., жилого дома, расположенного по адресу: (адрес);
- признать недействительной и погасить регистрацию права общей долевой собственности, по *** доли в праве каждого, Г.В., N регистрации ***, Г.Е., N регистрации ***, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по (адрес) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от (дата), заключенного между ними и ответчиками по встречному иску о продаже жилого дома, расположенного по адресу: (адрес);
- взыскать с Г.Е., Г.В. компенсацию морального вреда по 25 000 рублей с каждого, в связи с нарушением их имущественных прав.
В суд первой инстанции истцы Г.В. и Г.Е. не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. Представитель Г.В. - С., поддержал исковые требования, уточнив, что просит признать всех ответчиков утратившими право пользования спорным домом и выселить. В удовлетворении встречных исковых требований Г.А., Г.Л., Т., Н. просил отказать.
Ответчики Г.А., Г.Л., Н., их представитель адвокат Спирина Л.Д., возражали против удовлетворения иска, встречный иск поддержали.
Третье лицо Т., заявившая самостоятельные требования, встречный иск поддержала, возражала против удовлетворения первоначального иска.
Представитель третьего лица МО МВД России "Октябрьский" К.С., представитель третьего лица ГУ УПРФ в Тюльганском районе Оренбургской области К.Н.Н. разрешение исков оставили на усмотрение суда.
Решением Тюльганского районного суда Оренбургской области от 20 марта 2017 года исковые требования Г.Е., Г.В. удовлетворены.
Суд признал Н., Г.А., Г.Л. утратившими право пользования жилым помещением - домом, расположенным по адресу: (адрес), и выселил их из данного жилого помещения.
Указал, что решение является основанием для снятия Н., Г.А., Г.Л. с регистрационного учета по адресу: (адрес).
В удовлетворении встречных исковых требований Н., Г.А., Г.Л., требований Т. суд отказал.
В удовлетворении встречных исковых требований Г.А., Г.Л. о компенсации морального вреда суд отказал.
В апелляционной жалобе Г.А., Г.Л., Н. выражают несогласие с принятым решением, сслыаясь на его незаконность, необоснованность. Полагают, что судом неверно определены юридически значимые обстоятельства дела, просят решение отменить.
В суде апелляционной инстанции Г.А., Г.Л., Н., Т. доводы апелляционой жалобы поддержали, просили решение суда отменить.
Представитель Г.А., Г.Л., Н., - Спирина Л.Д., действующая на основании ордера N от (дата), поддержала доводы апелляционной жалобы, просила ее удовлетворить.
Представитель Г.В. - С., действующий на основании доверенности от (дата), в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.
Представитель ГУ УПФ РФ в Тюльганском районе - К.Н.В., действующая на основании доверенности от (дата), указала на незаинтересованность в исходе дела.
Г.Е., Г.В., представители МО МВД России "Октябрьское" в суд апелляционной инстанции не яились, о времени и месте рассмотрения дела были надлежаще извещены.
Поскольку неявившиеся лица доказательств уважительности причин неявки суду не представили, об отложении слушания по апелляционной жалобе не ходатайствовали, судебная коллегия определила рассмотреть данное дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствии неявившихся лиц.
Заслушав доклад судьи Имамовой Р.А., а также заключение прокурора Стиплина И.В., полагавшего апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, проверив материалы дела, законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены правильного по существу решения суда, при этом исходит из следующего.
Согласно положениям п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ч. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что дом, расположенный в (адрес), на основании договора обмена от (дата), принадлежал по *** доле (каждому) Г.Л., Г.А., Г.В., К.Н.А., ФИО17.
Из договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от (дата), следует, что Г.Е. и Г.В. купили в общую долевую собственность по *** доле каждый у Г.А., Г.Л., Т., Н. жилой дом, по адресу: (адрес). Недвижимое имущество продается по цене 430000 рублей, за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ООО инвестиционная финансовая компания "Наш Капитал", согласно договору займа на приобретение недвижимого имущества N от (дата). Сумма, в размере 591,50 рублей уплачена продавцу за счет собственных средств до подписания договора. Заемные средства в размере 429408,50 рублей, передаются покупателем продавцу не позднее 5 дней с даты государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество к покупателю. На дату подписания договора в доме зарегистрированы Г.Е., Г.В., ФИО18, Г.А., которые сохраняют право проживания и пользования недвижимым имуществом, Г.А., Г.Л., Н., Т., ФИО19, ФИО20, которые утрачивают право проживания и пользования указанным недвижимым имуществом и обязуются сняться с регистрационного учета в течение 120 дней с даты подписания договора. Государственная регистрация права покупателей на дом осуществлена (дата), запись регистрации N.
