Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2016 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 июля 2016 г. в зале N 6 по правилам суда первой инстанции дело N А65-27431/2015
по иску индивидуального Хузасаитова Ильнура Рустемовича, г. Казань (ОГРН 305165904800012, ИНН 165900966608),
к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан, общество с ограниченной ответственностью "Казанская Оценочная Компания",
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения первого этажа N 37, общей площадью 100 кв. м, инв. N 337, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, литер А,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Богушевич А.В. по доверенности от 01.12.2015 г.,
установил:
индивидуальный предприниматель Хузасаитов Ильнур Рустемович обратился с иском к муниципальному Казенному Учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" об урегулировании разногласий по договору купли-продажи арендованного имущества.
До принятия судебного акта, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просил суд пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в редакции: "Цена Объекта по настоящему Договору составляет 1 017 000 (Один миллион семнадцать тысяч) рублей". Просил указать в графике платежей первый платеж в сумме 203 400 руб., сумму ежеквартального платежа в размере 40 680 руб., а также утвердить график платежей на 20 кварталов (т. 2, л.д. 69).
В обоснование искового требования ИП Хузасаитов И.Р. указал, что является арендатором спорных помещений, обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендованного помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", однако ответчик в удовлетворении заявления отказал. Данный отказ решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-29007/2014 признан незаконным, суд обязал ответчика реализовать истцу нежилое помещение. 19.10.2015 г. ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 цена объекта указана в сумме 3 065 000, 00 руб. Представленный ответчиком проект договора истцом подписан с протоколом разногласий и передан ответчику, однако ответчик письмом от 13.11.2015 N 17192/кзио-исх сообщил о невозможности заключения договора на условиях, изложенных в протоколе разногласий.
Как следует из материалов дела, согласно выписке из реестра собственности города Казани здание, находящееся по адресу: г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, общей площадью 297,6 кв. м, является муниципальной собственности г. Казани (л.д. 109-112, т. 1).
С 01.03.2010 г. по настоящее время истец является арендатором нежилого помещения 1-го этажа N 37 площадью 100 кв. м, инв. N 337, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, литер А.
Истец являлся арендатором данного нежилого помещения согласно договору аренды недвижимого имущества N 1143-Д от 01.03.2010 г., заключенного с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", сроком до 31.01.2011 г., с последующим заключением аренды по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 г. N 1676-Д, заключенного с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", сроком до 31.08.2012 г.
Впоследствии, данное помещение возвращено в муниципальную собственность, вследствие чего к договору аренды от 01.10.2011 г. N 1676-Д заключено соответствующее дополнительное соглашение N 1 от 15.12.2011 г. между истцом (арендатор) и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани (арендодатель) сроком до 31.08.2012.
Истец обратился к ответчику с заявлением от 30.10.2014 г. о выкупе арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (л.д. 12-13).
Ответчик письмом N 20357/кзио-исх. от 13.11.2014 г. отказал заявителю в выкупе нежилого помещения. В качестве оснований отказа Комитет указал на то, что имущество, выбывало из муниципальной собственности на момент вступления в силу закона, а также в адрес предпринимателя направлено письмо N 1921/кзио-исх. от 24.01.2014 о прекращении с 21.02.2014 г. договора аренды от 01.10.2011 N 1676-Д. В связи с этим, ответчиком указано на отсутствие непрерывности владения арендуемым имуществом в течение 2 лет и более, и заявителю отказано в выкупе арендуемого имущества (л.д. 14-15).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 28.01.15 г. суд признал незаконным отказ Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", выраженный в письме от 13.11.2014 г. N 20357/кзио-исх, в реализации преимущественного права ИП Хузасаитова Ильнура Рустемовича на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества по адресу г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, литер А, 1-го этажа, N 37, инв. N 337, площадью 100 кв. м, в связи с несоответствием Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"; суд обязал муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявление Индивидуального предпринимателя Хузасаитова Ильнура Рустемовича, г. Казань, путем оценки арендуемого помещения, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, литер А, 1-го этажа, N 37, инв. N 337, площадью 100 кв. м, назначение: нежилое, по рыночной стоимости, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, указанных арендуемых помещений; в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, составить и направить Индивидуальному предпринимателю Хузасаитову Ильнуру Рустемовичу, г. Казань, проект договора купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Во исполнение решения суда Комитетом в адрес предпринимателя 19.10.2015 направлен проект договора купли-продажи объекта недвижимости с указанием выкупной цены 3 065 000 руб.
