Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.,
судей Семеновой Т.П., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ветюговой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13659/2017) общества с ограниченной ответственностью "Мир ПОДАРКОВ" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 сентября 2017 года по делу N А70-13095/2016 (судья Климшина Н.В.) о включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов акционерного общества "Менеджмент. Дизайн. Строительство" требования общества с ограниченной ответственностью "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб., в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Менеджмент. Дизайн. Строительство" (ИНН 7722740448, ОГРН 1117746144251),
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Мир подарков" - представитель Кохан М.А., по доверенности N 72 АА 1115231 от 27.10.2016, сроком действия три года; представитель Мокроусова Н.Ф., по доверенности б/н от 12.05.2017, сроком действия до 31.12.2017,
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2016 в отношении акционерного общества "Менеджмент. Дизайн. Строительство" (далее - АО "МДС") введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Рябков Виталий Борисович (дело N А53-16080/2015).
Определением Арбитражного суда Ростовской области 23.09.2016 определено применять при банкротстве АО "МДС" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2016 дело N А53-16080/2015 о несостоятельности (банкротстве) АО "МДС" передано по подсудности в Арбитражный суд Тюменской области по месту нахождения объекта строительства, земельного участка и месту нахождения большинства участников строительства.
В Арбитражном суде Тюменской области делу присвоен номер N А70-13095/2016.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.03.2017 АО "МДС" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Берковский Владимир Владимирович.
Сведения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликованы в печатном издании - газете "Коммерсантъ" N 56 от 01.04.2017.
Определением суда от 31.05.2017 арбитражный управляющий Берковский В.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утвержден Меньшиков Михаил Степанович.
30.05.2017 общество с ограниченной ответственностью "Мир ПОДАРКОВ" (далее - ООО "Мир ПОДАРКОВ") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов АО "МДС" требования в размере 24 981 894 руб., из которых 22 457 250 руб. - стоимость нежилых помещений по договорам участия в долевом строительстве от 22.07.2013 N 144/ГП-17/4-1-1 и N 145/ГП-17/5-1-2, 2 524 644 руб. неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства, как обеспеченного залогом имущества должника - нежилым помещением, на 1 этаже, 1-ое на площадке слева направо, в 4 секции, общей проектной площадью 156,81 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога; нежилым помещением, на 1 этаже, 2-ое на площадке слева направо, в 5 секции, общей проектной площадью 142,62 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06 сентября 2017 года по делу N А70-13095/2016 установлено и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов АО "МДС" требование ООО "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб., из которых 22 457 250 руб. основного долга, 2 524 644 руб. неустойки, без обеспечения залогом имущества должника. В удовлетворении заявления в остальной части отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Мир ПОДАРКОВ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда первой инстанции изменить, включить в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника АО "МДС" требование кредитора ООО "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб. как обеспеченное залогом имущества должника.
В обоснование жалобы ее податель указал, что ООО "Мир ПОДАРКОВ", являясь участником долевого строительства в отношении нежилых помещений, вправе заявить в деле о банкротстве денежное требование о включении в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом в силу прямого указания на это в положениях Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...".
Как полагает податель жалобы, судом первой инстанции при вынесении обжалуемого определения не было принято во внимание, что спорный многоквартирный жилой дом 14 июня 2017 года введен в эксплуатацию, и не применены положения части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, что привело к вынесению незаконного судебного акта.
К жалобе приложена копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.06.2017 N 72-304-349-2009.
В дополнении к апелляционной жалобе ООО "Мир ПОДАРКОВ" указывает, что введение в отношении ЗАО "МДС" процедуры банкротства, равно как и последующее предъявление должнику денежного требования, основанного на неисполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения, не отменяет статуса ООО "Мир ПОДАРКОВ" как участника долевого строительства в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Обстоятельств, установленных в статье 352 ГК РФ, предусматривающих основания прекращения обеспечения обязательств залогом имущества, не имеется. При этом в настоящее время, на земельном участке кадастровый номер 72:17:1313001:315, находящемся в залоге у участников долевого строительства, возведен многоквартирный жилой дом, который разрешением Администрации города Тюмени от 14 июня 2017 года N 72-304-349-2009 жилой многоквартирный дом ГП-17 введен в эксплуатацию. С даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства такой объект долевого строительства (т.е. нежилое помещение) считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (часть 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В письменном отзыве на апелляционную жалобу АО "МДС" возразило против доводов жалобы, просило определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Заявило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Мир ПОДАРКОВ" поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просила его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Заявила ходатайство о приобщении дополнительных доказательств. Представила Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 13.02.2017 N 72/001/196/2017-6607.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ; отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
Возражений против проверки в обжалуемой части к началу рассмотрения апелляционной жалобы не поступило.
