Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Варт СПб" Сухачевой Ю.В. (доверенность от 20.04.2017); от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гиневой И.Н. (доверенность от 09.01.2017), рассмотрев 04.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Варт СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2017 по делу N А56-21552/2016 (судья Герасимова Е.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Варт СПб", место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, Саперный пер., д. 10, лит. А, оф. 20Н, ОГРН 1027808911019, ИНН 7819021951 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об изменении пунктов договора купли-продажи нежилого помещения в редакции, представленной Обществом:
"2.1 Цена продажи Объекта составляет 29 647 000,00 (Двадцать девять миллионов шестьсот сорок семь тысяч) рублей, НДС не облагается.
2.2 Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежемесячно с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца N 4070281023500000266 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" корр. Счет N 30101810900000000790. БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно с даты заключения настоящего Договора.
На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" и составляющей 8,25% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к Договору.
Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно: в один из предусмотренных в Приложении 1 к договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 Договора. В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся цены продажи Объекта в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.3 Договора".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН").
Решением суда от 09.02.2017 пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 257,7 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001278:2588, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Саперный пер., д. 10, лит. А, пом. 3-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге приняты в следующей редакции:
"2.1. Цена продажи Объекта составляет 39 400 000 (тридцать девять миллионов четыреста тысяч) рублей, НДС не облагается".
2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежемесячно с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца N 40702810235000002666 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. Счет N 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно с даты заключения настоящего Договора.
На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" и составляющей 11,00% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к Договору.
Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно: в один из предусмотренных в Приложении 1 к договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на даты опубликования объявления о продаже Объекта в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга, за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа; в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.
Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 Договора.
В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи Объекта в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.3 Договора".
Общество подало апелляционную жалобу на решение от 09.02.2017, которая определением суда апелляционной инстанции от 03.04.2017, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 11.05.2017, возвращена подателю.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 09.02.2017 и принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска.
Податель жалобы считает, что экспертиза от 14.11.2016 не может являться допустимым доказательством по данному делу, поскольку выполнена с нарушениями и противоречит обстоятельствами дела.
В отзыве на кассационную жалобу ГУП "ГУИОН" просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, считая его законным.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ГУП "ГУИОН" обратился с просьбой отказать в ее удовлетворении.
Другие лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество арендует нежилое помещение 3Н, с кадастровым номером 78:31:1278:3:3:4, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, Саперный пер., д. 10, лит. А.
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 31.03.2015 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого помещения.
Распоряжением Комитета от 31.12.2015 N 1731-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Саперный переулок, дом 10, литера А, пом. 3Н" принято решение о приватизации указанного помещения путем продажи Обществу как арендатору по преимущественному праву приобретения.
Обществом получен проект договора купли-продажи нежилого помещения, подписанный Фондом имущества, осуществляющим функции продавца указанного помещения, от имени Комитета.
В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора стоимость продаваемого имущества составляет 39 900 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 31.03.2015 N 31-8-0119 (124)-2015, выполненного ГУП "ГУИОН".
Общество обратилось в Комитет с протоколом разногласий, в котором выразило свое несогласие со стоимостью приобретаемого помещения и предложило установить ее в размере 29 647 000 руб. (на основании экспертного заключения от 11.03.2016 N 74-16/э).
Общество, ссылаясь на возникшие неурегулированные разногласия, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции установил цену выкупаемого помещения с учетом экспертного заключения от 14.11.2016.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
В связи с тем, что Общество оспаривает отчет об оценке, выполненный ГУП "ГУИОН", суд первой инстанции, установив наличие двух отчетов об установлении рыночной стоимости предмета выкупа, представленных сторонами, выполненных разными оценщиками, содержащих отличающиеся результаты оценки, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Консалт" (далее - ООО "Альфа-Консалт").
Оценив представленное экспертом ООО "Альфа-Консалт" заключение от 14.11.2016 по правилам статей 71, 86 АПК РФ наряду с иными доказательствами дела, суд определил цену выкупа равной рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы - 39 400 000 руб.
Доводы Общества, касающиеся заключения эксперта, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку нарушений, которые повлияли или могли повлиять на существенное изменение стоимости объекта, при производстве экспертизы не установлено. Приведенные подателем жалобы доводы не свидетельствуют о необъективности, необоснованности или недостоверности сделанных экспертом выводов, носят оценочный характер.