Между тем истец не согласился с ценой договора, предложенной продавцом, и в целях подтверждения соответствия рыночной стоимости отчуждаемого объекта произвел оценку нежилых помещений. Согласно представленному отчету общества с ограниченной ответственностью "ФАЦ "Эксперт" от 21.07.2015, рыночная стоимость спорного объекта составила 1 258 000 руб.
Истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил заключить договор купли-продажи имущества исходя из стоимости 1 258 000., на основании указанного отчета.
Комитет протокол разногласий отклонил, ссылаясь на то, что им произведены все установленные законом действия в целях заключения договора купли-продажи и пополнения доходной части бюджета города Казани, в связи с этим подписание договора купли-продажи с внесенными изменениями не представляется возможным.
Таким образом, поскольку при заключении договора стороны не пришли к согласию относительно стоимости отчуждаемого объекта недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Как установлено решением Арбитражного суда РТ от 30.03.2015 по делу N А65-29007/2014 имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, истец обращался в адрес ответчика письмом от 30.10.2014 о выкупе указанного нежилого помещения, в связи с наличием преимущественного права выкупа помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектом РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Согласно ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При обращении с иском истцом представлен отчет, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составила 1 258 000 руб.
Представитель ответчиков, возражая против удовлетворения исковых требований, сослался на оценку спорного объекта оценочной компанией, проведенную на основании муниципального контракта, согласно которой рыночная стоимость спорного имущества составляет 3 065 000 руб.
При наличии противоречивых доводов сторон относительно стоимости спорного имущества, определением Арбитражного суда РТ от 17.12.2015 по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости имущества.
Согласно заключению ООО "Казанская оценочная компания" рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату обращения заявителя о выкупе составляет 1 017 000 руб.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
Принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А65-29007/2014 преюдициально установлен момент обращения истца к ответчику с письмом о приобретении спорного имущества в собственность, а именно, на указанную дату необходимо определить рыночную стоимость подлежащего передаче имущества.
Поскольку при обращении с иском представлен отчет по состоянию на 07.07.2015, указанные отчет не является достоверным для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи.
Таким образом, требования об урегулировании п. 2.1 являются законными и обоснованными, подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 5 ФЗ-159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает обоснованными требования истца об урегулировании п. 3.1 договора, п. 3.1.1, а также находит обоснованным график платежей, в редакции истца.
В силу ст. 49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.03.2016 принят отказ от исковых требований в части урегулирования п. 3.1.2, п. 3.3., п. 5.1, п. 8.3.3., п. 9.3, п. 9.3.1, п. 10.2 договора и производство по делу в данной части прекращено.
В остальной части иск удовлетворен.
Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа инвентарный номер N 337, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Вишневского д. 59 лит. А (помещения первого этажа N 37, общей площадью 100 кв. м), изложив пункты договора в следующей редакции:
- Пункт 2.1. "Цена Объекта по настоящему Договору составляет 1 017 000 руб. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам экспертизы, проведенной при рассмотрении Арбитражным судом Республики Татарстан дела N А65-27431/2015";
- Пункт 3.1.1. "Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п. 2.1. настоящего Договора сумму в следующем порядке: Первый платеж составляет 20% (двадцать процентов) от общей цены объекта - 203 400 руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным в статье 13 настоящего Договора реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет Продавца.
Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и сумма процентов за рассрочку платежа, в соответствии с п. 3.2. настоящего Договора, перечисляются в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Валюта платежа - рубль".
Оплата объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, лит.А, общей площадью 100 кв. м, в рассрочку сроком на 60 (шестьдесят) месяцев.".
Комитет, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что решение вынесено с неправильным применением норм процессуального и материального права, поскольку имеется спор об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайство о проведении повторной экспертизы отклонено.
