Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01.02.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 08.02.2016.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Дюкина В.Ю., Жуковой Т.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ходыревой Н.В.,
при участии
от ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ": Речкин Р.В., представитель по доверенности, паспорт,
от ООО "БАЗА-СТС": Вавула И.В., директор, паспорт, Бахуринская О.А., представитель по доверенности, паспорт,
от Управления Росреестра по Свердловской области: не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "КАПИТАЛСТРОЙ",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 30 октября 2015 года,
принятое судьей Маловым А.А.,
по делу N А60-29123/2015
по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "КАПИТАЛСТРОЙ" (ОГРН 1116674006107, ИНН 6674374596) к обществу с ограниченной ответственностью "БАЗА-СТС" (ОГРН 1096659013703, ИНН 6659198850) о понуждении к заключению договоров купли-продажи недвижимости, взыскании неустойки,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "БАЗА-СТС" к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "КАПИТАЛСТРОЙ" о признании предварительных договоров купли-продажи прекращенными, взыскании неустойки,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "КАПИТАЛСТРОЙ" (далее - ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БАЗА-СТС" (далее - ООО "БАЗА-СТС", ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 130,8 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16637\\А\\21, литер А, А1, этажность: 1, подземная этажность: 0, находящегося по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная д. 18 и земельного участка, общей площадью 1301 кв. м, кадастровый номер 66:41:0502095:31, местоположение: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 18, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующий индивидуальный жилой дом; цена указанных объектов недвижимости 19 500 000 (девятнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей, срок оплаты - не позднее 30.11.2017, срок передачи указанных объектов недвижимости - не позднее 2 (двух) рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи, на условиях проекта договора купли-продажи недвижимости N 1 от 08.06.2015; о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 144,4 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\Б\\21, литер Б, этажность: 2, подземная этажность: 0, находящегося по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16, жилого дома, общей площадью 131,8 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\В\\21, литер Б, этажность: 2, подземная этажность: 0, находящегося по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16, жилого дома, общей площадью 32 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\21, литер А, находящегося по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16 (далее - "строение 3"), и земельного участка, общей площадью 2725 кв. м, кадастровый номер 66:41:0502095:25, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующий индивидуальный жилой дом, цена указанных объектов недвижимости 21 600 000 (двадцать один миллион шестьсот тысяч рублей), срок оплаты - не позднее 30.06.2018, срок передачи указанных объектов недвижимости - не позднее 2 (двух) рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи, на условиях проекта договора купли-продажи недвижимости N 2 от 08.06.2015; о взыскании 20 550 000 рублей неустойки (штрафа) за уклонение от заключения договоров (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений исковых требований).
Ответчиком предъявлен встречный иск о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2014 и от 29.10.2014 прекращенными, о взыскании 20 550 000 рублей неустойки за уклонение от заключения основных договоров.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управления Росреестра по Свердловской области).
В процессе рассмотрения дела ООО "БАЗА-СТС" уточнило требования по встречному иску, заявило отказ от требований о признании предварительных договоров купли-продажи прекращенными. Судом первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства об уточнении заявленных требований, отказ от иска в указанной части принят судом на основании статьи 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.10.2015 в удовлетворении первоначального иска ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" отказано; встречный иск ООО "БАЗА-СТС" оставлен без рассмотрения.
Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неправильно применены пункты 5 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также заявитель полагает, что судом применен закон, не подлежащий применению, а именно пункт 6 статьи 429 ГК РФ, и не применен закон подлежащий применению, а именно пункт 1 статьи 416 ГК РФ. Ссылаясь на направление требования о заключении основных договоров, считает, что незаключение этих договоров в течение 5 дней с момента письменного уведомления представляет собой уклонение от заключения основных договоров и является основанием для удовлетворения иска о понуждении к их заключению (пункт 5 статьи 429 ГК РФ), но никаким образом не прекращает обязательства по заключению основных договоров. Истец считает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не прекратились в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ. Указывает на то, что объединение земельных участков, которое произвел продавец, не делает невозможным и не прекращает обязательство сторон по заключению основных договоров (пункт 1 статьи 416 ГК РФ). Кроме того, действия по объединению земельных участков совершены их собственником - ООО "БАЗА-СТС", за эти действия должен отвечать сам продавец. По мнению заявителя жалобы, уведомление ООО "БАЗА-СТС" о необходимости заключения основных договоров не доставлялось ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" по причине ненадлежащего оказания услуги коммерческой службой доставки. Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, просит оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Третьим лицом отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: запроса в курьерскую службу от 05.10.2015 и ответа на него от 20.11.2015.
Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: запросов в курьерскую службу от 28.12.2015 N 87, от 29.12.2015 N 89.
Судом ходатайства рассмотрены в порядке статьи 159 АПК РФ, в их удовлетворении отказано на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку данные доказательства, с учетом даты их составления, не могли повлиять на выводы суда первой инстанции. Указанные документы возвращены представителям сторон в судебном заседании.
Возражая по доводам истца, ответчиком заявлено ходатайство о фальсификации доказательств: уведомления от 14.05.2015 о заключении договоров, претензии ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" от 22.05.2015, договора аренды от 24.11.2014, а также ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы.
Судом апелляционной инстанции заявление о фальсификации доказательств и ходатайство о назначении экспертизы рассмотрены в порядке статьи 159 АПК РФ и отклонены в силу положений статьи 268 АПК РФ и с учетом разъяснений, данных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку аналогичное заявление (в части фальсификация уведомления от 14.05.2015 и претензии от 22.05.2015) и ходатайство были заявлены в суде первой инстанции и обоснованно не приняты судом к рассмотрению с учетом предмета и оснований рассматриваемого спора. Суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик в суде первой инстанции о фальсификации договора аренды от 24.11.2014 не заявлял.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между ООО "БАЗА-СТС" (продавец) и ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2014, согласно условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: жилой дом, общей площадью - 130,8 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16637\\А\\21, Литер: А, А1, этажность: 1, подземная этажность: 0, находящийся по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 18; земельный участок, общей площадью 1301 кв. м, кадастровый номер: 66:41:0502095:31, местоположение: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 18, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующий индивидуальный жилой дом.
Кроме того, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи от 29.10.2014, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: жилой дом, общей площадью - 144,4 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\Б\\21, Литер: Б, этажность: 2, подземная этажность: 0, находящийся по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16; жилой дом, общей площадью - 131,8 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\В\\21, Литер: Б, этажность: 2, подземная этажность: 0, находящийся по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16; жилой дом, общей площадью - 32,0 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\21, Литер: А, находящийся по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16; земельный участок, общей площадью 2725,0 кв. м, кадастровый номер: 66:41:0502095:25, местоположение: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующий индивидуальный жилой дом.
В обоснование иска истец указал, что 14.05.2015 в адрес продавца направил уведомление N 1 с предложением заключить основные договоры купли-продажи недвижимого имущества на основании пунктов 6 предварительных договоров от 21.10.2014 и от 29.10.2014.
Не получив ответа на уведомление, истец направил в адрес ответчика претензию от 22.05.2015 с требование о направлении в адрес покупателя подписанных проектов основных договоров купли-продажи, а также совершить иные действия, необходимые для заключения договоров.
Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения основных договоров купли-продажи, ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями (с учетом уточнения).
ООО "БАЗА-СТС" обратилось в арбитражный суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" 20 550 000 рублей неустойки.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что свидетельства о праве собственности на спорные объекты недвижимости были получены продавцом в январе 2015.
02.02.2015 продавец направил в адрес покупателя посредством экспресс-почты письменное уведомление о необходимости заключения основных договоров купли-продажи, проекты договоров купли-продажи, проекты договоров поручительства. Данный конверт был возвращен отправителю 09.02.2015 в связи с невозможностью вручения адресату по указанному адресу.
