Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "15" августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "16" августа 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,
при участии в судебном заседании представителя акционерного общества "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье" - Кондратенковой С.И., действующей на основании доверенности от 11.01.2017 N 2,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Фирма АТТО" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 мая 2017 года по делу N А57-31658/2016, (судья Е.Л. Большедворская), по исковому заявлению акционерного общества "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье", г. Саратов (ИНН 6453012534, ОГРН 1026403040894) к закрытому акционерному обществу "Фирма АТТО", г. Саратов (ИНН 6453005030, ОГРН 1026403042676) о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Фирма АТТО" к акционерному обществу "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье", г. Саратов о взыскании денежных средств,
акционерное общество "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Фирма АТТО" о взыскании задолженности по арендной плате по долгосрочному договору аренды N 1238 от 10.11.2015 года в размере 1 739 276,29 руб. за период с 02.06.2016 года по 03.10.2016 года, пени за просрочку платежей в размере 592 459,97 руб. за период с 05.06.2016 года по 02.10.2016 года, штрафа за закрытие магазина в период с 02.06.2016 года по 01.09.2016 года в размере 322 000 руб.; штрафа за досрочное расторжение договора аренды в размере 455 908,64 руб.; ущерба в виде упущенной выгоды в размере 5 306 776,56 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29 мая 2017 года по делу N А57-31658/2016 с Закрытого акционерного общества "Фирма АТТО" в пользу Акционерного общества "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье" взысканы задолженность по договору аренды N 1238 от 10.11.2015 г. в размере 1 739 276 руб. 29 коп., пени в размере 592 459 руб. 97 коп., штраф за досрочное расторжение договора аренды в размере 455 908 руб. 64 коп., госпошлину в размере 36 938 руб. 00 коп.
В остальной части исковых требований - отказано.
В удовлетворении встречных исковых требований Закрытого акционерного общества "Фирма АТТО" - отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, закрытое акционерное общество "Фирма АТТО" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что датой начала ведения коммерческой деятельности арендатора является дата начала работы "АТТО Store", согласно приказа генерального директора, - 01.07.2014 года, следовательно, право на расторжение договора аренды у арендатора возникло с 01.01.2016 года. 23.03.2016 года арендатор за исх. N АТ-002 направил в адрес арендодателя уведомление о расторжении долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года. Данное уведомление в тот же день было получено арендодателем, в связи с чем, по мнению ответчика, договор аренды расторгнут между сторонами 20.06.2016 года.
Истец по первоначальному иску в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между ОАО "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье" (арендодатель) и ЗАО "Фирма АТТО" (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды N 1238 от 10.11.2015 года, предметом которого явилось предоставление арендатору в возмездное временное владение и пользование (в аренду) помещения для использования в целях осуществления подготовительных работ в помещении, организации и осуществления коммерческой деятельности по торговле компьютерами и комплектующими, аксессуарами к ним и сопутствующими товарами, а также для организации склада и офиса, за что арендатор обязался оплачивать арендную плату и исполнять иные обязанности, установленные настоящим договором аренды (пункты 2.1.-2.2. договора аренды).
Месторасположение и границы помещения в здании обозначены линиями контура на копии поэтажного плана этажа(ей) (либо планировке) этажа(ей) здания в приложении N 2 к договору аренды. Помещениями (объектом аренды), согласно пунктам 1.24., 1.34., 1.48., является часть ТРЦ (нежилые помещения), обозначенная цветом на плане, являющемся приложением N 2 к договору аренды, описание которой содержится в приложении N 1 к договору аренды; торговым центром или ТРЦ является многофункциональный торговый комплекс (торгово-развлекательный центр) (1 очередь строительства) на территории ОПО "ТД "ТЦ-Поволжье", состоящий из 5 этажей, расчетной площадью 101 755,90 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, муниципальное образование "Город Саратов", г. Саратов, 3 Дачная, в котором находятся помещения.
Факт передачи имущества арендатору сторонами не оспаривается.
В пункте 3.1. стороны установили срок аренды - 3 года с даты подписания договора и определили, что ни одна из сторон не вправе досрочно расторгнуть настоящий договор аренды, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором.
В подпункте 6.1.1. пункта 6.1. договора стороны установили обязанность арендатора уплачивать арендную плату за владение и пользование помещениями с даты начала коммерческой деятельности, но не позднее 04.01.2016 года, в течение срока аренды, которая состоит из следующих компонентов: базовая арендная плата, плата за коммунальные услуги, плата за эксплуатационные расходы, плата с оборота, плата за рекламные (маркетинговые) мероприятия. Ставки арендной платы по настоящему договору указаны в приложении N 1.
В подпункте 6.1.2. пункта 6.1. стороны согласились, что для целей расчета арендной платы и других платежей, подлежащих оплате по настоящему договору аренды, применяется расчетная площадь помещений. При этом, согласно подпункту 6.1.3. пункта 6.1., арендная плата и расчетная площадь помещений не подлежат уменьшению и вследствие изменения помещений арендатором, в том числе в случае установки арендатором перегородок, витрины, увеличения конфигурации или толщины стен.
Дата платежа означает 5 число каждого оплачиваемого месяца, за январь - не позднее 30 декабря предыдущего года (пункт 1.7. договора аренды); коммунальные услуги - услуги по предоставлению электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения (пункт 1.14.); базовая арендная плата - арендную плату за владение и пользование помещениями, описанную подробно в пункте 6.2. договора аренды (пункт 1.26.); процент с оборота - процент, указанный в приложении N 1 к договору аренды (пункт 1.29.); расчетная площадь помещений - площадь помещений, установленную в соответствии со стандартом измерения, указанную в приложении N 1 к договору аренды (пункт 1.33.), ставка базовой арендной платы, ставка платы за рекламные (маркетинговые) мероприятия, ставка эксплуатационных расходов - суммы, указанные в приложении N 1 к договору аренды (пункты 1.38.-1.40.).
Арендатор обязан оплачивать базовую арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря (подпункт 6.2.2. пункта 6.2. договора).
Также, арендатор обязан оплачивать плату за коммунальные услуги, представляющую собой стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором в помещениях в следующем порядке (подпункт 6.3.1. пункта 6.3.):
- 1. количество потребленных услуг по теплоснабжению, горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению в помещении определяется на основании показаний приборов учета, а при отсутствии или неисправности приборов учета (за период неисправности) - расчетным путем пропорционально отношению расчетной площади помещения к расчетной площади ТРЦ;
- 2. количество потребленных услуг по теплоснабжению, горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению в местах общего пользования определяется расчетным путем пропорционально отношению расчетной площади помещения к арендопригодной площади ТРЦ; счета выставляются за вычетом фактического потребления коммунальных услуг всеми арендаторами по приборам учета;
- 3. количество услуг по горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению, электроэнергии, произведенных вспомогательным производством арендодателя, потребленных для обеспечения вентиляции и кондиционирования помещения определяется расчетным путем пропорциональной отношению расчетной площади помещения к расчетной площади ТРЦ;
- 4. количество услуг по горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению, электроэнергии, произведенных вспомогательным производством арендодателя, потребленных для обеспечения вентиляции и кондиционирования в местах общего пользования определяется расчетным путем пропорциональной отношению расчетной площади помещения к расчетной площади ТРЦ;
- 5. количество потребленных услуг по электроэнергии, произведенных вспомогательных производством арендодателя, определяется на основании показаний приборов учета, а при отсутствии или неисправности приборов учета (за период неисправности) - расчетным путем пропорционально отношению расчетной площади помещения к расчетной площади ТРЦ и оплачивается по ценам, установленным арендодателем, но не более средневзвешенных нерегулируемых цен на электрическую энергию (мощность), установленную для поставщика ООО "СПГЭС" или иного аналогичного поставщика на соответствующий расчетный период (месяц);
- 6. количество потребленных услуг по электроэнергии в местах общего пользования, произведенных вспомогательных производством арендодателя, определяется на основании показаний приборов учета, а при отсутствии или неисправности приборов учета (за период неисправности) - расчетным путем пропорционально отношению расчетной площади помещения к расчетной площади ТРЦ и оплачивается по ценам, установленным арендодателем, но не более средневзвешенных нерегулируемых цен на электрическую энергию (мощность), установленную для поставщика ООО "СПГЭС" или иного аналогичного поставщика на соответствующий расчетный период (месяц); счета выставляются за вычетом фактического потребления коммунальных всеми арендаторами по приборам учета услуг;
- 7. оплата за горячее и холодное водоснабжение, теплоснабжение и водоотведение производится по действующим тарифам соответствующих снабжающих организаций или тарифам, установленным для арендодателя.
Местами общего пользования являются, согласно пункту 1.15. договора аренды, все части многофункционального торгового центра (1 очередь) в контуре здания, лестничные марши, лифты, эскалаторы, мосты, зоны погрузки, парковки, приемные доки общего пользования, общественные уборные, внутренние участки озеленения и все иные участки торгово-развлекательного центра, предназначенные для совместного пользования его посетителями, а также прилегающая к ТРЦ территория, необходимая для его эксплуатации. Арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи ежемесячно в течение 5 рабочих дней с даты получения от арендодателя соответствующего счета (подпункт 6.3.3. пункта 6.3. договора).
В соответствии с подпунктом 6.4.1. пункта 6.4. плата за эксплуатационные расходы включает в себя плату за услуги по эксплуатации, управлению, обслуживанию и ремонту ТРЦ, включая эксплуатацию инженерных систем, расположенных в ТРЦ и помещении арендатора (согласно акту разграничения эксплуатационной ответственности), содержание парковки и мест общего пользования.
Арендатор обязан оплачивать плату за эксплуатационные расходы ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря (подпункт 6.4.3. пункта 6.4. договора аренды).
Кроме того, арендатор обязан вносить плату за рекламные (маркетинговые) мероприятия, рассчитанную по формуле, указанной в подпункте 6.5.1. пункта 6.5. договора, не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря.
Платой за рекламные (маркетинговые) мероприятия является, согласно пункту 1.28., плата за разработку, организацию и проведение мероприятий (реклама, событийный PR, акции, ивенты и др.), направленных на привлечение целевого посетительского потока в ТРЦ, в том числе с учетом сезонности пиков высоких продаж арендаторов, продвижение пула брендов, формирование имиджа "модное место", стимулирование продаж арендаторов.
На основании подпункта 6.6.1. пункта 6.6. арендатор уплачивает арендодателю плату с оборота, которая представляет собой положительную разницу (при ее наличии) между произведением процента и чистого оборота арендатора и причитающимися арендодателю за отчетный период базовой арендной платой, эксплуатационными расходами, рекламными платежами; величина процента платы с оборота равна 6,5% чистого оборота арендатора; отчетный период в рамках настоящего договора означает 1 календарный месяц.
Чистый оборот - это выручка, полученная арендатором, выручка субарендаторов от продажи товаров, продукции, работ, услуг плюс прочие доходы, которые получены от коммерческой деятельности арендатора, субарендаторов в помещении (пункт 1.53.).
Для целей настоящего оборота, согласно подпункту 6.6.2. пункта 6.6., чистым оборотом арендатора стороны понимают общую сумму в российских рублях всех продаж и иных поступлений за отчетный период, которые получены от товаров, проданных, отданных в аренду, прокат или иным образом отчужденных, оказанных услуг от любой коммерческой деятельности в помещении или связанной с помещением (I) арендатора, (II) любой компании группы арендатора, (III) правопреемника или субарендатора, (IV) любого иного пользователя помещения или его части, включая, без ограничений:
1) оплату заказов, исходящих (или) принятых в помещении, поставка по которым осуществляется вне помещения;
2) оплату продаж в результате получения заказа вне помещения лицом, работающим или отчитывающимся в помещении, за исключением продажи товаров через Интернет-магазин (в частности, путем организации раздельного учета продаж через Интернет-магазин, а также продаж в арендуемом помещении);
3) оплату продаж в результате получения заказа по почте, телефону или подобным образом полученного, направленного в адрес или сделанного в помещении;
4) все депозиты, авансовые платежи, полученные и не возвращенные покупателям в течение оборотного периода, за исключением подарочных карт; при этом, в чистый оборот включаются продажи товаров, оплаченных подарочными картами;
5) оплату продаж товаров или услуг в автоматах по продажам, установленным в помещении, за исключением продажи снековой продукции, чая, кофе, напитков;
6) поступления, включая проценты или неустойку, от продаж в рассрочку, включая продажи по товарному кредиту, со скидкой или иным формам кредита в оборотный период, вне зависимости от времени оплаты;
7) суммы безнадежных или сомнительных долгов, а в случае продаж по кредитным картам, скидок или комиссионных, уплачиваемых арендатором организации, предоставляющей кредит;
8) денежные средства в полном объеме, полученные арендатором как агентом, доверенным лицом, представителем третьих лиц при реализации товаров, работ или услуг; при этом, денежные средства, полученные арендатором как платежным и/или банковским агентом за посреднические услуги, включаются в чистый оборот только в размере вознаграждения, которое получает арендатор;
9) размер выручки: сервисной организации*, кредитных организаций, для оказания потребителям (клиентам) арендатора операционных и иных банковских услуг, включая прием платежей и выдачу кредитов в рамках действующей программы по продаже товаров в кредит.
* Выручкой сервисной организации при исчислении полугодовой платы с оборота признается доля стоимости сертификата, рассчитанная с учетом срока действия программы сервисного обслуживания (срок действия программы устанавливается в месяцах).
10) все поступления, которые получены от продаж товаров и услуг, которые в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности относились бы или должны были быть отнесены на счет деятельности лица в помещении.
В чистый оборот не включаются, а при включении вычитаются:
1) любые выплаченные суммы рекламаций по дефектным или некачественным товарам, а также любые выплаченные суммы по возврату доброкачественных товаров согласно статье 25 Федерального закона "О защите прав потребителей" (не превышающие цену товара);
2) подлежащая уплате арендатором сумма налога на добавленную стоимость (НДС); в случае перехода арендодателя (и/или собственников) на обычную систему налогообложения, плата от оборота подлежит увеличению на размер НДС, действующий на дату оплаты;
3) доходы любых субарендаторов или контрагентов, осуществляющих деятельность в арендуемом помещении, не включаются в чистый оборот только в том случае, если площади помещения, фактически занимаемые такими организациями, в совокупности составляют менее 3% от общей площади помещений.
Расчет платы с оборота производится арендодателем на основании справки арендатора о сумме чистого оборота за истекший отчетный период по форме, указанной в приложении N 7, предоставляемой арендодателю не позднее 10 числа первого месяца, следующего за отчетным периодом. Оплата платы с оборота производится арендатором по окончании каждого отчетного периода, в месяц, следующий за отчетным периодом, в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего счета арендодателя, выставленного на основании справки арендатора за предыдущий истекший отчетный период. При этом, истечение срока долгосрочного договора аренды, а также его досрочное прекращение (расторжение) не освобождают арендатора от обязательств по расчету и оплате платы с оборота за период, предшествующий дате прекращения (расторжения) (подпункты 6.6.3.- 6.6.4., 6.6.6. пункта 6.6. договора аренды).
