Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 30 ноября 2015 года
Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н.Е. Гук,
при ведении протокола помощником судьи Е.Е. Наумкиной,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "ДИС" (440032, г. Пенза, Сибирский проезд, 10; ОГРН 1135834001302)
к открытому акционерному обществу "Пензенское промышленное строительство" (440008, г. Пенза, ул. Дзержинского, 4; ОГРН 1025801101501)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Пензенский железобетонный завод N 3" (440032, Пензенская область, г. Пенза, проезд Сибирский, д. 10; ОГРН 1115834000094)
о понуждении передать объект незавершенного строительства
при участии:
от истца: представитель Меркулов В.А. (доверенность от 28.04.2014 года)
от ответчика: представитель Кочергин Д.В. (доверенность от 17.11.2014 года)
от третьего лица: представитель Меркулов В.А. (доверенность от 19.03.2014 года)
установил:
ООО "ДИС" обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ОАО "Промышленное строительство" о понуждении передать в счет произведенной оплаты в сумме 8000000 руб. по договору инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом стр. N 1, представляющий собой одиннадцатиэтажный односекционный 60-квартирный жилой дом на 125 серии, расположенный на земельном участке по адресу г. Пенза, в районе ул. Стрельбищенская, 6а, для продолжения и завершения строительства. Требования заявлены на основании ст. ст. 310, 381, 384, 388 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании представитель истца, представляющий также интересы третьего лица, заявленные требования поддержал, пояснив, что 6 октября 2014 г. между ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" (Инвестор) и ОАО "Пензпромстрой" (Застройщик) был заключен договор инвестирования строительства многоквартирных жилых домов, по условиям которого, Инвестор обязался передать Застройщику денежные средства в сумме, установленной этим договором, для осуществления проектов по созданию результата инвестиционной деятельности на земельных участках в г. Пензе. Согласно разделу 2 п. 2.1. договора размер инвестиций по договору определен сторонами в размере 50000000 руб., который оплачивается частями. ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" оплатило первый транш в размере 8000000 руб. Согласно достигнутой договоренности, инвестиции оплачиваются только после передачи ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" строительных площадок под многоквартирные жилые дома (стр. 1 и стр. 2), расположенные по адресу: г. Пенза, в районе ул. Стрельбищенской, 6а и ул. Луговая, стр. 1. Данный акт передачи строительных площадок является обязательным условиям продолжения финансирования строительства, так как это единственное доказательство целевого использования средств финансирования. Между тем, передача объектов строительства была необоснованно заблокирована руководителем ОАО "Пензпромстрой". В последующем никаких встречных представлений ОАО "Пензпромстрой" сделано не было: право на реализацию квадратных метров жилья в счет внесенных денежных сумм ответчик ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" не передавал, строительные площадки под многоквартирные жилые дома истцу не передавались. Внесенная сумма 8000000 руб. истцу не возвращена. 25.06.2015 г. ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" принято решение о передаче прав кредитора другому лицу и заключен договор цессии, в соответствии с которым, новому кредитору ООО "ДИС" передано право требования надлежащего исполнения по договору инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06 октября 2014 г., заключенного между ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" (Инвестор) и ОАО "Пензпромстрой" (Застройщик). Просит иск удовлетворить.
В ходе рассмотрения дела представитель истца предмет иска в части спорного объекта незавершенного строительства изменил и просил обязать ответчика передать в счет произведенной оплаты в сумме 8000000 руб. по договору инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом стр. N 2, расположенный по адресу ул. Луговая, стр. 1, для продолжения и завершения строительства.
Протокольным определением арбитражного суда Пензенской области от 30.11.2015 года изменение предмета иска принято.
