Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на квартиру и на долю в праве собственности на земельный участок, представив в качестве основания перехода права собственности договор купли-продажи, но в регистрации права собственности было отказано в связи с непредставлением заявления второй стороны сделки о прекращении права, однако указанное заявление представить невозможно в связи с ликвидацией продавца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Максимова А.В.
Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Чуфистова И.В.
судей Бутковой Н.А., Стаховой Т.М.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2а-161/2017 по апелляционной жалобе К. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга, принятое 11 января 2017 года по административному иску К. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., объяснения представителя административного истца Р. (по доверенности), представителя административного ответчика И. (по доверенности), судебная коллегия
К. обратился в Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), в котором оспаривал законность отказа названного территориального Управления Росреестра от 28 октября 2016 года в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру <адрес>.
В качестве мер по восстановлению нарушенного права К. просил возложить на Управление Росреестра обязанность зарегистрировать право собственности на указанную квартиру, а также на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома - земельный участок, площадью <...> кв. м с кадастровым номером N..., предназначенный для размещения жилого дома по указанному выше адресу.
В обоснование поданного в суд административного иска К. ссылался на то обстоятельство, что на основании договора купли-продажи, заключенного 10 августа 2014 года с ЗАО <...>, приобрел право собственности на квартиру N <адрес>, а также соответствующую долю в праве собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом.
По утверждению К., ранее - на основании договора займа от 08 июля 2013 года им переданы <...> рублей закрытому акционерному обществу <...> в целях приобретения последним квартиры <адрес> по договору купли-продажи от 08 июля 2013 года, заключенным с прежним собственником квартиры М., а затем в связи с невозможностью возврата закрытым акционерным обществом суммы займа, его учредителями - В. (брат истца) и К. (сын истца) было принято решение о передаче квартиры, по указанному адресу в собственность истца, во исполнение которого 10 августа 2014 года и был заключен договор купли-продажи.
28 октября 2016 года К. обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о регистрации права собственности на квартиру и на долю в праве собственности на земельный участок, представив в качестве основания перехода права собственности договор купли-продажи от 10 августа 2014 года, однако государственный регистратор своим решением от 23 сентября 2016 года приостановил процедуру регистрации, указав на возникшие сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права (абзац 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а затем 28 октября 2016 года отказал в регистрации права собственности на квартиру по основанию, предусмотренному абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", - не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, когда обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
По мнению К., решение об отказе в государственной регистрации незаконно, нарушает имущественные интересы истца, при этом истец не имеет возможности исполнить требование государственного регистратора и представить в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу заявление второй стороны сделки - ЗАО <...> о прекращении права и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, поскольку 10 ноября 2014 года названное акционерное общество ликвидировано.
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 января 2017 года в удовлетворении требований К. отказано.
С постановленным по делу решением К. не согласился, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Заинтересованное лицо К. в заседание суда апелляционной инстанции не явился; о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом посредством телефонной связи.
Согласно статьям 150 (ч. 2), 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя административного истца, возражения представителя ответчика, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Судом первой инстанции в ходе разбирательства по делу установлены следующие обстоятельства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу, ЗАО <...> на основании договора купли-продажи от 08 июля 2013 года является собственником квартиры <адрес> и общего имущества в многоквартирном доме - земельного участка с кадастровым номер N... под домом (л.д. <...>).
08 июля 2013 года между ЗАО <...> с одной стороны, и К., с другой стороны, заключен договор займа, в соответствии с которым акционерное общество получило от К. денежную сумму наличными в размере <...> рублей в целях оплаты стоимости квартиры <адрес>, приобретаемой акционерным обществом у М. по договору купли-продажи от 08 июля 2013 года. Денежная сумма по договору займа подлежала перечислению по реквизитам продавца квартиры в срок не позднее 29 июля 2013 года.
В силу пунктов 2.1, 2.2 договора займа, договор вступал в силу в момент передачи денег и подписания его сторонами и действовал до 08 июля 2014 года - даты не позднее которой заемщик (ЗАО <...>) был обязан возвратить всю полученную сумму частями или единовременно, а в случае невыполнения данного условия, - передать (продать, подарить) квартиру <адрес>. В случае передачи квартиры займодавцу, последний обязан возместить все полученные платежи по данному договору заемщику (л.д. <...>).