Истцом представлены возражения на жалобу, истец отмечает обоснованность заключения эксперта.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 09 июня 2016 года Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А65-27431/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек общество с ограниченной ответственностью "Казанская Оценочная Компания" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и назначил предварительное судебное разбирательство на 07 июля 2016 года на 12 часов 30 минут.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 рассмотрение дела N А65-27431/2015 назначено в судебном заседании на 26.07.2016 на 17 час. 20 мин.
На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчику предложено рассмотреть вопрос о назначении по делу повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 30.10.2014, с соблюдением требований, установленных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (с указанием экспертной организации, перечнем вопросов, которые необходимо поставить на разрешение эксперта, перечислением на депозит суда денежных средств, подлежащих выплате эксперту и т.д.).
Распоряжением заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Карпова В.В. от 26.07.2016 в судебном составе произведена замена судьи Терентьева Е.А. в связи с нахождением его в отпуске на судью Николаеву С.Ю. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании 26.07.2016 представитель истца поддержал исковые требования с учетом заявленных в суде первой инстанции уточнений и просил иск удовлетворить.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что несмотря на то, что предметом иска является установление условий договора купли-продажи нежилого помещения, в число обстоятельств, подлежащих доказыванию включено установление рыночной стоимости нежилого помещения, являющегося предметом указанного договора. При этом продавцом (Комитетом) до направления истцу проекта договора купли-продажи осуществлена оценка стоимости предмета договора (спорного нежилого помещения).
Суд первой инстанции, в процессе рассмотрения дела, назначил по делу судебную экспертизу и принял решение с учетом данного заключения относительно рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Таким образом, в рамках рассматриваемого дела истцом фактически оспаривается достоверность величины стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Таким образом, при заключении такого договора купли-продажи предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанная независимым оценщиком.
В соответствии с рекомендациями, изложенными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как усматривается из материалов дела судом первой инстанции при рассмотрении дела к его участию не было привлечено ООО "Казанская Оценочная Компания", которое являлось оценщиком, осуществившим оценку спорного объекта недвижимости и привлечение которого к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, является обязательным в силу рекомендаций, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92.
В силу этого суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для суда первой инстанции, а решение и дополнительное решение суда первой инстанции в связи с этим подлежат отмене на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик в суде первой инстанции заявлял ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Аналогичное ходатайство заявлено ответчиком в суде апелляционной инстанции. Однако определение суда апелляционной инстанции от 12.07.2016 ответчик не исполнил, сведения с экспертной организации о возможности проведения соответствующей судебной экспертизы и сроках ее проведения не представил, денежные средства, подлежащие выплате эксперту за производство экспертизы, на депозит суда не перечислил, судебные процессы проигнорировал и явку представителя в суд не обеспечил.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, а лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
С учетом вышеизложенного, а также того факта, что ответчик в апелляционный суд не явился, ходатайство не поддержал, определение суда не выполнил, ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции оставлено без удовлетворения.
В связи с этим суд апелляционной инстанции рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам с учетом дополнительного отзыва, представленного оценщиком ООО "Казанская Оценочная Компания", подтвердившего результаты оценки.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При рассмотрении настоящего дела, в связи с тем, что истцом и ответчиком в материалы дела были представлены противоречащие друг другу отчеты об оценке рыночной стоимости судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, по выводам которой установлена рыночная стоимость нежилого помещения 1 017 000 руб.
Оценивая результаты судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами судебного эксперта и произведенной им оценкой рыночной стоимости, поскольку заключение эксперта соответствует требованиям закона, в том числе закона об оценочной деятельности, сторонами по делу не оспорено.
В силу этого исковые требования в части урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения и, в частности его пункта 2.1, подлежат удовлетворению в части определения стоимости продаваемого помещения в размере, установленном заключением эксперта по результатам экспертизы, проведенной при рассмотрении Арбитражным судом Республики Татарстан дела N А65-27431/2015.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом заявлен отказ от иска в части требований об урегулировании разногласий по п. 3.1.2, 3.3, 5.1, 8.3.3., 9.3, 9.3.1, 10.2 договора.
Представитель истца в суде апелляционной инстанции данный отказ от требования поддержал.