Поэтому в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое определение проверено лишь в части отказа в признании требования кредитора обеспеченным залогом имущества должника; в остальной части обжалуемое определение не проверяется.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменного отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения определения суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между закрытым акционерным обществом "Менеджмент. Дизайн. Строительство" (в настоящее время - АО "МДС", застройщик) и ООО "Мир ПОДАРКОВ" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 144/ГП-17/4-1-1 от 22.07.2013, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечение других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства по договору, является: нежилое помещение, на 1 этаже, 1-ое на площадке слева направо, в 4 секции, общей проектной площадью 156,81 кв. м, вариант отделки: черновая, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога (пункт 2.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора цена договора составляет 11 760 750 руб., в том числе НДС.
В пункте 4.1.1 договора застройщик обязался организовать проектирование и строительство жилого дома и ввести его в эксплуатацию во 2 квартале 2015 года.
Договор долевого участия зарегистрирован в установленном порядке 09.08.2013.
По платежным поручениям от 29.07.2013 N 323 на сумму 2 500 000 руб., от 15.08.2013 N 331 на сумму 1 500 000 руб., от 16.09.2013 N 387 на сумму 1 500 000 руб., от 13.12.2013 N 873 на сумму 6 260 750 руб. ООО "Мир ПОДАРКОВ" перечислило АО "МДС" денежные средства на общую сумму в размере 11 760 750 руб. в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве от 22.07.2013 N 144/ГП-17/4-1-1.
Также между закрытым акционерным обществом "Менеджмент. Дизайн. Строительство" (в настоящее время - АО "МДС", застройщик) и ООО "Мир ПОДАРКОВ" (участник долевого строительства) заключен договор участие в долевом строительстве N 145/ГП-17/5-1-2 от 22.07.2013, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечение других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства по договору, является: нежилое помещение, на 1 этаже, 2-ое на площадке слева направо, в 5 секции, общей проектной площадью 142,62 кв. м, вариант отделки: черновая, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога (пункт 2.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора цена договора составляет 10 696 500 руб., в том числе НДС.
В пункте 4.1.1 договора застройщик обязался организовать проектирование и строительство жилого дома и ввести его в эксплуатацию во 2 квартале 2015 года.
Договор долевого участия зарегистрирован в установленном порядке 09.08.2013.
По платежным поручениям от 26.07.2013 N 315 на сумму 2 500 000 руб., от 15.08.2013 N 332 на сумму 1 500 000 руб., от 16.09.2013 N 388 на сумму 1 500 000 руб., от 13.12.2013 N 872 на сумму 5 196 500 руб. ООО "Мир ПОДАРКОВ" перечислило АО "МДС" денежные средства на общую сумму в размере 10 696 500 руб. в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве от 22.07.2013 N 145/ГП-17/5-1-2.
Требование в размере 24 981 894 руб., в том числе: 22 457 250 руб. - стоимость нежилых помещений по договорам участия в долевом строительства, 2 524 644 руб. - неустойка за нарушение срока передачи объектов долевого строительства, ООО "Мир ПОДАРКОВ" заявило ко включению в реестр требований кредиторов АО "МДС".
Установив факт наличия задолженности должника перед кредитором в общем размере 22 457 250 руб., а также оснований для начисления неустойки на сумму задолженности, суд первой инстанции включил требование ООО "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб., из которых 22 457 250 руб. основного долга, 2 524 644 руб. неустойки, в четвертую очередь реестра требований кредиторов АО "МДС" без обеспечения залогом имущества должника.
