Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей А.Н. Григорьева, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 июля 2017 года по делу N А40-239216/16, принятое судьей Скачковой Ю.А.
по иску ООО "ЮНИТ"
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора
при участии в судебном заседании:
от истца: Фурсова Е.М. (по доверенности от 30.11.2016)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЮНИТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом уточнения исковых требований) к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ордынка Большая, д. 29/10, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0002010:1058, общей площадью 613,6 кв. м (далее по тексту - Объект 1) и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, вл. 29/10, стр. 2, общей площадью 453 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0002010:142, относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация здания под административные цели (далее по тексту - Объект 2), изложив пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:
"- цена Объектов оставляет 42 076 204 (сорок два миллиона семьдесят шесть тысяч двести четыре) рублей в соответствии с заключением ООО "Агентство оценки Константа" от 17 мая 2017 года по делу А40-239216/16-37-2166.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется".
Путем принятия абзаца 4 пункта 3.6. договора купли-продажи в следующей редакции:
"за Объект 2 в размере 25 509 100 (двадцать пять миллионов пятьсот девять тысяч сто) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 425 151 (четыреста двадцать пять тысяч сто пятьдесят один) рубль 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 июля 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 23.03.2006 г. между ООО "Объединение Санаторно-курортных и оздоровительных предприятий "Профатомфонд" и Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником ответчика) был заключен договор аренды N 01-00349/00, в соответствии с которым, арендодатель передал в аренду помещение общей площадью 613,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, дом 29/10, стр. 2.
09.04.2010 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, ответчик), ООО "Объединение Санаторно-курортных и оздоровительных предприятий "Профатомфонд" (арендатор) и ООО "ЮНИТ" (организация, истец) было заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 23.03.2006 г. N 01-00349/06, согласно которому арендатор переуступает организации право аренды по договору от 23.03.2006 г. N 01-00349/06 на нежилое помещение общей площадью 613,6 кв. м, расположенное по адресу: ул. Б. Ордынка, д. 29/10, стр. 2 в тех же целях и на срок действия договора.
Данный протокол-соглашение зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 07.05.2010 г.
В соответствии с дополнительным соглашением от 07.05.2010 г. срок аренды по вышеуказанному договору установлен до 30.06.2015 г.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту также - Закон N 159-ФЗ) он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 25.04.2016 г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
1 ноября 2016 года департамент направил истцу проект договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 613,6 кв. м (Объект 1), и земельного участка площадью 453 кв. м (Объект 2). Цена объектов недвижимости была установлена в размере 116 002 602 рублей.
При этом, департамент сослался на экспертную оценку от 25.08.2016 N 08043/16, выполненную ООО "Независимый Институт оценки и управления" о величине рыночной стоимости объектов: нежилое помещение общей площадью 613,6 кв. м, и земельного участка 453 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ордынка Большая, д. 29/10, стр. 2. Указанная оценка по сообщению ответчика была проверена экспертным заключением от 06.09.2016 N 702/16-st, подготовленным МСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков".
Истец рассмотрел направленный проект Договора и предположил, что величина рыночной стоимости Объекта 2, указанная в качестве Цены Договора в п. 3.1. и п. 3.6 является не достоверной и не может использоваться в качестве цены Договора, т.к. она существенно завышена и неправильно определена.
Истец, полагая, что рыночная стоимость земельного участка Объект 2, на котором находится арендуемое помещение Объект 1, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной и не справедливой, обратился за независимой оценкой к ООО "КОМПАКТ ЭКСПЕРТ". Согласно подготовленному отчету от 18.10.2016 N 15/10-2016/ЗУ, рыночная стоимость земельного участка составила 19 848 500 рублей, что существенно меньше указанной в проекте договора, направленному истцу, цены в размере 99 435 498 рублей.
9 ноября 2016 года Истец направил Ответчику подписанный с разногласиями проект договора купли-продажи недвижимости и протокол разногласий, в котором пункт 3.1. изложен в следующей редакции: Цена Объектов составляет 36 415 604 (тридцать шесть миллионов четыреста пятнадцать тысяч шестьсот четыре) руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.08.2016 N 08043/16, выполненным ООО "Независимый Институт оценки и управления" с положительным экспертным заключением от 06.09.2016 N 702/16-st, подготовленным МСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" и Отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.10.2016 N 15/10-2016/ЗУ, выполненным ООО "КОМПАКТ ЭКСПЕРТ", а пункт 3.6 (абзац 4): за Объект 2 в размере 19 848 500 (девятнадцать миллионов восемьсот сорок восемь тысяч пятьсот) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 330 808 (триста тридцать тысяч восемьсот восемь) рублей 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении госуслуги.
Поскольку между сторонами договора возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для определения цены договора купли-продажи спорных помещений судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки Константа".
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство оценки Константа" цена Объектов оставила 42 076 204 (сорок два миллиона семьдесят шесть тысяч двести четыре) рублей.
Суд первой инстанции надлежащим образом исследовал экспертное заключение, признав его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и иным доказательствами по делу.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при этом им были совершены все необходимые действия по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона.
В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с ценой объекта, определенной в заключении эксперта. Указанный довод подлежит отклонению, поскольку заключение эксперта ООО "Агентство оценки Константа" принято судом как надлежащее и достоверное доказательство по настоящему делу. Оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда первой инстанции не имелось.
Довод ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Довод ответчика о том, что судом первой инстанции не дана оценка представленному Департаментом отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ответчика правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июля 2017 года по делу N А40-239216/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2017 N 09АП-39630/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-239216/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2017 г. N 09АП-39630/2017-ГК
Дело N А40-239216/16
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей А.Н. Григорьева, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 июля 2017 года по делу N А40-239216/16, принятое судьей Скачковой Ю.А.
