Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что не принял в согласованный срок помещение по вине ответчика, который не завершил ремонтные работы, в связи с чем на нем лежит ответственность за неисполнение договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Палащенко И.И., Первушина М.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" - Понитевского В.В. (доверенность от 22.12.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года по делу N А19-15593/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Красько Б.В., суд апелляционной инстанции: Сидоренко В.А., Басаев Д.В., Никифорюк Е.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" (ОГРН 1153850028254, ИНН 3851008468, г. Усолье-Сибирское, далее - ООО МКК "Финанс Центр+", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ипатову Андрею Владимировичу (ОГРНИП 304381932000316, ИНН 381900030009, г. Усолье-Сибирское, далее - индивидуальный предприниматель Ипатов А.В., предприниматель, ответчик) о взыскании суммы задатка в размере 326 669 рублей 28 копеек, рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора N 2 ГН-68 от 11.08.2016, и принятии пунктов 1.5, 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 4.1.6, 4.1.20, 4.4, 5.3, 6.5, 7.1.1, 7.1.3, 7.2.2, 7.2.7, 8.4, 10.4 в редакции протокола разногласий от 12.08.2016.
Судом принят частичный отказ истца от требования о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора N ГН-68 от 11.08.2016, и принятии пунктов 1.5, 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 4.1.6, 4.1.20, 4.4, 5.3, 6.5, 7.1.1, 7.1.3, 7.2.2, 7.2.7, 8.4, 10.4 в редакции протокола разногласий от 12.08.2016.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года производство в данной части прекращено, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2017 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года оставлено без изменения.
ООО МКК "Финанс Центр+" обжаловало указанные судебные акты в кассационном порядке, просило решение от 31 января 2017 года и постановление от 26 апреля 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судами неправильно применены статьи 157, 190, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и неверно определен срок заключения основного договора аренды - 07.10.2016, без учета того, что сторонами предварительного договора заключение основного договора поставлено под отлагательное условие - уведомление арендодателя о готовности объекта к эксплуатации. В рассматриваемом случае такое условие наступило, обществом получено уведомление о готовности объекта, в котором срок заключения основного договора и передачи имущества установлен - до 12.08.2016.
Истец считает неправильным вывод судов о наличии разногласий сторон относительно условий основного договора, поскольку ответчик изначально предложил истцу заключить основной договор аренды от 11.08.2016 в иной редакции, чем была согласована при заключении предварительного договора и до 11.08.2016 предложений о внесении изменений в предварительный договор в части условий основного договора от ответчика в адрес истца не поступало.
Предварительный договор, по убеждению истца, следует рассматривать как основной договор аренды недвижимого имущества, поскольку предоплата в сумме 163 334 рубля 64 копейки при общей цене аренды 274 123 рубля 64 копейки является существенной частью денежного предоставления по договору.
В письменном отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Ипатов А.В. доводам жалобы возражал, полагая правильным вывод судов о том, что спорное нежилое помещение не было передано истцу в аренду лишь по причине неподписания основного договора аренды самим же истцом.
Присутствующий в судебном заседании представитель истца подтвердил доводы кассационной жалобы.
Ответчик о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 07.10.2015 между индивидуальным предпринимателем Ипатовым А.В. (арендодатель) и ООО МКК "Финанс Центр+" (арендатор) заключен предварительный договор аренды помещения N 9 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 20.06.2015), по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать в аренду нежилое помещение ориентировочной площадью 22,61 кв. м, расположенное на первом этаже нежилого помещения торговых рядов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, проспект Красных партизан, д. 16.
Пунктом 1.2 предварительного договора определено, что стороны обязуются заключить основной договор аренды в срок, не позднее указанного арендодателем в уведомлении о готовности объекта к эксплуатации, после проведения арендодателем его перепланировки и о необходимости заключения основного договора, направленном им в адрес арендатора, указанный в реквизитах сторон настоящего договора.
Пунктом 3.3 договора предусмотрена оплата арендатором задатка в размере 163 334 рублей 64 копеек, который в случае отказа арендатора от подписания основного договора аренды возврату не подлежит (пункт 3.4 предварительного договора).
Задаток оплачен истцом в сумме 43 680 рублей по квитанции к приходному кассовому ордеру N 2646 от 08.10.2015, в сумме 119 654 рублей 64 копеек платежным поручением N 347 от 27.06.2016.
