Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что в целях заключения договора займа под залог принадлежавшей ей квартиры был заключен договор, однако были поставлены условия, что предоставление денежных средств, залог квартиры будут осуществляться путем заключения договора купли-продажи и договора аренды с правом выкупа. По мнению истицы, между сторонами был заключен договор займа, в связи с чем договоры купли-продажи и аренды являются притворными сделками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья ФИО
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего фио,
Судей фио, фио,
при секретаре фио,
с участием прокурора фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио,
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя наименование организации фио, представителя фио по доверенности фио на решение Перовского районного суда адрес от дата, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований фио к наименование организации, наименование организации о признании договора от дата купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес недействительным, применении последствий недействительности сделки - отказать.
Встречные исковые требования наименование организации к фио, Спыну фио, фио удовлетворить частично.
Признать прекращенным для фио, Спыну фио, право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес.
Снять фио, Спыну фио, с регистрационного учета по месту жительства по адресу: адрес.
Выселить фио, Спыну фио из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес
В удовлетворении встречных исковых требований наименование организации к фио прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении отказать.
В удовлетворении самостоятельных исковых требований ответчика по встречному иску фио к фио, наименование организации о признании договора от дата купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес незаключенным и погашении записи о государственной регистрации права отказать,
установила:
Истец фио обратилась в суд с иском к ответчикам наименование организации, наименование организации о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование иска указала, что в целях заключения договора займа под залог принадлежавшей ей квартиры N 178, расположенной по адресу: адрес обратилась в наименование организации, о котором узнала от кредитного брокера. На сайте наименование организации содержалась информация о предоставлении займов под залог недвижимости без подтверждения дохода. В офисе наименование организации истец встретилась с генеральным директором фио, который согласился предоставить истцу заем в размере сумма, однако поставил условие, что предоставление денежных средств, фиксация условий возврата суммы основного долга и процентов, а также залог квартиры будет осуществляться путем заключения договора купли-продажи квартиры и договора аренды квартиры с правом выкупа.
дата между фио и наименование организации заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры по стоимости в сумма. В соответствии условиями договора, оплата производится в течение 1 банковского дня с момента государственной регистрации договора за счет кредитных денежных средств, предоставленных наименование организации.
дата Управлением Росреестра по Москве зарегистрирован переход права собственности на квартиру к наименование организации и ипотека в силу закона.
дата между наименование организации и фио заключен договор аренды квартиры с правом выкупа на срок 11 месяцев (до дата). Арендная плата составила сумма в месяц и выплачивается согласно графику платежей не позднее 28 числа текущего месяца.
В соответствии с условиями договора аренды с правом выкупа (п. 3.2.2, п. 5.2) по истечении срока договора аренды при условии надлежащей выплаты арендных платежей арендатор вправе обратно выкупить квартиру по цене ее первоначального отчуждения - за сумма.
дата покупатель наименование организации произвел платеж по договору купли-продажи в сумме сумма
По мнению фио, между сторонами был заключен договор займа денежных средств в сумме сумма на срок 11 месяцев под 2% от суммы займа в месяц, выплачиваемых ежемесячно с правом возврата суммы основного долга в любой момент в течение 11 месяцев и условием залога квартиры, в связи с чем, договор купли-продажи квартиры и договор аренды с правом выкупа являются притворными сделками, прикрывающими договор займа и залога квартиры в целях обеспечения возврата суммы займа.
На основании изложенного, основываясь на положениях ст. ст. 167 п. п. 1, 2 ст. 170 ГК РФ, истец просил суд признать недействительными заключенные между сторонами договор купли-продажи жилого помещения от дата, договор аренды квартиры от дата, применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от дата и погасить запись о регистрации права собственности наименование организации, применить последствия ничтожности ипотеки квартиры, и погасить запись о регистрации ипотеки в пользу наименование организации на указанный объект недвижимого имущества.
В ходе рассмотрения дела наименование организации был подан встречный иск к ответчикам фио, фио, фио о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении. В обоснование встречных требований наименование организации указал, что дата между ним и фио был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. При этом п. 11 данного договора была предусмотрена обязанность продавца сняться самой, а также снять всех членов своей семьи с регистрационного учета в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи, то есть до дата, что ею выполнено не было. Поскольку заключенным договором не было предусмотрено сохранение права пользования спорной квартирой за зарегистрированными там по месту жительства ответчиками на основании ст. 292 ГК РФ для них подлежит прекращению право пользования спорным жилым помещением как для собственника и членов семьи собственника жилого помещения.
дата между наименование организации и фио заключен договор аренды квартиры с правом выкупа на срок 11 месяцев (до дата). Арендная плата составляет сумма в месяц и выплачивается не позднее 28 числа каждого месяца. дата срок действия договора закончился, заявлений о пролонгации договора от фио не поступало, внесение ежемесячных арендных платежей было ею прекращено, правом на выкуп жилого помещения она не воспользовалась.
Поскольку ответчики по встречному иску продолжают до настоящего времени проживать в спорной квартире и сохраняют регистрацию в ней по месту жительства, наименование организации просило признать договор аренды жилого помещения от дата расторгнутым, прекратить право пользования фио, фио, фио спорным жилым помещением, снять их с регистрационного учета по месту жительства по адресу: адрес, и выселить их из данной квартиры.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела фио заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора к фио, наименование организации о признании договора незаключенным и погашении записи о государственной регистрации права.
