Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Регистрирующий орган указал на отсутствие у него полномочий по совершению регистрационных действий в отношении арестованного имущества, общество сослалось на возвращение ему прав и обязанностей арендатора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2017 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Севастьяновой М.А.,
Сириной В.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Ташкиновой О.А., рассмотрел кассационные жалобы управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (заинтересованного лица) и жилищно-строительного кооператива "Малиновского-3" на постановление от 28.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рожков Д.Г., Кудрина Е.Н., Солодкевич Ю.М.) по делу N А46-13645/2016 по заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (644033, Омская обл., г. Омск, ул. Красный путь, д. 109, кв. 407, ИНН 5502049714, ОГРН 1025500537512) Кузьмина Александра Петровича к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, Омская обл., г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды, обязании совершить действия.
Другие лица, участвующие в деле: жилищно-строительный кооператив "Малиновского-3", департамент имущественных отношений администрации города Омска.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Краецкая Е.Б.) в заседании участвовали представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (заявителя) - Бадер В.В. по доверенности от 19.01.2016;
- от жилищно-строительного кооператива "Малиновского-3" - Рязанова М.С. по доверенности от 08.06.2017.
Суд
установил:
конкурсный управляющий обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (далее - общество) Кузьмин Александр Петрович обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - управление Росреестра) о признании незаконным решения от 07.09.2016 N 55/001/003/2016-6461 о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды от 06.02.2012 N Д-С-31-9148 на земельный участок КН/УН:55:36:070104:2066; обязании произвести государственную регистрацию и принять решение о прекращении договора аренды от 06.02.2012 N Д-С-31-9148 земельного участка КН/УН:55:36:07 01 04:2066.
Требования со ссылкой на статью 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) мотивированы тем, что приостановление государственной регистрации прекращения договора аренды не соответствует указанному Закону и нарушает права общества.
К участию в деле привлечены: жилищно-строительный кооператив "Малиновского-3" (далее - ЖСК "Малиновского-3"), департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент имущественных отношений).
Решением от 24.11.2016 Арбитражного суда Омской области (судья Чернышев В.И.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением от 28.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым требования конкурсного управляющего удовлетворены.
В кассационных жалобах управление Росреестра и ЖСК "Малиновского-3" просят отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению управления Росреестра, у регистрирующего органа в отсутствие разрешения суда на совершение регистрационных действий в отношении арестованного имущества не имелось оснований для проведения государственной регистрации прекращения договора аренды.
В обоснование жалобы ЖСК "Малиновского-3" указало, что наложение ареста как меры уголовно-процессуального принуждения может отменить только лицо или орган, в производстве которого находится уголовное дело; апелляционный суд проигнорировал судебный акт, вынесенный в рамках уголовного дела, что, в свою очередь, привело к нарушению прав и законных интересов пайщиков ЖСК "Малиновского-3".
Представленный обществом отзыв на кассационные жалобы управления Росреестра и ЖСК "Малиновского-3" не принимается во внимание суда кассационной инстанции ввиду отсутствия доказательств направления отзыва участвующим в деле лицам.
В судебном заседании представитель ЖСК "Малиновского-3 поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, решением от 08.06.2010 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-8545/2009 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Общество (арендатор) на основании договора аренды от 27.03.2007 N Д-С-31-6937, зарегистрированного управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 15.05.2007, состояло в арендных правоотношениях с департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодателем) в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066, относящегося к категории земель населенных пунктов, общей площадью 33 494,00 м{\super 2, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с местоположением: в 67 м юго-восточнее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Малиновского, 17, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома.
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска 09.02.2009 обществу было выдано разрешение на строительство N 55-669.
Общество заключило договоры долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, 3 с участниками долевого строительства.
По договору от 28.04.2011 о передаче прав и обязанностей общество в лице конкурсного управляющего Вишнякова Сергея Александровича передало ЖСК "Малиновского-3" права и обязанности застройщика жилого дома на спорном земельном участке, возникшие на основании разрешения на строительство от 09.02.2009 N 55-669 и договоров участия в долевом строительстве.
