Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 декабря 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева
судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 августа 2015 года
по делу N А40-111183/14, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.
по иску ООО "СКС"
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости
при участии в судебном заседании:
от истца: Плетнева Е.А. (решение от 27.02.2015), Кудряшов А.Г. (доверенность от 01.10.2015)
от ответчика: Бускин А.А. (доверенность от 30.12.2014)
эксперт: Калашник М.С.
установил:
- Общество с ограниченной ответственностью "СКС" (далее - ООО "СКС", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Открытое ш., д. 24, корп. 12, общей площадью 31 кв. м (1 этаж, помещение IX, комнаты 3, 4), просит;
1) пункт 1.7. договора исключить;
2) пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции:
- "После поступления первого ежемесячного платежа на счет Продавца, указанный в пункте 3.6. Договора, Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2.) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами";
3) пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: Цена Объекта составляет 2 332 852 (два миллиона триста тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- пункт 3.3. договора изложить в следующей редакции:
- "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежит начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения Продавцом об условиях приватизации Объекта";
5) пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции:
- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 38880 (тридцать восемь тысяч восемьсот восьмидесяти) рублей 87 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку начисляются со дня, следующего за днем заключения Договора".
6) пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции:
- "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 (ноль целых одной десятой) % от неоплаченной суммы ежемесячных платежей (п. 3.4. Договора) за каждый день просрочки";
7) пункт 5.2. договора изложить в следующей редакции:
- "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект виновная в уклонении Сторона Договора обязана уплатить другой Стороне Договора штраф в размере 5% от цены объекта";
8) пункт 5.3. договора изложить в следующей редакции:
- "Сторона Договора, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне Договора убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек";
9) пункт 5.4. договора изложить в следующей редакции:
- "В случае не поступления на расчетный счет очередного ежемесячного платежа, указанного в пункте 3.4. Договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента истечения срока его оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления. При погашении Покупателем задолженности по ежемесячным платежам и неустойкам до истечения 30 (тридцати) дней после направления уведомления Продавец обязан отозвать уведомление о расторжении Договора".
Решением Арбитражного суда города Москвы 14 августа 2015 года по делу N А40-111183/14, пункты 1.7, 2.2, 3.3, 2.2, 5.3, 5.4 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Открытое ш., д. 24, корп. 12, общей площадью 31 кв. м (1 этаж, помещение IX, комнаты 3, 4) приняты в редакции Департамента городского имущества города Москвы.
Пункт 3.1. договора приняты в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 2 332 852 (два миллиона триста тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; Пункт 3.4. Договора принять в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 64.801 (шестьдесят четыре тысячи восемьсот один) рублей 45 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции:
"За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) % от неоплаченной суммы ежемесячных платежей за каждый день просрочки".
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СКС" (ОГРН 1027725015020, ИНН 7725211234) 1.000 (одна тысяча) руб. 00 коп. государственной пошлины.
Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "СКС" (ОГРН 1027725015020, ИНН 7725211234) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) 6.250 (шесть тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп. расходов по экспертизе. Произвести зачет взысканных сумм.
В результате зачета взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "СКС" (ОГРН 1027725015020, ИНН 7725211234) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) 5.250 (пять тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп. расходов по экспертизе.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2015 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителей истца и ответчика, выслушав мнение эксперта, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 14 августа 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец 25.12.2013 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате - на 3 (три) года.
Истцом от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого истцом имущества по цене 3.347.000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.04.2014 г. N 18-14Б/28, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Договор подписан истцом с протоколом разногласий, п. 3.1 которого цена Объекта указана в размере 2.342.000, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным по заказу истца.
Между сторонами договора возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества, размеру неустойки, и другим пунктам договора, которые были переданы на разрешение арбитражного суда на основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ.
В связи с наличием спора по отчетам истец согласился на проведение судебной экспертизы.
Определением от 19 декабря 2014 г. назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено НП "Федерация судебных экспертов" АНО "Центр оценки недвижимости и бизнеса" ООО "Агентство судебных экспертов", экспертом по судебной оценочной экспертизе назначены Ширяева О.Н. и Калашников М.С., которые предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта по состоянию на 31.12.2013 г.
Согласно Заключению эксперта N 008269/5/77001/072015/А40-111183/14 от 09.04.2015 г. стоимость имущества составила 2.332.852 (два миллиона триста тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два) руб. 00 коп. Истец согласился с указанной ценой объекта предмета спора.
Ответчик возразил против результатов экспертизы.
Суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, в том числе, принимая во внимание результаты проведенных судебных экспертиз и пояснения эксперта, данных непосредственно в судебном заседании, считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой Заключения эксперта.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему из заключения договора в резолютивной части решения указываются вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
В связи с чем, пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) подлежит изложению в редакции истца и частично п. 3.4 Пункт 3.1. договора принять в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 2 332 852 (два миллиона триста тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
В пункте 3.4 истец сумму рассрочки платежа на 5 лет, ссылаясь на изменение законодательства.
Пункты 1.7, 2.2, 3.3, 2.2, 5.3, 5.4 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Открытое ш., д. 24, корп. 12, общей площадью 31 кв. м (1 этаж, помещение IX, комнаты 3, 4) подлежат принятию в редакции продавца (ответчика), так как не противоречат закону.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы 14 августа 2015 года по делу N А40-111183/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.12.2015 N 09АП-47203/2015 ПО ДЕЛУ N А40-111183/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 декабря 2015 г. N 09АП-47203/2015
Дело N А40-111183/14
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 декабря 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева
судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 августа 2015 года
по делу N А40-111183/14, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.
