Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен договор найма квартиры. Нанимателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки и уплате жилищно-коммунальных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Минихина О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Подгорной Е.П.
судей Охотской Н.В., Сухаревой С.И.
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании 25 июля 2017 года гражданское дело N... по апелляционной жалобе Д. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Д. к Ш. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей, задолженности по оплате коммунальных услуг, расходов по оплате государственной пошлины.
Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., объяснения представителя истца Д. - адвоката Малюгина Б.Н., действующего на основании адвокатского ордера N... от <дата>, представителя Ш. - Л., действующего на основании доверенности от <дата>, сроком действия доверенности на <дата>, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Истец Д. обратилась в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к Ш., с учетом уточнения заявленных исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01 марта 2016 года по 30 августа 2016 года в размере 90 000 рублей, пени за период с 04 марта 2017 года по 3 августа 2017 года в размере 25200 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 17738,57 рублей, задолженность по оплате электроэнергии в размере 7746,83 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3997,30 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей.
В обоснование искового заявления указано, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Между сторонами был заключен договор найма указанной квартиры от 25 февраля 2016 года, согласно которому истец предоставляет, а ответчик принимает во временное пользование указанную квартиру. Согласно условиям договор заключен на срок с 01 марта 2016 года по 30 августа 2016 года. Ежемесячная плата за наем жилого помещения установлена в размере 21000 рублей. Как следует из искового заявления, задолженность ответчика по оплате арендной платы составляет 90000 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг - 17738,57 рублей.
На основании определения суда от 17 апреля 2017 года производство по делу в части требований Д. о взыскании задолженности по оплате электроэнергии в размере 7746,83 рублей было прекращено в связи с заявлением истца об отказе от указанной части исковых требований.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> постановлено:
"Исковые требования Д. к Ш. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей, задолженности по оплате коммунальных услуг, расходов по оплате государственной пошлины удовлетворить в части.
Взыскать с Ш., <дата> рождения, в пользу Д. задолженность по арендным платежам в размере 58 500 руб., проценты в размере 16 380 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 5 957 руб. 62 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 3 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 625 руб. 13 коп., а всего 83 837 руб. 62 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".
В апелляционной жалобе истца ставится вопрос об изменении решения суда в связи с допущенными нарушениями норм материального и процессуального закона. Доводы апеллянта сводятся к критике установленной судом даты прекращения действия договора аренды от 25 февраля 2016 года, к несогласию с взысканной суммой задолженности по оплате коммунальных услуг.
Ответчиком указанное решение суда не обжалуется, в связи с чем судебная коллегия при проверке обжалуемого решения на основании ст. 327.1 ГПК РФ связана только доводами жалобы истца.
Стороны в судебное заседание не явились, доверили представлять свои интересы в порядке ст. 48 ГПК РФ представителям.
Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене оспариваемого решения, исходя из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как следует из положений ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Из положений ст. 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Поскольку положения ст. ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.
Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным, (п. 2).
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. N...).
<дата> между сторонами был заключен договор найма жилого помещения, согласно которого истец предоставляет нанимателю указанную квартиру во временное пользование. Квартира передана ответчику, что сторонами не оспаривается.
Срок найма указанного объекта согласно п. 1.4 договора устанавливается на период с 01 марта 2016 года по 30 августа 2016 года.
Согласно п. 4.1 договора плата за наем объекта в месяц составляет 21000 рублей.
В соответствии с п. 4.2 договора плата за наем производится ежемесячно, не позднее третьего числа текущего месяца за месяц вперед безналичным путем на счет наймодателя.
Как следует из договора, оплату коммунальных услуг осуществляет наниматель не позднее трех дней после получения извещения о размере оплаты за коммунальные услуги безналичным путем на счет наймодателя.
Согласно п. 5.2 договора односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока, указанного в п. 1.4. договора может быть произведен любой стороной в силу личных причин или непредвиденных обстоятельств.
При этом расторжение настоящего договора в силу п. 1.5 договора в порядке одностороннего отказа, производится посредством направления одной из сторон договора другой стороне, соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее чем за два месяца до даты расторжения договора. В этом случае наниматель продолжает производить плату за наем объекта даже в случае его выезда из объекта до истечения этого срока.
Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что при просрочке платежей по настоящему договору наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что при фактическом оставлении объекта нанимателем, съезде, сторонами составляется акт возвращения имущества. Согласование и подписание обеими сторонами акта возврата имущества является основанием для возврата залога.
13 мая 2016 года ответчик уведомил истца в переписке о том, что он расторгает договор аренды, а также что он выехал из квартиры, оставил ключи от дверей в почтовом ящике (л.д. N...).
Как следует из пояснений представителя ответчика, данных в судебном заседании, другого способа передать ключи истцу и ответчика не было, поскольку истец проживает за пределами Российской Федерации. В связи с указанными обстоятельствами у ответчика отсутствовала возможность передать истцу квартиру по акту возврата имущества.
Ответчик указывает, что названное помещение после <дата> он не занимал. В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств того, что после указанной даты ответчик пользовался жилым помещением.
В связи с тем, что ответчик 15 мая 2016 года, до истечения срока действия договора аренды, освободил жилое здание, принадлежащее истцу, фактически в одностороннем порядке отказавшись от исполнения договора аренды от 25 февраля 2016 года, не уведомив арендодателя Д. в срок, установленный договором - за два месяца, суд, вопреки доводам апелляционной жалобы Д., пришел к правильному выводу о том, что 15 мая 2016 года договор аренды не был прекращен, а прекратил свое действие 15 июля 2016 года ввиду фактического освобождения принадлежащего истцу жилого здания и положений п. 1.5 договора о двухмесячном сроке предупреждения, и поэтому обоснованно признал за истцом право на взыскание арендных платежей до 15 июля 2016 года
Ссылки истца в жалобе на неправильно определенную судом дату прекращения договора аренды основаны на неправильном толковании норм гражданского законодательства об аренде и положения п. 1.5. договора аренды от 25 февраля 2016 года, заключенного и не оспоренного в установленном законом порядке сторонами.
В судебном заседании представитель ответчика не оспаривал, что датой расторжения договора следует считать 15 июля 2016 года, а также задолженность по оплате арендных платежей за период с мая по 15 июля 2016 года, поскольку ответчик выехал из арендуемого помещения без уведомления арендодателя в срок, предусмотренный п. 1.5 договора.
Согласно соглашению между Д. и Ш. плата за март 2016 года составляет 21000 руб., из которых 13000 рублей идет в счет оплаты за стиральную машину (л.д. N...).
Как следует из материалов дела, ответчик 01 марта 2016 года перечислил истцу в счет арендной платы за март 2016 года денежную сумму в размере 2000 рублей, что подтверждается выпиской по счету Д. (л.д. N...).
03 апреля 2016 года и 04 апреля 2016 года Ш. оплатил арендную плату за апрель 2016 года в размере 21000 рублей (л.д. N...).
Иных платежей в счет оплаты аренды квартиры ответчиком истцу не производилось.
При таких данных, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что задолженность ответчика перед истцом по оплате арендных платежей за март месяц составляет 6000 рублей, исходя из расчета: 21000 рублей - 13000 рублей - 2000 рублей = 6000 рублей.
Задолженность ответчика перед истцом по оплате арендных платежей за май 2016 года - 21000 рублей, за июнь 2016 года - 21000 рублей, за период с 01 июля 2016 года по 15 июля 2016 года (полмесяца) - 10500 рублей (21000 рубле / 2).
Таким образом, суд первой инстанции правильно установил, что общая сумма задолженности ответчика перед истцом по арендным платежам составляет 58500 рублей (6000 рублей + 21000 рублей + 21000 рублей + 10500 рублей).
Установив факт допущенных просрочек внесения арендных платежей, исходя из положений ст. ст. 330, 333 ГК РФ, п. 5.5. договора аренды, заключенного между сторонами, суд пришел к правильному выводу о том, что сумма неустойки за невнесение внесение ежемесячных платежей за период с 01 марта 2016 года по 15 июля 2016 года составляет 16380 рублей.
