Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылается на неоднократные нарушения продавцом условий предварительного договора купли-продажи квартиры в части сроков исполнения обязательств по передаче жилого помещения и заключению основной сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Павлова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Овчинниковой Л.Д.
судей Пошурковой Е.В., Цыганковой В.А.
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы А.А.В., Закрытого акционерного общества "Л." на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> года по гражданскому делу N 2-7254/2013 по иску А.А.В. к Закрытому акционерному обществу "Л." о взыскании неустойки,
Заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д., выслушав объяснения истца А.А.В., его представителя А.М.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ЗАО "Л." - А.В.Б.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
А.А.В. обратился в суд с иском к ЗАО "Л." о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору в размере <...> руб., в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что <дата> года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ... в жилом комплексе "<...>". В соответствии с указанным договором ответчик обязуется в будущем передать квартиру в собственность истцу. Истец исполнил условия договора, оплатив стоимость квартиры в срок до <дата> года и обратился к ответчику с заявлением о готовности заключения с ним основного договора, однако никакого ответа от ответчика на оферту не получил. Согласно п. 1 договора планируемый срок окончания строительства дома - 4 квартал 2010 года, но не позднее 2-го квартала 2011 года. Стороны обязуются в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру подписать и передать на регистрацию в УФРС по СПб и ЛО основной договор купли-продажи квартиры. <дата> года ответчик получил разрешение Службы государственного строительного надзора на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, жилой комплекс "<...>". <дата> года ответчик по акту приема-передачи передал истцу квартиру N ... в пользование. В соответствии с п. 2.1.2 договора продавец обязуется в течение 1 месяца с момента подписания акта приема-передачи квартиры произвести зависящие от него действия для регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю в УФРС по СПб и ЛО в порядке, установленном действующим законодательством РФ. В соответствии с п. 2.1.3 договора продавец обязуется передать покупателю документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности к покупателю. <дата> года ответчик обратился в УФРС для регистрации права собственности на указанную квартиру за ЗАО "Л.", а <дата> года ответчиком были получены документы о регистрации права собственности на квартиру N ... <дата> года ответчиком истцу направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи. <дата> года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры N ..., общей площадью <...> кв. м, расположенной на <...>-м этаже по адресу: <адрес>, инвентарный номер N ... <дата> года стороны подали документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности и <дата> года за истцом было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру.
Истец указывал на то, что ответчик неоднократно нарушал условия предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> года в части сроков исполнения обязательств перед продавцом. Таким образом, истец просил взыскать с ответчика неустойку с <дата> года по <дата> года (530 дней просрочки) по п. 5.6 предварительного договора купли-продажи квартиры в размере <...> рублей.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> года исковые требования А.А.В. удовлетворены частично, с ответчика ЗАО "Л." в пользу истца А.А.В. взыскана неустойка в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе истец А.А.В. просит изменить решение суда в части размера неустойки, взыскав с ответчика в пользу истца <...> рублей за просрочку исполнения обязательств, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей, штраф в размере 50% от взысканной суммы в пользу потребителя.
В апелляционной жалобе ответчик ЗАО "Л." просит решение суда отменить, указывая на то, что отсутствует основания для взыскания неустойки.
Третье лицо представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом в строгом соответствии с ч. 4 ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела в судебную коллегию не представил. В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующему.
В ходе судебного разбирательства по делу судом установлено, что <дата> года между А.А.В. и ЗАО "Л." был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ..., согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик обязался передать А.А.В. в собственность однокомнатную квартиру в доме по адресу: <адрес>, а А.А.В. обязался принять квартиру и уплатить за нее цену на условиях и в срок, предусмотренный договором. Срок окончания строительства дома установлен договором - <дата> года, но не позднее <дата> года
Пунктом 1 договора предусмотрено, что стороны обязались в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру подписать и передать на регистрацию в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу основной договор купли-продажи квартиры (раздел II договора).
