Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "25" апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "27" апреля 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Панкиной А.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" - Сетямина В.И., действующего на основании доверенности от 20.04.2017,
представителя комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Вещеваловой Н.Н., действующей на основании доверенности от 07.06.2016 N 95,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" (ИНН 3444152145, ОГРН 1073444011585) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2017 года по делу N А12-69971/2016 (судья Муравьев А.А.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" к государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Волгоградский областной клинический кардиологический центр" (ОГРН 1023404238296 ИНН 3443901338), третьи лица: комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299), управление Федеральной антимонопольной службы по Волгоградской области, о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Волгоградский областной клинический кардиологический центр" (далее - ответчик) о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, проспект Университетский, дом 109, общей площадью 42,6 кв. м, на условиях предусмотренным договором N 046/138/027 от 01.10.2013 года.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2017 года по делу N А12-69971/2016 в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "АльфаМедВолга" к государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Волгоградский областной клинический кардиологический центр" о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Волгоград, пр. Университетский дом 109 общей площадью 42.6 кв. м, на условиях, предусмотренных договором N 046/138/27 от 01.10.2013 года на новый срок, отказать.
С общества с ограниченной ответственностью "АльфаМедВолга" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 6.000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что собственник имущества - арендодатель, не уведомил истца о расторжении договора аренды до 01.10.2016, тогда как заключенным договором предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение нового договора, возобновление или пролонгацию старого договора. Обязанность ответчика по заключению договора аренды спорного имущества на новый срок именно с истцом предусмотрена п. 10 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции".
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, по результатам торгов, оформленных протоколом N 2 от 19.09.2013, между ООО "АльфаМедВолга" (далее Арендатор) и ГБУЗ "Волгоградский областной клинический кардиологический центр" (далее Арендодатель) был заключен договор N 046/138/27 от 01 октября 2013 года о передачи в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Волгоградской области (далее Договор).
Согласно Договору Арендодатель передает, Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 42,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Волгоград, проспект Университетский, дом 109, для использования под деятельностью, связанных с реализацией фармацевтической продукции и изделий медицинского назначения (п. 1.1 договора).
Данная редакция пункта 1.1 договора согласована сторонами посредством заключения дополнительного соглашения N 1 от 12.02.2014 года к спорному договору аренды N 046/138/27.
Также указанным дополнительным соглашением стороны установили размер арендной платы в сумме 35.909 руб. 24 коп. в месяц.
Срок действия договора составил с 01.10.2013 по 01.10.2016 (п. 1.3 договора).
Фактическая передача имущества в арендное пользование истца подтверждается актам приема-передачи и не отрицается сторонами.
По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), договор заключается на определенный самим договором срок и, следовательно, прекращает свое действие по истечении указанного в нем срока.
Как указано в ч. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
С учетом приведенных положений действующего законодательства истец письмом от 04.05.2016 изъявил свою волю на продолжение арендных отношений и заключения договора аренды спорного имущества на новый срок.
Письмом от 11.11.2016 ответчик указал истцу о не возможности заключения договора аренды спорного имущества с истцом и предупредил арендатора о необходимости возврата имущества в срок до 30.11.2016.
26 октября 2016 года истец направил досудебную претензию, и разъяснил ответчику, что на настоящий момент в Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее Закона N 135-ФЗ) внесены изменения. В частности, ст. 17.1 дополнена пунктами 9 и 10, где указано, что по истечении срока действия договора аренды, заключенного с победителем торгов, заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, при соблюдении следующих условий: размер арендной платы подлежит определению по результатам оценки, минимальный срок должен составлять не менее трех лет. В соответствии с п. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке и на условиях, которые указаны в пункте 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Таким образом, до арендодателя было доведено наличие упрощенного порядка заключения договора аренды на новый срок.
Считая действия арендодателя незаконными, истец обратился в суд с настоящим иском об обязании заключить договор аренды спорного имущества на новый срок без проведения торгов.
Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности данного требования.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как указано в ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Действующим законодательством не предусмотрена ни форма, ни содержание выражения несогласия арендодателя на продление арендных отношений, а также не урегулирован срок их выражения до истечения срока действия договора.
Из материалов дела усматривается однозначное выражение воли арендодателя на не продление арендных отношений. Так, из писем от 11.11.2016, от 16.12.2016, от 06.02.2017 однозначно вытекают требования арендодателя об освобождении истцом спорных помещений и его воля на прекращение арендных отношений вне зависимости причин такого волеизъявления даже при условии заблуждения арендодателя относительно процедуры заключения договора на новый срок.
Кроме того, Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 постановления договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, поскольку спорный договор аренды заключен в период действия закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не подлежали применению.
Таким образом, даже при условии добросовестности арендатора, продолжения фактического использования спорного имущества после истечения срока договора, данный договор не может явиться продленным на неопределенный срок и, следовательно, данный договор прекратил свое действие 01.10.2016.
С указанной даты продолжение арендных отношений по спорному имуществу возможно только путем заключения договора аренды на новый срок.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В спорном договоре аренды от 01.10.2013 обязанность арендодателя заключить с арендатором договор на новый срок не предусмотрена.
Так, в пункте 6.5 договора от 01.10.2012 предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполняющего свои обязанности, при прочих равных условиях на возобновление договора на новый срок.
Соответствующие положения содержатся и в ч. 1 ст. 621 ГК РФ.
Таким образом, для возобновления арендных отношений должна присутствовать воля арендодателя на сдачу имущества в аренду.
Статьей 445 ГК РФ предусмотрен механизм заключения договора, когда такое заключение является обязательным для стороны.
Как указано истцом, обязанность ответчика по заключению договора аренды спорного имущества на новый срок именно с истцом предусмотрена п. 10 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции".
При анализе данной нормы права суд первой инстанции пришел к правильному выводу, о том, что ей не предусмотрена обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок помимо его воли. Данной нормой права предусматривается порядок заключения договора аренды государственного имущества на новый срок без проведения повторных торгов с предыдущим арендатором, а также основания для отказа в заключении такого договора с конкретным лицом. Данный вывод суда вытекает из формулировки п. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, которая указывает на наличие обязанности арендодателя на заключение договора с предыдущим арендатором на условиях п. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, то есть по упрощенной процедуре без торгов. А предусмотренные п. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ основания для отказа в заключении договора аренды на новый срок относятся не к основаниям отказа в заключении договора вообще, а только с конкретным лицом - предыдущим арендатором такого имущества.
Как правильно указал суд первой инстанции, из приведенного анализа и толкования ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ следует, что названные положения закона не меняют общего правила о необходимости воли обоих сторон на возобновление арендных отношений на новый срок в отношении конкретного имущества. В сложившейся ситуации надлежащим способом защиты прав арендатора будет требование о переводе прав и обязанностей арендатора спорного имущества в случае его сдачи в аренду арендодателем в течение года иному лицу.
В подтверждение данной логики законодателя суд первой инстанции правильно обратил внимание сторон на положения п. 11 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", где указано, что в случае отказа арендодателя от заключения договора аренды государственного имущества на новый срок по основаниям, не предусмотренным пунктом 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия договора аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.
Данные выводы суда основываются также и на положениях пунктов 1, 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "О некоторых вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Спорное имущество принадлежит ответчику на праве оперативного управления, письмом сообщалось истцу о невозможности дальнейших правовых отношений по передаче в аренду.
Так же, в ходе судебного заседания ответчиком сообщалось о невозможности дальнейших правовых отношений по передачи в аренду спорного имущества и передачи данного имущества иным лицам.
Согласно ст. 296 ГК РФ казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Как указано в ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.
Из приведенных норм права следует наличие ограничений для учреждения, каковым является ответчик, при распоряжении имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления. При этом использование такого имущества в пределах предоставленных собственником полномочий, исходя из функций, задач учреждения и назначения имущества, осуществляется учреждением самостоятельно.