Обоснованность требования кредитора и его размер должником и иными лицами не оспариваются (часть 5 статьи 268 АПК РФ).
Предметом апелляционного обжалования является отказ суда во включении требований ООО "Мир ПОДАРКОВ" как обеспеченных залогом имущества должника.
Отказывая в удовлетворении заявления ООО "Мир ПОДАРКОВ" об установлении статуса залогового кредитора, суд первой инстанции исходил из того, что Закон о банкротстве не предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче нежилых помещений, участники строительства таких помещений вправе лишь оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (пункт 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Положения статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регулирующие основания возникновения залога относительно имущества должника (застройщика), в случае банкротства последнего не применяются.
Однако указанные выводы суда первой инстанции суд апелляционной инстанции считает основанными на неправильном применении норм материального права.
Суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Особенности банкротства застройщиков предусмотрены положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), введенной Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
В подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Поскольку объектами долевого участия по договорам от 22.07.2013 N 144/ГП-17/4-1-1 и N 145/ГП-17/5-1-2 являются нежилые помещения, ООО "Мир ПОДАРКОВ" не является участником строительства в смысле подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Предъявление в реестр требования о передаче нежилого помещения положениями параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не предусмотрено.
Однако такого требования заявителем в настоящем обособленном споре не предъявлено.
Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, абзац второй п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного закона.
ООО "Мир ПОДАРКОВ" просит включить в реестр денежное требование к должнику как обеспеченное залогом имущества должника, а именно:
- нежилым помещением на 1 этаже, 1-ое на площадке слева направо, в 4 секции, общей проектной площадью 156,81 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога (объект по договору участия в долевом строительстве от 22.07.2013 N 144/ГП-17/4-1-1);
- нежилым помещением на 1 этаже, 2-ое на площадке слева направо, в 5 секции, общей проектной площадью 142,62 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога (объект по договору участия в долевом строительстве от 22.07.2013 N 145/ГП-17/5-1-2).
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве требование ООО "Мир ПОДАРКОВ" является требованием кредитора четвертой очереди.
Статьей 201.14 Закона о банкротстве установлен порядок погашения требований граждан - участников строительства по денежным обязательствам и особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (подпункт 1).
В пункте 3 статьи 201.14 Закона о банкротстве указано, что не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.
То есть, положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве прямо предусматривают возможность включения в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника требований, обеспеченных залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В данном случае речь идет не о требовании о передаче объекта долевого участия, а о денежном требовании кредитора четвертой очереди, обеспеченном залогом имущества должника.
Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ (в редакции - на момент заключения договоров долевого участия) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В части 2 указанной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
На основании части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
В силу части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; а также уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие ненадлежащего исполнения обязательства.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 13.02.2017 N 72/001/196/2017-6607 в отношении земельного участника с кадастровым номером 72:17:1313001:315 по адресу: г. Тюмень, ул. Широтная-Пермякова-объездная дорога, вид разрешенного использования: для строительства жилого комплекса, зарегистрирована ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Судом апелляционной инстанции установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 14.06.2017.
То есть, с этого момента в силу закона объекты долевого строительства по договорам от 22.07.2013 N 144/ГП-17/4-1-1 и N 145/ГП-17/5-1-2 считаются находящимся в залоге у участника долевого строительства - ООО "Мир ПОДАРКОВ".
Иного из материалов дела не следует.
В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство.
При этом Закон о банкротстве не регулирует ни основания возникновения залога, ни основания его прекращения.
Статья 352 ГК РФ не содержит такого основания прекращения залога, как введение в отношении застройщика (залогодателя) процедуры банкротства.
Таким образом, введение в отношении АО "МДС" процедуры банкротства, равно как и последующее предъявление должнику денежного требования, основанного на неисполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения, не отменяет статуса ООО "Мир ПОДАРКОВ", как участника долевого строительства в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ, а значит и статуса залогового кредитора.
Вывод суда первой инстанции о неприменении положений статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае банкротства застройщика является ошибочным и привел к вынесению необоснованного определения.