В связи с передачей ЖСК "Малиновского-3" прав и обязанностей застройщика департаментом имущественных отношений с данным лицом был заключен договор аренды от 06.02.2012 N Д-С-31-91483 на часть N 8 площадью 8 349 м{\super 2 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066.
Постановлением от 17.09.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-8545/2009 признана недействительной сделка по передаче обществом в лице вышеуказанного конкурсного управляющего ЖСК "Малиновского-3" прав и обязанностей, возникших на основании разрешения на строительство от 09.02.2009 N 55-669 и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, улица Малиновского, дом 3 (строительный), на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33 494,00 м{\super 2, с кадастровым номером 55:36:070104:2066, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с месторасположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10-ти этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский административный округ, г. Омск, ул. Малиновского, дом 17, направленных на строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, дом 3 (адрес строительный), расположенного в части указанного земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066/8 (общей площадью 8 349 м{\super 2); применены последствия недействительности ничтожной сделки, в том числе обществу возвращены права и обязанности арендатора земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33 494,00 м{\super 2, с кадастровым номером 55:36:070104:2066, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с местоположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10 этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский административный округ, г. Омск, ул. Малиновского, дом 17.
Постановлением от 31.03.2016 судьи Центрального районного суда г. Омска N 3/6-52/2016 в соответствии со статьей 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - УПК РФ) по ходатайству следственных органов, заявленному в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении бывшего руководителя ЖСК "Малиновского-3" по факту мошенничества, на 12 месяцев наложен арест на земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:2066, и управлению Росреестра запрещено осуществлять действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.
Ссылаясь на постановление от 17.09.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-8545/2009, общество обратилось в управление Росреестра с заявлением от 12.04.2016 о погашении записи под N 55-55-01/031/2012-787 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о государственной регистрации и о прекращении договора аренды земельного участка от 06.02.2012 N Д-С-31-9148 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066/8, площадью 8 349 м{\super 2, из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066, площадью 33 494,00 м{\super 2, местоположение которого установлено в 67 м относительно 10-ти этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Малиновского, дом 17 в Советском административном округе города Омска, расположенного под недостроенным строением - кирпичной частью многоквартирного дома.
Уведомлением от 25.04.2016 N 55/01/003/2016-6461 регистрирующий орган сообщил обществу о приостановлении до 25.05.2016 регистрации прекращения договора аренды на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) по причине возникновения сомнений в наличии оснований для государственной регистрации.
Затем по инициативе общества управление Росреестра приостановило регистрацию прекращения договора аренды до 24.08.2016.
В дальнейшем регистрация прекращения договора была приостановлена до снятия ареста с земельного участка (уведомление управления Росреестра от 07.09.2016 N 55/001/003/2016-6461).
Полагая, что поскольку ему возвращены права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:2066, площадью 33 494,00 м{\super 2, включая входящий в него земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:2066/8, площадью 8 349 м{\super 2, то решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды, заключенного с ЖСК "Малиновского-3", противоречит закону и нарушает права и законные интересы заявителя, общество оспорило приостановление регистрации прекращения договора аренды в арбитражном суде.
При отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции принял во внимание наличие вступившего в законную силу постановления суда, наложившего сроком на 12 месяцев арест на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070105:2066.
Апелляционный суд, отменяя решение и удовлетворяя заявление общества, исходил из того, что установленный постановлением от 31.03.2016 N 3/6-52/2016 судьи Центрального районного суда г. Омска запрет на совершение регистрационных действий касается перехода права собственности на земельный участок, что не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению в ЕГРП регистрации прекращения договора аренды в отношении спорного участка.
Выводы апелляционного суда отвечают установленным по делу обстоятельствам и применимому к рассматриваемым правоотношениям законодательству.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязательным условием для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является установление судом совокупности следующих юридических фактов: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (статья 2 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Девятым абзацем пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника снимаются; основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.
По смыслу данной нормы с даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника (то есть такие аресты и ограничения, которые наложены до возбуждения процедуры банкротства в отношении должника) снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве").
