Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Диаковской Н.В.,
судей Марченковой Н.В., Иевлева П.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ефимовым А.В.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Алрус плюс": Никифорова Е.А. по доверенности от 07.04.2017;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещена надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2017 года по делу N А41-30970/17, принятое судьей Бондаревой М.Ю.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алрус плюс"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
третье лицо: администрация городское поселение Красногорск Красногорского муниципального района Московской области,
о признании незаконным решения и обязании устранить допущенные нарушения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Алрус плюс" (далее - заявитель, ООО "Алрус плюс", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятых судом уточнений - т. 4 л.д. 4) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Московской области) от 10 февраля 2017 года N 50/011/012/2016-7699 и обязании заинтересованного лица зарегистрировать право собственности общества на нежилое помещение площадью 131,7 кв. м с кадастровым номером 50:11:0020514:4935.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городское поселение Красногорск Красногорского муниципального района Московской области (т. 3 л.д. 160).
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2017 года по делу N А41-30970/17 оспариваемое решение заинтересованного лица признано незаконным и Управление Росреестра по Московской области обязано судом совершить действия, предусмотренные Главой 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" по регистрации права ООО "АЛРУС ПЛЮС" на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:11:0020514:4935 (т. 4 л.д. 10 - 13).
Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области и администрации городского поселения Красногорск, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителя общества, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "Алрус плюс" и администрацией городского поселения Красногорск 30 ноября 2016 года был заключен договор N 422 купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 131,7 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., г. Красногорск, ул. Советская, д. 5, помещение III (комнаты N 1 - 7, 9 - 11, 15), кадастровый (или условный) номер 50:11:0020514:4935 (далее - помещение - т. 1 л.д. 16 - 20).
Указанный договор заключен в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N ФЗ-159), Положением "О приватизации муниципального имущества городского поседения Красногорск", утвержденного решением Совета депутатов городского поселения Красногорск от 23.01.2013 N 518/40, и Прогнозным планом приватизации муниципального имущества городского поселения Красногорск на 2016 год, утвержденного решением Совета депутатов городского поселения Красногорск "Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества городского поселения Красногорск на 2016 год" от 20.04.2016 N 260/27 (с изменениями и дополнениями от 23.11.2016 N 331/33).
Вышеназванный договор был передан в Управление Росреестра по Московской области для регистрации перехода права собственности на указанное в нем помещение.
Уведомлением от 30 декабря 2016 года N 50/011/012/2016-7699 Управление Росреестра по Московской области сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до 27 января 2017 года. В качестве оснований для приостановления государственной регистрации указано следующее:
- - обществом в нарушение статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" не был представлен документ об одобрении указанной сделки как крупной, либо документ, подтверждающий, что указанная сделка не является для общества крупной;
- - единый государственный реестр не содержит сведений о зарегистрированном праве аренды на указанное помещение;
- - не представлены документы, подтверждающие преимущественное право на выкуп указанного помещения.
В целях устранения указанных оснований для приостановления государственной регистрации заявитель представил Управлению Росреестра по Московской области дополнительные документы в пределах срока, указанного в уведомлении.
Сообщением от 10 февраля 2017 года N 50/011/012/2016-7699 Управление Росреестра по Московской области известило обществ об отказе в государственной регистрации, в соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сославшись на следующее: "Согласно статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ устанавливается преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества, однако единый государственный реестр прав не содержит сведений о зарегистрированном праве аренды на заявленном на государственную регистрацию объекте недвижимого имущества. 21.12.2016 регистрирующему органу был приобщен Договор аренды N 8/110 нежилого помещения от 19.12.2013, указанный договор заключен в отношении части площадью 131,1 кв. м нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0020514:1142, из чего следует, что указанный договор не устанавливает преимущественное право на приобретение помещения с кадастровым номером N 50:11:0020514:4935."
Полагая, что решение об отказе в государственной регистрации является незаконным и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Алрус плюс" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.
Согласно положениям договора N 8/110 аренды нежилого помещения от 19 декабря 2013 года, заключенного между арендодателем в лице администрации городского поселения Красногорск и арендатором в лице ООО "Алрус плюс", арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение (здание, сооружение), расположенное по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 5, помещение III, комнаты N 1 - 7, 9 - 11, 15 (условный номер 50-50-11/036/2008-369) (т. 2 л.д. 14 - 19).
Общая площадь объекта составляет 131,7 кв. м (изменения площади согласно кадастровому паспорту от 30 июня 2014 года - т. 1 л.д. 34 - 35).
Выделенный объект аренды передается для использования под розничную и оптовую торговлю (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 договора на момент его заключения объект аренды находится в муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08 августа 2008 года, серия 50-НВ N 801607.