Обстоятельств, установленных в статье 352 ГК РФ, предусматривающих основания прекращения обеспечения обязательств залогом имущества, судом апелляционной инстанции не установлено.
Поэтому требование ООО "Мир ПОДАРКОВ", возникшее из договоров участия в долевом строительстве, до исполнения застройщиком своих обязательств перед ним, обеспечено залогом имущества должника в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования ООО "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб. подлежат включению в реестр как требования, обеспеченные залогом имущества должника, а именно:
- нежилым помещением на 1 этаже, 1-ое на площадке слева направо, в 4 секции, общей проектной площадью 156,81 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога;
- нежилым помещением на 1 этаже, 2-ое на площадке слева направо, в 5 секции, общей проектной площадью 142,62 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога.
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 сентября 2017 года по делу N А70-13095/2016 в обжалуемой части подлежит изменению, апелляционная жалоба ООО "Мир ПОДАРКОВ" - удовлетворению.
Руководствуясь статьей 271, пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 сентября 2017 года по делу N А70-13095/2016 (судья Климшина Н.В.) о включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов акционерного общества "Менеджмент. Дизайн. Строительство" требования общества с ограниченной ответственностью "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб., в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Менеджмент. Дизайн. Строительство" (ИНН 7722740448, ОГРН 1117746144251), в обжалуемой части отменить.
Принять в данной части новый судебный акт.
Признать требования общества с ограниченной ответственностью "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб. обеспеченными залогом имущества должника, а именно:
- нежилым помещением на 1 этаже, 1-ое на площадке слева направо, в 4 секции, общей проектной площадью 156,81 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога;
- нежилым помещением на 1 этаже, 2-ое на площадке слева направо, в 5 секции, общей проектной площадью 142,62 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2017 N 08АП-13659/2017 ПО ДЕЛУ N А70-13095/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2017 г. N 08АП-13659/2017
Дело N А70-13095/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.,
судей Семеновой Т.П., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ветюговой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13659/2017) общества с ограниченной ответственностью "Мир ПОДАРКОВ" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 сентября 2017 года по делу N А70-13095/2016 (судья Климшина Н.В.) о включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов акционерного общества "Менеджмент. Дизайн. Строительство" требования общества с ограниченной ответственностью "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб., в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Менеджмент. Дизайн. Строительство" (ИНН 7722740448, ОГРН 1117746144251),
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Мир подарков" - представитель Кохан М.А., по доверенности N 72 АА 1115231 от 27.10.2016, сроком действия три года; представитель Мокроусова Н.Ф., по доверенности б/н от 12.05.2017, сроком действия до 31.12.2017,
установил:
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2016 в отношении акционерного общества "Менеджмент. Дизайн. Строительство" (далее - АО "МДС") введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Рябков Виталий Борисович (дело N А53-16080/2015).
Определением Арбитражного суда Ростовской области 23.09.2016 определено применять при банкротстве АО "МДС" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2016 дело N А53-16080/2015 о несостоятельности (банкротстве) АО "МДС" передано по подсудности в Арбитражный суд Тюменской области по месту нахождения объекта строительства, земельного участка и месту нахождения большинства участников строительства.
В Арбитражном суде Тюменской области делу присвоен номер N А70-13095/2016.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.03.2017 АО "МДС" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Берковский Владимир Владимирович.
Сведения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликованы в печатном издании - газете "Коммерсантъ" N 56 от 01.04.2017.
Определением суда от 31.05.2017 арбитражный управляющий Берковский В.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утвержден Меньшиков Михаил Степанович.