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 31.01.2011 N 1-П указано, что часть 3 статьи 115 УПК РФ во взаимосвязи с девятым абзацем пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку содержащиеся в них нормативные положения - по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования - не предполагают наложение ареста на имущество должника, в отношении которого введена процедура конкурсного производства, либо сохранение после введения данной процедуры ранее наложенного в рамках уголовного судопроизводства ареста на имущество для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска в отношении отдельных лиц, являющихся конкурсными кредиторами.
Специальные нормы законодательства о банкротстве, устанавливающие особый режим имущественных требований к должнику и обеспечивающие принцип равенства конкурсных кредиторов в деле о банкротстве, имеют приоритет перед общими правилами производства по гражданскому иску в уголовном процессе. Иное толкование закона приведет к удовлетворению в индивидуальном порядке, не в рамках дела о банкротстве, требований кредиторов, не включенных в реестр, что ставит их в преимущественное положение по сравнению с другими кредиторами.
В рассматриваемом деле общество признано несостоятельным (банкротом) решением от 08.06.2010 Арбитражного суда Омской области и в отношении него введена процедура конкурсного производства, арест же на спорный земельный участок наложен 31.03.2016, то есть после введения процедуры банкротства.
Таким образом, вступивший в законную силу судебный акт суда общей юрисдикции о наложении ареста на имущество должника принят после признания общества банкротом и является обязательным для всех, в том числе и для самого общества, в связи с чем правила, установленные в девятом абзаце пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, не применимы к спорным правоотношениям в настоящем деле.
Вместе с тем суд в рамках ограничительных мер запретил управлению Росреестра осуществлять действия по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:2066, то есть при установлении запрета на осуществление государственной регистрации сделок со спорным земельным участком фактически ограничено право распоряжения данным объектом недвижимости в виде перехода права собственности на срок производства предварительного расследования по уголовному делу, что вытекает из постановления от 20.06.2016 Омского областного суда по делу N 22-1677/2016.
Следовательно, установленный судом общей юрисдикции запрет направлен исключительно на совершение регистрационных действий по переходу права собственности на рассматриваемый объект недвижимости, в то же время запрета на совершение иных регистрационных действий в отношении спорного земельного участка судебные акты суда общей юрисдикции не содержат.
Поскольку в рамках настоящего дела истец просил регистрирующий орган произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды от 06.02.2012 N Д-С-31-9148 на земельный участок КН/УН:55:36:070104:2066, то апелляционный суд обоснованно указал, что по результатам рассмотрения заявления общества в ЕГРП подлежит погашению только запись о прежнем арендаторе указанного земельного участка в силу признания на основании судебного решения недействительной заключенной собственником участка с прежним арендатором - ЖСК "Малиновского-3" сделки, собственник же данного участка, а также статус участка подлежат оставлению без изменения, поэтому запрет на совершение регистрационных действий по переходу права собственности на участок сам по себе не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению в ЕГРП регистрации прекращения договора аренды в отношении спорного участка.
При таких обстоятельствах требования общества удовлетворены правомерно.
Доводы управления Росреестра направлены на переоценку выводов апелляционного суда относительно установленных им обстоятельств и исследованных доказательств, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Что касается ссылки ЖСК "Малиновского-3" на нарушение оспариваемым постановлением апелляционного суда прав и обязанностей пайщиков, то она не принимается во внимание суда кассационной инстанции, так как указанное лицо названный довод в судах первой и апелляционной инстанций не заявляло, он не был предметом проверки и оценки этих судов.
Помимо этого, права и обязанности как застройщика, так и арендатора спорного земельного участка постановлением суда по делу N А46-8545/2009 возвращены обществу, тогда как ЖСК "Малиновского-3" не является ни истцом, ни третьим лицом с самостоятельными требованиями, ни ответчиком, имеющим полномочия представлять пайщиков при разрешении настоящего спора.