10 августа 2014 года ЗАО <...> и К. заключили договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), в соответствии с которым ЗАО <...> приняло на себя обязательство передать в собственность К. квартиру <адрес>, а также право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок, общей площадью <...> кв. м, расположенный под домом, кадастровый номер N....
В соответствии с пунктами 2.2, 3.1 договора от 10 августа 2014 года К. оплатил стоимость квартиры в размере 1 000 000 рублей за счет личных средств путем передачи денежной суммы наличными в момент подписания акта приема-передачи квартиры. Квартира подлежала передаче покупателю по передаточному акту в течение трех дней после подписании договора. Временем окончания действия договора стороны определили момент исполнения ими своих обязательств, ограничив срок их исполнения тремя годами с момента подписания договора (л.д. <...>).
Приложением к договору купли-продажи являлся акт приема-передачи квартиры, датированный 10 августа 2014 года, в соответствии с которым ЗАО <...> передало в собственность К., а последний, в свою очередь, принял квартиру и общее имущество в многоквартирном доме. В пункте 2 акта приема-передачи указано условие, что покупатель оплатил установленную пунктом 2.1 договора купли-продажи квартиры от 17 августа 2016 года сумму в размере 30 000 000 рублей наличными денежными средствами (л.д. <...>).
Как в договоре купли-продажи, так и в акте приема-передачи квартиры от 10 августа 2014 года имеются подписи покупателя К. и продавца - генерального директора ЗАО <...> К., при этом подпись последнего не скреплена печатью акционерного общества.
Указанный договор купли-продажи 30 августа 2016 года, совместно с заявлением о государственной регистрации и заявлением К. о приеме документов в отсутствие одной стороны, в связи с ликвидацией ЗАО <...> был представлен в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д. <...>).
Решением N... Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 23 сентября 2016 года государственная регистрация права собственности в отношении имущества приостановлена на срок до 24 октября 2016 года с указанием на возникшие сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права (абзац 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") - отсутствие документа, подтверждающего согласие ЗАО <...> на регистрацию перехода права собственности (л.д. <...>).
Сообщением государственного регистратора от 28 октября 2016 года N... К. уведомлен об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру по основанию, предусмотренному абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Государственным регистратором указано на необходимость представления К. заявления второй стороны сделки, ЗАО <...> на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру (л.д. <...>).
Отказывая в удовлетворении требований К., суд первой инстанции с учетом положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, изложенных в пункте 62 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принимая во внимание наличие вступившего в законную силу решения Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу N 2-117/2016, пришел к выводу о том, что отказ в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество соответствует закону. При этом суд первой инстанции указал, что в договоре купли-продажи от 10 августа 2014 года и акте приема-передачи имущества имеются существенные противоречия в стоимости объектов недвижимости, какие-либо доказательства фактической передачи денежных средств обществу по договору купли-продажи в сумме 1000 000 рублей суду не представлены, что не позволяет установить действительную волю сторон относительно стоимости объектов недвижимого имущества и лишает возможность проверить исполнение покупателем обязанности по оплате имущества.
Кроме того, как указано в судебном решении, в материалы дела представлены договоры купли-продажи квартиры от 10 августа 2014 года в двух редакциях, при этом решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2016 года по гражданскому делу N 2-117/2016 установлено наличие иного договора купли-продажи от 10 августа 2014 года, заключенного сторонами и существенно отличающегося условиями от договоров, имеющихся в материалах настоящего дела, что также не позволяет выявить действительное волеизъявление сторон сделки.
Данные выводы суда следует признать правильными.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, полномочия по осуществлению государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно статье 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в редакции, действовавшей на момент принятия Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу оспариваемого истцом решения, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежали государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являлись, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Правовая экспертиза представленных в целях государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводилась органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в государственной регистрации прав могло быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Статьей 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ было определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии со статьей 549 ГК Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК Российской Федерации).
Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ликвидации продавца (юридического лица), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из приведенных выше норм права и разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации, сам факт отсутствие заявления продавца, в том числе по причине исключения последнего из ЕГРЮЛ, не является препятствием для удовлетворения судом иска о регистрации права собственности на недвижимое имущество за покупателем только тогда, когда государственным регистратором, при проверке представленных в обоснование перехода права собственности на регистрацию документов, не будет выявлено нарушений в исполнении обязательств покупателя по оплате недвижимого имущества, а сама сделка признана отвечающей требованиям законности.