Таким образом, по мнению ответчика, на момент получения от истца требования о заключении основных договоров, предварительные договоры прекратили свое действие на основании пункта 7 предварительных договоров, поскольку покупатель не заявил о своих намерениях заключить основные договоры в предусмотренный сторонами срок.
Ссылаясь на то, что истец уклонился от заключения основных договоров на основании уведомления продавца от 02.02.2015, ответчик полагает, что у него возникло право требования взыскания с истца неустойки в силу пункта 9 предварительных договоров.
Кроме того, ответчик указал, что после прекращения предварительных договоров, спорные объекты недвижимости (жилые дома) были снесены, в ЕГРП внесены записи об отсутствии указанного имущества, а спорные земельные участки объединены в один земельный участок с кадастровым номером 66:41:0502095:272. Таким образом, на момент обращения истца с иском, спорные объекты недвижимости как объекты договора отсутствуют, оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ", исходил из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения, истечения срока на заключение основного договора, отсутствия объектов, в отношении которых должны были быть заключены договоры купли-продажи. Оставляя встречный иск без рассмотрения, суд исходил из несоблюдения ООО "БАЗА-СТС" претензионного порядка урегулирования спора.
В части оставления встречного иска без рассмотрения решение суда первой инстанции не обжалуется.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с пунктами 1-3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5 указанной статьи).
На момент рассмотрения настоящего дела объекты недвижимости, указанные в пунктах 1.1 предварительных договоров, прекратили свое существование как объекты гражданского оборота (жилые дома были снесены ответчиком, земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0502095:31 площадью 1 301 кв. м и 66:41:0502095:25 площадью 2 725 кв. м объединены ответчиком совместно с третьим земельным участком в земельный участок с кадастровым номером 66:41:0502095:272 общей площадью 6 366 кв. м). Данное обстоятельство следует из отзыва третьего лица, сторонами не оспаривается.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предметом купли-продажи по предварительным договорам является индивидуально-определенные вещи, которые в настоящее время отсутствуют. Положения пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в настоящем деле не применимы, исходя из характера недвижимого имущества. Жилые дома не будут создаваться (восстанавливаться), а наоборот снесены ответчиком, земельные участки объединены и прекратили свое существование как объекты гражданских прав.
При таких условиях, вопреки доводам апелляционной жалобы обстоятельство существования объектов недвижимости на момент заключения основных договоров купли-продажи недвижимости является не вопросом исполнения указанных договоров, а является обстоятельством, которое оценивается судом при разрешении вопроса о заключенности (возможности заключения) основных договоров купли-продажи.
При таких обстоятельствах, требование истца о понуждении ответчика заключить основные договоры купли-продажи удовлетворению не подлежат.
При этом суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания ответчика уклонившимся от заключения основных договоров купли-продажи.
Ответчиком в установленном договором порядке через экспресс-доставку ООО "Экспресс Ру" было направлено в адрес истца уведомление о получении ответчиком свидетельств о праве собственности (пункт 7 договора).
Довод истца о несоблюдении порядка направления уведомления судом первой инстанции правомерно не был принят, так как ООО "Экспресс Ру" имеет действующую лицензию на услуги почтовой связи N 87798, из предварительных договоров не следует, что необходимо направлять уведомление через ФГУП "Почта России".
Доводы истца об отсутствии доставки спорного почтового отправления в офис истца судом не принимаются, как не подтвержденные надлежащими доказательствами.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что по юридическому адресу ответчика: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Самолетная, д. 1, кв. (офис) 1 - судами и первой, и апелляционной инстанции неоднократно направлялись судебные извещения, которые истцом не получались. Данное обстоятельство, с учетом того, что даже при наличии информации о судебном процессе истец не обеспечивал получение судебных извещений по своему юридическому адресу, в том числе и через ФГУП "Почта России", позволяет суду крайне критически оценить представленные истцом доказательства (объяснения работника Демешкиной Г.В., договор аренды офиса).