Принимая во внимание, что апелляционным судом не допущено неправильного применения норм материального и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ), обжалуемый судебный акт не подлежит отмене, а кассационные жалобы - удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 28.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-13645/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 30.06.2017 N Ф04-1970/2017 ПО ДЕЛУ N А46-13645/2016
Требование: Об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды, обязании произвести регистрационные действия.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Регистрирующий орган указал на отсутствие у него полномочий по совершению регистрационных действий в отношении арестованного имущества, общество сослалось на возвращение ему прав и обязанностей арендатора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2017 г. по делу N А46-13645/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2017 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Севастьяновой М.А.,
Сириной В.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Ташкиновой О.А., рассмотрел кассационные жалобы управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (заинтересованного лица) и жилищно-строительного кооператива "Малиновского-3" на постановление от 28.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рожков Д.Г., Кудрина Е.Н., Солодкевич Ю.М.) по делу N А46-13645/2016 по заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (644033, Омская обл., г. Омск, ул. Красный путь, д. 109, кв. 407, ИНН 5502049714, ОГРН 1025500537512) Кузьмина Александра Петровича к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, Омская обл., г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды, обязании совершить действия.
Другие лица, участвующие в деле: жилищно-строительный кооператив "Малиновского-3", департамент имущественных отношений администрации города Омска.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Краецкая Е.Б.) в заседании участвовали представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (заявителя) - Бадер В.В. по доверенности от 19.01.2016;
- от жилищно-строительного кооператива "Малиновского-3" - Рязанова М.С. по доверенности от 08.06.2017.
Суд
установил:
конкурсный управляющий обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (далее - общество) Кузьмин Александр Петрович обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - управление Росреестра) о признании незаконным решения от 07.09.2016 N 55/001/003/2016-6461 о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды от 06.02.2012 N Д-С-31-9148 на земельный участок КН/УН:55:36:070104:2066; обязании произвести государственную регистрацию и принять решение о прекращении договора аренды от 06.02.2012 N Д-С-31-9148 земельного участка КН/УН:55:36:07 01 04:2066.
Требования со ссылкой на статью 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) мотивированы тем, что приостановление государственной регистрации прекращения договора аренды не соответствует указанному Закону и нарушает права общества.
К участию в деле привлечены: жилищно-строительный кооператив "Малиновского-3" (далее - ЖСК "Малиновского-3"), департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент имущественных отношений).
Решением от 24.11.2016 Арбитражного суда Омской области (судья Чернышев В.И.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением от 28.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым требования конкурсного управляющего удовлетворены.
В кассационных жалобах управление Росреестра и ЖСК "Малиновского-3" просят отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению управления Росреестра, у регистрирующего органа в отсутствие разрешения суда на совершение регистрационных действий в отношении арестованного имущества не имелось оснований для проведения государственной регистрации прекращения договора аренды.
В обоснование жалобы ЖСК "Малиновского-3" указало, что наложение ареста как меры уголовно-процессуального принуждения может отменить только лицо или орган, в производстве которого находится уголовное дело; апелляционный суд проигнорировал судебный акт, вынесенный в рамках уголовного дела, что, в свою очередь, привело к нарушению прав и законных интересов пайщиков ЖСК "Малиновского-3".
Представленный обществом отзыв на кассационные жалобы управления Росреестра и ЖСК "Малиновского-3" не принимается во внимание суда кассационной инстанции ввиду отсутствия доказательств направления отзыва участвующим в деле лицам.
В судебном заседании представитель ЖСК "Малиновского-3 поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, решением от 08.06.2010 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-8545/2009 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Общество (арендатор) на основании договора аренды от 27.03.2007 N Д-С-31-6937, зарегистрированного управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 15.05.2007, состояло в арендных правоотношениях с департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодателем) в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066, относящегося к категории земель населенных пунктов, общей площадью 33 494,00 м{\super 2, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с местоположением: в 67 м юго-восточнее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Малиновского, 17, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома.
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска 09.02.2009 обществу было выдано разрешение на строительство N 55-669.
Общество заключило договоры долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, 3 с участниками долевого строительства.
По договору от 28.04.2011 о передаче прав и обязанностей общество в лице конкурсного управляющего Вишнякова Сергея Александровича передало ЖСК "Малиновского-3" права и обязанности застройщика жилого дома на спорном земельном участке, возникшие на основании разрешения на строительство от 09.02.2009 N 55-669 и договоров участия в долевом строительстве.
