Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ненадлежаще исполнял обязанность по внесению платы за пользование земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Рябовой С.Э., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Никешиной Надежды Сергеевны (далее - предприниматель Никешина Н.С.) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 по делу N А07-17668/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Никешиной Н.С. о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913, взыскании задолженности по арендной плате в размере 243 184 руб. 55 коп. за период с 01.11.2008 по 30.06.2016, неустойки в размере 40 552 руб. 12 коп. за период с 10.11.2014 по 04.08.2016 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предприниматель Никешина Н.С. обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным иском к Администрации о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913 ввиду невозможности использования земельного участка для целей, установленных договором - осуществления на нем строительства магазина.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Газсервис" (далее - общество "Газсервис"), открытое акционерное общество "Газпром газораспределение - Уфа" (далее - общество "Газпром газораспределение - Уфа"), общество с ограниченной ответственностью "Водоканал" (далее - общество "Водоканал").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 (судья Архиереев Н.В.) исковые требования Администрации удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Никешиной Н.С. отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Никешина Н.С. просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Администрации отказать, встречные исковые требования удовлетворить.
Предпринимать указывает, что при предоставлении земельного участка в аренду арендодатель не известил арендатора о наличии на земельном участке соответствующих инженерных коммуникаций, препятствующих строительству без их переноса, в связи с чем арендатор вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии с положениями ст. 611, ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом заявитель обращает внимание на отказ Администрации в выдаче градостроительного плана земельного участка, вызванный наличием на нем коммуникаций, препятствующих строительству.
Предприниматель не согласен с выводами судов о том, что при заключении договора аренды от 14.04.2004 N 18 он был осведомлен о наличии коммуникаций на земельном участке. Указывает, что представленный в материалы дела акт обследования земельного участка от 15.07.2002, а также договор аренды от 14.04.2004 N 18 не содержат данных о наличии коммуникаций на земельном участке, а также условий об их переносе. Кроме того, заявитель выражает несогласие с выводом о возможности зрительного обнаружения коммуникаций, сделанный судом апелляционной инстанции со ссылкой на акт осмотра территории спорного земельного участка, указывая на то, что названный акт не содержит сведений о том, когда была нанесена маркировочная надпись на опоре ЛЭП и внесена газовая смотровая труба, и, отмечая, что данный акт составлен после заключения договоров аренды от 14.04.2004 N 18 и от 28.10.2014 N 7913.
Заявитель считает, что суды не исследовали вопрос, касающийся возможности переноса коммуникаций с земельного участка для целей осуществления на нем строительства. По его мнению, ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии такой возможности. Также, заявитель ссылается на отсутствие назначенной по делу экспертизы.
Предприниматель, ссылаясь на обстоятельства отказа Администрацией в выдаче градостроительного плана земельного участка, выражает мнение, согласно которому в действиях Администрации как арендодателя, требующего внесение арендной платы за пользование земельным участком, и органа, уполномоченного на выдачу разрешительной документации, имеются признаки злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Помимо изложенного, предприниматель утверждает, что спорный земельный участок не передавался арендатору по акту приема-передачи по договору аренды от 14.04.2004 N 18 и в период действия договора фактически им не использовался, правоотношения сторон по названному договор прекращены в связи с истечением срока его действия и отсутствием передачи земельного участка арендатору. Заявитель считает необоснованным вывод судов о том, что договор от 14.04.2004 N 18 был расторгнут сторонами на основании соглашения от 28.10.2014, указывая на то, что названное соглашение было подписано неуполномоченным лицом, при этом арендатор не одобрял данную сделку в соответствии с положениями ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, как утверждает предприниматель, спорный земельный участок был впервые предоставлен на основании акта приема-передачи от 28.10.2014 по договору аренды от 28.10.2014 N 7913.
Кассатор также считает необоснованным произведенный Администрацией расчет размера арендной платы, подлежащей взысканию. Заявитель указывает на то, что при пересмотре размера арендной платы в силу п. 3.6 договора арендодатель обязан составлять новый расчет арендной платы, и соответственно ставить в известность об этом арендатора. По его мнению, доказательства соблюдения данного условия договора не представлены. Таким образом, предприниматель считает, что исходя из ставки арендной платы, предусмотренной договором, сумма арендных платежей за период с 28.10.2014 по 30.06.2016 должна составлять 4 296 руб. 32 коп.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и Никешиной Н.С. (арендатор) заключен договор аренды от 15.01.2004 N 18 находящегося в государственной собственности земельного участка.
Согласно п. 1.1 договора на основании постановления главы администрации Мелеузовского района и г. Мелеуза от 21.11.2003 N 1493 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель - земли поселений, имеющий кадастровый номер 02:68:010503:0070, номер экономико-планировочной зоны 1, площадью 281 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Бурангулова, напротив кафе "Ласточка".
