Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лемехова Т.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Гавриловой Н.В. и Литвиновой И.А.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 февраля 2016 года гражданское дело N 2-377/15 по апелляционной жалобе Б.Н.Л. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 16 апреля 2015 года по иску Б.Н.Л. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> об обязании заменить стеклопакет, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения истца Б.Н.Л., представителя истца - Б.Л.А., судебная коллегия
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 16.04.2015 отказано в удовлетворении иска Б.Н.Л.
В апелляционной жалобе Б.Н.Л. просит отменить решение районного суда, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика ООО <...>, представителя третьего лица ООО <...>, надлежащим образом извещенных о дне судебного заседания и не сообщивших о причинах неявки.
В ходе судебного разбирательства установлено, что <дата> между Б.Н.Л. и ООО <...> (ранее ООО <...>) в лице ООО <...> заключен договор участия в долевом строительстве N <...>, по условиям которого ответчик обязался передать Б.Н.Л. жилое помещение в виде однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 5 - 10).
Б.Н.Л. оплатил долевой взнос в размере <...> руб. (л.д. 19).
<дата> ответчик передал квартиру истцу по акту приема-передачи (л.д. 12).
Государственная регистрация права собственности истца на квартиру произведена <дата> (л.д. 42 - 43).
<дата> Б.Н.Л. почтой направил в суд исковое заявление, в котором заявил требования о взыскании с ответчика денежных средств в размере <...> руб. в качестве уменьшения стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади, ссылается на то, что ответчиком неправомерно рассчитана стоимость квартиры с учетом площади остекленного балкона без применения коэффициента <...>; об обязании ответчика произвести замену металлопластикового стеклопакета, имеющего сквозную трещину в раме, установленного в помещении кухни; о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры; о взыскании неустойки за просрочку требований о замене некачественного стеклопакета в размере <...> руб. (л.д. 1 - 3).
<дата> истец в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи квартиры в размере <...> руб.; дополнил иск требованиями о взыскании с ответчика в порядке части 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму стоимости квартиры - <...> руб. за период с момента, когда квартира должна была быть передана истцу - с <дата>, до <дата> в размере <...> руб.; а также требованиями о взыскании с ответчика денежных средств в размере <...> руб. в счет расходов, произведенных истцом по оплате коммунальных платежей за период с <дата> по <дата>, указывая, что в данный период времени квартира не была передана истцу и находилась в собственности ответчика, и требованиями о взыскании компенсации морального вреда в размере <...> руб. (л.д. 23 - 25).
<дата> истец вновь уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика рубля в счет уменьшения стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади денежные средства в размере <...> руб., в счет стоимости замены некачественного стеклопакета - денежные средства в размере <...> руб. (л.д. 56 - 57).
<дата> истец уточнил сумму неустойки за просрочку требований о замене некачественного стеклопакета, просит взыскать неустойку в размере <...> руб. (л.д. 161 - 162).
Возражая против заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по всем заявленным требованиям. Ответчик также указывает на уклонение истца от своевременного получения квартиры по акту приема-передачи; одновременно просит в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить размер неустойки и штрафа.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, также указав, что истцом пропущен срок исковой давности.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной цены квартиры в связи с уменьшением ее площади, а также об уменьшении покупной цены квартиры на сумму стоимости замены некачественного стеклопакета, неустойки за просрочку передачи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков в виде суммы уплаты коммунальных платежей.
Как усматривается из заключенного сторонами договора (п. п. 2.1., 3.1, 3.2) дольщик оплачивает стоимость квартиры, которая определяется как сумма общей площади квартиры (<...> кв. м) и площади в составе квартиры веранды (<...> кв. м), всего полезную площадь квартиры <...> кв. м, в размере <...> у.е., исходя из стоимости одного квадратного метра площади эквивалентной <...> у.е.
Пунктом 3.5 договора установлено, что цена договора подлежит изменению на основании данных контрольного обмера ПИБ в случае изменения общей полезной площади квартиры относительно данных в п. 2 договора.
Согласно протоколу от <дата> к договору в соответствии с проведенным ПИБ Московского района Санкт-Петербурга контрольным обмером однокомнатной квартиры площадь квартиры с учетом площади балкона составила <...> кв. м (общая площадь <...> кв. м + площадь балкона <...> кв. м).