Представитель ответчика иск не признал, ссылаясь на то, что 06.10.2014 года между ОАО "Пензпромстрой" и ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" был заключен Договор инвестирования строительства многоквартирных жилых домов, в соответствии с пунктом 1.1. которого Инвестор передает Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке. По завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта и ввода в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности, проинвестированные квадратные метры жилья на сумму указанную в ст. 2 настоящего договора, в двух многоквартирных жилых домах: многоквартирный жилой дом стр. N 1, расположенный по адресу: г. Пенза, в районе ул. Стрельбищенской, 6а, и многоквартирный жилой дом стр. N 2, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Луговая, стр. 1. В соответствии с п. 2.1. ст. 2 вышеуказанного договора размер инвестиций определен сторонами в размере 50000000 руб., без НДС 18%. Инвестиции направляются Инвестором Застройщику по частям: 10 000 000 руб. перечисляются на расчетный счет в день подписания настоящего договора; 40 000 000 руб., перечисляются на расчетный счет Застройщика в течение одного месяца после подписания настоящего договора. Инвестор внес 7000000 руб., а не 8000000 руб. как указывает истец в исковом заявлении. В настоящее время ответчик несет затраты в размере 53495274 руб. 87 коп., что подтверждается оборотно-сальдовыми ведомостями по состоянию на 27.11.2015 г. Спорный объект незавершенного строительства обременен правами третьих лиц в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты": зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве жилья, произведено страхование строящихся квартир. Просит в иске отказать.
Заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.
Согласно ст. 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Из смысла названных норм следует, что защите в судебном порядке подлежат нарушенные или оспоренные права, свободы и законные интересы заинтересованных лиц.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 06.10.2014 года между ОАО "Пензенское промышленное строительство" (Застройщик) и ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" (Инвестор) заключен договор инвестирования строительства многоквартирных жилых домов, по условиям которого Инвестор передает Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке. По завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта и ввода в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности по договорам долевого участия в строительстве жилья на сумму, указанную в ст. 2 настоящего договора, квадратные метры в двух многоквартирных жилых домах:
- - многоквартирный жилой дом стр. N 1, расположенный по адресу г. Пенза, в районе ул. Стрельбищенская, 6а, на земельном участке под кадастровым номером 58:29:2009014:816, общей площадью 2595 кв. м, принадлежащий ОАО "Пензпромстрой" на основании договора аренды земельного участка N 37 от 17.04.2013 года. Строительство осуществляется на основании Разрешения на строительство N RU58304000-070 от 24.04.2014 года, выданное Администрацией г. Пензы;
- - многоквартирный жилой дом стр. N 2, расположенный по адресу г. Пенза, ул. Луговая, стр 1, на земельном участке под кадастровым номером 58:29:02009014:0050, общей площадью 2678,0 кв. м, принадлежащий ОАО "Пензпромстрой" на основании Распоряжения Территориального Управления Федерального Агентства по Управлению Федеральным имуществом N 132-Р от 11.04.2008 года и договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 385 от 24.04.2008 года. Строительство осуществляется на основании Разрешения на строительство N RU58304000-044 от 20.03.2015 года, выданного Администрацией г. Пензы, далее по тексту "Объекты", а именно:
- - строительная площадка с объектом незавершенного строительства со степенью готовности 8% (свайное поле, ростверк и блочные стены подвала) многоквартирного жилого дома стр. N 2, расположенного по адресу г. Пенза, ул. Луговая, стр 1, на земельном участке под кадастровым номером 58:29:02009014:0050, общей площадью 2678,0 кв. м, принадлежащий ОАО "Пензпромстрой" на основании Распоряжения Территориального Управления Федерального Агентства по Управлению Федеральным имуществом N 132-Р от 11.04.2008 года и договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 385 от 24.04.2008 года. Строительство осуществляется на основании Разрешения на строительство N RU58304000-044 от 20.3.2015 года, выданного Администрацией г. Пензы. Башенный кран на подкрановом пути и коммуникации (водопровод, канализация и газопровод) по степени готовности подходящие к объекту незавершенного строительства;
- - строительная площадка многоквартирного жилого дома стр. N 1, расположенного по адресу г. Пенза в районе ул. Стрельбищенская, 6а, на земельном участке под кадастровым номером 58:29:2009014:816, общей площадью 2595 кв. м, принадлежащий ОАО "Пензпромстрой" на основании договора аренды земельного участка N 37 от 17.04. 2013 года. Строительство осуществляется на основании Разрешения на строительство N RU58304000-070 от 24.04.2014 года, выданное Администрацией г. Пензы.