Расчет, представленный истцом, ответчиком не опровергнут, иного расчета не представлено. Судом указанный расчет проверен, он является верным, соответствует условиям договора.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, пояснения представителей сторон, руководствуясь нормами гражданского законодательства об общих положениях об исполнении обязательств, договоре, об аренде, суд пришел к выводу о том, что поскольку ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлены относимые, допустимые и достаточные доказательства прекращения договора аренды от 25 февраля 2016 года ранее 15 июля 2016 года, то с него в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате арендных платежей в размере 58500 рублей, неустойка, предусмотренная п. 5.5 договора аренды в размере 16380 рублей, а также задолженность по оплате коммунальных платежей.
Основываясь на обстоятельствах, установленных по делу, имеющихся в деле доказательствах, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, сомнений в правильности которой, с учетом всех обстоятельств, установленных по делу, у судебной коллегии не имеется, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды от 25 февраля 2016 года, в связи с чем пришел к правильному выводу о частичном удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика в пользу Д. задолженности по договору аренды, неустойки, по оплате коммунальных платежей и судебных расходов.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и оценкой исследованных им доказательств, поскольку при разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.
При этом доводы апелляционной жалобы истца о неправильно установленном судом периоде, за который надлежит взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных платежей, не влияют на судьбу постановленного судом решения и отклоняются судебной коллегией в силу следующего.
Истцом были заявлены требования, в том числе о взыскании с ответчика суммы задолженности по квартплате за март 2016 года в размере 3956,74 рублей, за апрель 2016 года - в размере 4135,87 рублей (из которых ответчиком было выплачено 3960 рублей, что подтверждается материалами дела), за май 2016 года - в размере 3650,02 рублей, за июнь 2016 года - в размере 3188,68 рублей, за июль 2016 года - в размере 3050,83 рублей, за август 2016 года - в размере 3716,43 рублей.
Суд первой инстанции согласился с обоснованностью заявленных требований в части взыскания с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг за период с марта 2016 года по дату прекращения договора аренды от 25 февраля 2016 года, однако ошибочно указал в решении в качестве даты прекращения договора аренды 15 мая 2016 года, вместо ранее установленной на основании п. 1.5. договора аренды даты - 15 июля 2017 года, взыскав указанную задолженность в размере 5957,62 рублей вместо 12496,72 рублей.
Вместе с тем, ошибочно указанный период, за который надлежит взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных услуг, а также ошибочно рассчитанная и взысканная судом сумма такой задолженности, не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда в указанной части в силу следующего.
Как следует из п. 6.4. договора аренды от 25 февраля 2016 года, заключенного между сторонами, при подписании договора Ш. оставил Д. залог в размере 21000 рублей за сохранность имущества и соблюдения условий договора нанимателем, а также в счет оплаты коммунальных услуг за последний месяц проживания в квартире (л.д. N...).
Истцом суду не представлено относимых, допустимых и достоверных доказательств того, что Ш. не внес залог в размере 21000 рублей, в то время как из буквального толкования указанного пункта договора следует, что ответчик внес указанную денежную сумму при подписании договора. Доказательств иного истцом не представлено.
В суде апелляционной инстанции представитель истца не оспаривал, что залог в сумме 21 000 рублей не был возвращен ответчику после расторжения договора аренды.
При таком положении, учитывая целевое назначение залогового платежа на покрытие задолженности за коммунальные услуги за последний месяц проживания к квартире, а также то, что сумма 21000 рублей покрывает сумму в размере 6539,10 рублей (12496,72 рублей - 5957,62 рублей = 6539,10 рублей), ошибочно не взысканную судом в счет задолженности за коммунальные платежи за период с 16 мая 2016 года по 15 июлю 2016 года, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены или изменения решения суда в части взыскания задолженности по коммунальным услугам.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Иных доводов, оспаривающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит. Доказательств, опровергающих выводы суда, либо свидетельствующих и об их неправильности, а также могущих повлиять на суждение суда первой инстанции, апеллянтом не представлено (ст. 56 ГПК РФ).
