Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик является правопреемником общества, с которым им были подписаны договоры участия в долевом строительстве, однако общество было признано несостоятельным, квартиры истцу не переданы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Васильковская О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей: Емельяновой Ю.С., Марисова А.М.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу истца Г.о на решение Советского районного суда г. Томска от 28 июня 2017 года
по гражданскому делу по иску Г.о к акционерному обществу "Монолит", закрытому акционерному обществу "Строительное управление Томской домостроительной компании", обществу с ограниченной ответственностью "Фабрика окон" о признании права собственности на квартиры, признании отсутствующим права залога на право аренды земельного участка, объект незавершенного строительства, признании недействительными договоров участия в долевом строительстве и договора цессии.
Заслушав доклад судьи Емельяновой Ю.С., объяснения представителя истца Г. Д., поддержавшей апелляционную жалобу, объяснения представителей акционерного общества "Монолит" А.Д. и У., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
Г. обратился в суд с иском к акционерному обществу "Монолит" (ранее ОАО "Монолит") (далее - АО "Монолит"), закрытому акционерному обществу "Строительное управление Томской домостроительной компании" (далее - ЗАО "СУ ТДСК"), обществу с ограниченной ответственностью "Фабрика окон" (далее - ООО "Фабрика окон"), в котором просил признать за ним право собственности на квартиры N /__/ и N/__/ по /__/, признать право залога на право аренды земельного участка и право залога на объект незавершенного строительства - жилой дом по адресу /__/ отсутствующими, признать недействительными договор участия в долевом строительстве N Г13/001 от 05.02.2016, дополнительное соглашение и договор N Г13/004 от 17.05.2016, договор цессии от 10.10.2016, заключенные ОАО "Монолит", ЗАО "СУ ТДСК", ООО "Фабрика окон".
В обоснование требований указал, что 20.07.2006 между ООО "СУ Монолит" и Г. заключен договор N 01/103 на долевое участие в строительстве жилого дома по /__/. По условиям договора ООО "СУ "Монолит" организует строительство жилого дома по /__/ и принимает в долевое участие дольщика Г.о, доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: двухкомнатная квартира N/__/ (строительный номер) общей площадью /__/ кв. м, находящаяся на 5-м этаже жилого дома. Срок окончания строительства дома - II полугодие 2010 года. Справкой от 24.01.2007 и квитанцией к приходно-кассовому ордеру от 20.07.2006 подтверждается факт оплаты по указанному выше договору в размере 1867194 руб. Определением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-10600/2009 от 24.05.2012 истец включен в реестр требований о передаче указанного жилого помещения. Кроме того, 20.07.2006 между ООО "СУ Монолит" и Г.о заключен договор N 01/102 на долевое участие в строительстве жилого дома по /__/ По условиям договора ООО "СУ "Монолит" организует строительство жилого дома по /__/ и принимает в долевое участие дольщика Г., доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: однокомнатная квартира N/__/ (строительный номер) общей площадью /__/ кв. м, находящаяся на 2-м этаже жилого дома. Срок окончания строительства дома - 1 полугодие 2010 года. Справкой от 24.01.2007 и квитанцией к приходно-кассовому ордеру от 20.07.2006 подтверждается факт оплаты по указанному выше договору в размере 1443300 руб. Определением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-10600/2009 от 04.05.2012 истец включен в реестр требований о передаче указанного жилого помещения. 17.03.2017 и 20.03.2017 истец обращался в ОАО "Монолит" с требованием передать квартиры. В настоящее время жилые помещения Г. не переданы. Отмечает, что учредителем ОАО "Монолит" является ООО "СУ Монолит", в уставный капитал внесен незавершенный строительством жилой дом по адресу: /__/. Полагал, что на момент передачи доли в данном объекте ОАО "Монолит" он являлся субъектом инвестиционной деятельности и обладал правом долевой собственности на дом как на объект инвестиций. Между тем ОАО "Монолит" в нарушение требований закона заключены в отношении спорных квартир договоры долевого участия в строительстве. Данные сделки являются ничтожными.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Г.