Таким образом, учреждение вправе пользоваться переданным ему на праве оперативного управления имуществом без получения специальных одобрений либо согласований собственника. И, напротив, для совершения активных действий по распоряжению таким имуществом учреждение обязано испрашивать разрешение у собственника имущества.
Третье лицо, сообщило о том, что не принято решение о сдачи спорных помещений в аренду, а принято новое решение об использовании спорного имущества для собственных нужд - размещение регистратуры.
В суде первой и апелляционной инстанций ответчиком даны пояснения, что спорные помещения ему необходимы для использования собственных нужд - размещение регистратуры.
Доказательств обратного истцом, суду не представлено.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности таких действий ответчика и принятии решения о необходимости спорного имущества для собственных нужд в пределах предоставленных ему правомочий по управлению, использованию и распоряжению вверенным ему имуществом.
Кроме того, принятие решение, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом является одним из оснований для отказа в заключении договора аренды такого имущества на новый срок с добросовестным арендатором, что предусмотрено п. 10 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции".
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности отказа ответчика в заключении договора аренды спорного имущества на новый срок и отсутствия основания для принудительного обязания ответчика заключить такой договор.
Как указано выше, ввиду наличия возражений со стороны ответчика на пролонгацию арендных отношений с истцом, заявленных до момента окончания срока договора (ст. 621 ГК РФ), спорный договор аренды от 01.10.2013 прекратил свое действие 01.10.2016.
Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.08.2016 N 306-ЭС16-3182, в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.04.2013 N ВАС-3754/13, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.10.2016 по делу N А05-12872/2015.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Следовательно, у истца на настоящий момент отсутствуют основания для использования спорных помещений, и с 02.10.2016 возникла обязанность по их возврату арендодателю.
Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правильно счел исковые требования ООО "АльфаМедВолга" не подлежащими удовлетворению.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2017 года по делу N А12-69971/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" в доход федерального бюджета Российской Федерации 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2017 N 12АП-4004/2017 ПО ДЕЛУ N А12-69971/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2017 г. по делу N А12-69971/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "25" апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "27" апреля 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Панкиной А.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" - Сетямина В.И., действующего на основании доверенности от 20.04.2017,
представителя комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Вещеваловой Н.Н., действующей на основании доверенности от 07.06.2016 N 95,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" (ИНН 3444152145, ОГРН 1073444011585) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2017 года по делу N А12-69971/2016 (судья Муравьев А.А.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" к государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Волгоградский областной клинический кардиологический центр" (ОГРН 1023404238296 ИНН 3443901338), третьи лица: комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299), управление Федеральной антимонопольной службы по Волгоградской области, о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Волгоградский областной клинический кардиологический центр" (далее - ответчик) о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, проспект Университетский, дом 109, общей площадью 42,6 кв. м, на условиях предусмотренным договором N 046/138/027 от 01.10.2013 года.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2017 года по делу N А12-69971/2016 в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "АльфаМедВолга" к государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Волгоградский областной клинический кардиологический центр" о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Волгоград, пр. Университетский дом 109 общей площадью 42.6 кв. м, на условиях, предусмотренных договором N 046/138/27 от 01.10.2013 года на новый срок, отказать.
С общества с ограниченной ответственностью "АльфаМедВолга" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 6.000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что собственник имущества - арендодатель, не уведомил истца о расторжении договора аренды до 01.10.2016, тогда как заключенным договором предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение нового договора, возобновление или пролонгацию старого договора. Обязанность ответчика по заключению договора аренды спорного имущества на новый срок именно с истцом предусмотрена п. 10 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции".
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, по результатам торгов, оформленных протоколом N 2 от 19.09.2013, между ООО "АльфаМедВолга" (далее Арендатор) и ГБУЗ "Волгоградский областной клинический кардиологический центр" (далее Арендодатель) был заключен договор N 046/138/27 от 01 октября 2013 года о передачи в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Волгоградской области (далее Договор).
