Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на необоснованный отказ арендодателя от продления договора аренды нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления изготовлена 14.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 14.09.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Сорокиной И.В.
Судей Солодовой Л.В., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца
Индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны Представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика
Администрации Инжавинского района Тамбовской области Представитель не явился, извещен надлежаще
от третьих лиц
Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Тамбовской области Представитель не явился, извещен надлежаще
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области Представитель не явился, извещен надлежаще
Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны, р.п. Инжавино Тамбовской области, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу N А64-3997/2016,
установил:
индивидуальный предприниматель Лазутина Татьяна Владимировна, р.п. Инжавино Тамбовской области (ОГРНИП 309682432900036 ИНН 680501543206) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации Инжавинского района Тамбовской области, п. Инжавино Тамбовской области (ОГРН 1026800592697 ИНН 6805005010) об обязании заключить договор аренды помещения площадью 54,8/255 доли нежилого помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленина, д. 56, сроком на 5 лет.
В свою очередь, ответчик в порядке ст. 132 АПК РФ обратился со встречным иском к ИП Лазутиной Т.В. о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.12.2005 в размере 7 128 руб. 40 коп. и освобождении помещения площадью 54,8 кв. м на первом этаже здания с кадастровым N 68:05:0000000:502, расположенного по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленина, д. 56.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.08.2016 встречный иск Администрации Инжавинского района принят к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
Кроме того, определением суда области от 21.09.2016 удовлетворено ходатайство Администрации Инжавинского района о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 (судья Попов Ю.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 (судьи Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И., Сухова И.Б.) в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен в части взыскания с ИП Лазутиной Т.В. основного долга по договору аренды в размере 7 128 руб. 40 коп., требования об освобождении помещения оставлены без рассмотрения.
Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ИП Лазутина Т.В. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда области и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначально заявленных исковых требований.
Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 30.12.2005 между Администрацией Инжавинского района Тамбовской области (арендодателем) и ИП Лазутиной Т.В., Ларгиной В.П. и Хлебалиной Л.Н. (арендаторами) был заключен договор аренды нежилого помещения N 7, по условиям которого арендодатель передает, а арендаторы принимают в аренду 55/470 доли в административном здании (бывшая гостиница), расположенном по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленинская, д. 56 (регистрационный N 68:05:162001:0004:1587/276) - помещения NN 4, 5, 6, на первом этаже общей площадью 54,8 кв. м, в том числе 33,8 кв. м производственная площадь согласно схеме, являющейся приложением к договору, под магазин продовольственных и промышленных товаров.
Пунктом 1.2 договора аренды установлен срок аренды на 10 лет, с 01.01.2006 по 31.12.2015.
Согласно п. 3.1 договора аренды арендная плата устанавливается в размере 1 967 руб. 63 коп.
Дополнительным соглашением N 3 от 11.11.2014 к договору N 7 ИП Ларгина В.П. исключена из числа арендаторов, размер арендной платы согласован сторонами в сумме 5 666 руб. 32 коп. в месяц.
В соответствии с дополнительным соглашением N 4 от 07.07.2015 к договору N 7 ИП Хлебалина Л.Н. также исключена из числа арендаторов.
ИП Лазутина Т.В. направила в адрес Администрации Инжавинского района заявления от 04.12.2015 и от 02.06.2016 о продлении срока договора на пять лет с учетом преимущественного права, предусмотренного ст. 621 ГК РФ.
Письмами N 01-14/3486 от 31.12.2015 и N 01-14/1773 от 29.06.2016 Администрацией было отказано предпринимателю в продлении договора, со ссылкой на отсутствие преимущественного права, и предложено освободить арендуемое нежилое помещение, в связи с истечением срока действия договора аренды.
Ссылаясь на необоснованный отказ Администрации Инжавинского района продлить договор аренды нежилого помещения, ИП Лазутина Т.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Администрация Инжавинского района, в свою очередь, ссылаясь на отсутствие у предпринимателя преимущественного права для продления спорного договора аренды, обратилась в арбитражный суд со встречным иском.
По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований и частично удовлетворяя встречный иск, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу положений ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Статьей 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" установлен запрет на акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, иных осуществляющих данные функции органов и организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению и устранению конкуренции, за исключением предусмотренных законом случаев. Одним из исключений является заключение договора аренды в результате предоставления государственных или муниципальных преференций.
Частями 1 и 3 ст. 17.1 Закона о конкуренции установлено, что заключение договоров аренды и договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1, 3 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, судами верно отмечено, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу Закона о защите конкуренции реализуется с соблюдением требований, установленных ст. 17.1 этого Закона.