В судебном заседании представитель истца Г. М. требования поддержал по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика АО "Монолит" А.Д., представитель ответчиков ЗАО "СУ ТДСК" и ООО "Фабрика окон" А.Е. исковые требования не признали.
Обжалуемым решением суда на основании ст. 58, 382, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 51, статья 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 53 Земельного кодекса РСФСР, ст. 115 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в удовлетворении исковых требований Г. отказано.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней Г. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование указывает, что истец как участник долевого строительства осуществил имущественные вложения в строительство, в связи с чем у него в силу норм инвестиционного законодательства возникло право собственности на имущество, созданное в результате капитальных вложений. Следовательно, на момент передачи доли в объекте незавершенного строительства по адресу: /__/, от ООО "СУ "Монолит" к ОАО "Монолит" истец являлся субъектом инвестиционной деятельности и обладал правом долевой собственности на спорные объекты как на объекты инвестиций. Доля в праве истца привязана к конкретным жилым помещениям - квартирам. Полагает, что у застройщика ОАО "Монолит" не имелось правовых оснований для заключения договоров участия в долевом строительстве на квартиры, принадлежащие истцу: на двухкомнатную квартиру N /__/ - с ЗАО "СУ ТДСК"; на однокомнатную квартиру N /__/ - с ООО "Фабрика окон". Данные сделки ничтожны.
Считает необоснованным вывод суда о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации договор с истцом является незаключенным, поскольку требование истца о передаче спорных жилых помещений признано обоснованным арбитражным судом, истец определениями суда включен в реестр требований о передаче жилых помещений.
Полагает, что суд оценивал разрешение на строительство жилого дома без учета представленной в дело совокупности доказательств, а именно указания в разрешении на строительство N 204-С/06 на то, что оно выдано в порядке переоформления разрешения на строительство N 11 от 11.06.1999. Указывает, что в 1999 году было выдано разрешение на выполнение подготовительных работ и нулевого цикла дома, договор долевого участия был подписан позднее, а потому не подлежал государственной регистрации.
Обращает внимание, что суд не учел того факта, что часть граждан - участников строительства обратилась в суды общей юрисдикции с исками о признании за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде причитающихся им квартир. Подобного рода требования были удовлетворены в отношении этой части инвесторов на основании норм законодательства об инвестиционной деятельности.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель АО "Монолит" У. считает решение суда законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
В соответствии со ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие истца Г., представителей ответчиков ЗАО "СУ ТДСК" и ООО "Фабрика окон", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия оснований для его отмены не нашла.
В силу ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика и с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 201.1 указанного закона требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
Согласно ст. 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с договорами долевого участия в строительстве жилого дома от 20.07.2006 N 01/103 и 01/102 ООО "Строительное управление "Монолит" (далее - застройщик) организует строительство жилого дома в /__/ (строительный адрес) и принимает в долевое участие дольщика Г., передает ему по окончании строительства долю - однокомнатную квартиру N /__/ (строительный номер) общей площадью /__/ кв. м и двухкомнатную квартиру N /__/ (строительный номер) общей площадью /__/ кв. м, расположенные в строящемся жилом доме, размер оплаты дольщика составил по договорам 1 443 300 руб. и 1 867 194 руб. соответственно.
08.12.2009 Федеральная служба России в лице ИФНС России по г. Томску обратилась в Арбитражный суд Томской области с заявлением о признании ООО "СУ "Монолит" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Томской области от 03.06.2011 в отношении ООО "СУ "Монолит" введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден А.
Определением Арбитражного суда Томской области от 28.09.2011 ООО "СУ "Монолит" признано лицом, привлекающим средства и имущество участников строительства (застройщиком), в отношении него применяется параграф 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Томской области от 21.01.2013 ООО "СУ "Монолит" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ООО "СУ "Монолит" возложено на внешнего управляющего А.
Определениями Арбитражного суда Томской области от 24.05.2012 признаны обоснованными и включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СУ "Монолит" требования Г. о передаче однокомнатной квартиры N /__/ (строительный номер) и двухкомнатной квартиры N /__/ (строительный номер), расположенных в строящемся жилом доме по адресу: /__/.
