Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 марта 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 10 марта 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Мурахиной Н.В. и Осокиной Н.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 ноября 2015 года по делу N А13-17661/2014 (судья Парфенюк А.В.),
общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Вологодская Слобода, дом 13; ИНН 3525290263, ОГРН 1123525018462; далее - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 19; ИНН 3525148002, ОГРН 1053500023290; далее - инспекция, административный орган) от 02.12.2014 N 237-д о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; ИНН 3525297195, ОГРН 1133525005008; далее - ООО "Строительная Компания "Твои окна", ООО "СК "Твои окна").
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 20 ноября 2015 года постановление инспекции изменено в части назначения ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" наказания в виде административного штрафа в размере 500 000 руб., данный штраф снижен до 250 000 руб.
Судом первой инстанции принято решение о снижении размера административного штрафа соразмерно характеру совершенного правонарушения.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на заключенный ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" и ООО "СК "Твои окна" 11.12.2013 агентский договор N 11/12/13-В (далее - агентский договор), согласно которому по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают у принципала, следовательно, по договорам участия в долевом строительстве с гражданами права и обязанности возникли у ООО "СК "Твои окна". Указывает на то, что ООО "СК "Твои окна" выступает стороной по договору участия в долевом строительстве и принимает на себя права и обязанности, а ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" принимает оплату от имени принципала за вычетом агентского вознаграждения. Денежная сумма, которая подлежала уплате, в соответствии с пунктом 10 договора бронирования, по мнению заявителя, является обеспечительным взносом, обязывающим в будущем заключить договор участия в долевом строительстве. Полагает, что исходя из предмета договора бронирования, он представляет собой договор риэлторских услуг, в соответствии с которым общество приняло на себя обязательство забронировать квартиру, а не построить ее. Поэтому в его действиях отсутствует событие административного правонарушения.
Инспекция в отзыве доводы жалобы не признала, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
От ООО "СК "Твои окна" отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, ходатайствуют о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, прокуратурой города Вологды с привлечением специалистов инспекции проведена проверка деятельности ООО "СК "Твои окна" по привлечению денежных средств участников долевого строительства. Поводом для проведения указанной проверки послужило обращение граждан-участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по ГП в мкр. Новгородский (корпус Б).
Заместителем начальника областного отдела государственного надзора инспекции Самариным К.В. 12.11.2014 составлен протокол об административном правонарушении N 167-д.
В протоколе об административном правонарушении отражено, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" по договору бронирования квартиры от 05.02.2014 N 462Б/Н, заключенному с Яровым Сергеем Михайловичем на бронирование квартиры <...> привлекло денежные средства гражданина для строительства 11-16-этажного жилого дома со встроенными жилыми помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машино-мест и открытой наземной автостоянкой на 83 машино-места по адресу: город Вологда, дом N 22, мкр. Новгородский, корпус Б.
В соответствии с условиями договора Яровой С.М. платежным поручением от 06.02.2014 N 650900 произвел оплату на счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" в размере 49 850 руб. Указанная сумма подлежит зачету в цену договора участия в долевом строительстве вышеуказанной квартиры с застройщиком, который будет заключен с Яровым С.М. в будущем (пункт 11 договора).
Застройщиком вышеуказанного объекта на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 RU 35327000-278 является ООО СК "Твои окна".
Так, ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", не являющееся застройщиком, привлекло денежные средства гражданина на цели, связанные с последующим возникновением у гражданина права собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.
Начальник инспекции Круткова Н.Н., рассмотрев протокол об административном правонарушении и приложенные к нему материалы дела об административном правонарушении, вынесла постановление от 02.12.2014 N 237-д о привлечении ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде административного штрафа в размере 500 000 руб.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не согласилось с постановлением инспекции и обратилось в суд с заявленными требованиями.
Судом первой инстанции принято решение о привлечении ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" к административной ответственности и снижении размера административного наказания в виде штрафа с 500 000 руб. до 250 000 руб.
Апелляционная коллегия считает данный судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) регулируется Законом N 214-ФЗ.
Частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, запрещается в силу части 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Согласно статье 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком (часть 1).
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 названной статьи).
В пункте 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ определено, что застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ, Закон о содействии развитию жилищного строительства) случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из вышеперечисленных норм следует, что денежные средства граждан, связанные со строительством жилых помещений, может привлекать только застройщик на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Как следует из материалов дела, администрацией города Вологды 04.12.2013 выдано разрешение N RU35327000-278 на строительство 11-16-этажного жилого дома со встроенными помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машино-мест и открытой наземной автостоянкой на 83 машино-места, общим количеством квартир 1213, общим количеством жителей 1869, на земельном участке площадью 15 460 кв. м, расположенном по адресу: г. Вологда, N 22 по генплану в микрорайоне "Новгородский", корпус Б. Застройщиком в разрешении указано ООО "СК "Твои окна".
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (исполнитель) заключило договор бронирования квартиры от 05.02.2014 N 462Б/Н с Яровым Сергеем Михайловичем (клиент), по условиям которого исполнитель обязуется осуществить в интересах клиента бронирование указанного в пункте 4 договора жилого помещения в возводимом ООО "СК "Твои окна" жилом комплексе "Светлый дом "Твои окна" по адресу: город Вологда, микрорайон "Новгородский", улица Конева, дом 22 по генплану, корпус Б, до даты заключения клиентом договора, указанного в пункте 3 договора, а клиент обязуется выплатить исполнителю предусмотренный настоящим договором обеспечительный платеж (пункт 1).
В соответствии с пунктом 3 договора клиент получает право на приобретение квартиры на основании последующего заключения и исполнения клиентом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком.
В пункте 4 договора определена цена договора долевого участия (2 378 880 руб.) и дана характеристика объекта недвижимости (квартиры).
В пункте 7 договора установлен срок подписания договора долевого участия с застройщиком (14.02.2014).
В порядке пункта 11 договора клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 50 000 рублей в течение двух рабочих дней с момента заключения договора.
При заключении договора долевого участия уплаченный клиентом обеспечительный платеж перечисляется исполнителем на основании письменного распоряжения клиента в счет частичной уплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора, в течение 15 календарных дней с момента государственной регистрации договора долевого участия.
Настоящий договор одновременно является письменным распоряжением клиента о переводе уплаченного им обеспечительного взноса в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора.
Во исполнение условий договора бронирования Яровой С.М. платежным поручением от 06.02.2014 N 650900 перечислил на расчетный счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" денежные средства в сумме 49 850 руб.
Лишь в дальнейшем в соответствии с пунктом 7 договора бронирования квартиры от 05.02.2014 Яровым С.М. и ООО СК "Твои окна" заключен договор участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома от 10.04.2014 N 462/Н.
Таким образом, несмотря на то, что застройщиком является ООО "СК "Твои окна", денежные средства, связанные со строительством жилого помещения перечислены обществу до регистрации договора долевого участия в строительстве. Следовательно, доводы апелляционной жалобы об осуществлении деятельности по привлечению денежных средств граждан на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В и договора бронирования от 05.02.2014 N 462Б/Н подлежат отклонению.
Частью 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что названный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Следовательно, отношения, связанные с привлечением средств дольщиков, регулируются Законом N 214-ФЗ, который призван гарантировать защиту прав дольщиков, в связи с чем его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.
Привлечение средств дольщиков для строительства многоквартирных домов допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе N 214-ФЗ, нормы которого наделяют такими полномочиями только застройщика и не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо иных лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.
Исходя из системного и буквального толкования вышеприведенных нормативных положений и соответствующих разъяснений, денежные средства участников долевого строительства должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда расходоваться на цели, связанные со строительством жилого объекта, в то время как участие в таких правоотношениях иного лица не обеспечивает надлежащей защиты прав граждан, гарантированной Законом N 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку такое лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
В рассматриваемом случае ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не исполняет перечисленных обязанностей и не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
Заключив договор бронирования квартиры с условием выплаты обществу денежных средств, которые в дальнейшем будут перечислены застройщику в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, заявитель нарушил порядок привлечения денежных средств, закрепленный в Законе N 214-ФЗ.