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.07.2017 N 33-15788/2017
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате и по оплате коммунальных услуг, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен договор найма квартиры. Нанимателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки и уплате жилищно-коммунальных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2017 г. N 33-15788/2017
Судья: Минихина О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Подгорной Е.П.
судей Охотской Н.В., Сухаревой С.И.
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании 25 июля 2017 года гражданское дело N... по апелляционной жалобе Д. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Д. к Ш. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей, задолженности по оплате коммунальных услуг, расходов по оплате государственной пошлины.
Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., объяснения представителя истца Д. - адвоката Малюгина Б.Н., действующего на основании адвокатского ордера N... от <дата>, представителя Ш. - Л., действующего на основании доверенности от <дата>, сроком действия доверенности на <дата>, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец Д. обратилась в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к Ш., с учетом уточнения заявленных исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01 марта 2016 года по 30 августа 2016 года в размере 90 000 рублей, пени за период с 04 марта 2017 года по 3 августа 2017 года в размере 25200 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 17738,57 рублей, задолженность по оплате электроэнергии в размере 7746,83 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3997,30 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей.
В обоснование искового заявления указано, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Между сторонами был заключен договор найма указанной квартиры от 25 февраля 2016 года, согласно которому истец предоставляет, а ответчик принимает во временное пользование указанную квартиру. Согласно условиям договор заключен на срок с 01 марта 2016 года по 30 августа 2016 года. Ежемесячная плата за наем жилого помещения установлена в размере 21000 рублей. Как следует из искового заявления, задолженность ответчика по оплате арендной платы составляет 90000 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг - 17738,57 рублей.
На основании определения суда от 17 апреля 2017 года производство по делу в части требований Д. о взыскании задолженности по оплате электроэнергии в размере 7746,83 рублей было прекращено в связи с заявлением истца об отказе от указанной части исковых требований.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> постановлено:
"Исковые требования Д. к Ш. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей, задолженности по оплате коммунальных услуг, расходов по оплате государственной пошлины удовлетворить в части.
Взыскать с Ш., <дата> рождения, в пользу Д. задолженность по арендным платежам в размере 58 500 руб., проценты в размере 16 380 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 5 957 руб. 62 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 3 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 625 руб. 13 коп., а всего 83 837 руб. 62 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".
В апелляционной жалобе истца ставится вопрос об изменении решения суда в связи с допущенными нарушениями норм материального и процессуального закона. Доводы апеллянта сводятся к критике установленной судом даты прекращения действия договора аренды от 25 февраля 2016 года, к несогласию с взысканной суммой задолженности по оплате коммунальных услуг.
Ответчиком указанное решение суда не обжалуется, в связи с чем судебная коллегия при проверке обжалуемого решения на основании ст. 327.1 ГПК РФ связана только доводами жалобы истца.
Стороны в судебное заседание не явились, доверили представлять свои интересы в порядке ст. 48 ГПК РФ представителям.
Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене оспариваемого решения, исходя из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как следует из положений ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Из положений ст. 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Поскольку положения ст. ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.
Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным, (п. 2).
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. N...).
<дата> между сторонами был заключен договор найма жилого помещения, согласно которого истец предоставляет нанимателю указанную квартиру во временное пользование. Квартира передана ответчику, что сторонами не оспаривается.
Срок найма указанного объекта согласно п. 1.4 договора устанавливается на период с 01 марта 2016 года по 30 августа 2016 года.
Согласно п. 4.1 договора плата за наем объекта в месяц составляет 21000 рублей.
В соответствии с п. 4.2 договора плата за наем производится ежемесячно, не позднее третьего числа текущего месяца за месяц вперед безналичным путем на счет наймодателя.
Как следует из договора, оплату коммунальных услуг осуществляет наниматель не позднее трех дней после получения извещения о размере оплаты за коммунальные услуги безналичным путем на счет наймодателя.
Согласно п. 5.2 договора односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока, указанного в п. 1.4. договора может быть произведен любой стороной в силу личных причин или непредвиденных обстоятельств.