Пунктом 2.1.1 установлено, что продавец обязался передать квартиру по акту приема-передачи не позднее 5 дней с момента заключения договора, а в течение 1 месяца с момента подписания акта приема-передачи квартиры произвести зависящие от него действия для регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю в УФРС по СПб и ЛО (п. 2.1.1, 2.1.2 договора).
Пунктом VIII договора установлено, что продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на квартиру в течение 8-ми месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.
Цена договора составила <...> руб. (п. 3.1 договора).
А.А.В. уплатил ответчику стоимость квартиры в установленном договором размере (л.д. 18 - 21).
Разрешение на строительство дома было выдано застройщику ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" <дата> года, было продлено Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга до <дата> года (л.д. 104). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" <дата> года (л.д. 48 - 51).
Как следует из материалов дела, передача истцу объекта состоялась <дата> года, непосредственно с указанного периода истец вносит плату за пользование жилым помещением.
<дата> года ответчик обратился в Управление Росреестра по СПб для регистрации права собственности на указанную квартиру за ЗАО "Л.". <дата> года ответчиком были получены документы о регистрации права собственности на квартиру.
<дата> года зарегистрировано право собственности ЗАО "Л." на <...> квартиру <адрес>.
<дата> года зарегистрировано право собственности А.А.В. на спорное жилое помещение (л.д. 95), <дата> года А.А.В. принял от ЗАО "Л." вышеуказанную жилую площадь по акту приема-передачи (л.д. 97).
Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно п. 1, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
По смыслу указанных норм права в отличие от договора купли-продажи из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, в том числе по передаче предварительно оплаченного товара, кроме обязательств по заключению основного договора.
Гражданское законодательство выделяет предварительный договор в отдельную категорию договоров, предмет которых (установление взаимных обязательств по заключению определенного договора на определенных условиях) всегда отличается от предмета основного договора. Поэтому до заключения основного договора правоотношения сторон по предварительному договору фактически не являются взаимоотношениями потребителя и продавца (изготовителя исполнителя, импортера) и не могут регулироваться положениями Закона РФ "О защите прав потребителей".
Из буквального толкования условий заключенного сторонами <дата> года предварительного договора следует, что обязанность по передаче квартиры возникала у ответчика только после того, как дом был построен, сдан в эксплуатацию и право собственности на квартиру было зарегистрировано за ним в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.
Между тем, как указано выше, передача истцу объекта состоялась непосредственно <дата> года, то есть еще до регистрации права собственности за ответчиком.
В силу п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Учитывая, что заключенный между А.А.В. и ЗАО "Л." договор являлся именно предварительным договором купли-продажи, поскольку имеющиеся в деле доказательства не позволяют установить, что воля сторон договора фактически была направлена на установление отношений по долевому участию в строительстве, в то время как условия предварительного договора купли-продажи предусматривают приобретение ответчиком права собственности на квартиру и ее последующую продажу истцу, оснований квалифицировать указанный договор как договор купли-продажи будущей квартиры с условием о предварительной оплате не имеется, а потому требования истца, основанные на п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи оплаченного товара потребителю, необоснованны и удовлетворению не подлежат, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы истца являются несостоятельными.
При таких обстоятельствах, вывод суда об отказе в удовлетворении заявленных требований о взыскании неустойки, предусмотренной п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" является правильным.
В данном случае судом была взыскана в пользу истца с ответчика неустойка за нарушение сроков заключения основного договора, при этом, суд исходил из того, что истцом А.А.В. в адрес ответчика <дата> года после исполнения им своих обязательств покупателя в полном объеме по предварительному договору N ... от <дата> года было направлено уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи квартиры, между тем, основной договор купли-продажи был заключен <дата>., суд пришел к выводу, что основной договор купли-продажи должен был быть заключен до <дата> года, в связи с чем, взыскал неустойку за период просрочки заключения основного договора купли-продажи за период с <дата> года по <дата> года в размере <...> руб.
С вынесенным решением в указанной части не согласился ответчик, указывая на отсутствие оснований для взыскания данной неустойки.
