Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 14 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-3521/2017
на решение от 11.04.2017
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-26717/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)
к обществу с ограниченной ответственностью "БТП" (ИНН 2543009440, ОГРН 1122543010534)
о взыскании 317 145 рублей 83 копеек,
при участии:
- от истца: Волик А.С. (по доверенности от 30.12.2016, сроком действия по 31.12.2017, удостоверение);
- от ответчика: Дворянская Н.Н. (по доверенности от 28.09.2016, сроком действия на 1 год, паспорт);
- от ответчика: генеральный директор ООО "БТП" - Прозоров Д.Л. (на основании протокола от 27.06.2012, паспорт),
установил:
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, истец) обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БТП" (далее - ООО "БТП", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 317 145 рублей 83 копеек по договору аренды от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г. Владивостока обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что нормы Гражданского кодекса РФ и требования антимонопольного законодательства не допускает изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Считает, что арендная плата по договору аренды от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00, заключенному между УМС г. Владивостока и ООО "БТП", не может быть ниже той, которая указана в документации об аукционе на право заключения договоров аренды муниципального имущества. В связи с чем полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что применительно к спорному договору аренды размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Отмечает, что положения договора аренды от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00, равно как и конкурсной документации, в той части, в которой они указывают на регулируемость ставки арендной платы, являются недействительными, как противоречащие требованиям Закона о защите конкуренции, а также Правилам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, поскольку пересмотр в сторону уменьшения по соглашению сторон или в одностороннем порядке заключенного на торгах договора аренды государственного или муниципального имущества запрещен нормами антимонопольного законодательства (пункт 114 Правил проведения конкурсов или аукционов, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 на основании части 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции). Также, апеллянт обращает внимание на то, что до заключения договора аренды от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00 ООО "БТП" уже была предоставлена преференция в виде заключения договоров аренды нескольких объектов муниципального имущества, при расчете арендной платы которых был применен корректирующий коэффициент как к субъекту малого и среднего предпринимательства. При этом, по мнению апеллянта, применение к одному субъекту малого и среднего предпринимательства преференции в виде применения корректирующего коэффициента при расчете арендной платы по нескольким договорам аренды недопустимо, поскольку пунктом 3 части 5 статьи 14 Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" в качестве основания для отказа в предоставлении органами местного самоуправления поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства указано принятие в отношении заявителя (субъекта малого и среднего предпринимательства) решения об оказании аналогичной поддержки и сроки ее оказания не истекли.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт. Представители ответчика на доводы апелляционной жалобы возразили, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) 19.03.2013 заключен договор аренды недвижимого имущества N 05-00158-007-Н-АР- 6910-00, согласно которому и на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества N 1 от 01.03.2013, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилые помещения в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 10-15 (I), этаж 1, общей площадью 31,60 кв. м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 17А, для использования в целях "офис, бытовое обслуживание, торговое" (далее - договор аренды).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 15 249 рублей 13 копеек. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.
Дополнительным соглашением N 1 от 28.05.2013 к договору аренды недвижимого имущества были внесены изменения в пункт 3.1 договора, арендная плата за пользование объектом с 19.03.2013 по 31.12.2015 составила 6 145 рублей 17 копеек в месяц без учета НДС. Дополнительным соглашением N 2 от 27.01.2015 к договору аренды недвижимого имущества были внесены изменения в п. 3.1 договора арендная плата с 01.01.2015 по 31.12.2015 составила 6 145 рублей 17 копеек в месяц без учета НДС, а с 01.01.2016 составила 15 249 рублей 13 ко в месяц без учета НДС.
Письмом от 10.03.2015 N 28/6-1461 предприниматель был уведомлен о необходимости уплаты арендной платы за пользование объектом по договору аренды, исходя из коэффициента 1,12, установленного в соответствии с муниципальным правовым актом г. Владивостока от 06.11.2014 N 147-МПА с 01.03.2015 в размере 6 882 рублей 59 копеек в месяц без учета НДС, а с 01.01.2016 в размере 17 079 рублей 03 копеек в месяц без учета НДС.
Также 22.04.2016 Истец направил в адрес ответчика письмо N 28/6-2961, в котором сообщал о сложившейся задолженности по оплате арендной платы по состоянию на 31.03.2016 в размере 317 145 рублей 83 копеек и просил ее оплатить в срок до 01.07.2016.
В связи с не своевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истец обратился с иском в суд с настоящим исковым заявлением.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как следует из текста договора аренды, и не оспаривается сторонами спора, договор аренды недвижимого имущества от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00 заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества N 1 от 01.03.2013.
