Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.01.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 18.01.2016.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Дюкина В.Ю., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычевой С.В.,
при участии:
от истца, Администрации города Екатеринбурга, - не явились,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "КРЕДИТНЫЙ БРОКЕР", - Лазаренко Г.М., представитель по доверенности, паспорт,
от третьего лица, Департамента по управлению муниципальным имуществом, - не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу, истца, Администрации города Екатеринбурга,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 03 июля 2015 года
по делу N А60-12344/2015,
принятое судьей Парамоновой В.В.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к ООО "КРЕДИТНЫЙ БРОКЕР" (ИНН 6673160714, ОГРН 1076673005837)
третье лицо: Департамент по управлению муниципальным имуществом
о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "КРЕДИТНЫЙ БРОКЕР" (ответчик) о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком за период с января 2013 года по декабрь 2014 года в сумме 599 790 руб. 27 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 15 860 руб. 01 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по управлению муниципальным имуществом.
Решением суда от 03.07.2015 (резолютивная часть от 01.07.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда от 03.07.2015 обжаловано истцом в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что предусмотренная договором аренды плата за пользование объектом недвижимого имущества включала в себя плату за пользование земельным участком. Истец ссылается на порядок расчета платы, установленный решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 72/48, считает, что размер арендной платы за землю должен быть определен исходя из действующих ставок арендной платы, пропорционально площади занимаемых ответчиком нежилых помещений и площади земельного участка. Истец указывает на неверное толкование судом первой инстанции п. 8.1 договора аренды от 15.06.2010 N 39000235, ссылается на Положение "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования город Екатеринбург", а также на отсутствие в расчете арендной платы за помещения платы за пользование земельным участком.
В дополнительных пояснениях истец указывает, что по условиям договора аренды ответчику переданы нежилые помещения для использования в качестве конторских и торговых. Иного назначения и цели использования помещений в договоре не указано. Согласно акту обследования от 19.06.2015 на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0704009:020 находится трехэтажное административное здание, в котором располагаются офисные помещения различных организаций. Истец считает, что исходя из условий договора аренды и фактически установленных данных, в расчете платы за землю подлежит применению ставка арендной платы, установленная для арендной платы под административными и офисными зданиями.
Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве ссылается на положения п. 2 ст. 654 ГК РФ, постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, от 24.03.2005 N 11. Ответчик считает, что положения договора аренды не могут быть произвольно изменены истцом. Также ответчик считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что установленная в договоре от 15.06.2010 N 39000235 арендная плата за помещения включает в себя плату за пользование земельным участком. Ответчик не согласен с произведенным истцом расчетом арендной платы за пользование земельным участком, указывает, что здание, в котором находятся арендуемые им помещения, занимает только площадь 585,78 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0704009:020 не ограничен в использовании для третьих лиц, большая часть участка занята зелеными насаждениями, основания для взыскания платы за весь земельный участок отсутствуют.
В дополнительных возражениях ответчик также ссылается на акт проверки земельного участка от 29.06.2015, согласно которому арендуемые им нежилые помещения используются под багетную мастерскую, оказание услуг клининга, мастерскую по заточке инструментов, мастерскую по составлению букетов из конфет, мастерскую по ремонту оружия. Исходя из фактического использования помещений и занятого ими земельного участка, по мнению ответчика, в расчете платы за землю должна применяться ставка арендной платы за земельные участки под организациями, оказывающими бытовые услуги.
Определением от 11.01.2016 в порядке части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судей Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л. на судей Дюкина В.Ю., Панькову Г.Л.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 15.06.2010 N 39000235 ответчик арендует объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Комсомольская, 6-е лит. А - помещения 1 этажа N 6-23, 26-36, 39 общей площадью 416,6 кв. м.
Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0704009:020.
Ссылаясь на то, что ответчик использует земельный участок без внесения соответствующей платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Согласно п. 2 ст. 454 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренная договором аренды от 15.06.2010 N 39000235 арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды.
Однако, этот вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.
По условиям договора аренды от 15.06.2010 N 39000235 арендатор обязан обеспечивать надлежащее санитарное состояние объекта и прилегающей к нему территории, производить необходимое благоустройство прилегающей территории в соответствии с городскими правилами и по согласованию с обслуживающей объект организации (п. 3.2.4, 3.2.13). В силу п. 6.1 договора арендатор не вправе использовать отнесенную к объекту прилегающую территорию по своему усмотрению, размещение автопарковок, автостоянок возможно только при согласовании с соответствующими органами.