по иску ООО "СКС"
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости
при участии в судебном заседании:
от истца: Плетнева Е.А. (решение от 27.02.2015), Кудряшов А.Г. (доверенность от 01.10.2015)
от ответчика: Бускин А.А. (доверенность от 30.12.2014)
эксперт: Калашник М.С.
установил:
- Общество с ограниченной ответственностью "СКС" (далее - ООО "СКС", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Открытое ш., д. 24, корп. 12, общей площадью 31 кв. м (1 этаж, помещение IX, комнаты 3, 4), просит;
1) пункт 1.7. договора исключить;
2) пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции:
- "После поступления первого ежемесячного платежа на счет Продавца, указанный в пункте 3.6. Договора, Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2.) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами";
3) пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: Цена Объекта составляет 2 332 852 (два миллиона триста тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- пункт 3.3. договора изложить в следующей редакции:
- "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежит начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения Продавцом об условиях приватизации Объекта";
5) пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции:
- "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 38880 (тридцать восемь тысяч восемьсот восьмидесяти) рублей 87 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку начисляются со дня, следующего за днем заключения Договора".
6) пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции:
- "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 (ноль целых одной десятой) % от неоплаченной суммы ежемесячных платежей (п. 3.4. Договора) за каждый день просрочки";
7) пункт 5.2. договора изложить в следующей редакции:
- "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект виновная в уклонении Сторона Договора обязана уплатить другой Стороне Договора штраф в размере 5% от цены объекта";
8) пункт 5.3. договора изложить в следующей редакции:
- "Сторона Договора, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне Договора убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек";
9) пункт 5.4. договора изложить в следующей редакции:
- "В случае не поступления на расчетный счет очередного ежемесячного платежа, указанного в пункте 3.4. Договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента истечения срока его оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления. При погашении Покупателем задолженности по ежемесячным платежам и неустойкам до истечения 30 (тридцати) дней после направления уведомления Продавец обязан отозвать уведомление о расторжении Договора".
Решением Арбитражного суда города Москвы 14 августа 2015 года по делу N А40-111183/14, пункты 1.7, 2.2, 3.3, 2.2, 5.3, 5.4 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Открытое ш., д. 24, корп. 12, общей площадью 31 кв. м (1 этаж, помещение IX, комнаты 3, 4) приняты в редакции Департамента городского имущества города Москвы.
Пункт 3.1. договора приняты в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 2 332 852 (два миллиона триста тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; Пункт 3.4. Договора принять в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 64.801 (шестьдесят четыре тысячи восемьсот один) рублей 45 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции:
"За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) % от неоплаченной суммы ежемесячных платежей за каждый день просрочки".
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СКС" (ОГРН 1027725015020, ИНН 7725211234) 1.000 (одна тысяча) руб. 00 коп. государственной пошлины.
Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "СКС" (ОГРН 1027725015020, ИНН 7725211234) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) 6.250 (шесть тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп. расходов по экспертизе. Произвести зачет взысканных сумм.
В результате зачета взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "СКС" (ОГРН 1027725015020, ИНН 7725211234) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) 5.250 (пять тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп. расходов по экспертизе.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2015 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителей истца и ответчика, выслушав мнение эксперта, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 14 августа 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец 25.12.2013 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате - на 3 (три) года.
Истцом от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого истцом имущества по цене 3.347.000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.04.2014 г. N 18-14Б/28, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Договор подписан истцом с протоколом разногласий, п. 3.1 которого цена Объекта указана в размере 2.342.000, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным по заказу истца.
Между сторонами договора возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества, размеру неустойки, и другим пунктам договора, которые были переданы на разрешение арбитражного суда на основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ.
В связи с наличием спора по отчетам истец согласился на проведение судебной экспертизы.
Определением от 19 декабря 2014 г. назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено НП "Федерация судебных экспертов" АНО "Центр оценки недвижимости и бизнеса" ООО "Агентство судебных экспертов", экспертом по судебной оценочной экспертизе назначены Ширяева О.Н. и Калашников М.С., которые предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта по состоянию на 31.12.2013 г.
Согласно Заключению эксперта N 008269/5/77001/072015/А40-111183/14 от 09.04.2015 г. стоимость имущества составила 2.332.852 (два миллиона триста тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два) руб. 00 коп. Истец согласился с указанной ценой объекта предмета спора.
Ответчик возразил против результатов экспертизы.
Суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, в том числе, принимая во внимание результаты проведенных судебных экспертиз и пояснения эксперта, данных непосредственно в судебном заседании, считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой Заключения эксперта.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему из заключения договора в резолютивной части решения указываются вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
В связи с чем, пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) подлежит изложению в редакции истца и частично п. 3.4 Пункт 3.1. договора принять в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 2 332 852 (два миллиона триста тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
В пункте 3.4 истец сумму рассрочки платежа на 5 лет, ссылаясь на изменение законодательства.
Пункты 1.7, 2.2, 3.3, 2.2, 5.3, 5.4 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Открытое ш., д. 24, корп. 12, общей площадью 31 кв. м (1 этаж, помещение IX, комнаты 3, 4) подлежат принятию в редакции продавца (ответчика), так как не противоречат закону.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы 14 августа 2015 года по делу N А40-111183/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)