Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барьяхтар И.Ю.,
судей Поляшовой Т.М., Савельева А.Б.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вяткиной А.А.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Зоновой В.С., действующей на основании доверенности от 01.07.2016 N 5102-01-05ДМС,
представителя ответчика Селивановой Е.М., действующей на основании доверенности от 13.07.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ситникова Михаила Валентиновича
на решение Арбитражного суда Кировской области от 07.04.2016 по делу N А28-11707/2015, принятое судом в составе судьи Двинских С.А.,
по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН 1034316546978, ИНН 4348010693)
к индивидуальному предпринимателю Ситникову Михаилу Валентиновичу (ОГРНИП 304434507600038, ИНН 434700686255),
о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи,
департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Кировской области к индивидуальному предпринимателю Ситникову Михаилу Валентиновичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Ситников М.В.) уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 31.10.2005 N 5472 за период с 01.01.2013 по 30.09.2015 в размере 1 293 061 рубль 35 копеек, пени за период с 11.05.2012 по 30.09.2015 в размере 76 487 рублей 94 копейки, расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.10.2005 N 5472 и обязании ответчика возвратить арендуемое помещение по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Определением Арбитражного суда Кировской области от 26.01.2016 (л.д. 68-71) для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят к производству встречный иск ИП Ситникова М.В. к Департаменту об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 31.10.2005 N 5472.
Заявлением от 17.02.2016 (л.д. 77) ИП Ситников М.В. отказался от встречного искового заявления в порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказ от иска принят судом, производство по встречному исковому заявлению прекращено.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 07.04.2016 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу департамента взыскана задолженность по арендным платежам в размере 1 141 671 рубль 64 копейки, пени в размере 41 998 рублей 63 копейки, договор аренды нежилого помещения от 31.10.2005 N 5472 расторгнут, на предпринимателя возложена обязанность возвратить Департаменту арендуемое нежилое помещение площадью 322,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Горького, 46 и передать его по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда, в остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции, проверив расчет задолженности по арендной плате, установил, что за спорный период Департаментом в расчет необоснованно включена плата за земельный участок в виде дополнительного коэффициента - "Пзу" (плата за земельный участок), в связи с чем сумма задолженности по арендной плате взыскана судом без учета данного коэффициента.
Предприниматель с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Кировской области от 07.04.2016. По мнению заявителя, в связи с решением Кировской городской Думы от 24.11.2010 N 46/11 расчет арендной платы производится в соответствии с методикой расчета арендной платы в новой редакции, а не увеличивается ежегодно на процент инфляции. Предприниматель, действуя добросовестно, вносил арендные платежи в соответствии с произведенными ранее расчетами Департамента. Указанный в перерасчете размер арендной платы сторонами не согласовывался, ИП Ситников М.В. с новым расчетом арендной платы не соглашался, соответствующие изменения в спорный период в договор аренды не вносились. Вины в допущенной ошибке со стороны предпринимателя нет, факт нарушения условий договора аренды за период с 01.03.2013 по 30.09.2015 отсутствует, поэтому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.
В расчете, представленном в суд 05.09.2016, предприниматель указал на наличие задолженности за 2015 года (за периоды в июля по сентябрь) в сумме 913 982 рубля 43 копейки, в судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель просил отменить решение суда в сумме 269 687 рублей 84 копейки долга (1 183 670,27-913 982,43).
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу опровергает доводы предпринимателя, просит оставить решение суда в силе, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Истец указывает на предусмотренную договором аренды обязанность арендатора самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из процента инфляции на очередной год. Ввиду неисполнения данной обязанности у ответчика образовался долг по арендной плате, превышающий двухмесячный размер арендной платы, что в соответствии с договором аренды является основанием для его расторжения.
