Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что покупатели не исполнили обязательства по уплате стоимости имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Верхотуровой И.В.,
судей Масловой Т.В., Романовой И.А.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Хабаровске гражданское дело по иску Б.В.А. к Р.Н., Р.Д. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, о возвращении жилого дома и земельного участка, по встречному иску Р. (Ж.), Р.Д. к Б.В.А. о взыскании предварительной оплаты по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком, по апелляционной жалобе представителя Б.В.А. - М. на решение Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 03 июля 2017 года,
заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., пояснения представителя Б.В.А. - Ф., представителя Р. - П.,
Б.В.А. обратился в суд с иском Р. (ранее Жменько) Н.В., Р.Д. о расторжении договора купли-продажи индивидуального жилого дома <адрес> и земельного участка, на котором расположен указанный дом, заключенного между истцом и ответчиками 10.03.2015 года.
В обоснование предъявленных требований Б.В.А. указал, что покупатели Р. не исполнили обязательства по оплате стоимости проданного имущества. В договоре купли-продажи от 10.03.2015 года установлена стоимость продаваемых объектов недвижимости, в размере 2500000 руб., которую покупатели были обязаны уплатить тремя платежами, но фактически ответчики оплатили 520000 руб., которые были зачтены в счет оплаты за пользование жилым домом и земельным участком, претензию о расторжении договора оставили без ответа. В связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателями Р., просил расторгнуть договор купли-продажи от 10.03.2015 года, обязать Р. возвратить истцу жилой дом с земельным участком, расположенные по <адрес> по акту приема-передачи в течение пяти дней со дня вступления в законную силу решения суда.
Р.Н., Р.Д. согласились с расторжением договора, но по иным основаниям, обратились со встречным иском к Б.В.А. о расторжении договора купли-продажи от 10.03.2015 года вследствие невозможности его исполнения и возвращении уплаченных по договору денежных средств в сумме 520000 руб. мотивируя тем, ответчик уклоняется от регистрации перехода прав собственности на дом, скрыл факт наличия непогашенной задолженности по кредиту, продажу дома без согласия залогодержателя, на основании решения Верхнебуреинского районного суда от 24.12.2014 года с ответчика в пользу кредитной организации взысканы денежные средства в сумме 1828543, 94 руб., на приобретенный Р. дом, наложен арест.
Решением Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 03 июля 2017 года исковые требования Б.В.А. к Р. (Ж.), Р.Д. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, о возвращении жилого дома и земельного участка, удовлетворены, расторгнут заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Б.В.П. и Ж. (Р.), Р.Д. договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>.
На Р.Н., Р.Д. возложена обязанность возвратить Б.В.А. индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером N, общей площадью 134,2 кв. м, и земельный участок, с кадастровым номером N, общей площадью 1476 кв. м, расположенные по <адрес>.
С Р.Н., Р.Д. в пользу Б.В.А. взыскана государственная пошлина в размере 300 руб., с каждого.
Встречные исковые требования Р. (Ж.), Р.Д. к Б.В.А. о взыскании предварительной оплаты по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком удовлетворены, с Б.В.А. в пользу Р.Н., Р.Д. взыскано 520 000 руб.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Б.В.А. - М. просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований о взыскании с него денежных средств, указывая на то, что судом не дана оценка назначению уплаченных Р. денежных средств в сумме 520000 руб., которые были уплачены не Б.В.А., а М., переданы до заключения договора купли-продажи и являлись платой за проживание в доме, по договору купли-продажи денежные средства продавцу не передавались.
В возражениях на апелляционную жалобу истцы Р.Н., Р.Д. с решением суда согласны, просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно абзацу второго пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Как установлено судом, следует из материалов дела, между сторонами 10.03.2015 года заключен договор купли-продажи, по которому Ж., Р.Д. приобрели в совместную собственность индивидуальный жилой дом общей площадью 134,2 кв. метров с земельным участком (N), площадью 1476 кв. м, по <адрес>. Договор со стороны продавца Б.В.А. подписан его представителем ФИО1, действующим на основании доверенности от 25.06.2014 года, удостоверенной вр.и.о. нотариуса ФИО2.
Стоимость объектов недвижимости определена в размере 2 500 000 руб., установлен порядок расчета между покупателями и продавцом: первый платеж в течение 1,5 месяцев со дня подписания данного договора; второй платеж в течение 7 месяцев со дня подписания данного договора; третий платеж в течение 8 месяцев со дня подписания данного договора. До покупателей доведена информация о том, что продаваемое имущество в обременении - ипотека с 28.12.2011 года. Право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации.
Объекты недвижимости приняты покупателями до подписания данного договора.
