Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей Желтоухова Е.В., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Туголуковым И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 ноября 2015 года по делу N А19-10337/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТриО и К" (ОГРН 1033801004159, ИНН 3808023491, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15) к Министерству имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613, 664007, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Либкнехта, 47) о признании незаконным распоряжения N 8/п от 08.04.2015,
(суд первой инстанции: судья Ананьина Г.В.),
при участии в судебном заседании лиц:
от общества с ограниченной ответственностью "ТриО и К" - Захаровой Ж.В., представителя по доверенности от 18.06.2015,
от Министерства имущественных отношений Иркутской области - Везинг Т.В., представителя по доверенности от 06.11.2015, Ермакова А.Л., представителя по доверенности от 27.08.2015,
общество с ограниченной ответственностью "Трио и К" (далее - заявитель, общество или ООО "Трио и К") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Министерства имущественных отношений Иркутской области (далее - Министерство) с заявлением о признании незаконным распоряжения от 08.04.2015 N 8/п "О признании утратившим силу распоряжения Министерства имущественных отношений Иркутской области от 24.09.2013 N 22/п".
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 ноября 2015 года заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным распоряжение N 8/п от 08.04.2015 Министерства "О признании утратившим силу распоряжения Министерства имущественных отношений Иркутской области от 24.09.2013 N 22/п", как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На Министерство возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Не согласившись с указанным решением, Министерство обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права по доводам, изложенным в жалобе.
В судебном заседании представители Министерства поддержали доводы апелляционной жалобы.
Общество в представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель общества в судебном заседании выразила не согласие с доводами апелляционной жалобы, просила обжалуемое решение оставить без изменения.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, выслушав представителей Министерства и общества, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области от лица собственника государственного имущества заключен договор аренды объекта недвижимости от 01.12.1999 N 50/99 с ООО "ТриО и К". С учетом дополнительного соглашения N 3 от 31.12.2002, предметом договора является объект недвижимости, являющийся областной собственностью, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, общей площадью 2667,2 кв. м. Срок аренды до 31.12.2014.
09.09.2013 ООО "ТриО и К" обратилось в Министерство с заявлением о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, а именно: нежилое помещение, общей площадью 2 581,6 м2, расположенное (номера на поэтажном плане): - подвал - 1-17, 1-й этаж - 2, 8-35, 2-й этаж - 10-24, 27, 28, 29, 30, 31, 32.
24.09.2013 Министерством издано распоряжение N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15", которым было утверждено решение об условиях приватизации помещения по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, площадью 2600,2 кв. м этаж Подвал N 1, Этаж N 1, антресоль N 1, Этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 13б, 17а, 17б, 33-35, 10-24, 27-32, кадастровый номер 38:36:000034:15937, предоставив ООО "ТриО и К" преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене 158 000 000 рублей, в рассрочку на три года посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Не согласившись с выкупной ценой объекта недвижимого имущества, ООО "ТриО и К" с письмом от 21.10.2013 направило в Министерство договор купли-продажи подписанный с протоколом разногласий с выкупной стоимостью имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15 в размере 85 605 000 рублей, на основании отчета об оценке от 18.10.2013, выполненного ООО "Сибирская оценочная компания" N 1508-13.
Письмом от 22.10.2013 N 11507-06/3п Министерство сообщило о непринятии предложенных обществом изменений пунктов договора купли-продажи, что послужило основанием для обращения ООО "ТриО и К" с исковым заявлением в Арбитражный суд Иркутской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13.05.2014 по делу N А19-16915/2013, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014, заявленные требования ООО "ТриО и К" удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.10.2014 решение от 13.05.2014 и постановление апелляционного суда от 12.08.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-16915/2013 от 27.04.2015 ООО "ТриО и К" в иске отказано.
Министерством издано распоряжение от 08.04.2015 N 8/п, которым признано утратившим силу распоряжение Министерства от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15", в связи с прекращением договора аренды объекта недвижимости от 01.12.1999 N 50/99 с ООО "ТриО и К" и введении в отношении ООО "ТриО и К" в соответствии с определением арбитражного суда от 26.06.2013 по делу N А19-5518/2013 процедуры банкротства - наблюдения.
