Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик до сих пор не зарегистрировал право собственности на машино-место и не передал в дальнейшем права собственности на него истцу, ответчиком пропущены все разумные сроки исполнения своих обязательств по договору. После проведения технической инвентаризации дом поставлен на технический и кадастровый учет. Машино-место фактически передано истцу во владение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ушакова Т.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Лукьянова И.Е.,
судей Лемагиной И.Б., Щербаковой А.В.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Щербаковой А.В.,
гражданское дело по апелляционной жалобе ФГБНУ НЦН на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 4 марта 2016 года, которым постановлено:
- Исковые требования Л.А. к ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер", ООО "Агентство недвижимости "Лидер" о признании права собственности - удовлетворить.
Признать за Л.А. право собственности на нежилое помещение со следующими характеристиками: машино-место N 124, на -1 (минус первом) этаже, общей площадью 12,9 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: ***.
Право собственности на указанный объект недвижимости подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.
Истец обратился в суд с иском к ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер", ООО "Агентство недвижимости "Лидер" о признании права собственности на машино-место N 124, на -1 (минус первом) этаже, общей площадью 12,9 кв. м, расположенное по адресу: ***.
В обоснование иска указано, что на основании распоряжения Минимущества России от 29 сентября 2003 года N 4455-р "О дальнейшем использовании федерального недвижимого имущества ГУ НИИ неврологии РАМН", Распоряжения Правительства Москвы от 03 октября 2005 года N 1928-РП "О реализации инвестиционного проекта по ***" между территориальным управлением Минимущества России "Агентство федерального имущества по городу Москве", ГУ НИИ неврологии РАМН, ООО "Афина" был заключен Инвестиционный договор от 05 марта 2004 года N ИД-10/12 (в редакции дополнительных соглашений к нему), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству в 2005 - 2007 гг. жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, предельно допустимой общей площадью 60720 кв. м, физкультурно-оздоровительного комплекса, общей площадью 650 кв. м, на земельном участке, принадлежащем ГУ НИИ неврологии РАМН, общей площадью 1,5 га, по ***. На основании решения конкурсной комиссии по выбору инвестора территориального управления Минимущества России "Агентство федерального имущества по городу Москве" функции инвестора по строительству объектов возложены на ООО "Афина", осуществляющего финансирование строительства объектов в полном объеме за счет собственных и привлеченных средств. 08 ноября 2010 года между ООО "Афина" и ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" заключен инвестиционный договор N 03/2010/ММ/НП в строительство жилого комплекса по адресу: ***, согласно которому ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" осуществляет инвестирование в реализацию инвестиционного проекта. 15 августа 2008 года Мосгосстройнадзор выдал ООО "Афина" разрешение на строительство жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, расположенного по адресу: г. ***, за N *** сроком действия до 05 марта 2012 года. Строительство осуществлялось на земельном участке, оформленном договором аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 18 сентября 2008 года N ***. 03 февраля 2014 года между ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" и истцом заключен предварительный договор N *** (в редакции дополнительного соглашения к нему) о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения (машино-места), согласно которому стороны обязуются заключить в будущем, в срок не позднее 01 декабря 2014 года, договор купли-продажи (основной договор) нежилого помещения (машино-места), расположенного в жилом доме по адресу: *** (строительный адрес: ***); в соответствии с основным договором продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение, имеющее на момент заключения договора следующие характеристики: одно стационарное машино-место, условный номер 124, общая площадь 12,9 кв. м, -1 (минус первый) уровень (п. 1.1.1 Договора); стоимость машино-места оценена в размере *** руб. 00 коп. (п. 1.1.2 Договора). 03 февраля 2014 года между ООО "Агентство недвижимости "Лидер" и истцом заключен агентский договор N *** (в редакции дополнительного соглашения к нему), согласно которому агент обязуется за вознаграждение и по поручению принципала совершать от имени и за счет принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению принципалом в собственность указанного машино-места, в том числе осуществить за счет принципала расчет по заключенному принципалом договору купли-продажи нежилого помещения (машино-места) в части оплаты стоимости машино-места за счет денежных средств, перечисляемых принципалом согласно п. 3.3 агентского договора. Истец полагает, что возникшие взаимоотношения между истцом и ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" регулируются Законом РФ от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей", который разъясняет, что потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести, либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Анализ договора позволяет сделать вывод, что данный договор не является предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, поскольку на момент его подписания ответчик не обладал правом собственности на предмет основного договора, в связи с чем, невозможно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. При таких обстоятельствах, к правоотношениям сторон можно применить правила сделки, которую стороны имели в виду при заключении предварительного договора - последствия договора купли-продажи нежилого помещения (машино-места) с последующей передачей машино-места в собственность. *** года Мосгосстройнадзор выдал ООО "Афина" разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, расположенного по присвоенному почтовому адресу: *** (строительный адрес: ***). Свои обязательства, предусмотренные п. 3.3 агентского договора от 03 февраля 2014 года N *** по оплате стоимости машино-места на общую сумму *** руб. 00 коп., истец исполнил надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается приложенными к исковому заявлению платежными документами. ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" до сих пор не зарегистрировало право собственности на данное машино-место и не передало в дальнейшем права собственности на него истцу, ответчиком пропущены все разумные сроки исполнения своих обязательств по договору. После проведения технической инвентаризации дом поставлен на технический и кадастровый учет. Машино-место фактически передано истцу во владение.