Письмом N 57 от 25.07.2016 ответчик уведомил истца в порядке пункта 1.2 предварительного договора о завершении ремонтных работ по перепланировке помещения в срок до 01.08.2016 и готовности к указанной дате объекта к эксплуатации, известил истца о необходимости не позднее 12.08.2016 осуществления приемки имущества и подписании договора аренды.
Письмом от 27.07.2016 истец предложил ответчику расторгнуть предварительный договор аренды с 01.08.2016 в связи с нежеланием нести дополнительные расходы по оформлению помещения.
Ответчик в письме N 85 от 01.08.2016 не согласился с расторжением предварительного договора, оценил предложение о расторжении договора в качестве отказа от заключения основного договора аренды, предложил принять помещение по акту приема-передачи и подписать основной договор аренды.
Письмом от 11.08.2016 ответчик направил истцу основной договор аренды N ГН-68 от 11.08.2016 и акт приема-передачи помещения в аренду.
Письмом от 12.08.2016 истец направил ответчику протокол разногласий к договору аренды и уведомил о готовности принять арендуемое помещение 12.08.2016.
Ответчик письмом N 109 от 19.08.2016 направил истцу протокол согласования разногласий.
12.08.2016 истцом составлен акт, которым установлена невозможность эксплуатации помещения ввиду ремонтных работ, в связи с чем письмом от 15.08.2016 истец на основании части 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовал возвратить сумму задатка в течение пяти банковских дней с момента получения требования.
Ответчик в письме N 142 от 02.09.2016 в возврате задатка отказал, предложил подписать протокол согласования разногласий к основному договору аренды.
Истец, полагая, что ответчиком не исполнено обязательство по передаче нежилого помещения и общество 12.08.2016 не могло воспользоваться помещением для выдачи микрозаймов физическим лицам.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО МКК "Финанс Центр+" потребовало вернуть задаток, полагая, что общество не приняло в согласованный срок помещение по вине предпринимателя, который не завершил ремонтные работы, следовательно, ответственность за неисполнение договора лежит на предпринимателе и у него в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность уплатить сумму задатка обществу.
Отказывая в удовлетворении указанного требования, суды руководствовались положениями статей 190, 329, 380, 381, 429, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из отсутствия доказательств невозможности использования обществом спорного нежилого помещения для целей аренды и, как следствие, вины предпринимателя в неисполнении обеспеченного задатком обязательства по заключению основного договора аренды.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами судов предыдущих инстанций, полагая их основанными на полно установленных обстоятельствах, всесторонней оценке доказательств, правильном применении норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).
Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 Кодекса).
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).
В силу пункта 4 той же статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).
В предварительном договоре N 9 от 07.10.2015 стороны установили, что основной договор аренды должен быть заключен в срок, не позднее указанного арендодателем в уведомлении о готовности объекта к эксплуатации, направленном им в адрес арендатора.
Письмом N 57 от 25.07.2016 арендодатель уведомил арендатора о готовности объекта к эксплуатации и необходимости подписании договора аренды не позднее 12.08.2016.
Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Суды пришли к выводу о том, что в предварительном договоре N 9 от 07.10.2015 срок исполнения обязательства не определен.
Однако принимая во внимание, что событие, с которым стороны связывали срок действия предварительного договора, наступило - арендодатель уведомил арендатора о готовности объекта и указал срок, до истечения которого должен быть заключен основной договор - 12.08.2016, оснований считать, что сторонами срок не согласован и обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились ввиду незаключения основного договора по истечении года с момента заключения предварительного договора, у судов не имелось.
Поскольку к установленному сроку - 12.08.2016 стороны основной договор аренды не заключили, следовательно, обязательства по предварительному договору прекратились по истечении указанного срока на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ.
Более того, составив 12.08.2016 односторонний акт о невозможности эксплуатации помещения и направив ответчику письмо от 15.08.2016 с требованием возвратить сумму задатка на основании пункта 2 статьи 381 ГК РФ, истец таким образом сам исходил из того, что обязательство, обусловленное предварительным договором, прекратилось.
В то же время общество воспользовалось правом обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор по правилам пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 ГК РФ, однако впоследствии от данного требования отказалось.
Пункт 1 статьи 329 ГК РФ определяет задаток как один из способов обеспечения исполнения обязательств.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).
Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, которое обеспечено задатком, регулируются статьей 381 ГК РФ.