В соответствии с п. 1.2 договора участок предоставляется для строительства нового магазина "Росток".
Срок действия договора установлен с 21.11.2003 по 31.10.2008 (п. 3.1 договора).
Размер арендной платы за 2003 год составляет 186 руб. 76 коп. (п. 4.2 договора).
Размер годовой арендной платы (за 12 месяцев) исчисляется путем умножения ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов на площадь земельного участка: 3,63 x 1,63 x 1 x 271,0 = 1 662 руб. 65 коп. (п. 4.4 договора).
Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (п. 4.5 договора).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.02.2004, о чем свидетельствует соответствующий штамп регистрационного органа на экземпляре договора.
Впоследствии между сторонами 28.10.2014 было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 15.01.2004 N 18, согласно условиям которого на основании заявления Никешиной Н.С. стороны решили считать названный договор расторгнутым, обязательства сторон по договору прекращаются с момент вступления в силу данного соглашения.
Указанное соглашение подписано от имени ответчика Семеновой Т.Г. по доверенности от 22.10.2014 N 4-2402 и зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 10.11.2014, что подтверждается соответствующим штампом.
Никешина Н.С. 22.10.2014 обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
На основании указанного заявления Администрацией вынесено постановление от 28.10.2014 N 2240 "О предоставлении в аренду земельного участка".
Во исполнение названного постановления между Администрацией (арендодатель) и Никешиной Н.С. (арендатор) заключен договор аренды от 28.10.2014 N 7913 находящегося в государственной собственности земельного участка.
Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Бурангулова, напротив кафе "Ласточка", с кадастровым номером 02:68:010503:0070, общей площадью 281,0 кв. м, разрешенное использование - для строительства нового магазина "Росток" в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
В пункте 2.1 договора установлено, что земельный участок предоставляется арендатору сроком на 3 года.
В п. 2.2 договора установлено, что условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 28.10.2014.
Размер годовой арендной платы составляет 2 564 руб. 97 коп. (п. 3.1 договора).
В силу п. 3.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля (за 1 квартал текущего года), 15 мая (за 2 квартал текущего года), 15 августа (за 3 квартал текущего года), 15 ноября (за 4 квартал текущего года).
На основании п. 3.3 договора арендная плата начисляется с 01.11.2008.
Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (п. 4.4.4 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы, в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (п. 5.2 договора).
В п. 4.1.1 договора стороны предусмотрели право арендодателя требовать одностороннего расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, предусмотренных договором, неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5, а также в случаях других нарушений условий договора и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.
Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 28.10.2014, подписанного сторонами в двустороннем порядке без возражений.
В пункте 2 акта приема-передачи указано, что арендатор осмотрел земельный участок в натуре, претензий не имеет, доступ к земельному участку арендатор получил полностью.
Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 10.11.2014.
Ввиду неисполнения предпринимателем Никешиной Н.С. обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком Администрацией предъявлены претензии от 05.06.2015 N 490/9, от 30.06.2016 N 490 с требованиями о погашении имеющейся задолженности по арендной плате в срок до 15.06.2015 и до 10.07.2016 соответственно, и предложением в случае невыполнения указанного требования подписать соглашение о расторжении договора и в десятидневный срок со дня его подписания обеспечить освобождение земельного участка.
Получение претензии от 30.06.2016 N 490, направленной посредством почтовой связи, подтверждается копией квитанции ФГУП "Почта России" и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45385098009467, сформированным на официальном сайте ФГУП "Почта России".
В свою очередь, предпринимателем Никешиной Н.С. в адрес Администрации направлена досудебная претензия от 16.09.2016, в которой арендатор со ссылкой на письмо заместителя главы Администрации по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и инфраструктуре от 23.08.2016 N 3282, содержащее сведения о непригодности использования земельного участка в целях, обозначенных в договоре, предложил арендодателю расторгнуть договор аренды от 28.10.2014 N 7913 по основаниям, предусмотренным ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Досудебная претензия получена представителем Администрации нарочно, что подтверждается соответствующим входящим штампом от 23.09.2016.
Ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды от 28.10.2014 N 7913 со стороны предпринимателя Никешиной Н.С., выраженное в длительном неисполнении обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 243 184 руб. 55 коп. за период с 01.11.2008 по 30.06.2016, неустойки в размере 40 552 руб. 12 коп. за период с 10.11.2014 по 04.08.2016.
Полагая, что арендованный земельный участок непригоден для использования для целей, установленных договором, а именно осуществления на нем строительства магазина, и ссылаясь на положения ст. 451, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматель Никешина Н.С. обратилась в арбитражный суд с встречным иском к Администрации о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913.