В целях наиболее полного и объективного рассмотрения дела судебное заседание откладывалось судом апелляционной инстанции в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 06.09.2016.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции по делу.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 31.10.2005 между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и ответчиком (арендатор) по результатам торгов в форме открытого конкурса (протокол N 76 от 10.10.2005) заключен договор аренды N 5472 (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору передается во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 322,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Горького, 46, кадастровый номер 43:40:У0395:011:1034/09:1001/А (далее - арендуемое помещение), с целью использования под магазин "Универмаг".
Факт передачи арендуемого помещения подтверждается актом приема-передачи от 10.10.2005.
Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата на момент заключения договора определена в размере 1 812 000 рублей в год (с учетом НДС).
Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы.
В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды установленный в пункте 3.1 размер арендной платы увеличивается ежегодно на процент инфляции. Дата перерасчета - 1 января расчетного года. Перерасчет арендной платы осуществляется арендатором самостоятельно на основании федерального законодательства, определяющего процент инфляции на расчетный год.
В расчет арендной платы не входит плата за пользование земельным участком (пункт 3.5 договора).
Пунктом 1.3 договора определен срок действия договора аренды - с 10.10.2005 по 10.10.2010.
Дополнительным соглашением от 31.07.2006 срок действия договора аренды установлен с 01.07.2006 по 30.06.2011.
07.06.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым срок договора аренды продлен до 01.07.2015.
В дальнейшем Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова переименовано в Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова, о чем 03.10.2012 внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.
Письмом от 21.11.2011 N 536 Департамент направил предпринимателю расчет арендной платы на 2012 год, в соответствии с которым ее размер составил 2 676 973 рубля 60 копеек (с учетом НДС, перечисляемым арендатором на счет налоговой инспекции).
Письмом от 30.01.2013 N 1177 предприниматель был извещен Департаментом об изменении размера годовой арендной платы в 2013 году в соответствии с решением Кировской городской Думы N 46/11 от 24.11.2010, в соответствии с которыми размер арендной платы за период с 01.01.2013 по 28.02.2013 составил 2 268 621 рубль 89 копеек (без учета НДС), за период с 01.03.2013 по 31.12.2013-2 276 181 рубль 87 копеек (без учета НДС).
Согласно представленным истцом платежным поручениям предприниматель в 2013 году внес арендную плату в размере 2 020 966 рублей 29 копеек.
Письмом от 06.03.2014 N 327 Департамент уведомил предпринимателя о размере годовой арендной платы на 2014 год в размере 2 769 174 рубля 98 копеек (с учетом НДС).
Из представленных истцом платежных поручений следует, что в 2014 году предприниматель внес арендную плату в размере 2 327 224 рубля 23 копейки.
Письмом от 29.12.2014 N 80 истец сообщил ИП Ситникову М.В. об установлении размера годовой арендной платы на 2015 год в сумме 2 952 439 рублей 04 копейки (с учетом НДС).
В письме от 10.02.2015 N 2717-01-05ДМС департамент сообщил предпринимателю, что в результате технической ошибки увеличение годового размера арендной платы на процент инфляции, как это предусмотрено пунктом 3.4 договора аренды, не производилось, в подтверждение чего приложил расчеты годовой арендной платы за 2013-2015 гг. В соответствии с произведенной корректировкой размер арендной платы с 01.03.2013 составил 2 856 688 рублей 16 копеек, с 01.01.2014-2 949 703 рубля 76 копеек, с 01.01.2015-3 145 063 рубля 26 копеек. Также в данном письме Департамент уведомил предпринимателя об образовавшейся в связи с указанными обстоятельствами задолженности по арендной плате в размере 365 137 рублей 27 копеек.
В соответствии с представленными истцом платежными поручениями в 2015 году предпринимателем внесены арендные платежи за январь - июнь на общую сумму 1 253 016 рублей 60 копеек.
