Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02.11.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 10.11.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Афанасьевой Е.И., судей Волковой Ю.А. и Григорьевой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Котовской К.В., при участии в судебном заседании: Маркиной Зинаиды Николаевны (паспорт), от Маркиной З.Н. - Матвейчик А.С. (доверенность от 07.04.2017), от публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Лосева С.В. (доверенность от 07.09.2017), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Маркиной Зинаиды Николаевны на определение Арбитражного суда Тульской области от 07.09.2017 по делу N А68-1378/2016 (судья Филина И.Л.),
следующее.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 02.06.2016 акционерное общество "Ревякинский металлопрокатный завод" (далее - АО "РМЗ") признано несостоятельным (банкротом) по признакам ликвидируемого должника. Открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Евсеев Артем Сергеевич.
Маркина З.Н., Федоткина М.В., Бородина Н.В. обратились в арбитражный суд с заявлением об исключении имущества (жилой дом, расположенный по адресу Тульская обл., Ясногорский район, п. Ревякино, ул. Строителей, д. 14) из конкурсной массы АО "РМЗ".
Определением суда от 20.06.2017 к рассмотрению заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МО Ревякинское Ясногорского района в лице администрации МО Ревякинское Ясногорского района и МО Ясногорский район в лице администрации МО Ясногорский район.
Определением суда от 07.09.2017 в удовлетворении требований отказано.
В жалобе Маркина З.Н. просит определение суда от 07.09.2017 отменить и принять новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что пользование спорным домом семьей Маркиных производилось на основании договора бессрочного найма нежилого помещения, в доме общественного жилищного фонда и носило характер пользования социальным жилым помещением, предоставленного Маркину в связи с его трудовыми отношениями с ОАО "РМЗ", а в последующем с 2011 года с ними муниципальным образованием был заключен договор социального найма и семья проживает в нем более 17 лет. Считает, что факт регистрации права собственности жилого дома за АО "РМЗ", при наличии имеющегося договора социального найма, не устанавливает фактическим собственником АО "РМЗ".
В судебном заседание апелляционной инстанции от Маркиной З.Н. и ее представителя поступило ходатайство об истребовании доказательств - у ФНС России данных об уплате налога на жилой дом N 14 по ул. Строителей п. Ревякино Ясногорского района Тульской области за период с июня 2000 по настоящее время.
Указанное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено по следующим основаниям.
В соответствии с частью 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.
При этом, заявитель не представил доказательств соблюдения требований, установленных пунктом 4 статьи 66 АПК РФ, а именно доказательств самостоятельного обращения к названному лицу за вышеуказанными документами и отказа в их предоставлении.
Кроме того, по смыслу части 4 статьи 66 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении вышеуказанного ходатайства, если сочтет, что оно не относится к делу или недопустимо.
В данном случае, истребуемая информация к предмету настоящего требования не относится.
Маркина З.Н. и ее представитель доводы жалобы поддержали, представитель ПАО "Сбербанк России" против доводов жалобы возражал.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268, 272 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как установлено судом области, в ходе конкурсного производства в конкурсную массу АО "РМЗ" включен объект недвижимого имущества: жилой дом с надворными постройками, объекты жилого комплекса, площадь - 362,5 кв. м, адрес (местоположение) объекта - РФ, Тульская область, Ясногорский район, пос. Ревякино, ул. Строителей, д. 14, кадастровый (или условный) номер - 71:23:070401:329.
Поскольку данный объект был включен в конкурсную массу должника, заявители обратились в арбитражный суд заявлением об исключении спорного жилого дома из конкурсной массы, указывая, что данные действия конкурсного управляющего являются незаконными и грубо нарушающими как действующее законодательство о банкротстве, так и нормы Жилищного кодекса Российской Федерации в отношении заявителей, как лиц, проживающих в данном доме на законном основании, ордере на занятие жилого дома, выданном органом государственной власти.
Согласно положениям пунктов 1, 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.
Из пунктов 4, 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве следует, что социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.
В случае, если социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации или объекты коммунальной инфраструктуры не были проданы в порядке, установленном пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве, дальнейший порядок их продажи устанавливается собранием кредиторов или комитетом кредиторов, в том числе посредством проведения новых торгов, посредством публичного предложения в порядке, установленном статьей 139 Закона о банкротстве, или приглашения делать оферты в течение тридцати дней с даты опубликования соответствующего сообщения.