Строительство КТП (комплексной трансформаторной подстанции) и газопровода (ГРПШ) осуществляется Инвестором самостоятельно.
Согласно Разделу 2 договора размер инвестиций по договору определен сторонами в размере 50000000 руб., без НДС 18% и направляется по частям:
- - 10000000 руб. перечисляются на расчетный счет Застройщика или вносятся в кассу организации в день подписания настоящего договора;
- - 40000000 руб. перечисляются на расчетный счет Застройщика или вносятся в кассу организации в течение одного месяца после подписания настоящего договора.
11.06.2015 года между ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" (Первоначальный кредитор - Цедент) и ООО "ДИС" (Новый кредитор) заключен договор об уступке права требования по инвестиционному договору от 06.10.2014 года, по условиям которого Первоначальный кредитор передает, а Новый кредитор принимает право требования ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" к ОАО "Пензенское промышленное строительство", вытекающее из инвестиционного договора от 06.10.2014 года, заключенного между ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" и ОАО "Пензпромстрой" (л. д. 54).
Согласно п. 2.2 договора инвестиции ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" оплатил ОАО "Пензпромстрой" первый транш инвестиций в размере 8000000 руб., в том числе 27.06.2014 года в сумме 500000 руб., 04.076.2014 г. в сумме 1000000 руб., 04.08.2014 года в сумме 500000 руб., 08.07.2014 года в сумме 1000000 руб., 19.01.2015 года в сумме 4000000 руб.; 1000000 руб. внесен заместителем директора ООО "Высотка" Винником А.В. 07.09.2014 года.
Согласно пункту 4 договора к ООО "ДИС" переходит право ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" требования исполнения и принятия надлежащего исполнения обязательств в полном объеме и на тех условиях, которые существуют согласно указанному инвестиционному договору от 06.10.2014 года, заключенному между ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" и ОАО "Пензпромстрой".
Заявляя требования о понуждении ответчика передать в счет произведенной оплаты по договору инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом стр. N 2, расположенный по адресу ул. Луговая, стр. 1, для продолжения и завершения строительства, истец ссылается на договор инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года и на договор N 1/1 от 11.06.2015 года об уступке права требования по инвестиционному договору от 06.10.2014 года.
Проанализировав содержание указанных договоров по правилам ст. 431 Гражданского кодекса РФ, исходя из буквального толкования содержащихся в них слов и выражений, а также исходя из условий, на которых они заключались и законодательных норм, регулирующих спорные правоотношения, арбитражный суд приходит к выводу о том, что истец обратился в арбитражный суд за защитой не существующего у него права.
По правилам п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Из смысла указанных норм права следует, что уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование).
При этом уступка требования не влечет приращения объема прав у нового кредитора. Обязательство остается неизменным, изменяется только его субъектный состав.
В данном случае обязательства сторон в спорных правоотношениях обусловлены договором инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года.
Сторонами данного договора являются Застройщик - ОАО "Пензенское промышленное строительство" и Инвестор - ООО "Пензенский железобетонный завод N 3".
По условиям данного договора Инвестор обязан профинансировать проект по созданию результата инвестиционной деятельности - двух жилых домов. Размер финансирования 50000000 руб.
В объем прав Инвестора входит контроль за соответствием объема и качества выполняемых Подрядчиком работ по созданию результата инвестиционной деятельности, передача с согласия Застройщика своих прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему договору (пункты 3.1 - 3.2.3 договора).