Письмами от 17.04.2015 N 44-8428, от 19.05.2015 N 44-9055, от 16.06.2015 N 44-9449, от 16.07.2015 N 44-9870 ИП Ситников М.В. предупреждался истцом о наличии задолженности по арендной плате соответственно на 11.04.2015 в размере 845 492 рубля 67 копеек, по пеням - в размере 50 635 рублей 59 копеек, на 13.05.2015 - в размере 845 492 рубля 66 копеек, по пеням - 53 777 рублей 16 копеек, на 11.06.2015 - в размере 848 843 рубля 40 копеек, по пеням - 56 534 рубля 41 копейка; на 11.07.2015 - в размере 848 843 рубля 39 копеек, по пеням - 59 640 рублей 88 копеек.
Во всех письмах о наличии задолженности также содержалось предупреждение о досрочном расторжении договора в судебном порядке в случае, если задолженность не будет погашена в течение 10 дней с момента получения предупреждения.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2013 по 30.09.2015 (далее - спорный период) послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязательство ответчика по оплате возникло из договора аренды. Сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, в том числе и условие об арендной плате, договор подписан обеими сторонами без разногласий.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, следует, что если в договоре аренды есть условие о том, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при изменении, в том числе, индекса инфляции, изменение размера арендной платы в связи с применением новых индексов не является изменением условий договора о размере арендной платы на основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем не должно оформляться в порядке, предусмотренном для внесения изменений в договор.
Пунктом 3.4 договора аренды именно на арендатора возложена обязанность самостоятельного перерасчета арендной платы на основании федерального законодательства, определяющего процент инфляции на расчетный год.
В связи с вышеизложенным довод апелляционной жалобы об отсутствии согласования сторонами размера арендной платы в размере, указанном Департаментом в письме от 10.02.2015 N 2717-01-05ДМС, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.
Также не может быть принят во внимание довод апеллянта об отсутствии его вины в допущенной при расчете арендной платы ошибке.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В материалах дела отсутствуют доказательства выполнения ответчиком в спорный период каких-либо действий, направленных на исполнение возложенной на него договором обязанности внесения арендной платы с учетом индекса инфляции. Осуществление расчета арендной платы арендодателем и направление его ответчику не снимало с него данную обязанность.
Более того, с учетом положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность независимо от вины.
Соответствие выполненного истцом расчета арендной платы условиям договора ответчиком не оспаривается, какой-либо контррасчет по заявленным требованиям, в том числе по расчету пени, не представлен.
Поскольку доказательства оплаты суммы долга по арендной плате и пени в материалах дела отсутствуют, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать необоснованным решение суда первой инстанции в части взыскания с предпринимателя суммы долга в размере 1 141 671 рубля 64 копеек и пени в размере 41 998 рублей 63 копейки.
Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды и об освобождении арендуемого помещения.
Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 5.2 договора аренды стороны предусмотрели возможность досрочного его расторжения по требованию арендодателя, в том числе, в случае если имеет сумму задолженности, превышающую двухмесячный размер арендной платы.
В соответствии частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при отсутствии - в тридцатидневный срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае ответчик многократно (письмами от 17.04.2015, от 19.05.2015, от 16.06.2015, от 16.07.2015) предупреждался Департаментом о расторжении договора аренды в случае неисполнения предпринимателем своих обязательств по внесению арендной платы в полном объеме.
Так как с исковым заявлением в суд истец обратился 30.09.2015, то есть спустя более двух месяцев после направления последнего предупреждения, то ответчику был предоставлен разумный срок для исполнения требований истца.