При этом расторжение настоящего договора в силу п. 1.5 договора в порядке одностороннего отказа, производится посредством направления одной из сторон договора другой стороне, соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее чем за два месяца до даты расторжения договора. В этом случае наниматель продолжает производить плату за наем объекта даже в случае его выезда из объекта до истечения этого срока.
Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что при просрочке платежей по настоящему договору наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что при фактическом оставлении объекта нанимателем, съезде, сторонами составляется акт возвращения имущества. Согласование и подписание обеими сторонами акта возврата имущества является основанием для возврата залога.
13 мая 2016 года ответчик уведомил истца в переписке о том, что он расторгает договор аренды, а также что он выехал из квартиры, оставил ключи от дверей в почтовом ящике (л.д. N...).
Как следует из пояснений представителя ответчика, данных в судебном заседании, другого способа передать ключи истцу и ответчика не было, поскольку истец проживает за пределами Российской Федерации. В связи с указанными обстоятельствами у ответчика отсутствовала возможность передать истцу квартиру по акту возврата имущества.
Ответчик указывает, что названное помещение после <дата> он не занимал. В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств того, что после указанной даты ответчик пользовался жилым помещением.
В связи с тем, что ответчик 15 мая 2016 года, до истечения срока действия договора аренды, освободил жилое здание, принадлежащее истцу, фактически в одностороннем порядке отказавшись от исполнения договора аренды от 25 февраля 2016 года, не уведомив арендодателя Д. в срок, установленный договором - за два месяца, суд, вопреки доводам апелляционной жалобы Д., пришел к правильному выводу о том, что 15 мая 2016 года договор аренды не был прекращен, а прекратил свое действие 15 июля 2016 года ввиду фактического освобождения принадлежащего истцу жилого здания и положений п. 1.5 договора о двухмесячном сроке предупреждения, и поэтому обоснованно признал за истцом право на взыскание арендных платежей до 15 июля 2016 года
Ссылки истца в жалобе на неправильно определенную судом дату прекращения договора аренды основаны на неправильном толковании норм гражданского законодательства об аренде и положения п. 1.5. договора аренды от 25 февраля 2016 года, заключенного и не оспоренного в установленном законом порядке сторонами.
В судебном заседании представитель ответчика не оспаривал, что датой расторжения договора следует считать 15 июля 2016 года, а также задолженность по оплате арендных платежей за период с мая по 15 июля 2016 года, поскольку ответчик выехал из арендуемого помещения без уведомления арендодателя в срок, предусмотренный п. 1.5 договора.
Согласно соглашению между Д. и Ш. плата за март 2016 года составляет 21000 руб., из которых 13000 рублей идет в счет оплаты за стиральную машину (л.д. N...).
Как следует из материалов дела, ответчик 01 марта 2016 года перечислил истцу в счет арендной платы за март 2016 года денежную сумму в размере 2000 рублей, что подтверждается выпиской по счету Д. (л.д. N...).
03 апреля 2016 года и 04 апреля 2016 года Ш. оплатил арендную плату за апрель 2016 года в размере 21000 рублей (л.д. N...).
Иных платежей в счет оплаты аренды квартиры ответчиком истцу не производилось.
При таких данных, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что задолженность ответчика перед истцом по оплате арендных платежей за март месяц составляет 6000 рублей, исходя из расчета: 21000 рублей - 13000 рублей - 2000 рублей = 6000 рублей.
Задолженность ответчика перед истцом по оплате арендных платежей за май 2016 года - 21000 рублей, за июнь 2016 года - 21000 рублей, за период с 01 июля 2016 года по 15 июля 2016 года (полмесяца) - 10500 рублей (21000 рубле / 2).
Таким образом, суд первой инстанции правильно установил, что общая сумма задолженности ответчика перед истцом по арендным платежам составляет 58500 рублей (6000 рублей + 21000 рублей + 21000 рублей + 10500 рублей).
Установив факт допущенных просрочек внесения арендных платежей, исходя из положений ст. ст. 330, 333 ГК РФ, п. 5.5. договора аренды, заключенного между сторонами, суд пришел к правильному выводу о том, что сумма неустойки за невнесение внесение ежемесячных платежей за период с 01 марта 2016 года по 15 июля 2016 года составляет 16380 рублей.