Суд установил, что договор купли-продажи исполнен быть не может в силу залога и отсутствия согласия залогодержателя на отчуждение объектов недвижимости, в связи с чем принял решение о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскал с продавца Б.В.А. в пользу покупателей Р. неосновательное обогащение в сумме 520000 руб., составляющую частичную стоимость имущества.
Доводы Б.В.А. о том, что денежные средства передавались Р. за аренду дома, а не в счет его стоимости не соответствуют материалам дела.
Согласно содержанию расписки, М. получены денежные средства "ведомость об оплате за дом по <адрес>. 1) 21.03.2015 года взнос в размере 20000 руб. 2) 03.03.2015 года внесено 250000 руб., 3) 22.04.2015 года 250000 руб. (л.д. 56).
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Руководствуясь данной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая обстоятельства дела, содержание указанной расписки позволяет сделать вывод о том, что денежные средства вносились с целью приобретения жилого дома, а не за проживание в доме.
То обстоятельство, что продавец недвижимости, не получив полную стоимость проданного имущества, зачел уплаченную сумму 520000 руб. в счет арендной платы за наем жилого помещения, о чем уведомил покупателей в претензии от 03.06.2016 года (л.д. 6), то указанная денежная сумма получена в связи с заключением договора купли-продажи, возникновение обязательства по аренде дома в расписке не содержится.
Предметом спора плата за проживание в доме не является, Б.В.А. не лишен права предъявить к Р. имущественные требования в отдельном судебном порядке.
Также подлежат отклонению доводы жалобы о необоснованном взыскании денежных средств с продавца недвижимости Б.В.А., поскольку М., получая денежные средства от Р. не вступал в иные правоотношения, кроме как, представлял продавца по договору купли-продажи. Поэтому все права и обязанности, вытекающие из названного договора перед Р. должен нести непосредственно продавец Б.В.А., вне зависимости от произведенных между продавцом и его представителем взаиморасчетов. При таких обстоятельствах, решение суда законно и обоснованно.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения суда не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
Решение Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 03 июля 2017 года по гражданскому делу по иску Б.В.А. к Р.Н., Р.Д. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, о возвращении жилого дома и земельного участка, по встречному иску Р. (Ж.), Р.Д. к Б.В.А. о взыскании предварительной оплаты по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Б.В.А. - М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 04.10.2017 ПО ДЕЛУ N 33-7574/2017
Требование: О расторжении договора купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что покупатели не исполнили обязательства по уплате стоимости имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 октября 2017 г. по делу N 33-7574/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Верхотуровой И.В.,
судей Масловой Т.В., Романовой И.А.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Хабаровске гражданское дело по иску Б.В.А. к Р.Н., Р.Д. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, о возвращении жилого дома и земельного участка, по встречному иску Р. (Ж.), Р.Д. к Б.В.А. о взыскании предварительной оплаты по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком, по апелляционной жалобе представителя Б.В.А. - М. на решение Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 03 июля 2017 года,
заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., пояснения представителя Б.В.А. - Ф., представителя Р. - П.,
установила:
Б.В.А. обратился в суд с иском Р. (ранее Жменько) Н.В., Р.Д. о расторжении договора купли-продажи индивидуального жилого дома <адрес> и земельного участка, на котором расположен указанный дом, заключенного между истцом и ответчиками 10.03.2015 года.
В обоснование предъявленных требований Б.В.А. указал, что покупатели Р. не исполнили обязательства по оплате стоимости проданного имущества. В договоре купли-продажи от 10.03.2015 года установлена стоимость продаваемых объектов недвижимости, в размере 2500000 руб., которую покупатели были обязаны уплатить тремя платежами, но фактически ответчики оплатили 520000 руб., которые были зачтены в счет оплаты за пользование жилым домом и земельным участком, претензию о расторжении договора оставили без ответа. В связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателями Р., просил расторгнуть договор купли-продажи от 10.03.2015 года, обязать Р. возвратить истцу жилой дом с земельным участком, расположенные по <адрес> по акту приема-передачи в течение пяти дней со дня вступления в законную силу решения суда.
Р.Н., Р.Д. согласились с расторжением договора, но по иным основаниям, обратились со встречным иском к Б.В.А. о расторжении договора купли-продажи от 10.03.2015 года вследствие невозможности его исполнения и возвращении уплаченных по договору денежных средств в сумме 520000 руб. мотивируя тем, ответчик уклоняется от регистрации перехода прав собственности на дом, скрыл факт наличия непогашенной задолженности по кредиту, продажу дома без согласия залогодержателя, на основании решения Верхнебуреинского районного суда от 24.12.2014 года с ответчика в пользу кредитной организации взысканы денежные средства в сумме 1828543, 94 руб., на приобретенный Р. дом, наложен арест.