Из договора займа N на приобретение недвижимого имущества от (дата), следует, что ООО инвестиционная финансовая компания "Наш Капитал" передает денежные средства в размере 429 408,50 рублей Г.Е., Г.В. для целевого использования - приобретения у Г.А., Г.Л., Н., Т. недвижимого имущества, жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) под ***% годовых, на срок 120 календарных дней. Заемщик осуществляет возврат займа и оплату процентов за пользование денежными средствами за счет собственных средств и/или за счет средств материнского (семейного) капитала.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) N, жилой дом, расположенный по адресу: (адрес), принадлежит на праве общей долевой собственности Г.В. - ***, Г.Е. - *** доли в праве. Ограничение (обременение) права не зарегистрировано.
Согласно обязательств Г.В. и Г.Е. от (дата), они обязуются оформить свою долю в праве общей долевой собственности, в (адрес) на *** ФИО18, (дата) года рождения, и ФИО70 (дата) года рождения, в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого дома.
Собственниками земельного участка по адресу: (адрес), являются Г.Е. и Г.В., на основании договора купли продажи земельного участка от (дата), что подтверждается соответствующими свидетельствами.
Как следует из справок администрации Тюльганского поссовета от (дата); (дата), паспортных данных, и сведений из похозяйственной книги, по адресу: (адрес) зарегистрированы: Г.А., (дата) г.р., с (дата), Г.Л., (дата) г.р., с (дата), Г.В., (дата) г.р., с (дата), Н., (дата) г.р., с (дата), Г.Е., (дата) г.р., с (дата), ФИО18, (дата) г.р., с (дата), ФИО71 (дата) г.р.
Из расписки от (дата) следует, что Т. получила от Г.Е. деньги в сумме 430 000 рублей по договору купли-продажи дома, расположенного по адресу: (адрес), от (дата).
Судом также установлено, что истцы по договору купли-продажи от (дата) купили по *** доле дома, расположенного по (адрес), находящегося в общей долевой собственности ответчиков, и Г.А., по *** доле каждого. Договор стороны заключали по собственной воле, ответчики имели возможность ознакомиться с текстом договора. Договор купли-продажи дома был фактически исполнен продавцами ответчиками по делу. Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи дома и перехода права собственности на дом к покупателям. Дом фактически передан во владение истцов, они постоянно проживают в доме, зарегистрированы в нем. При этом, ответчики пользуются спорным домом, зарегистрированы в нем. Членами семьи истцов ФИО21, ФИО72 Г.Л. не являются, поскольку общее хозяйство не ведут, у каждой семьи свой бюджет, между истцами и ответчиками сложились конфликтные отношения. Соглашение о порядке пользования жилым помещением между истцами и ответчиками не заключалось.
Ответчики в нарушение п. 5.6 договора от (дата)г., с регистрационного учета в установленный 120-дневный срок, с даты подписания договора купли-продажи дома, не снялись, продолжают проживать в жилом помещении, принадлежащем истцам.
Разрешая исковые требования Г.Е., Г.В., оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь нормами ст. 235, 288, 292, 304 Гражданского кодекса РФ, ст. 30, 35 Жилищного кодекса РФ, учитывая, что наличие регистрации ответчиков в принадлежащем истцам доме будет нарушать их права, как собственников жилого помещения, и препятствовать в реализации всей совокупности принадлежащих им прав в отношении спорного дома в полном объеме, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Г.Е., Г.В. о признании ответчиков утратившими право пользования домом N по (адрес) и их выселении.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 309, 421, 450 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что истцами по встречному иску вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не были доказаны обстоятельства, на которые они ссылались в обоснование иска, а также не представлено надлежащих доказательств в подтверждение наличия оснований для расторжения договора купли-продажи.
Соглашаясь с указанным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия учитывает, что право пользования ответчиков спорным жилым помещением прекращено в силу закона, о смене собственников спорного дома им известно, вместе с тем они продолжают проживать и оставаться зарегистрированными по месту жительства по данному адресу, чем нарушают права истцов, как собственников, законных оснований для сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением не имеется.
Кроме того, договор купли-продажи не признан недействительным и никем не оспорен. При этом сама, по себе ссылка ответчиков на невыплату денежных средств в счет стоимости дома по договору купли-продажи стороной истца, исходя из понятия существенности нарушения условий договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, является недостаточной для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными.
Факт невыплаты денежных средств за жилое помещение покупателем не является доказательством причинения значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба. Невыплата покупателем денег продавцу не признается существенным нарушением договора купли-продажи объектов недвижимого имущества.
Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Между тем спорный дом и земельный участок переданы покупателям Г.В. и Г.Е. и приняты ими.
В договоре купли-продажи условие, предусматривающее возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности в том случае, если покупатель своевременно не произведет оплату переданного ему имущества, не предусмотрено.
Доводы апелляционной жалобы Г.А., Г.Л., Н., повторяют доводы их встречного иска, которые являлись предметом рассмотрения судом первой инстанции, им судом дана надлежащая оценка, в связи с чем отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.
Судебная коллегия находит, что доводы апелляционной жалобы основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела, ошибочном применении и толковании норм процессуального и материального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда первой инстанции.
Суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлиять на правильность вынесенного судом решения, судебной коллегией не установлено, в связи с чем, оснований в порядке ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Тюльганского районного суда Оренбургской области от 20 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.А., Г.Л., Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-4058/2017
Требование: О признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании договора купли-продажи жилого дома ответчики в течение 120 дней с момента подписания договора утрачивают право проживания и обязаны сняться с регистрационного учета, между тем свое обязательство ответчики не выполнили, до сих пор проживают в доме истцов и выселяться не желают.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июня 2017 г. по делу N 33-4058/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Имамовой Р.А.,
судей областного суда Полшковой Н.В., Судак О.Н.,
с участием прокурора Оренбургской областной прокуратуры Стиплина И.В.,
при секретаре Г.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Г.А., Г.Л., Н. на решение Тюльганского районного суда Оренбургской области от 20 марта 2017 года по гражданскому делу по иску Г.Е., Г.В. к Н., Г.А., Г.Л., о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета,
встречному иску Г.А., Г.Л., Н., Т. к Г.В., Г.Е., о расторжении договора купли-продажи, признании недействительной регистрации права, компенсации морального вреда,
установила:
Г.Е., Г.В. обратились в суд с иском, указав, что они являются собственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес). на основании договора купли-продажи жилого дома от (дата). Согласно п. 5.6. данного договора ответчики в течение 120 дней с даты подписания договора утрачивают право проживания и обязаны сняться с регистрационного учета по указанному адресу. Между тем, свое обязательство ответчики не выполнили, в настоящее время проживают в доме истцов, выселяться не желают.
С учетом уточнения исковых требований просили суд признать Н., Г.А., Г.Л. утратившими право проживания и выселить из жилого дома, расположенного по адресу: (адрес).
Г.А., Г.Л., Н., а также Т. обратились в суд со встречным иском, указав, что Г.Е. и Г.В. денежные средства по договору за покупку дома не оплатили. Основной расчет должен был быть произведен с ними за счет средств предоставляемого займа покупателю Г.Е. на приобретение недвижимого имущества.
Летом 2015 года ответчики переехали к ним в дом по (адрес), до этого проживали на съемной квартире. С июня 2016 г. ответчики занимают второй этаж дома. Поскольку с января 2016 г. отношения между истцами и ответчиками обострились, то Г.Е. и Г.В. было предложено переехать в дом по (адрес), принадлежащий Т., произведя обмен жилыми помещениями.
Денежные средства в счет оплаты стоимости дома ответчики передавать не желают, поэтому истцы намерены расторгнуть с ними договор купли-продажи. По договоренности с ответчиками стоимость дома составляет 430 000 рублей, из которых реально покупателями оплачено 591,50 рублей, но, при этом продавцы фактически утратили свои права на недвижимое имущеситво. Поскольку существенные условия договора купли-продажи ответчики не исполнили, то данный договор подлежит расторжению.
- С учетом уточнения исковых требований просили суд расторгнуть договор купли-продажи с использованием собственных и заемных средств от (дата), заключенный между ними, продавцами - Г.А., Г.Л., Т. и Н. и покупателями - Г.Е. и Г.В., жилого дома, расположенного по адресу: (адрес);
- признать недействительной и погасить регистрацию права общей долевой собственности, по *** доли в праве каждого, Г.В., N регистрации ***, Г.Е., N регистрации ***, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по (адрес) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от (дата), заключенного между ними и ответчиками по встречному иску о продаже жилого дома, расположенного по адресу: (адрес);
- взыскать с Г.Е., Г.В. компенсацию морального вреда по 25 000 рублей с каждого, в связи с нарушением их имущественных прав.
В суд первой инстанции истцы Г.В. и Г.Е. не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. Представитель Г.В. - С., поддержал исковые требования, уточнив, что просит признать всех ответчиков утратившими право пользования спорным домом и выселить. В удовлетворении встречных исковых требований Г.А., Г.Л., Т., Н. просил отказать.