Из материалов дела следует, что в качестве документа, служащего основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, К. в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представлен договор купли-продажи от 10 августа 2014 года, по условиям которого стоимость квартиры определена равной 1000000 рублей, в то время, как пункт 2 приложения к договору купли-продажи (акт приема-передачи квартиры) от 10 августа 2014 года содержит отсылку к иному договору купли-продажи квартиры от 17 августа 2016 года и определяет стоимость имущества равной 30 000 000 рублей.
К. при обращении в суд представлен экземпляр договора купли-продажи от 10 августа 2014 года и акта приема-передачи, содержащий указание на стоимость квартиры в сумме 1 000 000 рублей, а также заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры от 17 августа 2016 года.
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2016 года, принятым гражданскому делу N 2-117/2016, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06 октября 2016 года, К. отказано в удовлетворении иска к администрации Курортного района Санкт-Петербурга и местной администрации Муниципального образования г. Сестрорецк о признании за ним права собственности на квартиру <адрес> и права собственности на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок, расположенный по этому же адресу.
В силу статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному им гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.
При рассмотрении гражданского дела N 2-117/2016 К. в обоснование иска о признании права собственности на квартиру ссылался на те же обстоятельства заключения с ЗАО <...> договора купли-продажи квартиры, как на основание возникновения такого права, однако условия представленного в материалы гражданского дела N 2-117/2016 договора, в том числе условия, касающиеся срока его действия, отличались от условий представленных в рамках настоящего спора договоров купли-продажи.
В ходе судебного разбирательства по гражданскому делу N 2-117/2016 судебные инстанции пришли к выводу о том, что из буквального толкования заключенного между К. и ЗАО <...> договора купли-продажи от 10 августа 2014 года не следует, что ЗАО <...> продало К. объект недвижимого имущества в виде квартиры, при этом истцом, как покупателем, не было представлено доказательств передачи продавцу денежных средств.
Как указано в судебном решении и в апелляционном определении по делу N 2-117/2016 К. в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что денежные средства по договору купли-продажи от 10 августа 2014 года фактически не передавались, а сам договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен между сторонами, в связи с неисполнением ЗАО <...> своих обязательств по договору займа от 08 июля 2013 года.
Учитывая установленные по делу N 2-117/2016 обстоятельства, наличие разночтений в редакциях договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 августа 2014 года, содержащих условия о различной стоимости квартиры, следует признать правильным вывод суда первой инстанции о невозможности однозначно определить цену договора, а также установить факт надлежащего исполнения покупателем К. обязанности по оплате недвижимого имущества.
При обращении в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в целях проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество истцом не были соблюдены требования, предусмотренные Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - заявление продавца (ЗАО <...> о прекращении права собственности и регистрации перехода права собственности на покупателя не представлено, а представленные истцом документы, не позволяли провести регистрацию перехода права собственности по заявлению одной из сторон сделки, в связи с чем государственный регистратор имел предусмотренные законом основания для приостановления и последующего отказа в такой регистрации.
Довод К. в апелляционной жалобе о том, что факт передачи денежных средств в сумме 1000 000 рублей в счет оплаты стоимости приобретенной квартиры подтвержден в судебном заседании объяснениями бывшего генерального директора ЗАО <...> а также приходным кассовым ордером от 10 августа 2014 года (л.д. <...>) не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции.
В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Поскольку ранее К. не отрицал, что денежные средства по договору купли-продажи от 10 августа 2014 года фактически продавцу не передавались, а договор был заключен в связи с неисполнением ЗАО <...> своих обязательств по договору займа, следует прийти к выводу о том, что квартира передана К. в качестве отступного (ст. 409 ГК Российской Федерации) с целью прекращения заемных обязательств ЗАО <...>. Таким образом, показания К., равно как и приходный кассовый ордер, нельзя признать допустимыми доказательствами исполнения истцом обязательства по оплате стоимости квартиры, а сам представленный на регистрацию договор купли-продажи не может служить основанием для возникновения права собственности на указанный объект недвижимости.
Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований административного процессуального законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 января 2017 года по делу N 2а-161/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.06.2017 N 33А-9450/2017 ПО ДЕЛУ N 2А-161/2017
Требование: О признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на квартиру и на долю в праве собственности на земельный участок, представив в качестве основания перехода права собственности договор купли-продажи, но в регистрации права собственности было отказано в связи с непредставлением заявления второй стороны сделки о прекращении права, однако указанное заявление представить невозможно в связи с ликвидацией продавца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июня 2017 г. N 33а-9450/2017
Судья: Максимова А.В.
Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Чуфистова И.В.
судей Бутковой Н.А., Стаховой Т.М.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2а-161/2017 по апелляционной жалобе К. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга, принятое 11 января 2017 года по административному иску К. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., объяснения представителя административного истца Р. (по доверенности), представителя административного ответчика И. (по доверенности), судебная коллегия
установила:
К. обратился в Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), в котором оспаривал законность отказа названного территориального Управления Росреестра от 28 октября 2016 года в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру <адрес>.
В качестве мер по восстановлению нарушенного права К. просил возложить на Управление Росреестра обязанность зарегистрировать право собственности на указанную квартиру, а также на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома - земельный участок, площадью <...> кв. м с кадастровым номером N..., предназначенный для размещения жилого дома по указанному выше адресу.
В обоснование поданного в суд административного иска К. ссылался на то обстоятельство, что на основании договора купли-продажи, заключенного 10 августа 2014 года с ЗАО <...>, приобрел право собственности на квартиру N <адрес>, а также соответствующую долю в праве собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом.
По утверждению К., ранее - на основании договора займа от 08 июля 2013 года им переданы <...> рублей закрытому акционерному обществу <...> в целях приобретения последним квартиры <адрес> по договору купли-продажи от 08 июля 2013 года, заключенным с прежним собственником квартиры М., а затем в связи с невозможностью возврата закрытым акционерным обществом суммы займа, его учредителями - В. (брат истца) и К. (сын истца) было принято решение о передаче квартиры, по указанному адресу в собственность истца, во исполнение которого 10 августа 2014 года и был заключен договор купли-продажи.
28 октября 2016 года К. обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о регистрации права собственности на квартиру и на долю в праве собственности на земельный участок, представив в качестве основания перехода права собственности договор купли-продажи от 10 августа 2014 года, однако государственный регистратор своим решением от 23 сентября 2016 года приостановил процедуру регистрации, указав на возникшие сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права (абзац 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а затем 28 октября 2016 года отказал в регистрации права собственности на квартиру по основанию, предусмотренному абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", - не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, когда обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
По мнению К., решение об отказе в государственной регистрации незаконно, нарушает имущественные интересы истца, при этом истец не имеет возможности исполнить требование государственного регистратора и представить в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу заявление второй стороны сделки - ЗАО <...> о прекращении права и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, поскольку 10 ноября 2014 года названное акционерное общество ликвидировано.
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 января 2017 года в удовлетворении требований К. отказано.
С постановленным по делу решением К. не согласился, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Заинтересованное лицо К. в заседание суда апелляционной инстанции не явился; о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом посредством телефонной связи.
Согласно статьям 150 (ч. 2), 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя административного истца, возражения представителя ответчика, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Судом первой инстанции в ходе разбирательства по делу установлены следующие обстоятельства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу, ЗАО <...> на основании договора купли-продажи от 08 июля 2013 года является собственником квартиры <адрес> и общего имущества в многоквартирном доме - земельного участка с кадастровым номер N... под домом (л.д. <...>).
08 июля 2013 года между ЗАО <...> с одной стороны, и К., с другой стороны, заключен договор займа, в соответствии с которым акционерное общество получило от К. денежную сумму наличными в размере <...> рублей в целях оплаты стоимости квартиры <адрес>, приобретаемой акционерным обществом у М. по договору купли-продажи от 08 июля 2013 года. Денежная сумма по договору займа подлежала перечислению по реквизитам продавца квартиры в срок не позднее 29 июля 2013 года.
В силу пунктов 2.1, 2.2 договора займа, договор вступал в силу в момент передачи денег и подписания его сторонами и действовал до 08 июля 2014 года - даты не позднее которой заемщик (ЗАО <...>) был обязан возвратить всю полученную сумму частями или единовременно, а в случае невыполнения данного условия, - передать (продать, подарить) квартиру <адрес>. В случае передачи квартиры займодавцу, последний обязан возместить все полученные платежи по данному договору заемщику (л.д. <...>).