По условиям данного договора у Инвестора возникает право требования квадратных метров в построенных жилых домах пропорционально инвестиционным взносам. При этом данное право у Инвестора возникает после завершения инвестиционного проекта, сдачи объектов и ввода их в эксплуатацию, их государственной регистрации (пункт 1.1 договора).
Застройщик обязан обеспечить строительство объектов инвестиционной деятельности - двух жилых домов, обеспечить доступ Инвестора на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества строительных работ, обеспечить ввод результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию и его сдачу Государственной приемочной комиссии (пункты 3.3 - 3.4.5 договора).
По завершению инвестиционного проекта, сдачи объектов и ввода их в эксплуатацию, их государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Застройщик обязан передать Инвестору результат инвестиционной деятельности по договорам долевого участия в строительстве жилья на сумму инвестирования, квадратные метры в двух многоквартирных домах (пункт 1.1 договора).
Передача Застройщиком Инвестору незавершенного строительством жилого дома для продолжения и завершения строительства условиями договора инвестирования от 06.10.2014 года не предусмотрена.
Обосновывая заявленные требования, представитель истца и третьего лица ссылается на наличие между сторонами инвестиционного договора договоренности о передачи Инвестору незавершенных строительством многоквартирного жилого дома стр. N 1, расположенного по адресу: г. Пенза, в районе ул. Стрельбищенской, 6а, и многоквартирного жилого дома стр. N 2, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Луговая, стр. 1.
Однако, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ представитель истца не представил доказательства, подтверждающие данные обстоятельства.
Соглашение сторон о том, что на определенном этапе строительства к Инвестору переходят права Застройщика, а Застройщик выбывает из инвестиционного договора, в материалах дела отсутствует.
Из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, следует, что такое соглашение сторонами не заключалось (аудиозапись судебного заседания от 30.11.2015 года).
По договору об уступке права требования N 1/1 от 11.06.2015 года к истцу перешли права Инвестора, вытекающие из договора инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года, в том объеме, которые существовали на момент заключения договора уступки (пункты 1, 4 договора уступки).
Из пункта 2 договора об уступке следует, что на момент заключения данного договора, Инвестор проинвестировал строительство на 8000000 руб.
В данном случае, обязательства ответчика возникли из договора инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года.
Инвестиционная деятельность в РФ регулируется Федеральным законом от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", который определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности.
В соответствии с положениями ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 года N 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Исходя из названных норм права, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям, и в долевой собственности субъектов инвестиционного процесса находится определенная сумма денежных средств, а не конкретное имущество.
Поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли во вложенных денежных средствах.
Инвестор вправе требовать выполнения застройщиком обязательств по созданию объекта инвестиционной деятельности и передаче его инвестору после ввода объекта в эксплуатацию.
Таким образом, у истца, как нового Инвестора, не возникает права требовать от Застройщика передачи незавершенного строительством жилого дома ни в силу договора, ни в силу закона.
Поскольку в силу ст. ст. 282, 284 ГК РФ к новому кредитору переходит только тот объем прав, который предусмотрен основным обязательством, а также исходя из того, что передача Застройщиком Инвестору незавершенного строительством жилого дома для продолжения и завершения строительства условиями договора инвестирования от 06.10.2014 года не предусмотрена, арбитражный суд приходит к выводу о том, что истцом заявлены требования, которые не входят в объем прав инвестора, а потому являются несуществующими.
Учитывая, что несуществующая обязанность не может быть присуждена к исполнению, арбитражный суд признает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.
По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае отказа в иске судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.
Определением арбитражного суда Пензенской области от 08.09.2015 года истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до дня рассмотрения дела.
В связи с чем, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ДИС" к открытому акционерному обществу "Пензенское промышленное строительство" о понуждении передать объект незавершенного строительства оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДИС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.