Суд первой инстанции правильно применил статью 87 АПК РФ и обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, так как судебная экспертиза проведена с соблюдением норм арбитражного процессуального законодательства, ее заключение не содержит противоречий и не вызывает сомнений в обоснованности сделанных в нем выводов.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2017 по делу N А56-21552/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Варт СПб" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 07.07.2017 N Ф07-6356/2017 ПО ДЕЛУ N А56-21552/2016
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2017 г. по делу N А56-21552/2016
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Варт СПб" Сухачевой Ю.В. (доверенность от 20.04.2017); от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гиневой И.Н. (доверенность от 09.01.2017), рассмотрев 04.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Варт СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2017 по делу N А56-21552/2016 (судья Герасимова Е.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Варт СПб", место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, Саперный пер., д. 10, лит. А, оф. 20Н, ОГРН 1027808911019, ИНН 7819021951 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об изменении пунктов договора купли-продажи нежилого помещения в редакции, представленной Обществом:
"2.1 Цена продажи Объекта составляет 29 647 000,00 (Двадцать девять миллионов шестьсот сорок семь тысяч) рублей, НДС не облагается.
2.2 Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежемесячно с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца N 4070281023500000266 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" корр. Счет N 30101810900000000790. БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно с даты заключения настоящего Договора.
На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" и составляющей 8,25% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к Договору.
Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно: в один из предусмотренных в Приложении 1 к договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 Договора. В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся цены продажи Объекта в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.3 Договора".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН").
Решением суда от 09.02.2017 пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 257,7 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001278:2588, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Саперный пер., д. 10, лит. А, пом. 3-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге приняты в следующей редакции:
"2.1. Цена продажи Объекта составляет 39 400 000 (тридцать девять миллионов четыреста тысяч) рублей, НДС не облагается".
2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежемесячно с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца N 40702810235000002666 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. Счет N 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно с даты заключения настоящего Договора.
На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" и составляющей 11,00% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к Договору.
Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно: в один из предусмотренных в Приложении 1 к договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на даты опубликования объявления о продаже Объекта в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга, за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа; в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.
Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 Договора.
В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи Объекта в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.3 Договора".
Общество подало апелляционную жалобу на решение от 09.02.2017, которая определением суда апелляционной инстанции от 03.04.2017, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 11.05.2017, возвращена подателю.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 09.02.2017 и принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска.
Податель жалобы считает, что экспертиза от 14.11.2016 не может являться допустимым доказательством по данному делу, поскольку выполнена с нарушениями и противоречит обстоятельствами дела.
В отзыве на кассационную жалобу ГУП "ГУИОН" просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, считая его законным.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ГУП "ГУИОН" обратился с просьбой отказать в ее удовлетворении.
Другие лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество арендует нежилое помещение 3Н, с кадастровым номером 78:31:1278:3:3:4, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, Саперный пер., д. 10, лит. А.
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 31.03.2015 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого помещения.
Распоряжением Комитета от 31.12.2015 N 1731-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Саперный переулок, дом 10, литера А, пом. 3Н" принято решение о приватизации указанного помещения путем продажи Обществу как арендатору по преимущественному праву приобретения.
Обществом получен проект договора купли-продажи нежилого помещения, подписанный Фондом имущества, осуществляющим функции продавца указанного помещения, от имени Комитета.
В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора стоимость продаваемого имущества составляет 39 900 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 31.03.2015 N 31-8-0119 (124)-2015, выполненного ГУП "ГУИОН".
Общество обратилось в Комитет с протоколом разногласий, в котором выразило свое несогласие со стоимостью приобретаемого помещения и предложило установить ее в размере 29 647 000 руб. (на основании экспертного заключения от 11.03.2016 N 74-16/э).
Общество, ссылаясь на возникшие неурегулированные разногласия, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции установил цену выкупаемого помещения с учетом экспертного заключения от 14.11.2016.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
В связи с тем, что Общество оспаривает отчет об оценке, выполненный ГУП "ГУИОН", суд первой инстанции, установив наличие двух отчетов об установлении рыночной стоимости предмета выкупа, представленных сторонами, выполненных разными оценщиками, содержащих отличающиеся результаты оценки, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Консалт" (далее - ООО "Альфа-Консалт").
Оценив представленное экспертом ООО "Альфа-Консалт" заключение от 14.11.2016 по правилам статей 71, 86 АПК РФ наряду с иными доказательствами дела, суд определил цену выкупа равной рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы - 39 400 000 руб.
Доводы Общества, касающиеся заключения эксперта, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку нарушений, которые повлияли или могли повлиять на существенное изменение стоимости объекта, при производстве экспертизы не установлено. Приведенные подателем жалобы доводы не свидетельствуют о необъективности, необоснованности или недостоверности сделанных экспертом выводов, носят оценочный характер.
Суд первой инстанции правильно применил статью 87 АПК РФ и обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, так как судебная экспертиза проведена с соблюдением норм арбитражного процессуального законодательства, ее заключение не содержит противоречий и не вызывает сомнений в обоснованности сделанных в нем выводов.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2017 по делу N А56-21552/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Варт СПб" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Т.И.САПОТКИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)