Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор указал на выявленные в ходе эксплуатации переданного в аренду имущества недостатки, не оговоренные при заключении спорного договора аренды и препятствующие использованию имущества по назначению, а именно: отсутствие горячей воды и отопления. Арендодатель указал на наличие на стороне арендатора задолженности по базовой части арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видео-конференц-связи помощником судьи Ключниковой М.Г.
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Саратовской области представителей:
истца - Любенко Ю.В. (доверенность от 23.06.2017),
ответчика - Романовой В.В. (доверенность от 27.12.2016),
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арком"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.12.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017
по делу N А57-19367/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Арком" к обществу с ограниченной ответственностью "Южный" о расторжении договора аренды,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Южный" к обществу с ограниченной ответственностью "Арком" о взыскании задолженности по договору аренды,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Арком" (далее - истец, ООО "Арком") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Южный" (далее - ответчик, ООО "Южный") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.07.2015.
ООО "Южный" обратилось с встречным иском к ООО "Арком" о взыскании задолженности по указанному договору аренды в размере 1 680 000 руб., пени в размере 594 300 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 34 372 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.12.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017, в удовлетворении исковых требований ООО "Арком" к ООО "Южный" отказано; встречные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Арком" в пользу ООО "Южный" взыскана задолженность по арендной плате в размере 420 000 руб., пени в размере 245 700 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 314 руб. В остальной части встречные исковые требования оставлены без рассмотрения.
Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования, а в удовлетворении встречного иска - отказать.
Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, 16.07.2015 между ООО "Южный" (арендодатель) и ООО "Арком" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого, арендодатель передал арендатору нежилые помещения площадью 1196,5 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Саратов, ул. им. Ломоносова М.В., д. 20, 1-3 + цокольный этаж, общей площадью 3620,2 кв. м, инвентарный N 63:401:003:000082390, условный N 64:48:000000:20657, для организации физкультурно-оздоровительного комплекса.
Пунктами 1.1, 1.5, 1.6, 1.7 договора сторонами согласован срок пользования объектом с 16.07.2015 по 01.07.2020, т.е. на 5 лет, в связи с чем, договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Разделом 4 договора установлено, что арендная плата включает в себя базовую арендную плату и переменную арендную плату.
Базовую арендную плату арендатор обязан оплачивать не позднее 24-числа месяца, предшествующего расчетному, а переменную - в течение 5 рабочих дней с момента выставления счета.
Условиями пункта 5.1 договора определено, что при нарушении арендатором срока оплаты, арендодатель имеет право начислить пеню за просрочку оплаты в размере 0,5% от суммы подлежащей оплате за каждый день просрочки.
На основании пункта 5.4 договора, арендодатель не несет ответственности за перебои в обеспечении круглосуточной работы в объекте систем центрального отопления, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, произошедшие по вине организаций, обеспечивающих поддержание и эксплуатацию систем жизнеобеспечения объекта.
Согласно пункту 6.2 договора аренды, он может быть досрочно расторгнут по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендатор, ссылаясь на выявленные в ходе эксплуатации переданного в аренду имущества недостатки, не оговоренные при заключении спорного договора аренды и препятствующие его использованию по назначению, а именно, отсутствие горячей воды и отопления, обратился в арбитражный суд с иском о его расторжении.
Арендодатель, в свою очередь, указывая на наличие на стороне арендатора задолженности по базовой части арендной платы за период с августа по ноябрь 2016 года, обратился со встречным иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований и частично удовлетворяя встречный иск, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
На основании статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что истцом не доказано наличие обстоятельств досрочного расторжения спорного договора аренды по требованию арендатора, предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя встречные исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за август 2016 года в размере 420 000 рублей и пени в сумме 245 700 руб., судебные инстанции руководствовались пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом и пунктом 9.3 договора, согласно которому все споры между сторонами, возникающие в процессе исполнения договора решаются путем переговоров и только при не достижении обоюдного согласия передаются на рассмотрение в суд.
При этом, судами был установлен факт наличия задолженности по оплате базовой части арендной платы за август 2016 года.
Оставляя встречное исковое заявление в части взыскания задолженности и пени за период с сентября 2016 по ноябрь 2016 года, судебные инстанции руководствовались положениями статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт несоблюдения арендодателем досудебного претензионного порядка урегулирования спора в данной части требований.
Как правомерно отмечено судами претензия от 01.08.2016 N 23, направленная в адрес арендатора, содержит требование только об уплате задолженности по арендной плате за август 2016 года.
Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств, что согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
В отношении доводов истца об отсутствии горячей воды и отопления в арендуемом помещении, судом первой инстанции установлено, что отопление в течение всего отопительного сезона с 15.10.2015 по 15.04.2016 поставлялось на объект теплоснабжающей организацией.
Согласно условиям пункта 4.2.1 договора истцу выставлялись счета за отопление, которые он оплачивал.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель не несет ответственности за перебои в обеспечении круглосуточной работы в объекте систем центрального отопления, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, произошедшие по вине организаций, обеспечивающих поддержание и эксплуатацию систем жизнеобеспечения объекта.
Доказательств направления претензий от ООО "Арком" в адрес ответчика о некачественно оказанной услуге отопления в материалы дела не представлено.
Бесперебойное наличие горячей воды в арендуемом помещении с апреля 2016 года обеспечивалось посредством водонагревателя.
Доказательств обратного истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено.
Иные доводы кассационной жалобы, в том числе о наличии препятствий со стороны арендодателя в пользовании имуществом являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.