Общество, полагая, что распоряжение Министерства от 08.04.2015 N 8/п "О признании утратившим силу распоряжения Министерства от 24.09.2013 N 22/п", не соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ) и нарушает его права и законные интересы на реализацию преимущественного права, предусмотренного названным законом, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с соответствующим заявлением.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.
Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого распоряжения правильными, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Согласно статье 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4).
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования общества могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
1) несоответствие оспариваемого распоряжения закону или иному нормативному правовому акту;
2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим распоряжением.
При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования администрации удовлетворению не подлежат.
В силу пункта 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом N 159-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закона N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона N 209-ФЗ и при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
Частью 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации государственного и муниципального имущества), уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Согласно части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Закона N 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
В любой день до истечения срока, установленного частью 4 статьи 4 Закона N 209-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 6 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
Согласно части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Частью 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Как следует из части 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:
1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Законом о приватизации государственного и муниципального имущества;
2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, распоряжением Министерства от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15" ООО "ТриО и К" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене 158 000 000 рублей.
Факт соответствия ООО "ТриО и К" требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, на момент подачи заявления от 09.09.2013 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимого имущества и издания распоряжения от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15", подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
Оспариваемым распоряжением от 08.04.2015 N 8/п Министерство признало утратившим силу распоряжение Министерства от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15". Одним из оснований для признания распоряжения от 24.09.2013 N 22/п утратившим силу явилось прекращение договора аренды объекта недвижимости от 01.12.1999 N 50/99 с ООО "ТриО и К".
Судом первой инстанции установлено, что договор аренды объекта недвижимости от 01.12.1999 N 50/99 срок аренды помещения определен до 31.12.2014.
Суд первой инстанции правильно указал, что в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ, требования о действующих арендных отношениях (временное владение и (или) временное пользование непрерывно в течение определенного периода времени в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества) имеют правовое значение на момент подачи заявления о предоставлении преимущественного права и принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.
Из материалов дела следует, решение об условиях приватизации помещения от 24.09.2013 N 22/п Министерством принято в период действующих арендных отношений с ООО "ТриО и К".
После принятия соответствующим органом решения о приватизации имущества следует процедура заключения договора купли-продажи.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Закона N 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо, в том числе наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
В данном случае ООО "ТриО и К", получив в рамках распоряжения от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15" проект договора купли-продажи нежилого здания и не согласившись с его условием о выкупной цене (письмо от 25.09.2013 N 10163-06), в установленный законом тридцатидневный срок подписало этот договор с протоколом разногласий (письмо от 21.10.2013 получено Министерством 22.10.2013). Впоследствии ООО "ТриО и К" обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
Таким образом, после 24.09.2013 стороны действовали в рамках установленной законом процедуры заключения договора. В данном случае, с учетом положений части 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, предусмотренный частью 4 статьи 4 Закона 30-дневный срок заключения договора купли-продажи арендуемого имущества приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда.
На момент издания Министерством оспариваемого распоряжения от 08.04.2015 N 8/п по существу спор о выкупной цене не рассмотрен (дело N А19-16915/2013). Решение Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-16915/2013 от 27.04.2015 вступило в законную силу 08.07.20015.
При этом из материалов дела следует, что до окончания срока действия договора аренды N 50/99 ООО "ТриО и К" 27.11.2014 направило в адрес Министерства на основании пункта 2.3.8 заключенного договора аренды объекта недвижимости N 50/99 от 01.12.1999 года, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление о намерении заключить договор аренды вышеуказанного объекта на прежних условиях до разрешения по существу спора о размере величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в связи с реализацией преимущественного права выкупа, предоставленного согласно Закону N 159-ФЗ (получено Министерством 28.11.2014). Возражений относительно продления срока действия договора либо заключение нового договора в установленные сроки, от Министерства не последовало.
В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно части 2 указанной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" определено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Согласно пунктом 4.1. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 в силу части 9 статьи 17.1 Закон РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 (ред. от 26.07.2006) "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (далее - Закон о конкуренции) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Исходя из положений части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что в установленный договором аренды недвижимого имущества срок возражения на направленное уведомление от 27.11.2014 о продлении договора не поступало, и другие доказательства со стороны Министерства не представлены, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о не доказанности Министерством прекращение договорных отношений с ООО "ТриО и К" на момент издания оспариваемого распоряжения от 08.04.2015 N 8/п.