Представитель истца Л., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчиков ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" и ООО "Агентство недвижимости "Лидер" Б., она же представляющая интересы 3-го лица ООО "Афина+", действующая на основании доверенностей, в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, представила отзывы.
Представитель третьего лица ФГБУ "Научный центр неврологии" Евстигнеев в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований, ссылаясь на то, что ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" не обладало правом на заключение договора, так как сторонами по инвестиционному договору не подписан акт о частичной реализации контракта, не произведен раздел долевой собственности в натуре, протокол распределения долей участников договора носит предварительный характер, просил в иске истцу отказать. Третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явилось, извещено.
3-е лицо Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явилось, извещено.
3-е лицо Территориальное управление Росимущество в г. Москве в судебное заседание не явилось, извещено, представлен отзыв, в котором представитель возражает против удовлетворения заявленных требований.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое представитель ФГБНУ НЦН просит отменить по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; судом неправильно применены нормы материального права.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ФГБНУ НЦН Е., поддержавшего доводы жалобы, представителя истца Л., возражавшего против удовлетворения доводов жалобы, представителя ответчиков ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер", ООО "Агентство недвижимости "Лидер", третьего лица ООО "Афина+" Б., возражавшей против удовлетворения доводов жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим факт создания объекта и основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании распоряжения Минимущества России от 29 сентября 2003 года N 4455-р "О дальнейшем использовании федерального недвижимого имущества ГУ НИИ неврологии РАМН", Распоряжения Правительства Москвы от 03.10.2005 г. N 1928-РП "О реализации инвестиционного проекта по ***" между территориальным управлением Минимущества России "Агентство федерального имущества по городу Москве", ГУ НИИ неврологии РАМН, 000 "Афина" заключен Инвестиционный договор от 05 марта 2004 года N ИД-10/12, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству в 2005 - 2007 г.г. жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой на земельном участке, принадлежащем ГУ НИИ неврологии РАМН, функции инвестора по строительству объектов возложены на ООО "Афина", которое должно осуществлять финансирование строительства объектов в полном объеме за счет собственных и привлеченных средств.
15 августа 2008 года Мосгосстройнадзор выдал ООО "Афина" разрешение на строительство жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом - стоянкой, расположенного по адресу: ***.
03 февраля 2014 года между ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" и истцом заключен предварительный договор N ВЛК-СМ/124/АН (в редакции дополнительного соглашения к нему) о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения (машино-места) (далее Договор), согласно которому стороны обязуются заключить в будущем, в срок не позднее 01 декабря 2014 года, договор купли-продажи (основной договор) нежилого помещения (машино-места), расположенного в жилом доме по адресу: *** (строительный адрес: ***) (п. 1.1.1 Договора); в соответствии с основным договором продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить стационарное машино-место, имеющее на момент заключения Договора (согласно данным технического паспорта) следующие характеристики: условный номер 124, общая площадь 12,9 кв. м, -1 (минус первый) уровень, стоимость которого составляет *** руб. 00 коп.
