Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,
при участии:
- от истца ООО "Богословская строительная компания" (ИНН 6617016876, ОГРН 1096617000182) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Лира" (ИНН 6617021026, ОГРН 1126617000630) - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ООО "Лира"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2016 года
по делу N А60-50073/2015,
принятое судьей Ефимовым Д.В.
по иску ООО "Богословская строительная компания"
к ООО "Лира",
о взыскании задолженности, пени,
установил:
ООО "Богословская строительная компания" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Лира" (далее - ответчик) о взыскании 484 861,95 руб., в том числе: задолженность по арендной плате в сумме 283 995,80 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленных за период с 30.11.2015 по 15.10.2015, в сумме 200 866,15 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения денежного обязательства.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.01.2016 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскан основной долг в размере 283 995,80 руб., договорная неустойка в размере 200 866,15 руб., начиная с 19.01.2016 - проценты за пользование чужими денежными средствами с суммы долга 283 9950 руб. исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц по Уральскому федеральному округу, опубликованных ЦБ России, и имевшим место в соответствующие периоды, по день фактической уплаты суммы основного долга.
Не согласившись с принятым судебным актом в части взыскания основного долга и неустойки, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Настаивает на том, что взыскание долга и неустойки незаконно, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, по мнению заявителя жалобы, является незаключенным. Кроме того, в любом случае размер неустойки является необоснованно высоким.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Богословская строительная компания" (арендатор) и ООО "Лира" подписан договор аренды от 01.10.2012 N За-А/12, в соответствии с условиями которого арендатору по акту приема-передачи передано во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение (гаражный бокс), расположенное в здании стоянки на 10 строительных машин общей площадью 133,4 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Фрунзе, 84а.
В соответствии с п. 5.1. договора арендная плата за пользование помещениями составляет 13 340 руб. в месяц.
Арендатор обязан вносить арендную плату в порядке 100% предоплаты не позднее 29-го числа месяца, предшествующего месяцу аренды. Датой оплаты считается зачисление денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 5.3. договора).
Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
По общему правилу сторона, изъявившая желание расторгнуть договор, извещает об этом другую сторону не менее, чем за три месяца (п. 7.4. договора).
Согласно п. 8.1. договор вступает в силу с момента подписания и считается заключенным на срок до 31.12.2012.
В соответствии с п. 8.2 договора, в случае если до истечения срока действия договора арендодатель или арендатор не заявит о своем отказе от его продолжения, договор считается продленным на прежних условиях сроком на 1 год и далее ежегодно возобновляется в аналогичном порядке без подписания каких-либо дополнительных соглашений.
Поскольку в ходе исполнения договора у арендатора возникла задолженность по уплате арендной платы, арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании долга и неустойки.
Суд первой инстанции на основании ст. 609, 614, 329, 330 при отсутствии доказательств внесения ответчиком арендной платы в установленном договоре порядке и размере удовлетворил иск.
Заявитель жалобы настаивает на том, что договор аренды от 01.10.2012 N За-А/12 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, соответственно удовлетворение иска не является законным.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, 614 ГК РФ).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно нормам права существенными условиями договора аренды являются условие о предмете (ст. 432 ГК РФ), условие об объекте аренды (ст. 607 ГК РФ), для договора аренды зданий и сооружений - условие о размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ).
Исследовав договор, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что подписанный сторонами договор аренды содержит все существенные условия, оснований для признания договора незаключенным не имеется.
Доводы о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием государственной регистрации договора судом апелляционной инстанции отклоняются.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рассматриваемый договор аренды заключен между сторонами 01.10.2012 года и срок его действия определен до 31.12.2012, то есть на срок менее одного года, что не порождает обязанность по государственной регистрации.
При этом, фактическое продолжение пользования арендованным имуществом после истечения срока договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя свидетельствует о возобновлении указанного договора аренды в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок.
Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возобновлении действия договора на новый либо неопределенный срок по окончании первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
Таким образом, государственная регистрация рассматриваемого договора не требуется.
Кроме того, как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из материалов дела следует, что сторонами договор исполнялся: имущество передано арендатору, им использовалось, арендатором вносились соответствующие платежи, что подтверждается оборотно-сальдовой ведомостью по счету 62 за январь 2013 - октябрь 2015 г.г.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, однако уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
По смыслу статей 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
По смыслу приведенных выше норм права и разъяснений даже отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.10.2012 N За-А/12 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании спорного договора.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Так как доказательства внесения арендной платы в установленном договором порядке и размере ответчиком в материалы дела не представлены, расчет исковых требований не оспорен, с ответчика правомерно взыскана задолженность по уплате арендной платы в размере 283 995,80 руб.