Материалами дела подтверждается, что письмом от 19.03.2015 N 51-37-1162/5 Министерством назначен день для передачи помещений по указанному адресу. Вместе с тем такая передача не состоялась (акт обследования нежилых помещений от 22.04.2015).
Согласно пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы.
24.08.2015, после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-16915/2013, ООО "ТриО и К" обратилось в Министерство о предоставлении подписанного договора купли-продажи помещения назначение: нежилое этаж Подвал N 1, Этаж N 1, антресоль N 1, Этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 136, 17а, 176, 33-35, 10-24, 27-32, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, общей площадью 2600,2 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937, направленного в Министерство с сопроводительным письмом от 21.10.2013, для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.
Вышеизложенное свидетельствует, что преимущественное право на приобретение указанного имущества обществом не утрачено (часть 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ) и намерении заявителя на реализацию преимущественного права выкупа, предоставленного согласно Закону N 159-ФЗ.
Довод Министерства о том, что ООО "ТриО и К" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, судом первой инстанции верно не принят, как не основанный на нормах действующего законодательства на основании следующего.
Из оспариваемого распоряжения следует, что в качестве основания признания утратившим силу распоряжения Министерства от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15" Министерством также указано введение в отношении ООО "ТриО и К" в соответствии с определением арбитражного суда от 26.06.2013 по делу N А19-5518/2013 процедуры банкротства - наблюдения.
Однако, статья 3 Закона N 159-ФЗ, в порядке которого общество обратилось за реализацией преимущественного права, не содержит такого ограничения.
Из положений части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ следует конкретный перечень оснований, по которым субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Частью 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено право уполномоченного органа по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, на принятие одного из двух решений, в том числе об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В соответствии с указанными положениями, признание юридического лица банкротом не является основанием для признания права на приобретение арендуемого имущества утраченным.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 125 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) собственник имущества должника - унитарного предприятия, учредители (участники) должника либо третье лицо или третьи лица в любое время до окончания конкурсного производства вправе одновременно удовлетворить все требования кредиторов в соответствии с реестром требований кредиторов или предоставить должнику денежные средства, достаточные для удовлетворения всех требований кредиторов в соответствии с реестром требований кредиторов в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 113 настоящего Федерального закона.
В силу части 1 статьи 150 Закона о банкротстве на любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве (внешнее управление, конкурсное производство) должник, его конкурсные кредиторы и уполномоченные органы вправе заключить мировое соглашение.
Таким образом, признание должника банкротом и открытие в отношении него конкурсного производства, не влечет за собой однозначное прекращение деятельности юридического лица - банкрота, и само по себе не может свидетельствовать об отсутствии воли на исполнение условий договора купли-продажи.
В соответствии со статьей 22 Закона N 129-ФЗ юридическое лицо считается прекратившим свою деятельность после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.
На момент издания оспариваемого распоряжения N 8/п от 08.04.2015 и на момент рассмотрения дела судом, ООО "ТриО и К" из единого государственного реестра юридических лиц не исключено.
Довод Министерства о том, что действие Закона N 159-ФЗ направлено на поддержку и развитие малого и среднего предпринимательства, а не на удовлетворение требований кредиторов и учредителей за счет такого имущества, суд первой инстанции правильно признал несостоятельным.
Оснований полагать о цели выкупа имущества с целью включения его в конкурсную массу, у суда не имеется, поскольку как следует из договора купли-продажи, имущество находится в залоге Продавца до полной его оплаты, последующий залог имущества не допускается. В период нахождения в залоге имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам.
Основания, по которым поддержка не может оказываться в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, указаны в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ.
Случаи, при которых в оказании поддержки должно быть отказано, перечислены в части 5 статьи 14 Закона N 209-ФЗ.
Закон N 209-ФЗ не содержит прямого указания на возможность отказа поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в целях его развития в случае его нахождения в одной из стадий банкротства.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции, равно как суд первой инстанции приходит к выводу, что у Министерства отсутствовали правовые основания для принятия в порядке Закона N 159-ФЗ распоряжения N 8/п от 08.04.2015 о признании утратившим силу распоряжения Министерства от 24.09.2013 года N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15".