Нормами указанной статьи предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).
Установленная пунктом 2 статьи 381 Кодекса и пунктом 3.4 предварительного договора N 9 от 07.10.2015 обеспечительная функция задатка призвана гарантировать интересы кредитора при неисполнении договора контрагентом в условиях, когда в результате ненадлежащего исполнения им обязательств по предварительному договору происходит срыв сделки, в рассматриваемом случае - основного договора аренды.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 38-КГ15-7).
Установленные судом фактические обстоятельства дела и собранные доказательства позволили суду сделать вывод о необоснованном уклонении ООО МКК "Финанс Центр+" от заключения основного договора аренды нежилого помещения, невозможность эксплуатации которого для целей аренды, согласованных в предварительном договоре, истцом не подтверждена.
При таких обстоятельствах суды верно признали ООО МКК "Финанс Центр+" ответственной стороной за неисполнение договора, результатом чего явилась потеря задатка обществом, как это предусмотрено правилом пункта 2 статьи 381 ГК РФ, в связи с чем в иске отказано правомерно.
Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы предварительный договор N 9 от 07.10.2015 лишь устанавливает обязательство сторон заключить в будущем основной договор на определенных условиях, без каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество в пользование и производить за него платежи, то есть по существу носит организационный характер.
Сумма 163 334 рубля 64 копейки определена сторонами как задаток в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора, а не как предоплата или арендные платежи по договору аренды, поэтому истец ошибочно полагает, что предварительный договор следует рассматривать как основной договор аренды недвижимого имущества.
Баланс интересов сторон в случае возникновения разногласий относительно условий основного договора достигается в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, такие условия по результатам рассмотрения преддоговорного спора определяются в соответствии с решением суда, однако данным механизмом защиты права истец не воспользовался.
Судами первой и апелляционной инстанций установлены все существенные обстоятельства дела, доводам сторон дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, арбитражный суд округа не установил.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2017 года по настоящему делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года по делу N А19-15593/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 27.07.2017 N Ф02-3701/2017 ПО ДЕЛУ N А19-15593/2016
Требование: О взыскании задатка по предварительному договору аренды помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что не принял в согласованный срок помещение по вине ответчика, который не завершил ремонтные работы, в связи с чем на нем лежит ответственность за неисполнение договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2017 г. по делу N А19-15593/2016
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Палащенко И.И., Первушина М.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" - Понитевского В.В. (доверенность от 22.12.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года по делу N А19-15593/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Красько Б.В., суд апелляционной инстанции: Сидоренко В.А., Басаев Д.В., Никифорюк Е.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" (ОГРН 1153850028254, ИНН 3851008468, г. Усолье-Сибирское, далее - ООО МКК "Финанс Центр+", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ипатову Андрею Владимировичу (ОГРНИП 304381932000316, ИНН 381900030009, г. Усолье-Сибирское, далее - индивидуальный предприниматель Ипатов А.В., предприниматель, ответчик) о взыскании суммы задатка в размере 326 669 рублей 28 копеек, рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора N 2 ГН-68 от 11.08.2016, и принятии пунктов 1.5, 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 4.1.6, 4.1.20, 4.4, 5.3, 6.5, 7.1.1, 7.1.3, 7.2.2, 7.2.7, 8.4, 10.4 в редакции протокола разногласий от 12.08.2016.
Судом принят частичный отказ истца от требования о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора N ГН-68 от 11.08.2016, и принятии пунктов 1.5, 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 4.1.6, 4.1.20, 4.4, 5.3, 6.5, 7.1.1, 7.1.3, 7.2.2, 7.2.7, 8.4, 10.4 в редакции протокола разногласий от 12.08.2016.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года производство в данной части прекращено, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2017 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года оставлено без изменения.
ООО МКК "Финанс Центр+" обжаловало указанные судебные акты в кассационном порядке, просило решение от 31 января 2017 года и постановление от 26 апреля 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судами неправильно применены статьи 157, 190, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и неверно определен срок заключения основного договора аренды - 07.10.2016, без учета того, что сторонами предварительного договора заключение основного договора поставлено под отлагательное условие - уведомление арендодателя о готовности объекта к эксплуатации. В рассматриваемом случае такое условие наступило, обществом получено уведомление о готовности объекта, в котором срок заключения основного договора и передачи имущества установлен - до 12.08.2016.