При этом участники торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, а также лица, направившие оферту, обязаны принять на себя обязательство заключить с органами местного самоуправления соглашение об исполнении условий, указанных в пункте 4 настоящей статьи (пункт 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве).
В соответствии с пунктом 5 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном пунктами 4 и 4.1 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы.
Жилищный фонд социального использования подлежит передаче собственнику такого жилищного фонда.
Передача социально значимых объектов, указанных в пункте 5 настоящей статьи, и жилищного фонда социального использования соответственно в муниципальную собственность и собственнику жилищного фонда социального использования осуществляется без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные таким определением.
Исходя из вышеприведенных норм права, социально значимые объекты в составе конкурсной массы подлежат реализации в порядке, установленном пунктами 4 и 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве, а в случае не реализации такие социально значимые объекты подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления. При этом, жилищный фонд социального использования передается собственнику жилищного фонда (вне зависимости от того, является ли этот собственник муниципальным образованием, субъектом РФ, Российской Федерацией или частным лицом) минуя процедуру реализации на торгах. В случае если жилищный фонд не является фондом социального использования, соответственно он не подлежит передаче собственнику в порядке, предусмотренном абзацем 2 пункта 5 статьи 132 Закона о банкротстве, а реализуется на общих основаниях в составе иного имущества должника на торгах в соответствии со статьей 110 Закона о банкротстве. Если жилищный фонд является фондом социального использования, он подлежит передаче тому собственнику, в чьей собственности он находится (муниципальному образованию только в том случае, если именно муниципальное образование является его собственником).
Вопрос об отнесении спорного дома к социально значимым объектам, о которых идет речь в пунктах 4, 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве, заявитель перед судом не ставит, а, напротив, указывает, что спорное имущество относится к жилищному фонду социального использования, о котором идет речь в абзаце 2 пункта 5 статьи 132 Закона о банкротстве.
В силу статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 19 ЖК РФ жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.
Как следует из материалов дела, на основании Постановления главы администрации Ясногорского района от 28.12.2000 N 969 "Об утверждении акта госкомиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством 1-квартирного коттеджа по ул. Строителей в пос. Ревякино за АО "РМЗ" зарегистрировано право собственности на следующий объект: жилой дом с надворными постройками, объекты жилого комплекса, площадь - 362,5 кв. м, адрес (местоположение) объекта - РФ, Тульская область, Ясногорский район, пос. Ревякино, ул. Строителей, д. 14, кадастровый (или условный) номер - 71:23:070401:329.
На основании постановления Администрации поселка Ревякино Ясногорского района Тульской области от 27.03.2003 N 9 произведена выдача ордера семье Маркина В.Н. на право занятия жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, Ясногорский район, пос. Ревякино, ул. Строителей, д. 14.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судом установлено что право собственности на спорный коттедж N 14 зарегистрировано за АО "РМЗ" 04.04.2005, в судебном порядке не оспорено. Наличие государственной регистрации права собственности АО "РМЗ" на спорный жилой дом подтверждает существование зарегистрированного за ним права собственности в установленном законом порядке.
Учитывая вышеизложенное, суд области пришел к правильному выводу, что поскольку спорный объект недвижимого имущества принадлежит АО "РМЗ" на праве собственности на законном основании, то в силу статьи 131 Закона о банкротстве он правомерно включен в конкурсную массу.
Доводы заявителя жалобы о том, что с семьей Маркиных муниципальным образованием был заключен договор социального найма и том, что факт регистрации права собственности жилого дома за АО "РМЗ", при наличии имеющегося договора социального найма, не устанавливает фактическим собственником АО "РМЗ", не могут быть приняты во внимание.
Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу пункта 1 статьи 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ, пунктом 1 статьи 60 ЖК РФ стороной договора социального найма имеет право выступать собственник или уполномоченный представитель собственника.
В данном случае из материалов дела усматривается, что в договоре социального найма жилого помещения N 150 от 01.06.2011 собственником жилого помещения указано муниципальное образование Ясногорский район, управомоченный орган, действующий от имени собственника жилого помещения, - администрация МО рабочий поселок Ревякино Ясногорского района.