На основании изложенного и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводам о том, что оспариваемое распоряжение не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 ноября 2015 года по делу N А19-10337/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.02.2016 N 04АП-7335/2015 ПО ДЕЛУ N А19-10337/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2016 г. по делу N А19-10337/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей Желтоухова Е.В., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Туголуковым И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 ноября 2015 года по делу N А19-10337/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТриО и К" (ОГРН 1033801004159, ИНН 3808023491, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15) к Министерству имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613, 664007, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Либкнехта, 47) о признании незаконным распоряжения N 8/п от 08.04.2015,
(суд первой инстанции: судья Ананьина Г.В.),
при участии в судебном заседании лиц:
от общества с ограниченной ответственностью "ТриО и К" - Захаровой Ж.В., представителя по доверенности от 18.06.2015,
от Министерства имущественных отношений Иркутской области - Везинг Т.В., представителя по доверенности от 06.11.2015, Ермакова А.Л., представителя по доверенности от 27.08.2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Трио и К" (далее - заявитель, общество или ООО "Трио и К") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Министерства имущественных отношений Иркутской области (далее - Министерство) с заявлением о признании незаконным распоряжения от 08.04.2015 N 8/п "О признании утратившим силу распоряжения Министерства имущественных отношений Иркутской области от 24.09.2013 N 22/п".
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 ноября 2015 года заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным распоряжение N 8/п от 08.04.2015 Министерства "О признании утратившим силу распоряжения Министерства имущественных отношений Иркутской области от 24.09.2013 N 22/п", как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На Министерство возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Не согласившись с указанным решением, Министерство обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права по доводам, изложенным в жалобе.
В судебном заседании представители Министерства поддержали доводы апелляционной жалобы.
Общество в представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель общества в судебном заседании выразила не согласие с доводами апелляционной жалобы, просила обжалуемое решение оставить без изменения.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, выслушав представителей Министерства и общества, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области от лица собственника государственного имущества заключен договор аренды объекта недвижимости от 01.12.1999 N 50/99 с ООО "ТриО и К". С учетом дополнительного соглашения N 3 от 31.12.2002, предметом договора является объект недвижимости, являющийся областной собственностью, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, общей площадью 2667,2 кв. м. Срок аренды до 31.12.2014.
09.09.2013 ООО "ТриО и К" обратилось в Министерство с заявлением о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, а именно: нежилое помещение, общей площадью 2 581,6 м2, расположенное (номера на поэтажном плане): - подвал - 1-17, 1-й этаж - 2, 8-35, 2-й этаж - 10-24, 27, 28, 29, 30, 31, 32.
24.09.2013 Министерством издано распоряжение N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15", которым было утверждено решение об условиях приватизации помещения по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, площадью 2600,2 кв. м этаж Подвал N 1, Этаж N 1, антресоль N 1, Этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 13б, 17а, 17б, 33-35, 10-24, 27-32, кадастровый номер 38:36:000034:15937, предоставив ООО "ТриО и К" преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене 158 000 000 рублей, в рассрочку на три года посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Не согласившись с выкупной ценой объекта недвижимого имущества, ООО "ТриО и К" с письмом от 21.10.2013 направило в Министерство договор купли-продажи подписанный с протоколом разногласий с выкупной стоимостью имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15 в размере 85 605 000 рублей, на основании отчета об оценке от 18.10.2013, выполненного ООО "Сибирская оценочная компания" N 1508-13.
Письмом от 22.10.2013 N 11507-06/3п Министерство сообщило о непринятии предложенных обществом изменений пунктов договора купли-продажи, что послужило основанием для обращения ООО "ТриО и К" с исковым заявлением в Арбитражный суд Иркутской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13.05.2014 по делу N А19-16915/2013, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014, заявленные требования ООО "ТриО и К" удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.10.2014 решение от 13.05.2014 и постановление апелляционного суда от 12.08.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-16915/2013 от 27.04.2015 ООО "ТриО и К" в иске отказано.
Министерством издано распоряжение от 08.04.2015 N 8/п, которым признано утратившим силу распоряжение Министерства от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15", в связи с прекращением договора аренды объекта недвижимости от 01.12.1999 N 50/99 с ООО "ТриО и К" и введении в отношении ООО "ТриО и К" в соответствии с определением арбитражного суда от 26.06.2013 по делу N А19-5518/2013 процедуры банкротства - наблюдения.