На основании пункта 3.6 договора ответчик выплатил истцу разницу стоимости площади (<...> кв. м) в размере <...> руб. (эквивалент <...> у.е.) (л.д. 11).
Свои требования об уменьшении покупной цены квартиры в связи с уменьшением ее площади истец мотивировал тем, что п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, предусмотрено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - <...>, для балконов и террас - <...>, для веранд и холодных кладовых - <...>.
Данный пункт Инструкции подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.
Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.
Заключенным между ООО <...> и истцом договором не предусмотрен подсчет площади жилого помещения с учетом понижающего коэффициента для балкона.
Истцом договор в части определения цены квартиры не оспорен, в связи с чем, требования об уменьшении стоимости квартиры в связи с перерасчетом площади балкона по коэффициенту <...> не подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, если законом не установлено иное.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (часть 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 7.2 заключенного между сторонами договора установлено, что строительство дома должно быть завершено во втором квартале 2007 года.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано <дата> (л.д. 130 - 131).
О нарушении своего права на получение квартиры истец узнал в момент наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры - <дата>.
С указанного момента истец вправе был в течение трех лет предъявить требования о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры.
С данными требованиями истец обратился в суд за пределами срока исковой давности - <дата>.
Учитывая, что истец не представил доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, суд обоснованно отказал в удовлетворении этих требований.
В соответствии с пунктом 5.2.4 договора участия в долевом строительстве с момента сдачи дома в эксплуатацию дольщик обязуется вступить в ТСЖ, оплачивать коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом и эксплуатацией дома, пропорционально занимаемой площади.
Пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Согласно части 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.
Таким образом, обязанность по оплате коммунальных платежей возникла у истца с момента передачи ему квартиры - с <дата>.
Поскольку оплата жилищно-коммунальных услуг производится периодическими платежами к каждому периоду возможно применение срока исковой давности.
Требования о взыскании с ответчика коммунальных платежей за период с <дата> по <дата> предъявлены истцом по истечении срока исковой давности - <дата>, требования о взыскании с ответчика уплаченных платежей за период с <дата> по <дата> не подлежат удовлетворению в силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Уплаченные истцом денежные средства в размере <...> руб. получены ответчиком на основании заключенного с истцом договора о долевом участии в строительстве от <дата>, использованы на строительство жилого дома, в связи с чем, не могут быть признаны неосновательным обогащением ответчика, и на сумму этих денежных средств не подлежат начислению проценты в порядке статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия полагает, что суд неправильно применил нормы права при разрешении требований об обязании ответчика заменить стеклопакет, о взыскании неустойки за просрочку требований потребителя, компенсации морального вреда и штрафа.
<дата> квартира передана Б.Н.Л. по акту приема-передачи, в котором указано, что условия договора участия в долевом строительстве считаются выполненными полностью и стороны финансовых, имущественных и неимущественных, а также иных претензий, в том числе по срокам исполнения обязательств друг к другу не имеют (л.д. 12).
Частью 2 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отказ от права на обращение в суд недействителен.
Абзацем 2 части 3 статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусмотрено, что потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Аналогичные положения содержатся в части 3 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации
Частью 5 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.
В силу статьи 737 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, - разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в статье 723 настоящего Кодекса прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.
В соответствии с частью 1 статьи 725 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам статьи 196 настоящего Кодекса.
Согласно части 3 статьи 725 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом, иными правовыми актами или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в пункте 1 настоящей статьи, начинается со дня заявления о недостатках.
Общий срок исковой давности в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен в три года.
Начало течения пятилетнего гарантийного срока (часть 5 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует исчислять с момента приемки истцом квартиры по акту приема-передачи - с <дата>, так как доказательств того, что истец необоснованно уклонялся от приемки квартиры ранее указанного момента, материалы дела не содержат.
Несмотря на то, что <дата> Б.Н.Л. обращался к ответчику с заявлением, в котором указывал на наличие в квартире некачественного стеклопакета (л.д. 14), срок исковой давности по требованиям об обязании ответчика заменить некачественный стеклопакет также следует исчислять с момента передачи квартиры Б.Н.Л. по акту приема-передачи - с <дата>, поскольку только с указанного момента началось исчисление гарантийного срока, и у истца возникло право требования устранения недостатков переданной ему квартиры.