В то же время, из буквального толкования ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным ч. ч. 1, 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения договора.
В п. 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном ч. ч. 1, 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
На основании изложенного, судебными инстанциями верно указано, что поскольку договор аренды N 1 от 30.12.2005 был заключен сторонами без проведения торгов до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, которым Федеральный закон "О защите конкуренции" дополнен ст. 17.1, предусматривающей необходимость проведения торгов, положения ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяются на спорные правоотношения сторон.
В силу указанных обстоятельств, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований, ввиду отсутствия законных оснований для применения положений ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, предоставляющих арендатору право на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса и аукциона, так как заключение договора аренды на новый срок в настоящем случае возможно только на торгах.
Довод предпринимателя о том, что, направив 31.12.2015 уведомление об отсутствии намерения продлевать арендные отношения после истечения срока действия договора аренды, Администрация Инжавинского района Тамбовской области нарушила право ИП Лазутиной Т.В. на выкуп спорного помещения, обоснованно не принят во внимание судебными инстанциями, поскольку не входит предмет доказывания по спору о понуждении к заключению договора.
При этом судами верно учтено, что решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.11.2015 по делу N А64-4044/2015 в иске ИП Лазутиной Т.В. к Администрации Инжавинского района Тамбовской области о возложении обязанности на Администрацию Инжавинского района Тамбовской области в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу назначить оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения площадью 54,8 кв. м (54,8/255 доли в административном здании гостиницы, расположенной по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленинская, д. 56, условный N 68:056162001:0004:1587/267); совершить действия, определенные Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, направив проект договора купли-продажи названного имущества по цене, установленной оценочной экспертизой, с выплатой суммы в рассрочку в течение 3 лет, отказано.
Учитывая, что спорное помещение не сформировано как обособленный объект и в отношении него не осуществлен государственный кадастровый учет, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно указали на то, что оно не может быть объектом купли-продажи в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем субъективного материального права требовать от Администрации Инжавинского района Тамбовской области продать спорное помещение в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ у ИП Лазутиной Т.В. не имеется.
В соответствии с п. п. 2.2.2, 3.2 договора аренды нежилого помещения от 30.12.2005 арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату ежемесячно, до 25 числа каждого месяца.
Факт наличия задолженности по договору в размере 7 128 руб. 40 коп. ИП Лазутиной Т.В. оспаривается, так как, по ее мнению, эта задолженность образовалась на стороне другого арендатора ИП Ларгиной В.П. до прекращения ее обязательств по договору аренды 11.11.2014.
Статьей 2 ст. 322 ГК РФ предусмотрено, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поскольку в договоре аренды установлен размер арендной платы без указания размера арендной платы, подлежащей уплате каждым из них, обязательства арендаторов являются солидарными.
Согласно п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том как полностью, так и в части долга.
Из представленного Администрацией расчета встречного иска следует, что с учетом произведенной оплаты задолженность по договору аренды образовалась за 2015 год, поскольку в платежных документах ИП Лазутиной Т.В. не указано, за какой месяц произведена уплата арендной платы, Администрация Инжавинского района Тамбовской области засчитывала оплату в счет исполнения обязательства, срок исполнения которого наступил раньше.
Правомерность действий арендодателя в период до 01.06.2015 следует из положений п. 2 ст. 522 ГК РФ, применяемой по аналогии, а с 01.06.2015 соответствует положениям ст. 319.1 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении встречного требования Администрации Инжавинского района Тамбовской области к ИП Лазутиной Т.В. о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.12.2005 в размере 7 128 руб. 40 коп.
В части вынесения судом решения об оставлении без рассмотрения встречного иска Администрации об освобождении предпринимателем спорного помещения судебный акт сторонами не оспаривается.
В то же время, учитывая, что на момент вынесения Арбитражным судом Тамбовской области решения по настоящему делу - 20.12.2016 определение Инжавинского районного суда Тамбовской области от 14.11.2016 не вступило в законную силу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 1 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, правомерно оставил встречное требование Администрации Инжавинского района Тамбовской области об освобождении помещения без рассмотрения, в связи с нахождением в производстве суда общей юрисдикции аналогичного спора между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.
Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу N А64-3997/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 14.09.2017 N Ф10-3873/2017 ПО ДЕЛУ N А64-3997/2016
Требование: Об обязании арендодателя заключить договор аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на необоснованный отказ арендодателя от продления договора аренды нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2017 г. по делу N А64-3997/2016
Резолютивная часть постановления изготовлена 14.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 14.09.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Сорокиной И.В.