В обоснование своих требований фио указала, что дата между наименование организации и фио был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. При этом пунктом 11 указанного договора предусмотрена обязанность продавца сняться самой, а также снять всех членов своей семьи с регистрационного учета в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора. Однако вопреки требованиям п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре не было указано существенное условие - перечень лиц, проживающих в квартире с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, а именно: она, фио, приобретшая самостоятельное право бессрочного пользования спорной квартирой, как лицо имевшее право и отказавшееся от участия в ее приватизации. Поскольку договор не содержит указание на сохранение за ней бессрочного права пользования спорным жилым помещением, считает, что сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора, что в силу ст. 432 ГК РФ влечет его незаключенность.
Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не представитель наименование организации фио, подав соответствующую апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об изменении решения суда в части отказа в удовлетворении требований наименование организации о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении фио
Также с указанным решением выразил несогласие представитель фио по доверенности фио. В апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований фио; просит вынести по делу новое решение о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес от дата незаключенным.
В судебное заседание апелляционной инстанции явились истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску фио, ответчик по встречному иску фио и их представитель по доверенности фио, которые доводы апелляционной жалобы фио поддержали, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы наименование организации, а также представитель ответчика наименование организации по доверенности фио Н и представитель ответчика наименование организации по доверенности фио, которые доводы апелляционной жалобы наименование организации поддержали, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы фио.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что решение суда первой инстанции законно и обоснованно, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционных жалоб, изученным по материалам дела, не имеется.
Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался положениями ст. ст. 9, 10, 167, 170, 209, 288, 292, 304, 408, 558, 610 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что квартира, расположенная по адресу: адрес, принадлежала на праве собственности фио на основании договора передачи телефон У04749 от дата. В указанной квартире, помимо фио, также зарегистрированы по месту жительства и фактически проживают ее мать фио с дата и бывший муж фио с дата.
Согласно пояснениям истца по первоначальному иску, в целях заключения договора займа под залог принадлежавшей ей квартиры N 178, расположенной по адресу: адрес, она обратилась в наименование организации, о котором узнала от кредитного брокера. На сайте наименование организации содержалась информация о предоставлении займов под залог недвижимости без подтверждения дохода. В офисе наименование организации истец встретилась с генеральным директором фио, который согласился предоставить истцу заем в размере сумма, однако поставил условие, что предоставление денежных средств, фиксация условий возврата суммы основного долга и процентов, а также залог квартиры будет осуществляться путем заключения договора купли-продажи квартиры и договора аренды квартиры с правом выкупа.
дата между продавцом фио и покупателем наименование организации был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с использованием кредитных средств, согласно условиям которого, продавец продает, а покупатель покупает квартиру N 178, расположенную по адресу: адрес за сумма Расчет будет произведен в течение 1 банковского дня с момента государственной регистрации перехода права собственности, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона, в Управлении Росреестра по Москве, покупателем продавцу путем перечисления денежных средств на счет продавца, счет открыт в наименование организации. Указанное недвижимое имущество приобретается покупателем за счет кредитных средств (транша N 3) предоставляемых в рамках кредитной линии на основании дополнительного соглашения N 3 от дата к кредитному договору от дата, заключенном в адрес между покупателем, в качестве заемщика и наименование организации, в качестве Банка-кредитора на следующих условиях: сумма кредита (транша N 3) - сумма, процентная ставка 22% годовых, срок возврата кредита дата включительно.
Приобретаемое покупателем недвижимое имущество находится в залоге у наименование организации с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодателем является покупатель (п. 4 договора купли-продажи).
Согласно п. 11 договора, продавец фио обязуется сняться сама, а также снять членов своей семьи фио и фио с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире в течение 30 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на нового собственника.
дата Управлением Росреестра по Москве зарегистрирован переход права собственности на квартиру к наименование организации, и ипотека в силу закона в пользу предоставившего денежные средства на покупку квартиры наименование организации.
дата покупатель наименование организации произвел платеж по договору купли-продажи в сумме сумма, что истцом по первоначальному иску не оспаривалось.
В тот же день, дата между арендодателем наименование организации и арендатором фио был заключен договор аренды квартиры с правом выкупа, согласно условиям которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование с правом проживающих всех членов семьи, в квартире N 178, расположенной по адресу: адрес, на время действия данного договора аренды с последующим выкупом (п. 1.1 договора).
Передаваемое в аренду имущество будет являться собственностью арендодателя на основании ДКП от дата с обременением МИнБанка (п. 1.2 договора).
В силу п. 2.1 договора аренды с правом выкупа, договор заключен на срок до дата (11 месяцев) с даты его подписания сторонами.
Арендная плата согласована сторонами в размере сумма в месяц и выплачивается согласно графику платежей не позднее 28 числа текущего месяца (п. 4.1 договора).
В соответствии с условиями договора аренды с правом выкупа (п. 3.2.2, п. 5.2), по истечении срока договора аренды при условии надлежащей выплаты арендных платежей арендатор вправе выкупить квартиру по цене сумма
Истец по первоначальному иску, оспаривая указанный выше договор купли-продажи жилого помещения, указывала, что спорная сделка является притворной, поскольку фактически прикрывает, заключенный между сторонами договор займа с залогом недвижимого имущества. В обоснование своих требований истец ссылается на ст. 170 ГК РФ.