03 февраля 2014 года между ООО "Агентство недвижимости "Лидер" и истцом заключен агентский договор N *** в редакции дополнительного соглашения к нему), согласно которому агент обязуется за вознаграждение и по поручению принципала совершать от имени и за счет принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению принципалом в собственность указанного машино-места, в том числе осуществить за счет принципала расчет по заключенному принципалом договору купли-продажи нежилого помещения (машино-места) в части оплаты стоимости машино-места за счет денежных средств, перечисляемых принципалом согласно п. 3.3 агентского договора.
Истцом денежные средства внесены в полном объеме, обратного суду не представлено, т.е. истец приобрел право требования на машино-место N 124, на -1 (минус первом) этаже, общей площадью 12,9 кв. м, расположенное по адресу: ***.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии с Законом РФ N 1488-1 от 26.06.1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, ценные банковские вклады, пая, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.
Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.
Субъектами инвестиционной деятельности могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации.
Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственном регистрации.
Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Кроме этого, согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.
Согласно ст. ст. 16 и 17 ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ними" регистрация прав проводится на основании заявлении правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лиц. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода права собственности и регистрируются на основании вступившего в силу решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющееся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
31 декабря 2010 года Мосгосстройнадзор выдал ООО "Афина" разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, расположенного по присвоенному почтовому адресу: г. *** (строительный адрес: ***), что подтверждает соответствие правилам ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ об удостоверении выполнения строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации; соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов; соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям по эксплуатации сетей инженерно-технического обеспечения.
Судом первой инстанции также установлено, что на спорный объект недвижимого имущества, право собственности ни за кем не зарегистрировано, заявленные в судебном порядке права требования, аресты (запрещения) отсутствуют.
Истец Л.А. свои обязательства по оплате стоимости машино-места исполнил в полном объеме и в установленный договором срок, объект недвижимого имущества в установленном порядке принят в эксплуатацию.
Кроме того, объект, в отношении которого заявлены исковые требования, создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных норм и правил, доказательств в подтверждение обратного суду не представлено.
Исходя из существа заключенного между сторонами договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что конечным их результатом являлось приобретение истцом в собственность вновь создаваемого недвижимого имущества. Определяя характеристики этого имущества, стороны пришли к соглашению, что это будет индивидуально-определенное нежилое помещение (машино-место), расположенное по определенному адресу, и с известной площадью.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Изучив предварительный договор, суд первой инстанции счел, что по своему содержанию он не является предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, поскольку на момент его подписания ответчик не обладал правом собственности на предмет основного договора, в связи с чем невозможно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, указанный договор является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, поскольку он соответствует нормам, установленным ФЗ N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условии не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Истцом выполнены принятые по договору обязательства, оплата машино-места согласно условиям договора произведена, многоэтажный жилой дом, в котором машино-место расположено, построен и принят в эксплуатацию, а поэтому истец в силу закона имеет право на результаты инвестиционной деятельности, в связи с чем требование истца о признании за ним права собственности на спорное машино-место является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Разрешая требования, суд также принял во внимание правовую природу и характер сложившихся отношений, то обстоятельство, что установленный предварительным договором, срок заключения договора купли-продажи истек, при этом право собственности ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" на спорный объект недвижимого имущества до настоящего времени не оформлено ввиду спора между участниками инвестиционного договора относительно порядка финансирования строительных работ по объектам медицинского назначения, которые также являлись предметом инвестиционного договора, однако, не имеют отношения к предварительному договору, заключенному с истцом.
При таких обстоятельствах, оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к правомерному выводу о том, что неурегулированность взаимоотношений между участниками инвестиционного контракта не может нарушать права истца, исполнившего свои обязательства надлежащим образом и в полном объеме. Поскольку обязательства по договору истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается представленными суду документами, машино-место в споре не находится, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда, поскольку они сделаны при точном соблюдении норм материального и процессуального права.
Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку судом были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка всем представленным в ходе рассмотрения дела документам, выхода за пределы исковых требований судебная коллегия не усматривает, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Указанные в апелляционной жалобе обстоятельства и ссылки на незаконность решения суда основанием для его отмены служить не могут, так как направлены на оспаривание выводов суда и основаны на ошибочном толковании требований действующего законодательства.
