Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Зайцевой Е.К.
судей Бурденкова Д.В., Масенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания: Потаповой А.В.
при участии:
от заявителя: представителя Устинович М.А. (доверенность от 19.04.2017)
от должника: представитель не явился (извещен)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14862/2017) ООО Торговый Дом "Сигма" в лице конкурсного управляющего Громова Андрея Николаевича на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2017 по делу N А56-22272/2016/тр.4 (судья Раннева Ю.А.), принятое
по заявлению ООО Торговый Дом "Сигма" о применении правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков") о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан"
в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО "Риан",
ООО Торговый Дом "Сигма" в рамках дела о банкротстве ООО "Риан" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков") и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан" требований заявителя в отношении десяти квартир, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, на пересечении Богатырского пр. и Зеленогорской ул. (северо-западнее д. 13, лит. А по Зеленогорской ул.), а именно: двухкомнатной квартиры на 9 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 488 896 руб.; однокомнатной квартиры на 12 этаже, на осях 1-6 и М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 665 200 руб.; двухкомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 6 400 000 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью, 43,99 кв. м, оплаченной в размере 3 463 000 руб.; однокомнатной квартиры на 14 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 6 432 000 руб.; трехкомнатной квартиры на 16 этаже, на осях 9-12 и А-И, общей проектной площадью 109,53 кв. м, оплаченной в размере 7 119 450 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью 43, 99 кв. м, оплаченной в размере 2 940 000 руб.; однокомнатной квартиры на 10 этаже, на осях 5-7 и Д-И, общей проектной площадью 43,99 кв. м, оплаченной в размере 3 959 100 руб.; однокомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-7 и А-Г, общей проектной площадью 53,26 кв. м, оплаченной в размере 4 793 400 руб.; двухкомнатной квартиры на 5 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 5 768 000 руб.
В процессе рассмотрения заявления в суде первой инстанции ООО Торговый дом "Сигма" ходатайствовало о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Невский Луч".
Определением от 05.05.2017 суд отказал ООО Торговый дом "Сигма" в удовлетворении ходатайства о применении правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков") в деле о банкротстве ООО "Риан", отклонил ходатайства о привлечении ООО "Невский Луч" к участию в деле в качестве третьего лица и отложении судебного разбирательства, требование ООО Торговый Дом "Сигма" о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан" оставил без рассмотрения.
В апелляционной жалобе ООО Торговый дом "Сигма" просит вынесенное судом первой инстанции определение от 05.05.2017 отменить, привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Невский Луч", принять по делу новый судебный акт о переходе к рассмотрению дела о банкротстве по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков") и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан" требований заявителя в отношении десяти квартир, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, на пересечении Богатырского пр. и Зеленогорской ул. (северо-западнее д. 13, лит. А по Зеленогорской ул.), а именно: двухкомнатной квартиры на 9 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 488 896 руб.; однокомнатной квартиры на 12 этаже, на осях 1-6 и М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 665 200 руб.; двухкомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 6 400 000 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью, 43,99 кв. м, оплаченной в размере 3 463 000 руб.; однокомнатной квартиры на 14 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 6 432 000 руб.; трехкомнатной квартиры на 16 этаже, на осях 9-12 и А-И, общей проектной площадью 109,53 кв. м, оплаченной в размере 7 119 450 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью 43,99 кв. м, оплаченной в размере 2 940 000 руб.; однокомнатной квартиры на 10 этаже, на осях 5-7 и Д-И, общей проектной площадью 43, 99 кв. м, оплаченной в размере 3 959 100 руб.; однокомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-7 и А-Г, общей проектной площадью 53,26 кв. м, оплаченной в размере 4 793 400 руб.; двухкомнатной квартиры на 5 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 5 768 000 руб.
Податель апелляционной жалобы полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, поскольку застройщиком может являться юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, к которому имеются требований о передаче жилых помещений.
Обязательство по передаче жилого помещения, не введенного в эксплуатацию, в обмен на встречное предоставление, по мнению подателя апелляционной жалобы, может возникнуть из любого договора, независимо от лежащего в основе отношений Закона (N 214-ФЗ или N 39-ФЗ).