Пунктом 6.8. предусмотрен порядок начисления и оплаты арендной платы по договору аренды. Так, согласно подпункту 6.8.1. все платежи по настоящему договору аренды, за исключением коммунальных платежей и платы с оборота, номинируются и рассчитываются, уплачиваются в рублях. Арендная плата, а также все другие платежи, подлежащие выплате арендодателю по договору аренды, перечисляются арендатором на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 19 договора аренды или иной счет, о котором арендодатель письменно уведомил арендатора в установленном порядке (подпункт 6.8.2.).
Обязательство арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором аренды, считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет банка арендодателя (подпункт 6.8.4.).
Подпунктом 7.1.1. пункта 7.1. договора арендатор обязан использовать помещения для ведения коммерческой деятельности в соответствии с торговым профилем, а также вправе использовать помещения в вспомогательных целях, в том числе в качестве складского и/или офисного помещения в объеме, достаточном для ведения коммерческой деятельности, необходимость в которых возникнет в ходе использования помещений ("разрешенное использование"). При этом, коммерческая деятельность означает розничную торговлю товарами в соответствии с ассортиментным перечнем и торговым профилем арендатора под торговой маркой АТТО Store; разрешенное использование и/или коммерческая деятельность - организация магазина компьютеров и комплектующих, аксессуаров и сопутствующих им товаров в соответствии с ассортиментным перечнем и торговым профилем арендатора, приведенным в приложении N 9 к договору аренды, под торговой маркой "АТТО Store" (пункты 1.13., 1.32. договора).
Арендатор обязан непрерывно в течение всего срока аренды вести коммерческую деятельность в помещениях в соответствии с режимом работы торгового центра, начиная с даты начала коммерческой деятельности (подпункт 7.1.5. пункта 7.1. договора).
Пунктом 9.1. установлена обязанность арендатора уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере, указанном в приложении N 1 к договору аренды, в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора аренды. Обеспечительный платеж означает способ обеспечения исполнения обязательств арендатора, а также применяется в соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1.20., 9.2. договора).
Размер обеспечительного платежа подлежит перерасчету пропорционально изменению базовой арендной платы, эксплуатационных расходов при условии, что в любом случае размер обеспечительного платежа не может составлять менее суммы, оплаченной арендатором в соответствии с пунктом 9.1. В этом случае арендатор обязан произвести соответствующую доплату в течение 15 рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего счета (пункт 9.3. договора).
В пункте 9.4. договора оговорено, что обязательство арендатора по уплате обеспечительного платежа считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
На основании пункта 9.5. арендодатель имеет право удерживать и/или возмещать соответствующие денежные суммы из обеспечительного платежа в следующих случаях:
1) неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по оплате платежей, предусмотренных настоящим договором;
2) возникновения у арендатора обязанности по уплате пени/штрафов, предусмотренных настоящим договором, а также обязанности по внесению платы за досрочное расторжение договора аренды в порядке пункта 12.4.2., в соответствии с частью 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации;
3) причинения вреда имуществу арендодателя, местам общего пользования, торговому центру, площадям, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, участку.
Согласно пункту 9.6., в случае наступления какого-либо из обстоятельств, указанных в пункте 9.5. договора аренды, арендодатель вправе направить арендатору уведомление, в котором указывает допущенное арендатором нарушение, с приложением подтверждающих документов, и сообщает о своем намерении удержать и/или возместить соответствующую денежную сумму из размера обеспечительного платежа. Удержание каких-либо сумм из обеспечительного платежа не производится, если арендатор в течение 10 календарных дней с даты получения соответствующего уведомления арендодателя исправляет соответствующее нарушение. В случае не исправления арендатором соответствующего нарушения и/или не возмещения арендодателю обоснованно понесенных и документально подтвержденных расходов арендодателя, последний вправе удержать соответствующую денежную сумму из суммы обеспечительного платежа (пункты 9.7.-9.8. договора аренды).
Согласно пункту 9.9. договора, если арендодатель надлежащим образом удерживает денежные средства из обеспечительного платежа в соответствии с положениями настоящего раздела 9, арендатор в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующего письменного требования арендодателя обязан уплатить арендодателю сумму, достаточную для восстановления обеспечительного платежа до его первоначального размера, который указан в приложении N 1 на соответствующий отчетный период срока аренды.
В пункте 9.11. установлена обязанность арендодателя в случае прекращения/расторжения договора аренды в течение 30 рабочих дней с даты подписания акта возврата вернуть арендатору оставшуюся после произведенных удержаний сумму обеспечительного платежа.
В случае если какие-либо из платежей, подлежащих уплате по договору: базовая арендная плата, плата за эксплуатационные расходы, плата за коммунальные платежи, плата за рекламные (маркетинговые) мероприятия, плата с оборота, обеспечительный платеж, сумма пополнения обеспечительного платежа, плата за период подготовительных работ, оплата за витрины/рольставни или другие платежи по договору аренды (полностью или частично) не были осуществлены в период времени до даты платежа или до другой даты, не позднее которой соответствующий платеж должен был быть осуществлен в соответствии с договором аренды, арендатор обязан оплачивать по его письменному требованию неустойку в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки до момента оплаты (подпункт 11.1.1. пункта 11.1. договора аренды).
В подпункте 12.2.1. пункта 12.2. стороны пришли к соглашению, что настоящий договора аренды может быть расторгнут досрочно только в случаях, перечисленных в разделе 11 договора аренды, а также в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении настоящего договора аренды, в том числе принятие арендодателем или компанией, входящей в ту же группу лиц, что и арендодатель, любых деловых решений на корпоративном уровне или изменение стратегии ведения бизнеса, не является основанием для предъявления арендатором требований о досрочном расторжении или изменении настоящего договора аренды в смысле статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (подпункт 12.2.2. пункта 12.2.).
В пункте 12.3. предусмотрены основания расторжения договора арендодателем, в том числе, если арендатор допустил просрочку более чем на 20 рабочих дней исполнения своего обязательства по оплате обеспечительного платежа, однократную просрочку по оплате какого-либо из компонентов арендной платы или любого другого платежа, причитающегося арендодателю по настоящему договору аренды, полностью или частично, и такая просрочка составила более 10 рабочих дней (подпункт 12.3.1.6.); если арендатор прекратил ведение коммерческой деятельности в помещениях или фактически освободил помещения, в том числе, вывез имущество из помещений, и уклоняется или отказывается от подписания акта возврата или соглашения о расторжении договора аренды (подпункт 12.3.1.9.). В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора аренды по основаниям, перечисленным в подпункте 12.3.1., арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере, равном сумму обеспечительного платежа по ставкам, действовавшим на дату досрочного расторжения договора аренды в течение пяти рабочих дней с даты направления уведомления арендодателем (подпункт 12.3.2. пункта 12.3. договора).
Кроме того, арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора аренды арендатором и его досрочным расторжением, сверх суммы штрафа, указанного в подпункте 12.3.2. (подпункт 12.3.3. пункта 12.3. договора).
Условия расторжения договора арендатором предусмотрены в пункте 12.4.
Так, арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения настоящего договора аренды и расторгнуть его, если помещения становятся непригодными для использования арендатором в соответствии с разрешенным использованием непрерывно в течение 4 месяцев. При этом, арендная плата не подлежит внесению за весь период, в течение которого помещения были непригодными для использования арендатором в соответствии с разрешенным использованием.
Обеспечительный платеж и арендная плата, внесенная по договору аренды, возвращаются арендатору в той степени, в которой они не были зачтены в счет неисполненных обязательств арендатора (подпункт 12.4.1. пункта 12.4. договора аренды).
Кроме того, в силу подпункта 12.4.2. пункта 12.4. арендатор имеет право отказаться от договора аренды без указания причин по истечении 18 месяцев с даты начала коммерческой деятельности, уведомив об этом арендатора за 90 дней до предполагаемой даты расторжения договора; договор будет считаться прекращенным по истечении 90 дней с даты получения арендодателем уведомления; обеспечительный платеж остается у арендодателя в соответствии с частью 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если сумма обеспечительного платежа после всех удержаний, предусмотренных пунктом 9.5. договора аренды, не пополнена арендатором, последний обязан пополнить сумму обеспечительного платежа до размера, установленного в приложении N 1 к настоящему договору, до подписания сторонами акта возврата помещения.
В подпункте 12.5.1. пункта 12.5. стороны договорились, в случае наступления обстоятельств, предусмотренных в подпункте 12.4.1. или подпункте 12.3.1. настоящего договора аренды, предусматривающего право соответствующей стороны отказаться от исполнения настоящего договора аренды и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке, соответствующая сторона направляет виновной стороне заказным письмом уведомление, в котором указывает допущенное виновной стороной нарушение из числа предусмотренных в подпункте 12.3.1. или подпункте 12.4.1. настоящего договора аренды и сообщает о своем намерении отказаться от исполнения настоящего договора аренды и расторгнуть его, в случае, если соответствующее нарушение не будет исправлено в течение разумного срока с даты получения соответствующего уведомления о нарушении, который составляет 15 календарных дней, либо иного срока, согласованного сторонами. В случае, если виновная сторона в установленный в подпункте 12.5.1. настоящего договора аренды срок не исправит допущенное нарушение, вторая сторона направляет уведомление об отказе от исполнения настоящего договора аренды и его расторжении. В данном случае настоящий договор аренды считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней с даты получения соответствующей стороной уведомления об отказе, но не позднее 15 дней с даты направления указанного уведомления (подпункт 12.5.2. пункта 12.5.).
В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение условий договора аренды ответчик прекратил осуществлять коммерческую деятельность, не оплачивал предусмотренные договором арендные и иные платежи, в связи с чем, в соответствии с подпунктом 12.5.2. пункта 12.5. договора 17.08.2016 года арендодатель направил в адрес арендатора уведомление об одностороннем внесудебном отказе от продолжения арендных отношений с 01.09.2016 года. Данное уведомление получено ответчиком 22.08.2016 года. 03.10.2016 года арендатор освободил арендуемое помещение и стороны подписали акт возврата помещения.
Между тем, по расчету истца, за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 1 739 276,29 руб. за период с 02.06.2016 года по 03.10.2016 года. В связи с неоплатой арендной платы арендодатель в соответствии с подпунктом 11.1.1. письменно потребовал от арендатора уплаты неустойки в размере 0,5% за каждый день просрочки.
Размер неустойки за период с 05.06.2016 года по 02.10.2016 года составляет 592 479,70 руб.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 раздела "Штрафные санкции" правил ТРЦ "Тау-Галерея", являющихся приложением N 3 к договору, за временное закрытие магазина в рабочие часы ТРЦ предусмотрены штрафные санкции в размере 3 500 руб. за каждый замеченный и зафиксированный документально прецедент. Ответчик с 02.06.2016 года закрыл магазин вплоть до расторжения договора, о чем ежедневно составлялись акты о выявленных нарушениях. Таким образом, за период с 02.06.2016 года по 01.09.2016 года ответчику начислен штраф за закрытие магазина в размере 322 000 руб.
Также, в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения настоящего договора аренды по основаниям, перечисленным в подпункте 12.3.1. (просрочка оплаты, прекращение коммерческой деятельности в помещении арендатором, предусмотренные подпунктами 12.3.1.6., 12.3.1.9.), арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере, равном сумме обеспечительного платежа по ставкам, действовавшим на дату досрочного расторжения договора аренды. Сумма обеспечительного платежа по состоянию на 01.09.2016 года составила 455 098,64 руб., в связи с чем арендатор обязан уплатить указанную сумму в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.
Кроме того, поскольку в результате виновных действий арендатора, выразившихся в прекращении коммерческой деятельности, самовольного закрытия магазина, систематической неоплаты арендных платежей договор аренды был расторгнут досрочно, арендодателю был причинен ущерб в виде упущенной выгоды, а именно - неполучение дохода по договору аренды за период с 01.10.2016 года по 31.08.2017 года, т.е. 1 календарный год с даты досрочного расторжения договора. Данный период (1 календарный год) необходим истцу для поиска нового концептуального арендатора, проведения переговоров с ним и заключения договора аренды). Сумма причиненного ущерба, по расчету истца, составила 5 306 776,56 руб.
Поскольку ответчик не произвел оплату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском после направления 11.11.2016 года в адрес ЗАО "Фирма АТТО" досудебной претензии с требованием оплатить сумму денежных обязательств в течение 10 дней с момента получения ответчиком указанной претензии.
Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что в соответствии с подпунктом 12.4.2. пункта 12.4. арендатор имеет право отказаться от договора аренды без указания причин по истечении 18 месяцев с даты начала коммерческой деятельности, уведомив арендатора за 90 дней до предполагаемой даты расторжения. При этом, согласно пункту 1.13. договора коммерческая деятельность означает розничную торговлю товарами в соответствии с ассортиментным перечнем и торговым профилем арендатора под торговой маркой АТТО Store. На основании приказа генерального директора ЗАО "Фирма АТТО" начало работы "АТТО Store" - 01.07.2014 года, следовательно, полагает ответчик, право на расторжение договора аренды у арендатора возникло с 01.01.2016 года. 23.03.2016 года арендатор за исх. N АТ-002 направил в адрес арендодателя уведомление о расторжении долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года. Данное уведомление в тот же день было получено арендодателем, в связи с чем, полагает ответчик, договор аренды расторгнут между сторонами 20.06.2016 года.
Кроме того, ЗАО "Фирма АТТО" не имело возможности пользоваться оказываемыми ОАО ТД "ТЦ-Поволжье" услугами, указанными в подпункте 6.1.1. пункта 6.1. договора аренды, в период с 02.06.2016 года по 20.06.2016 года, в связи с приостановлением территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области деятельности фирмы на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года, и, как следствие, отсутствуют основания для уплаты арендных платежей в указанный период. 21.12.2016 года за исх. N 017 арендатор направил в адрес арендодателя требование о зачете задолженности по арендным платежам в период с 01.06.2016 года по 20.06.2016 года в сумме 303 939,10 руб. Данное требование в тот же день было получено арендодателем.
Заявленные истцом требования о взыскании упущенной выгоды ответчик считает несостоятельными, поскольку данные требования истцом не предъявлялись, претензия не выставлялась, в связи с чем, на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковое заявление в указанное части должно быть оставлено без рассмотрения.
Одновременно, ЗАО "Фирма АТТО" предъявило встречные исковые требования о взыскании с АО "ТД "ТЦ-Поволжье" денежной суммы в размере 151 969,54 руб., оставшейся после расторжения договора аренды, в счет возврата обеспечительного платежа.