Анализируя сущность заявленных фио требований, суд первой инстанции верно отметил, что притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку; при этом стороны преследуют цель ввести в заблуждение третьих лиц относительно своих намерений и не собираются исполнять совершенную сделку, однако стороны все же желают создать правовые последствия, которые желают скрыть. В данном случае должно существовать две сделки: сделка притворная, которая совершается для создания ложных представлений у третьих лиц и которая является мнимой, и сделка, прикрываемая ею, которую стороны имели в виду и которую они намерены исполнять.
Доводов о том, для каких целей сторонами договора могла быть заключена притворная сделка при наличии возможности заключить именно тот договор, который стороны, по мнению истца, имели в виду, в ходе рассмотрения дела стороной истца по первоначальному иску не приведено.
С учетом утверждения стороны ответчика о намерении заключить именно договор купли-продажи, а не договор займа с обеспечением исполнения обязательства в виде залога квартиры, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, обязывающей сторону доказывать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения, истцом не представлено доказательств наличия у сторон намерения заключить в действительности иную сделку и скрыть от кого-либо сущность подразумевавшегося сторонами договора.
При этом суд первой инстанции указал и на тот факт, что доводы истца также косвенно опровергаются тем обстоятельством, что фио обязалась сняться с регистрационного учета по месту жительства по спорному адресу, продаваемое жилое помещение было передано истцом по первоначальному иску покупателю по акту приема-передачи квартиры, что свидетельствует о намерении сторон фактически исполнить обязательства по заключенному договору.
Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что оспариваемый договор купли-продажи был подписан самой фио, то есть подписывая договор, стороны выразили друг другу намерение создать определенные правоотношения, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть добровольно, по собственной инициативе связали себя достигнутыми при заключении договора соглашениями.
С учетом данных обстоятельств дела, суд первой инстанции признал несостоятельным довод истца о притворности оспариваемой сделки, поскольку сделка была заключена добровольно и истец не была лишена возможности в случае несогласия с предлагаемыми условиями обратиться к иному физическому или юридическому лицу с предложением заключить сделку на иных, более выгодных условиях или вовсе отказаться от ее заключения. фио является совершеннолетним дееспособным человеком, обладающим в силу возраста значительным жизненным опытом и познаниями, что свидетельствует о ее способности понимать значение подписываемых ею документов. Следовательно, при подписании оспариваемого договора воля истца была направлена именно на возмездное отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества. Каких-либо возражений по вопросу подписания оспариваемого договора истцом при его составлении и подписании высказано не было.
С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для признания оспариваемого договора от дата недействительным по заявленным истцом основаниям.
Немаловажным обстоятельством является и тот факт, что кроме договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме, фио также была выдана доверенность на имя фио на регистрацию перехода права собственности в Управлении Росреестра по адрес удостоверенная нотариусом адрес фио, нотариально удостоверенное заявление об отсутствии супруга, имеющего право претендовать на отчуждаемое ею недвижимое имущество и нотариально удостоверенное обязательство сняться с регистрационного учета в спорной квартире.
Отказывая в удовлетворении исковых требований фио о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения по основаниям ст. 170 ГПК РФ, применении последствий недействительности сделки, суд исходил также из того, что доводы, на которых истец по первоначальному иску основывает свои требования, опровергаются документами, связанными с заключением сделки, из которых следует, что ее воля была направлена именно на отчуждение спорного имущества.
Разрешая спор в части исковых требований фио о незаключенности сделки, суд, руководствуясь положениями ст. 558 ГК РФ, отметил, что оспариваемый договор купли-продажи жилого помещения от дата действительно не содержит указания на сохранение за фио бессрочного права пользования спорным жилым помещением, между тем, отказал в удовлетворении требований фио, исходя из того, что продавец фио безусловно обладала сведениями о наличии у ее матери фио самостоятельного права бессрочного пользования продаваемой квартирой и должна была принять меры к внесению соответствующего пункта в оспариваемый договор. Более того, данное фио обязательство об освобождении квартиры, свидетельствует о ее осведомленности о сущности заключаемой сделки, однако фио не приняла мер для оспаривания сделки при заключении сторонами договора.
Исходя из указанных обстоятельств, учитывая, что в силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), суд расценил обращение фио, являющейся членом семьи продавца квартиры, с настоящим иском в суд как злоупотребление правом, что является основанием для отказа в защите принадлежащего права.
Кроме того, судом также правомерно учтено, что стороной покупателя совершены действия по исполнению своих обязательств (денежные средства в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи были переданы продавцу), а стороной продавца принято исполнение по договору без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует, в связи с чем, соответствующие условия договора считаются согласованными, а договор - заключенным.
Поскольку суд не усмотрел оснований для признания недействительной либо незаключенной сделки, на основании которой произошел переход права собственности на спорную квартиру к ответчику по первоначальному иску наименование организации, и судом не установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: адрес выбыло из собственности фио против ее воли, разрешая требования встречного иска, в части прекращения права пользования фио, фио, фио жилым помещением, расположенным по указанному выше адресу, суд первой инстанции исходил из положений п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которой, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Судом первой инстанции также установлено, что квартира, расположенная по адресу: адрес в настоящее время принадлежит на праве собственности наименование организации.