Судья
Н.Е.ГУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 04.12.2015 ПО ДЕЛУ N А49-8551/2015
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 4 декабря 2015 г. по делу N А49-8551/2015
Резолютивная часть решения объявлена 30 ноября 2015 года
Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н.Е. Гук,
при ведении протокола помощником судьи Е.Е. Наумкиной,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "ДИС" (440032, г. Пенза, Сибирский проезд, 10; ОГРН 1135834001302)
к открытому акционерному обществу "Пензенское промышленное строительство" (440008, г. Пенза, ул. Дзержинского, 4; ОГРН 1025801101501)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Пензенский железобетонный завод N 3" (440032, Пензенская область, г. Пенза, проезд Сибирский, д. 10; ОГРН 1115834000094)
о понуждении передать объект незавершенного строительства
при участии:
от истца: представитель Меркулов В.А. (доверенность от 28.04.2014 года)
от ответчика: представитель Кочергин Д.В. (доверенность от 17.11.2014 года)
от третьего лица: представитель Меркулов В.А. (доверенность от 19.03.2014 года)
установил:
ООО "ДИС" обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ОАО "Промышленное строительство" о понуждении передать в счет произведенной оплаты в сумме 8000000 руб. по договору инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом стр. N 1, представляющий собой одиннадцатиэтажный односекционный 60-квартирный жилой дом на 125 серии, расположенный на земельном участке по адресу г. Пенза, в районе ул. Стрельбищенская, 6а, для продолжения и завершения строительства. Требования заявлены на основании ст. ст. 310, 381, 384, 388 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании представитель истца, представляющий также интересы третьего лица, заявленные требования поддержал, пояснив, что 6 октября 2014 г. между ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" (Инвестор) и ОАО "Пензпромстрой" (Застройщик) был заключен договор инвестирования строительства многоквартирных жилых домов, по условиям которого, Инвестор обязался передать Застройщику денежные средства в сумме, установленной этим договором, для осуществления проектов по созданию результата инвестиционной деятельности на земельных участках в г. Пензе. Согласно разделу 2 п. 2.1. договора размер инвестиций по договору определен сторонами в размере 50000000 руб., который оплачивается частями. ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" оплатило первый транш в размере 8000000 руб. Согласно достигнутой договоренности, инвестиции оплачиваются только после передачи ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" строительных площадок под многоквартирные жилые дома (стр. 1 и стр. 2), расположенные по адресу: г. Пенза, в районе ул. Стрельбищенской, 6а и ул. Луговая, стр. 1. Данный акт передачи строительных площадок является обязательным условиям продолжения финансирования строительства, так как это единственное доказательство целевого использования средств финансирования. Между тем, передача объектов строительства была необоснованно заблокирована руководителем ОАО "Пензпромстрой". В последующем никаких встречных представлений ОАО "Пензпромстрой" сделано не было: право на реализацию квадратных метров жилья в счет внесенных денежных сумм ответчик ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" не передавал, строительные площадки под многоквартирные жилые дома истцу не передавались. Внесенная сумма 8000000 руб. истцу не возвращена. 25.06.2015 г. ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" принято решение о передаче прав кредитора другому лицу и заключен договор цессии, в соответствии с которым, новому кредитору ООО "ДИС" передано право требования надлежащего исполнения по договору инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06 октября 2014 г., заключенного между ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" (Инвестор) и ОАО "Пензпромстрой" (Застройщик). Просит иск удовлетворить.
В ходе рассмотрения дела представитель истца предмет иска в части спорного объекта незавершенного строительства изменил и просил обязать ответчика передать в счет произведенной оплаты в сумме 8000000 руб. по договору инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом стр. N 2, расположенный по адресу ул. Луговая, стр. 1, для продолжения и завершения строительства.
Протокольным определением арбитражного суда Пензенской области от 30.11.2015 года изменение предмета иска принято.