Судей Солодовой Л.В., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца
Индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны Представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика
Администрации Инжавинского района Тамбовской области Представитель не явился, извещен надлежаще
от третьих лиц
Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Тамбовской области Представитель не явился, извещен надлежаще
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области Представитель не явился, извещен надлежаще
Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лазутиной Татьяны Владимировны, р.п. Инжавино Тамбовской области, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу N А64-3997/2016,
установил:
индивидуальный предприниматель Лазутина Татьяна Владимировна, р.п. Инжавино Тамбовской области (ОГРНИП 309682432900036 ИНН 680501543206) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации Инжавинского района Тамбовской области, п. Инжавино Тамбовской области (ОГРН 1026800592697 ИНН 6805005010) об обязании заключить договор аренды помещения площадью 54,8/255 доли нежилого помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленина, д. 56, сроком на 5 лет.
В свою очередь, ответчик в порядке ст. 132 АПК РФ обратился со встречным иском к ИП Лазутиной Т.В. о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.12.2005 в размере 7 128 руб. 40 коп. и освобождении помещения площадью 54,8 кв. м на первом этаже здания с кадастровым N 68:05:0000000:502, расположенного по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленина, д. 56.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.08.2016 встречный иск Администрации Инжавинского района принят к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.
Кроме того, определением суда области от 21.09.2016 удовлетворено ходатайство Администрации Инжавинского района о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 (судья Попов Ю.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 (судьи Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И., Сухова И.Б.) в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен в части взыскания с ИП Лазутиной Т.В. основного долга по договору аренды в размере 7 128 руб. 40 коп., требования об освобождении помещения оставлены без рассмотрения.
Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ИП Лазутина Т.В. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда области и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначально заявленных исковых требований.
Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 30.12.2005 между Администрацией Инжавинского района Тамбовской области (арендодателем) и ИП Лазутиной Т.В., Ларгиной В.П. и Хлебалиной Л.Н. (арендаторами) был заключен договор аренды нежилого помещения N 7, по условиям которого арендодатель передает, а арендаторы принимают в аренду 55/470 доли в административном здании (бывшая гостиница), расположенном по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленинская, д. 56 (регистрационный N 68:05:162001:0004:1587/276) - помещения NN 4, 5, 6, на первом этаже общей площадью 54,8 кв. м, в том числе 33,8 кв. м производственная площадь согласно схеме, являющейся приложением к договору, под магазин продовольственных и промышленных товаров.
Пунктом 1.2 договора аренды установлен срок аренды на 10 лет, с 01.01.2006 по 31.12.2015.
Согласно п. 3.1 договора аренды арендная плата устанавливается в размере 1 967 руб. 63 коп.
Дополнительным соглашением N 3 от 11.11.2014 к договору N 7 ИП Ларгина В.П. исключена из числа арендаторов, размер арендной платы согласован сторонами в сумме 5 666 руб. 32 коп. в месяц.
В соответствии с дополнительным соглашением N 4 от 07.07.2015 к договору N 7 ИП Хлебалина Л.Н. также исключена из числа арендаторов.
ИП Лазутина Т.В. направила в адрес Администрации Инжавинского района заявления от 04.12.2015 и от 02.06.2016 о продлении срока договора на пять лет с учетом преимущественного права, предусмотренного ст. 621 ГК РФ.
Письмами N 01-14/3486 от 31.12.2015 и N 01-14/1773 от 29.06.2016 Администрацией было отказано предпринимателю в продлении договора, со ссылкой на отсутствие преимущественного права, и предложено освободить арендуемое нежилое помещение, в связи с истечением срока действия договора аренды.
Ссылаясь на необоснованный отказ Администрации Инжавинского района продлить договор аренды нежилого помещения, ИП Лазутина Т.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Администрация Инжавинского района, в свою очередь, ссылаясь на отсутствие у предпринимателя преимущественного права для продления спорного договора аренды, обратилась в арбитражный суд со встречным иском.
По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований и частично удовлетворяя встречный иск, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу положений ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Статьей 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" установлен запрет на акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, иных осуществляющих данные функции органов и организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению и устранению конкуренции, за исключением предусмотренных законом случаев. Одним из исключений является заключение договора аренды в результате предоставления государственных или муниципальных преференций.