В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
В силу этого отказ от иска, заявленный истцом, поскольку это не нарушает законные права и интересы иных лиц, принимается.
Таким образом, исковое заявление истца подлежит удовлетворению, а апелляционная жалоба ответчика подлежит оставлению без удовлетворения.
В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца на оплату государственной пошлины по иску и на производство судебной экспертизы подлежат компенсации за счет ответчика.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 марта 2016 года по делу N А65-27431/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Принять отказ индивидуального предпринимателя Хузасаитова Ильнура Рустемовича от иска в части требования об обязании муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" согласовать п. п. 3.1.2, 3.3, 5.1, 8.3.3., 9.3, 9.3.1, 10.2 договора в редакции индивидуального предпринимателя Хузасаитова Ильнура Рустемовича.
Производство по делу в указанной части прекратить.
В остальной части иск удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа инвентарный номер N 337, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Вишневского д. 59, лит. А (помещения первого этажа N 37, общей площадью 100 кв. м), изложив пункты договора в следующей редакции:
- Пункт 2.1. "Цена Объекта по настоящему Договору составляет 1 017 000 руб. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам экспертизы, проведенной при рассмотрении Арбитражным судом Республики Татарстан дела N А65-27431/2015";
- Пункт 3.1.1. "Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п. 2.1. настоящего Договора сумму в следующем порядке: Первый платеж составляет 20% (двадцать процентов) от общей цены объекта - 203 400 руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным в статье 13 настоящего Договора реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет Продавца.
- Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и сумма процентов за рассрочку платежа, в соответствии с п. 3.2. настоящего Договора, перечисляются в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Валюта платежа - рубль";
- График Платежей изложен в следующей редакции:
Оплата объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, лит.А, общей площадью 100 кв. м, в рассрочку сроком на 60 (шестьдесят) месяцев.".
Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674, город Казань) в пользу индивидуального Хузасаитова Ильнура Рустемовича, г. Казань (ОГРН 305165904800012, ИНН 165900966608) 5 000 руб. в возмещение расходов по оплате стоимости экспертизы и 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 11АП-6388/2016 ПО ДЕЛУ N А65-27431/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу N А65-27431/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2016 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 июля 2016 г. в зале N 6 по правилам суда первой инстанции дело N А65-27431/2015
по иску индивидуального Хузасаитова Ильнура Рустемовича, г. Казань (ОГРН 305165904800012, ИНН 165900966608),
к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан, общество с ограниченной ответственностью "Казанская Оценочная Компания",
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения первого этажа N 37, общей площадью 100 кв. м, инв. N 337, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, литер А,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Богушевич А.В. по доверенности от 01.12.2015 г.,
установил:
индивидуальный предприниматель Хузасаитов Ильнур Рустемович обратился с иском к муниципальному Казенному Учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" об урегулировании разногласий по договору купли-продажи арендованного имущества.
До принятия судебного акта, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просил суд пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в редакции: "Цена Объекта по настоящему Договору составляет 1 017 000 (Один миллион семнадцать тысяч) рублей". Просил указать в графике платежей первый платеж в сумме 203 400 руб., сумму ежеквартального платежа в размере 40 680 руб., а также утвердить график платежей на 20 кварталов (т. 2, л.д. 69).
В обоснование искового требования ИП Хузасаитов И.Р. указал, что является арендатором спорных помещений, обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендованного помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", однако ответчик в удовлетворении заявления отказал. Данный отказ решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-29007/2014 признан незаконным, суд обязал ответчика реализовать истцу нежилое помещение. 19.10.2015 г. ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 цена объекта указана в сумме 3 065 000, 00 руб. Представленный ответчиком проект договора истцом подписан с протоколом разногласий и передан ответчику, однако ответчик письмом от 13.11.2015 N 17192/кзио-исх сообщил о невозможности заключения договора на условиях, изложенных в протоколе разногласий.
Как следует из материалов дела, согласно выписке из реестра собственности города Казани здание, находящееся по адресу: г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, общей площадью 297,6 кв. м, является муниципальной собственности г. Казани (л.д. 109-112, т. 1).
С 01.03.2010 г. по настоящее время истец является арендатором нежилого помещения 1-го этажа N 37 площадью 100 кв. м, инв. N 337, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, литер А.