Податель апелляционной жалобы полагает, что квалификация договоров, заключенных между должником и кредитором как договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи и применение к данным правоотношениям положений Закона N 39-ФЗ не свидетельствует о невозможности применения в деле о банкротстве ООО "Риан" правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Податель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции также необоснованно отказал в привлечении ООО "Невский Луч" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку в Распоряжении Администрации Санкт-Петербурга от 29.09.2003 N 2292-ра и Постановлении Правительства от 31.08.2005 N 1298, поименованных в пункте 1.2.2 договоров участия в долевом строительстве N 246-БЗ-1 от 04.10.2010, N 258-БЗ-2 от 05.09.2014, N 262-БЗ-1 от 04.03.2011, N 266-БЗ-1 от 10.06.2011, N 279-БЗ-2 от 03.09.2014, N 286-БЗ-1 от 04.03.2013, N 288-БЗ-1 от 16.03.2012, N 311-БЗ-2 от 03.09.2014, N 313-БЗ-2 от 03.09.2014, N 318-БЗ-2 от 10.10.2012, заключенных между заявителем и должником, в качестве застройщика жилого дома было указано ООО "Невский Луч". Указанное общество является лицом, на котором лежит обязанность по строительству многоквартирного жилого дома и передаче отдельных жилых помещений.
В судебном заседании податель апелляционной жалобы изложенные в ней доводы поддержал.
Иные, участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции определения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2016 ООО "Риан" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кудинов Виталий Сергеевич. Сведения о банкротстве опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 202 за 29.10.2016.
29.12.2016 ООО Торговый Дом "Сигма" обратилось в арбитражный суд с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков") и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан" требований заявителя в отношении десяти квартир, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, на пересечении Богатырского пр. и Зеленогорской ул. (северо-западнее д. 13, лит. А по Зеленогорской ул.), а именно: двухкомнатной квартиры на 9 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 488 896 руб.; однокомнатной квартиры на 12 этаже, на осях 1-6 и М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 665 200 руб.; двухкомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 6 400 000 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью, 43,99 кв. м, оплаченной в размере 3 463 000 руб.; однокомнатной квартиры на 14 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 6 432 000 руб.; трехкомнатной квартиры на 16 этаже, на осях 9-12 и А-И, общей проектной площадью 109,53 кв. м, оплаченной в размере 7 119 450 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью 43,99 кв. м, оплаченной в размере 2 940 000 руб.; однокомнатной квартиры на 10 этаже, на осях 5-7 и Д-И, общей проектной площадью 43, 99 кв. м, оплаченной в размере 3 959 100 руб.; однокомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-7 и А-Г, общей проектной площадью 53,26 кв. м, оплаченной в размере 4 793 400 руб.; двухкомнатной квартиры на 5 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 5 768 000 руб.
В обоснование заявленных требований Общество указывало, что между ООО Торговый дом "Сигма" и ООО "Риан" были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома по названному адресу в отношении десяти квартир (договоры N 246-БЗ-1 от 04.10.2010, N 258-БЗ-2 от 05.09.2014, N 262-БЗ-1 от 04.03.2011, N 266-БЗ-1 от 10.06.2011, N 279-БЗ-2 от 03.09.2014, N 286-БЗ-1 от 04.03.2013, N 288-БЗ-1 от 16.03.2012, N 311-БЗ-2 от 03.09.2014, N 313-БЗ-2 от 03.09.2014, N 318-БЗ-2 от 10.10.2012); предметом договоров являлась совместная инвестиционная деятельность по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом, в ходе осуществления которой кредитор обязался внести паевой взнос, результатом этой деятельности должна явиться передача кредитору доли в строящемся многоквартирном доме согласно приведенным характеристикам; цена договоров уплачена на расчетный счет должника; объект не введен в эксплуатацию.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, оценив позиции участвующих в деле лиц, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ООО Торговый дом "Сигма" в части применения в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Невский Луч". Заявление кредитора в части включения в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан" его требований в отношении десяти квартир, суд оставил без рассмотрения.
При этом, суд первой инстанции исходил из того, что положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, в силу пункта 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, не могут быть применены к отношениям юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), если эти отношения не основаны на договоре участия в долевом строительстве.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы и считает, что суд первой инстанции при вынесении оспариваемого определения обоснованно исходил из следующего.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве предусматривает включение при банкротстве застройщика требований участников строительства в реестр требований о передаче жилых помещений с целью получения соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем передачи внесенным в реестр лицам объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).