Ссылка жалобы на наличие договоренности между сторонами о подписании ежемесячных актов предоставления имущества в аренду, судом не принимается, как противоречащая условиям договора аренды от 01.10.2012 N За-А/12.
Как следует из п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер. При этом выплата кредитору неустойки предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-131).
В п. 6.3. договора стороны согласовали размер неустойки в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, при этом ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы судом установлено.
При изложенных обстоятельствах требования о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленных за период с 30.11.2015 по 15.10.2015, в сумме 200 866,15 руб. также правомерно удовлетворено арбитражным судом.
Довод о чрезмерном размере взысканной неустойки и применении положений ст. 333 ГК РФ подлежит отклонению.
Учитывая изложенное, исчисление неустойки является законным, правильным, основано на положениях ст. 309, 330, 521 ГК РФ и на условиях заключенного между сторонами договора. Иное ответчиком, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не доказано.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом согласно правовой позиции, изложенной в абз. 2, 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика и представлении им соответствующих доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (п. 3 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81). Если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений ч. 1-3 ст. 268 АПК РФ) доказательств.
В соответствии с рекомендациями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36, апелляционный суд не может применить на стадии апелляционного производства положения ст. 333 ГК РФ. Согласно ч. 7 ст. 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции, соответственно, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.
Согласно части 2 статьи 9, частям 3 и 4 статьи 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.
Между тем ответчик, заблаговременно извещенный о судебном разбирательстве и истцом, и судом, не воспользовался надлежащим образом предоставленными ему нормами АПК РФ правами, в том числе на заявление ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ и представление в его обоснование доказательств в порядке ст. 65 АПК РФ, представленный в суд первой инстанции отзыв на исковое заявление соответствующего ходатайства не содержит.
При этом внутренние организационные проблемы юридического лица не являются уважительными причинами несвоевременного совершения процессуальных действий (пункт 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках").
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из имеющихся в деле доказательств и расчета исковых требований, составленного истцом.
Учитывая изложенное, доводы ответчика о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ подлежат отклонению.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта в обжалуемой части, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2016 года по делу N А60-50073/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.04.2016 N 17АП-3104/2016-АК ПО ДЕЛУ N А60-50073/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2016 г. N 17АП-3104/2016-АК
Дело N А60-50073/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,
при участии:
- от истца ООО "Богословская строительная компания" (ИНН 6617016876, ОГРН 1096617000182) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Лира" (ИНН 6617021026, ОГРН 1126617000630) - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ООО "Лира"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2016 года
по делу N А60-50073/2015,
принятое судьей Ефимовым Д.В.
по иску ООО "Богословская строительная компания"
к ООО "Лира",
о взыскании задолженности, пени,
установил:
ООО "Богословская строительная компания" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Лира" (далее - ответчик) о взыскании 484 861,95 руб., в том числе: задолженность по арендной плате в сумме 283 995,80 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленных за период с 30.11.2015 по 15.10.2015, в сумме 200 866,15 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения денежного обязательства.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.01.2016 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскан основной долг в размере 283 995,80 руб., договорная неустойка в размере 200 866,15 руб., начиная с 19.01.2016 - проценты за пользование чужими денежными средствами с суммы долга 283 9950 руб. исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц по Уральскому федеральному округу, опубликованных ЦБ России, и имевшим место в соответствующие периоды, по день фактической уплаты суммы основного долга.
Не согласившись с принятым судебным актом в части взыскания основного долга и неустойки, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Настаивает на том, что взыскание долга и неустойки незаконно, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, по мнению заявителя жалобы, является незаключенным. Кроме того, в любом случае размер неустойки является необоснованно высоким.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Богословская строительная компания" (арендатор) и ООО "Лира" подписан договор аренды от 01.10.2012 N За-А/12, в соответствии с условиями которого арендатору по акту приема-передачи передано во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение (гаражный бокс), расположенное в здании стоянки на 10 строительных машин общей площадью 133,4 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Фрунзе, 84а.
В соответствии с п. 5.1. договора арендная плата за пользование помещениями составляет 13 340 руб. в месяц.
Арендатор обязан вносить арендную плату в порядке 100% предоплаты не позднее 29-го числа месяца, предшествующего месяцу аренды. Датой оплаты считается зачисление денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 5.3. договора).
Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
По общему правилу сторона, изъявившая желание расторгнуть договор, извещает об этом другую сторону не менее, чем за три месяца (п. 7.4. договора).