В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Согласно пункту 18 указанного постановления Пленума ВАС РФ по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Исходя из буквального толкования приведенных разъяснений в их совокупности, само по себе предоставление имущества в аренду на аукционе не исключает возможности установления регулируемой арендной платы. Регулируемая арендная плата не подлежит применению только в случаях, когда предметом аукциона являлась ставка арендной платы.
Между тем истец, предъявляя рассматриваемый иск, доказательств тому, что в настоящем случае предметом аукциона являлась ставка арендной платы по договору аренды, а не право заключения такого договора, на что прямо указано в названии составленного по результатам аукциона протокола комиссии, вопреки статье 65 АПК РФ, не представил.
При этом исходя из условий пунктов 3.3 и 3.4 договора аренды, приложения N 2 к нему, размер арендной платы не являлся предметом аукциона и относится к регулируемым, в связи с чем может определяться с учетом, в том числе, корректирующих коэффициентов, установленных уполномоченными органами.
Указанное нашло свое подтверждение при заключении сторонами договора дополнительных соглашений к нему в части изменения размера ежемесячного арендного платежа.
Более того, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18). Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды. Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.
При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда о том, что ставка арендной платы по договору с ответчиком является регулируемой, признается апелляционным судом обоснованным. При этом коллегия отмечает, что такой способ согласования условий договора с учетом предмета аукциона не противоречит требованиям антимонопольного законодательства и принятых в его исполнение подзаконных актов. Доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению, как сделанные без учета избранного муниципальным заказчиком способа заключения договора аренды, а также противоречащие сложившейся практике взаимоотношений сторон этого договора.
Судом установлено, что в договоре аренды размер арендной платы был определен без учета корректирующих коэффициентов для субъектов малого предпринимательства, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства.
Более того, из представленного расчета предъявленной ко взысканию суммы основного долга следует, что управление с момента заключения договора с предпринимателем осуществляло начисление арендной платы по методике, установленной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152, с учетом постановления администрации города Владивостока от 12.02.2015 N 2871 "Об установлении значения коэффициента инфляции".
Следовательно, в процессе исполнения договора в спорный период подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающий коэффициент в размере 0,4, в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления арендатором доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.
Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", нарушения требований антимонопольного законодательства при применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки всем субъектам малого и среднего предпринимательства в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 действительно отсутствуют.
Доказательств того, что с в спорный период общество перестало отвечать законодательно установленным критериям субъекта малого предпринимательства, в связи с чем утратило право на льготу, истцом в материалы дела не представлено.
В этой связи, установив, что ответчик является субъектом малого предпринимательства и обращался в управление с заявлениями от 25.03.2013 и от 12.12.2014 о предоставлении ему меры имущественной поддержки в виде понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что при расчете арендной платы по договору аренды не недвижимого имущества от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00 подлежит применению корректирующий коэффициент 0,4.
Исходя из условий дополнительных соглашений от 28.05.2013 N 1, от 27.01.2015 N 2 размер арендной платы по спорному договору был рассчитан истцом с учетом примененного корректирующего коэффициента, равного 0,4, в период с 19.03.2013 по 01.01.2015, в соответствии с распоряжением Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 17.04.2013 N 286/28 и в период с 01.01.2015 по 01.01.2016 в соответствии с распоряжением Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 31.12.2014 N 1021/28.
В свою очередь, ответчиком в материалы дела представлен контррасчет суммы задолженности по спорному договору аренды за период с 19.03.2013 по 31.03.2016, с приложением платежных поручений, рассчитанный, исходя из корректирующего коэффициента 0,4 размера арендной платы, который свидетельствует об отсутствии задолженности по договору аренды на дату рассмотрения настоящего спора.
