Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 18 марта 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Чапаева И.А., судей Козловой С.В. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковалевой К.С.,
при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Тарасова В.В. по доверенности от 01.12.2015 N 643, от общества с ограниченной ответственностью "Виктория" Крылова А.Ю. по доверенности от 17.12.2015 N 1,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 29 декабря 2015 года по делу N А66-11860/2015 (судья Головина Т.И.),
общество с ограниченной ответственностью "Виктория" (место нахождения: 170024, г. Тверь, пр. Ленина, д. 17/3; ОГРН 1056900167565, ИНН 6901090515; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к муниципальному образованию городской округ "Город Тверь" (далее - Муниципальное образование) в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; ИНН 6901043057; место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1; далее - Департамент) о взыскании 873 675 руб. 52 коп. убытков.
Определением суда от 21.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Твери.
Решением суда от 29.12.2015 исковые требования удовлетворены и с Муниципального образования взыскано 873 675 руб. 52 коп., а также 20 474 руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
Департамент с судебным актом не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и единства судебной практики, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении требования Общества в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к отсутствию причинно-следственной связи между возникшими у Общества убытками и действиями Департамента.
Представитель Департамента доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции признает апелляционную жалобу обоснованной.
Общество обратилось в суд с заявлением о взыскании с Муниципального образования 873 675 руб. 52 коп. убытков, причиненных в результате незаконных действий Департамента, выраженных в отказе в приватизации арендуемого помещения. По мнению Общества, оно понесло убытки в виде арендных платежей за период с момента отказа Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях Общества по дату заключения договора купли-продажи (в период с 08.10.2014 по 19.06.2015).
Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 26.12.2006 заключили договор N 3665 аренды нежилых помещений общей площадью 314,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Тверь, проспект Ленина, д. 17/3. Дополнительным соглашением от 07.02.2011 общая площадь арендуемых помещений изменена на 317,3 кв. м.
До заключения названного договора арендные отношения между сторонами существовали с 2005 года.
Общество 09.01.2014 обратилось в Департамент с заявлением о реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность.
Обществом 29.08.2014 получен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, предложенный к заключению Департаментом, который был подписан Обществом с протоколом разногласий, в частности неурегулированными остались пункты 1.2, 2.2, 2.5, 2.6, 5.1, 7.3, абзац второй пункта 2.3, приложение N 2 к договору. В том числе истец не согласился с выкупной стоимостью нежилых помещений, определенной оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Андреев-капиталъ".
В связи с этим Общество направило в адрес Департамента протокол разногласий к договору купли-продажи. Поскольку Департамент письмом от 07.10.2014 N 30/3623 отказался заключать договор в предложенной Обществом редакции протокола разногласий, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Данный спор рассмотрен в рамках дела N А66-15508/2014.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 15.05.2015 спор между сторонами урегулирован. Указанным решением рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества определена на основании судебной экспертизы в сумме 16 605 932 руб. 20 коп. Иные пункты договора, с которыми Общество выразило несогласие, признаны судом неправомерными.
Во исполнение названного решения Департамент (продавец) и предприниматель Общество (покупатель) 19.06.2015 заключили договор N 51 купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке.
Обществ, полагая, что в случае своевременного подписания Департаментом представленного протокола разногласий к договору купли-продажи обязательство по внесению арендных платежей подлежало бы прекращению (в связи с заключением договора), обратилось в суд с заявлением о взыскании с Муниципального образования 873 675 руб. 52 коп. убытков причиненных в результате незаконных действий Департамента, выраженных в отказе в приватизации арендуемого помещения на условиях, предложенных Обществом. По мнению Общества, оно понесло убытки в виде арендных платежей за период с момента отказа Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях Общества по дату заключения договора купли-продажи (в период с 08.10.2014 по 19.06.2015).
Решением суда от 29.12.2015 исковые требования Общества удовлетворены.
Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В пункте 1 статьи 1064 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В силу статьи 1082 Кодекса одним из способов возмещения вреда является возмещение причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).
Согласно названной правовой норме под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершения противоправного действия (бездействие), возникновения у потерпевшего убытков, причинно-следственной связи между действиями (бездействием) и его последствиями и вины правонарушителя.
Таким образом, для наступления деликтной ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего: наступление вреда, его размер; противоправность поведения причинителя вреда; причинную связь между двумя первыми элементами; вину причинителя вреда.