Действия ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" по привлечению денежных средств дольщика фактически направлены на изъятие полученных от дольщика денежных средств из-под режима регулирования использования привлеченных средств дольщиков, предусмотренного в Законе N 214-ФЗ.
Целью законодателя при принятии названного Закона являлось соблюдение прав дольщиков и регулирование всех отношений, в том числе и финансовых, с застройщиком на основе специальных норм Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" осуществляло привлечение денежных средств в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, что образует объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Согласно статье 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Установленный факт правонарушения и его обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не были приняты все зависящие от него меры по соблюдению порядка осуществления деятельности в области долевого строительства жилья, а следовательно, и наличии вины в совершении вменяемого административного правонарушения.
Исходя из имеющихся в деле доказательств, а именно: протокола об административном правонарушении от 12.11.2014 N 167-д, договора бронирования квартиры от 05.02.2014 N 462Б/Н, платежного поручения от 06.02.2014 N 650900 и других материалов дела, суд апелляционной инстанции считает доказанным событие и состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Нарушений со стороны административного органа процессуальных требований при производстве по делу об административном правонарушении, которые не позволили всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело, в материалах дела не усматривается.
Оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ не имеется.
Суд первой инстанции на основании частей 3.2, 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ, учитывая характер и обстоятельства совершения правонарушения, в том числе фактическое заключение с гражданином договора долевого участия и его государственной регистрации в срок менее двух месяцев с момента привлечения денежных средств, а также того, что заявитель является инвестором строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по генплану в микрорайоне "Новгородский", корпус Б, счел возможным снизить размер назначенного оспариваемым постановлением административного штрафа до 250 000 руб.
Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.
Дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку в соответствии с частью 4 статьи 208 АПК РФ заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается, госпошлина в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 ноября 2015 года по делу N А13-17661/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2016 ПО ДЕЛУ N А13-17661/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2016 г. по делу N А13-17661/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 3 марта 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 10 марта 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Мурахиной Н.В. и Осокиной Н.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 ноября 2015 года по делу N А13-17661/2014 (судья Парфенюк А.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Вологодская Слобода, дом 13; ИНН 3525290263, ОГРН 1123525018462; далее - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 19; ИНН 3525148002, ОГРН 1053500023290; далее - инспекция, административный орган) от 02.12.2014 N 237-д о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; ИНН 3525297195, ОГРН 1133525005008; далее - ООО "Строительная Компания "Твои окна", ООО "СК "Твои окна").
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 20 ноября 2015 года постановление инспекции изменено в части назначения ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" наказания в виде административного штрафа в размере 500 000 руб., данный штраф снижен до 250 000 руб.
Судом первой инстанции принято решение о снижении размера административного штрафа соразмерно характеру совершенного правонарушения.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на заключенный ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" и ООО "СК "Твои окна" 11.12.2013 агентский договор N 11/12/13-В (далее - агентский договор), согласно которому по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают у принципала, следовательно, по договорам участия в долевом строительстве с гражданами права и обязанности возникли у ООО "СК "Твои окна". Указывает на то, что ООО "СК "Твои окна" выступает стороной по договору участия в долевом строительстве и принимает на себя права и обязанности, а ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" принимает оплату от имени принципала за вычетом агентского вознаграждения. Денежная сумма, которая подлежала уплате, в соответствии с пунктом 10 договора бронирования, по мнению заявителя, является обеспечительным взносом, обязывающим в будущем заключить договор участия в долевом строительстве. Полагает, что исходя из предмета договора бронирования, он представляет собой договор риэлторских услуг, в соответствии с которым общество приняло на себя обязательство забронировать квартиру, а не построить ее. Поэтому в его действиях отсутствует событие административного правонарушения.
Инспекция в отзыве доводы жалобы не признала, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
От ООО "СК "Твои окна" отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, ходатайствуют о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, прокуратурой города Вологды с привлечением специалистов инспекции проведена проверка деятельности ООО "СК "Твои окна" по привлечению денежных средств участников долевого строительства. Поводом для проведения указанной проверки послужило обращение граждан-участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по ГП в мкр. Новгородский (корпус Б).