Ответчики Г.А., Г.Л., Н., их представитель адвокат Спирина Л.Д., возражали против удовлетворения иска, встречный иск поддержали.
Третье лицо Т., заявившая самостоятельные требования, встречный иск поддержала, возражала против удовлетворения первоначального иска.
Представитель третьего лица МО МВД России "Октябрьский" К.С., представитель третьего лица ГУ УПРФ в Тюльганском районе Оренбургской области К.Н.Н. разрешение исков оставили на усмотрение суда.
Решением Тюльганского районного суда Оренбургской области от 20 марта 2017 года исковые требования Г.Е., Г.В. удовлетворены.
Суд признал Н., Г.А., Г.Л. утратившими право пользования жилым помещением - домом, расположенным по адресу: (адрес), и выселил их из данного жилого помещения.
Указал, что решение является основанием для снятия Н., Г.А., Г.Л. с регистрационного учета по адресу: (адрес).
В удовлетворении встречных исковых требований Н., Г.А., Г.Л., требований Т. суд отказал.
В удовлетворении встречных исковых требований Г.А., Г.Л. о компенсации морального вреда суд отказал.
В апелляционной жалобе Г.А., Г.Л., Н. выражают несогласие с принятым решением, сслыаясь на его незаконность, необоснованность. Полагают, что судом неверно определены юридически значимые обстоятельства дела, просят решение отменить.
В суде апелляционной инстанции Г.А., Г.Л., Н., Т. доводы апелляционой жалобы поддержали, просили решение суда отменить.
Представитель Г.А., Г.Л., Н., - Спирина Л.Д., действующая на основании ордера N от (дата), поддержала доводы апелляционной жалобы, просила ее удовлетворить.
Представитель Г.В. - С., действующий на основании доверенности от (дата), в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.
Представитель ГУ УПФ РФ в Тюльганском районе - К.Н.В., действующая на основании доверенности от (дата), указала на незаинтересованность в исходе дела.
Г.Е., Г.В., представители МО МВД России "Октябрьское" в суд апелляционной инстанции не яились, о времени и месте рассмотрения дела были надлежаще извещены.
Поскольку неявившиеся лица доказательств уважительности причин неявки суду не представили, об отложении слушания по апелляционной жалобе не ходатайствовали, судебная коллегия определила рассмотреть данное дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствии неявившихся лиц.
Заслушав доклад судьи Имамовой Р.А., а также заключение прокурора Стиплина И.В., полагавшего апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, проверив материалы дела, законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены правильного по существу решения суда, при этом исходит из следующего.
Согласно положениям п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ч. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что дом, расположенный в (адрес), на основании договора обмена от (дата), принадлежал по *** доле (каждому) Г.Л., Г.А., Г.В., К.Н.А., ФИО17.
Из договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от (дата), следует, что Г.Е. и Г.В. купили в общую долевую собственность по *** доле каждый у Г.А., Г.Л., Т., Н. жилой дом, по адресу: (адрес). Недвижимое имущество продается по цене 430000 рублей, за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ООО инвестиционная финансовая компания "Наш Капитал", согласно договору займа на приобретение недвижимого имущества N от (дата). Сумма, в размере 591,50 рублей уплачена продавцу за счет собственных средств до подписания договора. Заемные средства в размере 429408,50 рублей, передаются покупателем продавцу не позднее 5 дней с даты государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество к покупателю. На дату подписания договора в доме зарегистрированы Г.Е., Г.В., ФИО18, Г.А., которые сохраняют право проживания и пользования недвижимым имуществом, Г.А., Г.Л., Н., Т., ФИО19, ФИО20, которые утрачивают право проживания и пользования указанным недвижимым имуществом и обязуются сняться с регистрационного учета в течение 120 дней с даты подписания договора. Государственная регистрация права покупателей на дом осуществлена (дата), запись регистрации N.
Из договора займа N на приобретение недвижимого имущества от (дата), следует, что ООО инвестиционная финансовая компания "Наш Капитал" передает денежные средства в размере 429 408,50 рублей Г.Е., Г.В. для целевого использования - приобретения у Г.А., Г.Л., Н., Т. недвижимого имущества, жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) под ***% годовых, на срок 120 календарных дней. Заемщик осуществляет возврат займа и оплату процентов за пользование денежными средствами за счет собственных средств и/или за счет средств материнского (семейного) капитала.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) N, жилой дом, расположенный по адресу: (адрес), принадлежит на праве общей долевой собственности Г.В. - ***, Г.Е. - *** доли в праве. Ограничение (обременение) права не зарегистрировано.