Представитель ответчика иск не признал, ссылаясь на то, что 06.10.2014 года между ОАО "Пензпромстрой" и ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" был заключен Договор инвестирования строительства многоквартирных жилых домов, в соответствии с пунктом 1.1. которого Инвестор передает Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке. По завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта и ввода в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности, проинвестированные квадратные метры жилья на сумму указанную в ст. 2 настоящего договора, в двух многоквартирных жилых домах: многоквартирный жилой дом стр. N 1, расположенный по адресу: г. Пенза, в районе ул. Стрельбищенской, 6а, и многоквартирный жилой дом стр. N 2, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Луговая, стр. 1. В соответствии с п. 2.1. ст. 2 вышеуказанного договора размер инвестиций определен сторонами в размере 50000000 руб., без НДС 18%. Инвестиции направляются Инвестором Застройщику по частям: 10 000 000 руб. перечисляются на расчетный счет в день подписания настоящего договора; 40 000 000 руб., перечисляются на расчетный счет Застройщика в течение одного месяца после подписания настоящего договора. Инвестор внес 7000000 руб., а не 8000000 руб. как указывает истец в исковом заявлении. В настоящее время ответчик несет затраты в размере 53495274 руб. 87 коп., что подтверждается оборотно-сальдовыми ведомостями по состоянию на 27.11.2015 г. Спорный объект незавершенного строительства обременен правами третьих лиц в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты": зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве жилья, произведено страхование строящихся квартир. Просит в иске отказать.
Заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.
Согласно ст. 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Из смысла названных норм следует, что защите в судебном порядке подлежат нарушенные или оспоренные права, свободы и законные интересы заинтересованных лиц.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 06.10.2014 года между ОАО "Пензенское промышленное строительство" (Застройщик) и ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" (Инвестор) заключен договор инвестирования строительства многоквартирных жилых домов, по условиям которого Инвестор передает Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке. По завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта и ввода в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности по договорам долевого участия в строительстве жилья на сумму, указанную в ст. 2 настоящего договора, квадратные метры в двух многоквартирных жилых домах:
- - многоквартирный жилой дом стр. N 1, расположенный по адресу г. Пенза, в районе ул. Стрельбищенская, 6а, на земельном участке под кадастровым номером 58:29:2009014:816, общей площадью 2595 кв. м, принадлежащий ОАО "Пензпромстрой" на основании договора аренды земельного участка N 37 от 17.04.2013 года. Строительство осуществляется на основании Разрешения на строительство N RU58304000-070 от 24.04.2014 года, выданное Администрацией г. Пензы;
- - многоквартирный жилой дом стр. N 2, расположенный по адресу г. Пенза, ул. Луговая, стр 1, на земельном участке под кадастровым номером 58:29:02009014:0050, общей площадью 2678,0 кв. м, принадлежащий ОАО "Пензпромстрой" на основании Распоряжения Территориального Управления Федерального Агентства по Управлению Федеральным имуществом N 132-Р от 11.04.2008 года и договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 385 от 24.04.2008 года. Строительство осуществляется на основании Разрешения на строительство N RU58304000-044 от 20.03.2015 года, выданного Администрацией г. Пензы, далее по тексту "Объекты", а именно:
- - строительная площадка с объектом незавершенного строительства со степенью готовности 8% (свайное поле, ростверк и блочные стены подвала) многоквартирного жилого дома стр. N 2, расположенного по адресу г. Пенза, ул. Луговая, стр 1, на земельном участке под кадастровым номером 58:29:02009014:0050, общей площадью 2678,0 кв. м, принадлежащий ОАО "Пензпромстрой" на основании Распоряжения Территориального Управления Федерального Агентства по Управлению Федеральным имуществом N 132-Р от 11.04.2008 года и договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 385 от 24.04.2008 года. Строительство осуществляется на основании Разрешения на строительство N RU58304000-044 от 20.3.2015 года, выданного Администрацией г. Пензы. Башенный кран на подкрановом пути и коммуникации (водопровод, канализация и газопровод) по степени готовности подходящие к объекту незавершенного строительства;
- - строительная площадка многоквартирного жилого дома стр. N 1, расположенного по адресу г. Пенза в районе ул. Стрельбищенская, 6а, на земельном участке под кадастровым номером 58:29:2009014:816, общей площадью 2595 кв. м, принадлежащий ОАО "Пензпромстрой" на основании договора аренды земельного участка N 37 от 17.04. 2013 года. Строительство осуществляется на основании Разрешения на строительство N RU58304000-070 от 24.04.2014 года, выданное Администрацией г. Пензы.
