Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апогей" (далее - общество "Апогей", ответчик) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по делу N А07-12700/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие директор общества "Апогей" - Зинатуллина Р.Х. (решение учредителя общества от 03.10.2012).
Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Апогей" о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 23.11.2012 N 26088, в том числе: 904 269 руб. 07 коп. - основного долга по арендной плате, образовавшегося за период с 13.05.2015 по март 2016, 165 211 руб. 25 коп. - неустойки за просрочку внесения арендной платы, начисленную за период с 11.03.2015 по 11.03.2016, а также о расторжении договора аренды от 23.11.2012 N 26088 и обязании ответчика освободить занимаемое помещение общей площадью 153,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр-т Октября, 62.
До принятия решения по существу спора Управление неоднократно уточняло исковые требования в связи с погашением ответчиком спорной задолженности в ходе судебного разбирательства и с учетом последнего уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление просило расторгнуть договор аренды от 23.11.2012 N 26088 и обязать ответчика освободить занимаемое помещение общей площадью 153,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр-т Октября, 62.
Решением суда от 19.12.2016 (судья Нурисламова И.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Пирская О.Н.) решение суда отменено. Исковые требования Управления удовлетворены; договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 23.11.2012 N 26088 расторгнут; общество "Апогей" обязали освободить занимаемое помещение общей площадью 153,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, проспект Октября, 62, передав данное помещение Управлению по акту приема-передачи в течение одного месяца со дня принятия настоящего постановления.
В кассационной жалобе общество "Апогей" просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик указывает, что судом апелляционной инстанции не учтено, что основанием для обращения Управления в арбитражный суд с требованием о расторжении спорного договора аренды послужил иной период просрочки арендных платежей, в отличие от периода указанного в претензии от 25.09.2015. В связи с чем ответчик полагает, что другой период просрочки не может служить основанием для досрочного расторжения договора, без направления арендатору нового письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Ответчик также считает, что судом апелляционной инстанции неправомерно принят довод истца о том, что задолженность в сумме 85 327 руб. образовалась по состоянию на январь 2017 года, так как он документально не подтвержден. В связи, с чем ответчик полагает, что у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для расторжения договора. Кроме того, ответчик отмечает, что в период с 28.03.2017 и 29.03.2017 им по платежному поручению от 28.03.2017 N 19 была произведена оплата по договору аренды от 23.11.2012 N 26088 в сумме 85 327 руб. 97 коп., однако Управление не зачислило оплаченную сумму и выдало акт сверки с текущей задолженностью 88 877 руб. 06 коп. в том числе арендная плата - 95 327 руб. 97 коп., неустойка - 3 549 руб. 09 коп. по состоянию на 31.03.2017.
Управление направило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором указало, что постановление суда апелляционной инстанций является законным и обоснованным, а кассационная жалоба - не подлежащей удовлетворению.
Как установлено судами и следует из материалов дела, муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 153,7 кв. м, подвал, номера на поэтажном плате 10 - 19, расположенное по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр-т Октября, д. 62 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.09.2009 серии 04АВ N 186500).
По результатам аукциона Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) с обществом "Апогей" (арендатор) 23.11.2012 заключен договор аренды N 26088, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда - подвал 153,7 кв. м, номера на поэтажном плане 10 - 19, в здании по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр-т Октября, д. 62, литера А, - для использования в целях административной деятельности, торговли, бытовых услуг, иных видов деятельности на срок с 23.11.2012 по 23.11.2017.
В договоре аренды, в числе прочего, сторонами согласованы следующие условия:
- - по результатам торгов годовая арендная плата определена по договору в размере 1 023 940 руб. 68 коп. без НДС; сумма НДС (18%) уплачивается в установленном порядке и составляет 184 309 руб. 32 коп. (п. 3.1 договора);
- - размер арендной платы не подлежит пересмотру в течение срока действия договора (п. 3.2 договора);
- - арендная плата вносится арендатором равными платежами по 85 328 руб. 39 коп. ежемесячно: за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет (п. 3.3 договора);
- - расторжение или прекращение действия договора не освобождает арендатора от необходимости погашения допущенной задолженности по арендной плате и выплаты пени (п. 3.4 договора);
- - настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении следующих обстоятельств (п. 5.2 договора): в том числе, в случае неуплаты или просрочки арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных п. 3.3 названного договора; при этом, частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основание для досрочного расторжения договора (п. 5.2.4 договора).