по иску ООО "ЮНИТ"
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора
при участии в судебном заседании:
от истца: Фурсова Е.М. (по доверенности от 30.11.2016)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЮНИТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом уточнения исковых требований) к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ордынка Большая, д. 29/10, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0002010:1058, общей площадью 613,6 кв. м (далее по тексту - Объект 1) и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, вл. 29/10, стр. 2, общей площадью 453 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0002010:142, относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация здания под административные цели (далее по тексту - Объект 2), изложив пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:
"- цена Объектов оставляет 42 076 204 (сорок два миллиона семьдесят шесть тысяч двести четыре) рублей в соответствии с заключением ООО "Агентство оценки Константа" от 17 мая 2017 года по делу А40-239216/16-37-2166.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется".
Путем принятия абзаца 4 пункта 3.6. договора купли-продажи в следующей редакции:
"за Объект 2 в размере 25 509 100 (двадцать пять миллионов пятьсот девять тысяч сто) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 425 151 (четыреста двадцать пять тысяч сто пятьдесят один) рубль 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 июля 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 23.03.2006 г. между ООО "Объединение Санаторно-курортных и оздоровительных предприятий "Профатомфонд" и Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником ответчика) был заключен договор аренды N 01-00349/00, в соответствии с которым, арендодатель передал в аренду помещение общей площадью 613,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, дом 29/10, стр. 2.
09.04.2010 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, ответчик), ООО "Объединение Санаторно-курортных и оздоровительных предприятий "Профатомфонд" (арендатор) и ООО "ЮНИТ" (организация, истец) было заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 23.03.2006 г. N 01-00349/06, согласно которому арендатор переуступает организации право аренды по договору от 23.03.2006 г. N 01-00349/06 на нежилое помещение общей площадью 613,6 кв. м, расположенное по адресу: ул. Б. Ордынка, д. 29/10, стр. 2 в тех же целях и на срок действия договора.
Данный протокол-соглашение зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 07.05.2010 г.
В соответствии с дополнительным соглашением от 07.05.2010 г. срок аренды по вышеуказанному договору установлен до 30.06.2015 г.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту также - Закон N 159-ФЗ) он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 25.04.2016 г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
1 ноября 2016 года департамент направил истцу проект договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 613,6 кв. м (Объект 1), и земельного участка площадью 453 кв. м (Объект 2). Цена объектов недвижимости была установлена в размере 116 002 602 рублей.
При этом, департамент сослался на экспертную оценку от 25.08.2016 N 08043/16, выполненную ООО "Независимый Институт оценки и управления" о величине рыночной стоимости объектов: нежилое помещение общей площадью 613,6 кв. м, и земельного участка 453 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ордынка Большая, д. 29/10, стр. 2. Указанная оценка по сообщению ответчика была проверена экспертным заключением от 06.09.2016 N 702/16-st, подготовленным МСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков".
Истец рассмотрел направленный проект Договора и предположил, что величина рыночной стоимости Объекта 2, указанная в качестве Цены Договора в п. 3.1. и п. 3.6 является не достоверной и не может использоваться в качестве цены Договора, т.к. она существенно завышена и неправильно определена.
Истец, полагая, что рыночная стоимость земельного участка Объект 2, на котором находится арендуемое помещение Объект 1, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной и не справедливой, обратился за независимой оценкой к ООО "КОМПАКТ ЭКСПЕРТ". Согласно подготовленному отчету от 18.10.2016 N 15/10-2016/ЗУ, рыночная стоимость земельного участка составила 19 848 500 рублей, что существенно меньше указанной в проекте договора, направленному истцу, цены в размере 99 435 498 рублей.
9 ноября 2016 года Истец направил Ответчику подписанный с разногласиями проект договора купли-продажи недвижимости и протокол разногласий, в котором пункт 3.1. изложен в следующей редакции: Цена Объектов составляет 36 415 604 (тридцать шесть миллионов четыреста пятнадцать тысяч шестьсот четыре) руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.08.2016 N 08043/16, выполненным ООО "Независимый Институт оценки и управления" с положительным экспертным заключением от 06.09.2016 N 702/16-st, подготовленным МСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" и Отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.10.2016 N 15/10-2016/ЗУ, выполненным ООО "КОМПАКТ ЭКСПЕРТ", а пункт 3.6 (абзац 4): за Объект 2 в размере 19 848 500 (девятнадцать миллионов восемьсот сорок восемь тысяч пятьсот) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 330 808 (триста тридцать тысяч восемьсот восемь) рублей 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении госуслуги.
Поскольку между сторонами договора возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для определения цены договора купли-продажи спорных помещений судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки Константа".
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство оценки Константа" цена Объектов оставила 42 076 204 (сорок два миллиона семьдесят шесть тысяч двести четыре) рублей.
Суд первой инстанции надлежащим образом исследовал экспертное заключение, признав его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и иным доказательствами по делу.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при этом им были совершены все необходимые действия по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона.
В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с ценой объекта, определенной в заключении эксперта. Указанный довод подлежит отклонению, поскольку заключение эксперта ООО "Агентство оценки Константа" принято судом как надлежащее и достоверное доказательство по настоящему делу. Оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда первой инстанции не имелось.
Довод ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Довод ответчика о том, что судом первой инстанции не дана оценка представленному Департаментом отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ответчика правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июля 2017 года по делу N А40-239216/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
Д.Н.САДИКОВА
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)