Удовлетворяя исковые требования Администрации, и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Никешиной Н.С., суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из следующего.
В п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
На основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.01.2017 по настоящему делу сторонами проведен совместный осмотр территории земельного участка, расположенного по адресу: г. Мелеуз, ул. Бурангулова, напротив кафе "Ласточка", по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка.
В указанном акте осмотра зафиксировано, что участок завален снегом, границы не установлены, участок не огорожен. Земельный участок пересекает газопровод низкого давления с охранными зонами 2 м и самотечный канализационный коллектор с охранными зонами 3 м, что подтверждается маркировочной надписью на опоре ЛЭП и газовой смотровой трубой. Осматриваемый земельный участок граничит с придомовой территорией многоквартирного жилого дома N 21 по ул. Бурангулова, на которой расположена детская площадка.
Оценив данный акт, суды установили, что его содержание свидетельствует о возможности зрительного обнаружения коммуникаций.
Судами принято во внимание письмо от 27.12.2016 N 841 отдела архитектуры и градостроительства Администрации, в котором указано, что детская площадка относится к элементу благоустройства и не является объектом капитального строительства.
Кроме того, судами установлено, что в соответствии с письмом от 23.12.2016 N 1219-04 общества "Водоканал" канализационный коллектор диаметром 500 мм введен в эксплуатацию в 1999 году, согласно письму от 30.12.2016 N ГРО/22-3-15249 общества "Газпром газораспределение - Уфа" I участок газопровод низкого давления по ул. Бурангулова введен в эксплуатацию в 1993 году, II участок - в 1994 году.
В соответствии с актом обследования земельного участка на проектирование пристроя к магазину "Росток" с реконструкцией существующего павильона от 15.07.2002, утвержденным постановлением Администрации от 31.07.2002 N 1069, выбранный обследованный участок для проектирования пристроя к магазину и реконструкция существующего здания является пригодным. В составе комиссии, участвовавшей в обследовании спорного земельного участка, присутствовала сама Никешина Н.С.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что на момент принятия земельного участка в 2004 году спорные инженерные коммуникации уже имелись, при этом их существование могло и должно быть известно предпринимателю, и не было рассмотрено в качестве препятствий для строительства. На основании изложенного, суды правомерно указали на то, что при подписании акта приема-передачи от 28.10.2014 земельного участка по договору аренды от 28.10.2014 N 7913 без возражений арендатор был осведомлен о наличии на территории принимаемого им в аренду земельного участка инженерных коммуникаций, возможность визуального обнаружения которых подтверждается наличием маркировочной надписи на опоре ЛЭП и газовой смотровой трубы.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции само по себе наличие на земельном участке объектов коммунальной инфраструктуры и установление их охранных зон не является препятствием к строительству.
Доказательства, которые бы свидетельствовали об объективной невозможности строительства, предпринимателем Никешиной Н.С. не представлены (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом судами установлено, что арендатором предприняты действия по выносу канализационного коллектора и газопровода за пределы земельного участка посредством подачи заявлений в Администрацию и общество "Газпром газораспределение - Уфа" на выдачу технических условий на вынос канализационного коллектора и газопровода низкого давления. Так заявление предпринимателя Никешиной Н.С., поданное в адрес общества "Газпром газораспределение - Уфа", оставлено без рассмотрения по причине необходимости предоставления всего пакета документов согласно представленному перечню, возможность выноса коммуникаций в целях строительства не исключена.
Ссылка предпринимателя Никешиной Н.С. на письмо заместителя главы Администрации по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и инфраструктуре от 23.08.2016 N 3282, которым отказано в предоставлении муниципальной услуги по подготовке, утверждению и выдаче градостроительного плана земельного участка для строительства магазина была предметом оценки суда апелляционной инстанции. Как верно отмечено судом содержание данного отказа свидетельствует о непригодности земельного участка для строительства лишь без переноса инженерных коммуникаций, при сохранении такой возможности.
Ссылка предпринимателя Никешиной Н.С. на допущенное Администрацией злоупотребление правом правомерно отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку обстоятельства дела не свидетельствуют о наличии в действиях арендодателя признаков злоупотребления правом и оснований для применения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом длительности арендных отношений, в отсутствие совершения реальных действий, направленных на освоение предоставленного земельного участка, и доказательств реальной невозможности использовать земельный участок для целей строительства, заявленные предпринимателем Никешиной Н.С. доводы правомерно расценены судом как направленные на уклонение от внесения платы за использование принятого в аренду земельного участка.