Истец считает неправильным вывод судов о наличии разногласий сторон относительно условий основного договора, поскольку ответчик изначально предложил истцу заключить основной договор аренды от 11.08.2016 в иной редакции, чем была согласована при заключении предварительного договора и до 11.08.2016 предложений о внесении изменений в предварительный договор в части условий основного договора от ответчика в адрес истца не поступало.
Предварительный договор, по убеждению истца, следует рассматривать как основной договор аренды недвижимого имущества, поскольку предоплата в сумме 163 334 рубля 64 копейки при общей цене аренды 274 123 рубля 64 копейки является существенной частью денежного предоставления по договору.
В письменном отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Ипатов А.В. доводам жалобы возражал, полагая правильным вывод судов о том, что спорное нежилое помещение не было передано истцу в аренду лишь по причине неподписания основного договора аренды самим же истцом.
Присутствующий в судебном заседании представитель истца подтвердил доводы кассационной жалобы.
Ответчик о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 07.10.2015 между индивидуальным предпринимателем Ипатовым А.В. (арендодатель) и ООО МКК "Финанс Центр+" (арендатор) заключен предварительный договор аренды помещения N 9 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 20.06.2015), по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать в аренду нежилое помещение ориентировочной площадью 22,61 кв. м, расположенное на первом этаже нежилого помещения торговых рядов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, проспект Красных партизан, д. 16.
Пунктом 1.2 предварительного договора определено, что стороны обязуются заключить основной договор аренды в срок, не позднее указанного арендодателем в уведомлении о готовности объекта к эксплуатации, после проведения арендодателем его перепланировки и о необходимости заключения основного договора, направленном им в адрес арендатора, указанный в реквизитах сторон настоящего договора.
Пунктом 3.3 договора предусмотрена оплата арендатором задатка в размере 163 334 рублей 64 копеек, который в случае отказа арендатора от подписания основного договора аренды возврату не подлежит (пункт 3.4 предварительного договора).
Задаток оплачен истцом в сумме 43 680 рублей по квитанции к приходному кассовому ордеру N 2646 от 08.10.2015, в сумме 119 654 рублей 64 копеек платежным поручением N 347 от 27.06.2016.
Письмом N 57 от 25.07.2016 ответчик уведомил истца в порядке пункта 1.2 предварительного договора о завершении ремонтных работ по перепланировке помещения в срок до 01.08.2016 и готовности к указанной дате объекта к эксплуатации, известил истца о необходимости не позднее 12.08.2016 осуществления приемки имущества и подписании договора аренды.
Письмом от 27.07.2016 истец предложил ответчику расторгнуть предварительный договор аренды с 01.08.2016 в связи с нежеланием нести дополнительные расходы по оформлению помещения.
Ответчик в письме N 85 от 01.08.2016 не согласился с расторжением предварительного договора, оценил предложение о расторжении договора в качестве отказа от заключения основного договора аренды, предложил принять помещение по акту приема-передачи и подписать основной договор аренды.
Письмом от 11.08.2016 ответчик направил истцу основной договор аренды N ГН-68 от 11.08.2016 и акт приема-передачи помещения в аренду.
Письмом от 12.08.2016 истец направил ответчику протокол разногласий к договору аренды и уведомил о готовности принять арендуемое помещение 12.08.2016.
Ответчик письмом N 109 от 19.08.2016 направил истцу протокол согласования разногласий.
12.08.2016 истцом составлен акт, которым установлена невозможность эксплуатации помещения ввиду ремонтных работ, в связи с чем письмом от 15.08.2016 истец на основании части 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовал возвратить сумму задатка в течение пяти банковских дней с момента получения требования.
Ответчик в письме N 142 от 02.09.2016 в возврате задатка отказал, предложил подписать протокол согласования разногласий к основному договору аренды.
Истец, полагая, что ответчиком не исполнено обязательство по передаче нежилого помещения и общество 12.08.2016 не могло воспользоваться помещением для выдачи микрозаймов физическим лицам.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО МКК "Финанс Центр+" потребовало вернуть задаток, полагая, что общество не приняло в согласованный срок помещение по вине предпринимателя, который не завершил ремонтные работы, следовательно, ответственность за неисполнение договора лежит на предпринимателе и у него в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность уплатить сумму задатка обществу.