Частями 1 и 3 ст. 17.1 Закона о конкуренции установлено, что заключение договоров аренды и договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1, 3 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, судами верно отмечено, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу Закона о защите конкуренции реализуется с соблюдением требований, установленных ст. 17.1 этого Закона.
В то же время, из буквального толкования ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным ч. ч. 1, 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения договора.
В п. 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном ч. ч. 1, 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
На основании изложенного, судебными инстанциями верно указано, что поскольку договор аренды N 1 от 30.12.2005 был заключен сторонами без проведения торгов до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, которым Федеральный закон "О защите конкуренции" дополнен ст. 17.1, предусматривающей необходимость проведения торгов, положения ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяются на спорные правоотношения сторон.
В силу указанных обстоятельств, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований, ввиду отсутствия законных оснований для применения положений ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, предоставляющих арендатору право на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса и аукциона, так как заключение договора аренды на новый срок в настоящем случае возможно только на торгах.
Довод предпринимателя о том, что, направив 31.12.2015 уведомление об отсутствии намерения продлевать арендные отношения после истечения срока действия договора аренды, Администрация Инжавинского района Тамбовской области нарушила право ИП Лазутиной Т.В. на выкуп спорного помещения, обоснованно не принят во внимание судебными инстанциями, поскольку не входит предмет доказывания по спору о понуждении к заключению договора.
При этом судами верно учтено, что решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.11.2015 по делу N А64-4044/2015 в иске ИП Лазутиной Т.В. к Администрации Инжавинского района Тамбовской области о возложении обязанности на Администрацию Инжавинского района Тамбовской области в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу назначить оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения площадью 54,8 кв. м (54,8/255 доли в административном здании гостиницы, расположенной по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, р.п. Инжавино, ул. Ленинская, д. 56, условный N 68:056162001:0004:1587/267); совершить действия, определенные Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, направив проект договора купли-продажи названного имущества по цене, установленной оценочной экспертизой, с выплатой суммы в рассрочку в течение 3 лет, отказано.
Учитывая, что спорное помещение не сформировано как обособленный объект и в отношении него не осуществлен государственный кадастровый учет, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно указали на то, что оно не может быть объектом купли-продажи в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем субъективного материального права требовать от Администрации Инжавинского района Тамбовской области продать спорное помещение в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ у ИП Лазутиной Т.В. не имеется.
В соответствии с п. п. 2.2.2, 3.2 договора аренды нежилого помещения от 30.12.2005 арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату ежемесячно, до 25 числа каждого месяца.
Факт наличия задолженности по договору в размере 7 128 руб. 40 коп. ИП Лазутиной Т.В. оспаривается, так как, по ее мнению, эта задолженность образовалась на стороне другого арендатора ИП Ларгиной В.П. до прекращения ее обязательств по договору аренды 11.11.2014.
Статьей 2 ст. 322 ГК РФ предусмотрено, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поскольку в договоре аренды установлен размер арендной платы без указания размера арендной платы, подлежащей уплате каждым из них, обязательства арендаторов являются солидарными.
Согласно п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том как полностью, так и в части долга.
Из представленного Администрацией расчета встречного иска следует, что с учетом произведенной оплаты задолженность по договору аренды образовалась за 2015 год, поскольку в платежных документах ИП Лазутиной Т.В. не указано, за какой месяц произведена уплата арендной платы, Администрация Инжавинского района Тамбовской области засчитывала оплату в счет исполнения обязательства, срок исполнения которого наступил раньше.
Правомерность действий арендодателя в период до 01.06.2015 следует из положений п. 2 ст. 522 ГК РФ, применяемой по аналогии, а с 01.06.2015 соответствует положениям ст. 319.1 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении встречного требования Администрации Инжавинского района Тамбовской области к ИП Лазутиной Т.В. о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения N 7 от 30.12.2005 в размере 7 128 руб. 40 коп.
В части вынесения судом решения об оставлении без рассмотрения встречного иска Администрации об освобождении предпринимателем спорного помещения судебный акт сторонами не оспаривается.
В то же время, учитывая, что на момент вынесения Арбитражным судом Тамбовской области решения по настоящему делу - 20.12.2016 определение Инжавинского районного суда Тамбовской области от 14.11.2016 не вступило в законную силу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 1 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, правомерно оставил встречное требование Администрации Инжавинского района Тамбовской области об освобождении помещения без рассмотрения, в связи с нахождением в производстве суда общей юрисдикции аналогичного спора между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.
Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу N А64-3997/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
Л.В.ЛЕОНОВА
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
Л.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)