Из выписки из единого государственного реестра юридических лиц, устава АО "Монолит" (новая редакция) следует, что ОАО "Монолит" было зарегистрировано в качестве юридического лица 20.06.2012, его учредителем являлось ООО "СУ Монолит", правопреемником ООО "СУ Монолит" данное акционерное общество не является.
Из решения N 1 единственного учредителя ОАО "Монолит" от 07.06.2012 следует, что ООО "СУ "Монолит" в лице внешнего управляющего А. в соответствии с планом внешнего управления ООО "СУ "Монолит", утвержденным решением собрания кредиторов от 06.09.2011, с изменениями, утвержденными решением собрания кредиторов от 24.02.2012, учредило ОАО "Монолит", сформирован уставной капитал данного общества в размере 30 000 000 руб., разделенный на 30 000 000 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Акции оплачиваются учредителем в полном объеме путем внесения в течение трех месяцев с момента государственной регистрации общества принадлежащим учредителю на праве собственности имущества, в том числе незавершенного строительством жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: /__/.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно указал, что Г. подписал договоры на долевое участие спорных квартир с ООО "СУ "Монолит", при этом АО "Монолит" правопреемником данного общества не является, а потому не является лицом, у которого возникли обязанности по отношению к истцу.
Данный вывод суда первой инстанции правомерен.
Судебной коллегией также установлено, что ООО "СУ Монолит" ликвидировано в 2015 году, что сторонами не оспаривалось.
Согласно п. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.
Кроме того, из материалов дела следует, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома N Г13/004 от 17.05.2016 ОАО "Монолит" привлекло ЗАО "СУ ТДСК" к софинансированию строительства 9-ти этажного жилого здания по /__/, расположенного на земельном участке по адресу: /__/, обязалось после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства, в том числе, однокомнатную квартиру N /__/ общей площадью /__/ кв. м, стоимостью 2221439, 10 руб. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра Томской области 11.08.2016.
10.10.2016 между ЗАО "СУ ТДСК" и ООО "Фабрика окон" заключен договор цессии N 4 в отношении квартиры N 35. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра Томской области 11.11.2016.
На основании договора N Г13/001 участия в долевом строительстве жилого дома от 05.02.2016 ОАО "Монолит" привлекло ЗАО "СУ ТДСК" к софинансированию строительства 9-ти этажного жилого здания по /__/, расположенного на земельном участке по адресу: /__/, обязалось после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства, в том числе, двухкомнатную квартиру N /__/ общей площадью /__/ кв. м, стоимостью 3018240 руб. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра Томской области 03.03.2016.
К данному договору сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 от 31.03.2016.
Жилой дом по адресу: /__/ введен в эксплуатацию 30.12.2016 ОАО "Монолит".
Таким образом, данные договоры заключены после ликвидации ООО "СУ Монолит".
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что разрешение на строительство многоквартирного дома выдано N 204-с/06 ОАО "СУ "Монолит" 28.08.2006, т.е. после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", следовательно, данный Федеральный закон распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств истца как участника долевого строительства многоквартирного дома по адресу: /__/, между тем государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве спорных квартир, стороной которых является истец, не производилась, а потому данные договоры нельзя признать заключенными.
Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Указанный Федеральный закон распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п. 1 ст. 1).
В соответствии с п. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005.
Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Оценив в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, а именно: разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 11 от 18.02.1999, выданное ООО СФ "Ажур" на выполнение подготовительных работ и нулевого цикла жилого дома по /__/ на срок до 01.05.1999; заявление ООО СУ "Монолит" на переоформление разрешения на строительство жилого дома по адресу /__/, в котором имеются ссылки на документы, выданные в апреле 2004 года; разрешение на строительство жилого дома по адресу /__/ (переоформление разрешения N 11 от 11.06.99), выданное ОАО "СУ Монолит" 28.08.2006, которое в дальнейшем неоднократно продлевалось; ответ на запрос суда Департамента Архитектуры и градостроительства от 13.06.2017, согласно которому по архивной информации департамента разрешение на строительство объекта по адресу: /__/ от 11.06.1999 не выдавалось, суд первой инстанции верно установил, что разрешение на строительство жилого дома по /__/ выдано застройщику ООО "СУ Монолит" 28.08.2006.