10 августа 2014 года ЗАО <...> и К. заключили договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), в соответствии с которым ЗАО <...> приняло на себя обязательство передать в собственность К. квартиру <адрес>, а также право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок, общей площадью <...> кв. м, расположенный под домом, кадастровый номер N....
В соответствии с пунктами 2.2, 3.1 договора от 10 августа 2014 года К. оплатил стоимость квартиры в размере 1 000 000 рублей за счет личных средств путем передачи денежной суммы наличными в момент подписания акта приема-передачи квартиры. Квартира подлежала передаче покупателю по передаточному акту в течение трех дней после подписании договора. Временем окончания действия договора стороны определили момент исполнения ими своих обязательств, ограничив срок их исполнения тремя годами с момента подписания договора (л.д. <...>).
Приложением к договору купли-продажи являлся акт приема-передачи квартиры, датированный 10 августа 2014 года, в соответствии с которым ЗАО <...> передало в собственность К., а последний, в свою очередь, принял квартиру и общее имущество в многоквартирном доме. В пункте 2 акта приема-передачи указано условие, что покупатель оплатил установленную пунктом 2.1 договора купли-продажи квартиры от 17 августа 2016 года сумму в размере 30 000 000 рублей наличными денежными средствами (л.д. <...>).
Как в договоре купли-продажи, так и в акте приема-передачи квартиры от 10 августа 2014 года имеются подписи покупателя К. и продавца - генерального директора ЗАО <...> К., при этом подпись последнего не скреплена печатью акционерного общества.
Указанный договор купли-продажи 30 августа 2016 года, совместно с заявлением о государственной регистрации и заявлением К. о приеме документов в отсутствие одной стороны, в связи с ликвидацией ЗАО <...> был представлен в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д. <...>).
Решением N... Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 23 сентября 2016 года государственная регистрация права собственности в отношении имущества приостановлена на срок до 24 октября 2016 года с указанием на возникшие сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права (абзац 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") - отсутствие документа, подтверждающего согласие ЗАО <...> на регистрацию перехода права собственности (л.д. <...>).
Сообщением государственного регистратора от 28 октября 2016 года N... К. уведомлен об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру по основанию, предусмотренному абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Государственным регистратором указано на необходимость представления К. заявления второй стороны сделки, ЗАО <...> на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру (л.д. <...>).
Отказывая в удовлетворении требований К., суд первой инстанции с учетом положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, изложенных в пункте 62 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принимая во внимание наличие вступившего в законную силу решения Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу N 2-117/2016, пришел к выводу о том, что отказ в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество соответствует закону. При этом суд первой инстанции указал, что в договоре купли-продажи от 10 августа 2014 года и акте приема-передачи имущества имеются существенные противоречия в стоимости объектов недвижимости, какие-либо доказательства фактической передачи денежных средств обществу по договору купли-продажи в сумме 1000 000 рублей суду не представлены, что не позволяет установить действительную волю сторон относительно стоимости объектов недвижимого имущества и лишает возможность проверить исполнение покупателем обязанности по оплате имущества.
Кроме того, как указано в судебном решении, в материалы дела представлены договоры купли-продажи квартиры от 10 августа 2014 года в двух редакциях, при этом решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2016 года по гражданскому делу N 2-117/2016 установлено наличие иного договора купли-продажи от 10 августа 2014 года, заключенного сторонами и существенно отличающегося условиями от договоров, имеющихся в материалах настоящего дела, что также не позволяет выявить действительное волеизъявление сторон сделки.
Данные выводы суда следует признать правильными.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, полномочия по осуществлению государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно статье 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в редакции, действовавшей на момент принятия Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу оспариваемого истцом решения, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежали государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являлись, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Правовая экспертиза представленных в целях государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводилась органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в государственной регистрации прав могло быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Статьей 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ было определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии со статьей 549 ГК Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК Российской Федерации).
Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ликвидации продавца (юридического лица), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из приведенных выше норм права и разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации, сам факт отсутствие заявления продавца, в том числе по причине исключения последнего из ЕГРЮЛ, не является препятствием для удовлетворения судом иска о регистрации права собственности на недвижимое имущество за покупателем только тогда, когда государственным регистратором, при проверке представленных в обоснование перехода права собственности на регистрацию документов, не будет выявлено нарушений в исполнении обязательств покупателя по оплате недвижимого имущества, а сама сделка признана отвечающей требованиям законности.