Общество, полагая, что распоряжение Министерства от 08.04.2015 N 8/п "О признании утратившим силу распоряжения Министерства от 24.09.2013 N 22/п", не соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ) и нарушает его права и законные интересы на реализацию преимущественного права, предусмотренного названным законом, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с соответствующим заявлением.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.
Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого распоряжения правильными, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Согласно статье 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4).
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования общества могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
1) несоответствие оспариваемого распоряжения закону или иному нормативному правовому акту;
2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим распоряжением.
При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования администрации удовлетворению не подлежат.
В силу пункта 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом N 159-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закона N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона N 209-ФЗ и при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
Частью 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации государственного и муниципального имущества), уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Согласно части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Закона N 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
В любой день до истечения срока, установленного частью 4 статьи 4 Закона N 209-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 6 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
Согласно части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Частью 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Как следует из части 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:
1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Законом о приватизации государственного и муниципального имущества;
2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, распоряжением Министерства от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15" ООО "ТриО и К" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене 158 000 000 рублей.
Факт соответствия ООО "ТриО и К" требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, на момент подачи заявления от 09.09.2013 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимого имущества и издания распоряжения от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15", подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
Оспариваемым распоряжением от 08.04.2015 N 8/п Министерство признало утратившим силу распоряжение Министерства от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15". Одним из оснований для признания распоряжения от 24.09.2013 N 22/п утратившим силу явилось прекращение договора аренды объекта недвижимости от 01.12.1999 N 50/99 с ООО "ТриО и К".
Судом первой инстанции установлено, что договор аренды объекта недвижимости от 01.12.1999 N 50/99 срок аренды помещения определен до 31.12.2014.
Суд первой инстанции правильно указал, что в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ, требования о действующих арендных отношениях (временное владение и (или) временное пользование непрерывно в течение определенного периода времени в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества) имеют правовое значение на момент подачи заявления о предоставлении преимущественного права и принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.
Из материалов дела следует, решение об условиях приватизации помещения от 24.09.2013 N 22/п Министерством принято в период действующих арендных отношений с ООО "ТриО и К".
После принятия соответствующим органом решения о приватизации имущества следует процедура заключения договора купли-продажи.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Закона N 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо, в том числе наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
В данном случае ООО "ТриО и К", получив в рамках распоряжения от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15" проект договора купли-продажи нежилого здания и не согласившись с его условием о выкупной цене (письмо от 25.09.2013 N 10163-06), в установленный законом тридцатидневный срок подписало этот договор с протоколом разногласий (письмо от 21.10.2013 получено Министерством 22.10.2013). Впоследствии ООО "ТриО и К" обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
Таким образом, после 24.09.2013 стороны действовали в рамках установленной законом процедуры заключения договора. В данном случае, с учетом положений части 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, предусмотренный частью 4 статьи 4 Закона 30-дневный срок заключения договора купли-продажи арендуемого имущества приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда.
На момент издания Министерством оспариваемого распоряжения от 08.04.2015 N 8/п по существу спор о выкупной цене не рассмотрен (дело N А19-16915/2013). Решение Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-16915/2013 от 27.04.2015 вступило в законную силу 08.07.20015.
При этом из материалов дела следует, что до окончания срока действия договора аренды N 50/99 ООО "ТриО и К" 27.11.2014 направило в адрес Министерства на основании пункта 2.3.8 заключенного договора аренды объекта недвижимости N 50/99 от 01.12.1999 года, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление о намерении заключить договор аренды вышеуказанного объекта на прежних условиях до разрешения по существу спора о размере величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в связи с реализацией преимущественного права выкупа, предоставленного согласно Закону N 159-ФЗ (получено Министерством 28.11.2014). Возражений относительно продления срока действия договора либо заключение нового договора в установленные сроки, от Министерства не последовало.
В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно части 2 указанной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" определено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Согласно пунктом 4.1. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 в силу части 9 статьи 17.1 Закон РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 (ред. от 26.07.2006) "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (далее - Закон о конкуренции) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Исходя из положений части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что в установленный договором аренды недвижимого имущества срок возражения на направленное уведомление от 27.11.2014 о продлении договора не поступало, и другие доказательства со стороны Министерства не представлены, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о не доказанности Министерством прекращение договорных отношений с ООО "ТриО и К" на момент издания оспариваемого распоряжения от 08.04.2015 N 8/п.