Из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания должника застройщиком, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
В силу пункта 2 указанной статьи, установленные настоящим параграфом главы IX Закона о банкротстве правила применяются независимо от того, является ли застройщик правообладателем земельного участка либо имеет разрешение на строительство объекта.
Для признания требования обычного кредитора в качестве требований участника строительства, необходимо наличие оснований для такого признания.
В пункте 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве содержится перечень таких оснований. К ним относятся: 1) заключение договора участия в долевом строительстве; 2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; 7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; 8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; 9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Таким образом, в целях применения правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Закона о банкротстве застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.
В обоснование своих требований ООО ТД "Сигма" ссылалось на заключенные с ООО "Риан" договоры, предметом которых, согласно пункту 1.1, являлась совместная инвестиционная деятельность по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгский административный район, на пересечении Богатырского пр. и Зеленогорской ул. (северо-западнее д. 13, лит. А по Зеленогорской ул.).
В соответствии с условиями указанных договоров (пункт 1.2), ООО ТД "Сигма" обязывалось внести долевой взнос в установленном размере на расчетный счет ООО "Риан", а последнее, на основании своих договоров о долевом участии в строительстве от 02.08.2010, заключенных с ООО "Невский Луч", обязывалось участвовать в проектировании и строительстве указанного выше объекта. Правовой основой для заключения договоров между ООО "Риан" и ОО ТД "Сигма" являлся Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (Закон N 39-ФЗ).
Указанное выше позволяет сделать вывод, что между ООО "Риан" и ООО Торговый дом "Сигма" не заключались договоры участия в долевом строительстве и ООО "Риан" не аккумулировало денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.
Согласно пункту 3 статьи 3 Закона N 39-ФЗ, объект инвестиций признается долевой собственностью сторон инвестиционного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
В рассматриваемом случае договоры предусматривали внесение инвестором определенной суммы денежных средств и получение в виде доли в объекте инвестиций квартиры, обладающей определенными, согласованными сторонами характеристиками (площадь общая и жилая, этаж, площадь кухни, расположение, согласно проекту).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
Исходя из разъяснений, приведенных в абзаце втором пункта 2, абзаце втором пункта 4, пунктах 6 и 7 Постановления N 54, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что к договорам, заключенным между ООО "Риан" и ООО ТД "Сигма", подлежат применению положения о договоре купли-продажи будущей вещи.
С учетом изложенного выше, судом первой инстанции правомерно определено, что предъявление ООО ТД "Сигма" к ООО "Риан" требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений и применении параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве фактически являющегося требованием об исполнении обязательства в натуре, противоречит разъяснениям, приведенным в абзаце шестом пункта 5 Постановления N 54, согласно которым, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков. При данных обстоятельствах основания для применения в деле о банкротстве ООО "Риан" правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве ("Банкротство застройщиков") по заявлению ООО "Торговый дом "СИГМА" у суда первой инстанции отсутствовали.
Поскольку процедура банкротства застройщика в отношении должника не введена, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о преждевременности обращения заявителя с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений и оставил заявление кредитора без рассмотрения, применительно к пунктам 2, 4 части первой статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции разделяет довод подателя апелляционной жалобы относительно того, что обязательство по передаче жилого помещения, не введенного в эксплуатацию, в обмен на встречное предоставление может возникнуть из любого договора. Вместе с тем, позиция суда первой инстанции по данному вопросу не привела к принятию неправосудного решения.
С учетом изложенного оспариваемое определение является законным и обоснованным. Оснований для отмены судебного акта и иной оценки обстоятельств дела у суда апелляционной инстанции не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2017 по делу N А56-22272/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2017 N 13АП-14862/2017 ПО ДЕЛУ N А56-22272/2016ТР.4
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. N 13АП-14862/2017
Дело N А56-22272/2016тр.4
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Зайцевой Е.К.
судей Бурденкова Д.В., Масенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания: Потаповой А.В.