При изложенных обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно не усмотрели оснований для удовлетворения встречных исковых требований предпринимателя Никешиной Н.С. о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913 ввиду невозможности использования земельного участка для целей, установленных договором - осуществления на нем строительства магазина.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Руководствуясь указанными нормами права, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды, установив факт ненадлежащего исполнения предпринимателем Никешиной Н.С. обязательств по внесению арендный платы, отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности, пришли к обоснованному выводу о правомерности требований Администрации в части взыскания образовавшейся суммы задолженности.
Проверив представленный Администрацией расчет задолженности по арендной плате в размере 243 184 руб. 55 коп. за период с 01.11.2008 по 30.06.2016 за пользование земельным участком, суды признали его арифметически верным, соответствующим порядку определения размера арендной платы, установленному земельным законодательством.
Судами принято во внимание, что в п. 2.2 договора указано, что условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 28.10.2014, при этом согласно п. 3.3 договора арендная плата начисляется с 01.11.2008. Проанализировав по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды от 28.10.2014 N 7913 в совокупности, и учитывая последующие действия сторон по подписанию в числе приложений к договору расчета арендной платы на 2008 год, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что условие, изложенное в п. 3.3 договора, фактически представляет собой соглашение о применении условий договора к отношениям сторон с 01.11.2008 в силу положений п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами также учтено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку спорный земельный участок относится к публичным землям, суды верно указали на то, что стоимость аренды земельного участка является регулируемой.
Судами установлено, что расчет задолженности по арендной плате произведен Администрацией с учетом норм постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена", а также ежегодно принимаемых решений Совета муниципального района Республики Башкортостан.
Отклоняя возражения предпринимателя Никешиной Н.С. о том, что до оформления акта приема-передачи от 28.10.2014 передача земельного участка не производилась, суд апелляционной инстанции принял во внимание постановление Администрации от 31.07.2002 N 1069, принятое на основании ходатайства предпринимателя, в соответствии с которым последнему разрешено проектирование пристроя к магазину "Росток" с реконструкцией существующего павильон, акт обследования земельного участка от 15.07.2002, из которого усматривается участие предпринимателя в обследовании участка, договор аренды от 15.01.2004 N 18, заключенный между сторонами в отношении спорного земельного участка для целей строительства магазина "Росток", факт государственной регистрации названного договора 24.02.2004, подписание сторонами соглашения от 28.10.2014 о расторжении договора аренды от 15.01.2004 N 18. Оценив представленные доказательства, суд установил фактическое существование между сторонами арендных отношений в соответствующий период по договору от 15.01.2004 N 18.
Отклоняя возражения предпринимателя Никешиной Н.С. о том, что соглашение от 28.10.2014 о расторжении договора аренды от 15.01.2004 N 18 подписано неуполномоченным лицом, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что названное соглашение подписано от имени предпринимателя Семеновой Т.Г., действующей на основании доверенности от 22.10.2014 N 4-2402. Данная доверенность наделяет Семенову Т.Г. правом на представление интересов Никешиной Н.С. по вопросу оформления договоров аренды на земельный участок площадью 281 кв. м, расположенный по ул. Бурангулова в г. Мелеуз. Кроме того, судом учтено, что в день расторжения договора аренды от 15.01.2004 N 18 был заключен договор аренды от 28.10.2014 N 7913 в отношении того же предмета аренды, подписание которого от имени предпринимателя Никешиной Н.С. было произведено представителем Семеновой Т.Г. Также судом принято во внимание, что соглашение от 28.10.2014 о расторжении договора аренды от 15.01.2004 N 18 было зарегистрировано в установленном законом порядке.
На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования Администрации о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.10.2014 N 7913 в размере 243 184 руб. 55 коп. за период с 01.11.2008 по 30.06.2016.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что предпринимателем Никешиной Н.С. не исполнено обязательство по внесению арендной платы, суды, проверив и признав правильным представленный в материалы дела расчет неустойки, правомерно взыскали с ответчика неустойку в размере 40 552 руб. 12 коп. за период с 10.11.2014 по 04.08.2016. Оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не установлено.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу п. 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать одностороннего расторжения договора, в частности, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, предусмотренных договором.
Принимая во внимание факт систематического нарушения предпринимателем Никешиной Н.С. условий договора аренды о своевременном внесении арендных платежей, наличие задолженности по арендной плате за длительный период, уведомления ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды, суды пришли к верному выводу о правомерности требования Администрации о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования Администрации, и отказали в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Никешиной Н.С.