Договор аренды нежилого помещения был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Московской области за N 50-50-11/136/2013-154.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал, что право муниципальной собственности на указанный в договоре объект недвижимости, независимо от того, что на момент заключения договора он являлся частью объекта недвижимости большей площади, было в установленном законом порядке обременено зарегистрированным правом аренды на него, имеющимися у ООО "Алрус плюс" и при этом истекающими только 31 декабря 2020 года.
Зная об обременении нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 625,8 кв. м, по адресу: Московская обл., г. Красногорск, ул. Советская, д. 5, в том числе правом аренды ООО "Алрус плюс" на нежилое помещение, входящее в указанный объект, площадью 131,7 кв. м, администрация городского поседения Красногорск приняла решение, закрепленное в постановлении от 30 декабря 2013 года N 2248 "О разделе объекта (нежилого помещения) по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 5" (т. 1 л.д. 134 - 136).
Из текста указанного постановления, следует, что раздел помещения обусловлен наличием нескольких договоров аренды на входящие в него нежилые помещения, в том числе договором аренды с ООО "Алрус плюс" от 19 декабря 2013 года N 8/110 на нежилое помещение, площадью 131,7 кв. м, которое, как и ряд других арендуемых помещений, было решено выделить в качестве самостоятельных объектов недвижимости путем раздела.
На основании указанного постановления, Закона Московской области "О разграничении муниципального имущества между Красногорским муниципальным районом Московской области и вновь образованными поселениями, входящими в его состав" от 10.07.2007 N 102/2007-ОЗ, актом приема-передачи имущества, находящегося в собственности Красногорского муниципального района Московской области и передаваемого в собственность городскому поселению Красногорск Красногорского муниципального района Московской области Управлением Росреестра по Московской области 23 июля 2014 года была произведена регистрация права собственности муниципального образования "Городское поселение Красногорск" Красногорского района Московской области на нежилое помещение общей площадью 131,7 кв. м, этаж 1, пом. III (1 - 7, 9 - 11, 15), расположенное по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 5, кадастровый (или условный) номер: 50:11:0020514:4935.
Оценив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Управлению Росреестра по Московской области при регистрации нового объекта недвижимости, созданного в результате раздела, исходя из представленных документов было известно об обременении помещения площадью 131,7 кв. м правом аренды ООО "Алрус плюс".
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшему на момент подачи заявления, наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.
Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, о документах, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав. При заявлении о государственной регистрации ограничения (обременения) права в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в Единый государственный реестр прав вносится запись об этом заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости или возражения в отношении зарегистрированного права на него.
Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Согласно пункту 44 Правил ведения Единого государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, действовавших на момент регистрации права собственности на вновь образованный объект, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).
При этом на каждое вновь образованное нежилое помещение сохраняется обременение в виде права аренды на основании действующего договора.
В результате раздела нежилого помещения его описание по сравнению с описанием, указанным в договоре аренды, не изменилось (идентичны площадь объектов, их адрес и описание их технических характеристик), фактически изменился только кадастровый номер объекта.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно указал, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела и вывод Управления Росреестра по Московской области, содержащийся в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 10 февраля 2017 года, о несоответствии площади нежилого помещения (в уведомлении указана площадь 131,1 кв. м, а не 131,7 кв. м), указанного в договоре аренды и в договоре купли-продажи.
Преимущественное право ООО "Алрус плюс" на приобретение арендуемого имущества в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не оспаривалось органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности.
У общества имелась вся совокупность условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.
Как правильно указал суд первой инстанции, предметы аренды и купли-продажи, указанные в обоих договорах, идентичны по своим техническим характеристикам и площади, за исключением кадастровых номеров, в связи с чем, Управлением Росреестра по Московской области не приведено доказательств невозможности идентификации предмета аренды и предмета договора купли-продажи применительно к прежним и новым номерам.
Суд первой инстанции также обоснованно принял во внимание, что оспариваемое решение вынесено не по основаниям, предусмотренным статьями 26 - 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В полученном заявителем уведомлении от 10 февраля 2017 года в качестве основания отказа в государственной регистрации права имеется ссылка на статью 4 Закона N 159-ФЗ, которая не может являться самостоятельным основанием для обоснования принятого решения в силу требований Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
При этом государственным регистратором в нарушение требований статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в уведомлении не указаны, какие причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, не были устранены им в течение срока приостановления.
Учитывая изложенное выше, оспариваемый заявителем отказ регистрирующего органа является незаконным.
Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Заявителем апелляционной жалобы не приведено фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.
Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2017 года по делу N А41-30970/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2017 N 10АП-10786/2017 ПО ДЕЛУ N А41-30970/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2017 г. по делу N А41-30970/17
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Диаковской Н.В.,
судей Марченковой Н.В., Иевлева П.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ефимовым А.В.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Алрус плюс": Никифорова Е.А. по доверенности от 07.04.2017;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещена надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2017 года по делу N А41-30970/17, принятое судьей Бондаревой М.Ю.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алрус плюс"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
третье лицо: администрация городское поселение Красногорск Красногорского муниципального района Московской области,
о признании незаконным решения и обязании устранить допущенные нарушения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Алрус плюс" (далее - заявитель, ООО "Алрус плюс", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятых судом уточнений - т. 4 л.д. 4) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Московской области) от 10 февраля 2017 года N 50/011/012/2016-7699 и обязании заинтересованного лица зарегистрировать право собственности общества на нежилое помещение площадью 131,7 кв. м с кадастровым номером 50:11:0020514:4935.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городское поселение Красногорск Красногорского муниципального района Московской области (т. 3 л.д. 160).
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2017 года по делу N А41-30970/17 оспариваемое решение заинтересованного лица признано незаконным и Управление Росреестра по Московской области обязано судом совершить действия, предусмотренные Главой 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" по регистрации права ООО "АЛРУС ПЛЮС" на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:11:0020514:4935 (т. 4 л.д. 10 - 13).
Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области и администрации городского поселения Красногорск, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителя общества, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "Алрус плюс" и администрацией городского поселения Красногорск 30 ноября 2016 года был заключен договор N 422 купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 131,7 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., г. Красногорск, ул. Советская, д. 5, помещение III (комнаты N 1 - 7, 9 - 11, 15), кадастровый (или условный) номер 50:11:0020514:4935 (далее - помещение - т. 1 л.д. 16 - 20).
Указанный договор заключен в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N ФЗ-159), Положением "О приватизации муниципального имущества городского поседения Красногорск", утвержденного решением Совета депутатов городского поселения Красногорск от 23.01.2013 N 518/40, и Прогнозным планом приватизации муниципального имущества городского поселения Красногорск на 2016 год, утвержденного решением Совета депутатов городского поселения Красногорск "Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества городского поселения Красногорск на 2016 год" от 20.04.2016 N 260/27 (с изменениями и дополнениями от 23.11.2016 N 331/33).
Вышеназванный договор был передан в Управление Росреестра по Московской области для регистрации перехода права собственности на указанное в нем помещение.
Уведомлением от 30 декабря 2016 года N 50/011/012/2016-7699 Управление Росреестра по Московской области сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до 27 января 2017 года. В качестве оснований для приостановления государственной регистрации указано следующее:
- - обществом в нарушение статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" не был представлен документ об одобрении указанной сделки как крупной, либо документ, подтверждающий, что указанная сделка не является для общества крупной;
- - единый государственный реестр не содержит сведений о зарегистрированном праве аренды на указанное помещение;
- - не представлены документы, подтверждающие преимущественное право на выкуп указанного помещения.
В целях устранения указанных оснований для приостановления государственной регистрации заявитель представил Управлению Росреестра по Московской области дополнительные документы в пределах срока, указанного в уведомлении.
Сообщением от 10 февраля 2017 года N 50/011/012/2016-7699 Управление Росреестра по Московской области известило обществ об отказе в государственной регистрации, в соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сославшись на следующее: "Согласно статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ устанавливается преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества, однако единый государственный реестр прав не содержит сведений о зарегистрированном праве аренды на заявленном на государственную регистрацию объекте недвижимого имущества. 21.12.2016 регистрирующему органу был приобщен Договор аренды N 8/110 нежилого помещения от 19.12.2013, указанный договор заключен в отношении части площадью 131,1 кв. м нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0020514:1142, из чего следует, что указанный договор не устанавливает преимущественное право на приобретение помещения с кадастровым номером N 50:11:0020514:4935."
Полагая, что решение об отказе в государственной регистрации является незаконным и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Алрус плюс" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.
Согласно положениям договора N 8/110 аренды нежилого помещения от 19 декабря 2013 года, заключенного между арендодателем в лице администрации городского поселения Красногорск и арендатором в лице ООО "Алрус плюс", арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение (здание, сооружение), расположенное по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 5, помещение III, комнаты N 1 - 7, 9 - 11, 15 (условный номер 50-50-11/036/2008-369) (т. 2 л.д. 14 - 19).
Общая площадь объекта составляет 131,7 кв. м (изменения площади согласно кадастровому паспорту от 30 июня 2014 года - т. 1 л.д. 34 - 35).