при участии:
от заявителя: представителя Устинович М.А. (доверенность от 19.04.2017)
от должника: представитель не явился (извещен)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14862/2017) ООО Торговый Дом "Сигма" в лице конкурсного управляющего Громова Андрея Николаевича на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2017 по делу N А56-22272/2016/тр.4 (судья Раннева Ю.А.), принятое
по заявлению ООО Торговый Дом "Сигма" о применении правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков") о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан"
в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО "Риан",
установил:
ООО Торговый Дом "Сигма" в рамках дела о банкротстве ООО "Риан" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков") и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан" требований заявителя в отношении десяти квартир, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, на пересечении Богатырского пр. и Зеленогорской ул. (северо-западнее д. 13, лит. А по Зеленогорской ул.), а именно: двухкомнатной квартиры на 9 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 488 896 руб.; однокомнатной квартиры на 12 этаже, на осях 1-6 и М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 665 200 руб.; двухкомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 6 400 000 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью, 43,99 кв. м, оплаченной в размере 3 463 000 руб.; однокомнатной квартиры на 14 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 6 432 000 руб.; трехкомнатной квартиры на 16 этаже, на осях 9-12 и А-И, общей проектной площадью 109,53 кв. м, оплаченной в размере 7 119 450 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью 43, 99 кв. м, оплаченной в размере 2 940 000 руб.; однокомнатной квартиры на 10 этаже, на осях 5-7 и Д-И, общей проектной площадью 43,99 кв. м, оплаченной в размере 3 959 100 руб.; однокомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-7 и А-Г, общей проектной площадью 53,26 кв. м, оплаченной в размере 4 793 400 руб.; двухкомнатной квартиры на 5 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 5 768 000 руб.
В процессе рассмотрения заявления в суде первой инстанции ООО Торговый дом "Сигма" ходатайствовало о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Невский Луч".
Определением от 05.05.2017 суд отказал ООО Торговый дом "Сигма" в удовлетворении ходатайства о применении правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков") в деле о банкротстве ООО "Риан", отклонил ходатайства о привлечении ООО "Невский Луч" к участию в деле в качестве третьего лица и отложении судебного разбирательства, требование ООО Торговый Дом "Сигма" о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан" оставил без рассмотрения.
В апелляционной жалобе ООО Торговый дом "Сигма" просит вынесенное судом первой инстанции определение от 05.05.2017 отменить, привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Невский Луч", принять по делу новый судебный акт о переходе к рассмотрению дела о банкротстве по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков") и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан" требований заявителя в отношении десяти квартир, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, на пересечении Богатырского пр. и Зеленогорской ул. (северо-западнее д. 13, лит. А по Зеленогорской ул.), а именно: двухкомнатной квартиры на 9 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 488 896 руб.; однокомнатной квартиры на 12 этаже, на осях 1-6 и М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 665 200 руб.; двухкомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 6 400 000 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью, 43,99 кв. м, оплаченной в размере 3 463 000 руб.; однокомнатной квартиры на 14 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 6 432 000 руб.; трехкомнатной квартиры на 16 этаже, на осях 9-12 и А-И, общей проектной площадью 109,53 кв. м, оплаченной в размере 7 119 450 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью 43,99 кв. м, оплаченной в размере 2 940 000 руб.; однокомнатной квартиры на 10 этаже, на осях 5-7 и Д-И, общей проектной площадью 43, 99 кв. м, оплаченной в размере 3 959 100 руб.; однокомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-7 и А-Г, общей проектной площадью 53,26 кв. м, оплаченной в размере 4 793 400 руб.; двухкомнатной квартиры на 5 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 5 768 000 руб.
Податель апелляционной жалобы полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, поскольку застройщиком может являться юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, к которому имеются требований о передаче жилых помещений.
Обязательство по передаче жилого помещения, не введенного в эксплуатацию, в обмен на встречное предоставление, по мнению подателя апелляционной жалобы, может возникнуть из любого договора, независимо от лежащего в основе отношений Закона (N 214-ФЗ или N 39-ФЗ).