Согласно выписке из домовой книги в настоящее время в указанной квартире зарегистрированы по месту жительства и фактически проживают бывший собственник фио, ее мать фио и бывший муж фио
Поскольку переход права собственности на спорную квартиру был зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес дата, а ответчик и по встречному иску, в нарушение п. 11 договора купли-продажи от дата, до настоящего времени с регистрационного учета не сняты, суд первой инстанции верно установил факт не исполнения продавцом принятых на себя обязательств по договору, что влечет ущемление права нового собственника спорного жилого помещения.
Право пользования спорной квартирой на основании договора аренды жилого помещения с правом выкупа от дата, заключенного между наименование организации и фио на срок до дата прекращено в виду окончания срока действия договора аренды, отсутствия заявлений от фио о пролонгации договора, прекращения внесения ею ежемесячных арендных платежей, и не реализацией права выкупа жилого помещения.
Аналогичная обязанность, установленная ст. 292 ГК РФ в связи с переходом права собственности на спорную квартиру к истцу по встречному иску возникла и у члена семьи бывшего собственника фио.
Учитывая, что сведений о наличии соглашения между новым собственником и ответчиками по встречному иску, позволяющего последним пользоваться собственностью наименование организации после дата (срок на который был заключен договор аренды квартиры), в материалах дела не имеется, и каких-либо оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, для пользования ответчиками по встречному иску спорным жилым помещением не установлено, суд первой инстанции определил, что в силу закона право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес, для фио, фио подлежит прекращению.
Также суд первой инстанции пришел к выводу, что подлежат удовлетворению требования наименование организации о снятии фио, фио с регистрационного учета по месту жительства по спорному адресу, поскольку суд прекратил для них право пользования жилым помещением, что в силу п. 31 "Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" утвержденных постановлением Правительства РФ от дата N 713, является безусловным основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета по месту постоянного жительства в спорном жилом помещении.
Вместе с тем, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения требований о прекращении права пользования, снятия с регистрационного учета и выселении фио, исходя из того, что в силу адрес закона от дата N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом. При приобретении фио права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации на основании договора передачи N 030300-У04749 от дата, фио имела равное с ней право пользования этим помещением, и отказалась от участия в приватизации, тем самым она приобрела самостоятельное право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес, на которое не влияет переход права собственности на указанный объект недвижимого имущества к иному лицу.
При этом заявление фио о снятии с регистрационного учета не может являться основанием для прекращения для нее права пользования спорной квартирой, поскольку указанное заявление не содержит указания на ее отказ от права пользования квартирой. Между истцом и фио не заключалось соглашение о прекращении права пользования квартирой, отказа от права бессрочного пользования и отсутствии претензий к новому собственнику фио не давала, стороной по договору купли-продажи спорной квартиры фио не является.
Ввиду того, что право пользования жилым помещением не зависит от наличия регистрации в нем по месту жительства, требования о прекращении права пользования квартирой и выселении не могут быть основаны на данном фио обязательстве о снятии с регистрационного учета.
Разрешая встречные исковые требования в данной части, суд первой инстанции также учел, что фио продолжает проживать в спорной квартире, иного жилого помещения, в котором она могла бы проживать на законных основаниях у нее не имеется, что опровергает утверждение истца по встречному иску о ее отказе от права пользования спорной квартирой.
Также суд не усмотрел оснований для удовлетворения встречных исковых требований о расторжении договора аренды жилого помещения, поскольку в силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Поскольку договор аренды между сторонами был заключен на определенный срок, а именно до дата, указанный срок истек, и претензий по поводу неисполнения обязательств кем-либо из сторон не поступало, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязательства сторон по вышеуказанному договору аренды прекращены надлежащим исполнением, что влечет невозможность расторжения указанного договора, срок действия которого на момент предъявления требований о его расторжении истек и обязательства сторон по которому исполнены в полном объеме.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки, представленных доказательств, у судебной коллегии не имеется.
Доводы апелляционной жалобы наименование организации о том, что при приобретении спорной квартиры, фио предоставила документ - основание права собственности, а именно договор передачи от дата, из которого не усматривалось, что квартира обременена правами третьих лиц, ни в одном пункте не содержалась информация о лицах, имеющих право бессрочного пользования спорным жилым помещением, судебная коллегия находит несостоятельными, на правильность выводов суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении фио они не влияют, поскольку отсутствие в договоре купли-продажи квартиры перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, не является основанием для прекращения права пользования, снятия с регистрационного учета и выселения данных лиц при переходе права собственности, при отсутствии соглашения о прекращении права пользования квартирой, отсутствии отказа от права пользования.
Доводы апелляционной жалобы фио о том, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры были нарушены ее права, стороной по договору она не являлась, при согласовании его условий не присутствовала, судебная коллегия отклоняет, на правильность выводов суда об отказе в удовлетворении требований фио они не влияют.
Положения п. 1 ст. 558 ГК РФ о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, в первую очередь, направлены на обеспечение прав покупателя, который, приобретая жилое помещение, должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.
фио сохраняет право пользования спорным жилым помещением, и переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения ее права пользования, а потому не указание в договоре лиц, сохраняющих право пользование квартирой не влечет для фио никаких правовых последствий, поскольку она имеет право пользования жилым помещением, а ответчик по первоначальному иску приобрел квартиру, обремененную правами фио, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований фио.