Истец являлся арендатором данного нежилого помещения согласно договору аренды недвижимого имущества N 1143-Д от 01.03.2010 г., заключенного с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", сроком до 31.01.2011 г., с последующим заключением аренды по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2011 г. N 1676-Д, заключенного с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", сроком до 31.08.2012 г.
Впоследствии, данное помещение возвращено в муниципальную собственность, вследствие чего к договору аренды от 01.10.2011 г. N 1676-Д заключено соответствующее дополнительное соглашение N 1 от 15.12.2011 г. между истцом (арендатор) и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани (арендодатель) сроком до 31.08.2012.
Истец обратился к ответчику с заявлением от 30.10.2014 г. о выкупе арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (л.д. 12-13).
Ответчик письмом N 20357/кзио-исх. от 13.11.2014 г. отказал заявителю в выкупе нежилого помещения. В качестве оснований отказа Комитет указал на то, что имущество, выбывало из муниципальной собственности на момент вступления в силу закона, а также в адрес предпринимателя направлено письмо N 1921/кзио-исх. от 24.01.2014 о прекращении с 21.02.2014 г. договора аренды от 01.10.2011 N 1676-Д. В связи с этим, ответчиком указано на отсутствие непрерывности владения арендуемым имуществом в течение 2 лет и более, и заявителю отказано в выкупе арендуемого имущества (л.д. 14-15).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 28.01.15 г. суд признал незаконным отказ Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", выраженный в письме от 13.11.2014 г. N 20357/кзио-исх, в реализации преимущественного права ИП Хузасаитова Ильнура Рустемовича на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества по адресу г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, литер А, 1-го этажа, N 37, инв. N 337, площадью 100 кв. м, в связи с несоответствием Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"; суд обязал муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявление Индивидуального предпринимателя Хузасаитова Ильнура Рустемовича, г. Казань, путем оценки арендуемого помещения, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, литер А, 1-го этажа, N 37, инв. N 337, площадью 100 кв. м, назначение: нежилое, по рыночной стоимости, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, указанных арендуемых помещений; в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, составить и направить Индивидуальному предпринимателю Хузасаитову Ильнуру Рустемовичу, г. Казань, проект договора купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Во исполнение решения суда Комитетом в адрес предпринимателя 19.10.2015 направлен проект договора купли-продажи объекта недвижимости с указанием выкупной цены 3 065 000 руб.
Между тем истец не согласился с ценой договора, предложенной продавцом, и в целях подтверждения соответствия рыночной стоимости отчуждаемого объекта произвел оценку нежилых помещений. Согласно представленному отчету общества с ограниченной ответственностью "ФАЦ "Эксперт" от 21.07.2015, рыночная стоимость спорного объекта составила 1 258 000 руб.
Истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил заключить договор купли-продажи имущества исходя из стоимости 1 258 000., на основании указанного отчета.
Комитет протокол разногласий отклонил, ссылаясь на то, что им произведены все установленные законом действия в целях заключения договора купли-продажи и пополнения доходной части бюджета города Казани, в связи с этим подписание договора купли-продажи с внесенными изменениями не представляется возможным.
Таким образом, поскольку при заключении договора стороны не пришли к согласию относительно стоимости отчуждаемого объекта недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Как установлено решением Арбитражного суда РТ от 30.03.2015 по делу N А65-29007/2014 имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, истец обращался в адрес ответчика письмом от 30.10.2014 о выкупе указанного нежилого помещения, в связи с наличием преимущественного права выкупа помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектом РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Согласно ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При обращении с иском истцом представлен отчет, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составила 1 258 000 руб.
Представитель ответчиков, возражая против удовлетворения исковых требований, сослался на оценку спорного объекта оценочной компанией, проведенную на основании муниципального контракта, согласно которой рыночная стоимость спорного имущества составляет 3 065 000 руб.
При наличии противоречивых доводов сторон относительно стоимости спорного имущества, определением Арбитражного суда РТ от 17.12.2015 по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости имущества.