Пунктами 4.1, 4.2 договора аренды от 15.06.2010 N 39000235 предусмотрено, что арендная плата за помещения устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету. Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору).
Порядок определения арендной платы за использование муниципального имущества урегулирован Положением "О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда МО город Екатеринбург", утвержденным от 13.11.2007 N 72/48 (далее - Положение).
Согласно п. 18 Положения, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 15.06.2010, установленная в договоре аренды объекта плата за пользование объектом не включает арендную плату за пользование земельным участком.
Порядок расчета арендной платы за объект по адресу: г. Екатеринбург, ул. Комсомольская, д. 6-е лит. А в соответствии с Положением "О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда МО город Екатеринбург", утвержденным от 13.11.2007 N 72/48, подтвержден служебной запиской Департамента по управлению муниципального имущества от 06.04.2015 N 2289/51/02.19-11. Доказательств иного в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что условия договора аренды от 15.06.2010 N 39000235 предусматривают внесение арендной платы за землю в составе арендной платы за пользование нежилыми помещениями, у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии с положениями ст. 65 ЗК РФ ответчик обязан оплатить использование земельного участка.
Расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", пропорционально площади используемого земельного участка и площади арендуемых ответчиком нежилых помещений.
В соответствии с п. 4 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, размер арендной платы за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, если иное не установлено законодательством.
В п. 5 Положения указано, что годовой размер арендной платы за земельные участки определяется по формуле:
КС x Д x СтАП x Ку x ПК
АП = -----------------------, где:
100
- АП - величина арендной платы в год по договору аренды;
- КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);
- Д - размер доли, принадлежащей арендатору,
- СтАП - ставка арендной платы, утвержденная Постановлением Правительства Свердловской области;
- ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный Постановлением Правительства Свердловской области;
- Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.
При этом ставки арендной платы утверждены этим же Постановлением 1855-ПП и в таблице указаны в процентах от кадастровой стоимости.
Поскольку арендная плата определяется в процентах от кадастровой стоимости, при расчете по указанной выше формуле в числителе проставляются установленные ставки арендной платы, в знаменателе - 100, либо применяется ставка арендной платы, деленная на сто.
В связи с чем, приведенный ответчиком контррасчет платы за землю, предусматривающий уменьшение рассчитанной истцом платы за землю в 100 раз, не может быть принят во внимание.
Судом апелляционной инстанции также не принимаются возражения ответчика по расчету задолженности, связанные с площадью земельного участка и фактическим использованием земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту от 21.05.2015 граница земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704009:020 не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, эта граница пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0704009:16, 66:41:0704009:45. Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704009:020 в размере 2 377 кв. м определена декларативно.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие иную площадь земельного участка, сформированного под зданием. Протокольным определением от 07.12.2015 отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении дополнительных доказательств - заключения кадастрового инженера, так как судом апелляционной инстанции не установлено наличие оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ.
Пересечение границ спорного земельного участка не означает, что указанная площадь менее, чем 2 377 кв. м.
Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704009:16 в соответствии с данными публичной кадастровой карты установлено "земли под объектами бытового обслуживания". При этом площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704009:16 составляет 3 598 кв. м, что существенно превышает площадь спорного земельного участка.
Ставка арендной платы, установленная для земельных участков под организациями, оказывающими бытовые услуги, не подлежит применению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1.1 договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 15.06.2010 N 39000235 нежилые помещения предоставлены ответчику в аренду для использования в качестве конторских и торговых помещений.
В соответствии с пунктом 3.2.2 указанного договора арендодатель использовать нежилые помещения исключительно по назначению в соответствии с условиями договора.
Изменения в договор в части изменения разрешенного использования сторонами в установленном порядке не вносились.
Из представленных самим ответчиком доказательств (информации из информационной системы 2Gis) следует, что определенную деятельность в спорных помещениях осуществляют иные организации, а не непосредственно сам ответчик. Почетная грамота также вручена управляющему комбинатом бытового обслуживания "Комсомольская, 6е" Нугаеву С.С., и указанное обстоятельство не подтверждает осуществление бытовых услуг ответчиком, даже с учетом того, что Нугаев С.С. является директором и ответчика.