В данном случае как следует из материалов дела, и пояснений истца, данных в суде апелляционной инстанции, последний просил суд взыскать неустойку именно за нарушение сроков передачи квартиры по предварительному договору, иных требований истцом не заявлялось, а в силу пункта 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Между тем, следует отметить, что как было указано выше, пунктом 1 договора предусмотрено, что стороны обязались в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру подписать и передать на регистрацию в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу основной договор купли-продажи квартиры (раздел II договора).
Условия предварительного договора о сроке заключения основного договора и сроке передачи квартиры привязаны к событию, которое не может быть признано неизбежным, так как зависит от воли сторон (государственная регистрация права собственности продавца на квартиру имеет заявительный характер).
Исходя из буквального смысла условий предварительного договора, условия абз. 2 раздела I предварительного договора не поставлены в зависимость от какого-либо события, которое должно наступить безусловно, сама по себе регистрация права собственности продавца на объект недвижимости зависит от воли участников, 60-дневный срок передачи квартиры после государственной регистрации установлен сторонами как минимальный, максимальный срок действия предварительного договора установлен до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору.
<дата> года зарегистрировано право собственности ЗАО "Л." на <...> квартиру <адрес>, получены ответчиком документы о регистрации права собственности <дата>., направлено уведомление истцу о заключении основного договора <дата>. Основной договор между сторонами был заключен <дата>., <дата> года зарегистрировано право собственности А.А.В. на спорное жилое помещение (л.д. 95).
Таким образом, исходя из вышеизложенного просрочки исполнения обязанности по заключению основного договора купли-продажи и передачи квартиры со стороны ответчика допущено не было, основания для начисления и взыскания неустойки отсутствуют, в связи с чем, решение суда в части взыскания с ЗАО "Л." неустойки в пользу А.А.В. в размере <...> руб. подлежит отмене, с вынесением в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы истца по существу направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> года в части взыскания с Закрытого акционерного общества "Л." в пользу А.А.В. неустойки в размере <...> рублей - отменить, в указанной части принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В остальной части решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> года - оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А.В. - оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.10.2014 N 33-16482/2014 ПО ДЕЛУ N 2-7254/2013
Требование: О взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылается на неоднократные нарушения продавцом условий предварительного договора купли-продажи квартиры в части сроков исполнения обязательств по передаче жилого помещения и заключению основной сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
N 33-16482/2014
Судья: Павлова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Овчинниковой Л.Д.
судей Пошурковой Е.В., Цыганковой В.А.
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы А.А.В., Закрытого акционерного общества "Л." на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> года по гражданскому делу N 2-7254/2013 по иску А.А.В. к Закрытому акционерному обществу "Л." о взыскании неустойки,
Заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д., выслушав объяснения истца А.А.В., его представителя А.М.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ЗАО "Л." - А.В.Б.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
А.А.В. обратился в суд с иском к ЗАО "Л." о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору в размере <...> руб., в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что <дата> года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ... в жилом комплексе "<...>". В соответствии с указанным договором ответчик обязуется в будущем передать квартиру в собственность истцу. Истец исполнил условия договора, оплатив стоимость квартиры в срок до <дата> года и обратился к ответчику с заявлением о готовности заключения с ним основного договора, однако никакого ответа от ответчика на оферту не получил. Согласно п. 1 договора планируемый срок окончания строительства дома - 4 квартал 2010 года, но не позднее 2-го квартала 2011 года. Стороны обязуются в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру подписать и передать на регистрацию в УФРС по СПб и ЛО основной договор купли-продажи квартиры. <дата> года ответчик получил разрешение Службы государственного строительного надзора на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, жилой комплекс "<...>". <дата> года ответчик по акту приема-передачи передал истцу квартиру N ... в пользование. В соответствии с п. 2.1.2 договора продавец обязуется в течение 1 месяца с момента подписания акта приема-передачи квартиры произвести зависящие от него действия для регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю в УФРС по СПб и ЛО в порядке, установленном действующим законодательством РФ. В соответствии с п. 2.1.3 договора продавец обязуется передать покупателю документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности к покупателю. <дата> года ответчик обратился в УФРС для регистрации права собственности на указанную квартиру за ЗАО "Л.", а <дата> года ответчиком были получены документы о регистрации права собственности на квартиру N ... <дата> года ответчиком истцу направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи. <дата> года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры N ..., общей площадью <...> кв. м, расположенной на <...>-м этаже по адресу: <адрес>, инвентарный номер N ... <дата> года стороны подали документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности и <дата> года за истцом было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру.