Отказывая в удовлетворении указанного требования, суды руководствовались положениями статей 190, 329, 380, 381, 429, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из отсутствия доказательств невозможности использования обществом спорного нежилого помещения для целей аренды и, как следствие, вины предпринимателя в неисполнении обеспеченного задатком обязательства по заключению основного договора аренды.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами судов предыдущих инстанций, полагая их основанными на полно установленных обстоятельствах, всесторонней оценке доказательств, правильном применении норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).
Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 Кодекса).
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).
В силу пункта 4 той же статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).
В предварительном договоре N 9 от 07.10.2015 стороны установили, что основной договор аренды должен быть заключен в срок, не позднее указанного арендодателем в уведомлении о готовности объекта к эксплуатации, направленном им в адрес арендатора.
Письмом N 57 от 25.07.2016 арендодатель уведомил арендатора о готовности объекта к эксплуатации и необходимости подписании договора аренды не позднее 12.08.2016.
Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Суды пришли к выводу о том, что в предварительном договоре N 9 от 07.10.2015 срок исполнения обязательства не определен.
Однако принимая во внимание, что событие, с которым стороны связывали срок действия предварительного договора, наступило - арендодатель уведомил арендатора о готовности объекта и указал срок, до истечения которого должен быть заключен основной договор - 12.08.2016, оснований считать, что сторонами срок не согласован и обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились ввиду незаключения основного договора по истечении года с момента заключения предварительного договора, у судов не имелось.
Поскольку к установленному сроку - 12.08.2016 стороны основной договор аренды не заключили, следовательно, обязательства по предварительному договору прекратились по истечении указанного срока на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ.
Более того, составив 12.08.2016 односторонний акт о невозможности эксплуатации помещения и направив ответчику письмо от 15.08.2016 с требованием возвратить сумму задатка на основании пункта 2 статьи 381 ГК РФ, истец таким образом сам исходил из того, что обязательство, обусловленное предварительным договором, прекратилось.
В то же время общество воспользовалось правом обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор по правилам пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 ГК РФ, однако впоследствии от данного требования отказалось.
Пункт 1 статьи 329 ГК РФ определяет задаток как один из способов обеспечения исполнения обязательств.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).
Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, которое обеспечено задатком, регулируются статьей 381 ГК РФ.
Нормами указанной статьи предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).
Установленная пунктом 2 статьи 381 Кодекса и пунктом 3.4 предварительного договора N 9 от 07.10.2015 обеспечительная функция задатка призвана гарантировать интересы кредитора при неисполнении договора контрагентом в условиях, когда в результате ненадлежащего исполнения им обязательств по предварительному договору происходит срыв сделки, в рассматриваемом случае - основного договора аренды.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 38-КГ15-7).
Установленные судом фактические обстоятельства дела и собранные доказательства позволили суду сделать вывод о необоснованном уклонении ООО МКК "Финанс Центр+" от заключения основного договора аренды нежилого помещения, невозможность эксплуатации которого для целей аренды, согласованных в предварительном договоре, истцом не подтверждена.
При таких обстоятельствах суды верно признали ООО МКК "Финанс Центр+" ответственной стороной за неисполнение договора, результатом чего явилась потеря задатка обществом, как это предусмотрено правилом пункта 2 статьи 381 ГК РФ, в связи с чем в иске отказано правомерно.
Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы предварительный договор N 9 от 07.10.2015 лишь устанавливает обязательство сторон заключить в будущем основной договор на определенных условиях, без каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество в пользование и производить за него платежи, то есть по существу носит организационный характер.
Сумма 163 334 рубля 64 копейки определена сторонами как задаток в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора, а не как предоплата или арендные платежи по договору аренды, поэтому истец ошибочно полагает, что предварительный договор следует рассматривать как основной договор аренды недвижимого имущества.
Баланс интересов сторон в случае возникновения разногласий относительно условий основного договора достигается в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, такие условия по результатам рассмотрения преддоговорного спора определяются в соответствии с решением суда, однако данным механизмом защиты права истец не воспользовался.
Судами первой и апелляционной инстанций установлены все существенные обстоятельства дела, доводам сторон дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, арбитражный суд округа не установил.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2017 года по настоящему делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года по делу N А19-15593/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.Н.БУРКОВА
Судьи
И.И.ПАЛАЩЕНКО
М.А.ПЕРВУШИНА
О.Н.БУРКОВА
Судьи
И.И.ПАЛАЩЕНКО
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)