При вынесении обжалуемого судебного решения нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 04 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-32694/2016
Требование: О признании права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик до сих пор не зарегистрировал право собственности на машино-место и не передал в дальнейшем права собственности на него истцу, ответчиком пропущены все разумные сроки исполнения своих обязательств по договору. После проведения технической инвентаризации дом поставлен на технический и кадастровый учет. Машино-место фактически передано истцу во владение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2016 г. по делу N 33-32694
Судья: Ушакова Т.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Лукьянова И.Е.,
судей Лемагиной И.Б., Щербаковой А.В.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Щербаковой А.В.,
гражданское дело по апелляционной жалобе ФГБНУ НЦН на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 4 марта 2016 года, которым постановлено:
- Исковые требования Л.А. к ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер", ООО "Агентство недвижимости "Лидер" о признании права собственности - удовлетворить.
Признать за Л.А. право собственности на нежилое помещение со следующими характеристиками: машино-место N 124, на -1 (минус первом) этаже, общей площадью 12,9 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: ***.
Право собственности на указанный объект недвижимости подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.
установила:
Истец обратился в суд с иском к ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер", ООО "Агентство недвижимости "Лидер" о признании права собственности на машино-место N 124, на -1 (минус первом) этаже, общей площадью 12,9 кв. м, расположенное по адресу: ***.
В обоснование иска указано, что на основании распоряжения Минимущества России от 29 сентября 2003 года N 4455-р "О дальнейшем использовании федерального недвижимого имущества ГУ НИИ неврологии РАМН", Распоряжения Правительства Москвы от 03 октября 2005 года N 1928-РП "О реализации инвестиционного проекта по ***" между территориальным управлением Минимущества России "Агентство федерального имущества по городу Москве", ГУ НИИ неврологии РАМН, ООО "Афина" был заключен Инвестиционный договор от 05 марта 2004 года N ИД-10/12 (в редакции дополнительных соглашений к нему), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству в 2005 - 2007 гг. жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, предельно допустимой общей площадью 60720 кв. м, физкультурно-оздоровительного комплекса, общей площадью 650 кв. м, на земельном участке, принадлежащем ГУ НИИ неврологии РАМН, общей площадью 1,5 га, по ***. На основании решения конкурсной комиссии по выбору инвестора территориального управления Минимущества России "Агентство федерального имущества по городу Москве" функции инвестора по строительству объектов возложены на ООО "Афина", осуществляющего финансирование строительства объектов в полном объеме за счет собственных и привлеченных средств. 08 ноября 2010 года между ООО "Афина" и ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" заключен инвестиционный договор N 03/2010/ММ/НП в строительство жилого комплекса по адресу: ***, согласно которому ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" осуществляет инвестирование в реализацию инвестиционного проекта. 15 августа 2008 года Мосгосстройнадзор выдал ООО "Афина" разрешение на строительство жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, расположенного по адресу: г. ***, за N *** сроком действия до 05 марта 2012 года. Строительство осуществлялось на земельном участке, оформленном договором аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 18 сентября 2008 года N ***. 03 февраля 2014 года между ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" и истцом заключен предварительный договор N *** (в редакции дополнительного соглашения к нему) о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения (машино-места), согласно которому стороны обязуются заключить в будущем, в срок не позднее 01 декабря 2014 года, договор купли-продажи (основной договор) нежилого помещения (машино-места), расположенного в жилом доме по адресу: *** (строительный адрес: ***); в соответствии с основным договором продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение, имеющее на момент заключения договора следующие характеристики: одно стационарное машино-место, условный номер 124, общая площадь 12,9 кв. м, -1 (минус первый) уровень (п. 1.1.1 Договора); стоимость машино-места оценена в размере *** руб. 00 коп. (п. 1.1.2 Договора). 03 февраля 2014 года между ООО "Агентство недвижимости "Лидер" и истцом заключен агентский договор N *** (в редакции дополнительного соглашения к нему), согласно которому агент обязуется за вознаграждение и по поручению принципала совершать от имени и за счет принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению принципалом в собственность указанного машино-места, в том числе осуществить за счет принципала расчет по заключенному принципалом договору купли-продажи нежилого помещения (машино-места) в части оплаты стоимости машино-места за счет денежных средств, перечисляемых принципалом согласно п. 3.3 агентского договора. Истец полагает, что возникшие взаимоотношения между истцом и ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" регулируются Законом РФ от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей", который разъясняет, что потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести, либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Анализ договора позволяет сделать вывод, что данный договор не является предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, поскольку на момент его подписания ответчик не обладал правом собственности на предмет основного договора, в связи с чем, невозможно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. При таких обстоятельствах, к правоотношениям сторон можно применить правила сделки, которую стороны имели в виду при заключении предварительного договора - последствия договора купли-продажи нежилого помещения (машино-места) с последующей передачей машино-места в собственность. *** года Мосгосстройнадзор выдал ООО "Афина" разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, расположенного по присвоенному почтовому адресу: *** (строительный адрес: ***). Свои обязательства, предусмотренные п. 3.3 агентского договора от 03 февраля 2014 года N *** по оплате стоимости машино-места на общую сумму *** руб. 00 коп., истец исполнил надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается приложенными к исковому заявлению платежными документами. ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" до сих пор не зарегистрировало право собственности на данное машино-место и не передало в дальнейшем права собственности на него истцу, ответчиком пропущены все разумные сроки исполнения своих обязательств по договору. После проведения технической инвентаризации дом поставлен на технический и кадастровый учет. Машино-место фактически передано истцу во владение.