Таким образом, предусмотренный законом порядок расторжения договора аренды Департаментом соблюден.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования Департамента о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Следовательно, требования истца об обязании ответчика передать Департаменту по акту приема-передачи арендуемое помещение также правомерно удовлетворены судом.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Кировской области от 07.04.2016 по делу N А28-11707/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ситникова Михаила Валентиновича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.09.2016 N 02АП-4190/2016 ПО ДЕЛУ N А28-11707/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2016 г. по делу N А28-11707/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барьяхтар И.Ю.,
судей Поляшовой Т.М., Савельева А.Б.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вяткиной А.А.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Зоновой В.С., действующей на основании доверенности от 01.07.2016 N 5102-01-05ДМС,
представителя ответчика Селивановой Е.М., действующей на основании доверенности от 13.07.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ситникова Михаила Валентиновича
на решение Арбитражного суда Кировской области от 07.04.2016 по делу N А28-11707/2015, принятое судом в составе судьи Двинских С.А.,
по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН 1034316546978, ИНН 4348010693)
к индивидуальному предпринимателю Ситникову Михаилу Валентиновичу (ОГРНИП 304434507600038, ИНН 434700686255),
о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи,
установил:
департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Кировской области к индивидуальному предпринимателю Ситникову Михаилу Валентиновичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Ситников М.В.) уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 31.10.2005 N 5472 за период с 01.01.2013 по 30.09.2015 в размере 1 293 061 рубль 35 копеек, пени за период с 11.05.2012 по 30.09.2015 в размере 76 487 рублей 94 копейки, расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.10.2005 N 5472 и обязании ответчика возвратить арендуемое помещение по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Определением Арбитражного суда Кировской области от 26.01.2016 (л.д. 68-71) для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят к производству встречный иск ИП Ситникова М.В. к Департаменту об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 31.10.2005 N 5472.
Заявлением от 17.02.2016 (л.д. 77) ИП Ситников М.В. отказался от встречного искового заявления в порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказ от иска принят судом, производство по встречному исковому заявлению прекращено.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 07.04.2016 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу департамента взыскана задолженность по арендным платежам в размере 1 141 671 рубль 64 копейки, пени в размере 41 998 рублей 63 копейки, договор аренды нежилого помещения от 31.10.2005 N 5472 расторгнут, на предпринимателя возложена обязанность возвратить Департаменту арендуемое нежилое помещение площадью 322,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Горького, 46 и передать его по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда, в остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции, проверив расчет задолженности по арендной плате, установил, что за спорный период Департаментом в расчет необоснованно включена плата за земельный участок в виде дополнительного коэффициента - "Пзу" (плата за земельный участок), в связи с чем сумма задолженности по арендной плате взыскана судом без учета данного коэффициента.
Предприниматель с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Кировской области от 07.04.2016. По мнению заявителя, в связи с решением Кировской городской Думы от 24.11.2010 N 46/11 расчет арендной платы производится в соответствии с методикой расчета арендной платы в новой редакции, а не увеличивается ежегодно на процент инфляции. Предприниматель, действуя добросовестно, вносил арендные платежи в соответствии с произведенными ранее расчетами Департамента. Указанный в перерасчете размер арендной платы сторонами не согласовывался, ИП Ситников М.В. с новым расчетом арендной платы не соглашался, соответствующие изменения в спорный период в договор аренды не вносились. Вины в допущенной ошибке со стороны предпринимателя нет, факт нарушения условий договора аренды за период с 01.03.2013 по 30.09.2015 отсутствует, поэтому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.
В расчете, представленном в суд 05.09.2016, предприниматель указал на наличие задолженности за 2015 года (за периоды в июля по сентябрь) в сумме 913 982 рубля 43 копейки, в судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель просил отменить решение суда в сумме 269 687 рублей 84 копейки долга (1 183 670,27-913 982,43).
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу опровергает доводы предпринимателя, просит оставить решение суда в силе, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Истец указывает на предусмотренную договором аренды обязанность арендатора самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из процента инфляции на очередной год. Ввиду неисполнения данной обязанности у ответчика образовался долг по арендной плате, превышающий двухмесячный размер арендной платы, что в соответствии с договором аренды является основанием для его расторжения.