Объект аренды передан обществу "Апогей" по акту приема-передачи от 23.11.2012 с указанием на удовлетворительное состояние.
На основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.02.2013 N 14/21 "О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.11.2012 N 11/4 "О структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Комитет по управлению муниципальной собственностью переименован в Управление муниципальной собственности.
На основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Управление по земельным ресурсам реорганизовано путем присоединения к нему Управления муниципальной собственности, переименовано в Управление земельных и имущественных отношений.
Управление направило в адрес общества "Апогей" уведомление от 21.08.2015 N УЗ-694 с требованием о погашении задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды N 26088, которое получено обществом 04.09.2015 (л. д. 22). Данное требование оставлено без удовлетворения.
Управление направило в адрес общества "Апогей" уведомление от 25.09.2015 N УЗ-1785 с требованием в течение 10-ти дней со дня получения уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды от 23.11.2012 N 26088, передать объект аренды по акту приема-передачи и оплатить имеющуюся задолженность, которое получено ответчиком 07.10.2015.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору от 23.11.2012 N 26088, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из наличия между сторонами договорных арендных отношений по поводу спорного помещения, возникших из спорного договора аренды, а также приняв во внимание представленные ответчиком в ходе судебного разбирательства сведения о погашении спорной задолженности с учетом штрафных санкций, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 23.11.2012 N 26088, поскольку нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, устранены в разумный срок, указав при этом, что сохранение договорных правоотношений между истцом и ответчиком не противоречит закону.
Суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводом суда первой инстанции о том, что сохранение договорных правоотношений между истцом и ответчиком не противоречит закону, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и возврате спорного помещения.
Проверив законность постановления апелляционного суда в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела следует, что правоотношения между сторонами возникли из договора аренды, который по своей правовой природе является долгосрочным договором аренды недвижимого имущества (помещения в здании).
Ответчик же ненадлежащим образом исполнял принятые им обязательства по внесению арендной платы, на момент подачи настоящего иска в арбитражный суд просрочка внесения арендной платы имела место быть на протяжении 13-ти месяцев, сумма спорной задолженности признана и погашена ответчиком только в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.
На основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как указано выше, договор аренды объекта муниципального нежилого фонда может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае невнесения арендной платы более чем за два срока подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа (п. 5.2.4 договора).
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Установив факт неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей своевременно и в полном объеме, длительный срок просрочки их уплаты (более года, с учетом условия договора аренды от 23.11.2012 N 26088 о ежемесячных платежах), погашение задолженности только после обращения арендодателя в арбитражный суд с суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что нарушения ответчиком условий договор аренды являются по смыслу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными.
Само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления (тем более, в ходе судебного разбирательства) не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.
Из материалов дела следует, что до предъявления иска Управление (арендодатель) направил в адрес ответчика (арендатора) уведомление от 21.08.2015 N УЗ-694 с требованием о погашении задолженности по внесению арендных платежей по договору от 23.11.2012 N 26088, а также уведомление от 25.09.2015 N УЗ-1785 с требованием о расторжении договора и возврате спорного помещения.
Поскольку материалами дела подтверждается факт надлежащего извещения ответчика о наличии задолженности и необходимости ее погашения, в связи с чем истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, апелляционный суд правомерно пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 23.11.2012 N 26088.
На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 23.11.2012 N 26088 расторгнут в судебном порядке, в связи с чем право арендатора на пользование нежилым помещением прекратилось, доказательства освобождения и передачи помещения ответчиком истцу в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для занятия ответчиком нежилого помещения, являющегося объектом вышеназванного договора, обязав общество "Апогей" освободить занимаемое им помещение.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по делу N А07-12700/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апогей" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 24.07.2017 N Ф09-3777/17 ПО ДЕЛУ N А07-12700/2016
Требование: О расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, обязании освободить занимаемое помещение.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. N Ф09-3777/17
Дело N А07-12700/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апогей" (далее - общество "Апогей", ответчик) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по делу N А07-12700/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие директор общества "Апогей" - Зинатуллина Р.Х. (решение учредителя общества от 03.10.2012).
Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Апогей" о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 23.11.2012 N 26088, в том числе: 904 269 руб. 07 коп. - основного долга по арендной плате, образовавшегося за период с 13.05.2015 по март 2016, 165 211 руб. 25 коп. - неустойки за просрочку внесения арендной платы, начисленную за период с 11.03.2015 по 11.03.2016, а также о расторжении договора аренды от 23.11.2012 N 26088 и обязании ответчика освободить занимаемое помещение общей площадью 153,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр-т Октября, 62.
До принятия решения по существу спора Управление неоднократно уточняло исковые требования в связи с погашением ответчиком спорной задолженности в ходе судебного разбирательства и с учетом последнего уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление просило расторгнуть договор аренды от 23.11.2012 N 26088 и обязать ответчика освободить занимаемое помещение общей площадью 153,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр-т Октября, 62.
Решением суда от 19.12.2016 (судья Нурисламова И.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Пирская О.Н.) решение суда отменено. Исковые требования Управления удовлетворены; договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 23.11.2012 N 26088 расторгнут; общество "Апогей" обязали освободить занимаемое помещение общей площадью 153,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, проспект Октября, 62, передав данное помещение Управлению по акту приема-передачи в течение одного месяца со дня принятия настоящего постановления.
В кассационной жалобе общество "Апогей" просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик указывает, что судом апелляционной инстанции не учтено, что основанием для обращения Управления в арбитражный суд с требованием о расторжении спорного договора аренды послужил иной период просрочки арендных платежей, в отличие от периода указанного в претензии от 25.09.2015. В связи с чем ответчик полагает, что другой период просрочки не может служить основанием для досрочного расторжения договора, без направления арендатору нового письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Ответчик также считает, что судом апелляционной инстанции неправомерно принят довод истца о том, что задолженность в сумме 85 327 руб. образовалась по состоянию на январь 2017 года, так как он документально не подтвержден. В связи, с чем ответчик полагает, что у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для расторжения договора. Кроме того, ответчик отмечает, что в период с 28.03.2017 и 29.03.2017 им по платежному поручению от 28.03.2017 N 19 была произведена оплата по договору аренды от 23.11.2012 N 26088 в сумме 85 327 руб. 97 коп., однако Управление не зачислило оплаченную сумму и выдало акт сверки с текущей задолженностью 88 877 руб. 06 коп. в том числе арендная плата - 95 327 руб. 97 коп., неустойка - 3 549 руб. 09 коп. по состоянию на 31.03.2017.
Управление направило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором указало, что постановление суда апелляционной инстанций является законным и обоснованным, а кассационная жалоба - не подлежащей удовлетворению.
Как установлено судами и следует из материалов дела, муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 153,7 кв. м, подвал, номера на поэтажном плате 10 - 19, расположенное по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр-т Октября, д. 62 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.09.2009 серии 04АВ N 186500).
По результатам аукциона Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) с обществом "Апогей" (арендатор) 23.11.2012 заключен договор аренды N 26088, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда - подвал 153,7 кв. м, номера на поэтажном плане 10 - 19, в здании по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр-т Октября, д. 62, литера А, - для использования в целях административной деятельности, торговли, бытовых услуг, иных видов деятельности на срок с 23.11.2012 по 23.11.2017.
В договоре аренды, в числе прочего, сторонами согласованы следующие условия:
- - по результатам торгов годовая арендная плата определена по договору в размере 1 023 940 руб. 68 коп. без НДС; сумма НДС (18%) уплачивается в установленном порядке и составляет 184 309 руб. 32 коп. (п. 3.1 договора);
- - размер арендной платы не подлежит пересмотру в течение срока действия договора (п. 3.2 договора);
- - арендная плата вносится арендатором равными платежами по 85 328 руб. 39 коп. ежемесячно: за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет (п. 3.3 договора);
- - расторжение или прекращение действия договора не освобождает арендатора от необходимости погашения допущенной задолженности по арендной плате и выплаты пени (п. 3.4 договора);
- - настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении следующих обстоятельств (п. 5.2 договора): в том числе, в случае неуплаты или просрочки арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных п. 3.3 названного договора; при этом, частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основание для досрочного расторжения договора (п. 5.2.4 договора).