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о неправильном судами применении норм права, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 по делу N А07-17668/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Никешиной Надежды Сергеевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 06.09.2017 N Ф09-5002/17 ПО ДЕЛУ N А07-17668/2016
Требование: О расторжении договора аренды, взыскании долга по арендной плате, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ненадлежаще исполнял обязанность по внесению платы за пользование земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2017 г. N Ф09-5002/17
Дело N А07-17668/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Рябовой С.Э., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Никешиной Надежды Сергеевны (далее - предприниматель Никешина Н.С.) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 по делу N А07-17668/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Никешиной Н.С. о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913, взыскании задолженности по арендной плате в размере 243 184 руб. 55 коп. за период с 01.11.2008 по 30.06.2016, неустойки в размере 40 552 руб. 12 коп. за период с 10.11.2014 по 04.08.2016 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предприниматель Никешина Н.С. обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным иском к Администрации о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913 ввиду невозможности использования земельного участка для целей, установленных договором - осуществления на нем строительства магазина.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Газсервис" (далее - общество "Газсервис"), открытое акционерное общество "Газпром газораспределение - Уфа" (далее - общество "Газпром газораспределение - Уфа"), общество с ограниченной ответственностью "Водоканал" (далее - общество "Водоканал").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 (судья Архиереев Н.В.) исковые требования Администрации удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Никешиной Н.С. отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Никешина Н.С. просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Администрации отказать, встречные исковые требования удовлетворить.
Предпринимать указывает, что при предоставлении земельного участка в аренду арендодатель не известил арендатора о наличии на земельном участке соответствующих инженерных коммуникаций, препятствующих строительству без их переноса, в связи с чем арендатор вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии с положениями ст. 611, ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом заявитель обращает внимание на отказ Администрации в выдаче градостроительного плана земельного участка, вызванный наличием на нем коммуникаций, препятствующих строительству.
Предприниматель не согласен с выводами судов о том, что при заключении договора аренды от 14.04.2004 N 18 он был осведомлен о наличии коммуникаций на земельном участке. Указывает, что представленный в материалы дела акт обследования земельного участка от 15.07.2002, а также договор аренды от 14.04.2004 N 18 не содержат данных о наличии коммуникаций на земельном участке, а также условий об их переносе. Кроме того, заявитель выражает несогласие с выводом о возможности зрительного обнаружения коммуникаций, сделанный судом апелляционной инстанции со ссылкой на акт осмотра территории спорного земельного участка, указывая на то, что названный акт не содержит сведений о том, когда была нанесена маркировочная надпись на опоре ЛЭП и внесена газовая смотровая труба, и, отмечая, что данный акт составлен после заключения договоров аренды от 14.04.2004 N 18 и от 28.10.2014 N 7913.
Заявитель считает, что суды не исследовали вопрос, касающийся возможности переноса коммуникаций с земельного участка для целей осуществления на нем строительства. По его мнению, ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии такой возможности. Также, заявитель ссылается на отсутствие назначенной по делу экспертизы.
Предприниматель, ссылаясь на обстоятельства отказа Администрацией в выдаче градостроительного плана земельного участка, выражает мнение, согласно которому в действиях Администрации как арендодателя, требующего внесение арендной платы за пользование земельным участком, и органа, уполномоченного на выдачу разрешительной документации, имеются признаки злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Помимо изложенного, предприниматель утверждает, что спорный земельный участок не передавался арендатору по акту приема-передачи по договору аренды от 14.04.2004 N 18 и в период действия договора фактически им не использовался, правоотношения сторон по названному договор прекращены в связи с истечением срока его действия и отсутствием передачи земельного участка арендатору. Заявитель считает необоснованным вывод судов о том, что договор от 14.04.2004 N 18 был расторгнут сторонами на основании соглашения от 28.10.2014, указывая на то, что названное соглашение было подписано неуполномоченным лицом, при этом арендатор не одобрял данную сделку в соответствии с положениями ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, как утверждает предприниматель, спорный земельный участок был впервые предоставлен на основании акта приема-передачи от 28.10.2014 по договору аренды от 28.10.2014 N 7913.
Кассатор также считает необоснованным произведенный Администрацией расчет размера арендной платы, подлежащей взысканию. Заявитель указывает на то, что при пересмотре размера арендной платы в силу п. 3.6 договора арендодатель обязан составлять новый расчет арендной платы, и соответственно ставить в известность об этом арендатора. По его мнению, доказательства соблюдения данного условия договора не представлены. Таким образом, предприниматель считает, что исходя из ставки арендной платы, предусмотренной договором, сумма арендных платежей за период с 28.10.2014 по 30.06.2016 должна составлять 4 296 руб. 32 коп.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и Никешиной Н.С. (арендатор) заключен договор аренды от 15.01.2004 N 18 находящегося в государственной собственности земельного участка.