Выделенный объект аренды передается для использования под розничную и оптовую торговлю (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 договора на момент его заключения объект аренды находится в муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08 августа 2008 года, серия 50-НВ N 801607.
Договор аренды нежилого помещения был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Московской области за N 50-50-11/136/2013-154.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал, что право муниципальной собственности на указанный в договоре объект недвижимости, независимо от того, что на момент заключения договора он являлся частью объекта недвижимости большей площади, было в установленном законом порядке обременено зарегистрированным правом аренды на него, имеющимися у ООО "Алрус плюс" и при этом истекающими только 31 декабря 2020 года.
Зная об обременении нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 625,8 кв. м, по адресу: Московская обл., г. Красногорск, ул. Советская, д. 5, в том числе правом аренды ООО "Алрус плюс" на нежилое помещение, входящее в указанный объект, площадью 131,7 кв. м, администрация городского поседения Красногорск приняла решение, закрепленное в постановлении от 30 декабря 2013 года N 2248 "О разделе объекта (нежилого помещения) по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 5" (т. 1 л.д. 134 - 136).
Из текста указанного постановления, следует, что раздел помещения обусловлен наличием нескольких договоров аренды на входящие в него нежилые помещения, в том числе договором аренды с ООО "Алрус плюс" от 19 декабря 2013 года N 8/110 на нежилое помещение, площадью 131,7 кв. м, которое, как и ряд других арендуемых помещений, было решено выделить в качестве самостоятельных объектов недвижимости путем раздела.
На основании указанного постановления, Закона Московской области "О разграничении муниципального имущества между Красногорским муниципальным районом Московской области и вновь образованными поселениями, входящими в его состав" от 10.07.2007 N 102/2007-ОЗ, актом приема-передачи имущества, находящегося в собственности Красногорского муниципального района Московской области и передаваемого в собственность городскому поселению Красногорск Красногорского муниципального района Московской области Управлением Росреестра по Московской области 23 июля 2014 года была произведена регистрация права собственности муниципального образования "Городское поселение Красногорск" Красногорского района Московской области на нежилое помещение общей площадью 131,7 кв. м, этаж 1, пом. III (1 - 7, 9 - 11, 15), расположенное по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 5, кадастровый (или условный) номер: 50:11:0020514:4935.
Оценив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Управлению Росреестра по Московской области при регистрации нового объекта недвижимости, созданного в результате раздела, исходя из представленных документов было известно об обременении помещения площадью 131,7 кв. м правом аренды ООО "Алрус плюс".
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшему на момент подачи заявления, наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.
Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, о документах, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав. При заявлении о государственной регистрации ограничения (обременения) права в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в Единый государственный реестр прав вносится запись об этом заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости или возражения в отношении зарегистрированного права на него.
Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Согласно пункту 44 Правил ведения Единого государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, действовавших на момент регистрации права собственности на вновь образованный объект, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).
При этом на каждое вновь образованное нежилое помещение сохраняется обременение в виде права аренды на основании действующего договора.
В результате раздела нежилого помещения его описание по сравнению с описанием, указанным в договоре аренды, не изменилось (идентичны площадь объектов, их адрес и описание их технических характеристик), фактически изменился только кадастровый номер объекта.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно указал, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела и вывод Управления Росреестра по Московской области, содержащийся в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 10 февраля 2017 года, о несоответствии площади нежилого помещения (в уведомлении указана площадь 131,1 кв. м, а не 131,7 кв. м), указанного в договоре аренды и в договоре купли-продажи.
Преимущественное право ООО "Алрус плюс" на приобретение арендуемого имущества в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не оспаривалось органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности.
У общества имелась вся совокупность условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.
Как правильно указал суд первой инстанции, предметы аренды и купли-продажи, указанные в обоих договорах, идентичны по своим техническим характеристикам и площади, за исключением кадастровых номеров, в связи с чем, Управлением Росреестра по Московской области не приведено доказательств невозможности идентификации предмета аренды и предмета договора купли-продажи применительно к прежним и новым номерам.
Суд первой инстанции также обоснованно принял во внимание, что оспариваемое решение вынесено не по основаниям, предусмотренным статьями 26 - 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В полученном заявителем уведомлении от 10 февраля 2017 года в качестве основания отказа в государственной регистрации права имеется ссылка на статью 4 Закона N 159-ФЗ, которая не может являться самостоятельным основанием для обоснования принятого решения в силу требований Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
При этом государственным регистратором в нарушение требований статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в уведомлении не указаны, какие причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, не были устранены им в течение срока приостановления.
Учитывая изложенное выше, оспариваемый заявителем отказ регистрирующего органа является незаконным.
Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Заявителем апелляционной жалобы не приведено фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.
Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2017 года по делу N А41-30970/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)