Несогласие в апелляционной жалобе с выводами суда первой инстанции в отношении представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств, не состоятельны, поскольку согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального и процессуального права судом применены верно, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Перовского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя наименование организации фио, представителя фио по доверенности фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.06.2016 ПО ДЕЛУ N 33-23920/2016
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что в целях заключения договора займа под залог принадлежавшей ей квартиры был заключен договор, однако были поставлены условия, что предоставление денежных средств, залог квартиры будут осуществляться путем заключения договора купли-продажи и договора аренды с правом выкупа. По мнению истицы, между сторонами был заключен договор займа, в связи с чем договоры купли-продажи и аренды являются притворными сделками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-23920/16
Судья ФИО
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего фио,
Судей фио, фио,
при секретаре фио,
с участием прокурора фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио,
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя наименование организации фио, представителя фио по доверенности фио на решение Перовского районного суда адрес от дата, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований фио к наименование организации, наименование организации о признании договора от дата купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес недействительным, применении последствий недействительности сделки - отказать.
Встречные исковые требования наименование организации к фио, Спыну фио, фио удовлетворить частично.
Признать прекращенным для фио, Спыну фио, право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес.
Снять фио, Спыну фио, с регистрационного учета по месту жительства по адресу: адрес.
Выселить фио, Спыну фио из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес
В удовлетворении встречных исковых требований наименование организации к фио прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении отказать.
В удовлетворении самостоятельных исковых требований ответчика по встречному иску фио к фио, наименование организации о признании договора от дата купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес незаключенным и погашении записи о государственной регистрации права отказать,
установила:
Истец фио обратилась в суд с иском к ответчикам наименование организации, наименование организации о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование иска указала, что в целях заключения договора займа под залог принадлежавшей ей квартиры N 178, расположенной по адресу: адрес обратилась в наименование организации, о котором узнала от кредитного брокера. На сайте наименование организации содержалась информация о предоставлении займов под залог недвижимости без подтверждения дохода. В офисе наименование организации истец встретилась с генеральным директором фио, который согласился предоставить истцу заем в размере сумма, однако поставил условие, что предоставление денежных средств, фиксация условий возврата суммы основного долга и процентов, а также залог квартиры будет осуществляться путем заключения договора купли-продажи квартиры и договора аренды квартиры с правом выкупа.
дата между фио и наименование организации заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры по стоимости в сумма. В соответствии условиями договора, оплата производится в течение 1 банковского дня с момента государственной регистрации договора за счет кредитных денежных средств, предоставленных наименование организации.
дата Управлением Росреестра по Москве зарегистрирован переход права собственности на квартиру к наименование организации и ипотека в силу закона.
дата между наименование организации и фио заключен договор аренды квартиры с правом выкупа на срок 11 месяцев (до дата). Арендная плата составила сумма в месяц и выплачивается согласно графику платежей не позднее 28 числа текущего месяца.
В соответствии с условиями договора аренды с правом выкупа (п. 3.2.2, п. 5.2) по истечении срока договора аренды при условии надлежащей выплаты арендных платежей арендатор вправе обратно выкупить квартиру по цене ее первоначального отчуждения - за сумма.
дата покупатель наименование организации произвел платеж по договору купли-продажи в сумме сумма
По мнению фио, между сторонами был заключен договор займа денежных средств в сумме сумма на срок 11 месяцев под 2% от суммы займа в месяц, выплачиваемых ежемесячно с правом возврата суммы основного долга в любой момент в течение 11 месяцев и условием залога квартиры, в связи с чем, договор купли-продажи квартиры и договор аренды с правом выкупа являются притворными сделками, прикрывающими договор займа и залога квартиры в целях обеспечения возврата суммы займа.
На основании изложенного, основываясь на положениях ст. ст. 167 п. п. 1, 2 ст. 170 ГК РФ, истец просил суд признать недействительными заключенные между сторонами договор купли-продажи жилого помещения от дата, договор аренды квартиры от дата, применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от дата и погасить запись о регистрации права собственности наименование организации, применить последствия ничтожности ипотеки квартиры, и погасить запись о регистрации ипотеки в пользу наименование организации на указанный объект недвижимого имущества.
В ходе рассмотрения дела наименование организации был подан встречный иск к ответчикам фио, фио, фио о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении. В обоснование встречных требований наименование организации указал, что дата между ним и фио был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. При этом п. 11 данного договора была предусмотрена обязанность продавца сняться самой, а также снять всех членов своей семьи с регистрационного учета в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи, то есть до дата, что ею выполнено не было. Поскольку заключенным договором не было предусмотрено сохранение права пользования спорной квартирой за зарегистрированными там по месту жительства ответчиками на основании ст. 292 ГК РФ для них подлежит прекращению право пользования спорным жилым помещением как для собственника и членов семьи собственника жилого помещения.
дата между наименование организации и фио заключен договор аренды квартиры с правом выкупа на срок 11 месяцев (до дата). Арендная плата составляет сумма в месяц и выплачивается не позднее 28 числа каждого месяца. дата срок действия договора закончился, заявлений о пролонгации договора от фио не поступало, внесение ежемесячных арендных платежей было ею прекращено, правом на выкуп жилого помещения она не воспользовалась.
Поскольку ответчики по встречному иску продолжают до настоящего времени проживать в спорной квартире и сохраняют регистрацию в ней по месту жительства, наименование организации просило признать договор аренды жилого помещения от дата расторгнутым, прекратить право пользования фио, фио, фио спорным жилым помещением, снять их с регистрационного учета по месту жительства по адресу: адрес, и выселить их из данной квартиры.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела фио заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора к фио, наименование организации о признании договора незаключенным и погашении записи о государственной регистрации права.