Вместе с тем, на дату заключения договора социального найма N 150 от 01.06.2011 собственником спорного жилого помещения являлось АО "РМЗ" (право собственности на спорный объект недвижимости - коттедж, общей площадью 205,3 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Ясногорский район, п. Ревякино, ул. Строителей, д. 14, зарегистрировано за АО "РМЗ" 04.04.2005).
На запрос арбитражного суда представить выписку из реестра муниципальной собственности на жилой дом, назначение: объекты жилого назначения, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 362, 5 кв. м, инв. N 70:250:002:020006940, Лит. А, адрес объекта: Тульская область, Ясногорский район, пос. Ревякино, ул. Строителей, д. 14, кадастровый (условный) номер 71:23:52:00844:001, администрация МО Ясногорский район сообщила, что жилой дом N 14, расположенный по адресу РФ, Тульская область, Ясногорский район, пос. Ревякино, ул. Строителей, в муниципальную собственность не принимался, не относится к муниципальному жилищному фонду Ясногорского района и в реестре муниципальной собственности не значится.
Соответственно, учитывая, что муниципальное образование Ясногорский район не является собственником спорного жилого помещения, то заключать договор социального найма не вправе.
В силу пункта 2 статьи 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно представленной в материалы дела выписке, также отсутствует запись об ограничении (обременении) права собственности АО "РМЗ" на спорный жилой дом.
При таких обстоятельствах, отказ в удовлетворении заявления Маркиной З.Н., Федоткиной М.В., Бородиной Н.В. об исключении имущества из конкурсной массы АО "РМЗ" является правомерным.
Довод заявителя жалобы о том, что факт регистрации права собственности жилого дома за АО "РМЗ", при наличии имеющегося договора социального найма, не устанавливает фактическим собственником АО "РМЗ", подлежит отклонению как несостоятельный, основанный на неправильном понимании норм материального права.
Нарушения норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований отмены вынесенного законного и обоснованного определения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Тульской области от 07.09.2017 по делу N А68-1378/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.11.2017 N 20АП-6065/2017 ПО ДЕЛУ N А68-1378/2016
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2017 г. N 20АП-6065/2017
Дело N А68-1378/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 02.11.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 10.11.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Афанасьевой Е.И., судей Волковой Ю.А. и Григорьевой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Котовской К.В., при участии в судебном заседании: Маркиной Зинаиды Николаевны (паспорт), от Маркиной З.Н. - Матвейчик А.С. (доверенность от 07.04.2017), от публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Лосева С.В. (доверенность от 07.09.2017), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Маркиной Зинаиды Николаевны на определение Арбитражного суда Тульской области от 07.09.2017 по делу N А68-1378/2016 (судья Филина И.Л.),
установил:
следующее.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 02.06.2016 акционерное общество "Ревякинский металлопрокатный завод" (далее - АО "РМЗ") признано несостоятельным (банкротом) по признакам ликвидируемого должника. Открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Евсеев Артем Сергеевич.
Маркина З.Н., Федоткина М.В., Бородина Н.В. обратились в арбитражный суд с заявлением об исключении имущества (жилой дом, расположенный по адресу Тульская обл., Ясногорский район, п. Ревякино, ул. Строителей, д. 14) из конкурсной массы АО "РМЗ".
Определением суда от 20.06.2017 к рассмотрению заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МО Ревякинское Ясногорского района в лице администрации МО Ревякинское Ясногорского района и МО Ясногорский район в лице администрации МО Ясногорский район.
Определением суда от 07.09.2017 в удовлетворении требований отказано.
В жалобе Маркина З.Н. просит определение суда от 07.09.2017 отменить и принять новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что пользование спорным домом семьей Маркиных производилось на основании договора бессрочного найма нежилого помещения, в доме общественного жилищного фонда и носило характер пользования социальным жилым помещением, предоставленного Маркину в связи с его трудовыми отношениями с ОАО "РМЗ", а в последующем с 2011 года с ними муниципальным образованием был заключен договор социального найма и семья проживает в нем более 17 лет. Считает, что факт регистрации права собственности жилого дома за АО "РМЗ", при наличии имеющегося договора социального найма, не устанавливает фактическим собственником АО "РМЗ".