Не согласившись с требованиями встречного иска истец по первоначальному иску представил письменный отзыв, в котором указал, что взаимоотношения ЗАО "Фирма АТТО" и АО "ТД "ТЦ-Поволжье" регулируются положениями заключенного между сторонами долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года. В подпункте 5.4.1. пункта 5.4. договора оговорена обязанность арендатора обеспечить готовность помещению для ведения в нем коммерческой деятельности, в том числе закончить выполнение подготовительных работ, обеспечить наличие в помещении оборудования и товара, необходимого для ведения в нем коммерческой деятельности, и начать коммерческую деятельность не позднее 04.01.2016 года. Согласно подпункту 5.4.6. пункта 5.4. документом, подтверждающим выполнение подготовительных работ, является акт об их окончании. При этом, арендатор не имеет права вести коммерческую деятельность в помещении без его приемки арендодателем. 14.12.2015 года стороны в рамках договора аренды подписали акт об окончании подготовительных работ и начале коммерческой деятельности, где в пункте 4 началом коммерческой деятельности установлено 15.12.2015 года. Таким образом, полагает истец, в марте 2016 года, т.е. по истечении трех месяцев с начала коммерческой деятельности в рамках договора аренды, у арендатора не наступило право одностороннего внесудебного отказа от договора. Договор аренды был расторгнут арендодателем 01.09.2016 года по причине неисполнения арендатором своих обязательств по договору, а именно: прекращения коммерческой деятельности, самовольного закрытия магазина, систематической неоплаты арендных платежей, в подтверждение чего 03.10.2016 года стороны подписали акт возврата помещения. 10.06.2016 года арендодатель направил в адрес арендатора претензию N 1251 с требованием в течение 10 календарных дней с момента получения письма оплатить сумму задолженности по арендным и иным платежам. Согласно уведомлению о вручении почтового отправления N 41006999005467 ЗАО "Фирма АТТО" получило данную претензию 16.06.2016 года, однако, в установленный срок оплата суммы задолженности не была произведена. Кроме того, письмом N 1492 от 04.07.2016 года арендодатель, руководствуясь частью 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 9.5., 9.8., договора аренды уведомил арендатора о зачете части обеспечительного платежа в размере 295 622 руб. в счет оплаты задолженности за рольставни и витрины. Оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере 160 286,64 руб. зачтена арендодателем в счет оплаты задолженности по арендным платежам за июнь 2016 года. При таких обстоятельствах, у арендатора не имеется оснований для взыскания денежных средств в размере 151 969,54 руб. в счет возврата обеспечительного платежа, поскольку обеспечительный платеж был засчитан арендодателем в счет оплаты задолженности по договору аренды.
Кроме того, приостановление территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области деятельности ЗАО "Фирма АТТО" на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года произошло по вине самого ответчика, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 01.09.2016 года по делу N А57-12092/2016. При рассмотрении данного дела судом было установлено, что передача помещения была произведена по акту приема-передачи от 10.11.2015 года; арендатор в момент передачи не имел каких-либо претензий к арендодателю в отношении помещения. Также, 10.06.2016 года в присутствии представителей арендатора и арендодателя аккредитованной измерительной лабораторией ООО "Центр качества" была проведена проверка системы вентиляции арендованного помещения и установлено, что кратность воздухообмена в помещении соответствует СНиП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения". Таким образом, считает истец, арендатор не сообщил в Роспотребнадзор по Саратовской области достоверные сведения о состоянии арендованного помещения и не вел коммерческую деятельность в нем по своей вине, что свидетельствует об отсутствии оснований для приостановления коммерческой деятельности и неоплаты арендных и иных предусмотренных договором платежей. По условиям договора обязанность по эксплуатации и надлежащему содержанию арендованного помещения лежит на арендаторе, однако, ЗАО "Фирма АТТО" не были приняты меры по устранению допущенных им нарушений и возобновлению коммерческой деятельности, в связи с чем, полагает истец, АО "ТД "ТЦ-Поволжье" законно и обоснованно требует с арендатора оплаты всей задолженности по договору аренды, в том числе, пени и штрафов.
Кроме того, требования о взыскании упущенной выгоды предъявлялись ответчику в досудебной претензии N 86 от 16.01.2017 года. Согласно данным о вручении почтового отправления, данная претензия была получена ЗАО "Фирма АТТО" 27.01.2017 года, в связи с чем, истец считает доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора несостоятельными.
Не согласившись с доводами истца по первоначальному иску, в представленных возражениях ответчик настаивал на своей позиции о возникновении у арендатора права на одностороннее расторжение договора аренды с 01.01.2016 года, в связи с началом коммерческой деятельности ЗАО "Фирма АТТО" под брендом "АТТО Store" 01.07.2014 года, а также отсутствие возможности пользоваться оказываемыми АО "ТД "ТЦ-Поволжье" услугами, указанными в подпункте 6.1.1. пункта 6.1. договора в период с 02.06.2016 года по 20.06.2016 года и, как следствие, отсутствие оснований для уплаты арендных платежей, в связи с приостановлением деятельности ЗАО "Фирма АТТО" территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года.
Кроме того, дополнительно ответчик указал, что сторонами договора аренды не были согласованы существенные условия по поставке и установке витрин, дверей и рольставен (ассортименте, количестве, стоимости, сроках установки), в связи с чем, в данной части договор считается незаключенным. 22.03.2016 года арендодатель направил в адрес ЗАО "Фирма АТТО" уведомление об итоговой сумме возмещения затрат на установку рольставен в размере 179 957 руб. На просьбу арендатора предоставить доказательства понесенных затрат арендодатель предоставил акты о приемке выполненных работ N 124 от 14.09.2015 года, N 30 от 14.09.2015 года и N 39 от 30.06.2015 года. Поскольку все представленные акты датированы ранее, чем был заключен договор долгосрочной аренды между сторонами (10.11.2015 года), то основания возмещать расходы АО "ТД "ТЦ-Поволжье", по мнению ответчика, у ЗАО "Фирма АТТО" отсутствовали. 21.04.2016 года арендодатель направил в адрес арендатора счет на оплату изготовления и монтаж роллет, изготовление и монтаж цельностеклянных перегородок на общую сумму 295 622 руб., однако, доказательств понесенных расходов не представил. Кроме того, подпунктом 5.3.5. пункта 5.3. договора аренды установка цельностеклянных перегородок и роллет (неопределенного назначения) не предусмотрена, что, по мнению ответчика, доказывает его позицию о несогласованности существенных условий договора по установке витрин, дверей и рольставен и об отсутствии оснований для возмещения указанных расходов за счет арендатора. Произведенный согласно письму N 1492 от 04.07.2016 года зачет в счет задолженности за рольставни и витрины по указанным основаниям, полагает ответчик, является незаконным и необоснованным.
В соответствии со статьями 606, 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является взаимным и предполагает, что исполнение обязательств арендатором по уплате арендной плате обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем, передача арендодателем объекта найма (нежилых помещений) в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере и порядке, согласованном контрагентами.
Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфов 1 и 4 главы 34, раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно части 2 статьи 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Иное, по смыслу данной нормы права, предполагает возможность для сторон арендных отношений перераспределить между собой бремя несения названных расходов по собственному усмотрению.
Расходы (затраты) по оплате коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на страхование зданий и иные расходы несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор.
По общему правилу, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества, и со всеми его принадлежностями (пункты 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности, в нежилом производственном помещении должны быть вода, тепло, электроэнергия и прочие коммунальные удобства, которые должен предоставлять арендодатель, потому что он состоит в договорных отношениях с многочисленными обслуживающими организациями (то есть является их абонентом), благодаря чему помещение становится пригодным для использования по своему функциональному предназначению. Если же арендодатель-абонент желает освободить себя от такой обязанности, стороны в договоре аренды предусматривают, что коммунальные платежи оплачивает арендатор на основании заключенных им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Передача арендодателем объекта найма в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.
В нарушение статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств, опровергающих наличие задолженности по арендной плате перед истцом, образовавшейся до момента возврата арендованного имущества.
Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.
При этом, нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды, являющемуся предметом рассмотрения настоящего спора.
С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым закреплена презумпция возмездности всякого договора, пользование арендованным имуществом обусловлено внесением арендной платы.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Проанализировав условия приведенного выше долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года, как того требует статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно установил, что его содержание предписывало арендатору в установленный срок оплачивать арендную плату и нести иные расходы, в частности, по оплате коммунальных услуг, что согласуется с нормами пункта 2 статьи 616 Кодекса.
По смыслу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Обращаясь с настоящим иском, истец обязан доказать факт наличия задолженности.
Из материалов дела усматривается, что договор долгосрочной аренды N 1238 от 10.11.2015 года был досрочно расторгнут по требованию арендодателя, путем направления соответствующего письменного уведомления (исх. N 1676 от 17.08.2016 года) в адрес арендатора.
Согласно произведенному истцом расчету, представленному в материалы дела, за период с 02.06.2016 года по 03.10.2016 года (до момента возврата арендованного помещения по акту приема-передачи) ответчиком не внесено арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, на общую сумму 1 739 276,29 руб.
Доводы ответчика об отсутствии оснований для возмещения арендных платежей за период с 02.06.2016 года по 20.06.2016 года, в связи с приостановлением территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области деятельности фирмы на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года, и невозможностью пользования арендованным имуществом в указанный период, суд первой инстанции правильно счел несостоятельными.
Как видно из материалов настоящего дела, а также установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 01.09.2016 года по делу N А57-12092/2016, передача арендованного помещения в рамках долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года произведена по акту от 10.11.2015 года, являющемся приложением N 15 к договору аренды. В соответствии с указанным актом, подписанным истцом и ответчиком, помещение передается в состоянии, соответствующем условиям договора; арендатор на момент передачи помещения не имеет каких-либо претензий к арендодателю в отношении помещения.
Кроме того, в соответствии с приложением N 11 к договору аренды нежилого арендатор обязан самостоятельно за свой счет осуществить разводку приточно-вытяжной системы по арендованному помещению и произвести регулировку диффузоров для достижения равномерного распределения поступающего объема воздуха, а в соответствии с приложением N 6 к договору аренды нежилого помещения (акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон) ответственность за эксплуатацию систем вентиляции и кондиционирования в помещении несет арендатор.
В ходе рассмотрения арбитражного дела N А57-12092/2016 истцом ЗАО "Фирма АТТО") не был доказан факт предоставления в аренду нежилого помещения с недостатками, а представленные документы о проведении проверки соответствия приточно-вытяжной системы опровергнуты аналогичными доказательствами, полученными в более поздний срок.
Учитывая изложенное, в удовлетворении требований ЗАО "Фирма АТТО" к ОАО "ТД-ТЦ-Поволжье" об обязании устранить недостатки переданного в аренду нежилого помещения и взыскании с убытков в размере 8 000 руб. судом было отказано.
Кроме того, как видно из материалов настоящего дела, приостановление территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области деятельности ЗАО "Фирма АТТО" на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года произошло по вине самого ответчика, что подтверждается вступившим в законную силу постановлением Октябрьского районного суда г. Саратова от 09.06.2016 года по делу N 5-159/2016 об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена статьей 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
При рассмотрении дела об административном правонарушении судом установлено, что юридическим лицом ЗАО "Фирма АТТО" нарушены требования статей 11, 24 Федерального закона N 52-ФЗ от 30.03.1999 года "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", пункты 1.5., 1.3., 1.2., 3.1. СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03 "Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам и организации работ", пункты 1.2., 8.1. СанПиН 2.2.2.1332-03 "Гигиенические требования к организации работы на копировально-множительной технике", пункт 7.31. СНиП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения". Таким образом, в действиях юридического лица ЗАО "Фирма АТТО" выявлены признаки административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а именно: нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта.
Постановлением Октябрьского районного суда г. Саратова от 09.06.2016 года по делу N 5-159/2016 об административном правонарушении деятельность отдела ЗАО "Фирма АТТО", расположенного по адресу: Саратовская область, муниципальное образование "Город Саратов", 3 Дачная, ТК "ТАУ Галерея", была приостановлена сроком на 90 суток.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в рамках рассмотрения настоящего спора отсутствуют основания для отказа истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей за период с 01.06.2016 года по 20.06.2016 года.
Размер задолженности по арендной плате в размере 1 739 276,29 руб. подтверждается представленными истцом документами.
Учитывая то, что материалами дела подтвержден факт пользования арендатором недвижимым имуществом, указанным в вышеназванном договоре аренды, и ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате в полном объеме не представил, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании указанной суммы.
Поскольку, согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы), и установив факт исполнения арендодателем обязанности по предоставлению нежилого помещения в аренду арендатору, суд первой инстанции, с учетом представленных доказательств и фактически установленных обстоятельств по делу правильно пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору долгосрочной аренды N 1238 от 10.11.2015 года за период за период с 02.06.2016 года по 03.10.2016 года в размере 1 739 276,29 руб., являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Поскольку судом установлено и подтверждается материалами дела, что обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом ответчиком надлежащим образом не исполнена, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ЗАО "Фирма АТТО" о взыскании с АО "ТД "ТЦ-Поволжье" денежных средств в размере 151 969,54 в счет возврата обеспечительного платежа у суда не имеется.
Так, в подпункте 5.3.5. пункта 5.3. договора аренды установлена обязанность арендодателя обеспечить установку единообразных витрин, дверей и/или рольставен для всех арендаторов здания. При этом, расходы по установке и материалам оплачиваются арендатором по отдельным счетам, выставляемым арендодателем, в течение 5 дней с даты получения счета.
В подтверждение факта соблюдения данного пункта договора аренды и несения соответствующих расходов истец по первоначальному иску представил договор подряда N 452 от 20.04.2015 года на выполнение работ по изготовлению и монтажу цельностеклянных перегородок и роллет в помещениях согласно проектной документации (планы, развертки) на объекте: "Многофункциональный торговый комплекс (Торгово-развлекательного центра (I очередь строительства)) на территории ОАО "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье" по адресу: г. Саратов, ул. 3-я Дачная остановка; акт приема-передачи объекта для проведения монтажных работ от 20.04.2015 года; акты о приемке выполненных работ; акт зачета взаимных требований от 30.06.2016 года: платежные поручения об оплате за изготовление и монтаж цельностеклянных перегородок и роллет по договору N 452 от 20.04.2015 года.