В целях наиболее полного и объективного рассмотрения дела судебное заседание откладывалось судом апелляционной инстанции в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 06.09.2016.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции по делу.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 31.10.2005 между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и ответчиком (арендатор) по результатам торгов в форме открытого конкурса (протокол N 76 от 10.10.2005) заключен договор аренды N 5472 (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору передается во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 322,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Горького, 46, кадастровый номер 43:40:У0395:011:1034/09:1001/А (далее - арендуемое помещение), с целью использования под магазин "Универмаг".
Факт передачи арендуемого помещения подтверждается актом приема-передачи от 10.10.2005.
Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата на момент заключения договора определена в размере 1 812 000 рублей в год (с учетом НДС).
Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы.
В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды установленный в пункте 3.1 размер арендной платы увеличивается ежегодно на процент инфляции. Дата перерасчета - 1 января расчетного года. Перерасчет арендной платы осуществляется арендатором самостоятельно на основании федерального законодательства, определяющего процент инфляции на расчетный год.
В расчет арендной платы не входит плата за пользование земельным участком (пункт 3.5 договора).
Пунктом 1.3 договора определен срок действия договора аренды - с 10.10.2005 по 10.10.2010.
Дополнительным соглашением от 31.07.2006 срок действия договора аренды установлен с 01.07.2006 по 30.06.2011.
07.06.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым срок договора аренды продлен до 01.07.2015.
В дальнейшем Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова переименовано в Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова, о чем 03.10.2012 внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.
Письмом от 21.11.2011 N 536 Департамент направил предпринимателю расчет арендной платы на 2012 год, в соответствии с которым ее размер составил 2 676 973 рубля 60 копеек (с учетом НДС, перечисляемым арендатором на счет налоговой инспекции).
Письмом от 30.01.2013 N 1177 предприниматель был извещен Департаментом об изменении размера годовой арендной платы в 2013 году в соответствии с решением Кировской городской Думы N 46/11 от 24.11.2010, в соответствии с которыми размер арендной платы за период с 01.01.2013 по 28.02.2013 составил 2 268 621 рубль 89 копеек (без учета НДС), за период с 01.03.2013 по 31.12.2013-2 276 181 рубль 87 копеек (без учета НДС).
Согласно представленным истцом платежным поручениям предприниматель в 2013 году внес арендную плату в размере 2 020 966 рублей 29 копеек.
Письмом от 06.03.2014 N 327 Департамент уведомил предпринимателя о размере годовой арендной платы на 2014 год в размере 2 769 174 рубля 98 копеек (с учетом НДС).
Из представленных истцом платежных поручений следует, что в 2014 году предприниматель внес арендную плату в размере 2 327 224 рубля 23 копейки.
Письмом от 29.12.2014 N 80 истец сообщил ИП Ситникову М.В. об установлении размера годовой арендной платы на 2015 год в сумме 2 952 439 рублей 04 копейки (с учетом НДС).
В письме от 10.02.2015 N 2717-01-05ДМС департамент сообщил предпринимателю, что в результате технической ошибки увеличение годового размера арендной платы на процент инфляции, как это предусмотрено пунктом 3.4 договора аренды, не производилось, в подтверждение чего приложил расчеты годовой арендной платы за 2013-2015 гг. В соответствии с произведенной корректировкой размер арендной платы с 01.03.2013 составил 2 856 688 рублей 16 копеек, с 01.01.2014-2 949 703 рубля 76 копеек, с 01.01.2015-3 145 063 рубля 26 копеек. Также в данном письме Департамент уведомил предпринимателя об образовавшейся в связи с указанными обстоятельствами задолженности по арендной плате в размере 365 137 рублей 27 копеек.
В соответствии с представленными истцом платежными поручениями в 2015 году предпринимателем внесены арендные платежи за январь - июнь на общую сумму 1 253 016 рублей 60 копеек.