Истец указывал на то, что ответчик неоднократно нарушал условия предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> года в части сроков исполнения обязательств перед продавцом. Таким образом, истец просил взыскать с ответчика неустойку с <дата> года по <дата> года (530 дней просрочки) по п. 5.6 предварительного договора купли-продажи квартиры в размере <...> рублей.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> года исковые требования А.А.В. удовлетворены частично, с ответчика ЗАО "Л." в пользу истца А.А.В. взыскана неустойка в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе истец А.А.В. просит изменить решение суда в части размера неустойки, взыскав с ответчика в пользу истца <...> рублей за просрочку исполнения обязательств, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей, штраф в размере 50% от взысканной суммы в пользу потребителя.
В апелляционной жалобе ответчик ЗАО "Л." просит решение суда отменить, указывая на то, что отсутствует основания для взыскания неустойки.
Третье лицо представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом в строгом соответствии с ч. 4 ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела в судебную коллегию не представил. В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующему.
В ходе судебного разбирательства по делу судом установлено, что <дата> года между А.А.В. и ЗАО "Л." был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ..., согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик обязался передать А.А.В. в собственность однокомнатную квартиру в доме по адресу: <адрес>, а А.А.В. обязался принять квартиру и уплатить за нее цену на условиях и в срок, предусмотренный договором. Срок окончания строительства дома установлен договором - <дата> года, но не позднее <дата> года
Пунктом 1 договора предусмотрено, что стороны обязались в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру подписать и передать на регистрацию в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу основной договор купли-продажи квартиры (раздел II договора).
Пунктом 2.1.1 установлено, что продавец обязался передать квартиру по акту приема-передачи не позднее 5 дней с момента заключения договора, а в течение 1 месяца с момента подписания акта приема-передачи квартиры произвести зависящие от него действия для регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю в УФРС по СПб и ЛО (п. 2.1.1, 2.1.2 договора).
Пунктом VIII договора установлено, что продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на квартиру в течение 8-ми месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.
Цена договора составила <...> руб. (п. 3.1 договора).
А.А.В. уплатил ответчику стоимость квартиры в установленном договором размере (л.д. 18 - 21).
Разрешение на строительство дома было выдано застройщику ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" <дата> года, было продлено Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга до <дата> года (л.д. 104). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" <дата> года (л.д. 48 - 51).
Как следует из материалов дела, передача истцу объекта состоялась <дата> года, непосредственно с указанного периода истец вносит плату за пользование жилым помещением.
<дата> года ответчик обратился в Управление Росреестра по СПб для регистрации права собственности на указанную квартиру за ЗАО "Л.". <дата> года ответчиком были получены документы о регистрации права собственности на квартиру.
<дата> года зарегистрировано право собственности ЗАО "Л." на <...> квартиру <адрес>.
<дата> года зарегистрировано право собственности А.А.В. на спорное жилое помещение (л.д. 95), <дата> года А.А.В. принял от ЗАО "Л." вышеуказанную жилую площадь по акту приема-передачи (л.д. 97).
Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно п. 1, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
По смыслу указанных норм права в отличие от договора купли-продажи из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, в том числе по передаче предварительно оплаченного товара, кроме обязательств по заключению основного договора.
Гражданское законодательство выделяет предварительный договор в отдельную категорию договоров, предмет которых (установление взаимных обязательств по заключению определенного договора на определенных условиях) всегда отличается от предмета основного договора. Поэтому до заключения основного договора правоотношения сторон по предварительному договору фактически не являются взаимоотношениями потребителя и продавца (изготовителя исполнителя, импортера) и не могут регулироваться положениями Закона РФ "О защите прав потребителей".