Письмом N 1492 от 04.07.2016 года арендодатель, руководствуясь частью 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 9.5., 9.8., договора аренды уведомил арендатора о зачете части обеспечительного платежа в размере 295 622 руб. в счет оплаты задолженности за рольставни и витрины. Оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере 160 286,64 руб. зачтена арендодателем в счет оплаты задолженности по арендным платежам за июнь 2016 года. При таких обстоятельствах, у арендатора не имеется оснований для взыскания денежных средств в размере 151 969,54 руб. в счет возврата обеспечительного платежа, поскольку обеспечительный платеж был засчитан арендодателем в счет оплаты задолженности по договору аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, стороны, подписав долгосрочный договор аренды N 1238 от 10.11.2015 года, согласовали все его условия, в том числе платежи и расчеты по договору, исходя из обоюдной воли сторон о размере платы за пользование имуществом, выраженной в письменной форме путем указания соответствующей ставки арендной платы и иных платежей в договоре аренды, а также путем возложения на арендатора обязанности по оплате подготовительных работ, в том числе, по установке рольставен и витрин по проекту арендодателя, в соответствии с приложением N 11 (разделительная ведомость) к договору аренды (подпункт 5.3.8. пункта 5.3. договора).
Доводы ЗАО "Фирма АТТО" о том, что сторонами договора аренды не были согласованы существенные условия по поставке и установке витрин, дверей и рольставен (ассортименте, количестве, стоимости, сроках установки), в связи с чем, в данной части договор считается незаключенным, суд считает несостоятельными, поскольку по смыслу статьей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета имеет значение до его исполнения, т. к. неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Если договор в части передачи имущества исполнен и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие о предмете не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.
На основе анализа спорных правоотношений и состоявшейся фактической передачи имущества в пользование ответчика, судом установлено, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды.
Несогласованность воли сторон при заключении договора компенсируется его реальным исполнением, поэтому, если договор исполнен, условие о его предмете не считается несогласованным, а договор должен быть признан заключенным в исполненной части.
Факт исполнения обязательств истцом в виде передачи ответчику объекта аренды подтверждается материалами дела, тогда как со стороны ответчика арендная плата и иные платежи, согласованные сторонами, вносились в меньшем размере, чем определено в долгосрочном договоре аренды N 1238 от 10.11.2015 года.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Ввиду нарушения ответчиком сроков оплаты арендной платы и возмещения иных затрат, установленных условиями вышеназванного долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года, истец по первоначальному иску обратился в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о взыскании неустойки.
По расчету истца, за период с 05.06.2016 года по 02.10.2016 года ответчик должен уплатить договорную неустойку в размере 592 459,70 руб.
Неустойка по арендной плате рассчитана истцом, исходя из подпункта 11.1.1. пункта 11.1. договора аренды, устанавливающего ответственность арендатора при нарушении срока оплаты какого-либо из платежей, подлежащих уплате по договору: базовой арендной платы, платы за эксплуатационные расходы, платы за коммунальные платежи, платы за рекламные (маркетинговые) мероприятия, платы с оборота, обеспечительного платежа, суммы пополнения обеспечительного платежа, платы за период подготовительных работ, оплаты за витрины/рольставни или других платежей по договору аренды (полностью или частично), в виде уплаты пени в размере 0,5% от не оплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и формой имущественной ответственности, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, то есть имеет компенсационную природу потерь кредитора.
Взыскание неустойки как способ защиты применяется тогда, когда такая возможность предусмотрена законом (законная неустойка) либо договором (договорная неустойка).
Из вышеприведенных положений статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под неустойкой законодатель понимает денежную сумму, являющуюся мерой гражданско-правовой ответственности и одним из способов обеспечения обязательств, основанием для исчисления и последующего взыскания которой является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности просрочка исполнения обязательства. При этом условие о применение неустойки как меры гражданско-правовой ответственности может быть предусмотрено как договором, так и законом.
Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон договора, которые самостоятельно определяют ее размер, порядок исчисления и условия применения.
Как правильно установлено судом первой инстанции, в настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Учитывая нарушение ответчиком сроков исполнения обязательства по оплате арендной платы и возмещению иных платежей, предусмотренных условиями долгосрочного договора аренды, истец обоснованно усмотрел основания для взыскания с ЗАО "Фирма АТТО" неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
Расчет договорной неустойки проверен судом первой инстанции и правильно признан верным, его арифметическая правильность ответчиком не оспаривается.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководящими разъяснениями арбитражной практики, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", условиями договора аренды недвижимого имущества и исходя из установленных в ходе рассмотрения дела фактов несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и иных платежей, предусмотренных условиями долгосрочного договора аренды, суд признает правомерным взыскать с ответчика неустойку в размере 0,5% за каждый день просрочки, что за период с 05.06.2016 года по 02.10.2016 года составляет 592 479,70 руб.
Одновременно, рассматривая требования АО "ТД "ТЦ-Поволжье" о взыскании с ЗАО "Фирма АТТО" штрафа за закрытие магазина в размере 322 000 руб. за период с 02.06.2016 года по 01.09.2016 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что не имеется оснований для их удовлетворения.
Так, в соответствии с пунктом 1 раздела "Штрафные санкции" правил ТРЦ "Тау-Галерея", являющихся приложением N 3 к договору, за временное закрытие магазина в рабочие часы ТРЦ предусмотрены штрафные санкции в размере 3 500 руб. за каждый замеченный и зафиксированный документально прецедент. Как указал истец по первоначальному иску в своем исковом заявлении, ответчик с 02.06.2016 года закрыл магазин вплоть до расторжения договора, о чем ежедневно составлялись акты о выявленных нарушениях. Сумма штрафа за закрытие магазина за период с 02.06.2016 года по 01.09.2016 года по расчету истца составляет 322 000 руб.
Между тем, пункт 1 раздела "Штрафные санкции" правил ТРЦ "Тау-Галерея", являющихся приложением N 3 к договору, оговорено, что ответственность по указанным нарушениям не наступает в случаях временного закрытия помещений, связанного с работой аварийно-спасательных и эксплуатирующих служб, контрольных или фискальных органов власти в соответствии с законодательством, а также необходимостью проведения арендатором инвентаризации в соответствии с законодательством.
Как правильно установлено судом первой инстанции и указывалось ранее, закрытие магазина в указанный истцом период произошло в связи с приостановлением территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области деятельности ЗАО "Фирма АТТО" на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года. Более того, постановлением Октябрьского районного суда г. Саратова от 09.06.2016 года по делу N 5-159/2016 об административном правонарушении, предусмотренного статьей 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, деятельность отдела ЗАО "Фирма АТТО", расположенного по адресу: Саратовская область, муниципальное образование "Город Саратов", 3 Дачная, ТК "ТАУ Галерея", была приостановлена сроком на 90 суток.
При таких обстоятельствах, требования АО "ТД "ТЦ-Поволжье" о взыскании с ЗАО "Фирма АТТО" штрафа за закрытие магазина за период с 02.06.2016 года по 01.09.2016 года в размере 322 000 руб. удовлетворению не подлежат.
Рассматривая требования АО "ТД "ТЦ-Поволжье" о взыскании с ЗАО "Фирма АТТО" штрафа за досрочное расторжение договора аренды в размере 455 908,64 руб., суд первой инстанции правильно счел, что они подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии со статьями 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Условия расторжения договора арендатором предусмотрены в пункте 12.4.
Так, в силу подпункта 12.4.2. пункта 12.4. арендатор имеет право отказаться от договора аренды без указания причин по истечении 18 месяцев с даты начала коммерческой деятельности, уведомив об этом арендатора за 90 дней до предполагаемой даты расторжения договора; договор будет считаться прекращенным по истечении 90 дней с даты получения арендодателем уведомления.
В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора аренды по основаниям, перечисленным в подпункте 12.3.1., арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере, равном сумму обеспечительного платежа по ставкам, действовавшим на дату досрочного расторжения договора аренды в течение пяти рабочих дней с даты направления уведомления арендодателем (подпункт 12.3.2. пункта 12.3. договора).
Судом первой инстанции правильно установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды был досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по причине неисполнения арендатором своих обязательств, о чем в соответствии с подпунктом 12.5.2. пункта 12.5. договора 17.08.2016 года арендодатель направил в адрес арендатора соответствующее уведомление об одностороннем внесудебном отказе от продолжения арендных отношений с 01.09.2016 года. Данное уведомление получено ответчиком 22.08.2016 года. Таким образом, долгосрочный договор аренды N 1238 от 10.11.2015 года досрочно расторгнут по инициативе арендодателя с 01.09.2016 года. 03.10.2016 года арендатор освободил арендуемое помещение и стороны подписали акт возврата помещения.
Сумма обеспечительного платежа по состоянию на 01.09.2016 года составила 455 908,64 руб., таким образом, размер штрафа за досрочное расторжение договора арендатором составляет 455 908,64 руб.
В связи с тем, что штраф за досрочное расторжение договора аренды ответчиком также не оплачен, истец обратился в суд с настоящим иском.
Рассматривая требования арендодателя в указанной части, суд первой инстанции в силу положений статей 421, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно признал их законными и обоснованными.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
В силу норм статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора стороны вправе определить последствия досрочного расторжения договора при соблюдении баланса интересов сторон.
В настоящем деле стороны пришли к соглашению о том, что в связи с нарушением арендатором условий договора аренды и досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя, арендатором в пользу другой стороны уплачивается штраф, что не противоречит статьям 329, 330 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, принимая во внимание положения вышеназванных норм материального права, а также учитывая фактические обстоятельства по делу, истец правомерно обратился с требованием к ответчику о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора аренды.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что истец (арендодатель) в результате взыскания штрафа, предусмотренного при досрочном расторжении договора аренды по вине арендатора, получит более того, на что вправе был рассчитывать при действии договора в установленный в нем срок, судом не установлено.
Поскольку между сторонами достигнуто соглашение о том, что в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя арендатор уплачивает штраф, денежная сумма в размере 455 908,64 руб. должна перейти в собственность арендодателя.
При этом, с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции правильно указал, что оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемого с ответчика штрафа.
Ссылку ответчика на подпункт 12.4.2. пункта 12.4., устанавливающего право арендатора отказаться от договора аренды без указания причин по истечении 18 месяцев с даты начала коммерческой деятельности, уведомив арендатора за 90 дней до предполагаемой даты расторжения, суд считает несостоятельной, как основанную на неправильном толковании условий заключенного между сторонами договора аренды и понятия "коммерческая деятельность" в рамках заключенного договора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются судом первой инстанции также по следующим основаниям.
Ответчик полагает, что датой начала ведения коммерческой деятельности арендатора является дата начала работы "АТТО Store", согласно приказа генерального директора, - 01.07.2014 года, следовательно, право на расторжение договора аренды у арендатора возникло с 01.01.2016 года. 23.03.2016 года арендатор за исх. N АТ-002 направил в адрес арендодателя уведомление о расторжении долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года. Данное уведомление в тот же день было получено арендодателем, в связи с чем, по мнению ответчика, договор аренды расторгнут между сторонами 20.06.2016 года.
Между тем, взаимоотношения ЗАО "Фирма АТТО" и АО "ТД "ТЦ-Поволжье" регулируются положениями заключенного между сторонами долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года.
Согласно пункту 1.13. договора коммерческая деятельность означает розничную торговлю товарами в соответствии с ассортиментным перечнем и торговым профилем арендатора под торговой маркой АТТО Store.
Подпунктом 5.4.1. пункта 5.4. договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечить готовность помещению для ведения в нем коммерческой деятельности, в том числе закончить выполнение подготовительных работ, обеспечить наличие в помещении оборудования и товара, необходимого для ведения в нем коммерческой деятельности, и начать коммерческую деятельность не позднее 04.01.2016 года.
Согласно подпункту 5.4.6. пункта 5.4. документом, подтверждающим выполнение подготовительных работ, является акт об их окончании. При этом, арендатор не имеет права вести коммерческую деятельность в помещении без его приемки арендодателем.
Как видно из материалов настоящего дела и установлено судом первой инстанции, 14.12.2015 года стороны в рамках договора аренды подписали акт об окончании подготовительных работ и начале коммерческой деятельности, где в пункте 4 началом коммерческой деятельности установлено 15.12.2015 года.
При таких обстоятельствах, по состоянию на 23.03.2016 года (дата направления арендатором уведомления за исх. N АТ-002 в адрес арендодателя о расторжении долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года) право на расторжение договора аренды у арендатора в одностороннем внесудебном порядке на основании подпункта 12.4.2. пункта 12.4. не возникло.
Ссылаясь на то обстоятельство, что в результате виновных действий арендатора, выразившихся в прекращении коммерческой деятельности, самовольном закрытии магазина, систематической неоплате арендных платежей, договор аренды был досрочно расторгнут, в результате чего арендодателю причинен ущерб в виде упущенной выгоды, истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании с ответчика доходов, не полученных по договору аренды за период с 01.10.2016 года по 31.08.2017 года (один календарный год с даты досрочного расторжения договора, необходимый истцу для поиска нового арендатора, проведения переговоров и заключения нового договора аренды), в сумме 5 306 776,56 руб.
Подпунктом 12.3.3. пункта 12.3. договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора аренды арендатором и его досрочным расторжением, сверх суммы штрафа, указанного в подпункте 12.3.2.
В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда (абзац 2 пункта 1 статьи 1064 Кодекса).
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие вышеперечисленного состава правонарушения, а также размер подлежащих возмещению убытков. Отсутствие одного из вышеназванных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований о возмещении вреда.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В силу указанной нормы права возмещение убытков - мера гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при доказанности совокупности определенных обстоятельств, к числу которых отнесены наличие и размер понесенных убытков, противоправность действий причинителя вреда, причинная связь между действиями и возникшими убытками, а также наличие вины причинителя вреда. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков. Недоказанность одного из элементов убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
Статья 136 Гражданского кодекса Российской Федерации признает доходами поступления, полученные в результате использования имущества.
Вместе с тем, суд первой инстанции правильно счел, что истец не подтвердил доказательствами в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему делу в указанной части, не представил доказательств, подтверждающих размер убытков в виде неполученных доходов, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота (упущенная выгода). Доводы истца о невозможности заключения нового договора аренды с иным арендатором в период времени с 01.10.2016 года по 31.08.2017 года не подтверждены документально и носят предположительный характер.
Таким образом, доводам истца о наличии причинно-следственной связи между ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды и наступлением для АО "ТД "ТЦ-Поволжье" неблагоприятных последствий, материалы дела не соответствуют.
Поскольку судом первой инстанции правильно установлено, что требования о взыскании упущенной выгоды предъявлялись ответчику в досудебной претензии N 86 от 16.01.2017 года. Согласно данным о вручении почтового отправления, данная претензия была получена ЗАО "Фирма АТТО" 27.01.2017 года, оснований для оставления искового заявления в части указанных требований без рассмотрения - не имеется. Ходатайство ответчика удовлетворению не подлежит.