Строительство КТП (комплексной трансформаторной подстанции) и газопровода (ГРПШ) осуществляется Инвестором самостоятельно.
Согласно Разделу 2 договора размер инвестиций по договору определен сторонами в размере 50000000 руб., без НДС 18% и направляется по частям:
- - 10000000 руб. перечисляются на расчетный счет Застройщика или вносятся в кассу организации в день подписания настоящего договора;
- - 40000000 руб. перечисляются на расчетный счет Застройщика или вносятся в кассу организации в течение одного месяца после подписания настоящего договора.
11.06.2015 года между ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" (Первоначальный кредитор - Цедент) и ООО "ДИС" (Новый кредитор) заключен договор об уступке права требования по инвестиционному договору от 06.10.2014 года, по условиям которого Первоначальный кредитор передает, а Новый кредитор принимает право требования ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" к ОАО "Пензенское промышленное строительство", вытекающее из инвестиционного договора от 06.10.2014 года, заключенного между ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" и ОАО "Пензпромстрой" (л. д. 54).
Согласно п. 2.2 договора инвестиции ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" оплатил ОАО "Пензпромстрой" первый транш инвестиций в размере 8000000 руб., в том числе 27.06.2014 года в сумме 500000 руб., 04.076.2014 г. в сумме 1000000 руб., 04.08.2014 года в сумме 500000 руб., 08.07.2014 года в сумме 1000000 руб., 19.01.2015 года в сумме 4000000 руб.; 1000000 руб. внесен заместителем директора ООО "Высотка" Винником А.В. 07.09.2014 года.
Согласно пункту 4 договора к ООО "ДИС" переходит право ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" требования исполнения и принятия надлежащего исполнения обязательств в полном объеме и на тех условиях, которые существуют согласно указанному инвестиционному договору от 06.10.2014 года, заключенному между ООО "Пензенский железобетонный завод N 3" и ОАО "Пензпромстрой".
Заявляя требования о понуждении ответчика передать в счет произведенной оплаты по договору инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом стр. N 2, расположенный по адресу ул. Луговая, стр. 1, для продолжения и завершения строительства, истец ссылается на договор инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года и на договор N 1/1 от 11.06.2015 года об уступке права требования по инвестиционному договору от 06.10.2014 года.
Проанализировав содержание указанных договоров по правилам ст. 431 Гражданского кодекса РФ, исходя из буквального толкования содержащихся в них слов и выражений, а также исходя из условий, на которых они заключались и законодательных норм, регулирующих спорные правоотношения, арбитражный суд приходит к выводу о том, что истец обратился в арбитражный суд за защитой не существующего у него права.
По правилам п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Из смысла указанных норм права следует, что уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование).
При этом уступка требования не влечет приращения объема прав у нового кредитора. Обязательство остается неизменным, изменяется только его субъектный состав.
В данном случае обязательства сторон в спорных правоотношениях обусловлены договором инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года.
Сторонами данного договора являются Застройщик - ОАО "Пензенское промышленное строительство" и Инвестор - ООО "Пензенский железобетонный завод N 3".
По условиям данного договора Инвестор обязан профинансировать проект по созданию результата инвестиционной деятельности - двух жилых домов. Размер финансирования 50000000 руб.
В объем прав Инвестора входит контроль за соответствием объема и качества выполняемых Подрядчиком работ по созданию результата инвестиционной деятельности, передача с согласия Застройщика своих прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему договору (пункты 3.1 - 3.2.3 договора).