30.05.2017 общество с ограниченной ответственностью "Мир ПОДАРКОВ" (далее - ООО "Мир ПОДАРКОВ") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов АО "МДС" требования в размере 24 981 894 руб., из которых 22 457 250 руб. - стоимость нежилых помещений по договорам участия в долевом строительстве от 22.07.2013 N 144/ГП-17/4-1-1 и N 145/ГП-17/5-1-2, 2 524 644 руб. неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства, как обеспеченного залогом имущества должника - нежилым помещением, на 1 этаже, 1-ое на площадке слева направо, в 4 секции, общей проектной площадью 156,81 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога; нежилым помещением, на 1 этаже, 2-ое на площадке слева направо, в 5 секции, общей проектной площадью 142,62 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06 сентября 2017 года по делу N А70-13095/2016 установлено и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов АО "МДС" требование ООО "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб., из которых 22 457 250 руб. основного долга, 2 524 644 руб. неустойки, без обеспечения залогом имущества должника. В удовлетворении заявления в остальной части отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Мир ПОДАРКОВ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда первой инстанции изменить, включить в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника АО "МДС" требование кредитора ООО "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб. как обеспеченное залогом имущества должника.
В обоснование жалобы ее податель указал, что ООО "Мир ПОДАРКОВ", являясь участником долевого строительства в отношении нежилых помещений, вправе заявить в деле о банкротстве денежное требование о включении в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом в силу прямого указания на это в положениях Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...".
Как полагает податель жалобы, судом первой инстанции при вынесении обжалуемого определения не было принято во внимание, что спорный многоквартирный жилой дом 14 июня 2017 года введен в эксплуатацию, и не применены положения части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, что привело к вынесению незаконного судебного акта.
К жалобе приложена копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.06.2017 N 72-304-349-2009.
В дополнении к апелляционной жалобе ООО "Мир ПОДАРКОВ" указывает, что введение в отношении ЗАО "МДС" процедуры банкротства, равно как и последующее предъявление должнику денежного требования, основанного на неисполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения, не отменяет статуса ООО "Мир ПОДАРКОВ" как участника долевого строительства в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Обстоятельств, установленных в статье 352 ГК РФ, предусматривающих основания прекращения обеспечения обязательств залогом имущества, не имеется. При этом в настоящее время, на земельном участке кадастровый номер 72:17:1313001:315, находящемся в залоге у участников долевого строительства, возведен многоквартирный жилой дом, который разрешением Администрации города Тюмени от 14 июня 2017 года N 72-304-349-2009 жилой многоквартирный дом ГП-17 введен в эксплуатацию. С даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства такой объект долевого строительства (т.е. нежилое помещение) считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (часть 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В письменном отзыве на апелляционную жалобу АО "МДС" возразило против доводов жалобы, просило определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Заявило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Мир ПОДАРКОВ" поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просила его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Заявила ходатайство о приобщении дополнительных доказательств. Представила Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 13.02.2017 N 72/001/196/2017-6607.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ; отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
Возражений против проверки в обжалуемой части к началу рассмотрения апелляционной жалобы не поступило.
Поэтому в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое определение проверено лишь в части отказа в признании требования кредитора обеспеченным залогом имущества должника; в остальной части обжалуемое определение не проверяется.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменного отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения определения суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между закрытым акционерным обществом "Менеджмент. Дизайн. Строительство" (в настоящее время - АО "МДС", застройщик) и ООО "Мир ПОДАРКОВ" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 144/ГП-17/4-1-1 от 22.07.2013, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечение других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства по договору, является: нежилое помещение, на 1 этаже, 1-ое на площадке слева направо, в 4 секции, общей проектной площадью 156,81 кв. м, вариант отделки: черновая, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога (пункт 2.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора цена договора составляет 11 760 750 руб., в том числе НДС.
В пункте 4.1.1 договора застройщик обязался организовать проектирование и строительство жилого дома и ввести его в эксплуатацию во 2 квартале 2015 года.
Договор долевого участия зарегистрирован в установленном порядке 09.08.2013.
По платежным поручениям от 29.07.2013 N 323 на сумму 2 500 000 руб., от 15.08.2013 N 331 на сумму 1 500 000 руб., от 16.09.2013 N 387 на сумму 1 500 000 руб., от 13.12.2013 N 873 на сумму 6 260 750 руб. ООО "Мир ПОДАРКОВ" перечислило АО "МДС" денежные средства на общую сумму в размере 11 760 750 руб. в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве от 22.07.2013 N 144/ГП-17/4-1-1.