Согласно заключению ООО "Казанская оценочная компания" рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату обращения заявителя о выкупе составляет 1 017 000 руб.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
Принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А65-29007/2014 преюдициально установлен момент обращения истца к ответчику с письмом о приобретении спорного имущества в собственность, а именно, на указанную дату необходимо определить рыночную стоимость подлежащего передаче имущества.
Поскольку при обращении с иском представлен отчет по состоянию на 07.07.2015, указанные отчет не является достоверным для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи.
Таким образом, требования об урегулировании п. 2.1 являются законными и обоснованными, подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 5 ФЗ-159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает обоснованными требования истца об урегулировании п. 3.1 договора, п. 3.1.1, а также находит обоснованным график платежей, в редакции истца.
В силу ст. 49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.03.2016 принят отказ от исковых требований в части урегулирования п. 3.1.2, п. 3.3., п. 5.1, п. 8.3.3., п. 9.3, п. 9.3.1, п. 10.2 договора и производство по делу в данной части прекращено.
В остальной части иск удовлетворен.
Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа инвентарный номер N 337, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Вишневского д. 59 лит. А (помещения первого этажа N 37, общей площадью 100 кв. м), изложив пункты договора в следующей редакции:
- Пункт 2.1. "Цена Объекта по настоящему Договору составляет 1 017 000 руб. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам экспертизы, проведенной при рассмотрении Арбитражным судом Республики Татарстан дела N А65-27431/2015";
- Пункт 3.1.1. "Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п. 2.1. настоящего Договора сумму в следующем порядке: Первый платеж составляет 20% (двадцать процентов) от общей цены объекта - 203 400 руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным в статье 13 настоящего Договора реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет Продавца.
Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и сумма процентов за рассрочку платежа, в соответствии с п. 3.2. настоящего Договора, перечисляются в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Валюта платежа - рубль".
Оплата объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, лит.А, общей площадью 100 кв. м, в рассрочку сроком на 60 (шестьдесят) месяцев.".
Комитет, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что решение вынесено с неправильным применением норм процессуального и материального права, поскольку имеется спор об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайство о проведении повторной экспертизы отклонено.
Истцом представлены возражения на жалобу, истец отмечает обоснованность заключения эксперта.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 09 июня 2016 года Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А65-27431/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек общество с ограниченной ответственностью "Казанская Оценочная Компания" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и назначил предварительное судебное разбирательство на 07 июля 2016 года на 12 часов 30 минут.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 рассмотрение дела N А65-27431/2015 назначено в судебном заседании на 26.07.2016 на 17 час. 20 мин.
На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчику предложено рассмотреть вопрос о назначении по делу повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 30.10.2014, с соблюдением требований, установленных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (с указанием экспертной организации, перечнем вопросов, которые необходимо поставить на разрешение эксперта, перечислением на депозит суда денежных средств, подлежащих выплате эксперту и т.д.).
Распоряжением заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Карпова В.В. от 26.07.2016 в судебном составе произведена замена судьи Терентьева Е.А. в связи с нахождением его в отпуске на судью Николаеву С.Ю. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании 26.07.2016 представитель истца поддержал исковые требования с учетом заявленных в суде первой инстанции уточнений и просил иск удовлетворить.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что несмотря на то, что предметом иска является установление условий договора купли-продажи нежилого помещения, в число обстоятельств, подлежащих доказыванию включено установление рыночной стоимости нежилого помещения, являющегося предметом указанного договора. При этом продавцом (Комитетом) до направления истцу проекта договора купли-продажи осуществлена оценка стоимости предмета договора (спорного нежилого помещения).
Суд первой инстанции, в процессе рассмотрения дела, назначил по делу судебную экспертизу и принял решение с учетом данного заключения относительно рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Таким образом, в рамках рассматриваемого дела истцом фактически оспаривается достоверность величины стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Таким образом, при заключении такого договора купли-продажи предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанная независимым оценщиком.
В соответствии с рекомендациями, изложенными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как усматривается из материалов дела судом первой инстанции при рассмотрении дела к его участию не было привлечено ООО "Казанская Оценочная Компания", которое являлось оценщиком, осуществившим оценку спорного объекта недвижимости и привлечение которого к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, является обязательным в силу рекомендаций, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92.