Заместителем начальника областного отдела государственного надзора инспекции Самариным К.В. 12.11.2014 составлен протокол об административном правонарушении N 167-д.
В протоколе об административном правонарушении отражено, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" по договору бронирования квартиры от 05.02.2014 N 462Б/Н, заключенному с Яровым Сергеем Михайловичем на бронирование квартиры <...> привлекло денежные средства гражданина для строительства 11-16-этажного жилого дома со встроенными жилыми помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машино-мест и открытой наземной автостоянкой на 83 машино-места по адресу: город Вологда, дом N 22, мкр. Новгородский, корпус Б.
В соответствии с условиями договора Яровой С.М. платежным поручением от 06.02.2014 N 650900 произвел оплату на счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" в размере 49 850 руб. Указанная сумма подлежит зачету в цену договора участия в долевом строительстве вышеуказанной квартиры с застройщиком, который будет заключен с Яровым С.М. в будущем (пункт 11 договора).
Застройщиком вышеуказанного объекта на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 RU 35327000-278 является ООО СК "Твои окна".
Так, ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", не являющееся застройщиком, привлекло денежные средства гражданина на цели, связанные с последующим возникновением у гражданина права собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.
Начальник инспекции Круткова Н.Н., рассмотрев протокол об административном правонарушении и приложенные к нему материалы дела об административном правонарушении, вынесла постановление от 02.12.2014 N 237-д о привлечении ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде административного штрафа в размере 500 000 руб.
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не согласилось с постановлением инспекции и обратилось в суд с заявленными требованиями.
Судом первой инстанции принято решение о привлечении ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" к административной ответственности и снижении размера административного наказания в виде штрафа с 500 000 руб. до 250 000 руб.
Апелляционная коллегия считает данный судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) регулируется Законом N 214-ФЗ.
Частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, запрещается в силу части 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Согласно статье 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком (часть 1).
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 названной статьи).
В пункте 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ определено, что застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ, Закон о содействии развитию жилищного строительства) случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из вышеперечисленных норм следует, что денежные средства граждан, связанные со строительством жилых помещений, может привлекать только застройщик на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Как следует из материалов дела, администрацией города Вологды 04.12.2013 выдано разрешение N RU35327000-278 на строительство 11-16-этажного жилого дома со встроенными помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машино-мест и открытой наземной автостоянкой на 83 машино-места, общим количеством квартир 1213, общим количеством жителей 1869, на земельном участке площадью 15 460 кв. м, расположенном по адресу: г. Вологда, N 22 по генплану в микрорайоне "Новгородский", корпус Б. Застройщиком в разрешении указано ООО "СК "Твои окна".
ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (исполнитель) заключило договор бронирования квартиры от 05.02.2014 N 462Б/Н с Яровым Сергеем Михайловичем (клиент), по условиям которого исполнитель обязуется осуществить в интересах клиента бронирование указанного в пункте 4 договора жилого помещения в возводимом ООО "СК "Твои окна" жилом комплексе "Светлый дом "Твои окна" по адресу: город Вологда, микрорайон "Новгородский", улица Конева, дом 22 по генплану, корпус Б, до даты заключения клиентом договора, указанного в пункте 3 договора, а клиент обязуется выплатить исполнителю предусмотренный настоящим договором обеспечительный платеж (пункт 1).
В соответствии с пунктом 3 договора клиент получает право на приобретение квартиры на основании последующего заключения и исполнения клиентом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком.
В пункте 4 договора определена цена договора долевого участия (2 378 880 руб.) и дана характеристика объекта недвижимости (квартиры).
В пункте 7 договора установлен срок подписания договора долевого участия с застройщиком (14.02.2014).
В порядке пункта 11 договора клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 50 000 рублей в течение двух рабочих дней с момента заключения договора.
При заключении договора долевого участия уплаченный клиентом обеспечительный платеж перечисляется исполнителем на основании письменного распоряжения клиента в счет частичной уплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора, в течение 15 календарных дней с момента государственной регистрации договора долевого участия.