Из материалов дела следует, что в качестве документа, служащего основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, К. в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представлен договор купли-продажи от 10 августа 2014 года, по условиям которого стоимость квартиры определена равной 1000000 рублей, в то время, как пункт 2 приложения к договору купли-продажи (акт приема-передачи квартиры) от 10 августа 2014 года содержит отсылку к иному договору купли-продажи квартиры от 17 августа 2016 года и определяет стоимость имущества равной 30 000 000 рублей.
К. при обращении в суд представлен экземпляр договора купли-продажи от 10 августа 2014 года и акта приема-передачи, содержащий указание на стоимость квартиры в сумме 1 000 000 рублей, а также заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры от 17 августа 2016 года.
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2016 года, принятым гражданскому делу N 2-117/2016, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06 октября 2016 года, К. отказано в удовлетворении иска к администрации Курортного района Санкт-Петербурга и местной администрации Муниципального образования г. Сестрорецк о признании за ним права собственности на квартиру <адрес> и права собственности на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок, расположенный по этому же адресу.
В силу статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному им гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.
При рассмотрении гражданского дела N 2-117/2016 К. в обоснование иска о признании права собственности на квартиру ссылался на те же обстоятельства заключения с ЗАО <...> договора купли-продажи квартиры, как на основание возникновения такого права, однако условия представленного в материалы гражданского дела N 2-117/2016 договора, в том числе условия, касающиеся срока его действия, отличались от условий представленных в рамках настоящего спора договоров купли-продажи.
В ходе судебного разбирательства по гражданскому делу N 2-117/2016 судебные инстанции пришли к выводу о том, что из буквального толкования заключенного между К. и ЗАО <...> договора купли-продажи от 10 августа 2014 года не следует, что ЗАО <...> продало К. объект недвижимого имущества в виде квартиры, при этом истцом, как покупателем, не было представлено доказательств передачи продавцу денежных средств.
Как указано в судебном решении и в апелляционном определении по делу N 2-117/2016 К. в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что денежные средства по договору купли-продажи от 10 августа 2014 года фактически не передавались, а сам договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен между сторонами, в связи с неисполнением ЗАО <...> своих обязательств по договору займа от 08 июля 2013 года.
Учитывая установленные по делу N 2-117/2016 обстоятельства, наличие разночтений в редакциях договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 августа 2014 года, содержащих условия о различной стоимости квартиры, следует признать правильным вывод суда первой инстанции о невозможности однозначно определить цену договора, а также установить факт надлежащего исполнения покупателем К. обязанности по оплате недвижимого имущества.
При обращении в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в целях проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество истцом не были соблюдены требования, предусмотренные Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - заявление продавца (ЗАО <...> о прекращении права собственности и регистрации перехода права собственности на покупателя не представлено, а представленные истцом документы, не позволяли провести регистрацию перехода права собственности по заявлению одной из сторон сделки, в связи с чем государственный регистратор имел предусмотренные законом основания для приостановления и последующего отказа в такой регистрации.
Довод К. в апелляционной жалобе о том, что факт передачи денежных средств в сумме 1000 000 рублей в счет оплаты стоимости приобретенной квартиры подтвержден в судебном заседании объяснениями бывшего генерального директора ЗАО <...> а также приходным кассовым ордером от 10 августа 2014 года (л.д. <...>) не может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции.
В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Поскольку ранее К. не отрицал, что денежные средства по договору купли-продажи от 10 августа 2014 года фактически продавцу не передавались, а договор был заключен в связи с неисполнением ЗАО <...> своих обязательств по договору займа, следует прийти к выводу о том, что квартира передана К. в качестве отступного (ст. 409 ГК Российской Федерации) с целью прекращения заемных обязательств ЗАО <...>. Таким образом, показания К., равно как и приходный кассовый ордер, нельзя признать допустимыми доказательствами исполнения истцом обязательства по оплате стоимости квартиры, а сам представленный на регистрацию договор купли-продажи не может служить основанием для возникновения права собственности на указанный объект недвижимости.
Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований административного процессуального законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 января 2017 года по делу N 2а-161/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)