В судебном заседание апелляционной инстанции от Маркиной З.Н. и ее представителя поступило ходатайство об истребовании доказательств - у ФНС России данных об уплате налога на жилой дом N 14 по ул. Строителей п. Ревякино Ясногорского района Тульской области за период с июня 2000 по настоящее время.
Указанное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено по следующим основаниям.
В соответствии с частью 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.
При этом, заявитель не представил доказательств соблюдения требований, установленных пунктом 4 статьи 66 АПК РФ, а именно доказательств самостоятельного обращения к названному лицу за вышеуказанными документами и отказа в их предоставлении.
Кроме того, по смыслу части 4 статьи 66 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении вышеуказанного ходатайства, если сочтет, что оно не относится к делу или недопустимо.
В данном случае, истребуемая информация к предмету настоящего требования не относится.
Маркина З.Н. и ее представитель доводы жалобы поддержали, представитель ПАО "Сбербанк России" против доводов жалобы возражал.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268, 272 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как установлено судом области, в ходе конкурсного производства в конкурсную массу АО "РМЗ" включен объект недвижимого имущества: жилой дом с надворными постройками, объекты жилого комплекса, площадь - 362,5 кв. м, адрес (местоположение) объекта - РФ, Тульская область, Ясногорский район, пос. Ревякино, ул. Строителей, д. 14, кадастровый (или условный) номер - 71:23:070401:329.
Поскольку данный объект был включен в конкурсную массу должника, заявители обратились в арбитражный суд заявлением об исключении спорного жилого дома из конкурсной массы, указывая, что данные действия конкурсного управляющего являются незаконными и грубо нарушающими как действующее законодательство о банкротстве, так и нормы Жилищного кодекса Российской Федерации в отношении заявителей, как лиц, проживающих в данном доме на законном основании, ордере на занятие жилого дома, выданном органом государственной власти.
Согласно положениям пунктов 1, 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.
Из пунктов 4, 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве следует, что социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.
В случае, если социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации или объекты коммунальной инфраструктуры не были проданы в порядке, установленном пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве, дальнейший порядок их продажи устанавливается собранием кредиторов или комитетом кредиторов, в том числе посредством проведения новых торгов, посредством публичного предложения в порядке, установленном статьей 139 Закона о банкротстве, или приглашения делать оферты в течение тридцати дней с даты опубликования соответствующего сообщения.
При этом участники торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, а также лица, направившие оферту, обязаны принять на себя обязательство заключить с органами местного самоуправления соглашение об исполнении условий, указанных в пункте 4 настоящей статьи (пункт 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве).
В соответствии с пунктом 5 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном пунктами 4 и 4.1 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы.
Жилищный фонд социального использования подлежит передаче собственнику такого жилищного фонда.
Передача социально значимых объектов, указанных в пункте 5 настоящей статьи, и жилищного фонда социального использования соответственно в муниципальную собственность и собственнику жилищного фонда социального использования осуществляется без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные таким определением.
Исходя из вышеприведенных норм права, социально значимые объекты в составе конкурсной массы подлежат реализации в порядке, установленном пунктами 4 и 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве, а в случае не реализации такие социально значимые объекты подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления. При этом, жилищный фонд социального использования передается собственнику жилищного фонда (вне зависимости от того, является ли этот собственник муниципальным образованием, субъектом РФ, Российской Федерацией или частным лицом) минуя процедуру реализации на торгах. В случае если жилищный фонд не является фондом социального использования, соответственно он не подлежит передаче собственнику в порядке, предусмотренном абзацем 2 пункта 5 статьи 132 Закона о банкротстве, а реализуется на общих основаниях в составе иного имущества должника на торгах в соответствии со статьей 110 Закона о банкротстве. Если жилищный фонд является фондом социального использования, он подлежит передаче тому собственнику, в чьей собственности он находится (муниципальному образованию только в том случае, если именно муниципальное образование является его собственником).
Вопрос об отнесении спорного дома к социально значимым объектам, о которых идет речь в пунктах 4, 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве, заявитель перед судом не ставит, а, напротив, указывает, что спорное имущество относится к жилищному фонду социального использования, о котором идет речь в абзаце 2 пункта 5 статьи 132 Закона о банкротстве.
В силу статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 19 ЖК РФ жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.