Представитель истца Л., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчиков ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" и ООО "Агентство недвижимости "Лидер" Б., она же представляющая интересы 3-го лица ООО "Афина+", действующая на основании доверенностей, в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, представила отзывы.
Представитель третьего лица ФГБУ "Научный центр неврологии" Евстигнеев в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований, ссылаясь на то, что ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" не обладало правом на заключение договора, так как сторонами по инвестиционному договору не подписан акт о частичной реализации контракта, не произведен раздел долевой собственности в натуре, протокол распределения долей участников договора носит предварительный характер, просил в иске истцу отказать. Третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явилось, извещено.
3-е лицо Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явилось, извещено.
3-е лицо Территориальное управление Росимущество в г. Москве в судебное заседание не явилось, извещено, представлен отзыв, в котором представитель возражает против удовлетворения заявленных требований.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое представитель ФГБНУ НЦН просит отменить по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; судом неправильно применены нормы материального права.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ФГБНУ НЦН Е., поддержавшего доводы жалобы, представителя истца Л., возражавшего против удовлетворения доводов жалобы, представителя ответчиков ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер", ООО "Агентство недвижимости "Лидер", третьего лица ООО "Афина+" Б., возражавшей против удовлетворения доводов жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим факт создания объекта и основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании распоряжения Минимущества России от 29 сентября 2003 года N 4455-р "О дальнейшем использовании федерального недвижимого имущества ГУ НИИ неврологии РАМН", Распоряжения Правительства Москвы от 03.10.2005 г. N 1928-РП "О реализации инвестиционного проекта по ***" между территориальным управлением Минимущества России "Агентство федерального имущества по городу Москве", ГУ НИИ неврологии РАМН, 000 "Афина" заключен Инвестиционный договор от 05 марта 2004 года N ИД-10/12, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству в 2005 - 2007 г.г. жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой на земельном участке, принадлежащем ГУ НИИ неврологии РАМН, функции инвестора по строительству объектов возложены на ООО "Афина", которое должно осуществлять финансирование строительства объектов в полном объеме за счет собственных и привлеченных средств.
15 августа 2008 года Мосгосстройнадзор выдал ООО "Афина" разрешение на строительство жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом - стоянкой, расположенного по адресу: ***.
03 февраля 2014 года между ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" и истцом заключен предварительный договор N ВЛК-СМ/124/АН (в редакции дополнительного соглашения к нему) о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения (машино-места) (далее Договор), согласно которому стороны обязуются заключить в будущем, в срок не позднее 01 декабря 2014 года, договор купли-продажи (основной договор) нежилого помещения (машино-места), расположенного в жилом доме по адресу: *** (строительный адрес: ***) (п. 1.1.1 Договора); в соответствии с основным договором продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить стационарное машино-место, имеющее на момент заключения Договора (согласно данным технического паспорта) следующие характеристики: условный номер 124, общая площадь 12,9 кв. м, -1 (минус первый) уровень, стоимость которого составляет *** руб. 00 коп.