Из акта обследования земельного участка от 19.06.2015 N 551/7-2015 следует, что информация о нахождении ООО "Кредитный брокер" в здании отсутствует, что с учетом норм статей 8-10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" позволяет суду апелляционной инстанции крайне критически оценивать возможность фактического оказания именно ответчиком бытовых услуг населению.
Кроме того, истцом взыскивается задолженность за период по декабрь 2014 года, а ответчиком представляются доказательства (за исключением почетной грамоты) об осуществлении деятельности в 2015 году.
Таким образом, арендная плата за фактическое пользование земельным участком подлежит взысканию исходя из размера, установленного для разрешенного использования нежилых помещений, определенного договором аренды, и ответчиком не доказано фактическое оказание бытовых услуг населению в спорный период (2013-2014 годы).
При таких обстоятельствах, в расчете платы за землю истцом обоснованно применена ставка арендной платы, установленная для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки в размере 3,5 (4,5 - с 11.01.2014).
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
С учетом нормативных сроков внесения арендной платы за землю, установленных нормативными актами Свердловской области, применением истцом в расчете ставки рефинансирования Банка России, размер которой не превышает средние ставки банковского процента по вкладам физических лиц, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами признается судом апелляционной инстанции подлежащим применению.
При таких условиях, выводы суда первой инстанции не являются верными, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и применимым нормам права, что свидетельствует о наличии оснований для отмены оспариваемого решения суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ.
Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.
Таким образом, решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 июля 2015 года делу N А60-12344/2015 следует отменить, исковые требования удовлетворить.
В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 июля 2015 года делу N А60-12344/2015 отменить.
Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КРЕДИТНЫЙ БРОКЕР" (ИНН 6673160714, ОГРН 1076673005837) в пользу Администрации города Екатеринбурга денежные средства 615 650 руб. 28 коп., в том числе 599 790 руб. 27 коп. задолженности, 15 860 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КРЕДИТНЫЙ БРОКЕР" (ИНН 6673160714, ОГРН 1076673005837) в доход федерального бюджета судебные расходы 15 313 руб. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.01.2016 N 17АП-10565/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А60-12344/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 января 2016 г. N 17АП-10565/2015-ГК
Дело N А60-12344/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14.01.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 18.01.2016.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Дюкина В.Ю., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычевой С.В.,
при участии:
от истца, Администрации города Екатеринбурга, - не явились,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "КРЕДИТНЫЙ БРОКЕР", - Лазаренко Г.М., представитель по доверенности, паспорт,
от третьего лица, Департамента по управлению муниципальным имуществом, - не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу, истца, Администрации города Екатеринбурга,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 03 июля 2015 года
по делу N А60-12344/2015,
принятое судьей Парамоновой В.В.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к ООО "КРЕДИТНЫЙ БРОКЕР" (ИНН 6673160714, ОГРН 1076673005837)
третье лицо: Департамент по управлению муниципальным имуществом
о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "КРЕДИТНЫЙ БРОКЕР" (ответчик) о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком за период с января 2013 года по декабрь 2014 года в сумме 599 790 руб. 27 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 15 860 руб. 01 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по управлению муниципальным имуществом.
Решением суда от 03.07.2015 (резолютивная часть от 01.07.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда от 03.07.2015 обжаловано истцом в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что предусмотренная договором аренды плата за пользование объектом недвижимого имущества включала в себя плату за пользование земельным участком. Истец ссылается на порядок расчета платы, установленный решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 72/48, считает, что размер арендной платы за землю должен быть определен исходя из действующих ставок арендной платы, пропорционально площади занимаемых ответчиком нежилых помещений и площади земельного участка. Истец указывает на неверное толкование судом первой инстанции п. 8.1 договора аренды от 15.06.2010 N 39000235, ссылается на Положение "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования город Екатеринбург", а также на отсутствие в расчете арендной платы за помещения платы за пользование земельным участком.
В дополнительных пояснениях истец указывает, что по условиям договора аренды ответчику переданы нежилые помещения для использования в качестве конторских и торговых. Иного назначения и цели использования помещений в договоре не указано. Согласно акту обследования от 19.06.2015 на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0704009:020 находится трехэтажное административное здание, в котором располагаются офисные помещения различных организаций. Истец считает, что исходя из условий договора аренды и фактически установленных данных, в расчете платы за землю подлежит применению ставка арендной платы, установленная для арендной платы под административными и офисными зданиями.
Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве ссылается на положения п. 2 ст. 654 ГК РФ, постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, от 24.03.2005 N 11. Ответчик считает, что положения договора аренды не могут быть произвольно изменены истцом. Также ответчик считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что установленная в договоре от 15.06.2010 N 39000235 арендная плата за помещения включает в себя плату за пользование земельным участком. Ответчик не согласен с произведенным истцом расчетом арендной платы за пользование земельным участком, указывает, что здание, в котором находятся арендуемые им помещения, занимает только площадь 585,78 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0704009:020 не ограничен в использовании для третьих лиц, большая часть участка занята зелеными насаждениями, основания для взыскания платы за весь земельный участок отсутствуют.
В дополнительных возражениях ответчик также ссылается на акт проверки земельного участка от 29.06.2015, согласно которому арендуемые им нежилые помещения используются под багетную мастерскую, оказание услуг клининга, мастерскую по заточке инструментов, мастерскую по составлению букетов из конфет, мастерскую по ремонту оружия. Исходя из фактического использования помещений и занятого ими земельного участка, по мнению ответчика, в расчете платы за землю должна применяться ставка арендной платы за земельные участки под организациями, оказывающими бытовые услуги.
Определением от 11.01.2016 в порядке части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судей Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л. на судей Дюкина В.Ю., Панькову Г.Л.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 15.06.2010 N 39000235 ответчик арендует объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Комсомольская, 6-е лит. А - помещения 1 этажа N 6-23, 26-36, 39 общей площадью 416,6 кв. м.
Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0704009:020.
Ссылаясь на то, что ответчик использует земельный участок без внесения соответствующей платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Согласно п. 2 ст. 454 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренная договором аренды от 15.06.2010 N 39000235 арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды.
Однако, этот вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.
По условиям договора аренды от 15.06.2010 N 39000235 арендатор обязан обеспечивать надлежащее санитарное состояние объекта и прилегающей к нему территории, производить необходимое благоустройство прилегающей территории в соответствии с городскими правилами и по согласованию с обслуживающей объект организации (п. 3.2.4, 3.2.13). В силу п. 6.1 договора арендатор не вправе использовать отнесенную к объекту прилегающую территорию по своему усмотрению, размещение автопарковок, автостоянок возможно только при согласовании с соответствующими органами.
Пунктами 4.1, 4.2 договора аренды от 15.06.2010 N 39000235 предусмотрено, что арендная плата за помещения устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету. Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору).
Порядок определения арендной платы за использование муниципального имущества урегулирован Положением "О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда МО город Екатеринбург", утвержденным от 13.11.2007 N 72/48 (далее - Положение).
Согласно п. 18 Положения, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 15.06.2010, установленная в договоре аренды объекта плата за пользование объектом не включает арендную плату за пользование земельным участком.
Порядок расчета арендной платы за объект по адресу: г. Екатеринбург, ул. Комсомольская, д. 6-е лит. А в соответствии с Положением "О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда МО город Екатеринбург", утвержденным от 13.11.2007 N 72/48, подтвержден служебной запиской Департамента по управлению муниципального имущества от 06.04.2015 N 2289/51/02.19-11. Доказательств иного в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что условия договора аренды от 15.06.2010 N 39000235 предусматривают внесение арендной платы за землю в составе арендной платы за пользование нежилыми помещениями, у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии с положениями ст. 65 ЗК РФ ответчик обязан оплатить использование земельного участка.
Расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", пропорционально площади используемого земельного участка и площади арендуемых ответчиком нежилых помещений.
В соответствии с п. 4 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, размер арендной платы за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, если иное не установлено законодательством.
В п. 5 Положения указано, что годовой размер арендной платы за земельные участки определяется по формуле:
КС x Д x СтАП x Ку x ПК
АП = -----------------------, где:
100
- АП - величина арендной платы в год по договору аренды;
- КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);
- Д - размер доли, принадлежащей арендатору,
- СтАП - ставка арендной платы, утвержденная Постановлением Правительства Свердловской области;
- ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный Постановлением Правительства Свердловской области;
- Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.
При этом ставки арендной платы утверждены этим же Постановлением 1855-ПП и в таблице указаны в процентах от кадастровой стоимости.