В приобщении дополнительных доказательств (запросов в почтовую службу и ответов почтовой службы) судом апелляционной инстанции отказано и истцу, и ответчику, так как стороны в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ не обосновали уважительность причин непредставления данных доказательств в суд первой инстанции. Истец о намерении получить доказательство от почтовой службы, ходатайств об отложении судебного разбирательства (статья 158 АПК РФ), об истребовании доказательств (статья 66 АПК РФ), о фальсификации почтовой квитанции (статья 161 АПК РФ) не заявлял. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ участвующие в деле лица несут риск последствий совершения либо несовершения процессуальных действий.
При таких условиях, суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи.
Истечение срока, установленного пунктами 7 предварительных договоров, исключает наличие вины ответчика в незаключении основных договоров купли-продажи, что следует из буквального толкования абзаца второго пункта 9 предварительных договоров, что является основанием к отклонению соответствующего довода истца (пункт 2 апелляционной жалобы). При этом вывод суда первой инстанции о прекращении обязательств из предварительных договоров касался ответчика, то есть прекратилось право требования истца заявлять требование к ответчику о понуждении к заключению основного договора, что является основанием к отклонению соответствующего довода истца (пункт 1 апелляционной жалобы).
С учетом изложенного, а также того, что уведомление истца о заключении основных договоров, претензия истца были направлены ответчику после прекращения существования жилых домов и земельных участков, истечения срока на заключение предварительных договоров, установление лица, фактически подписавшего данные документы не является обстоятельством, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, что послужило основанием для отказа в удовлетворении заявления о фальсификации доказательства, ходатайства о назначении экспертизы.
Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанций установлены, исследованы, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов не имеется.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 октября 2015 года по делу N А60-29123/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Т.М.ЖУКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.02.2016 N 17АП-18154/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А60-29123/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. N 17АП-18154/2015-ГК
Дело N А60-29123/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01.02.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 08.02.2016.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Дюкина В.Ю., Жуковой Т.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ходыревой Н.В.,
при участии
от ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ": Речкин Р.В., представитель по доверенности, паспорт,
от ООО "БАЗА-СТС": Вавула И.В., директор, паспорт, Бахуринская О.А., представитель по доверенности, паспорт,
от Управления Росреестра по Свердловской области: не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "КАПИТАЛСТРОЙ",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 30 октября 2015 года,
принятое судьей Маловым А.А.,
по делу N А60-29123/2015
по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "КАПИТАЛСТРОЙ" (ОГРН 1116674006107, ИНН 6674374596) к обществу с ограниченной ответственностью "БАЗА-СТС" (ОГРН 1096659013703, ИНН 6659198850) о понуждении к заключению договоров купли-продажи недвижимости, взыскании неустойки,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "БАЗА-СТС" к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "КАПИТАЛСТРОЙ" о признании предварительных договоров купли-продажи прекращенными, взыскании неустойки,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "КАПИТАЛСТРОЙ" (далее - ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БАЗА-СТС" (далее - ООО "БАЗА-СТС", ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 130,8 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16637\\А\\21, литер А, А1, этажность: 1, подземная этажность: 0, находящегося по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная д. 18 и земельного участка, общей площадью 1301 кв. м, кадастровый номер 66:41:0502095:31, местоположение: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 18, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующий индивидуальный жилой дом; цена указанных объектов недвижимости 19 500 000 (девятнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей, срок оплаты - не позднее 30.11.2017, срок передачи указанных объектов недвижимости - не позднее 2 (двух) рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи, на условиях проекта договора купли-продажи недвижимости N 1 от 08.06.2015; о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 144,4 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\Б\\21, литер Б, этажность: 2, подземная этажность: 0, находящегося по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16, жилого дома, общей площадью 131,8 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\В\\21, литер Б, этажность: 2, подземная этажность: 0, находящегося по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16, жилого дома, общей площадью 32 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\21, литер А, находящегося по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16 (далее - "строение 3"), и земельного участка, общей площадью 2725 кв. м, кадастровый номер 66:41:0502095:25, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующий индивидуальный жилой дом, цена указанных объектов недвижимости 21 600 000 (двадцать один миллион шестьсот тысяч рублей), срок оплаты - не позднее 30.06.2018, срок передачи указанных объектов недвижимости - не позднее 2 (двух) рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи, на условиях проекта договора купли-продажи недвижимости N 2 от 08.06.2015; о взыскании 20 550 000 рублей неустойки (штрафа) за уклонение от заключения договоров (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений исковых требований).