03 февраля 2014 года между ООО "Агентство недвижимости "Лидер" и истцом заключен агентский договор N *** в редакции дополнительного соглашения к нему), согласно которому агент обязуется за вознаграждение и по поручению принципала совершать от имени и за счет принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению принципалом в собственность указанного машино-места, в том числе осуществить за счет принципала расчет по заключенному принципалом договору купли-продажи нежилого помещения (машино-места) в части оплаты стоимости машино-места за счет денежных средств, перечисляемых принципалом согласно п. 3.3 агентского договора.
Истцом денежные средства внесены в полном объеме, обратного суду не представлено, т.е. истец приобрел право требования на машино-место N 124, на -1 (минус первом) этаже, общей площадью 12,9 кв. м, расположенное по адресу: ***.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии с Законом РФ N 1488-1 от 26.06.1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, ценные банковские вклады, пая, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.
Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.
Субъектами инвестиционной деятельности могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации.
Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственном регистрации.
Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Кроме этого, согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.
Согласно ст. ст. 16 и 17 ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ними" регистрация прав проводится на основании заявлении правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лиц. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода права собственности и регистрируются на основании вступившего в силу решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющееся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
31 декабря 2010 года Мосгосстройнадзор выдал ООО "Афина" разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, расположенного по присвоенному почтовому адресу: г. *** (строительный адрес: ***), что подтверждает соответствие правилам ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ об удостоверении выполнения строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации; соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов; соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям по эксплуатации сетей инженерно-технического обеспечения.
Судом первой инстанции также установлено, что на спорный объект недвижимого имущества, право собственности ни за кем не зарегистрировано, заявленные в судебном порядке права требования, аресты (запрещения) отсутствуют.
Истец Л.А. свои обязательства по оплате стоимости машино-места исполнил в полном объеме и в установленный договором срок, объект недвижимого имущества в установленном порядке принят в эксплуатацию.
Кроме того, объект, в отношении которого заявлены исковые требования, создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных норм и правил, доказательств в подтверждение обратного суду не представлено.
Исходя из существа заключенного между сторонами договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что конечным их результатом являлось приобретение истцом в собственность вновь создаваемого недвижимого имущества. Определяя характеристики этого имущества, стороны пришли к соглашению, что это будет индивидуально-определенное нежилое помещение (машино-место), расположенное по определенному адресу, и с известной площадью.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Изучив предварительный договор, суд первой инстанции счел, что по своему содержанию он не является предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, поскольку на момент его подписания ответчик не обладал правом собственности на предмет основного договора, в связи с чем невозможно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, указанный договор является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, поскольку он соответствует нормам, установленным ФЗ N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условии не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Истцом выполнены принятые по договору обязательства, оплата машино-места согласно условиям договора произведена, многоэтажный жилой дом, в котором машино-место расположено, построен и принят в эксплуатацию, а поэтому истец в силу закона имеет право на результаты инвестиционной деятельности, в связи с чем требование истца о признании за ним права собственности на спорное машино-место является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Разрешая требования, суд также принял во внимание правовую природу и характер сложившихся отношений, то обстоятельство, что установленный предварительным договором, срок заключения договора купли-продажи истек, при этом право собственности ООО "Финансово-строительная корпорация "Лидер" на спорный объект недвижимого имущества до настоящего времени не оформлено ввиду спора между участниками инвестиционного договора относительно порядка финансирования строительных работ по объектам медицинского назначения, которые также являлись предметом инвестиционного договора, однако, не имеют отношения к предварительному договору, заключенному с истцом.
При таких обстоятельствах, оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к правомерному выводу о том, что неурегулированность взаимоотношений между участниками инвестиционного контракта не может нарушать права истца, исполнившего свои обязательства надлежащим образом и в полном объеме. Поскольку обязательства по договору истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается представленными суду документами, машино-место в споре не находится, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда, поскольку они сделаны при точном соблюдении норм материального и процессуального права.
Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку судом были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка всем представленным в ходе рассмотрения дела документам, выхода за пределы исковых требований судебная коллегия не усматривает, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Указанные в апелляционной жалобе обстоятельства и ссылки на незаконность решения суда основанием для его отмены служить не могут, так как направлены на оспаривание выводов суда и основаны на ошибочном толковании требований действующего законодательства.
При вынесении обжалуемого судебного решения нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 04 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)