Также между закрытым акционерным обществом "Менеджмент. Дизайн. Строительство" (в настоящее время - АО "МДС", застройщик) и ООО "Мир ПОДАРКОВ" (участник долевого строительства) заключен договор участие в долевом строительстве N 145/ГП-17/5-1-2 от 22.07.2013, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечение других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства по договору, является: нежилое помещение, на 1 этаже, 2-ое на площадке слева направо, в 5 секции, общей проектной площадью 142,62 кв. м, вариант отделки: черновая, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога (пункт 2.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора цена договора составляет 10 696 500 руб., в том числе НДС.
В пункте 4.1.1 договора застройщик обязался организовать проектирование и строительство жилого дома и ввести его в эксплуатацию во 2 квартале 2015 года.
Договор долевого участия зарегистрирован в установленном порядке 09.08.2013.
По платежным поручениям от 26.07.2013 N 315 на сумму 2 500 000 руб., от 15.08.2013 N 332 на сумму 1 500 000 руб., от 16.09.2013 N 388 на сумму 1 500 000 руб., от 13.12.2013 N 872 на сумму 5 196 500 руб. ООО "Мир ПОДАРКОВ" перечислило АО "МДС" денежные средства на общую сумму в размере 10 696 500 руб. в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве от 22.07.2013 N 145/ГП-17/5-1-2.
Требование в размере 24 981 894 руб., в том числе: 22 457 250 руб. - стоимость нежилых помещений по договорам участия в долевом строительства, 2 524 644 руб. - неустойка за нарушение срока передачи объектов долевого строительства, ООО "Мир ПОДАРКОВ" заявило ко включению в реестр требований кредиторов АО "МДС".
Установив факт наличия задолженности должника перед кредитором в общем размере 22 457 250 руб., а также оснований для начисления неустойки на сумму задолженности, суд первой инстанции включил требование ООО "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб., из которых 22 457 250 руб. основного долга, 2 524 644 руб. неустойки, в четвертую очередь реестра требований кредиторов АО "МДС" без обеспечения залогом имущества должника.
Обоснованность требования кредитора и его размер должником и иными лицами не оспариваются (часть 5 статьи 268 АПК РФ).
Предметом апелляционного обжалования является отказ суда во включении требований ООО "Мир ПОДАРКОВ" как обеспеченных залогом имущества должника.
Отказывая в удовлетворении заявления ООО "Мир ПОДАРКОВ" об установлении статуса залогового кредитора, суд первой инстанции исходил из того, что Закон о банкротстве не предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче нежилых помещений, участники строительства таких помещений вправе лишь оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (пункт 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Положения статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регулирующие основания возникновения залога относительно имущества должника (застройщика), в случае банкротства последнего не применяются.
Однако указанные выводы суда первой инстанции суд апелляционной инстанции считает основанными на неправильном применении норм материального права.
Суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Особенности банкротства застройщиков предусмотрены положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), введенной Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
В подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Поскольку объектами долевого участия по договорам от 22.07.2013 N 144/ГП-17/4-1-1 и N 145/ГП-17/5-1-2 являются нежилые помещения, ООО "Мир ПОДАРКОВ" не является участником строительства в смысле подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Предъявление в реестр требования о передаче нежилого помещения положениями параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не предусмотрено.
Однако такого требования заявителем в настоящем обособленном споре не предъявлено.
Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, абзац второй п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного закона.
ООО "Мир ПОДАРКОВ" просит включить в реестр денежное требование к должнику как обеспеченное залогом имущества должника, а именно:
- нежилым помещением на 1 этаже, 1-ое на площадке слева направо, в 4 секции, общей проектной площадью 156,81 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога (объект по договору участия в долевом строительстве от 22.07.2013 N 144/ГП-17/4-1-1);
- нежилым помещением на 1 этаже, 2-ое на площадке слева направо, в 5 секции, общей проектной площадью 142,62 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога (объект по договору участия в долевом строительстве от 22.07.2013 N 145/ГП-17/5-1-2).
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве требование ООО "Мир ПОДАРКОВ" является требованием кредитора четвертой очереди.