Удовлетворение исковых требований возможно при доказанности всей совокупности вышеуказанных условий ответственности.
В свою очередь, ответчик, возражающий против удовлетворения иска, должен доказать отсутствие его вины, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 1064 ГК РФ именно это обстоятельство служит основанием для освобождения его от ответственности.
В силу статей 307, 309, 310 упомянутого Кодекса обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В статье 65 АПК РФ определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что установленными по делу обстоятельствами не подтверждается наличие причинно-следственной связи между заявленными ко взысканию истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика.
Согласно заявлению Общества сумма рассчитанных убытков складывается из размера внесенной обществом платы за пользование помещением на основании договора аренды, иных оснований для владения и пользования муниципальным имуществом в спорный период у Общества не имелось. Судебным актом по делу N А66-15508/2014 установлены обстоятельства, которые, в силу части статьи 69 АПК РФ, имеют преюдициальное значение для правильного разрешения настоящего спора. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что между сторонами имелись споры, касающиеся обстоятельств, связанных с условиями заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. Наличие между сторонами разногласий, касающихся условий договора купли-продажи помещения, разрешенных только судебными актами по упомянутым делам, свидетельствует об отсутствии причинно-следственной связи между действиями (бездействием) Департамента и заявленными ко взысканию убытками.
Таким образом, установлено, что возможность заключения договора купли-продажи не была реализована в связи с наличием между сторонами спора в отношении условий договора купли-продажи. Обстоятельства настоящего дела позволяют сделать вывод о том, что понесенные Обществом расходы в виде арендной платы по договору, произведены не с целью восстановления нарушенного права, а во исполнение обязательства по договору аренды за пользование и владение помещением.
Бремя доказывания наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и возникшими убытками возложено на истца, и в связи с тем, что указанное обстоятельство не доказано, оснований для взыскания убытков с Муниципального образования не имеется.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что решение суда от 29.12.2015 подлежит отмене.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы на основании статьи 102 АПК РФ с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 102, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
отменить решение Арбитражного суда Тверской области от 29 декабря 2015 года по делу N А66-11860/2015.
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Виктория" 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.03.2016 ПО ДЕЛУ N А66-11860/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2016 г. по делу N А66-11860/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 18 марта 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Чапаева И.А., судей Козловой С.В. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковалевой К.С.,
при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Тарасова В.В. по доверенности от 01.12.2015 N 643, от общества с ограниченной ответственностью "Виктория" Крылова А.Ю. по доверенности от 17.12.2015 N 1,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 29 декабря 2015 года по делу N А66-11860/2015 (судья Головина Т.И.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Виктория" (место нахождения: 170024, г. Тверь, пр. Ленина, д. 17/3; ОГРН 1056900167565, ИНН 6901090515; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к муниципальному образованию городской округ "Город Тверь" (далее - Муниципальное образование) в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; ИНН 6901043057; место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1; далее - Департамент) о взыскании 873 675 руб. 52 коп. убытков.
Определением суда от 21.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Твери.
Решением суда от 29.12.2015 исковые требования удовлетворены и с Муниципального образования взыскано 873 675 руб. 52 коп., а также 20 474 руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
Департамент с судебным актом не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и единства судебной практики, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении требования Общества в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к отсутствию причинно-следственной связи между возникшими у Общества убытками и действиями Департамента.
Представитель Департамента доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции признает апелляционную жалобу обоснованной.
Общество обратилось в суд с заявлением о взыскании с Муниципального образования 873 675 руб. 52 коп. убытков, причиненных в результате незаконных действий Департамента, выраженных в отказе в приватизации арендуемого помещения. По мнению Общества, оно понесло убытки в виде арендных платежей за период с момента отказа Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях Общества по дату заключения договора купли-продажи (в период с 08.10.2014 по 19.06.2015).
Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 26.12.2006 заключили договор N 3665 аренды нежилых помещений общей площадью 314,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Тверь, проспект Ленина, д. 17/3. Дополнительным соглашением от 07.02.2011 общая площадь арендуемых помещений изменена на 317,3 кв. м.
До заключения названного договора арендные отношения между сторонами существовали с 2005 года.
Общество 09.01.2014 обратилось в Департамент с заявлением о реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность.