В силу этого суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для суда первой инстанции, а решение и дополнительное решение суда первой инстанции в связи с этим подлежат отмене на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик в суде первой инстанции заявлял ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Аналогичное ходатайство заявлено ответчиком в суде апелляционной инстанции. Однако определение суда апелляционной инстанции от 12.07.2016 ответчик не исполнил, сведения с экспертной организации о возможности проведения соответствующей судебной экспертизы и сроках ее проведения не представил, денежные средства, подлежащие выплате эксперту за производство экспертизы, на депозит суда не перечислил, судебные процессы проигнорировал и явку представителя в суд не обеспечил.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, а лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
С учетом вышеизложенного, а также того факта, что ответчик в апелляционный суд не явился, ходатайство не поддержал, определение суда не выполнил, ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции оставлено без удовлетворения.
В связи с этим суд апелляционной инстанции рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам с учетом дополнительного отзыва, представленного оценщиком ООО "Казанская Оценочная Компания", подтвердившего результаты оценки.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При рассмотрении настоящего дела, в связи с тем, что истцом и ответчиком в материалы дела были представлены противоречащие друг другу отчеты об оценке рыночной стоимости судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, по выводам которой установлена рыночная стоимость нежилого помещения 1 017 000 руб.
Оценивая результаты судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами судебного эксперта и произведенной им оценкой рыночной стоимости, поскольку заключение эксперта соответствует требованиям закона, в том числе закона об оценочной деятельности, сторонами по делу не оспорено.
В силу этого исковые требования в части урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения и, в частности его пункта 2.1, подлежат удовлетворению в части определения стоимости продаваемого помещения в размере, установленном заключением эксперта по результатам экспертизы, проведенной при рассмотрении Арбитражным судом Республики Татарстан дела N А65-27431/2015.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом заявлен отказ от иска в части требований об урегулировании разногласий по п. 3.1.2, 3.3, 5.1, 8.3.3., 9.3, 9.3.1, 10.2 договора.
Представитель истца в суде апелляционной инстанции данный отказ от требования поддержал.
В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
В силу этого отказ от иска, заявленный истцом, поскольку это не нарушает законные права и интересы иных лиц, принимается.
Таким образом, исковое заявление истца подлежит удовлетворению, а апелляционная жалоба ответчика подлежит оставлению без удовлетворения.
В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца на оплату государственной пошлины по иску и на производство судебной экспертизы подлежат компенсации за счет ответчика.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 марта 2016 года по делу N А65-27431/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Принять отказ индивидуального предпринимателя Хузасаитова Ильнура Рустемовича от иска в части требования об обязании муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" согласовать п. п. 3.1.2, 3.3, 5.1, 8.3.3., 9.3, 9.3.1, 10.2 договора в редакции индивидуального предпринимателя Хузасаитова Ильнура Рустемовича.
Производство по делу в указанной части прекратить.
В остальной части иск удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа инвентарный номер N 337, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Вишневского д. 59, лит. А (помещения первого этажа N 37, общей площадью 100 кв. м), изложив пункты договора в следующей редакции:
- Пункт 2.1. "Цена Объекта по настоящему Договору составляет 1 017 000 руб. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам экспертизы, проведенной при рассмотрении Арбитражным судом Республики Татарстан дела N А65-27431/2015";
- Пункт 3.1.1. "Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п. 2.1. настоящего Договора сумму в следующем порядке: Первый платеж составляет 20% (двадцать процентов) от общей цены объекта - 203 400 руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным в статье 13 настоящего Договора реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет Продавца.
- Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и сумма процентов за рассрочку платежа, в соответствии с п. 3.2. настоящего Договора, перечисляются в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Валюта платежа - рубль";
- График Платежей изложен в следующей редакции:
Оплата объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Вишневского, д. 59, лит.А, общей площадью 100 кв. м, в рассрочку сроком на 60 (шестьдесят) месяцев.".
Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674, город Казань) в пользу индивидуального Хузасаитова Ильнура Рустемовича, г. Казань (ОГРН 305165904800012, ИНН 165900966608) 5 000 руб. в возмещение расходов по оплате стоимости экспертизы и 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)