Поскольку арендная плата определяется в процентах от кадастровой стоимости, при расчете по указанной выше формуле в числителе проставляются установленные ставки арендной платы, в знаменателе - 100, либо применяется ставка арендной платы, деленная на сто.
В связи с чем, приведенный ответчиком контррасчет платы за землю, предусматривающий уменьшение рассчитанной истцом платы за землю в 100 раз, не может быть принят во внимание.
Судом апелляционной инстанции также не принимаются возражения ответчика по расчету задолженности, связанные с площадью земельного участка и фактическим использованием земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту от 21.05.2015 граница земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704009:020 не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, эта граница пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0704009:16, 66:41:0704009:45. Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704009:020 в размере 2 377 кв. м определена декларативно.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие иную площадь земельного участка, сформированного под зданием. Протокольным определением от 07.12.2015 отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении дополнительных доказательств - заключения кадастрового инженера, так как судом апелляционной инстанции не установлено наличие оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ.
Пересечение границ спорного земельного участка не означает, что указанная площадь менее, чем 2 377 кв. м.
Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704009:16 в соответствии с данными публичной кадастровой карты установлено "земли под объектами бытового обслуживания". При этом площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704009:16 составляет 3 598 кв. м, что существенно превышает площадь спорного земельного участка.
Ставка арендной платы, установленная для земельных участков под организациями, оказывающими бытовые услуги, не подлежит применению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1.1 договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 15.06.2010 N 39000235 нежилые помещения предоставлены ответчику в аренду для использования в качестве конторских и торговых помещений.
В соответствии с пунктом 3.2.2 указанного договора арендодатель использовать нежилые помещения исключительно по назначению в соответствии с условиями договора.
Изменения в договор в части изменения разрешенного использования сторонами в установленном порядке не вносились.
Из представленных самим ответчиком доказательств (информации из информационной системы 2Gis) следует, что определенную деятельность в спорных помещениях осуществляют иные организации, а не непосредственно сам ответчик. Почетная грамота также вручена управляющему комбинатом бытового обслуживания "Комсомольская, 6е" Нугаеву С.С., и указанное обстоятельство не подтверждает осуществление бытовых услуг ответчиком, даже с учетом того, что Нугаев С.С. является директором и ответчика.
Из акта обследования земельного участка от 19.06.2015 N 551/7-2015 следует, что информация о нахождении ООО "Кредитный брокер" в здании отсутствует, что с учетом норм статей 8-10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" позволяет суду апелляционной инстанции крайне критически оценивать возможность фактического оказания именно ответчиком бытовых услуг населению.
Кроме того, истцом взыскивается задолженность за период по декабрь 2014 года, а ответчиком представляются доказательства (за исключением почетной грамоты) об осуществлении деятельности в 2015 году.
Таким образом, арендная плата за фактическое пользование земельным участком подлежит взысканию исходя из размера, установленного для разрешенного использования нежилых помещений, определенного договором аренды, и ответчиком не доказано фактическое оказание бытовых услуг населению в спорный период (2013-2014 годы).
При таких обстоятельствах, в расчете платы за землю истцом обоснованно применена ставка арендной платы, установленная для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки в размере 3,5 (4,5 - с 11.01.2014).
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
С учетом нормативных сроков внесения арендной платы за землю, установленных нормативными актами Свердловской области, применением истцом в расчете ставки рефинансирования Банка России, размер которой не превышает средние ставки банковского процента по вкладам физических лиц, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами признается судом апелляционной инстанции подлежащим применению.
При таких условиях, выводы суда первой инстанции не являются верными, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и применимым нормам права, что свидетельствует о наличии оснований для отмены оспариваемого решения суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ.
Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.
Таким образом, решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 июля 2015 года делу N А60-12344/2015 следует отменить, исковые требования удовлетворить.
В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 июля 2015 года делу N А60-12344/2015 отменить.
Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КРЕДИТНЫЙ БРОКЕР" (ИНН 6673160714, ОГРН 1076673005837) в пользу Администрации города Екатеринбурга денежные средства 615 650 руб. 28 коп., в том числе 599 790 руб. 27 коп. задолженности, 15 860 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КРЕДИТНЫЙ БРОКЕР" (ИНН 6673160714, ОГРН 1076673005837) в доход федерального бюджета судебные расходы 15 313 руб. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)