Ответчиком предъявлен встречный иск о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2014 и от 29.10.2014 прекращенными, о взыскании 20 550 000 рублей неустойки за уклонение от заключения основных договоров.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управления Росреестра по Свердловской области).
В процессе рассмотрения дела ООО "БАЗА-СТС" уточнило требования по встречному иску, заявило отказ от требований о признании предварительных договоров купли-продажи прекращенными. Судом первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства об уточнении заявленных требований, отказ от иска в указанной части принят судом на основании статьи 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.10.2015 в удовлетворении первоначального иска ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" отказано; встречный иск ООО "БАЗА-СТС" оставлен без рассмотрения.
Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неправильно применены пункты 5 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также заявитель полагает, что судом применен закон, не подлежащий применению, а именно пункт 6 статьи 429 ГК РФ, и не применен закон подлежащий применению, а именно пункт 1 статьи 416 ГК РФ. Ссылаясь на направление требования о заключении основных договоров, считает, что незаключение этих договоров в течение 5 дней с момента письменного уведомления представляет собой уклонение от заключения основных договоров и является основанием для удовлетворения иска о понуждении к их заключению (пункт 5 статьи 429 ГК РФ), но никаким образом не прекращает обязательства по заключению основных договоров. Истец считает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не прекратились в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ. Указывает на то, что объединение земельных участков, которое произвел продавец, не делает невозможным и не прекращает обязательство сторон по заключению основных договоров (пункт 1 статьи 416 ГК РФ). Кроме того, действия по объединению земельных участков совершены их собственником - ООО "БАЗА-СТС", за эти действия должен отвечать сам продавец. По мнению заявителя жалобы, уведомление ООО "БАЗА-СТС" о необходимости заключения основных договоров не доставлялось ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" по причине ненадлежащего оказания услуги коммерческой службой доставки. Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, просит оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Третьим лицом отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: запроса в курьерскую службу от 05.10.2015 и ответа на него от 20.11.2015.
Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: запросов в курьерскую службу от 28.12.2015 N 87, от 29.12.2015 N 89.
Судом ходатайства рассмотрены в порядке статьи 159 АПК РФ, в их удовлетворении отказано на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку данные доказательства, с учетом даты их составления, не могли повлиять на выводы суда первой инстанции. Указанные документы возвращены представителям сторон в судебном заседании.
Возражая по доводам истца, ответчиком заявлено ходатайство о фальсификации доказательств: уведомления от 14.05.2015 о заключении договоров, претензии ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" от 22.05.2015, договора аренды от 24.11.2014, а также ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы.
Судом апелляционной инстанции заявление о фальсификации доказательств и ходатайство о назначении экспертизы рассмотрены в порядке статьи 159 АПК РФ и отклонены в силу положений статьи 268 АПК РФ и с учетом разъяснений, данных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку аналогичное заявление (в части фальсификация уведомления от 14.05.2015 и претензии от 22.05.2015) и ходатайство были заявлены в суде первой инстанции и обоснованно не приняты судом к рассмотрению с учетом предмета и оснований рассматриваемого спора. Суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик в суде первой инстанции о фальсификации договора аренды от 24.11.2014 не заявлял.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между ООО "БАЗА-СТС" (продавец) и ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2014, согласно условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: жилой дом, общей площадью - 130,8 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16637\\А\\21, Литер: А, А1, этажность: 1, подземная этажность: 0, находящийся по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 18; земельный участок, общей площадью 1301 кв. м, кадастровый номер: 66:41:0502095:31, местоположение: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 18, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующий индивидуальный жилой дом.