В связи с передачей ЖСК "Малиновского-3" прав и обязанностей застройщика департаментом имущественных отношений с данным лицом был заключен договор аренды от 06.02.2012 N Д-С-31-91483 на часть N 8 площадью 8 349 м{\super 2 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066.
Постановлением от 17.09.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-8545/2009 признана недействительной сделка по передаче обществом в лице вышеуказанного конкурсного управляющего ЖСК "Малиновского-3" прав и обязанностей, возникших на основании разрешения на строительство от 09.02.2009 N 55-669 и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, улица Малиновского, дом 3 (строительный), на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33 494,00 м{\super 2, с кадастровым номером 55:36:070104:2066, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с месторасположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10-ти этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский административный округ, г. Омск, ул. Малиновского, дом 17, направленных на строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, дом 3 (адрес строительный), расположенного в части указанного земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066/8 (общей площадью 8 349 м{\super 2); применены последствия недействительности ничтожной сделки, в том числе обществу возвращены права и обязанности арендатора земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33 494,00 м{\super 2, с кадастровым номером 55:36:070104:2066, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с местоположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10 этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский административный округ, г. Омск, ул. Малиновского, дом 17.
Постановлением от 31.03.2016 судьи Центрального районного суда г. Омска N 3/6-52/2016 в соответствии со статьей 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - УПК РФ) по ходатайству следственных органов, заявленному в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении бывшего руководителя ЖСК "Малиновского-3" по факту мошенничества, на 12 месяцев наложен арест на земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:2066, и управлению Росреестра запрещено осуществлять действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.
Ссылаясь на постановление от 17.09.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-8545/2009, общество обратилось в управление Росреестра с заявлением от 12.04.2016 о погашении записи под N 55-55-01/031/2012-787 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о государственной регистрации и о прекращении договора аренды земельного участка от 06.02.2012 N Д-С-31-9148 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066/8, площадью 8 349 м{\super 2, из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066, площадью 33 494,00 м{\super 2, местоположение которого установлено в 67 м относительно 10-ти этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Малиновского, дом 17 в Советском административном округе города Омска, расположенного под недостроенным строением - кирпичной частью многоквартирного дома.
Уведомлением от 25.04.2016 N 55/01/003/2016-6461 регистрирующий орган сообщил обществу о приостановлении до 25.05.2016 регистрации прекращения договора аренды на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) по причине возникновения сомнений в наличии оснований для государственной регистрации.
Затем по инициативе общества управление Росреестра приостановило регистрацию прекращения договора аренды до 24.08.2016.
В дальнейшем регистрация прекращения договора была приостановлена до снятия ареста с земельного участка (уведомление управления Росреестра от 07.09.2016 N 55/001/003/2016-6461).
Полагая, что поскольку ему возвращены права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:2066, площадью 33 494,00 м{\super 2, включая входящий в него земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:2066/8, площадью 8 349 м{\super 2, то решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прекращения договора аренды, заключенного с ЖСК "Малиновского-3", противоречит закону и нарушает права и законные интересы заявителя, общество оспорило приостановление регистрации прекращения договора аренды в арбитражном суде.
При отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции принял во внимание наличие вступившего в законную силу постановления суда, наложившего сроком на 12 месяцев арест на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070105:2066.
Апелляционный суд, отменяя решение и удовлетворяя заявление общества, исходил из того, что установленный постановлением от 31.03.2016 N 3/6-52/2016 судьи Центрального районного суда г. Омска запрет на совершение регистрационных действий касается перехода права собственности на земельный участок, что не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению в ЕГРП регистрации прекращения договора аренды в отношении спорного участка.
Выводы апелляционного суда отвечают установленным по делу обстоятельствам и применимому к рассматриваемым правоотношениям законодательству.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязательным условием для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является установление судом совокупности следующих юридических фактов: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (статья 2 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Девятым абзацем пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника снимаются; основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.
По смыслу данной нормы с даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника (то есть такие аресты и ограничения, которые наложены до возбуждения процедуры банкротства в отношении должника) снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве").