Обществом 29.08.2014 получен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, предложенный к заключению Департаментом, который был подписан Обществом с протоколом разногласий, в частности неурегулированными остались пункты 1.2, 2.2, 2.5, 2.6, 5.1, 7.3, абзац второй пункта 2.3, приложение N 2 к договору. В том числе истец не согласился с выкупной стоимостью нежилых помещений, определенной оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Андреев-капиталъ".
В связи с этим Общество направило в адрес Департамента протокол разногласий к договору купли-продажи. Поскольку Департамент письмом от 07.10.2014 N 30/3623 отказался заключать договор в предложенной Обществом редакции протокола разногласий, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Данный спор рассмотрен в рамках дела N А66-15508/2014.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 15.05.2015 спор между сторонами урегулирован. Указанным решением рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества определена на основании судебной экспертизы в сумме 16 605 932 руб. 20 коп. Иные пункты договора, с которыми Общество выразило несогласие, признаны судом неправомерными.
Во исполнение названного решения Департамент (продавец) и предприниматель Общество (покупатель) 19.06.2015 заключили договор N 51 купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке.
Обществ, полагая, что в случае своевременного подписания Департаментом представленного протокола разногласий к договору купли-продажи обязательство по внесению арендных платежей подлежало бы прекращению (в связи с заключением договора), обратилось в суд с заявлением о взыскании с Муниципального образования 873 675 руб. 52 коп. убытков причиненных в результате незаконных действий Департамента, выраженных в отказе в приватизации арендуемого помещения на условиях, предложенных Обществом. По мнению Общества, оно понесло убытки в виде арендных платежей за период с момента отказа Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях Общества по дату заключения договора купли-продажи (в период с 08.10.2014 по 19.06.2015).
Решением суда от 29.12.2015 исковые требования Общества удовлетворены.
Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В пункте 1 статьи 1064 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В силу статьи 1082 Кодекса одним из способов возмещения вреда является возмещение причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).
Согласно названной правовой норме под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершения противоправного действия (бездействие), возникновения у потерпевшего убытков, причинно-следственной связи между действиями (бездействием) и его последствиями и вины правонарушителя.
Таким образом, для наступления деликтной ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего: наступление вреда, его размер; противоправность поведения причинителя вреда; причинную связь между двумя первыми элементами; вину причинителя вреда.
Удовлетворение исковых требований возможно при доказанности всей совокупности вышеуказанных условий ответственности.
В свою очередь, ответчик, возражающий против удовлетворения иска, должен доказать отсутствие его вины, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 1064 ГК РФ именно это обстоятельство служит основанием для освобождения его от ответственности.
В силу статей 307, 309, 310 упомянутого Кодекса обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В статье 65 АПК РФ определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что установленными по делу обстоятельствами не подтверждается наличие причинно-следственной связи между заявленными ко взысканию истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика.
Согласно заявлению Общества сумма рассчитанных убытков складывается из размера внесенной обществом платы за пользование помещением на основании договора аренды, иных оснований для владения и пользования муниципальным имуществом в спорный период у Общества не имелось. Судебным актом по делу N А66-15508/2014 установлены обстоятельства, которые, в силу части статьи 69 АПК РФ, имеют преюдициальное значение для правильного разрешения настоящего спора. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что между сторонами имелись споры, касающиеся обстоятельств, связанных с условиями заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. Наличие между сторонами разногласий, касающихся условий договора купли-продажи помещения, разрешенных только судебными актами по упомянутым делам, свидетельствует об отсутствии причинно-следственной связи между действиями (бездействием) Департамента и заявленными ко взысканию убытками.
Таким образом, установлено, что возможность заключения договора купли-продажи не была реализована в связи с наличием между сторонами спора в отношении условий договора купли-продажи. Обстоятельства настоящего дела позволяют сделать вывод о том, что понесенные Обществом расходы в виде арендной платы по договору, произведены не с целью восстановления нарушенного права, а во исполнение обязательства по договору аренды за пользование и владение помещением.
Бремя доказывания наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и возникшими убытками возложено на истца, и в связи с тем, что указанное обстоятельство не доказано, оснований для взыскания убытков с Муниципального образования не имеется.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что решение суда от 29.12.2015 подлежит отмене.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы на основании статьи 102 АПК РФ с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 102, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
отменить решение Арбитражного суда Тверской области от 29 декабря 2015 года по делу N А66-11860/2015.
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Виктория" 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
И.А.ЧАПАЕВ
И.А.ЧАПАЕВ
Судьи
С.В.КОЗЛОВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
С.В.КОЗЛОВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)