Согласно Договору Арендодатель передает, Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 42,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Волгоград, проспект Университетский, дом 109, для использования под деятельностью, связанных с реализацией фармацевтической продукции и изделий медицинского назначения (п. 1.1 договора).
Данная редакция пункта 1.1 договора согласована сторонами посредством заключения дополнительного соглашения N 1 от 12.02.2014 года к спорному договору аренды N 046/138/27.
Также указанным дополнительным соглашением стороны установили размер арендной платы в сумме 35.909 руб. 24 коп. в месяц.
Срок действия договора составил с 01.10.2013 по 01.10.2016 (п. 1.3 договора).
Фактическая передача имущества в арендное пользование истца подтверждается актам приема-передачи и не отрицается сторонами.
По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), договор заключается на определенный самим договором срок и, следовательно, прекращает свое действие по истечении указанного в нем срока.
Как указано в ч. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
С учетом приведенных положений действующего законодательства истец письмом от 04.05.2016 изъявил свою волю на продолжение арендных отношений и заключения договора аренды спорного имущества на новый срок.
Письмом от 11.11.2016 ответчик указал истцу о не возможности заключения договора аренды спорного имущества с истцом и предупредил арендатора о необходимости возврата имущества в срок до 30.11.2016.
26 октября 2016 года истец направил досудебную претензию, и разъяснил ответчику, что на настоящий момент в Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее Закона N 135-ФЗ) внесены изменения. В частности, ст. 17.1 дополнена пунктами 9 и 10, где указано, что по истечении срока действия договора аренды, заключенного с победителем торгов, заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, при соблюдении следующих условий: размер арендной платы подлежит определению по результатам оценки, минимальный срок должен составлять не менее трех лет. В соответствии с п. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке и на условиях, которые указаны в пункте 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Таким образом, до арендодателя было доведено наличие упрощенного порядка заключения договора аренды на новый срок.
Считая действия арендодателя незаконными, истец обратился в суд с настоящим иском об обязании заключить договор аренды спорного имущества на новый срок без проведения торгов.
Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности данного требования.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как указано в ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Действующим законодательством не предусмотрена ни форма, ни содержание выражения несогласия арендодателя на продление арендных отношений, а также не урегулирован срок их выражения до истечения срока действия договора.
Из материалов дела усматривается однозначное выражение воли арендодателя на не продление арендных отношений. Так, из писем от 11.11.2016, от 16.12.2016, от 06.02.2017 однозначно вытекают требования арендодателя об освобождении истцом спорных помещений и его воля на прекращение арендных отношений вне зависимости причин такого волеизъявления даже при условии заблуждения арендодателя относительно процедуры заключения договора на новый срок.
Кроме того, Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 постановления договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, поскольку спорный договор аренды заключен в период действия закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не подлежали применению.
Таким образом, даже при условии добросовестности арендатора, продолжения фактического использования спорного имущества после истечения срока договора, данный договор не может явиться продленным на неопределенный срок и, следовательно, данный договор прекратил свое действие 01.10.2016.
С указанной даты продолжение арендных отношений по спорному имуществу возможно только путем заключения договора аренды на новый срок.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В спорном договоре аренды от 01.10.2013 обязанность арендодателя заключить с арендатором договор на новый срок не предусмотрена.
Так, в пункте 6.5 договора от 01.10.2012 предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполняющего свои обязанности, при прочих равных условиях на возобновление договора на новый срок.
Соответствующие положения содержатся и в ч. 1 ст. 621 ГК РФ.
Таким образом, для возобновления арендных отношений должна присутствовать воля арендодателя на сдачу имущества в аренду.
Статьей 445 ГК РФ предусмотрен механизм заключения договора, когда такое заключение является обязательным для стороны.
Как указано истцом, обязанность ответчика по заключению договора аренды спорного имущества на новый срок именно с истцом предусмотрена п. 10 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции".