Настоящий договор одновременно является письменным распоряжением клиента о переводе уплаченного им обеспечительного взноса в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора.
Во исполнение условий договора бронирования Яровой С.М. платежным поручением от 06.02.2014 N 650900 перечислил на расчетный счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" денежные средства в сумме 49 850 руб.
Лишь в дальнейшем в соответствии с пунктом 7 договора бронирования квартиры от 05.02.2014 Яровым С.М. и ООО СК "Твои окна" заключен договор участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома от 10.04.2014 N 462/Н.
Таким образом, несмотря на то, что застройщиком является ООО "СК "Твои окна", денежные средства, связанные со строительством жилого помещения перечислены обществу до регистрации договора долевого участия в строительстве. Следовательно, доводы апелляционной жалобы об осуществлении деятельности по привлечению денежных средств граждан на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В и договора бронирования от 05.02.2014 N 462Б/Н подлежат отклонению.
Частью 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что названный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Следовательно, отношения, связанные с привлечением средств дольщиков, регулируются Законом N 214-ФЗ, который призван гарантировать защиту прав дольщиков, в связи с чем его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.
Привлечение средств дольщиков для строительства многоквартирных домов допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе N 214-ФЗ, нормы которого наделяют такими полномочиями только застройщика и не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо иных лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.
Исходя из системного и буквального толкования вышеприведенных нормативных положений и соответствующих разъяснений, денежные средства участников долевого строительства должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда расходоваться на цели, связанные со строительством жилого объекта, в то время как участие в таких правоотношениях иного лица не обеспечивает надлежащей защиты прав граждан, гарантированной Законом N 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку такое лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
В рассматриваемом случае ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не исполняет перечисленных обязанностей и не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.
Заключив договор бронирования квартиры с условием выплаты обществу денежных средств, которые в дальнейшем будут перечислены застройщику в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, заявитель нарушил порядок привлечения денежных средств, закрепленный в Законе N 214-ФЗ.
Действия ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" по привлечению денежных средств дольщика фактически направлены на изъятие полученных от дольщика денежных средств из-под режима регулирования использования привлеченных средств дольщиков, предусмотренного в Законе N 214-ФЗ.
Целью законодателя при принятии названного Закона являлось соблюдение прав дольщиков и регулирование всех отношений, в том числе и финансовых, с застройщиком на основе специальных норм Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" осуществляло привлечение денежных средств в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, что образует объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Согласно статье 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Установленный факт правонарушения и его обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не были приняты все зависящие от него меры по соблюдению порядка осуществления деятельности в области долевого строительства жилья, а следовательно, и наличии вины в совершении вменяемого административного правонарушения.
Исходя из имеющихся в деле доказательств, а именно: протокола об административном правонарушении от 12.11.2014 N 167-д, договора бронирования квартиры от 05.02.2014 N 462Б/Н, платежного поручения от 06.02.2014 N 650900 и других материалов дела, суд апелляционной инстанции считает доказанным событие и состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Нарушений со стороны административного органа процессуальных требований при производстве по делу об административном правонарушении, которые не позволили всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело, в материалах дела не усматривается.
Оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ не имеется.
Суд первой инстанции на основании частей 3.2, 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ, учитывая характер и обстоятельства совершения правонарушения, в том числе фактическое заключение с гражданином договора долевого участия и его государственной регистрации в срок менее двух месяцев с момента привлечения денежных средств, а также того, что заявитель является инвестором строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по генплану в микрорайоне "Новгородский", корпус Б, счел возможным снизить размер назначенного оспариваемым постановлением административного штрафа до 250 000 руб.
Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.
Дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку в соответствии с частью 4 статьи 208 АПК РФ заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается, госпошлина в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 ноября 2015 года по делу N А13-17661/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.СМИРНОВ
В.И.СМИРНОВ
Судьи
Н.В.МУРАХИНА
Н.Н.ОСОКИНА
Н.В.МУРАХИНА
Н.Н.ОСОКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)