Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.06.2017 N 09АП-17011/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-241287/2016

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2017 г. N 09АП-17011/2017-ГК

Дело N А40-241287/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Молл ФО ОЛЛ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2017 года по делу N А40-241287/2016, принятое судьей Михайловой Е.В.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Молл ФО ОЛЛ" (ОГРН 1137746689486)
к Закрытому акционерному обществу "Экосфера" (ОГРН 1115040003957)
о расторжении договора, взыскании 586 879 руб. 46 коп.
при участии в судебном заседании:
от истца: Гопш Е.В. по доверенности от 17.05.2017 г.
от ответчика: Саласин А.Ю. по доверенности от 26.05.2017 г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Молл ФО ОЛЛ" (далее - ООО "Молл ФО ОЛЛ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Экосфера" (далее - ЗАО "Экосфера") о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 20.09.2016 г. N ТРЦН-Ш-С5, заключенного между ЗАО "Экосфера" и ООО "Молл ФО ОЛЛ", и взыскании 586 879 руб. 46 коп. обеспечительного платежа.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2017 года по делу N А40-241287/2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, "Молл ФО ОЛЛ" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного иска.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом дана ненадлежащая оценка условиям договора, и настаивает, что обеспечительный платеж был внесен по другому договору.
Истец указывает, что сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 от 20.09.2016 г. к договору субаренды, которое не было учтено судом при принятии решения.
Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 20.09.2016 г. между ООО "Молл ФО ОЛЛ" (Арендатор) и ЗАО "Экосфера" (Арендодатель) был заключен договор субаренды нежилого помещения N ТРЦН-Ш-С5, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору помещение общей площадью 89,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Андропова, д. 22, во временное владение и пользование, за плату.
Срок аренды по договору составляет 11 месяцев с момента подписания акта передачи помещения в фактическое пользование (п. 5.1 договора).
Помещения были переданы Арендатору по акту передачи от 30.09.2016 г., данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
В соответствии с п. 4.1.4 договора субаренды Арендатором на основании с предварительного договора аренды N ТРЦГ-Ш-С5 от 22.06.2016 года в счет обеспечения обязательств перед Арендодателем была уплачена денежная сумма в размере 586 879 руб. 46 коп.
Стороны пришли к соглашению о том, что сумма, перечисленная Арендатором Арендодателю в качестве обеспечительного платежа по указанному предварительному договору, засчитывается в качестве обеспечительного платежа по спорному договору субаренды (п. 4.1.4 договора).
Как установлено в п. 4.1.1. договора субаренды обеспечительный платеж предназначен для обеспечения выполнения Арендатором обязательств по договору субаренды, в том числе (но не ограничиваясь) для возмещения Арендодателю ущерба, уплаты неустойки.
В случае ненадлежащего (в том числе, несвоевременного) исполнения Арендатором своих обязательств по уплате любых платежей, выплате любой неустойки и/или возмещению любых убытков по договору субаренды, Арендодатель вправе в одностороннем порядке без получения каких-либо согласий и/или разрешений от Арендатора удержать указанные суммы денежных средств из обеспечительного платежа (п. 4.1.6. договора субаренды).
Обращаясь в суд, Арендатор ссылался на то, что торговый центр, в котором располагается арендуемое помещение, открыт не полностью, посещаемость торгового центра низкая, что отразилось на объеме продаж Арендатора, в связи с чем полагает, что Арендодателем существенно нарушены условия договора субаренды.
Указанное обстоятельство явилось основанием для направления Арендатором в адрес Арендодателя претензии от 02.11.2016 г. с требованием расторгнуть договор субаренды и возвратить обеспечительный платеж.
Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, ООО "Молл ФО ОЛЛ" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, установил, что договор субаренды нежилого помещения от 20.09.2016 г. N ТРЦН-Ш-С5 был расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в связи с просрочкой внесения арендных платежей Арендатором, а обеспечительный платеж зачтен в счет погашения задолженности, и отказал в удовлетворении исковых требований.
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства и являются правомерными.
Как правильно указал суд первой инстанции, статьей 620 Гражданского кодекса РФ определены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Истец утверждает, что получил арендуемое имущество в состоянии и при условиях, которые не позволяли Арендатору получить то, на что он рассчитывал при заключении договора аренды.
Между тем, Арендатор принял помещения по акту передачи от 30.09.2016 г. без замечаний, что сторонами не оспаривается.
Доказательств того, что переданное помещение не соответствует условиям договора, истцом не представлено, в материалах дела таковые отсутствуют, а ответчик указанное обстоятельство отрицает.
Более того, судом первой инстанции установлено, что на дату принятия решения по делу спорный договор был расторгнут путем одностороннего отказа Арендодателя от его исполнения.