Письмами от 17.04.2015 N 44-8428, от 19.05.2015 N 44-9055, от 16.06.2015 N 44-9449, от 16.07.2015 N 44-9870 ИП Ситников М.В. предупреждался истцом о наличии задолженности по арендной плате соответственно на 11.04.2015 в размере 845 492 рубля 67 копеек, по пеням - в размере 50 635 рублей 59 копеек, на 13.05.2015 - в размере 845 492 рубля 66 копеек, по пеням - 53 777 рублей 16 копеек, на 11.06.2015 - в размере 848 843 рубля 40 копеек, по пеням - 56 534 рубля 41 копейка; на 11.07.2015 - в размере 848 843 рубля 39 копеек, по пеням - 59 640 рублей 88 копеек.
Во всех письмах о наличии задолженности также содержалось предупреждение о досрочном расторжении договора в судебном порядке в случае, если задолженность не будет погашена в течение 10 дней с момента получения предупреждения.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2013 по 30.09.2015 (далее - спорный период) послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязательство ответчика по оплате возникло из договора аренды. Сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, в том числе и условие об арендной плате, договор подписан обеими сторонами без разногласий.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, следует, что если в договоре аренды есть условие о том, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при изменении, в том числе, индекса инфляции, изменение размера арендной платы в связи с применением новых индексов не является изменением условий договора о размере арендной платы на основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем не должно оформляться в порядке, предусмотренном для внесения изменений в договор.
Пунктом 3.4 договора аренды именно на арендатора возложена обязанность самостоятельного перерасчета арендной платы на основании федерального законодательства, определяющего процент инфляции на расчетный год.
В связи с вышеизложенным довод апелляционной жалобы об отсутствии согласования сторонами размера арендной платы в размере, указанном Департаментом в письме от 10.02.2015 N 2717-01-05ДМС, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.
Также не может быть принят во внимание довод апеллянта об отсутствии его вины в допущенной при расчете арендной платы ошибке.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В материалах дела отсутствуют доказательства выполнения ответчиком в спорный период каких-либо действий, направленных на исполнение возложенной на него договором обязанности внесения арендной платы с учетом индекса инфляции. Осуществление расчета арендной платы арендодателем и направление его ответчику не снимало с него данную обязанность.
Более того, с учетом положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность независимо от вины.
Соответствие выполненного истцом расчета арендной платы условиям договора ответчиком не оспаривается, какой-либо контррасчет по заявленным требованиям, в том числе по расчету пени, не представлен.
Поскольку доказательства оплаты суммы долга по арендной плате и пени в материалах дела отсутствуют, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать необоснованным решение суда первой инстанции в части взыскания с предпринимателя суммы долга в размере 1 141 671 рубля 64 копеек и пени в размере 41 998 рублей 63 копейки.
Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды и об освобождении арендуемого помещения.
Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 5.2 договора аренды стороны предусмотрели возможность досрочного его расторжения по требованию арендодателя, в том числе, в случае если имеет сумму задолженности, превышающую двухмесячный размер арендной платы.
В соответствии частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при отсутствии - в тридцатидневный срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае ответчик многократно (письмами от 17.04.2015, от 19.05.2015, от 16.06.2015, от 16.07.2015) предупреждался Департаментом о расторжении договора аренды в случае неисполнения предпринимателем своих обязательств по внесению арендной платы в полном объеме.
Так как с исковым заявлением в суд истец обратился 30.09.2015, то есть спустя более двух месяцев после направления последнего предупреждения, то ответчику был предоставлен разумный срок для исполнения требований истца.
Таким образом, предусмотренный законом порядок расторжения договора аренды Департаментом соблюден.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования Департамента о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Следовательно, требования истца об обязании ответчика передать Департаменту по акту приема-передачи арендуемое помещение также правомерно удовлетворены судом.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 07.04.2016 по делу N А28-11707/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ситникова Михаила Валентиновича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
И.Ю.БАРЬЯХТАР
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Судьи
Т.М.ПОЛЯШОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Т.М.ПОЛЯШОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)