В обоснование своих требований фио указала, что дата между наименование организации и фио был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. При этом пунктом 11 указанного договора предусмотрена обязанность продавца сняться самой, а также снять всех членов своей семьи с регистрационного учета в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора. Однако вопреки требованиям п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре не было указано существенное условие - перечень лиц, проживающих в квартире с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, а именно: она, фио, приобретшая самостоятельное право бессрочного пользования спорной квартирой, как лицо имевшее право и отказавшееся от участия в ее приватизации. Поскольку договор не содержит указание на сохранение за ней бессрочного права пользования спорным жилым помещением, считает, что сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора, что в силу ст. 432 ГК РФ влечет его незаключенность.
Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не представитель наименование организации фио, подав соответствующую апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об изменении решения суда в части отказа в удовлетворении требований наименование организации о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении фио
Также с указанным решением выразил несогласие представитель фио по доверенности фио. В апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований фио; просит вынести по делу новое решение о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес от дата незаключенным.
В судебное заседание апелляционной инстанции явились истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску фио, ответчик по встречному иску фио и их представитель по доверенности фио, которые доводы апелляционной жалобы фио поддержали, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы наименование организации, а также представитель ответчика наименование организации по доверенности фио Н и представитель ответчика наименование организации по доверенности фио, которые доводы апелляционной жалобы наименование организации поддержали, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы фио.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что решение суда первой инстанции законно и обоснованно, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционных жалоб, изученным по материалам дела, не имеется.
Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался положениями ст. ст. 9, 10, 167, 170, 209, 288, 292, 304, 408, 558, 610 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что квартира, расположенная по адресу: адрес, принадлежала на праве собственности фио на основании договора передачи телефон У04749 от дата. В указанной квартире, помимо фио, также зарегистрированы по месту жительства и фактически проживают ее мать фио с дата и бывший муж фио с дата.
Согласно пояснениям истца по первоначальному иску, в целях заключения договора займа под залог принадлежавшей ей квартиры N 178, расположенной по адресу: адрес, она обратилась в наименование организации, о котором узнала от кредитного брокера. На сайте наименование организации содержалась информация о предоставлении займов под залог недвижимости без подтверждения дохода. В офисе наименование организации истец встретилась с генеральным директором фио, который согласился предоставить истцу заем в размере сумма, однако поставил условие, что предоставление денежных средств, фиксация условий возврата суммы основного долга и процентов, а также залог квартиры будет осуществляться путем заключения договора купли-продажи квартиры и договора аренды квартиры с правом выкупа.
дата между продавцом фио и покупателем наименование организации был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с использованием кредитных средств, согласно условиям которого, продавец продает, а покупатель покупает квартиру N 178, расположенную по адресу: адрес за сумма Расчет будет произведен в течение 1 банковского дня с момента государственной регистрации перехода права собственности, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона, в Управлении Росреестра по Москве, покупателем продавцу путем перечисления денежных средств на счет продавца, счет открыт в наименование организации. Указанное недвижимое имущество приобретается покупателем за счет кредитных средств (транша N 3) предоставляемых в рамках кредитной линии на основании дополнительного соглашения N 3 от дата к кредитному договору от дата, заключенном в адрес между покупателем, в качестве заемщика и наименование организации, в качестве Банка-кредитора на следующих условиях: сумма кредита (транша N 3) - сумма, процентная ставка 22% годовых, срок возврата кредита дата включительно.
Приобретаемое покупателем недвижимое имущество находится в залоге у наименование организации с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодателем является покупатель (п. 4 договора купли-продажи).
Согласно п. 11 договора, продавец фио обязуется сняться сама, а также снять членов своей семьи фио и фио с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире в течение 30 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на нового собственника.
дата Управлением Росреестра по Москве зарегистрирован переход права собственности на квартиру к наименование организации, и ипотека в силу закона в пользу предоставившего денежные средства на покупку квартиры наименование организации.
дата покупатель наименование организации произвел платеж по договору купли-продажи в сумме сумма, что истцом по первоначальному иску не оспаривалось.
В тот же день, дата между арендодателем наименование организации и арендатором фио был заключен договор аренды квартиры с правом выкупа, согласно условиям которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование с правом проживающих всех членов семьи, в квартире N 178, расположенной по адресу: адрес, на время действия данного договора аренды с последующим выкупом (п. 1.1 договора).
Передаваемое в аренду имущество будет являться собственностью арендодателя на основании ДКП от дата с обременением МИнБанка (п. 1.2 договора).
В силу п. 2.1 договора аренды с правом выкупа, договор заключен на срок до дата (11 месяцев) с даты его подписания сторонами.
Арендная плата согласована сторонами в размере сумма в месяц и выплачивается согласно графику платежей не позднее 28 числа текущего месяца (п. 4.1 договора).
В соответствии с условиями договора аренды с правом выкупа (п. 3.2.2, п. 5.2), по истечении срока договора аренды при условии надлежащей выплаты арендных платежей арендатор вправе выкупить квартиру по цене сумма
Истец по первоначальному иску, оспаривая указанный выше договор купли-продажи жилого помещения, указывала, что спорная сделка является притворной, поскольку фактически прикрывает, заключенный между сторонами договор займа с залогом недвижимого имущества. В обоснование своих требований истец ссылается на ст. 170 ГК РФ.