Оснований для иной оценки указанных доказательств, на чем фактически настаивает апеллянт, судебная коллегия не усматривает.
То обстоятельство, что ранее разрешение на выполнение подготовительных работ и нулевого цикла жилого дома по /__/ было выдано ООО СФ "Ажур", не влияет на выводы суда первой инстанции, т.к. выдано другому юридическому лицу.
В связи с изложенным судебной коллегией отклоняются доводы апеллянта о том, что в силу норм инвестиционного законодательства у истца возникло право собственности на имущество, созданное в результате капитальных вложений, и на момент передачи доли в объекте незавершенного строительства по адресу: /__/, от ООО "СУ "Монолит" к ОАО "Монолит" он обладал правом долевой собственности на спорные объекты как на объекты инвестиций.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований о признании недействительными договоров, отсутствующим право залога, поскольку истец при установленных по делу обстоятельствах не может быть признан заинтересованным лицом, наделенным в силу положений ст. 166 ГК РФ правом оспаривать данные договоры.
Что касается довода жалобы о наличии по данной категории дел иной судебной практики, то упоминание в тексте жалобы о правовой позиции по другим делам не может повлиять на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. В соответствии со ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, Федеральных конституционных законов, Федеральных законов, нормативно-правовых актов. Судебная практика к источникам права не относится и руководящего значения для судов общей юрисдикции при рассмотрении гражданских дел не имеет, а представляет собой применение нормы права с учетом конкретных обстоятельств дела.
Ссылка апеллянта судебные акты Арбитражного суда Томской области также не может быть принята во внимание, поскольку вопрос заключения истцом договора долевого участия при их принятии не выяснялся.
Иные доводы жалобы сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств и обстоятельств.
При таких данных решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Советского районного суда г. Томска от 28 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Г.о - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.09.2017 ПО ДЕЛУ N 33-2825/2017
Требование: О признании права собственности, признании отсутствующим права залога права аренды земельного участка, объекта незавершенного строительства, признании недействительными договоров участия в долевом строительстве и договора цессии.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик является правопреемником общества, с которым им были подписаны договоры участия в долевом строительстве, однако общество было признано несостоятельным, квартиры истцу не переданы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 сентября 2017 г. по делу N 33-2825/2017
Судья Васильковская О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей: Емельяновой Ю.С., Марисова А.М.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу истца Г.о на решение Советского районного суда г. Томска от 28 июня 2017 года
по гражданскому делу по иску Г.о к акционерному обществу "Монолит", закрытому акционерному обществу "Строительное управление Томской домостроительной компании", обществу с ограниченной ответственностью "Фабрика окон" о признании права собственности на квартиры, признании отсутствующим права залога на право аренды земельного участка, объект незавершенного строительства, признании недействительными договоров участия в долевом строительстве и договора цессии.
Заслушав доклад судьи Емельяновой Ю.С., объяснения представителя истца Г. Д., поддержавшей апелляционную жалобу, объяснения представителей акционерного общества "Монолит" А.Д. и У., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к акционерному обществу "Монолит" (ранее ОАО "Монолит") (далее - АО "Монолит"), закрытому акционерному обществу "Строительное управление Томской домостроительной компании" (далее - ЗАО "СУ ТДСК"), обществу с ограниченной ответственностью "Фабрика окон" (далее - ООО "Фабрика окон"), в котором просил признать за ним право собственности на квартиры N /__/ и N/__/ по /__/, признать право залога на право аренды земельного участка и право залога на объект незавершенного строительства - жилой дом по адресу /__/ отсутствующими, признать недействительными договор участия в долевом строительстве N Г13/001 от 05.02.2016, дополнительное соглашение и договор N Г13/004 от 17.05.2016, договор цессии от 10.10.2016, заключенные ОАО "Монолит", ЗАО "СУ ТДСК", ООО "Фабрика окон".