Согласно п. 1.1 договора на основании постановления главы администрации Мелеузовского района и г. Мелеуза от 21.11.2003 N 1493 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель - земли поселений, имеющий кадастровый номер 02:68:010503:0070, номер экономико-планировочной зоны 1, площадью 281 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Бурангулова, напротив кафе "Ласточка".
В соответствии с п. 1.2 договора участок предоставляется для строительства нового магазина "Росток".
Срок действия договора установлен с 21.11.2003 по 31.10.2008 (п. 3.1 договора).
Размер арендной платы за 2003 год составляет 186 руб. 76 коп. (п. 4.2 договора).
Размер годовой арендной платы (за 12 месяцев) исчисляется путем умножения ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов на площадь земельного участка: 3,63 x 1,63 x 1 x 271,0 = 1 662 руб. 65 коп. (п. 4.4 договора).
Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (п. 4.5 договора).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.02.2004, о чем свидетельствует соответствующий штамп регистрационного органа на экземпляре договора.
Впоследствии между сторонами 28.10.2014 было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 15.01.2004 N 18, согласно условиям которого на основании заявления Никешиной Н.С. стороны решили считать названный договор расторгнутым, обязательства сторон по договору прекращаются с момент вступления в силу данного соглашения.
Указанное соглашение подписано от имени ответчика Семеновой Т.Г. по доверенности от 22.10.2014 N 4-2402 и зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 10.11.2014, что подтверждается соответствующим штампом.
Никешина Н.С. 22.10.2014 обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
На основании указанного заявления Администрацией вынесено постановление от 28.10.2014 N 2240 "О предоставлении в аренду земельного участка".
Во исполнение названного постановления между Администрацией (арендодатель) и Никешиной Н.С. (арендатор) заключен договор аренды от 28.10.2014 N 7913 находящегося в государственной собственности земельного участка.
Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Бурангулова, напротив кафе "Ласточка", с кадастровым номером 02:68:010503:0070, общей площадью 281,0 кв. м, разрешенное использование - для строительства нового магазина "Росток" в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
В пункте 2.1 договора установлено, что земельный участок предоставляется арендатору сроком на 3 года.
В п. 2.2 договора установлено, что условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 28.10.2014.
Размер годовой арендной платы составляет 2 564 руб. 97 коп. (п. 3.1 договора).
В силу п. 3.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля (за 1 квартал текущего года), 15 мая (за 2 квартал текущего года), 15 августа (за 3 квартал текущего года), 15 ноября (за 4 квартал текущего года).
На основании п. 3.3 договора арендная плата начисляется с 01.11.2008.
Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (п. 4.4.4 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы, в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (п. 5.2 договора).
В п. 4.1.1 договора стороны предусмотрели право арендодателя требовать одностороннего расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, предусмотренных договором, неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5, а также в случаях других нарушений условий договора и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.
Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 28.10.2014, подписанного сторонами в двустороннем порядке без возражений.
В пункте 2 акта приема-передачи указано, что арендатор осмотрел земельный участок в натуре, претензий не имеет, доступ к земельному участку арендатор получил полностью.
Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 10.11.2014.
Ввиду неисполнения предпринимателем Никешиной Н.С. обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком Администрацией предъявлены претензии от 05.06.2015 N 490/9, от 30.06.2016 N 490 с требованиями о погашении имеющейся задолженности по арендной плате в срок до 15.06.2015 и до 10.07.2016 соответственно, и предложением в случае невыполнения указанного требования подписать соглашение о расторжении договора и в десятидневный срок со дня его подписания обеспечить освобождение земельного участка.
Получение претензии от 30.06.2016 N 490, направленной посредством почтовой связи, подтверждается копией квитанции ФГУП "Почта России" и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45385098009467, сформированным на официальном сайте ФГУП "Почта России".
В свою очередь, предпринимателем Никешиной Н.С. в адрес Администрации направлена досудебная претензия от 16.09.2016, в которой арендатор со ссылкой на письмо заместителя главы Администрации по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и инфраструктуре от 23.08.2016 N 3282, содержащее сведения о непригодности использования земельного участка в целях, обозначенных в договоре, предложил арендодателю расторгнуть договор аренды от 28.10.2014 N 7913 по основаниям, предусмотренным ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Досудебная претензия получена представителем Администрации нарочно, что подтверждается соответствующим входящим штампом от 23.09.2016.
Ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды от 28.10.2014 N 7913 со стороны предпринимателя Никешиной Н.С., выраженное в длительном неисполнении обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 243 184 руб. 55 коп. за период с 01.11.2008 по 30.06.2016, неустойки в размере 40 552 руб. 12 коп. за период с 10.11.2014 по 04.08.2016.