При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.12.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017 по делу N А57-19367/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 27.06.2017 N Ф06-21565/2017 ПО ДЕЛУ N А57-19367/2016
Требование: О расторжении договора аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор указал на выявленные в ходе эксплуатации переданного в аренду имущества недостатки, не оговоренные при заключении спорного договора аренды и препятствующие использованию имущества по назначению, а именно: отсутствие горячей воды и отопления. Арендодатель указал на наличие на стороне арендатора задолженности по базовой части арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. N Ф06-21565/2017
Дело N А57-19367/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видео-конференц-связи помощником судьи Ключниковой М.Г.
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Саратовской области представителей:
истца - Любенко Ю.В. (доверенность от 23.06.2017),
ответчика - Романовой В.В. (доверенность от 27.12.2016),
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арком"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.12.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017
по делу N А57-19367/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Арком" к обществу с ограниченной ответственностью "Южный" о расторжении договора аренды,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Южный" к обществу с ограниченной ответственностью "Арком" о взыскании задолженности по договору аренды,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Арком" (далее - истец, ООО "Арком") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Южный" (далее - ответчик, ООО "Южный") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.07.2015.
ООО "Южный" обратилось с встречным иском к ООО "Арком" о взыскании задолженности по указанному договору аренды в размере 1 680 000 руб., пени в размере 594 300 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 34 372 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.12.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017, в удовлетворении исковых требований ООО "Арком" к ООО "Южный" отказано; встречные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Арком" в пользу ООО "Южный" взыскана задолженность по арендной плате в размере 420 000 руб., пени в размере 245 700 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 314 руб. В остальной части встречные исковые требования оставлены без рассмотрения.
Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования, а в удовлетворении встречного иска - отказать.
Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, 16.07.2015 между ООО "Южный" (арендодатель) и ООО "Арком" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого, арендодатель передал арендатору нежилые помещения площадью 1196,5 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Саратов, ул. им. Ломоносова М.В., д. 20, 1-3 + цокольный этаж, общей площадью 3620,2 кв. м, инвентарный N 63:401:003:000082390, условный N 64:48:000000:20657, для организации физкультурно-оздоровительного комплекса.
Пунктами 1.1, 1.5, 1.6, 1.7 договора сторонами согласован срок пользования объектом с 16.07.2015 по 01.07.2020, т.е. на 5 лет, в связи с чем, договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Разделом 4 договора установлено, что арендная плата включает в себя базовую арендную плату и переменную арендную плату.
Базовую арендную плату арендатор обязан оплачивать не позднее 24-числа месяца, предшествующего расчетному, а переменную - в течение 5 рабочих дней с момента выставления счета.
Условиями пункта 5.1 договора определено, что при нарушении арендатором срока оплаты, арендодатель имеет право начислить пеню за просрочку оплаты в размере 0,5% от суммы подлежащей оплате за каждый день просрочки.
На основании пункта 5.4 договора, арендодатель не несет ответственности за перебои в обеспечении круглосуточной работы в объекте систем центрального отопления, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, произошедшие по вине организаций, обеспечивающих поддержание и эксплуатацию систем жизнеобеспечения объекта.
Согласно пункту 6.2 договора аренды, он может быть досрочно расторгнут по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендатор, ссылаясь на выявленные в ходе эксплуатации переданного в аренду имущества недостатки, не оговоренные при заключении спорного договора аренды и препятствующие его использованию по назначению, а именно, отсутствие горячей воды и отопления, обратился в арбитражный суд с иском о его расторжении.
Арендодатель, в свою очередь, указывая на наличие на стороне арендатора задолженности по базовой части арендной платы за период с августа по ноябрь 2016 года, обратился со встречным иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований и частично удовлетворяя встречный иск, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
На основании статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что истцом не доказано наличие обстоятельств досрочного расторжения спорного договора аренды по требованию арендатора, предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя встречные исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за август 2016 года в размере 420 000 рублей и пени в сумме 245 700 руб., судебные инстанции руководствовались пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом и пунктом 9.3 договора, согласно которому все споры между сторонами, возникающие в процессе исполнения договора решаются путем переговоров и только при не достижении обоюдного согласия передаются на рассмотрение в суд.
При этом, судами был установлен факт наличия задолженности по оплате базовой части арендной платы за август 2016 года.
Оставляя встречное исковое заявление в части взыскания задолженности и пени за период с сентября 2016 по ноябрь 2016 года, судебные инстанции руководствовались положениями статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт несоблюдения арендодателем досудебного претензионного порядка урегулирования спора в данной части требований.
Как правомерно отмечено судами претензия от 01.08.2016 N 23, направленная в адрес арендатора, содержит требование только об уплате задолженности по арендной плате за август 2016 года.
Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств, что согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
В отношении доводов истца об отсутствии горячей воды и отопления в арендуемом помещении, судом первой инстанции установлено, что отопление в течение всего отопительного сезона с 15.10.2015 по 15.04.2016 поставлялось на объект теплоснабжающей организацией.
Согласно условиям пункта 4.2.1 договора истцу выставлялись счета за отопление, которые он оплачивал.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель не несет ответственности за перебои в обеспечении круглосуточной работы в объекте систем центрального отопления, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, произошедшие по вине организаций, обеспечивающих поддержание и эксплуатацию систем жизнеобеспечения объекта.
Доказательств направления претензий от ООО "Арком" в адрес ответчика о некачественно оказанной услуге отопления в материалы дела не представлено.
Бесперебойное наличие горячей воды в арендуемом помещении с апреля 2016 года обеспечивалось посредством водонагревателя.
Доказательств обратного истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено.
Иные доводы кассационной жалобы, в том числе о наличии препятствий со стороны арендодателя в пользовании имуществом являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.
При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.12.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017 по делу N А57-19367/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Р.А.НАФИКОВА
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Р.А.НАФИКОВА
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)