Данный вывод правильно основан судом первой инстанции на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, основания для переоценки отсутствуют.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 мая 2017 года по делу N А57-31658/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2017 N 12АП-8540/2017 ПО ДЕЛУ N А57-31658/2016
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по долгосрочному договору аренды, пени за просрочку платежей, штрафа, упущенной выгоды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2017 г. по делу N А57-31658/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "15" августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "16" августа 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,
при участии в судебном заседании представителя акционерного общества "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье" - Кондратенковой С.И., действующей на основании доверенности от 11.01.2017 N 2,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Фирма АТТО" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 мая 2017 года по делу N А57-31658/2016, (судья Е.Л. Большедворская), по исковому заявлению акционерного общества "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье", г. Саратов (ИНН 6453012534, ОГРН 1026403040894) к закрытому акционерному обществу "Фирма АТТО", г. Саратов (ИНН 6453005030, ОГРН 1026403042676) о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Фирма АТТО" к акционерному обществу "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье", г. Саратов о взыскании денежных средств,
установил:
акционерное общество "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Фирма АТТО" о взыскании задолженности по арендной плате по долгосрочному договору аренды N 1238 от 10.11.2015 года в размере 1 739 276,29 руб. за период с 02.06.2016 года по 03.10.2016 года, пени за просрочку платежей в размере 592 459,97 руб. за период с 05.06.2016 года по 02.10.2016 года, штрафа за закрытие магазина в период с 02.06.2016 года по 01.09.2016 года в размере 322 000 руб.; штрафа за досрочное расторжение договора аренды в размере 455 908,64 руб.; ущерба в виде упущенной выгоды в размере 5 306 776,56 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29 мая 2017 года по делу N А57-31658/2016 с Закрытого акционерного общества "Фирма АТТО" в пользу Акционерного общества "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье" взысканы задолженность по договору аренды N 1238 от 10.11.2015 г. в размере 1 739 276 руб. 29 коп., пени в размере 592 459 руб. 97 коп., штраф за досрочное расторжение договора аренды в размере 455 908 руб. 64 коп., госпошлину в размере 36 938 руб. 00 коп.
В остальной части исковых требований - отказано.
В удовлетворении встречных исковых требований Закрытого акционерного общества "Фирма АТТО" - отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, закрытое акционерное общество "Фирма АТТО" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что датой начала ведения коммерческой деятельности арендатора является дата начала работы "АТТО Store", согласно приказа генерального директора, - 01.07.2014 года, следовательно, право на расторжение договора аренды у арендатора возникло с 01.01.2016 года. 23.03.2016 года арендатор за исх. N АТ-002 направил в адрес арендодателя уведомление о расторжении долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года. Данное уведомление в тот же день было получено арендодателем, в связи с чем, по мнению ответчика, договор аренды расторгнут между сторонами 20.06.2016 года.
Истец по первоначальному иску в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между ОАО "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье" (арендодатель) и ЗАО "Фирма АТТО" (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды N 1238 от 10.11.2015 года, предметом которого явилось предоставление арендатору в возмездное временное владение и пользование (в аренду) помещения для использования в целях осуществления подготовительных работ в помещении, организации и осуществления коммерческой деятельности по торговле компьютерами и комплектующими, аксессуарами к ним и сопутствующими товарами, а также для организации склада и офиса, за что арендатор обязался оплачивать арендную плату и исполнять иные обязанности, установленные настоящим договором аренды (пункты 2.1.-2.2. договора аренды).
Месторасположение и границы помещения в здании обозначены линиями контура на копии поэтажного плана этажа(ей) (либо планировке) этажа(ей) здания в приложении N 2 к договору аренды. Помещениями (объектом аренды), согласно пунктам 1.24., 1.34., 1.48., является часть ТРЦ (нежилые помещения), обозначенная цветом на плане, являющемся приложением N 2 к договору аренды, описание которой содержится в приложении N 1 к договору аренды; торговым центром или ТРЦ является многофункциональный торговый комплекс (торгово-развлекательный центр) (1 очередь строительства) на территории ОПО "ТД "ТЦ-Поволжье", состоящий из 5 этажей, расчетной площадью 101 755,90 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, муниципальное образование "Город Саратов", г. Саратов, 3 Дачная, в котором находятся помещения.
Факт передачи имущества арендатору сторонами не оспаривается.
В пункте 3.1. стороны установили срок аренды - 3 года с даты подписания договора и определили, что ни одна из сторон не вправе досрочно расторгнуть настоящий договор аренды, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором.
В подпункте 6.1.1. пункта 6.1. договора стороны установили обязанность арендатора уплачивать арендную плату за владение и пользование помещениями с даты начала коммерческой деятельности, но не позднее 04.01.2016 года, в течение срока аренды, которая состоит из следующих компонентов: базовая арендная плата, плата за коммунальные услуги, плата за эксплуатационные расходы, плата с оборота, плата за рекламные (маркетинговые) мероприятия. Ставки арендной платы по настоящему договору указаны в приложении N 1.
В подпункте 6.1.2. пункта 6.1. стороны согласились, что для целей расчета арендной платы и других платежей, подлежащих оплате по настоящему договору аренды, применяется расчетная площадь помещений. При этом, согласно подпункту 6.1.3. пункта 6.1., арендная плата и расчетная площадь помещений не подлежат уменьшению и вследствие изменения помещений арендатором, в том числе в случае установки арендатором перегородок, витрины, увеличения конфигурации или толщины стен.
Дата платежа означает 5 число каждого оплачиваемого месяца, за январь - не позднее 30 декабря предыдущего года (пункт 1.7. договора аренды); коммунальные услуги - услуги по предоставлению электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения (пункт 1.14.); базовая арендная плата - арендную плату за владение и пользование помещениями, описанную подробно в пункте 6.2. договора аренды (пункт 1.26.); процент с оборота - процент, указанный в приложении N 1 к договору аренды (пункт 1.29.); расчетная площадь помещений - площадь помещений, установленную в соответствии со стандартом измерения, указанную в приложении N 1 к договору аренды (пункт 1.33.), ставка базовой арендной платы, ставка платы за рекламные (маркетинговые) мероприятия, ставка эксплуатационных расходов - суммы, указанные в приложении N 1 к договору аренды (пункты 1.38.-1.40.).
Арендатор обязан оплачивать базовую арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря (подпункт 6.2.2. пункта 6.2. договора).
Также, арендатор обязан оплачивать плату за коммунальные услуги, представляющую собой стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором в помещениях в следующем порядке (подпункт 6.3.1. пункта 6.3.):
- 1. количество потребленных услуг по теплоснабжению, горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению в помещении определяется на основании показаний приборов учета, а при отсутствии или неисправности приборов учета (за период неисправности) - расчетным путем пропорционально отношению расчетной площади помещения к расчетной площади ТРЦ;
- 2. количество потребленных услуг по теплоснабжению, горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению в местах общего пользования определяется расчетным путем пропорционально отношению расчетной площади помещения к арендопригодной площади ТРЦ; счета выставляются за вычетом фактического потребления коммунальных услуг всеми арендаторами по приборам учета;
- 3. количество услуг по горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению, электроэнергии, произведенных вспомогательным производством арендодателя, потребленных для обеспечения вентиляции и кондиционирования помещения определяется расчетным путем пропорциональной отношению расчетной площади помещения к расчетной площади ТРЦ;
- 4. количество услуг по горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению, электроэнергии, произведенных вспомогательным производством арендодателя, потребленных для обеспечения вентиляции и кондиционирования в местах общего пользования определяется расчетным путем пропорциональной отношению расчетной площади помещения к расчетной площади ТРЦ;
- 5. количество потребленных услуг по электроэнергии, произведенных вспомогательных производством арендодателя, определяется на основании показаний приборов учета, а при отсутствии или неисправности приборов учета (за период неисправности) - расчетным путем пропорционально отношению расчетной площади помещения к расчетной площади ТРЦ и оплачивается по ценам, установленным арендодателем, но не более средневзвешенных нерегулируемых цен на электрическую энергию (мощность), установленную для поставщика ООО "СПГЭС" или иного аналогичного поставщика на соответствующий расчетный период (месяц);
- 6. количество потребленных услуг по электроэнергии в местах общего пользования, произведенных вспомогательных производством арендодателя, определяется на основании показаний приборов учета, а при отсутствии или неисправности приборов учета (за период неисправности) - расчетным путем пропорционально отношению расчетной площади помещения к расчетной площади ТРЦ и оплачивается по ценам, установленным арендодателем, но не более средневзвешенных нерегулируемых цен на электрическую энергию (мощность), установленную для поставщика ООО "СПГЭС" или иного аналогичного поставщика на соответствующий расчетный период (месяц); счета выставляются за вычетом фактического потребления коммунальных всеми арендаторами по приборам учета услуг;
- 7. оплата за горячее и холодное водоснабжение, теплоснабжение и водоотведение производится по действующим тарифам соответствующих снабжающих организаций или тарифам, установленным для арендодателя.
Местами общего пользования являются, согласно пункту 1.15. договора аренды, все части многофункционального торгового центра (1 очередь) в контуре здания, лестничные марши, лифты, эскалаторы, мосты, зоны погрузки, парковки, приемные доки общего пользования, общественные уборные, внутренние участки озеленения и все иные участки торгово-развлекательного центра, предназначенные для совместного пользования его посетителями, а также прилегающая к ТРЦ территория, необходимая для его эксплуатации. Арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи ежемесячно в течение 5 рабочих дней с даты получения от арендодателя соответствующего счета (подпункт 6.3.3. пункта 6.3. договора).
В соответствии с подпунктом 6.4.1. пункта 6.4. плата за эксплуатационные расходы включает в себя плату за услуги по эксплуатации, управлению, обслуживанию и ремонту ТРЦ, включая эксплуатацию инженерных систем, расположенных в ТРЦ и помещении арендатора (согласно акту разграничения эксплуатационной ответственности), содержание парковки и мест общего пользования.
Арендатор обязан оплачивать плату за эксплуатационные расходы ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря (подпункт 6.4.3. пункта 6.4. договора аренды).
Кроме того, арендатор обязан вносить плату за рекламные (маркетинговые) мероприятия, рассчитанную по формуле, указанной в подпункте 6.5.1. пункта 6.5. договора, не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря.
Платой за рекламные (маркетинговые) мероприятия является, согласно пункту 1.28., плата за разработку, организацию и проведение мероприятий (реклама, событийный PR, акции, ивенты и др.), направленных на привлечение целевого посетительского потока в ТРЦ, в том числе с учетом сезонности пиков высоких продаж арендаторов, продвижение пула брендов, формирование имиджа "модное место", стимулирование продаж арендаторов.
На основании подпункта 6.6.1. пункта 6.6. арендатор уплачивает арендодателю плату с оборота, которая представляет собой положительную разницу (при ее наличии) между произведением процента и чистого оборота арендатора и причитающимися арендодателю за отчетный период базовой арендной платой, эксплуатационными расходами, рекламными платежами; величина процента платы с оборота равна 6,5% чистого оборота арендатора; отчетный период в рамках настоящего договора означает 1 календарный месяц.
Чистый оборот - это выручка, полученная арендатором, выручка субарендаторов от продажи товаров, продукции, работ, услуг плюс прочие доходы, которые получены от коммерческой деятельности арендатора, субарендаторов в помещении (пункт 1.53.).
Для целей настоящего оборота, согласно подпункту 6.6.2. пункта 6.6., чистым оборотом арендатора стороны понимают общую сумму в российских рублях всех продаж и иных поступлений за отчетный период, которые получены от товаров, проданных, отданных в аренду, прокат или иным образом отчужденных, оказанных услуг от любой коммерческой деятельности в помещении или связанной с помещением (I) арендатора, (II) любой компании группы арендатора, (III) правопреемника или субарендатора, (IV) любого иного пользователя помещения или его части, включая, без ограничений:
1) оплату заказов, исходящих (или) принятых в помещении, поставка по которым осуществляется вне помещения;
2) оплату продаж в результате получения заказа вне помещения лицом, работающим или отчитывающимся в помещении, за исключением продажи товаров через Интернет-магазин (в частности, путем организации раздельного учета продаж через Интернет-магазин, а также продаж в арендуемом помещении);
3) оплату продаж в результате получения заказа по почте, телефону или подобным образом полученного, направленного в адрес или сделанного в помещении;
4) все депозиты, авансовые платежи, полученные и не возвращенные покупателям в течение оборотного периода, за исключением подарочных карт; при этом, в чистый оборот включаются продажи товаров, оплаченных подарочными картами;
5) оплату продаж товаров или услуг в автоматах по продажам, установленным в помещении, за исключением продажи снековой продукции, чая, кофе, напитков;
6) поступления, включая проценты или неустойку, от продаж в рассрочку, включая продажи по товарному кредиту, со скидкой или иным формам кредита в оборотный период, вне зависимости от времени оплаты;
7) суммы безнадежных или сомнительных долгов, а в случае продаж по кредитным картам, скидок или комиссионных, уплачиваемых арендатором организации, предоставляющей кредит;
8) денежные средства в полном объеме, полученные арендатором как агентом, доверенным лицом, представителем третьих лиц при реализации товаров, работ или услуг; при этом, денежные средства, полученные арендатором как платежным и/или банковским агентом за посреднические услуги, включаются в чистый оборот только в размере вознаграждения, которое получает арендатор;
9) размер выручки: сервисной организации*, кредитных организаций, для оказания потребителям (клиентам) арендатора операционных и иных банковских услуг, включая прием платежей и выдачу кредитов в рамках действующей программы по продаже товаров в кредит.
* Выручкой сервисной организации при исчислении полугодовой платы с оборота признается доля стоимости сертификата, рассчитанная с учетом срока действия программы сервисного обслуживания (срок действия программы устанавливается в месяцах).
10) все поступления, которые получены от продаж товаров и услуг, которые в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности относились бы или должны были быть отнесены на счет деятельности лица в помещении.
В чистый оборот не включаются, а при включении вычитаются:
1) любые выплаченные суммы рекламаций по дефектным или некачественным товарам, а также любые выплаченные суммы по возврату доброкачественных товаров согласно статье 25 Федерального закона "О защите прав потребителей" (не превышающие цену товара);
2) подлежащая уплате арендатором сумма налога на добавленную стоимость (НДС); в случае перехода арендодателя (и/или собственников) на обычную систему налогообложения, плата от оборота подлежит увеличению на размер НДС, действующий на дату оплаты;
3) доходы любых субарендаторов или контрагентов, осуществляющих деятельность в арендуемом помещении, не включаются в чистый оборот только в том случае, если площади помещения, фактически занимаемые такими организациями, в совокупности составляют менее 3% от общей площади помещений.
Расчет платы с оборота производится арендодателем на основании справки арендатора о сумме чистого оборота за истекший отчетный период по форме, указанной в приложении N 7, предоставляемой арендодателю не позднее 10 числа первого месяца, следующего за отчетным периодом. Оплата платы с оборота производится арендатором по окончании каждого отчетного периода, в месяц, следующий за отчетным периодом, в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего счета арендодателя, выставленного на основании справки арендатора за предыдущий истекший отчетный период. При этом, истечение срока долгосрочного договора аренды, а также его досрочное прекращение (расторжение) не освобождают арендатора от обязательств по расчету и оплате платы с оборота за период, предшествующий дате прекращения (расторжения) (подпункты 6.6.3.- 6.6.4., 6.6.6. пункта 6.6. договора аренды).