Согласно пункту 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
При таких обстоятельствах, установив, что свои обязательства по внесению арендной платы по договору аренды не недвижимого имущества от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00 арендатор исполнял надлежащим образом, внося арендную плату своевременно, в полном объеме и в соответствии с требованиями действующего законодательства, суд первой инстанции, не установив наличия на стороне ответчика задолженности по внесению арендных платежей, законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на пункт 3 части 5 статьи 14 Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" о том, что применение к одному субъекту малого и среднего предпринимательства преференции в виде применения корректирующего коэффициента при расчете арендной платы по нескольким договорам аренды недопустимо, апелляционным судом отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм материального права.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 по делу N А51-26717/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2017 N 05АП-3521/2017 ПО ДЕЛУ N А51-26717/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2017 г. по делу N А51-26717/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 14 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-3521/2017
на решение от 11.04.2017
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-26717/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)
к обществу с ограниченной ответственностью "БТП" (ИНН 2543009440, ОГРН 1122543010534)
о взыскании 317 145 рублей 83 копеек,
при участии:
- от истца: Волик А.С. (по доверенности от 30.12.2016, сроком действия по 31.12.2017, удостоверение);
- от ответчика: Дворянская Н.Н. (по доверенности от 28.09.2016, сроком действия на 1 год, паспорт);
- от ответчика: генеральный директор ООО "БТП" - Прозоров Д.Л. (на основании протокола от 27.06.2012, паспорт),
установил:
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, истец) обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БТП" (далее - ООО "БТП", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 317 145 рублей 83 копеек по договору аренды от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г. Владивостока обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что нормы Гражданского кодекса РФ и требования антимонопольного законодательства не допускает изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Считает, что арендная плата по договору аренды от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00, заключенному между УМС г. Владивостока и ООО "БТП", не может быть ниже той, которая указана в документации об аукционе на право заключения договоров аренды муниципального имущества. В связи с чем полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что применительно к спорному договору аренды размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Отмечает, что положения договора аренды от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00, равно как и конкурсной документации, в той части, в которой они указывают на регулируемость ставки арендной платы, являются недействительными, как противоречащие требованиям Закона о защите конкуренции, а также Правилам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, поскольку пересмотр в сторону уменьшения по соглашению сторон или в одностороннем порядке заключенного на торгах договора аренды государственного или муниципального имущества запрещен нормами антимонопольного законодательства (пункт 114 Правил проведения конкурсов или аукционов, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 на основании части 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции). Также, апеллянт обращает внимание на то, что до заключения договора аренды от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00 ООО "БТП" уже была предоставлена преференция в виде заключения договоров аренды нескольких объектов муниципального имущества, при расчете арендной платы которых был применен корректирующий коэффициент как к субъекту малого и среднего предпринимательства. При этом, по мнению апеллянта, применение к одному субъекту малого и среднего предпринимательства преференции в виде применения корректирующего коэффициента при расчете арендной платы по нескольким договорам аренды недопустимо, поскольку пунктом 3 части 5 статьи 14 Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" в качестве основания для отказа в предоставлении органами местного самоуправления поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства указано принятие в отношении заявителя (субъекта малого и среднего предпринимательства) решения об оказании аналогичной поддержки и сроки ее оказания не истекли.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт. Представители ответчика на доводы апелляционной жалобы возразили, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) 19.03.2013 заключен договор аренды недвижимого имущества N 05-00158-007-Н-АР- 6910-00, согласно которому и на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества N 1 от 01.03.2013, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилые помещения в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 10-15 (I), этаж 1, общей площадью 31,60 кв. м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 17А, для использования в целях "офис, бытовое обслуживание, торговое" (далее - договор аренды).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 15 249 рублей 13 копеек. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.
Дополнительным соглашением N 1 от 28.05.2013 к договору аренды недвижимого имущества были внесены изменения в пункт 3.1 договора, арендная плата за пользование объектом с 19.03.2013 по 31.12.2015 составила 6 145 рублей 17 копеек в месяц без учета НДС. Дополнительным соглашением N 2 от 27.01.2015 к договору аренды недвижимого имущества были внесены изменения в п. 3.1 договора арендная плата с 01.01.2015 по 31.12.2015 составила 6 145 рублей 17 копеек в месяц без учета НДС, а с 01.01.2016 составила 15 249 рублей 13 ко в месяц без учета НДС.
Письмом от 10.03.2015 N 28/6-1461 предприниматель был уведомлен о необходимости уплаты арендной платы за пользование объектом по договору аренды, исходя из коэффициента 1,12, установленного в соответствии с муниципальным правовым актом г. Владивостока от 06.11.2014 N 147-МПА с 01.03.2015 в размере 6 882 рублей 59 копеек в месяц без учета НДС, а с 01.01.2016 в размере 17 079 рублей 03 копеек в месяц без учета НДС.
Также 22.04.2016 Истец направил в адрес ответчика письмо N 28/6-2961, в котором сообщал о сложившейся задолженности по оплате арендной платы по состоянию на 31.03.2016 в размере 317 145 рублей 83 копеек и просил ее оплатить в срок до 01.07.2016.
В связи с не своевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истец обратился с иском в суд с настоящим исковым заявлением.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как следует из текста договора аренды, и не оспаривается сторонами спора, договор аренды недвижимого имущества от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00 заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества N 1 от 01.03.2013.