Расчет, представленный истцом, ответчиком не опровергнут, иного расчета не представлено. Судом указанный расчет проверен, он является верным, соответствует условиям договора.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, пояснения представителей сторон, руководствуясь нормами гражданского законодательства об общих положениях об исполнении обязательств, договоре, об аренде, суд пришел к выводу о том, что поскольку ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлены относимые, допустимые и достаточные доказательства прекращения договора аренды от 25 февраля 2016 года ранее 15 июля 2016 года, то с него в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате арендных платежей в размере 58500 рублей, неустойка, предусмотренная п. 5.5 договора аренды в размере 16380 рублей, а также задолженность по оплате коммунальных платежей.
Основываясь на обстоятельствах, установленных по делу, имеющихся в деле доказательствах, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, сомнений в правильности которой, с учетом всех обстоятельств, установленных по делу, у судебной коллегии не имеется, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды от 25 февраля 2016 года, в связи с чем пришел к правильному выводу о частичном удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика в пользу Д. задолженности по договору аренды, неустойки, по оплате коммунальных платежей и судебных расходов.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и оценкой исследованных им доказательств, поскольку при разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.
При этом доводы апелляционной жалобы истца о неправильно установленном судом периоде, за который надлежит взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных платежей, не влияют на судьбу постановленного судом решения и отклоняются судебной коллегией в силу следующего.
Истцом были заявлены требования, в том числе о взыскании с ответчика суммы задолженности по квартплате за март 2016 года в размере 3956,74 рублей, за апрель 2016 года - в размере 4135,87 рублей (из которых ответчиком было выплачено 3960 рублей, что подтверждается материалами дела), за май 2016 года - в размере 3650,02 рублей, за июнь 2016 года - в размере 3188,68 рублей, за июль 2016 года - в размере 3050,83 рублей, за август 2016 года - в размере 3716,43 рублей.
Суд первой инстанции согласился с обоснованностью заявленных требований в части взыскания с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг за период с марта 2016 года по дату прекращения договора аренды от 25 февраля 2016 года, однако ошибочно указал в решении в качестве даты прекращения договора аренды 15 мая 2016 года, вместо ранее установленной на основании п. 1.5. договора аренды даты - 15 июля 2017 года, взыскав указанную задолженность в размере 5957,62 рублей вместо 12496,72 рублей.
Вместе с тем, ошибочно указанный период, за который надлежит взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных услуг, а также ошибочно рассчитанная и взысканная судом сумма такой задолженности, не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда в указанной части в силу следующего.
Как следует из п. 6.4. договора аренды от 25 февраля 2016 года, заключенного между сторонами, при подписании договора Ш. оставил Д. залог в размере 21000 рублей за сохранность имущества и соблюдения условий договора нанимателем, а также в счет оплаты коммунальных услуг за последний месяц проживания в квартире (л.д. N...).
Истцом суду не представлено относимых, допустимых и достоверных доказательств того, что Ш. не внес залог в размере 21000 рублей, в то время как из буквального толкования указанного пункта договора следует, что ответчик внес указанную денежную сумму при подписании договора. Доказательств иного истцом не представлено.
В суде апелляционной инстанции представитель истца не оспаривал, что залог в сумме 21 000 рублей не был возвращен ответчику после расторжения договора аренды.
При таком положении, учитывая целевое назначение залогового платежа на покрытие задолженности за коммунальные услуги за последний месяц проживания к квартире, а также то, что сумма 21000 рублей покрывает сумму в размере 6539,10 рублей (12496,72 рублей - 5957,62 рублей = 6539,10 рублей), ошибочно не взысканную судом в счет задолженности за коммунальные платежи за период с 16 мая 2016 года по 15 июлю 2016 года, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены или изменения решения суда в части взыскания задолженности по коммунальным услугам.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Иных доводов, оспаривающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит. Доказательств, опровергающих выводы суда, либо свидетельствующих и об их неправильности, а также могущих повлиять на суждение суда первой инстанции, апеллянтом не представлено (ст. 56 ГПК РФ).
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)