Согласно п. 8.1. договор вступает в силу с момента подписания и считается заключенным на срок до 31.12.2012.
В соответствии с п. 8.2 договора, в случае если до истечения срока действия договора арендодатель или арендатор не заявит о своем отказе от его продолжения, договор считается продленным на прежних условиях сроком на 1 год и далее ежегодно возобновляется в аналогичном порядке без подписания каких-либо дополнительных соглашений.
Поскольку в ходе исполнения договора у арендатора возникла задолженность по уплате арендной платы, арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании долга и неустойки.
Суд первой инстанции на основании ст. 609, 614, 329, 330 при отсутствии доказательств внесения ответчиком арендной платы в установленном договоре порядке и размере удовлетворил иск.
Заявитель жалобы настаивает на том, что договор аренды от 01.10.2012 N За-А/12 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, соответственно удовлетворение иска не является законным.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, 614 ГК РФ).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно нормам права существенными условиями договора аренды являются условие о предмете (ст. 432 ГК РФ), условие об объекте аренды (ст. 607 ГК РФ), для договора аренды зданий и сооружений - условие о размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ).
Исследовав договор, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что подписанный сторонами договор аренды содержит все существенные условия, оснований для признания договора незаключенным не имеется.
Доводы о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием государственной регистрации договора судом апелляционной инстанции отклоняются.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рассматриваемый договор аренды заключен между сторонами 01.10.2012 года и срок его действия определен до 31.12.2012, то есть на срок менее одного года, что не порождает обязанность по государственной регистрации.
При этом, фактическое продолжение пользования арендованным имуществом после истечения срока договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя свидетельствует о возобновлении указанного договора аренды в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок.
Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возобновлении действия договора на новый либо неопределенный срок по окончании первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
Таким образом, государственная регистрация рассматриваемого договора не требуется.
Кроме того, как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из материалов дела следует, что сторонами договор исполнялся: имущество передано арендатору, им использовалось, арендатором вносились соответствующие платежи, что подтверждается оборотно-сальдовой ведомостью по счету 62 за январь 2013 - октябрь 2015 г.г.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, однако уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
По смыслу статей 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
По смыслу приведенных выше норм права и разъяснений даже отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.10.2012 N За-А/12 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании спорного договора.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Так как доказательства внесения арендной платы в установленном договором порядке и размере ответчиком в материалы дела не представлены, расчет исковых требований не оспорен, с ответчика правомерно взыскана задолженность по уплате арендной платы в размере 283 995,80 руб.
Ссылка жалобы на наличие договоренности между сторонами о подписании ежемесячных актов предоставления имущества в аренду, судом не принимается, как противоречащая условиям договора аренды от 01.10.2012 N За-А/12.
Как следует из п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер. При этом выплата кредитору неустойки предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-131).
В п. 6.3. договора стороны согласовали размер неустойки в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, при этом ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы судом установлено.
При изложенных обстоятельствах требования о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленных за период с 30.11.2015 по 15.10.2015, в сумме 200 866,15 руб. также правомерно удовлетворено арбитражным судом.
Довод о чрезмерном размере взысканной неустойки и применении положений ст. 333 ГК РФ подлежит отклонению.
Учитывая изложенное, исчисление неустойки является законным, правильным, основано на положениях ст. 309, 330, 521 ГК РФ и на условиях заключенного между сторонами договора. Иное ответчиком, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не доказано.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом согласно правовой позиции, изложенной в абз. 2, 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика и представлении им соответствующих доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (п. 3 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81). Если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений ч. 1-3 ст. 268 АПК РФ) доказательств.
В соответствии с рекомендациями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36, апелляционный суд не может применить на стадии апелляционного производства положения ст. 333 ГК РФ. Согласно ч. 7 ст. 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции, соответственно, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.
Согласно части 2 статьи 9, частям 3 и 4 статьи 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.
Между тем ответчик, заблаговременно извещенный о судебном разбирательстве и истцом, и судом, не воспользовался надлежащим образом предоставленными ему нормами АПК РФ правами, в том числе на заявление ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ и представление в его обоснование доказательств в порядке ст. 65 АПК РФ, представленный в суд первой инстанции отзыв на исковое заявление соответствующего ходатайства не содержит.
При этом внутренние организационные проблемы юридического лица не являются уважительными причинами несвоевременного совершения процессуальных действий (пункт 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках").
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из имеющихся в деле доказательств и расчета исковых требований, составленного истцом.
Учитывая изложенное, доводы ответчика о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ подлежат отклонению.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта в обжалуемой части, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 января 2016 года по делу N А60-50073/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)