В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Согласно пункту 18 указанного постановления Пленума ВАС РФ по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Исходя из буквального толкования приведенных разъяснений в их совокупности, само по себе предоставление имущества в аренду на аукционе не исключает возможности установления регулируемой арендной платы. Регулируемая арендная плата не подлежит применению только в случаях, когда предметом аукциона являлась ставка арендной платы.
Между тем истец, предъявляя рассматриваемый иск, доказательств тому, что в настоящем случае предметом аукциона являлась ставка арендной платы по договору аренды, а не право заключения такого договора, на что прямо указано в названии составленного по результатам аукциона протокола комиссии, вопреки статье 65 АПК РФ, не представил.
При этом исходя из условий пунктов 3.3 и 3.4 договора аренды, приложения N 2 к нему, размер арендной платы не являлся предметом аукциона и относится к регулируемым, в связи с чем может определяться с учетом, в том числе, корректирующих коэффициентов, установленных уполномоченными органами.
Указанное нашло свое подтверждение при заключении сторонами договора дополнительных соглашений к нему в части изменения размера ежемесячного арендного платежа.
Более того, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18). Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды. Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.
При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда о том, что ставка арендной платы по договору с ответчиком является регулируемой, признается апелляционным судом обоснованным. При этом коллегия отмечает, что такой способ согласования условий договора с учетом предмета аукциона не противоречит требованиям антимонопольного законодательства и принятых в его исполнение подзаконных актов. Доводы апелляционной жалобы об обратном подлежат отклонению, как сделанные без учета избранного муниципальным заказчиком способа заключения договора аренды, а также противоречащие сложившейся практике взаимоотношений сторон этого договора.
Судом установлено, что в договоре аренды размер арендной платы был определен без учета корректирующих коэффициентов для субъектов малого предпринимательства, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства.
Более того, из представленного расчета предъявленной ко взысканию суммы основного долга следует, что управление с момента заключения договора с предпринимателем осуществляло начисление арендной платы по методике, установленной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152, с учетом постановления администрации города Владивостока от 12.02.2015 N 2871 "Об установлении значения коэффициента инфляции".
Следовательно, в процессе исполнения договора в спорный период подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающий коэффициент в размере 0,4, в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления арендатором доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.
Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", нарушения требований антимонопольного законодательства при применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки всем субъектам малого и среднего предпринимательства в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 действительно отсутствуют.
Доказательств того, что с в спорный период общество перестало отвечать законодательно установленным критериям субъекта малого предпринимательства, в связи с чем утратило право на льготу, истцом в материалы дела не представлено.
В этой связи, установив, что ответчик является субъектом малого предпринимательства и обращался в управление с заявлениями от 25.03.2013 и от 12.12.2014 о предоставлении ему меры имущественной поддержки в виде понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что при расчете арендной платы по договору аренды не недвижимого имущества от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00 подлежит применению корректирующий коэффициент 0,4.
Исходя из условий дополнительных соглашений от 28.05.2013 N 1, от 27.01.2015 N 2 размер арендной платы по спорному договору был рассчитан истцом с учетом примененного корректирующего коэффициента, равного 0,4, в период с 19.03.2013 по 01.01.2015, в соответствии с распоряжением Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 17.04.2013 N 286/28 и в период с 01.01.2015 по 01.01.2016 в соответствии с распоряжением Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 31.12.2014 N 1021/28.
В свою очередь, ответчиком в материалы дела представлен контррасчет суммы задолженности по спорному договору аренды за период с 19.03.2013 по 31.03.2016, с приложением платежных поручений, рассчитанный, исходя из корректирующего коэффициента 0,4 размера арендной платы, который свидетельствует об отсутствии задолженности по договору аренды на дату рассмотрения настоящего спора.
Согласно пункту 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
При таких обстоятельствах, установив, что свои обязательства по внесению арендной платы по договору аренды не недвижимого имущества от 19.03.2013 N 05-00158-007-Н-АР-6910-00 арендатор исполнял надлежащим образом, внося арендную плату своевременно, в полном объеме и в соответствии с требованиями действующего законодательства, суд первой инстанции, не установив наличия на стороне ответчика задолженности по внесению арендных платежей, законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на пункт 3 части 5 статьи 14 Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" о том, что применение к одному субъекту малого и среднего предпринимательства преференции в виде применения корректирующего коэффициента при расчете арендной платы по нескольким договорам аренды недопустимо, апелляционным судом отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм материального права.
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 по делу N А51-26717/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
А.С.ШЕВЧЕНКО
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
А.С.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)