Решением Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 03 июля 2017 года исковые требования Б.В.А. к Р. (Ж.), Р.Д. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, о возвращении жилого дома и земельного участка, удовлетворены, расторгнут заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Б.В.П. и Ж. (Р.), Р.Д. договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>.
На Р.Н., Р.Д. возложена обязанность возвратить Б.В.А. индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером N, общей площадью 134,2 кв. м, и земельный участок, с кадастровым номером N, общей площадью 1476 кв. м, расположенные по <адрес>.
С Р.Н., Р.Д. в пользу Б.В.А. взыскана государственная пошлина в размере 300 руб., с каждого.
Встречные исковые требования Р. (Ж.), Р.Д. к Б.В.А. о взыскании предварительной оплаты по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком удовлетворены, с Б.В.А. в пользу Р.Н., Р.Д. взыскано 520 000 руб.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Б.В.А. - М. просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований о взыскании с него денежных средств, указывая на то, что судом не дана оценка назначению уплаченных Р. денежных средств в сумме 520000 руб., которые были уплачены не Б.В.А., а М., переданы до заключения договора купли-продажи и являлись платой за проживание в доме, по договору купли-продажи денежные средства продавцу не передавались.
В возражениях на апелляционную жалобу истцы Р.Н., Р.Д. с решением суда согласны, просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно абзацу второго пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Как установлено судом, следует из материалов дела, между сторонами 10.03.2015 года заключен договор купли-продажи, по которому Ж., Р.Д. приобрели в совместную собственность индивидуальный жилой дом общей площадью 134,2 кв. метров с земельным участком (N), площадью 1476 кв. м, по <адрес>. Договор со стороны продавца Б.В.А. подписан его представителем ФИО1, действующим на основании доверенности от 25.06.2014 года, удостоверенной вр.и.о. нотариуса ФИО2.
Стоимость объектов недвижимости определена в размере 2 500 000 руб., установлен порядок расчета между покупателями и продавцом: первый платеж в течение 1,5 месяцев со дня подписания данного договора; второй платеж в течение 7 месяцев со дня подписания данного договора; третий платеж в течение 8 месяцев со дня подписания данного договора. До покупателей доведена информация о том, что продаваемое имущество в обременении - ипотека с 28.12.2011 года. Право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации.
Объекты недвижимости приняты покупателями до подписания данного договора.
Суд установил, что договор купли-продажи исполнен быть не может в силу залога и отсутствия согласия залогодержателя на отчуждение объектов недвижимости, в связи с чем принял решение о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскал с продавца Б.В.А. в пользу покупателей Р. неосновательное обогащение в сумме 520000 руб., составляющую частичную стоимость имущества.
Доводы Б.В.А. о том, что денежные средства передавались Р. за аренду дома, а не в счет его стоимости не соответствуют материалам дела.
Согласно содержанию расписки, М. получены денежные средства "ведомость об оплате за дом по <адрес>. 1) 21.03.2015 года взнос в размере 20000 руб. 2) 03.03.2015 года внесено 250000 руб., 3) 22.04.2015 года 250000 руб. (л.д. 56).
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Руководствуясь данной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая обстоятельства дела, содержание указанной расписки позволяет сделать вывод о том, что денежные средства вносились с целью приобретения жилого дома, а не за проживание в доме.
То обстоятельство, что продавец недвижимости, не получив полную стоимость проданного имущества, зачел уплаченную сумму 520000 руб. в счет арендной платы за наем жилого помещения, о чем уведомил покупателей в претензии от 03.06.2016 года (л.д. 6), то указанная денежная сумма получена в связи с заключением договора купли-продажи, возникновение обязательства по аренде дома в расписке не содержится.
Предметом спора плата за проживание в доме не является, Б.В.А. не лишен права предъявить к Р. имущественные требования в отдельном судебном порядке.
Также подлежат отклонению доводы жалобы о необоснованном взыскании денежных средств с продавца недвижимости Б.В.А., поскольку М., получая денежные средства от Р. не вступал в иные правоотношения, кроме как, представлял продавца по договору купли-продажи. Поэтому все права и обязанности, вытекающие из названного договора перед Р. должен нести непосредственно продавец Б.В.А., вне зависимости от произведенных между продавцом и его представителем взаиморасчетов. При таких обстоятельствах, решение суда законно и обоснованно.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения суда не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 03 июля 2017 года по гражданскому делу по иску Б.В.А. к Р.Н., Р.Д. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, о возвращении жилого дома и земельного участка, по встречному иску Р. (Ж.), Р.Д. к Б.В.А. о взыскании предварительной оплаты по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Б.В.А. - М. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ВЕРХОТУРОВА
И.В.ВЕРХОТУРОВА
Судьи
Т.В.МАСЛОВА
И.А.РОМАНОВА
Т.В.МАСЛОВА
И.А.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)