Как следует из материалов дела, на основании Постановления главы администрации Ясногорского района от 28.12.2000 N 969 "Об утверждении акта госкомиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством 1-квартирного коттеджа по ул. Строителей в пос. Ревякино за АО "РМЗ" зарегистрировано право собственности на следующий объект: жилой дом с надворными постройками, объекты жилого комплекса, площадь - 362,5 кв. м, адрес (местоположение) объекта - РФ, Тульская область, Ясногорский район, пос. Ревякино, ул. Строителей, д. 14, кадастровый (или условный) номер - 71:23:070401:329.
На основании постановления Администрации поселка Ревякино Ясногорского района Тульской области от 27.03.2003 N 9 произведена выдача ордера семье Маркина В.Н. на право занятия жилого дома, расположенного по адресу: Тульская область, Ясногорский район, пос. Ревякино, ул. Строителей, д. 14.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судом установлено что право собственности на спорный коттедж N 14 зарегистрировано за АО "РМЗ" 04.04.2005, в судебном порядке не оспорено. Наличие государственной регистрации права собственности АО "РМЗ" на спорный жилой дом подтверждает существование зарегистрированного за ним права собственности в установленном законом порядке.
Учитывая вышеизложенное, суд области пришел к правильному выводу, что поскольку спорный объект недвижимого имущества принадлежит АО "РМЗ" на праве собственности на законном основании, то в силу статьи 131 Закона о банкротстве он правомерно включен в конкурсную массу.
Доводы заявителя жалобы о том, что с семьей Маркиных муниципальным образованием был заключен договор социального найма и том, что факт регистрации права собственности жилого дома за АО "РМЗ", при наличии имеющегося договора социального найма, не устанавливает фактическим собственником АО "РМЗ", не могут быть приняты во внимание.
Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу пункта 1 статьи 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ, пунктом 1 статьи 60 ЖК РФ стороной договора социального найма имеет право выступать собственник или уполномоченный представитель собственника.
В данном случае из материалов дела усматривается, что в договоре социального найма жилого помещения N 150 от 01.06.2011 собственником жилого помещения указано муниципальное образование Ясногорский район, управомоченный орган, действующий от имени собственника жилого помещения, - администрация МО рабочий поселок Ревякино Ясногорского района.
Вместе с тем, на дату заключения договора социального найма N 150 от 01.06.2011 собственником спорного жилого помещения являлось АО "РМЗ" (право собственности на спорный объект недвижимости - коттедж, общей площадью 205,3 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Ясногорский район, п. Ревякино, ул. Строителей, д. 14, зарегистрировано за АО "РМЗ" 04.04.2005).
На запрос арбитражного суда представить выписку из реестра муниципальной собственности на жилой дом, назначение: объекты жилого назначения, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 362, 5 кв. м, инв. N 70:250:002:020006940, Лит. А, адрес объекта: Тульская область, Ясногорский район, пос. Ревякино, ул. Строителей, д. 14, кадастровый (условный) номер 71:23:52:00844:001, администрация МО Ясногорский район сообщила, что жилой дом N 14, расположенный по адресу РФ, Тульская область, Ясногорский район, пос. Ревякино, ул. Строителей, в муниципальную собственность не принимался, не относится к муниципальному жилищному фонду Ясногорского района и в реестре муниципальной собственности не значится.
Соответственно, учитывая, что муниципальное образование Ясногорский район не является собственником спорного жилого помещения, то заключать договор социального найма не вправе.
В силу пункта 2 статьи 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно представленной в материалы дела выписке, также отсутствует запись об ограничении (обременении) права собственности АО "РМЗ" на спорный жилой дом.
При таких обстоятельствах, отказ в удовлетворении заявления Маркиной З.Н., Федоткиной М.В., Бородиной Н.В. об исключении имущества из конкурсной массы АО "РМЗ" является правомерным.
Довод заявителя жалобы о том, что факт регистрации права собственности жилого дома за АО "РМЗ", при наличии имеющегося договора социального найма, не устанавливает фактическим собственником АО "РМЗ", подлежит отклонению как несостоятельный, основанный на неправильном понимании норм материального права.
Нарушения норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований отмены вынесенного законного и обоснованного определения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Тульской области от 07.09.2017 по делу N А68-1378/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.И.АФАНАСЬЕВА
Е.И.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
М.А.ГРИГОРЬЕВА
Ю.А.ВОЛКОВА
М.А.ГРИГОРЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)