Полагая, что арендованный земельный участок непригоден для использования для целей, установленных договором, а именно осуществления на нем строительства магазина, и ссылаясь на положения ст. 451, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматель Никешина Н.С. обратилась в арбитражный суд с встречным иском к Администрации о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913.
Удовлетворяя исковые требования Администрации, и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Никешиной Н.С., суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из следующего.
В п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
На основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.01.2017 по настоящему делу сторонами проведен совместный осмотр территории земельного участка, расположенного по адресу: г. Мелеуз, ул. Бурангулова, напротив кафе "Ласточка", по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка.
В указанном акте осмотра зафиксировано, что участок завален снегом, границы не установлены, участок не огорожен. Земельный участок пересекает газопровод низкого давления с охранными зонами 2 м и самотечный канализационный коллектор с охранными зонами 3 м, что подтверждается маркировочной надписью на опоре ЛЭП и газовой смотровой трубой. Осматриваемый земельный участок граничит с придомовой территорией многоквартирного жилого дома N 21 по ул. Бурангулова, на которой расположена детская площадка.
Оценив данный акт, суды установили, что его содержание свидетельствует о возможности зрительного обнаружения коммуникаций.
Судами принято во внимание письмо от 27.12.2016 N 841 отдела архитектуры и градостроительства Администрации, в котором указано, что детская площадка относится к элементу благоустройства и не является объектом капитального строительства.
Кроме того, судами установлено, что в соответствии с письмом от 23.12.2016 N 1219-04 общества "Водоканал" канализационный коллектор диаметром 500 мм введен в эксплуатацию в 1999 году, согласно письму от 30.12.2016 N ГРО/22-3-15249 общества "Газпром газораспределение - Уфа" I участок газопровод низкого давления по ул. Бурангулова введен в эксплуатацию в 1993 году, II участок - в 1994 году.
В соответствии с актом обследования земельного участка на проектирование пристроя к магазину "Росток" с реконструкцией существующего павильона от 15.07.2002, утвержденным постановлением Администрации от 31.07.2002 N 1069, выбранный обследованный участок для проектирования пристроя к магазину и реконструкция существующего здания является пригодным. В составе комиссии, участвовавшей в обследовании спорного земельного участка, присутствовала сама Никешина Н.С.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что на момент принятия земельного участка в 2004 году спорные инженерные коммуникации уже имелись, при этом их существование могло и должно быть известно предпринимателю, и не было рассмотрено в качестве препятствий для строительства. На основании изложенного, суды правомерно указали на то, что при подписании акта приема-передачи от 28.10.2014 земельного участка по договору аренды от 28.10.2014 N 7913 без возражений арендатор был осведомлен о наличии на территории принимаемого им в аренду земельного участка инженерных коммуникаций, возможность визуального обнаружения которых подтверждается наличием маркировочной надписи на опоре ЛЭП и газовой смотровой трубы.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции само по себе наличие на земельном участке объектов коммунальной инфраструктуры и установление их охранных зон не является препятствием к строительству.
Доказательства, которые бы свидетельствовали об объективной невозможности строительства, предпринимателем Никешиной Н.С. не представлены (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом судами установлено, что арендатором предприняты действия по выносу канализационного коллектора и газопровода за пределы земельного участка посредством подачи заявлений в Администрацию и общество "Газпром газораспределение - Уфа" на выдачу технических условий на вынос канализационного коллектора и газопровода низкого давления. Так заявление предпринимателя Никешиной Н.С., поданное в адрес общества "Газпром газораспределение - Уфа", оставлено без рассмотрения по причине необходимости предоставления всего пакета документов согласно представленному перечню, возможность выноса коммуникаций в целях строительства не исключена.
Ссылка предпринимателя Никешиной Н.С. на письмо заместителя главы Администрации по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и инфраструктуре от 23.08.2016 N 3282, которым отказано в предоставлении муниципальной услуги по подготовке, утверждению и выдаче градостроительного плана земельного участка для строительства магазина была предметом оценки суда апелляционной инстанции. Как верно отмечено судом содержание данного отказа свидетельствует о непригодности земельного участка для строительства лишь без переноса инженерных коммуникаций, при сохранении такой возможности.
Ссылка предпринимателя Никешиной Н.С. на допущенное Администрацией злоупотребление правом правомерно отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку обстоятельства дела не свидетельствуют о наличии в действиях арендодателя признаков злоупотребления правом и оснований для применения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом длительности арендных отношений, в отсутствие совершения реальных действий, направленных на освоение предоставленного земельного участка, и доказательств реальной невозможности использовать земельный участок для целей строительства, заявленные предпринимателем Никешиной Н.С. доводы правомерно расценены судом как направленные на уклонение от внесения платы за использование принятого в аренду земельного участка.