Требования о замене стеклопакета заявлены Б.Н.Л. <дата>, то есть в пределах установленного законом трехлетнего срока исковой давности.
Наличие дефекта стеклопакета подтверждается актом управляющего ООО <...> от <дата> (л.д. 15), и в ходе рассмотрения дела ответчиком не оспорено.
Согласно заказу N <...>, оформленному в Компании <...> <дата>, стоимость замены стеклопакета составляет <...> руб. (л.д. 61).
В судебном заседании апелляционной инстанции истец заявил, что не поддерживает требования об уменьшении покупной цены квартиры на сумму стоимости замены некачественного стеклопакета, просил разрешить его требования о замене стеклопакета.
Данные требования о замене некачественного стеклопакета подлежат удовлетворению в силу положений пункта 1 статьи 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Истец также просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения требований об устранении недостатков за период с <дата> по <дата> в размере <...> руб..
В соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.
Требования истца о замене некачественного стеклопакета в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере <...> руб.
Судебная коллегия не усматривает оснований для уменьшения неустойки, поскольку она соразмерна последствиям нарушения обязательства.
Установленным фактом передачи истцу квартиры с недостатками и отказом ответчика добровольно удовлетворить законные требования об их устранении подтверждается нарушение прав истца как потребителя, что является основанием для компенсации истцу морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
С учетом характера нарушенных по вине ответчика прав истца судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу потребителя подлежит взысканию штраф в размере <...> руб. ((<...> руб. + <...> руб.): 2).
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 16 апреля 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о замене некачественного стеклопакета, о взыскании неустойки за нарушение требований потребителя, компенсации морального вреда и штрафа.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в пользу Б.Н.Л. неустойку за нарушение требований потребителя в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф в размере <...> руб..
Обязать Общество с ограниченной ответственностью <...> заменить поврежденный стеклопакет в квартире, расположенной по адресу: <адрес>.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.02.2016 N 33-2646/2016 ПО ДЕЛУ N 2-377/2015
Требование: Об обязании заменить стеклопакет, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в пользу потребителя.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2016 г. N 33-2646/2016
Судья: Лемехова Т.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Гавриловой Н.В. и Литвиновой И.А.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 февраля 2016 года гражданское дело N 2-377/15 по апелляционной жалобе Б.Н.Л. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 16 апреля 2015 года по иску Б.Н.Л. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> об обязании заменить стеклопакет, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения истца Б.Н.Л., представителя истца - Б.Л.А., судебная коллегия
установила:
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 16.04.2015 отказано в удовлетворении иска Б.Н.Л.
В апелляционной жалобе Б.Н.Л. просит отменить решение районного суда, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика ООО <...>, представителя третьего лица ООО <...>, надлежащим образом извещенных о дне судебного заседания и не сообщивших о причинах неявки.
В ходе судебного разбирательства установлено, что <дата> между Б.Н.Л. и ООО <...> (ранее ООО <...>) в лице ООО <...> заключен договор участия в долевом строительстве N <...>, по условиям которого ответчик обязался передать Б.Н.Л. жилое помещение в виде однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 5 - 10).
Б.Н.Л. оплатил долевой взнос в размере <...> руб. (л.д. 19).
<дата> ответчик передал квартиру истцу по акту приема-передачи (л.д. 12).
Государственная регистрация права собственности истца на квартиру произведена <дата> (л.д. 42 - 43).
<дата> Б.Н.Л. почтой направил в суд исковое заявление, в котором заявил требования о взыскании с ответчика денежных средств в размере <...> руб. в качестве уменьшения стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади, ссылается на то, что ответчиком неправомерно рассчитана стоимость квартиры с учетом площади остекленного балкона без применения коэффициента <...>; об обязании ответчика произвести замену металлопластикового стеклопакета, имеющего сквозную трещину в раме, установленного в помещении кухни; о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры; о взыскании неустойки за просрочку требований о замене некачественного стеклопакета в размере <...> руб. (л.д. 1 - 3).