Пунктом 6.8. предусмотрен порядок начисления и оплаты арендной платы по договору аренды. Так, согласно подпункту 6.8.1. все платежи по настоящему договору аренды, за исключением коммунальных платежей и платы с оборота, номинируются и рассчитываются, уплачиваются в рублях. Арендная плата, а также все другие платежи, подлежащие выплате арендодателю по договору аренды, перечисляются арендатором на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 19 договора аренды или иной счет, о котором арендодатель письменно уведомил арендатора в установленном порядке (подпункт 6.8.2.).
Обязательство арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором аренды, считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет банка арендодателя (подпункт 6.8.4.).
Подпунктом 7.1.1. пункта 7.1. договора арендатор обязан использовать помещения для ведения коммерческой деятельности в соответствии с торговым профилем, а также вправе использовать помещения в вспомогательных целях, в том числе в качестве складского и/или офисного помещения в объеме, достаточном для ведения коммерческой деятельности, необходимость в которых возникнет в ходе использования помещений ("разрешенное использование"). При этом, коммерческая деятельность означает розничную торговлю товарами в соответствии с ассортиментным перечнем и торговым профилем арендатора под торговой маркой АТТО Store; разрешенное использование и/или коммерческая деятельность - организация магазина компьютеров и комплектующих, аксессуаров и сопутствующих им товаров в соответствии с ассортиментным перечнем и торговым профилем арендатора, приведенным в приложении N 9 к договору аренды, под торговой маркой "АТТО Store" (пункты 1.13., 1.32. договора).
Арендатор обязан непрерывно в течение всего срока аренды вести коммерческую деятельность в помещениях в соответствии с режимом работы торгового центра, начиная с даты начала коммерческой деятельности (подпункт 7.1.5. пункта 7.1. договора).
Пунктом 9.1. установлена обязанность арендатора уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере, указанном в приложении N 1 к договору аренды, в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора аренды. Обеспечительный платеж означает способ обеспечения исполнения обязательств арендатора, а также применяется в соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1.20., 9.2. договора).
Размер обеспечительного платежа подлежит перерасчету пропорционально изменению базовой арендной платы, эксплуатационных расходов при условии, что в любом случае размер обеспечительного платежа не может составлять менее суммы, оплаченной арендатором в соответствии с пунктом 9.1. В этом случае арендатор обязан произвести соответствующую доплату в течение 15 рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего счета (пункт 9.3. договора).
В пункте 9.4. договора оговорено, что обязательство арендатора по уплате обеспечительного платежа считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
На основании пункта 9.5. арендодатель имеет право удерживать и/или возмещать соответствующие денежные суммы из обеспечительного платежа в следующих случаях:
1) неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по оплате платежей, предусмотренных настоящим договором;
2) возникновения у арендатора обязанности по уплате пени/штрафов, предусмотренных настоящим договором, а также обязанности по внесению платы за досрочное расторжение договора аренды в порядке пункта 12.4.2., в соответствии с частью 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации;
3) причинения вреда имуществу арендодателя, местам общего пользования, торговому центру, площадям, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, участку.
Согласно пункту 9.6., в случае наступления какого-либо из обстоятельств, указанных в пункте 9.5. договора аренды, арендодатель вправе направить арендатору уведомление, в котором указывает допущенное арендатором нарушение, с приложением подтверждающих документов, и сообщает о своем намерении удержать и/или возместить соответствующую денежную сумму из размера обеспечительного платежа. Удержание каких-либо сумм из обеспечительного платежа не производится, если арендатор в течение 10 календарных дней с даты получения соответствующего уведомления арендодателя исправляет соответствующее нарушение. В случае не исправления арендатором соответствующего нарушения и/или не возмещения арендодателю обоснованно понесенных и документально подтвержденных расходов арендодателя, последний вправе удержать соответствующую денежную сумму из суммы обеспечительного платежа (пункты 9.7.-9.8. договора аренды).
Согласно пункту 9.9. договора, если арендодатель надлежащим образом удерживает денежные средства из обеспечительного платежа в соответствии с положениями настоящего раздела 9, арендатор в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующего письменного требования арендодателя обязан уплатить арендодателю сумму, достаточную для восстановления обеспечительного платежа до его первоначального размера, который указан в приложении N 1 на соответствующий отчетный период срока аренды.
В пункте 9.11. установлена обязанность арендодателя в случае прекращения/расторжения договора аренды в течение 30 рабочих дней с даты подписания акта возврата вернуть арендатору оставшуюся после произведенных удержаний сумму обеспечительного платежа.
В случае если какие-либо из платежей, подлежащих уплате по договору: базовая арендная плата, плата за эксплуатационные расходы, плата за коммунальные платежи, плата за рекламные (маркетинговые) мероприятия, плата с оборота, обеспечительный платеж, сумма пополнения обеспечительного платежа, плата за период подготовительных работ, оплата за витрины/рольставни или другие платежи по договору аренды (полностью или частично) не были осуществлены в период времени до даты платежа или до другой даты, не позднее которой соответствующий платеж должен был быть осуществлен в соответствии с договором аренды, арендатор обязан оплачивать по его письменному требованию неустойку в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки до момента оплаты (подпункт 11.1.1. пункта 11.1. договора аренды).
В подпункте 12.2.1. пункта 12.2. стороны пришли к соглашению, что настоящий договора аренды может быть расторгнут досрочно только в случаях, перечисленных в разделе 11 договора аренды, а также в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении настоящего договора аренды, в том числе принятие арендодателем или компанией, входящей в ту же группу лиц, что и арендодатель, любых деловых решений на корпоративном уровне или изменение стратегии ведения бизнеса, не является основанием для предъявления арендатором требований о досрочном расторжении или изменении настоящего договора аренды в смысле статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (подпункт 12.2.2. пункта 12.2.).
В пункте 12.3. предусмотрены основания расторжения договора арендодателем, в том числе, если арендатор допустил просрочку более чем на 20 рабочих дней исполнения своего обязательства по оплате обеспечительного платежа, однократную просрочку по оплате какого-либо из компонентов арендной платы или любого другого платежа, причитающегося арендодателю по настоящему договору аренды, полностью или частично, и такая просрочка составила более 10 рабочих дней (подпункт 12.3.1.6.); если арендатор прекратил ведение коммерческой деятельности в помещениях или фактически освободил помещения, в том числе, вывез имущество из помещений, и уклоняется или отказывается от подписания акта возврата или соглашения о расторжении договора аренды (подпункт 12.3.1.9.). В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора аренды по основаниям, перечисленным в подпункте 12.3.1., арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере, равном сумму обеспечительного платежа по ставкам, действовавшим на дату досрочного расторжения договора аренды в течение пяти рабочих дней с даты направления уведомления арендодателем (подпункт 12.3.2. пункта 12.3. договора).
Кроме того, арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора аренды арендатором и его досрочным расторжением, сверх суммы штрафа, указанного в подпункте 12.3.2. (подпункт 12.3.3. пункта 12.3. договора).
Условия расторжения договора арендатором предусмотрены в пункте 12.4.
Так, арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения настоящего договора аренды и расторгнуть его, если помещения становятся непригодными для использования арендатором в соответствии с разрешенным использованием непрерывно в течение 4 месяцев. При этом, арендная плата не подлежит внесению за весь период, в течение которого помещения были непригодными для использования арендатором в соответствии с разрешенным использованием.
Обеспечительный платеж и арендная плата, внесенная по договору аренды, возвращаются арендатору в той степени, в которой они не были зачтены в счет неисполненных обязательств арендатора (подпункт 12.4.1. пункта 12.4. договора аренды).
Кроме того, в силу подпункта 12.4.2. пункта 12.4. арендатор имеет право отказаться от договора аренды без указания причин по истечении 18 месяцев с даты начала коммерческой деятельности, уведомив об этом арендатора за 90 дней до предполагаемой даты расторжения договора; договор будет считаться прекращенным по истечении 90 дней с даты получения арендодателем уведомления; обеспечительный платеж остается у арендодателя в соответствии с частью 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если сумма обеспечительного платежа после всех удержаний, предусмотренных пунктом 9.5. договора аренды, не пополнена арендатором, последний обязан пополнить сумму обеспечительного платежа до размера, установленного в приложении N 1 к настоящему договору, до подписания сторонами акта возврата помещения.
В подпункте 12.5.1. пункта 12.5. стороны договорились, в случае наступления обстоятельств, предусмотренных в подпункте 12.4.1. или подпункте 12.3.1. настоящего договора аренды, предусматривающего право соответствующей стороны отказаться от исполнения настоящего договора аренды и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке, соответствующая сторона направляет виновной стороне заказным письмом уведомление, в котором указывает допущенное виновной стороной нарушение из числа предусмотренных в подпункте 12.3.1. или подпункте 12.4.1. настоящего договора аренды и сообщает о своем намерении отказаться от исполнения настоящего договора аренды и расторгнуть его, в случае, если соответствующее нарушение не будет исправлено в течение разумного срока с даты получения соответствующего уведомления о нарушении, который составляет 15 календарных дней, либо иного срока, согласованного сторонами. В случае, если виновная сторона в установленный в подпункте 12.5.1. настоящего договора аренды срок не исправит допущенное нарушение, вторая сторона направляет уведомление об отказе от исполнения настоящего договора аренды и его расторжении. В данном случае настоящий договор аренды считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней с даты получения соответствующей стороной уведомления об отказе, но не позднее 15 дней с даты направления указанного уведомления (подпункт 12.5.2. пункта 12.5.).
В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение условий договора аренды ответчик прекратил осуществлять коммерческую деятельность, не оплачивал предусмотренные договором арендные и иные платежи, в связи с чем, в соответствии с подпунктом 12.5.2. пункта 12.5. договора 17.08.2016 года арендодатель направил в адрес арендатора уведомление об одностороннем внесудебном отказе от продолжения арендных отношений с 01.09.2016 года. Данное уведомление получено ответчиком 22.08.2016 года. 03.10.2016 года арендатор освободил арендуемое помещение и стороны подписали акт возврата помещения.
Между тем, по расчету истца, за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 1 739 276,29 руб. за период с 02.06.2016 года по 03.10.2016 года. В связи с неоплатой арендной платы арендодатель в соответствии с подпунктом 11.1.1. письменно потребовал от арендатора уплаты неустойки в размере 0,5% за каждый день просрочки.
Размер неустойки за период с 05.06.2016 года по 02.10.2016 года составляет 592 479,70 руб.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 раздела "Штрафные санкции" правил ТРЦ "Тау-Галерея", являющихся приложением N 3 к договору, за временное закрытие магазина в рабочие часы ТРЦ предусмотрены штрафные санкции в размере 3 500 руб. за каждый замеченный и зафиксированный документально прецедент. Ответчик с 02.06.2016 года закрыл магазин вплоть до расторжения договора, о чем ежедневно составлялись акты о выявленных нарушениях. Таким образом, за период с 02.06.2016 года по 01.09.2016 года ответчику начислен штраф за закрытие магазина в размере 322 000 руб.
Также, в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения настоящего договора аренды по основаниям, перечисленным в подпункте 12.3.1. (просрочка оплаты, прекращение коммерческой деятельности в помещении арендатором, предусмотренные подпунктами 12.3.1.6., 12.3.1.9.), арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере, равном сумме обеспечительного платежа по ставкам, действовавшим на дату досрочного расторжения договора аренды. Сумма обеспечительного платежа по состоянию на 01.09.2016 года составила 455 098,64 руб., в связи с чем арендатор обязан уплатить указанную сумму в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.
Кроме того, поскольку в результате виновных действий арендатора, выразившихся в прекращении коммерческой деятельности, самовольного закрытия магазина, систематической неоплаты арендных платежей договор аренды был расторгнут досрочно, арендодателю был причинен ущерб в виде упущенной выгоды, а именно - неполучение дохода по договору аренды за период с 01.10.2016 года по 31.08.2017 года, т.е. 1 календарный год с даты досрочного расторжения договора. Данный период (1 календарный год) необходим истцу для поиска нового концептуального арендатора, проведения переговоров с ним и заключения договора аренды). Сумма причиненного ущерба, по расчету истца, составила 5 306 776,56 руб.
Поскольку ответчик не произвел оплату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском после направления 11.11.2016 года в адрес ЗАО "Фирма АТТО" досудебной претензии с требованием оплатить сумму денежных обязательств в течение 10 дней с момента получения ответчиком указанной претензии.
Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что в соответствии с подпунктом 12.4.2. пункта 12.4. арендатор имеет право отказаться от договора аренды без указания причин по истечении 18 месяцев с даты начала коммерческой деятельности, уведомив арендатора за 90 дней до предполагаемой даты расторжения. При этом, согласно пункту 1.13. договора коммерческая деятельность означает розничную торговлю товарами в соответствии с ассортиментным перечнем и торговым профилем арендатора под торговой маркой АТТО Store. На основании приказа генерального директора ЗАО "Фирма АТТО" начало работы "АТТО Store" - 01.07.2014 года, следовательно, полагает ответчик, право на расторжение договора аренды у арендатора возникло с 01.01.2016 года. 23.03.2016 года арендатор за исх. N АТ-002 направил в адрес арендодателя уведомление о расторжении долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года. Данное уведомление в тот же день было получено арендодателем, в связи с чем, полагает ответчик, договор аренды расторгнут между сторонами 20.06.2016 года.
Кроме того, ЗАО "Фирма АТТО" не имело возможности пользоваться оказываемыми ОАО ТД "ТЦ-Поволжье" услугами, указанными в подпункте 6.1.1. пункта 6.1. договора аренды, в период с 02.06.2016 года по 20.06.2016 года, в связи с приостановлением территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области деятельности фирмы на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года, и, как следствие, отсутствуют основания для уплаты арендных платежей в указанный период. 21.12.2016 года за исх. N 017 арендатор направил в адрес арендодателя требование о зачете задолженности по арендным платежам в период с 01.06.2016 года по 20.06.2016 года в сумме 303 939,10 руб. Данное требование в тот же день было получено арендодателем.
Заявленные истцом требования о взыскании упущенной выгоды ответчик считает несостоятельными, поскольку данные требования истцом не предъявлялись, претензия не выставлялась, в связи с чем, на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковое заявление в указанное части должно быть оставлено без рассмотрения.
Одновременно, ЗАО "Фирма АТТО" предъявило встречные исковые требования о взыскании с АО "ТД "ТЦ-Поволжье" денежной суммы в размере 151 969,54 руб., оставшейся после расторжения договора аренды, в счет возврата обеспечительного платежа.