По условиям данного договора у Инвестора возникает право требования квадратных метров в построенных жилых домах пропорционально инвестиционным взносам. При этом данное право у Инвестора возникает после завершения инвестиционного проекта, сдачи объектов и ввода их в эксплуатацию, их государственной регистрации (пункт 1.1 договора).
Застройщик обязан обеспечить строительство объектов инвестиционной деятельности - двух жилых домов, обеспечить доступ Инвестора на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества строительных работ, обеспечить ввод результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию и его сдачу Государственной приемочной комиссии (пункты 3.3 - 3.4.5 договора).
По завершению инвестиционного проекта, сдачи объектов и ввода их в эксплуатацию, их государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Застройщик обязан передать Инвестору результат инвестиционной деятельности по договорам долевого участия в строительстве жилья на сумму инвестирования, квадратные метры в двух многоквартирных домах (пункт 1.1 договора).
Передача Застройщиком Инвестору незавершенного строительством жилого дома для продолжения и завершения строительства условиями договора инвестирования от 06.10.2014 года не предусмотрена.
Обосновывая заявленные требования, представитель истца и третьего лица ссылается на наличие между сторонами инвестиционного договора договоренности о передачи Инвестору незавершенных строительством многоквартирного жилого дома стр. N 1, расположенного по адресу: г. Пенза, в районе ул. Стрельбищенской, 6а, и многоквартирного жилого дома стр. N 2, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Луговая, стр. 1.
Однако, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ представитель истца не представил доказательства, подтверждающие данные обстоятельства.
Соглашение сторон о том, что на определенном этапе строительства к Инвестору переходят права Застройщика, а Застройщик выбывает из инвестиционного договора, в материалах дела отсутствует.
Из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, следует, что такое соглашение сторонами не заключалось (аудиозапись судебного заседания от 30.11.2015 года).
По договору об уступке права требования N 1/1 от 11.06.2015 года к истцу перешли права Инвестора, вытекающие из договора инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года, в том объеме, которые существовали на момент заключения договора уступки (пункты 1, 4 договора уступки).
Из пункта 2 договора об уступке следует, что на момент заключения данного договора, Инвестор проинвестировал строительство на 8000000 руб.
В данном случае, обязательства ответчика возникли из договора инвестирования строительства многоквартирных жилых домов от 06.10.2014 года.
Инвестиционная деятельность в РФ регулируется Федеральным законом от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", который определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности.
В соответствии с положениями ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 года N 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Исходя из названных норм права, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям, и в долевой собственности субъектов инвестиционного процесса находится определенная сумма денежных средств, а не конкретное имущество.
Поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли во вложенных денежных средствах.
Инвестор вправе требовать выполнения застройщиком обязательств по созданию объекта инвестиционной деятельности и передаче его инвестору после ввода объекта в эксплуатацию.
Таким образом, у истца, как нового Инвестора, не возникает права требовать от Застройщика передачи незавершенного строительством жилого дома ни в силу договора, ни в силу закона.
Поскольку в силу ст. ст. 282, 284 ГК РФ к новому кредитору переходит только тот объем прав, который предусмотрен основным обязательством, а также исходя из того, что передача Застройщиком Инвестору незавершенного строительством жилого дома для продолжения и завершения строительства условиями договора инвестирования от 06.10.2014 года не предусмотрена, арбитражный суд приходит к выводу о том, что истцом заявлены требования, которые не входят в объем прав инвестора, а потому являются несуществующими.
Учитывая, что несуществующая обязанность не может быть присуждена к исполнению, арбитражный суд признает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.
По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае отказа в иске судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.
Определением арбитражного суда Пензенской области от 08.09.2015 года истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до дня рассмотрения дела.
В связи с чем, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ДИС" к открытому акционерному обществу "Пензенское промышленное строительство" о понуждении передать объект незавершенного строительства оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДИС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.
Судья
Н.Е.ГУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)