Так, согласно положениям п. 5.2.1 договора Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случае просрочки Арендатором внесения платежа, предусмотренного договором, полностью или частично более чем на 10 банковских дней.
В связи с неисполнением Арендатором принятых на себя обязательств, а именно просрочкой внесения арендной платы, Арендодатель, руководствуясь п. 5.2.2. договора субаренды, 24.11.2016 года направил в адрес Арендатора уведомление о досрочном расторжении договора субаренды с требованием освободить помещение и передать его Арендодателю по акту возврата не позднее 30 ноября 2016 года.
Поскольку спорный договор на момент рассмотрения настоящего дела прекратил действие в результате правомерного одностороннего отказа Арендодателя от его расторжения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора субаренды.
Утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что спорный обеспечительный платеж был внесен по другому договору, судебной коллегией не принимается, поскольку, как отмечено выше, стороны пришли к соглашению о том, что сумма, перечисленная Арендатором Арендодателю в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору, засчитывается в качестве обеспечительного платежа по спорному договору субаренды, о чем свидетельствуют положения п. 4.1.4 договора субаренды.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, истец также ссылается на неправомерность зачета взаимных требований, осуществленного Арендодателем, без предъявления встречного иска.
Данный довод исследовался судебной коллегией и не влияет на правомерность отказа в удовлетворении требований о взыскании обеспечительного платежа.
Как предусмотрено статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования, посредством заявления одной стороны.
В уведомлении о расторжении договора субаренды от 24.11.2016 г. Арендодатель сообщил Арендатору о том, что в соответствии с п. 4.1.6. договора субаренды обеспечительный платеж был зачтен в счет оплаты образовавшейся задолженности по постоянной арендной плате за октябрь в размере 125 972 руб. 22 коп. и ноябрь 2016 года в размере 251 720 руб., по переменной арендной плате за октябрь 2016 года в размере 856 руб. 90 коп. и частично по переменной арендной плате за период проведения отделочных работ в размере 208 330 руб. 34 коп. и потребовал оплатить сумму в размере 114 294 руб. 66 коп., не покрытую суммой обеспечительного платежа.
Между тем, как установлено при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, сторонами было подписано дополнительное соглашение от 25.09.2016 г. N 1 к договору субаренды, в котором стороны установили базовую ставку арендной платы в период с 01.10.2016 г. по 31.10.2016 г. в размере 1 750 руб. за 1 кв. м, в период с 01.11.2016 г. по 31.12.2016 г. в размере 2 800 руб. за 1 кв. м.
Таким образом, учитывая площадь арендуемого помещения (89,9 кв. м), арендная плата за октябрь 2016 г. составила 157 325 руб., при этом Арендатором за указанный период уплачено 125 972 руб. 22 коп., арендная плата за ноябрь 2016 г. составила 251 720 руб.; задолженность Арендатора по уплате базовой арендной платы составила 283 297 руб. 22 коп.
По коммунальным платежам задолженность Арендатора составила 856 руб. 90 коп. (потребление электроэнергии за октябрь 2016 г.).
В соответствии с п. 2.1.6 договора субаренды по соглашению сторон отделочные работы могут быть выполнены Арендодателем с возмещением Арендатором всех произведенных затрат. Возмещение производится Арендатором в течение 3 рабочих дней с даты получения от Арендодателя счета.
Счет N 749 от 01.11.2016 г. на оплату коммунальных услуг во время проведения отделочных работ по договору субаренды от 20.09.2016 г. N ТРЦН-Ш-С5 был выставлен на сумму 322 625 руб., при этом как указывает Арендодатель, частично оплачен Арендатором, задолженность по оплате составляет 208 330 руб. 34 коп.
При таких обстоятельствах, Арендодатель имел право на зачет задолженности по арендной плате в общей сумме 284 154 руб. 12 коп. и стоимости отделочных работ в размере 208 330 руб. 34 коп., всего на сумму 492 484 руб. 46 коп.
Между тем, условиями п. 4.1.9 договора предусмотрено, что обеспечительный платеж удерживает Арендодателем в качестве компенсационной выплаты за реализацию права на односторонний отказ от исполнения обязательств в том случае, если договор прекращен по причинам, не связанным в нарушением Арендодателем своих обязательств (в том числе, но не ограничиваясь: досрочное расторжение договора по инициативе Арендодателя (п. 5.2.), отказ Арендатора от договора, другое).
Поскольку договор субаренды был расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в связи с просрочкой уплаты Арендатором платежей по договору на основании п. 5.2.1 договора, то у Арендодателя появилось право на удержание обеспечительного платежа в качестве компенсационной выплаты.
Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца о возврате суммы обеспечительного платежа не имеется.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "Молл ФО ОЛЛ" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2017 года по делу N А40-241287/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ

Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
О.В.САВЕНКОВ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)