<дата> истец в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи квартиры в размере <...> руб.; дополнил иск требованиями о взыскании с ответчика в порядке части 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму стоимости квартиры - <...> руб. за период с момента, когда квартира должна была быть передана истцу - с <дата>, до <дата> в размере <...> руб.; а также требованиями о взыскании с ответчика денежных средств в размере <...> руб. в счет расходов, произведенных истцом по оплате коммунальных платежей за период с <дата> по <дата>, указывая, что в данный период времени квартира не была передана истцу и находилась в собственности ответчика, и требованиями о взыскании компенсации морального вреда в размере <...> руб. (л.д. 23 - 25).
<дата> истец вновь уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика рубля в счет уменьшения стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади денежные средства в размере <...> руб., в счет стоимости замены некачественного стеклопакета - денежные средства в размере <...> руб. (л.д. 56 - 57).
<дата> истец уточнил сумму неустойки за просрочку требований о замене некачественного стеклопакета, просит взыскать неустойку в размере <...> руб. (л.д. 161 - 162).
Возражая против заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по всем заявленным требованиям. Ответчик также указывает на уклонение истца от своевременного получения квартиры по акту приема-передачи; одновременно просит в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить размер неустойки и штрафа.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, также указав, что истцом пропущен срок исковой давности.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной цены квартиры в связи с уменьшением ее площади, а также об уменьшении покупной цены квартиры на сумму стоимости замены некачественного стеклопакета, неустойки за просрочку передачи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков в виде суммы уплаты коммунальных платежей.
Как усматривается из заключенного сторонами договора (п. п. 2.1., 3.1, 3.2) дольщик оплачивает стоимость квартиры, которая определяется как сумма общей площади квартиры (<...> кв. м) и площади в составе квартиры веранды (<...> кв. м), всего полезную площадь квартиры <...> кв. м, в размере <...> у.е., исходя из стоимости одного квадратного метра площади эквивалентной <...> у.е.
Пунктом 3.5 договора установлено, что цена договора подлежит изменению на основании данных контрольного обмера ПИБ в случае изменения общей полезной площади квартиры относительно данных в п. 2 договора.
Согласно протоколу от <дата> к договору в соответствии с проведенным ПИБ Московского района Санкт-Петербурга контрольным обмером однокомнатной квартиры площадь квартиры с учетом площади балкона составила <...> кв. м (общая площадь <...> кв. м + площадь балкона <...> кв. м).
На основании пункта 3.6 договора ответчик выплатил истцу разницу стоимости площади (<...> кв. м) в размере <...> руб. (эквивалент <...> у.е.) (л.д. 11).
Свои требования об уменьшении покупной цены квартиры в связи с уменьшением ее площади истец мотивировал тем, что п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, предусмотрено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - <...>, для балконов и террас - <...>, для веранд и холодных кладовых - <...>.
Данный пункт Инструкции подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.
Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.
Заключенным между ООО <...> и истцом договором не предусмотрен подсчет площади жилого помещения с учетом понижающего коэффициента для балкона.
Истцом договор в части определения цены квартиры не оспорен, в связи с чем, требования об уменьшении стоимости квартиры в связи с перерасчетом площади балкона по коэффициенту <...> не подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, если законом не установлено иное.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (часть 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 7.2 заключенного между сторонами договора установлено, что строительство дома должно быть завершено во втором квартале 2007 года.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано <дата> (л.д. 130 - 131).
О нарушении своего права на получение квартиры истец узнал в момент наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры - <дата>.
С указанного момента истец вправе был в течение трех лет предъявить требования о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры.
С данными требованиями истец обратился в суд за пределами срока исковой давности - <дата>.
Учитывая, что истец не представил доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, суд обоснованно отказал в удовлетворении этих требований.
В соответствии с пунктом 5.2.4 договора участия в долевом строительстве с момента сдачи дома в эксплуатацию дольщик обязуется вступить в ТСЖ, оплачивать коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом и эксплуатацией дома, пропорционально занимаемой площади.
Пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Согласно части 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.
Таким образом, обязанность по оплате коммунальных платежей возникла у истца с момента передачи ему квартиры - с <дата>.
Поскольку оплата жилищно-коммунальных услуг производится периодическими платежами к каждому периоду возможно применение срока исковой давности.