Из буквального толкования условий заключенного сторонами <дата> года предварительного договора следует, что обязанность по передаче квартиры возникала у ответчика только после того, как дом был построен, сдан в эксплуатацию и право собственности на квартиру было зарегистрировано за ним в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.
Между тем, как указано выше, передача истцу объекта состоялась непосредственно <дата> года, то есть еще до регистрации права собственности за ответчиком.
В силу п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Учитывая, что заключенный между А.А.В. и ЗАО "Л." договор являлся именно предварительным договором купли-продажи, поскольку имеющиеся в деле доказательства не позволяют установить, что воля сторон договора фактически была направлена на установление отношений по долевому участию в строительстве, в то время как условия предварительного договора купли-продажи предусматривают приобретение ответчиком права собственности на квартиру и ее последующую продажу истцу, оснований квалифицировать указанный договор как договор купли-продажи будущей квартиры с условием о предварительной оплате не имеется, а потому требования истца, основанные на п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи оплаченного товара потребителю, необоснованны и удовлетворению не подлежат, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы истца являются несостоятельными.
При таких обстоятельствах, вывод суда об отказе в удовлетворении заявленных требований о взыскании неустойки, предусмотренной п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" является правильным.
В данном случае судом была взыскана в пользу истца с ответчика неустойка за нарушение сроков заключения основного договора, при этом, суд исходил из того, что истцом А.А.В. в адрес ответчика <дата> года после исполнения им своих обязательств покупателя в полном объеме по предварительному договору N ... от <дата> года было направлено уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи квартиры, между тем, основной договор купли-продажи был заключен <дата>., суд пришел к выводу, что основной договор купли-продажи должен был быть заключен до <дата> года, в связи с чем, взыскал неустойку за период просрочки заключения основного договора купли-продажи за период с <дата> года по <дата> года в размере <...> руб.
С вынесенным решением в указанной части не согласился ответчик, указывая на отсутствие оснований для взыскания данной неустойки.
В данном случае как следует из материалов дела, и пояснений истца, данных в суде апелляционной инстанции, последний просил суд взыскать неустойку именно за нарушение сроков передачи квартиры по предварительному договору, иных требований истцом не заявлялось, а в силу пункта 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Между тем, следует отметить, что как было указано выше, пунктом 1 договора предусмотрено, что стороны обязались в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру подписать и передать на регистрацию в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу основной договор купли-продажи квартиры (раздел II договора).
Условия предварительного договора о сроке заключения основного договора и сроке передачи квартиры привязаны к событию, которое не может быть признано неизбежным, так как зависит от воли сторон (государственная регистрация права собственности продавца на квартиру имеет заявительный характер).
Исходя из буквального смысла условий предварительного договора, условия абз. 2 раздела I предварительного договора не поставлены в зависимость от какого-либо события, которое должно наступить безусловно, сама по себе регистрация права собственности продавца на объект недвижимости зависит от воли участников, 60-дневный срок передачи квартиры после государственной регистрации установлен сторонами как минимальный, максимальный срок действия предварительного договора установлен до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору.
<дата> года зарегистрировано право собственности ЗАО "Л." на <...> квартиру <адрес>, получены ответчиком документы о регистрации права собственности <дата>., направлено уведомление истцу о заключении основного договора <дата>. Основной договор между сторонами был заключен <дата>., <дата> года зарегистрировано право собственности А.А.В. на спорное жилое помещение (л.д. 95).
Таким образом, исходя из вышеизложенного просрочки исполнения обязанности по заключению основного договора купли-продажи и передачи квартиры со стороны ответчика допущено не было, основания для начисления и взыскания неустойки отсутствуют, в связи с чем, решение суда в части взыскания с ЗАО "Л." неустойки в пользу А.А.В. в размере <...> руб. подлежит отмене, с вынесением в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы истца по существу направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> года в части взыскания с Закрытого акционерного общества "Л." в пользу А.А.В. неустойки в размере <...> рублей - отменить, в указанной части принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В остальной части решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> года - оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А.В. - оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)