Анализируя сущность заявленных фио требований, суд первой инстанции верно отметил, что притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку; при этом стороны преследуют цель ввести в заблуждение третьих лиц относительно своих намерений и не собираются исполнять совершенную сделку, однако стороны все же желают создать правовые последствия, которые желают скрыть. В данном случае должно существовать две сделки: сделка притворная, которая совершается для создания ложных представлений у третьих лиц и которая является мнимой, и сделка, прикрываемая ею, которую стороны имели в виду и которую они намерены исполнять.
Доводов о том, для каких целей сторонами договора могла быть заключена притворная сделка при наличии возможности заключить именно тот договор, который стороны, по мнению истца, имели в виду, в ходе рассмотрения дела стороной истца по первоначальному иску не приведено.
С учетом утверждения стороны ответчика о намерении заключить именно договор купли-продажи, а не договор займа с обеспечением исполнения обязательства в виде залога квартиры, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, обязывающей сторону доказывать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения, истцом не представлено доказательств наличия у сторон намерения заключить в действительности иную сделку и скрыть от кого-либо сущность подразумевавшегося сторонами договора.
При этом суд первой инстанции указал и на тот факт, что доводы истца также косвенно опровергаются тем обстоятельством, что фио обязалась сняться с регистрационного учета по месту жительства по спорному адресу, продаваемое жилое помещение было передано истцом по первоначальному иску покупателю по акту приема-передачи квартиры, что свидетельствует о намерении сторон фактически исполнить обязательства по заключенному договору.
Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что оспариваемый договор купли-продажи был подписан самой фио, то есть подписывая договор, стороны выразили друг другу намерение создать определенные правоотношения, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть добровольно, по собственной инициативе связали себя достигнутыми при заключении договора соглашениями.
С учетом данных обстоятельств дела, суд первой инстанции признал несостоятельным довод истца о притворности оспариваемой сделки, поскольку сделка была заключена добровольно и истец не была лишена возможности в случае несогласия с предлагаемыми условиями обратиться к иному физическому или юридическому лицу с предложением заключить сделку на иных, более выгодных условиях или вовсе отказаться от ее заключения. фио является совершеннолетним дееспособным человеком, обладающим в силу возраста значительным жизненным опытом и познаниями, что свидетельствует о ее способности понимать значение подписываемых ею документов. Следовательно, при подписании оспариваемого договора воля истца была направлена именно на возмездное отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества. Каких-либо возражений по вопросу подписания оспариваемого договора истцом при его составлении и подписании высказано не было.
С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для признания оспариваемого договора от дата недействительным по заявленным истцом основаниям.
Немаловажным обстоятельством является и тот факт, что кроме договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме, фио также была выдана доверенность на имя фио на регистрацию перехода права собственности в Управлении Росреестра по адрес удостоверенная нотариусом адрес фио, нотариально удостоверенное заявление об отсутствии супруга, имеющего право претендовать на отчуждаемое ею недвижимое имущество и нотариально удостоверенное обязательство сняться с регистрационного учета в спорной квартире.
Отказывая в удовлетворении исковых требований фио о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения по основаниям ст. 170 ГПК РФ, применении последствий недействительности сделки, суд исходил также из того, что доводы, на которых истец по первоначальному иску основывает свои требования, опровергаются документами, связанными с заключением сделки, из которых следует, что ее воля была направлена именно на отчуждение спорного имущества.
Разрешая спор в части исковых требований фио о незаключенности сделки, суд, руководствуясь положениями ст. 558 ГК РФ, отметил, что оспариваемый договор купли-продажи жилого помещения от дата действительно не содержит указания на сохранение за фио бессрочного права пользования спорным жилым помещением, между тем, отказал в удовлетворении требований фио, исходя из того, что продавец фио безусловно обладала сведениями о наличии у ее матери фио самостоятельного права бессрочного пользования продаваемой квартирой и должна была принять меры к внесению соответствующего пункта в оспариваемый договор. Более того, данное фио обязательство об освобождении квартиры, свидетельствует о ее осведомленности о сущности заключаемой сделки, однако фио не приняла мер для оспаривания сделки при заключении сторонами договора.
Исходя из указанных обстоятельств, учитывая, что в силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), суд расценил обращение фио, являющейся членом семьи продавца квартиры, с настоящим иском в суд как злоупотребление правом, что является основанием для отказа в защите принадлежащего права.
Кроме того, судом также правомерно учтено, что стороной покупателя совершены действия по исполнению своих обязательств (денежные средства в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи были переданы продавцу), а стороной продавца принято исполнение по договору без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует, в связи с чем, соответствующие условия договора считаются согласованными, а договор - заключенным.
Поскольку суд не усмотрел оснований для признания недействительной либо незаключенной сделки, на основании которой произошел переход права собственности на спорную квартиру к ответчику по первоначальному иску наименование организации, и судом не установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: адрес выбыло из собственности фио против ее воли, разрешая требования встречного иска, в части прекращения права пользования фио, фио, фио жилым помещением, расположенным по указанному выше адресу, суд первой инстанции исходил из положений п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которой, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Судом первой инстанции также установлено, что квартира, расположенная по адресу: адрес в настоящее время принадлежит на праве собственности наименование организации.