Податель апелляционной жалобы полагает, что квалификация договоров, заключенных между должником и кредитором как договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи и применение к данным правоотношениям положений Закона N 39-ФЗ не свидетельствует о невозможности применения в деле о банкротстве ООО "Риан" правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Податель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции также необоснованно отказал в привлечении ООО "Невский Луч" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку в Распоряжении Администрации Санкт-Петербурга от 29.09.2003 N 2292-ра и Постановлении Правительства от 31.08.2005 N 1298, поименованных в пункте 1.2.2 договоров участия в долевом строительстве N 246-БЗ-1 от 04.10.2010, N 258-БЗ-2 от 05.09.2014, N 262-БЗ-1 от 04.03.2011, N 266-БЗ-1 от 10.06.2011, N 279-БЗ-2 от 03.09.2014, N 286-БЗ-1 от 04.03.2013, N 288-БЗ-1 от 16.03.2012, N 311-БЗ-2 от 03.09.2014, N 313-БЗ-2 от 03.09.2014, N 318-БЗ-2 от 10.10.2012, заключенных между заявителем и должником, в качестве застройщика жилого дома было указано ООО "Невский Луч". Указанное общество является лицом, на котором лежит обязанность по строительству многоквартирного жилого дома и передаче отдельных жилых помещений.
В судебном заседании податель апелляционной жалобы изложенные в ней доводы поддержал.
Иные, участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции определения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2016 ООО "Риан" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кудинов Виталий Сергеевич. Сведения о банкротстве опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 202 за 29.10.2016.
29.12.2016 ООО Торговый Дом "Сигма" обратилось в арбитражный суд с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков") и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан" требований заявителя в отношении десяти квартир, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, на пересечении Богатырского пр. и Зеленогорской ул. (северо-западнее д. 13, лит. А по Зеленогорской ул.), а именно: двухкомнатной квартиры на 9 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 488 896 руб.; однокомнатной квартиры на 12 этаже, на осях 1-6 и М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 5 665 200 руб.; двухкомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 6 400 000 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью, 43,99 кв. м, оплаченной в размере 3 463 000 руб.; однокомнатной квартиры на 14 этаже, на осях 1-6 и В-М, общей проектной площадью 71,47 кв. м, оплаченной в размере 6 432 000 руб.; трехкомнатной квартиры на 16 этаже, на осях 9-12 и А-И, общей проектной площадью 109,53 кв. м, оплаченной в размере 7 119 450 руб.; однокомнатной квартиры на 13 этаже, на осях 5-7 и И-Н, общей проектной площадью 43,99 кв. м, оплаченной в размере 2 940 000 руб.; однокомнатной квартиры на 10 этаже, на осях 5-7 и Д-И, общей проектной площадью 43, 99 кв. м, оплаченной в размере 3 959 100 руб.; однокомнатной квартиры на 11 этаже, на осях 1-7 и А-Г, общей проектной площадью 53,26 кв. м, оплаченной в размере 4 793 400 руб.; двухкомнатной квартиры на 5 этаже, на осях 1-5 и А-Ж, общей проектной площадью 82,4 кв. м, оплаченной в размере 5 768 000 руб.
В обоснование заявленных требований Общество указывало, что между ООО Торговый дом "Сигма" и ООО "Риан" были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома по названному адресу в отношении десяти квартир (договоры N 246-БЗ-1 от 04.10.2010, N 258-БЗ-2 от 05.09.2014, N 262-БЗ-1 от 04.03.2011, N 266-БЗ-1 от 10.06.2011, N 279-БЗ-2 от 03.09.2014, N 286-БЗ-1 от 04.03.2013, N 288-БЗ-1 от 16.03.2012, N 311-БЗ-2 от 03.09.2014, N 313-БЗ-2 от 03.09.2014, N 318-БЗ-2 от 10.10.2012); предметом договоров являлась совместная инвестиционная деятельность по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом, в ходе осуществления которой кредитор обязался внести паевой взнос, результатом этой деятельности должна явиться передача кредитору доли в строящемся многоквартирном доме согласно приведенным характеристикам; цена договоров уплачена на расчетный счет должника; объект не введен в эксплуатацию.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, оценив позиции участвующих в деле лиц, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ООО Торговый дом "Сигма" в части применения в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Невский Луч". Заявление кредитора в части включения в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Риан" его требований в отношении десяти квартир, суд оставил без рассмотрения.