Требования о взыскании с ответчика коммунальных платежей за период с <дата> по <дата> предъявлены истцом по истечении срока исковой давности - <дата>, требования о взыскании с ответчика уплаченных платежей за период с <дата> по <дата> не подлежат удовлетворению в силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Уплаченные истцом денежные средства в размере <...> руб. получены ответчиком на основании заключенного с истцом договора о долевом участии в строительстве от <дата>, использованы на строительство жилого дома, в связи с чем, не могут быть признаны неосновательным обогащением ответчика, и на сумму этих денежных средств не подлежат начислению проценты в порядке статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия полагает, что суд неправильно применил нормы права при разрешении требований об обязании ответчика заменить стеклопакет, о взыскании неустойки за просрочку требований потребителя, компенсации морального вреда и штрафа.
<дата> квартира передана Б.Н.Л. по акту приема-передачи, в котором указано, что условия договора участия в долевом строительстве считаются выполненными полностью и стороны финансовых, имущественных и неимущественных, а также иных претензий, в том числе по срокам исполнения обязательств друг к другу не имеют (л.д. 12).
Частью 2 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отказ от права на обращение в суд недействителен.
Абзацем 2 части 3 статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусмотрено, что потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Аналогичные положения содержатся в части 3 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации
Частью 5 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.
В силу статьи 737 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, - разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в статье 723 настоящего Кодекса прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.
В соответствии с частью 1 статьи 725 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам статьи 196 настоящего Кодекса.
Согласно части 3 статьи 725 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом, иными правовыми актами или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в пункте 1 настоящей статьи, начинается со дня заявления о недостатках.
Общий срок исковой давности в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен в три года.
Начало течения пятилетнего гарантийного срока (часть 5 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует исчислять с момента приемки истцом квартиры по акту приема-передачи - с <дата>, так как доказательств того, что истец необоснованно уклонялся от приемки квартиры ранее указанного момента, материалы дела не содержат.
Несмотря на то, что <дата> Б.Н.Л. обращался к ответчику с заявлением, в котором указывал на наличие в квартире некачественного стеклопакета (л.д. 14), срок исковой давности по требованиям об обязании ответчика заменить некачественный стеклопакет также следует исчислять с момента передачи квартиры Б.Н.Л. по акту приема-передачи - с <дата>, поскольку только с указанного момента началось исчисление гарантийного срока, и у истца возникло право требования устранения недостатков переданной ему квартиры.
Требования о замене стеклопакета заявлены Б.Н.Л. <дата>, то есть в пределах установленного законом трехлетнего срока исковой давности.
Наличие дефекта стеклопакета подтверждается актом управляющего ООО <...> от <дата> (л.д. 15), и в ходе рассмотрения дела ответчиком не оспорено.
Согласно заказу N <...>, оформленному в Компании <...> <дата>, стоимость замены стеклопакета составляет <...> руб. (л.д. 61).
В судебном заседании апелляционной инстанции истец заявил, что не поддерживает требования об уменьшении покупной цены квартиры на сумму стоимости замены некачественного стеклопакета, просил разрешить его требования о замене стеклопакета.
Данные требования о замене некачественного стеклопакета подлежат удовлетворению в силу положений пункта 1 статьи 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Истец также просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения требований об устранении недостатков за период с <дата> по <дата> в размере <...> руб..
В соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.
Требования истца о замене некачественного стеклопакета в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере <...> руб.
Судебная коллегия не усматривает оснований для уменьшения неустойки, поскольку она соразмерна последствиям нарушения обязательства.
Установленным фактом передачи истцу квартиры с недостатками и отказом ответчика добровольно удовлетворить законные требования об их устранении подтверждается нарушение прав истца как потребителя, что является основанием для компенсации истцу морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
С учетом характера нарушенных по вине ответчика прав истца судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу потребителя подлежит взысканию штраф в размере <...> руб. ((<...> руб. + <...> руб.): 2).
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 16 апреля 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о замене некачественного стеклопакета, о взыскании неустойки за нарушение требований потребителя, компенсации морального вреда и штрафа.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в пользу Б.Н.Л. неустойку за нарушение требований потребителя в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., штраф в размере <...> руб..
Обязать Общество с ограниченной ответственностью <...> заменить поврежденный стеклопакет в квартире, расположенной по адресу: <адрес>.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)