Согласно выписке из домовой книги в настоящее время в указанной квартире зарегистрированы по месту жительства и фактически проживают бывший собственник фио, ее мать фио и бывший муж фио
Поскольку переход права собственности на спорную квартиру был зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес дата, а ответчик и по встречному иску, в нарушение п. 11 договора купли-продажи от дата, до настоящего времени с регистрационного учета не сняты, суд первой инстанции верно установил факт не исполнения продавцом принятых на себя обязательств по договору, что влечет ущемление права нового собственника спорного жилого помещения.
Право пользования спорной квартирой на основании договора аренды жилого помещения с правом выкупа от дата, заключенного между наименование организации и фио на срок до дата прекращено в виду окончания срока действия договора аренды, отсутствия заявлений от фио о пролонгации договора, прекращения внесения ею ежемесячных арендных платежей, и не реализацией права выкупа жилого помещения.
Аналогичная обязанность, установленная ст. 292 ГК РФ в связи с переходом права собственности на спорную квартиру к истцу по встречному иску возникла и у члена семьи бывшего собственника фио.
Учитывая, что сведений о наличии соглашения между новым собственником и ответчиками по встречному иску, позволяющего последним пользоваться собственностью наименование организации после дата (срок на который был заключен договор аренды квартиры), в материалах дела не имеется, и каких-либо оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, для пользования ответчиками по встречному иску спорным жилым помещением не установлено, суд первой инстанции определил, что в силу закона право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес, для фио, фио подлежит прекращению.
Также суд первой инстанции пришел к выводу, что подлежат удовлетворению требования наименование организации о снятии фио, фио с регистрационного учета по месту жительства по спорному адресу, поскольку суд прекратил для них право пользования жилым помещением, что в силу п. 31 "Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" утвержденных постановлением Правительства РФ от дата N 713, является безусловным основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета по месту постоянного жительства в спорном жилом помещении.
Вместе с тем, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения требований о прекращении права пользования, снятия с регистрационного учета и выселении фио, исходя из того, что в силу адрес закона от дата N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом. При приобретении фио права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации на основании договора передачи N 030300-У04749 от дата, фио имела равное с ней право пользования этим помещением, и отказалась от участия в приватизации, тем самым она приобрела самостоятельное право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес, на которое не влияет переход права собственности на указанный объект недвижимого имущества к иному лицу.
При этом заявление фио о снятии с регистрационного учета не может являться основанием для прекращения для нее права пользования спорной квартирой, поскольку указанное заявление не содержит указания на ее отказ от права пользования квартирой. Между истцом и фио не заключалось соглашение о прекращении права пользования квартирой, отказа от права бессрочного пользования и отсутствии претензий к новому собственнику фио не давала, стороной по договору купли-продажи спорной квартиры фио не является.
Ввиду того, что право пользования жилым помещением не зависит от наличия регистрации в нем по месту жительства, требования о прекращении права пользования квартирой и выселении не могут быть основаны на данном фио обязательстве о снятии с регистрационного учета.
Разрешая встречные исковые требования в данной части, суд первой инстанции также учел, что фио продолжает проживать в спорной квартире, иного жилого помещения, в котором она могла бы проживать на законных основаниях у нее не имеется, что опровергает утверждение истца по встречному иску о ее отказе от права пользования спорной квартирой.
Также суд не усмотрел оснований для удовлетворения встречных исковых требований о расторжении договора аренды жилого помещения, поскольку в силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Поскольку договор аренды между сторонами был заключен на определенный срок, а именно до дата, указанный срок истек, и претензий по поводу неисполнения обязательств кем-либо из сторон не поступало, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязательства сторон по вышеуказанному договору аренды прекращены надлежащим исполнением, что влечет невозможность расторжения указанного договора, срок действия которого на момент предъявления требований о его расторжении истек и обязательства сторон по которому исполнены в полном объеме.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки, представленных доказательств, у судебной коллегии не имеется.
Доводы апелляционной жалобы наименование организации о том, что при приобретении спорной квартиры, фио предоставила документ - основание права собственности, а именно договор передачи от дата, из которого не усматривалось, что квартира обременена правами третьих лиц, ни в одном пункте не содержалась информация о лицах, имеющих право бессрочного пользования спорным жилым помещением, судебная коллегия находит несостоятельными, на правильность выводов суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении фио они не влияют, поскольку отсутствие в договоре купли-продажи квартиры перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, не является основанием для прекращения права пользования, снятия с регистрационного учета и выселения данных лиц при переходе права собственности, при отсутствии соглашения о прекращении права пользования квартирой, отсутствии отказа от права пользования.
Доводы апелляционной жалобы фио о том, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры были нарушены ее права, стороной по договору она не являлась, при согласовании его условий не присутствовала, судебная коллегия отклоняет, на правильность выводов суда об отказе в удовлетворении требований фио они не влияют.
Положения п. 1 ст. 558 ГК РФ о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, в первую очередь, направлены на обеспечение прав покупателя, который, приобретая жилое помещение, должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.
фио сохраняет право пользования спорным жилым помещением, и переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения ее права пользования, а потому не указание в договоре лиц, сохраняющих право пользование квартирой не влечет для фио никаких правовых последствий, поскольку она имеет право пользования жилым помещением, а ответчик по первоначальному иску приобрел квартиру, обремененную правами фио, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований фио.
Несогласие в апелляционной жалобе с выводами суда первой инстанции в отношении представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств, не состоятельны, поскольку согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального и процессуального права судом применены верно, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Перовского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя наименование организации фио, представителя фио по доверенности фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)