В обоснование требований указал, что 20.07.2006 между ООО "СУ Монолит" и Г. заключен договор N 01/103 на долевое участие в строительстве жилого дома по /__/. По условиям договора ООО "СУ "Монолит" организует строительство жилого дома по /__/ и принимает в долевое участие дольщика Г.о, доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: двухкомнатная квартира N/__/ (строительный номер) общей площадью /__/ кв. м, находящаяся на 5-м этаже жилого дома. Срок окончания строительства дома - II полугодие 2010 года. Справкой от 24.01.2007 и квитанцией к приходно-кассовому ордеру от 20.07.2006 подтверждается факт оплаты по указанному выше договору в размере 1867194 руб. Определением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-10600/2009 от 24.05.2012 истец включен в реестр требований о передаче указанного жилого помещения. Кроме того, 20.07.2006 между ООО "СУ Монолит" и Г.о заключен договор N 01/102 на долевое участие в строительстве жилого дома по /__/ По условиям договора ООО "СУ "Монолит" организует строительство жилого дома по /__/ и принимает в долевое участие дольщика Г., доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: однокомнатная квартира N/__/ (строительный номер) общей площадью /__/ кв. м, находящаяся на 2-м этаже жилого дома. Срок окончания строительства дома - 1 полугодие 2010 года. Справкой от 24.01.2007 и квитанцией к приходно-кассовому ордеру от 20.07.2006 подтверждается факт оплаты по указанному выше договору в размере 1443300 руб. Определением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-10600/2009 от 04.05.2012 истец включен в реестр требований о передаче указанного жилого помещения. 17.03.2017 и 20.03.2017 истец обращался в ОАО "Монолит" с требованием передать квартиры. В настоящее время жилые помещения Г. не переданы. Отмечает, что учредителем ОАО "Монолит" является ООО "СУ Монолит", в уставный капитал внесен незавершенный строительством жилой дом по адресу: /__/. Полагал, что на момент передачи доли в данном объекте ОАО "Монолит" он являлся субъектом инвестиционной деятельности и обладал правом долевой собственности на дом как на объект инвестиций. Между тем ОАО "Монолит" в нарушение требований закона заключены в отношении спорных квартир договоры долевого участия в строительстве. Данные сделки являются ничтожными.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Г.
В судебном заседании представитель истца Г. М. требования поддержал по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика АО "Монолит" А.Д., представитель ответчиков ЗАО "СУ ТДСК" и ООО "Фабрика окон" А.Е. исковые требования не признали.
Обжалуемым решением суда на основании ст. 58, 382, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 51, статья 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 53 Земельного кодекса РСФСР, ст. 115 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в удовлетворении исковых требований Г. отказано.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней Г. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование указывает, что истец как участник долевого строительства осуществил имущественные вложения в строительство, в связи с чем у него в силу норм инвестиционного законодательства возникло право собственности на имущество, созданное в результате капитальных вложений. Следовательно, на момент передачи доли в объекте незавершенного строительства по адресу: /__/, от ООО "СУ "Монолит" к ОАО "Монолит" истец являлся субъектом инвестиционной деятельности и обладал правом долевой собственности на спорные объекты как на объекты инвестиций. Доля в праве истца привязана к конкретным жилым помещениям - квартирам. Полагает, что у застройщика ОАО "Монолит" не имелось правовых оснований для заключения договоров участия в долевом строительстве на квартиры, принадлежащие истцу: на двухкомнатную квартиру N /__/ - с ЗАО "СУ ТДСК"; на однокомнатную квартиру N /__/ - с ООО "Фабрика окон". Данные сделки ничтожны.
Считает необоснованным вывод суда о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации договор с истцом является незаключенным, поскольку требование истца о передаче спорных жилых помещений признано обоснованным арбитражным судом, истец определениями суда включен в реестр требований о передаче жилых помещений.
Полагает, что суд оценивал разрешение на строительство жилого дома без учета представленной в дело совокупности доказательств, а именно указания в разрешении на строительство N 204-С/06 на то, что оно выдано в порядке переоформления разрешения на строительство N 11 от 11.06.1999. Указывает, что в 1999 году было выдано разрешение на выполнение подготовительных работ и нулевого цикла дома, договор долевого участия был подписан позднее, а потому не подлежал государственной регистрации.