Кроме того, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи от 29.10.2014, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: жилой дом, общей площадью - 144,4 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\Б\\21, Литер: Б, этажность: 2, подземная этажность: 0, находящийся по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16; жилой дом, общей площадью - 131,8 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\В\\21, Литер: Б, этажность: 2, подземная этажность: 0, находящийся по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16; жилой дом, общей площадью - 32,0 кв. м, назначение: жилой дом, инвентарный номер: 0\\16636\\21, Литер: А, находящийся по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16; земельный участок, общей площадью 2725,0 кв. м, кадастровый номер: 66:41:0502095:25, местоположение: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Походная, д. 16, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующий индивидуальный жилой дом.
В обоснование иска истец указал, что 14.05.2015 в адрес продавца направил уведомление N 1 с предложением заключить основные договоры купли-продажи недвижимого имущества на основании пунктов 6 предварительных договоров от 21.10.2014 и от 29.10.2014.
Не получив ответа на уведомление, истец направил в адрес ответчика претензию от 22.05.2015 с требование о направлении в адрес покупателя подписанных проектов основных договоров купли-продажи, а также совершить иные действия, необходимые для заключения договоров.
Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения основных договоров купли-продажи, ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями (с учетом уточнения).
ООО "БАЗА-СТС" обратилось в арбитражный суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ" 20 550 000 рублей неустойки.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что свидетельства о праве собственности на спорные объекты недвижимости были получены продавцом в январе 2015.
02.02.2015 продавец направил в адрес покупателя посредством экспресс-почты письменное уведомление о необходимости заключения основных договоров купли-продажи, проекты договоров купли-продажи, проекты договоров поручительства. Данный конверт был возвращен отправителю 09.02.2015 в связи с невозможностью вручения адресату по указанному адресу.
Таким образом, по мнению ответчика, на момент получения от истца требования о заключении основных договоров, предварительные договоры прекратили свое действие на основании пункта 7 предварительных договоров, поскольку покупатель не заявил о своих намерениях заключить основные договоры в предусмотренный сторонами срок.
Ссылаясь на то, что истец уклонился от заключения основных договоров на основании уведомления продавца от 02.02.2015, ответчик полагает, что у него возникло право требования взыскания с истца неустойки в силу пункта 9 предварительных договоров.
Кроме того, ответчик указал, что после прекращения предварительных договоров, спорные объекты недвижимости (жилые дома) были снесены, в ЕГРП внесены записи об отсутствии указанного имущества, а спорные земельные участки объединены в один земельный участок с кадастровым номером 66:41:0502095:272. Таким образом, на момент обращения истца с иском, спорные объекты недвижимости как объекты договора отсутствуют, оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований ООО СК "КАПИТАЛСТРОЙ", исходил из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения, истечения срока на заключение основного договора, отсутствия объектов, в отношении которых должны были быть заключены договоры купли-продажи. Оставляя встречный иск без рассмотрения, суд исходил из несоблюдения ООО "БАЗА-СТС" претензионного порядка урегулирования спора.
В части оставления встречного иска без рассмотрения решение суда первой инстанции не обжалуется.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с пунктами 1-3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5 указанной статьи).