Материалами дела подтверждается, что письмом от 19.03.2015 N 51-37-1162/5 Министерством назначен день для передачи помещений по указанному адресу. Вместе с тем такая передача не состоялась (акт обследования нежилых помещений от 22.04.2015).
Согласно пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы.
24.08.2015, после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-16915/2013, ООО "ТриО и К" обратилось в Министерство о предоставлении подписанного договора купли-продажи помещения назначение: нежилое этаж Подвал N 1, Этаж N 1, антресоль N 1, Этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 136, 17а, 176, 33-35, 10-24, 27-32, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, общей площадью 2600,2 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:15937, направленного в Министерство с сопроводительным письмом от 21.10.2013, для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.
Вышеизложенное свидетельствует, что преимущественное право на приобретение указанного имущества обществом не утрачено (часть 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ) и намерении заявителя на реализацию преимущественного права выкупа, предоставленного согласно Закону N 159-ФЗ.
Довод Министерства о том, что ООО "ТриО и К" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, судом первой инстанции верно не принят, как не основанный на нормах действующего законодательства на основании следующего.
Из оспариваемого распоряжения следует, что в качестве основания признания утратившим силу распоряжения Министерства от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15" Министерством также указано введение в отношении ООО "ТриО и К" в соответствии с определением арбитражного суда от 26.06.2013 по делу N А19-5518/2013 процедуры банкротства - наблюдения.
Однако, статья 3 Закона N 159-ФЗ, в порядке которого общество обратилось за реализацией преимущественного права, не содержит такого ограничения.
Из положений части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ следует конкретный перечень оснований, по которым субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Частью 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено право уполномоченного органа по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, на принятие одного из двух решений, в том числе об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В соответствии с указанными положениями, признание юридического лица банкротом не является основанием для признания права на приобретение арендуемого имущества утраченным.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 125 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) собственник имущества должника - унитарного предприятия, учредители (участники) должника либо третье лицо или третьи лица в любое время до окончания конкурсного производства вправе одновременно удовлетворить все требования кредиторов в соответствии с реестром требований кредиторов или предоставить должнику денежные средства, достаточные для удовлетворения всех требований кредиторов в соответствии с реестром требований кредиторов в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 113 настоящего Федерального закона.
В силу части 1 статьи 150 Закона о банкротстве на любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве (внешнее управление, конкурсное производство) должник, его конкурсные кредиторы и уполномоченные органы вправе заключить мировое соглашение.
Таким образом, признание должника банкротом и открытие в отношении него конкурсного производства, не влечет за собой однозначное прекращение деятельности юридического лица - банкрота, и само по себе не может свидетельствовать об отсутствии воли на исполнение условий договора купли-продажи.
В соответствии со статьей 22 Закона N 129-ФЗ юридическое лицо считается прекратившим свою деятельность после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.
На момент издания оспариваемого распоряжения N 8/п от 08.04.2015 и на момент рассмотрения дела судом, ООО "ТриО и К" из единого государственного реестра юридических лиц не исключено.
Довод Министерства о том, что действие Закона N 159-ФЗ направлено на поддержку и развитие малого и среднего предпринимательства, а не на удовлетворение требований кредиторов и учредителей за счет такого имущества, суд первой инстанции правильно признал несостоятельным.
Оснований полагать о цели выкупа имущества с целью включения его в конкурсную массу, у суда не имеется, поскольку как следует из договора купли-продажи, имущество находится в залоге Продавца до полной его оплаты, последующий залог имущества не допускается. В период нахождения в залоге имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам.
Основания, по которым поддержка не может оказываться в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, указаны в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ.
Случаи, при которых в оказании поддержки должно быть отказано, перечислены в части 5 статьи 14 Закона N 209-ФЗ.
Закон N 209-ФЗ не содержит прямого указания на возможность отказа поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в целях его развития в случае его нахождения в одной из стадий банкротства.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции, равно как суд первой инстанции приходит к выводу, что у Министерства отсутствовали правовые основания для принятия в порядке Закона N 159-ФЗ распоряжения N 8/п от 08.04.2015 о признании утратившим силу распоряжения Министерства от 24.09.2013 года N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15".
На основании изложенного и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводам о том, что оспариваемое распоряжение не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 ноября 2015 года по делу N А19-10337/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Председательствующий судья
В.А.СИДОРЕНКО
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.Н.РЫЛОВ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.Н.РЫЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)