Обращает внимание, что суд не учел того факта, что часть граждан - участников строительства обратилась в суды общей юрисдикции с исками о признании за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде причитающихся им квартир. Подобного рода требования были удовлетворены в отношении этой части инвесторов на основании норм законодательства об инвестиционной деятельности.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель АО "Монолит" У. считает решение суда законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
В соответствии со ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие истца Г., представителей ответчиков ЗАО "СУ ТДСК" и ООО "Фабрика окон", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия оснований для его отмены не нашла.
В силу ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика и с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 201.1 указанного закона требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
Согласно ст. 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с договорами долевого участия в строительстве жилого дома от 20.07.2006 N 01/103 и 01/102 ООО "Строительное управление "Монолит" (далее - застройщик) организует строительство жилого дома в /__/ (строительный адрес) и принимает в долевое участие дольщика Г., передает ему по окончании строительства долю - однокомнатную квартиру N /__/ (строительный номер) общей площадью /__/ кв. м и двухкомнатную квартиру N /__/ (строительный номер) общей площадью /__/ кв. м, расположенные в строящемся жилом доме, размер оплаты дольщика составил по договорам 1 443 300 руб. и 1 867 194 руб. соответственно.
08.12.2009 Федеральная служба России в лице ИФНС России по г. Томску обратилась в Арбитражный суд Томской области с заявлением о признании ООО "СУ "Монолит" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Томской области от 03.06.2011 в отношении ООО "СУ "Монолит" введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден А.
Определением Арбитражного суда Томской области от 28.09.2011 ООО "СУ "Монолит" признано лицом, привлекающим средства и имущество участников строительства (застройщиком), в отношении него применяется параграф 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Томской области от 21.01.2013 ООО "СУ "Монолит" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ООО "СУ "Монолит" возложено на внешнего управляющего А.
Определениями Арбитражного суда Томской области от 24.05.2012 признаны обоснованными и включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СУ "Монолит" требования Г. о передаче однокомнатной квартиры N /__/ (строительный номер) и двухкомнатной квартиры N /__/ (строительный номер), расположенных в строящемся жилом доме по адресу: /__/.
Из выписки из единого государственного реестра юридических лиц, устава АО "Монолит" (новая редакция) следует, что ОАО "Монолит" было зарегистрировано в качестве юридического лица 20.06.2012, его учредителем являлось ООО "СУ Монолит", правопреемником ООО "СУ Монолит" данное акционерное общество не является.
Из решения N 1 единственного учредителя ОАО "Монолит" от 07.06.2012 следует, что ООО "СУ "Монолит" в лице внешнего управляющего А. в соответствии с планом внешнего управления ООО "СУ "Монолит", утвержденным решением собрания кредиторов от 06.09.2011, с изменениями, утвержденными решением собрания кредиторов от 24.02.2012, учредило ОАО "Монолит", сформирован уставной капитал данного общества в размере 30 000 000 руб., разделенный на 30 000 000 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Акции оплачиваются учредителем в полном объеме путем внесения в течение трех месяцев с момента государственной регистрации общества принадлежащим учредителю на праве собственности имущества, в том числе незавершенного строительством жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: /__/.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно указал, что Г. подписал договоры на долевое участие спорных квартир с ООО "СУ "Монолит", при этом АО "Монолит" правопреемником данного общества не является, а потому не является лицом, у которого возникли обязанности по отношению к истцу.
Данный вывод суда первой инстанции правомерен.
Судебной коллегией также установлено, что ООО "СУ Монолит" ликвидировано в 2015 году, что сторонами не оспаривалось.
Согласно п. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.
Кроме того, из материалов дела следует, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома N Г13/004 от 17.05.2016 ОАО "Монолит" привлекло ЗАО "СУ ТДСК" к софинансированию строительства 9-ти этажного жилого здания по /__/, расположенного на земельном участке по адресу: /__/, обязалось после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства, в том числе, однокомнатную квартиру N /__/ общей площадью /__/ кв. м, стоимостью 2221439, 10 руб. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра Томской области 11.08.2016.