На момент рассмотрения настоящего дела объекты недвижимости, указанные в пунктах 1.1 предварительных договоров, прекратили свое существование как объекты гражданского оборота (жилые дома были снесены ответчиком, земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0502095:31 площадью 1 301 кв. м и 66:41:0502095:25 площадью 2 725 кв. м объединены ответчиком совместно с третьим земельным участком в земельный участок с кадастровым номером 66:41:0502095:272 общей площадью 6 366 кв. м). Данное обстоятельство следует из отзыва третьего лица, сторонами не оспаривается.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предметом купли-продажи по предварительным договорам является индивидуально-определенные вещи, которые в настоящее время отсутствуют. Положения пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в настоящем деле не применимы, исходя из характера недвижимого имущества. Жилые дома не будут создаваться (восстанавливаться), а наоборот снесены ответчиком, земельные участки объединены и прекратили свое существование как объекты гражданских прав.
При таких условиях, вопреки доводам апелляционной жалобы обстоятельство существования объектов недвижимости на момент заключения основных договоров купли-продажи недвижимости является не вопросом исполнения указанных договоров, а является обстоятельством, которое оценивается судом при разрешении вопроса о заключенности (возможности заключения) основных договоров купли-продажи.
При таких обстоятельствах, требование истца о понуждении ответчика заключить основные договоры купли-продажи удовлетворению не подлежат.
При этом суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания ответчика уклонившимся от заключения основных договоров купли-продажи.
Ответчиком в установленном договором порядке через экспресс-доставку ООО "Экспресс Ру" было направлено в адрес истца уведомление о получении ответчиком свидетельств о праве собственности (пункт 7 договора).
Довод истца о несоблюдении порядка направления уведомления судом первой инстанции правомерно не был принят, так как ООО "Экспресс Ру" имеет действующую лицензию на услуги почтовой связи N 87798, из предварительных договоров не следует, что необходимо направлять уведомление через ФГУП "Почта России".
Доводы истца об отсутствии доставки спорного почтового отправления в офис истца судом не принимаются, как не подтвержденные надлежащими доказательствами.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что по юридическому адресу ответчика: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Самолетная, д. 1, кв. (офис) 1 - судами и первой, и апелляционной инстанции неоднократно направлялись судебные извещения, которые истцом не получались. Данное обстоятельство, с учетом того, что даже при наличии информации о судебном процессе истец не обеспечивал получение судебных извещений по своему юридическому адресу, в том числе и через ФГУП "Почта России", позволяет суду крайне критически оценить представленные истцом доказательства (объяснения работника Демешкиной Г.В., договор аренды офиса).
В приобщении дополнительных доказательств (запросов в почтовую службу и ответов почтовой службы) судом апелляционной инстанции отказано и истцу, и ответчику, так как стороны в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ не обосновали уважительность причин непредставления данных доказательств в суд первой инстанции. Истец о намерении получить доказательство от почтовой службы, ходатайств об отложении судебного разбирательства (статья 158 АПК РФ), об истребовании доказательств (статья 66 АПК РФ), о фальсификации почтовой квитанции (статья 161 АПК РФ) не заявлял. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ участвующие в деле лица несут риск последствий совершения либо несовершения процессуальных действий.
При таких условиях, суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи.
Истечение срока, установленного пунктами 7 предварительных договоров, исключает наличие вины ответчика в незаключении основных договоров купли-продажи, что следует из буквального толкования абзаца второго пункта 9 предварительных договоров, что является основанием к отклонению соответствующего довода истца (пункт 2 апелляционной жалобы). При этом вывод суда первой инстанции о прекращении обязательств из предварительных договоров касался ответчика, то есть прекратилось право требования истца заявлять требование к ответчику о понуждении к заключению основного договора, что является основанием к отклонению соответствующего довода истца (пункт 1 апелляционной жалобы).
С учетом изложенного, а также того, что уведомление истца о заключении основных договоров, претензия истца были направлены ответчику после прекращения существования жилых домов и земельных участков, истечения срока на заключение предварительных договоров, установление лица, фактически подписавшего данные документы не является обстоятельством, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, что послужило основанием для отказа в удовлетворении заявления о фальсификации доказательства, ходатайства о назначении экспертизы.
Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанций установлены, исследованы, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов не имеется.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 октября 2015 года по делу N А60-29123/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Т.М.ЖУКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)