Не согласившись с требованиями встречного иска истец по первоначальному иску представил письменный отзыв, в котором указал, что взаимоотношения ЗАО "Фирма АТТО" и АО "ТД "ТЦ-Поволжье" регулируются положениями заключенного между сторонами долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года. В подпункте 5.4.1. пункта 5.4. договора оговорена обязанность арендатора обеспечить готовность помещению для ведения в нем коммерческой деятельности, в том числе закончить выполнение подготовительных работ, обеспечить наличие в помещении оборудования и товара, необходимого для ведения в нем коммерческой деятельности, и начать коммерческую деятельность не позднее 04.01.2016 года. Согласно подпункту 5.4.6. пункта 5.4. документом, подтверждающим выполнение подготовительных работ, является акт об их окончании. При этом, арендатор не имеет права вести коммерческую деятельность в помещении без его приемки арендодателем. 14.12.2015 года стороны в рамках договора аренды подписали акт об окончании подготовительных работ и начале коммерческой деятельности, где в пункте 4 началом коммерческой деятельности установлено 15.12.2015 года. Таким образом, полагает истец, в марте 2016 года, т.е. по истечении трех месяцев с начала коммерческой деятельности в рамках договора аренды, у арендатора не наступило право одностороннего внесудебного отказа от договора. Договор аренды был расторгнут арендодателем 01.09.2016 года по причине неисполнения арендатором своих обязательств по договору, а именно: прекращения коммерческой деятельности, самовольного закрытия магазина, систематической неоплаты арендных платежей, в подтверждение чего 03.10.2016 года стороны подписали акт возврата помещения. 10.06.2016 года арендодатель направил в адрес арендатора претензию N 1251 с требованием в течение 10 календарных дней с момента получения письма оплатить сумму задолженности по арендным и иным платежам. Согласно уведомлению о вручении почтового отправления N 41006999005467 ЗАО "Фирма АТТО" получило данную претензию 16.06.2016 года, однако, в установленный срок оплата суммы задолженности не была произведена. Кроме того, письмом N 1492 от 04.07.2016 года арендодатель, руководствуясь частью 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 9.5., 9.8., договора аренды уведомил арендатора о зачете части обеспечительного платежа в размере 295 622 руб. в счет оплаты задолженности за рольставни и витрины. Оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере 160 286,64 руб. зачтена арендодателем в счет оплаты задолженности по арендным платежам за июнь 2016 года. При таких обстоятельствах, у арендатора не имеется оснований для взыскания денежных средств в размере 151 969,54 руб. в счет возврата обеспечительного платежа, поскольку обеспечительный платеж был засчитан арендодателем в счет оплаты задолженности по договору аренды.
Кроме того, приостановление территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области деятельности ЗАО "Фирма АТТО" на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года произошло по вине самого ответчика, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 01.09.2016 года по делу N А57-12092/2016. При рассмотрении данного дела судом было установлено, что передача помещения была произведена по акту приема-передачи от 10.11.2015 года; арендатор в момент передачи не имел каких-либо претензий к арендодателю в отношении помещения. Также, 10.06.2016 года в присутствии представителей арендатора и арендодателя аккредитованной измерительной лабораторией ООО "Центр качества" была проведена проверка системы вентиляции арендованного помещения и установлено, что кратность воздухообмена в помещении соответствует СНиП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения". Таким образом, считает истец, арендатор не сообщил в Роспотребнадзор по Саратовской области достоверные сведения о состоянии арендованного помещения и не вел коммерческую деятельность в нем по своей вине, что свидетельствует об отсутствии оснований для приостановления коммерческой деятельности и неоплаты арендных и иных предусмотренных договором платежей. По условиям договора обязанность по эксплуатации и надлежащему содержанию арендованного помещения лежит на арендаторе, однако, ЗАО "Фирма АТТО" не были приняты меры по устранению допущенных им нарушений и возобновлению коммерческой деятельности, в связи с чем, полагает истец, АО "ТД "ТЦ-Поволжье" законно и обоснованно требует с арендатора оплаты всей задолженности по договору аренды, в том числе, пени и штрафов.
Кроме того, требования о взыскании упущенной выгоды предъявлялись ответчику в досудебной претензии N 86 от 16.01.2017 года. Согласно данным о вручении почтового отправления, данная претензия была получена ЗАО "Фирма АТТО" 27.01.2017 года, в связи с чем, истец считает доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора несостоятельными.
Не согласившись с доводами истца по первоначальному иску, в представленных возражениях ответчик настаивал на своей позиции о возникновении у арендатора права на одностороннее расторжение договора аренды с 01.01.2016 года, в связи с началом коммерческой деятельности ЗАО "Фирма АТТО" под брендом "АТТО Store" 01.07.2014 года, а также отсутствие возможности пользоваться оказываемыми АО "ТД "ТЦ-Поволжье" услугами, указанными в подпункте 6.1.1. пункта 6.1. договора в период с 02.06.2016 года по 20.06.2016 года и, как следствие, отсутствие оснований для уплаты арендных платежей, в связи с приостановлением деятельности ЗАО "Фирма АТТО" территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года.
Кроме того, дополнительно ответчик указал, что сторонами договора аренды не были согласованы существенные условия по поставке и установке витрин, дверей и рольставен (ассортименте, количестве, стоимости, сроках установки), в связи с чем, в данной части договор считается незаключенным. 22.03.2016 года арендодатель направил в адрес ЗАО "Фирма АТТО" уведомление об итоговой сумме возмещения затрат на установку рольставен в размере 179 957 руб. На просьбу арендатора предоставить доказательства понесенных затрат арендодатель предоставил акты о приемке выполненных работ N 124 от 14.09.2015 года, N 30 от 14.09.2015 года и N 39 от 30.06.2015 года. Поскольку все представленные акты датированы ранее, чем был заключен договор долгосрочной аренды между сторонами (10.11.2015 года), то основания возмещать расходы АО "ТД "ТЦ-Поволжье", по мнению ответчика, у ЗАО "Фирма АТТО" отсутствовали. 21.04.2016 года арендодатель направил в адрес арендатора счет на оплату изготовления и монтаж роллет, изготовление и монтаж цельностеклянных перегородок на общую сумму 295 622 руб., однако, доказательств понесенных расходов не представил. Кроме того, подпунктом 5.3.5. пункта 5.3. договора аренды установка цельностеклянных перегородок и роллет (неопределенного назначения) не предусмотрена, что, по мнению ответчика, доказывает его позицию о несогласованности существенных условий договора по установке витрин, дверей и рольставен и об отсутствии оснований для возмещения указанных расходов за счет арендатора. Произведенный согласно письму N 1492 от 04.07.2016 года зачет в счет задолженности за рольставни и витрины по указанным основаниям, полагает ответчик, является незаконным и необоснованным.
В соответствии со статьями 606, 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является взаимным и предполагает, что исполнение обязательств арендатором по уплате арендной плате обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем, передача арендодателем объекта найма (нежилых помещений) в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере и порядке, согласованном контрагентами.
Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфов 1 и 4 главы 34, раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно части 2 статьи 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Иное, по смыслу данной нормы права, предполагает возможность для сторон арендных отношений перераспределить между собой бремя несения названных расходов по собственному усмотрению.
Расходы (затраты) по оплате коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на страхование зданий и иные расходы несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор.
По общему правилу, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества, и со всеми его принадлежностями (пункты 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности, в нежилом производственном помещении должны быть вода, тепло, электроэнергия и прочие коммунальные удобства, которые должен предоставлять арендодатель, потому что он состоит в договорных отношениях с многочисленными обслуживающими организациями (то есть является их абонентом), благодаря чему помещение становится пригодным для использования по своему функциональному предназначению. Если же арендодатель-абонент желает освободить себя от такой обязанности, стороны в договоре аренды предусматривают, что коммунальные платежи оплачивает арендатор на основании заключенных им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Передача арендодателем объекта найма в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.
В нарушение статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств, опровергающих наличие задолженности по арендной плате перед истцом, образовавшейся до момента возврата арендованного имущества.
Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.
При этом, нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды, являющемуся предметом рассмотрения настоящего спора.
С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым закреплена презумпция возмездности всякого договора, пользование арендованным имуществом обусловлено внесением арендной платы.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Проанализировав условия приведенного выше долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года, как того требует статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно установил, что его содержание предписывало арендатору в установленный срок оплачивать арендную плату и нести иные расходы, в частности, по оплате коммунальных услуг, что согласуется с нормами пункта 2 статьи 616 Кодекса.
По смыслу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Обращаясь с настоящим иском, истец обязан доказать факт наличия задолженности.
Из материалов дела усматривается, что договор долгосрочной аренды N 1238 от 10.11.2015 года был досрочно расторгнут по требованию арендодателя, путем направления соответствующего письменного уведомления (исх. N 1676 от 17.08.2016 года) в адрес арендатора.
Согласно произведенному истцом расчету, представленному в материалы дела, за период с 02.06.2016 года по 03.10.2016 года (до момента возврата арендованного помещения по акту приема-передачи) ответчиком не внесено арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, на общую сумму 1 739 276,29 руб.
Доводы ответчика об отсутствии оснований для возмещения арендных платежей за период с 02.06.2016 года по 20.06.2016 года, в связи с приостановлением территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области деятельности фирмы на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года, и невозможностью пользования арендованным имуществом в указанный период, суд первой инстанции правильно счел несостоятельными.
Как видно из материалов настоящего дела, а также установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 01.09.2016 года по делу N А57-12092/2016, передача арендованного помещения в рамках долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года произведена по акту от 10.11.2015 года, являющемся приложением N 15 к договору аренды. В соответствии с указанным актом, подписанным истцом и ответчиком, помещение передается в состоянии, соответствующем условиям договора; арендатор на момент передачи помещения не имеет каких-либо претензий к арендодателю в отношении помещения.
Кроме того, в соответствии с приложением N 11 к договору аренды нежилого арендатор обязан самостоятельно за свой счет осуществить разводку приточно-вытяжной системы по арендованному помещению и произвести регулировку диффузоров для достижения равномерного распределения поступающего объема воздуха, а в соответствии с приложением N 6 к договору аренды нежилого помещения (акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон) ответственность за эксплуатацию систем вентиляции и кондиционирования в помещении несет арендатор.
В ходе рассмотрения арбитражного дела N А57-12092/2016 истцом ЗАО "Фирма АТТО") не был доказан факт предоставления в аренду нежилого помещения с недостатками, а представленные документы о проведении проверки соответствия приточно-вытяжной системы опровергнуты аналогичными доказательствами, полученными в более поздний срок.
Учитывая изложенное, в удовлетворении требований ЗАО "Фирма АТТО" к ОАО "ТД-ТЦ-Поволжье" об обязании устранить недостатки переданного в аренду нежилого помещения и взыскании с убытков в размере 8 000 руб. судом было отказано.
Кроме того, как видно из материалов настоящего дела, приостановление территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области деятельности ЗАО "Фирма АТТО" на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года произошло по вине самого ответчика, что подтверждается вступившим в законную силу постановлением Октябрьского районного суда г. Саратова от 09.06.2016 года по делу N 5-159/2016 об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена статьей 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
При рассмотрении дела об административном правонарушении судом установлено, что юридическим лицом ЗАО "Фирма АТТО" нарушены требования статей 11, 24 Федерального закона N 52-ФЗ от 30.03.1999 года "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", пункты 1.5., 1.3., 1.2., 3.1. СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03 "Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам и организации работ", пункты 1.2., 8.1. СанПиН 2.2.2.1332-03 "Гигиенические требования к организации работы на копировально-множительной технике", пункт 7.31. СНиП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения". Таким образом, в действиях юридического лица ЗАО "Фирма АТТО" выявлены признаки административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а именно: нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта.
Постановлением Октябрьского районного суда г. Саратова от 09.06.2016 года по делу N 5-159/2016 об административном правонарушении деятельность отдела ЗАО "Фирма АТТО", расположенного по адресу: Саратовская область, муниципальное образование "Город Саратов", 3 Дачная, ТК "ТАУ Галерея", была приостановлена сроком на 90 суток.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в рамках рассмотрения настоящего спора отсутствуют основания для отказа истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей за период с 01.06.2016 года по 20.06.2016 года.
Размер задолженности по арендной плате в размере 1 739 276,29 руб. подтверждается представленными истцом документами.
Учитывая то, что материалами дела подтвержден факт пользования арендатором недвижимым имуществом, указанным в вышеназванном договоре аренды, и ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате в полном объеме не представил, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании указанной суммы.
Поскольку, согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы), и установив факт исполнения арендодателем обязанности по предоставлению нежилого помещения в аренду арендатору, суд первой инстанции, с учетом представленных доказательств и фактически установленных обстоятельств по делу правильно пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору долгосрочной аренды N 1238 от 10.11.2015 года за период за период с 02.06.2016 года по 03.10.2016 года в размере 1 739 276,29 руб., являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Поскольку судом установлено и подтверждается материалами дела, что обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом ответчиком надлежащим образом не исполнена, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ЗАО "Фирма АТТО" о взыскании с АО "ТД "ТЦ-Поволжье" денежных средств в размере 151 969,54 в счет возврата обеспечительного платежа у суда не имеется.
Так, в подпункте 5.3.5. пункта 5.3. договора аренды установлена обязанность арендодателя обеспечить установку единообразных витрин, дверей и/или рольставен для всех арендаторов здания. При этом, расходы по установке и материалам оплачиваются арендатором по отдельным счетам, выставляемым арендодателем, в течение 5 дней с даты получения счета.
В подтверждение факта соблюдения данного пункта договора аренды и несения соответствующих расходов истец по первоначальному иску представил договор подряда N 452 от 20.04.2015 года на выполнение работ по изготовлению и монтажу цельностеклянных перегородок и роллет в помещениях согласно проектной документации (планы, развертки) на объекте: "Многофункциональный торговый комплекс (Торгово-развлекательного центра (I очередь строительства)) на территории ОАО "Торговый Дом "ТЦ-Поволжье" по адресу: г. Саратов, ул. 3-я Дачная остановка; акт приема-передачи объекта для проведения монтажных работ от 20.04.2015 года; акты о приемке выполненных работ; акт зачета взаимных требований от 30.06.2016 года: платежные поручения об оплате за изготовление и монтаж цельностеклянных перегородок и роллет по договору N 452 от 20.04.2015 года.