При анализе данной нормы права суд первой инстанции пришел к правильному выводу, о том, что ей не предусмотрена обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок помимо его воли. Данной нормой права предусматривается порядок заключения договора аренды государственного имущества на новый срок без проведения повторных торгов с предыдущим арендатором, а также основания для отказа в заключении такого договора с конкретным лицом. Данный вывод суда вытекает из формулировки п. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, которая указывает на наличие обязанности арендодателя на заключение договора с предыдущим арендатором на условиях п. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, то есть по упрощенной процедуре без торгов. А предусмотренные п. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ основания для отказа в заключении договора аренды на новый срок относятся не к основаниям отказа в заключении договора вообще, а только с конкретным лицом - предыдущим арендатором такого имущества.
Как правильно указал суд первой инстанции, из приведенного анализа и толкования ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ следует, что названные положения закона не меняют общего правила о необходимости воли обоих сторон на возобновление арендных отношений на новый срок в отношении конкретного имущества. В сложившейся ситуации надлежащим способом защиты прав арендатора будет требование о переводе прав и обязанностей арендатора спорного имущества в случае его сдачи в аренду арендодателем в течение года иному лицу.
В подтверждение данной логики законодателя суд первой инстанции правильно обратил внимание сторон на положения п. 11 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", где указано, что в случае отказа арендодателя от заключения договора аренды государственного имущества на новый срок по основаниям, не предусмотренным пунктом 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия договора аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.
Данные выводы суда основываются также и на положениях пунктов 1, 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "О некоторых вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Спорное имущество принадлежит ответчику на праве оперативного управления, письмом сообщалось истцу о невозможности дальнейших правовых отношений по передаче в аренду.
Так же, в ходе судебного заседания ответчиком сообщалось о невозможности дальнейших правовых отношений по передачи в аренду спорного имущества и передачи данного имущества иным лицам.
Согласно ст. 296 ГК РФ казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Как указано в ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.
Из приведенных норм права следует наличие ограничений для учреждения, каковым является ответчик, при распоряжении имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления. При этом использование такого имущества в пределах предоставленных собственником полномочий, исходя из функций, задач учреждения и назначения имущества, осуществляется учреждением самостоятельно.
Таким образом, учреждение вправе пользоваться переданным ему на праве оперативного управления имуществом без получения специальных одобрений либо согласований собственника. И, напротив, для совершения активных действий по распоряжению таким имуществом учреждение обязано испрашивать разрешение у собственника имущества.
Третье лицо, сообщило о том, что не принято решение о сдачи спорных помещений в аренду, а принято новое решение об использовании спорного имущества для собственных нужд - размещение регистратуры.
В суде первой и апелляционной инстанций ответчиком даны пояснения, что спорные помещения ему необходимы для использования собственных нужд - размещение регистратуры.
Доказательств обратного истцом, суду не представлено.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности таких действий ответчика и принятии решения о необходимости спорного имущества для собственных нужд в пределах предоставленных ему правомочий по управлению, использованию и распоряжению вверенным ему имуществом.
Кроме того, принятие решение, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом является одним из оснований для отказа в заключении договора аренды такого имущества на новый срок с добросовестным арендатором, что предусмотрено п. 10 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции".
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности отказа ответчика в заключении договора аренды спорного имущества на новый срок и отсутствия основания для принудительного обязания ответчика заключить такой договор.
Как указано выше, ввиду наличия возражений со стороны ответчика на пролонгацию арендных отношений с истцом, заявленных до момента окончания срока договора (ст. 621 ГК РФ), спорный договор аренды от 01.10.2013 прекратил свое действие 01.10.2016.
Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.08.2016 N 306-ЭС16-3182, в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.04.2013 N ВАС-3754/13, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.10.2016 по делу N А05-12872/2015.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Следовательно, у истца на настоящий момент отсутствуют основания для использования спорных помещений, и с 02.10.2016 возникла обязанность по их возврату арендодателю.
Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правильно счел исковые требования ООО "АльфаМедВолга" не подлежащими удовлетворению.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2017 года по делу N А12-69971/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфамедволга" в доход федерального бюджета Российской Федерации 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)