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 31.01.2011 N 1-П указано, что часть 3 статьи 115 УПК РФ во взаимосвязи с девятым абзацем пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку содержащиеся в них нормативные положения - по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования - не предполагают наложение ареста на имущество должника, в отношении которого введена процедура конкурсного производства, либо сохранение после введения данной процедуры ранее наложенного в рамках уголовного судопроизводства ареста на имущество для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска в отношении отдельных лиц, являющихся конкурсными кредиторами.
Специальные нормы законодательства о банкротстве, устанавливающие особый режим имущественных требований к должнику и обеспечивающие принцип равенства конкурсных кредиторов в деле о банкротстве, имеют приоритет перед общими правилами производства по гражданскому иску в уголовном процессе. Иное толкование закона приведет к удовлетворению в индивидуальном порядке, не в рамках дела о банкротстве, требований кредиторов, не включенных в реестр, что ставит их в преимущественное положение по сравнению с другими кредиторами.
В рассматриваемом деле общество признано несостоятельным (банкротом) решением от 08.06.2010 Арбитражного суда Омской области и в отношении него введена процедура конкурсного производства, арест же на спорный земельный участок наложен 31.03.2016, то есть после введения процедуры банкротства.
Таким образом, вступивший в законную силу судебный акт суда общей юрисдикции о наложении ареста на имущество должника принят после признания общества банкротом и является обязательным для всех, в том числе и для самого общества, в связи с чем правила, установленные в девятом абзаце пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, не применимы к спорным правоотношениям в настоящем деле.
Вместе с тем суд в рамках ограничительных мер запретил управлению Росреестра осуществлять действия по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:2066, то есть при установлении запрета на осуществление государственной регистрации сделок со спорным земельным участком фактически ограничено право распоряжения данным объектом недвижимости в виде перехода права собственности на срок производства предварительного расследования по уголовному делу, что вытекает из постановления от 20.06.2016 Омского областного суда по делу N 22-1677/2016.
Следовательно, установленный судом общей юрисдикции запрет направлен исключительно на совершение регистрационных действий по переходу права собственности на рассматриваемый объект недвижимости, в то же время запрета на совершение иных регистрационных действий в отношении спорного земельного участка судебные акты суда общей юрисдикции не содержат.
Поскольку в рамках настоящего дела истец просил регистрирующий орган произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды от 06.02.2012 N Д-С-31-9148 на земельный участок КН/УН:55:36:070104:2066, то апелляционный суд обоснованно указал, что по результатам рассмотрения заявления общества в ЕГРП подлежит погашению только запись о прежнем арендаторе указанного земельного участка в силу признания на основании судебного решения недействительной заключенной собственником участка с прежним арендатором - ЖСК "Малиновского-3" сделки, собственник же данного участка, а также статус участка подлежат оставлению без изменения, поэтому запрет на совершение регистрационных действий по переходу права собственности на участок сам по себе не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению в ЕГРП регистрации прекращения договора аренды в отношении спорного участка.
При таких обстоятельствах требования общества удовлетворены правомерно.
Доводы управления Росреестра направлены на переоценку выводов апелляционного суда относительно установленных им обстоятельств и исследованных доказательств, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Что касается ссылки ЖСК "Малиновского-3" на нарушение оспариваемым постановлением апелляционного суда прав и обязанностей пайщиков, то она не принимается во внимание суда кассационной инстанции, так как указанное лицо названный довод в судах первой и апелляционной инстанций не заявляло, он не был предметом проверки и оценки этих судов.
Помимо этого, права и обязанности как застройщика, так и арендатора спорного земельного участка постановлением суда по делу N А46-8545/2009 возвращены обществу, тогда как ЖСК "Малиновского-3" не является ни истцом, ни третьим лицом с самостоятельными требованиями, ни ответчиком, имеющим полномочия представлять пайщиков при разрешении настоящего спора.
Принимая во внимание, что апелляционным судом не допущено неправильного применения норм материального и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ), обжалуемый судебный акт не подлежит отмене, а кассационные жалобы - удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 28.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-13645/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
В.В.СИРИНА
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)