При этом, суд первой инстанции исходил из того, что положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, в силу пункта 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, не могут быть применены к отношениям юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), если эти отношения не основаны на договоре участия в долевом строительстве.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы и считает, что суд первой инстанции при вынесении оспариваемого определения обоснованно исходил из следующего.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве предусматривает включение при банкротстве застройщика требований участников строительства в реестр требований о передаче жилых помещений с целью получения соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем передачи внесенным в реестр лицам объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).
Из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания должника застройщиком, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
В силу пункта 2 указанной статьи, установленные настоящим параграфом главы IX Закона о банкротстве правила применяются независимо от того, является ли застройщик правообладателем земельного участка либо имеет разрешение на строительство объекта.
Для признания требования обычного кредитора в качестве требований участника строительства, необходимо наличие оснований для такого признания.
В пункте 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве содержится перечень таких оснований. К ним относятся: 1) заключение договора участия в долевом строительстве; 2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; 7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; 8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; 9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Таким образом, в целях применения правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Закона о банкротстве застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.
В обоснование своих требований ООО ТД "Сигма" ссылалось на заключенные с ООО "Риан" договоры, предметом которых, согласно пункту 1.1, являлась совместная инвестиционная деятельность по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и полуподземным паркингом по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгский административный район, на пересечении Богатырского пр. и Зеленогорской ул. (северо-западнее д. 13, лит. А по Зеленогорской ул.).
В соответствии с условиями указанных договоров (пункт 1.2), ООО ТД "Сигма" обязывалось внести долевой взнос в установленном размере на расчетный счет ООО "Риан", а последнее, на основании своих договоров о долевом участии в строительстве от 02.08.2010, заключенных с ООО "Невский Луч", обязывалось участвовать в проектировании и строительстве указанного выше объекта. Правовой основой для заключения договоров между ООО "Риан" и ОО ТД "Сигма" являлся Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (Закон N 39-ФЗ).
Указанное выше позволяет сделать вывод, что между ООО "Риан" и ООО Торговый дом "Сигма" не заключались договоры участия в долевом строительстве и ООО "Риан" не аккумулировало денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.
Согласно пункту 3 статьи 3 Закона N 39-ФЗ, объект инвестиций признается долевой собственностью сторон инвестиционного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
В рассматриваемом случае договоры предусматривали внесение инвестором определенной суммы денежных средств и получение в виде доли в объекте инвестиций квартиры, обладающей определенными, согласованными сторонами характеристиками (площадь общая и жилая, этаж, площадь кухни, расположение, согласно проекту).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
Исходя из разъяснений, приведенных в абзаце втором пункта 2, абзаце втором пункта 4, пунктах 6 и 7 Постановления N 54, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что к договорам, заключенным между ООО "Риан" и ООО ТД "Сигма", подлежат применению положения о договоре купли-продажи будущей вещи.
С учетом изложенного выше, судом первой инстанции правомерно определено, что предъявление ООО ТД "Сигма" к ООО "Риан" требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений и применении параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве фактически являющегося требованием об исполнении обязательства в натуре, противоречит разъяснениям, приведенным в абзаце шестом пункта 5 Постановления N 54, согласно которым, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков. При данных обстоятельствах основания для применения в деле о банкротстве ООО "Риан" правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве ("Банкротство застройщиков") по заявлению ООО "Торговый дом "СИГМА" у суда первой инстанции отсутствовали.
Поскольку процедура банкротства застройщика в отношении должника не введена, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о преждевременности обращения заявителя с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений и оставил заявление кредитора без рассмотрения, применительно к пунктам 2, 4 части первой статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции разделяет довод подателя апелляционной жалобы относительно того, что обязательство по передаче жилого помещения, не введенного в эксплуатацию, в обмен на встречное предоставление может возникнуть из любого договора. Вместе с тем, позиция суда первой инстанции по данному вопросу не привела к принятию неправосудного решения.
С учетом изложенного оспариваемое определение является законным и обоснованным. Оснований для отмены судебного акта и иной оценки обстоятельств дела у суда апелляционной инстанции не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2017 по делу N А56-22272/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
Е.К.ЗАЙЦЕВА
Е.К.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Д.В.БУРДЕНКОВ
И.В.МАСЕНКОВА
Д.В.БУРДЕНКОВ
И.В.МАСЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)