Статьей 201.14 Закона о банкротстве установлен порядок погашения требований граждан - участников строительства по денежным обязательствам и особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (подпункт 1).
В пункте 3 статьи 201.14 Закона о банкротстве указано, что не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.
То есть, положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве прямо предусматривают возможность включения в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника требований, обеспеченных залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В данном случае речь идет не о требовании о передаче объекта долевого участия, а о денежном требовании кредитора четвертой очереди, обеспеченном залогом имущества должника.
Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ (в редакции - на момент заключения договоров долевого участия) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В части 2 указанной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
На основании части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
В силу части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; а также уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие ненадлежащего исполнения обязательства.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 13.02.2017 N 72/001/196/2017-6607 в отношении земельного участника с кадастровым номером 72:17:1313001:315 по адресу: г. Тюмень, ул. Широтная-Пермякова-объездная дорога, вид разрешенного использования: для строительства жилого комплекса, зарегистрирована ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Судом апелляционной инстанции установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 14.06.2017.
То есть, с этого момента в силу закона объекты долевого строительства по договорам от 22.07.2013 N 144/ГП-17/4-1-1 и N 145/ГП-17/5-1-2 считаются находящимся в залоге у участника долевого строительства - ООО "Мир ПОДАРКОВ".
Иного из материалов дела не следует.
В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство.
При этом Закон о банкротстве не регулирует ни основания возникновения залога, ни основания его прекращения.
Статья 352 ГК РФ не содержит такого основания прекращения залога, как введение в отношении застройщика (залогодателя) процедуры банкротства.
Таким образом, введение в отношении АО "МДС" процедуры банкротства, равно как и последующее предъявление должнику денежного требования, основанного на неисполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения, не отменяет статуса ООО "Мир ПОДАРКОВ", как участника долевого строительства в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ, а значит и статуса залогового кредитора.
Вывод суда первой инстанции о неприменении положений статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае банкротства застройщика является ошибочным и привел к вынесению необоснованного определения.
Обстоятельств, установленных в статье 352 ГК РФ, предусматривающих основания прекращения обеспечения обязательств залогом имущества, судом апелляционной инстанции не установлено.
Поэтому требование ООО "Мир ПОДАРКОВ", возникшее из договоров участия в долевом строительстве, до исполнения застройщиком своих обязательств перед ним, обеспечено залогом имущества должника в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования ООО "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб. подлежат включению в реестр как требования, обеспеченные залогом имущества должника, а именно:
- нежилым помещением на 1 этаже, 1-ое на площадке слева направо, в 4 секции, общей проектной площадью 156,81 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога;
- нежилым помещением на 1 этаже, 2-ое на площадке слева направо, в 5 секции, общей проектной площадью 142,62 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога.
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 сентября 2017 года по делу N А70-13095/2016 в обжалуемой части подлежит изменению, апелляционная жалоба ООО "Мир ПОДАРКОВ" - удовлетворению.
Руководствуясь статьей 271, пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 сентября 2017 года по делу N А70-13095/2016 (судья Климшина Н.В.) о включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов акционерного общества "Менеджмент. Дизайн. Строительство" требования общества с ограниченной ответственностью "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб., в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Менеджмент. Дизайн. Строительство" (ИНН 7722740448, ОГРН 1117746144251), в обжалуемой части отменить.
Принять в данной части новый судебный акт.
Признать требования общества с ограниченной ответственностью "Мир ПОДАРКОВ" в размере 24 981 894 руб. обеспеченными залогом имущества должника, а именно:
- нежилым помещением на 1 этаже, 1-ое на площадке слева направо, в 4 секции, общей проектной площадью 156,81 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога;
- нежилым помещением на 1 этаже, 2-ое на площадке слева направо, в 5 секции, общей проектной площадью 142,62 кв. м, в жилом доме ГП-17, расположенном по адресу: г. Тюмень, микрорайон N 2 жилой район "Тюменский", район улиц Широтная-Пермякова-объездная дорога.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
О.В.ЗОРИНА
Судьи
Т.П.СЕМЕНОВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Т.П.СЕМЕНОВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)