При изложенных обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно не усмотрели оснований для удовлетворения встречных исковых требований предпринимателя Никешиной Н.С. о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913 ввиду невозможности использования земельного участка для целей, установленных договором - осуществления на нем строительства магазина.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Руководствуясь указанными нормами права, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды, установив факт ненадлежащего исполнения предпринимателем Никешиной Н.С. обязательств по внесению арендный платы, отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности, пришли к обоснованному выводу о правомерности требований Администрации в части взыскания образовавшейся суммы задолженности.
Проверив представленный Администрацией расчет задолженности по арендной плате в размере 243 184 руб. 55 коп. за период с 01.11.2008 по 30.06.2016 за пользование земельным участком, суды признали его арифметически верным, соответствующим порядку определения размера арендной платы, установленному земельным законодательством.
Судами принято во внимание, что в п. 2.2 договора указано, что условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 28.10.2014, при этом согласно п. 3.3 договора арендная плата начисляется с 01.11.2008. Проанализировав по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды от 28.10.2014 N 7913 в совокупности, и учитывая последующие действия сторон по подписанию в числе приложений к договору расчета арендной платы на 2008 год, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что условие, изложенное в п. 3.3 договора, фактически представляет собой соглашение о применении условий договора к отношениям сторон с 01.11.2008 в силу положений п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами также учтено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку спорный земельный участок относится к публичным землям, суды верно указали на то, что стоимость аренды земельного участка является регулируемой.
Судами установлено, что расчет задолженности по арендной плате произведен Администрацией с учетом норм постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена", а также ежегодно принимаемых решений Совета муниципального района Республики Башкортостан.
Отклоняя возражения предпринимателя Никешиной Н.С. о том, что до оформления акта приема-передачи от 28.10.2014 передача земельного участка не производилась, суд апелляционной инстанции принял во внимание постановление Администрации от 31.07.2002 N 1069, принятое на основании ходатайства предпринимателя, в соответствии с которым последнему разрешено проектирование пристроя к магазину "Росток" с реконструкцией существующего павильон, акт обследования земельного участка от 15.07.2002, из которого усматривается участие предпринимателя в обследовании участка, договор аренды от 15.01.2004 N 18, заключенный между сторонами в отношении спорного земельного участка для целей строительства магазина "Росток", факт государственной регистрации названного договора 24.02.2004, подписание сторонами соглашения от 28.10.2014 о расторжении договора аренды от 15.01.2004 N 18. Оценив представленные доказательства, суд установил фактическое существование между сторонами арендных отношений в соответствующий период по договору от 15.01.2004 N 18.
Отклоняя возражения предпринимателя Никешиной Н.С. о том, что соглашение от 28.10.2014 о расторжении договора аренды от 15.01.2004 N 18 подписано неуполномоченным лицом, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что названное соглашение подписано от имени предпринимателя Семеновой Т.Г., действующей на основании доверенности от 22.10.2014 N 4-2402. Данная доверенность наделяет Семенову Т.Г. правом на представление интересов Никешиной Н.С. по вопросу оформления договоров аренды на земельный участок площадью 281 кв. м, расположенный по ул. Бурангулова в г. Мелеуз. Кроме того, судом учтено, что в день расторжения договора аренды от 15.01.2004 N 18 был заключен договор аренды от 28.10.2014 N 7913 в отношении того же предмета аренды, подписание которого от имени предпринимателя Никешиной Н.С. было произведено представителем Семеновой Т.Г. Также судом принято во внимание, что соглашение от 28.10.2014 о расторжении договора аренды от 15.01.2004 N 18 было зарегистрировано в установленном законом порядке.
На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования Администрации о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.10.2014 N 7913 в размере 243 184 руб. 55 коп. за период с 01.11.2008 по 30.06.2016.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что предпринимателем Никешиной Н.С. не исполнено обязательство по внесению арендной платы, суды, проверив и признав правильным представленный в материалы дела расчет неустойки, правомерно взыскали с ответчика неустойку в размере 40 552 руб. 12 коп. за период с 10.11.2014 по 04.08.2016. Оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не установлено.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу п. 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать одностороннего расторжения договора, в частности, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, предусмотренных договором.
Принимая во внимание факт систематического нарушения предпринимателем Никешиной Н.С. условий договора аренды о своевременном внесении арендных платежей, наличие задолженности по арендной плате за длительный период, уведомления ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды, суды пришли к верному выводу о правомерности требования Администрации о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования Администрации, и отказали в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Никешиной Н.С.
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о неправильном судами применении норм права, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 по делу N А07-17668/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Никешиной Надежды Сергеевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
С.Э.РЯБОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
С.Э.РЯБОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)