Объект аренды передан обществу "Апогей" по акту приема-передачи от 23.11.2012 с указанием на удовлетворительное состояние.
На основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.02.2013 N 14/21 "О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.11.2012 N 11/4 "О структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Комитет по управлению муниципальной собственностью переименован в Управление муниципальной собственности.
На основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Управление по земельным ресурсам реорганизовано путем присоединения к нему Управления муниципальной собственности, переименовано в Управление земельных и имущественных отношений.
Управление направило в адрес общества "Апогей" уведомление от 21.08.2015 N УЗ-694 с требованием о погашении задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды N 26088, которое получено обществом 04.09.2015 (л. д. 22). Данное требование оставлено без удовлетворения.
Управление направило в адрес общества "Апогей" уведомление от 25.09.2015 N УЗ-1785 с требованием в течение 10-ти дней со дня получения уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды от 23.11.2012 N 26088, передать объект аренды по акту приема-передачи и оплатить имеющуюся задолженность, которое получено ответчиком 07.10.2015.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору от 23.11.2012 N 26088, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из наличия между сторонами договорных арендных отношений по поводу спорного помещения, возникших из спорного договора аренды, а также приняв во внимание представленные ответчиком в ходе судебного разбирательства сведения о погашении спорной задолженности с учетом штрафных санкций, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 23.11.2012 N 26088, поскольку нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, устранены в разумный срок, указав при этом, что сохранение договорных правоотношений между истцом и ответчиком не противоречит закону.
Суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводом суда первой инстанции о том, что сохранение договорных правоотношений между истцом и ответчиком не противоречит закону, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и возврате спорного помещения.
Проверив законность постановления апелляционного суда в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела следует, что правоотношения между сторонами возникли из договора аренды, который по своей правовой природе является долгосрочным договором аренды недвижимого имущества (помещения в здании).
Ответчик же ненадлежащим образом исполнял принятые им обязательства по внесению арендной платы, на момент подачи настоящего иска в арбитражный суд просрочка внесения арендной платы имела место быть на протяжении 13-ти месяцев, сумма спорной задолженности признана и погашена ответчиком только в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.
На основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как указано выше, договор аренды объекта муниципального нежилого фонда может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае невнесения арендной платы более чем за два срока подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа (п. 5.2.4 договора).
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Установив факт неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей своевременно и в полном объеме, длительный срок просрочки их уплаты (более года, с учетом условия договора аренды от 23.11.2012 N 26088 о ежемесячных платежах), погашение задолженности только после обращения арендодателя в арбитражный суд с суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что нарушения ответчиком условий договор аренды являются по смыслу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными.
Само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления (тем более, в ходе судебного разбирательства) не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.
Из материалов дела следует, что до предъявления иска Управление (арендодатель) направил в адрес ответчика (арендатора) уведомление от 21.08.2015 N УЗ-694 с требованием о погашении задолженности по внесению арендных платежей по договору от 23.11.2012 N 26088, а также уведомление от 25.09.2015 N УЗ-1785 с требованием о расторжении договора и возврате спорного помещения.
Поскольку материалами дела подтверждается факт надлежащего извещения ответчика о наличии задолженности и необходимости ее погашения, в связи с чем истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, апелляционный суд правомерно пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 23.11.2012 N 26088.
На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 23.11.2012 N 26088 расторгнут в судебном порядке, в связи с чем право арендатора на пользование нежилым помещением прекратилось, доказательства освобождения и передачи помещения ответчиком истцу в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для занятия ответчиком нежилого помещения, являющегося объектом вышеназванного договора, обязав общество "Апогей" освободить занимаемое им помещение.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по делу N А07-12700/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апогей" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
С.Э.РЯБОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
С.Э.РЯБОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)