10.10.2016 между ЗАО "СУ ТДСК" и ООО "Фабрика окон" заключен договор цессии N 4 в отношении квартиры N 35. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра Томской области 11.11.2016.
На основании договора N Г13/001 участия в долевом строительстве жилого дома от 05.02.2016 ОАО "Монолит" привлекло ЗАО "СУ ТДСК" к софинансированию строительства 9-ти этажного жилого здания по /__/, расположенного на земельном участке по адресу: /__/, обязалось после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства, в том числе, двухкомнатную квартиру N /__/ общей площадью /__/ кв. м, стоимостью 3018240 руб. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра Томской области 03.03.2016.
К данному договору сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 от 31.03.2016.
Жилой дом по адресу: /__/ введен в эксплуатацию 30.12.2016 ОАО "Монолит".
Таким образом, данные договоры заключены после ликвидации ООО "СУ Монолит".
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что разрешение на строительство многоквартирного дома выдано N 204-с/06 ОАО "СУ "Монолит" 28.08.2006, т.е. после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", следовательно, данный Федеральный закон распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств истца как участника долевого строительства многоквартирного дома по адресу: /__/, между тем государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве спорных квартир, стороной которых является истец, не производилась, а потому данные договоры нельзя признать заключенными.
Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Указанный Федеральный закон распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п. 1 ст. 1).
В соответствии с п. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005.
Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Оценив в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, а именно: разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 11 от 18.02.1999, выданное ООО СФ "Ажур" на выполнение подготовительных работ и нулевого цикла жилого дома по /__/ на срок до 01.05.1999; заявление ООО СУ "Монолит" на переоформление разрешения на строительство жилого дома по адресу /__/, в котором имеются ссылки на документы, выданные в апреле 2004 года; разрешение на строительство жилого дома по адресу /__/ (переоформление разрешения N 11 от 11.06.99), выданное ОАО "СУ Монолит" 28.08.2006, которое в дальнейшем неоднократно продлевалось; ответ на запрос суда Департамента Архитектуры и градостроительства от 13.06.2017, согласно которому по архивной информации департамента разрешение на строительство объекта по адресу: /__/ от 11.06.1999 не выдавалось, суд первой инстанции верно установил, что разрешение на строительство жилого дома по /__/ выдано застройщику ООО "СУ Монолит" 28.08.2006.
Оснований для иной оценки указанных доказательств, на чем фактически настаивает апеллянт, судебная коллегия не усматривает.
То обстоятельство, что ранее разрешение на выполнение подготовительных работ и нулевого цикла жилого дома по /__/ было выдано ООО СФ "Ажур", не влияет на выводы суда первой инстанции, т.к. выдано другому юридическому лицу.
В связи с изложенным судебной коллегией отклоняются доводы апеллянта о том, что в силу норм инвестиционного законодательства у истца возникло право собственности на имущество, созданное в результате капитальных вложений, и на момент передачи доли в объекте незавершенного строительства по адресу: /__/, от ООО "СУ "Монолит" к ОАО "Монолит" он обладал правом долевой собственности на спорные объекты как на объекты инвестиций.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований о признании недействительными договоров, отсутствующим право залога, поскольку истец при установленных по делу обстоятельствах не может быть признан заинтересованным лицом, наделенным в силу положений ст. 166 ГК РФ правом оспаривать данные договоры.
Что касается довода жалобы о наличии по данной категории дел иной судебной практики, то упоминание в тексте жалобы о правовой позиции по другим делам не может повлиять на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. В соответствии со ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, Федеральных конституционных законов, Федеральных законов, нормативно-правовых актов. Судебная практика к источникам права не относится и руководящего значения для судов общей юрисдикции при рассмотрении гражданских дел не имеет, а представляет собой применение нормы права с учетом конкретных обстоятельств дела.
Ссылка апеллянта судебные акты Арбитражного суда Томской области также не может быть принята во внимание, поскольку вопрос заключения истцом договора долевого участия при их принятии не выяснялся.
Иные доводы жалобы сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств и обстоятельств.
При таких данных решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 28 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Г.о - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)