Согласно обязательств Г.В. и Г.Е. от (дата), они обязуются оформить свою долю в праве общей долевой собственности, в (адрес) на *** ФИО18, (дата) года рождения, и ФИО70 (дата) года рождения, в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого дома.
Собственниками земельного участка по адресу: (адрес), являются Г.Е. и Г.В., на основании договора купли продажи земельного участка от (дата), что подтверждается соответствующими свидетельствами.
Как следует из справок администрации Тюльганского поссовета от (дата); (дата), паспортных данных, и сведений из похозяйственной книги, по адресу: (адрес) зарегистрированы: Г.А., (дата) г.р., с (дата), Г.Л., (дата) г.р., с (дата), Г.В., (дата) г.р., с (дата), Н., (дата) г.р., с (дата), Г.Е., (дата) г.р., с (дата), ФИО18, (дата) г.р., с (дата), ФИО71 (дата) г.р.
Из расписки от (дата) следует, что Т. получила от Г.Е. деньги в сумме 430 000 рублей по договору купли-продажи дома, расположенного по адресу: (адрес), от (дата).
Судом также установлено, что истцы по договору купли-продажи от (дата) купили по *** доле дома, расположенного по (адрес), находящегося в общей долевой собственности ответчиков, и Г.А., по *** доле каждого. Договор стороны заключали по собственной воле, ответчики имели возможность ознакомиться с текстом договора. Договор купли-продажи дома был фактически исполнен продавцами ответчиками по делу. Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи дома и перехода права собственности на дом к покупателям. Дом фактически передан во владение истцов, они постоянно проживают в доме, зарегистрированы в нем. При этом, ответчики пользуются спорным домом, зарегистрированы в нем. Членами семьи истцов ФИО21, ФИО72 Г.Л. не являются, поскольку общее хозяйство не ведут, у каждой семьи свой бюджет, между истцами и ответчиками сложились конфликтные отношения. Соглашение о порядке пользования жилым помещением между истцами и ответчиками не заключалось.
Ответчики в нарушение п. 5.6 договора от (дата)г., с регистрационного учета в установленный 120-дневный срок, с даты подписания договора купли-продажи дома, не снялись, продолжают проживать в жилом помещении, принадлежащем истцам.
Разрешая исковые требования Г.Е., Г.В., оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь нормами ст. 235, 288, 292, 304 Гражданского кодекса РФ, ст. 30, 35 Жилищного кодекса РФ, учитывая, что наличие регистрации ответчиков в принадлежащем истцам доме будет нарушать их права, как собственников жилого помещения, и препятствовать в реализации всей совокупности принадлежащих им прав в отношении спорного дома в полном объеме, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Г.Е., Г.В. о признании ответчиков утратившими право пользования домом N по (адрес) и их выселении.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 309, 421, 450 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что истцами по встречному иску вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не были доказаны обстоятельства, на которые они ссылались в обоснование иска, а также не представлено надлежащих доказательств в подтверждение наличия оснований для расторжения договора купли-продажи.
Соглашаясь с указанным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия учитывает, что право пользования ответчиков спорным жилым помещением прекращено в силу закона, о смене собственников спорного дома им известно, вместе с тем они продолжают проживать и оставаться зарегистрированными по месту жительства по данному адресу, чем нарушают права истцов, как собственников, законных оснований для сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением не имеется.
Кроме того, договор купли-продажи не признан недействительным и никем не оспорен. При этом сама, по себе ссылка ответчиков на невыплату денежных средств в счет стоимости дома по договору купли-продажи стороной истца, исходя из понятия существенности нарушения условий договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, является недостаточной для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными.
Факт невыплаты денежных средств за жилое помещение покупателем не является доказательством причинения значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба. Невыплата покупателем денег продавцу не признается существенным нарушением договора купли-продажи объектов недвижимого имущества.
Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Между тем спорный дом и земельный участок переданы покупателям Г.В. и Г.Е. и приняты ими.
В договоре купли-продажи условие, предусматривающее возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности в том случае, если покупатель своевременно не произведет оплату переданного ему имущества, не предусмотрено.
Доводы апелляционной жалобы Г.А., Г.Л., Н., повторяют доводы их встречного иска, которые являлись предметом рассмотрения судом первой инстанции, им судом дана надлежащая оценка, в связи с чем отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.
Судебная коллегия находит, что доводы апелляционной жалобы основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела, ошибочном применении и толковании норм процессуального и материального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда первой инстанции.
Суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлиять на правильность вынесенного судом решения, судебной коллегией не установлено, в связи с чем, оснований в порядке ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Тюльганского районного суда Оренбургской области от 20 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.А., Г.Л., Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)