Письмом N 1492 от 04.07.2016 года арендодатель, руководствуясь частью 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 9.5., 9.8., договора аренды уведомил арендатора о зачете части обеспечительного платежа в размере 295 622 руб. в счет оплаты задолженности за рольставни и витрины. Оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере 160 286,64 руб. зачтена арендодателем в счет оплаты задолженности по арендным платежам за июнь 2016 года. При таких обстоятельствах, у арендатора не имеется оснований для взыскания денежных средств в размере 151 969,54 руб. в счет возврата обеспечительного платежа, поскольку обеспечительный платеж был засчитан арендодателем в счет оплаты задолженности по договору аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, стороны, подписав долгосрочный договор аренды N 1238 от 10.11.2015 года, согласовали все его условия, в том числе платежи и расчеты по договору, исходя из обоюдной воли сторон о размере платы за пользование имуществом, выраженной в письменной форме путем указания соответствующей ставки арендной платы и иных платежей в договоре аренды, а также путем возложения на арендатора обязанности по оплате подготовительных работ, в том числе, по установке рольставен и витрин по проекту арендодателя, в соответствии с приложением N 11 (разделительная ведомость) к договору аренды (подпункт 5.3.8. пункта 5.3. договора).
Доводы ЗАО "Фирма АТТО" о том, что сторонами договора аренды не были согласованы существенные условия по поставке и установке витрин, дверей и рольставен (ассортименте, количестве, стоимости, сроках установки), в связи с чем, в данной части договор считается незаключенным, суд считает несостоятельными, поскольку по смыслу статьей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета имеет значение до его исполнения, т. к. неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Если договор в части передачи имущества исполнен и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие о предмете не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.
На основе анализа спорных правоотношений и состоявшейся фактической передачи имущества в пользование ответчика, судом установлено, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды.
Несогласованность воли сторон при заключении договора компенсируется его реальным исполнением, поэтому, если договор исполнен, условие о его предмете не считается несогласованным, а договор должен быть признан заключенным в исполненной части.
Факт исполнения обязательств истцом в виде передачи ответчику объекта аренды подтверждается материалами дела, тогда как со стороны ответчика арендная плата и иные платежи, согласованные сторонами, вносились в меньшем размере, чем определено в долгосрочном договоре аренды N 1238 от 10.11.2015 года.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Ввиду нарушения ответчиком сроков оплаты арендной платы и возмещения иных затрат, установленных условиями вышеназванного долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года, истец по первоначальному иску обратился в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о взыскании неустойки.
По расчету истца, за период с 05.06.2016 года по 02.10.2016 года ответчик должен уплатить договорную неустойку в размере 592 459,70 руб.
Неустойка по арендной плате рассчитана истцом, исходя из подпункта 11.1.1. пункта 11.1. договора аренды, устанавливающего ответственность арендатора при нарушении срока оплаты какого-либо из платежей, подлежащих уплате по договору: базовой арендной платы, платы за эксплуатационные расходы, платы за коммунальные платежи, платы за рекламные (маркетинговые) мероприятия, платы с оборота, обеспечительного платежа, суммы пополнения обеспечительного платежа, платы за период подготовительных работ, оплаты за витрины/рольставни или других платежей по договору аренды (полностью или частично), в виде уплаты пени в размере 0,5% от не оплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и формой имущественной ответственности, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, то есть имеет компенсационную природу потерь кредитора.
Взыскание неустойки как способ защиты применяется тогда, когда такая возможность предусмотрена законом (законная неустойка) либо договором (договорная неустойка).
Из вышеприведенных положений статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под неустойкой законодатель понимает денежную сумму, являющуюся мерой гражданско-правовой ответственности и одним из способов обеспечения обязательств, основанием для исчисления и последующего взыскания которой является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности просрочка исполнения обязательства. При этом условие о применение неустойки как меры гражданско-правовой ответственности может быть предусмотрено как договором, так и законом.
Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон договора, которые самостоятельно определяют ее размер, порядок исчисления и условия применения.
Как правильно установлено судом первой инстанции, в настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Учитывая нарушение ответчиком сроков исполнения обязательства по оплате арендной платы и возмещению иных платежей, предусмотренных условиями долгосрочного договора аренды, истец обоснованно усмотрел основания для взыскания с ЗАО "Фирма АТТО" неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
Расчет договорной неустойки проверен судом первой инстанции и правильно признан верным, его арифметическая правильность ответчиком не оспаривается.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководящими разъяснениями арбитражной практики, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", условиями договора аренды недвижимого имущества и исходя из установленных в ходе рассмотрения дела фактов несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и иных платежей, предусмотренных условиями долгосрочного договора аренды, суд признает правомерным взыскать с ответчика неустойку в размере 0,5% за каждый день просрочки, что за период с 05.06.2016 года по 02.10.2016 года составляет 592 479,70 руб.
Одновременно, рассматривая требования АО "ТД "ТЦ-Поволжье" о взыскании с ЗАО "Фирма АТТО" штрафа за закрытие магазина в размере 322 000 руб. за период с 02.06.2016 года по 01.09.2016 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что не имеется оснований для их удовлетворения.
Так, в соответствии с пунктом 1 раздела "Штрафные санкции" правил ТРЦ "Тау-Галерея", являющихся приложением N 3 к договору, за временное закрытие магазина в рабочие часы ТРЦ предусмотрены штрафные санкции в размере 3 500 руб. за каждый замеченный и зафиксированный документально прецедент. Как указал истец по первоначальному иску в своем исковом заявлении, ответчик с 02.06.2016 года закрыл магазин вплоть до расторжения договора, о чем ежедневно составлялись акты о выявленных нарушениях. Сумма штрафа за закрытие магазина за период с 02.06.2016 года по 01.09.2016 года по расчету истца составляет 322 000 руб.
Между тем, пункт 1 раздела "Штрафные санкции" правил ТРЦ "Тау-Галерея", являющихся приложением N 3 к договору, оговорено, что ответственность по указанным нарушениям не наступает в случаях временного закрытия помещений, связанного с работой аварийно-спасательных и эксплуатирующих служб, контрольных или фискальных органов власти в соответствии с законодательством, а также необходимостью проведения арендатором инвентаризации в соответствии с законодательством.
Как правильно установлено судом первой инстанции и указывалось ранее, закрытие магазина в указанный истцом период произошло в связи с приостановлением территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области деятельности ЗАО "Фирма АТТО" на основании протокола N 200 от 01.06.2016 года. Более того, постановлением Октябрьского районного суда г. Саратова от 09.06.2016 года по делу N 5-159/2016 об административном правонарушении, предусмотренного статьей 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, деятельность отдела ЗАО "Фирма АТТО", расположенного по адресу: Саратовская область, муниципальное образование "Город Саратов", 3 Дачная, ТК "ТАУ Галерея", была приостановлена сроком на 90 суток.
При таких обстоятельствах, требования АО "ТД "ТЦ-Поволжье" о взыскании с ЗАО "Фирма АТТО" штрафа за закрытие магазина за период с 02.06.2016 года по 01.09.2016 года в размере 322 000 руб. удовлетворению не подлежат.
Рассматривая требования АО "ТД "ТЦ-Поволжье" о взыскании с ЗАО "Фирма АТТО" штрафа за досрочное расторжение договора аренды в размере 455 908,64 руб., суд первой инстанции правильно счел, что они подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии со статьями 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Условия расторжения договора арендатором предусмотрены в пункте 12.4.
Так, в силу подпункта 12.4.2. пункта 12.4. арендатор имеет право отказаться от договора аренды без указания причин по истечении 18 месяцев с даты начала коммерческой деятельности, уведомив об этом арендатора за 90 дней до предполагаемой даты расторжения договора; договор будет считаться прекращенным по истечении 90 дней с даты получения арендодателем уведомления.
В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора аренды по основаниям, перечисленным в подпункте 12.3.1., арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере, равном сумму обеспечительного платежа по ставкам, действовавшим на дату досрочного расторжения договора аренды в течение пяти рабочих дней с даты направления уведомления арендодателем (подпункт 12.3.2. пункта 12.3. договора).
Судом первой инстанции правильно установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды был досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по причине неисполнения арендатором своих обязательств, о чем в соответствии с подпунктом 12.5.2. пункта 12.5. договора 17.08.2016 года арендодатель направил в адрес арендатора соответствующее уведомление об одностороннем внесудебном отказе от продолжения арендных отношений с 01.09.2016 года. Данное уведомление получено ответчиком 22.08.2016 года. Таким образом, долгосрочный договор аренды N 1238 от 10.11.2015 года досрочно расторгнут по инициативе арендодателя с 01.09.2016 года. 03.10.2016 года арендатор освободил арендуемое помещение и стороны подписали акт возврата помещения.
Сумма обеспечительного платежа по состоянию на 01.09.2016 года составила 455 908,64 руб., таким образом, размер штрафа за досрочное расторжение договора арендатором составляет 455 908,64 руб.
В связи с тем, что штраф за досрочное расторжение договора аренды ответчиком также не оплачен, истец обратился в суд с настоящим иском.
Рассматривая требования арендодателя в указанной части, суд первой инстанции в силу положений статей 421, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно признал их законными и обоснованными.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
В силу норм статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора стороны вправе определить последствия досрочного расторжения договора при соблюдении баланса интересов сторон.
В настоящем деле стороны пришли к соглашению о том, что в связи с нарушением арендатором условий договора аренды и досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя, арендатором в пользу другой стороны уплачивается штраф, что не противоречит статьям 329, 330 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, принимая во внимание положения вышеназванных норм материального права, а также учитывая фактические обстоятельства по делу, истец правомерно обратился с требованием к ответчику о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора аренды.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что истец (арендодатель) в результате взыскания штрафа, предусмотренного при досрочном расторжении договора аренды по вине арендатора, получит более того, на что вправе был рассчитывать при действии договора в установленный в нем срок, судом не установлено.
Поскольку между сторонами достигнуто соглашение о том, что в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя арендатор уплачивает штраф, денежная сумма в размере 455 908,64 руб. должна перейти в собственность арендодателя.
При этом, с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции правильно указал, что оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемого с ответчика штрафа.
Ссылку ответчика на подпункт 12.4.2. пункта 12.4., устанавливающего право арендатора отказаться от договора аренды без указания причин по истечении 18 месяцев с даты начала коммерческой деятельности, уведомив арендатора за 90 дней до предполагаемой даты расторжения, суд считает несостоятельной, как основанную на неправильном толковании условий заключенного между сторонами договора аренды и понятия "коммерческая деятельность" в рамках заключенного договора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются судом первой инстанции также по следующим основаниям.
Ответчик полагает, что датой начала ведения коммерческой деятельности арендатора является дата начала работы "АТТО Store", согласно приказа генерального директора, - 01.07.2014 года, следовательно, право на расторжение договора аренды у арендатора возникло с 01.01.2016 года. 23.03.2016 года арендатор за исх. N АТ-002 направил в адрес арендодателя уведомление о расторжении долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года. Данное уведомление в тот же день было получено арендодателем, в связи с чем, по мнению ответчика, договор аренды расторгнут между сторонами 20.06.2016 года.
Между тем, взаимоотношения ЗАО "Фирма АТТО" и АО "ТД "ТЦ-Поволжье" регулируются положениями заключенного между сторонами долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года.
Согласно пункту 1.13. договора коммерческая деятельность означает розничную торговлю товарами в соответствии с ассортиментным перечнем и торговым профилем арендатора под торговой маркой АТТО Store.
Подпунктом 5.4.1. пункта 5.4. договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечить готовность помещению для ведения в нем коммерческой деятельности, в том числе закончить выполнение подготовительных работ, обеспечить наличие в помещении оборудования и товара, необходимого для ведения в нем коммерческой деятельности, и начать коммерческую деятельность не позднее 04.01.2016 года.
Согласно подпункту 5.4.6. пункта 5.4. документом, подтверждающим выполнение подготовительных работ, является акт об их окончании. При этом, арендатор не имеет права вести коммерческую деятельность в помещении без его приемки арендодателем.
Как видно из материалов настоящего дела и установлено судом первой инстанции, 14.12.2015 года стороны в рамках договора аренды подписали акт об окончании подготовительных работ и начале коммерческой деятельности, где в пункте 4 началом коммерческой деятельности установлено 15.12.2015 года.
При таких обстоятельствах, по состоянию на 23.03.2016 года (дата направления арендатором уведомления за исх. N АТ-002 в адрес арендодателя о расторжении долгосрочного договора аренды N 1238 от 10.11.2015 года) право на расторжение договора аренды у арендатора в одностороннем внесудебном порядке на основании подпункта 12.4.2. пункта 12.4. не возникло.
Ссылаясь на то обстоятельство, что в результате виновных действий арендатора, выразившихся в прекращении коммерческой деятельности, самовольном закрытии магазина, систематической неоплате арендных платежей, договор аренды был досрочно расторгнут, в результате чего арендодателю причинен ущерб в виде упущенной выгоды, истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании с ответчика доходов, не полученных по договору аренды за период с 01.10.2016 года по 31.08.2017 года (один календарный год с даты досрочного расторжения договора, необходимый истцу для поиска нового арендатора, проведения переговоров и заключения нового договора аренды), в сумме 5 306 776,56 руб.
Подпунктом 12.3.3. пункта 12.3. договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора аренды арендатором и его досрочным расторжением, сверх суммы штрафа, указанного в подпункте 12.3.2.
В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда (абзац 2 пункта 1 статьи 1064 Кодекса).
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие вышеперечисленного состава правонарушения, а также размер подлежащих возмещению убытков. Отсутствие одного из вышеназванных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований о возмещении вреда.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В силу указанной нормы права возмещение убытков - мера гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при доказанности совокупности определенных обстоятельств, к числу которых отнесены наличие и размер понесенных убытков, противоправность действий причинителя вреда, причинная связь между действиями и возникшими убытками, а также наличие вины причинителя вреда. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков. Недоказанность одного из элементов убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
Статья 136 Гражданского кодекса Российской Федерации признает доходами поступления, полученные в результате использования имущества.
Вместе с тем, суд первой инстанции правильно счел, что истец не подтвердил доказательствами в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему делу в указанной части, не представил доказательств, подтверждающих размер убытков в виде неполученных доходов, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота (упущенная выгода). Доводы истца о невозможности заключения нового договора аренды с иным арендатором в период времени с 01.10.2016 года по 31.08.2017 года не подтверждены документально и носят предположительный характер.
Таким образом, доводам истца о наличии причинно-следственной связи между ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды и наступлением для АО "ТД "ТЦ-Поволжье" неблагоприятных последствий, материалы дела не соответствуют.
Поскольку судом первой инстанции правильно установлено, что требования о взыскании упущенной выгоды предъявлялись ответчику в досудебной претензии N 86 от 16.01.2017 года. Согласно данным о вручении почтового отправления, данная претензия была получена ЗАО "Фирма АТТО" 27.01.2017 года, оснований для оставления искового заявления в части указанных требований без рассмотрения - не имеется. Ходатайство ответчика удовлетворению не подлежит.
Данный вывод правильно основан судом первой инстанции на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, основания для переоценки отсутствуют.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 мая 2017 года по делу N А57-31658/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)