Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Предприниматель ссылается на то, что сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Устиной О.В. - Роменко А.В. (доверенность от 24.02.2014), рассмотрев 27.01.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.06.2015 (судья Шанько О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А21-2094/2014,
установил:
Индивидуальный предприниматель Устина Ольга Викторовна, ОГРНИП 312392624300197, обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области, место нахождения: Калининградская обл., Черняховский р-н, г. Черняховск, ул. Калинина, д. 7, ОГРН 1023902148764, ИНН 3914003313 (далее - Администрация), об обязании заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 73,7 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, Калининградская ул., д. 1, лит. 1 из лит. А, подвал, для использования под магазин, по рыночной стоимости, равной 439 000 руб.
Исковые требования уточнены с учетом заключения судебной экспертизы от 20.06.2014 N 26725, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз" (далее - ООО "Бюро судебных экспертиз"), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 439 000 руб.
Решением от 26.09.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.12.2014, иск удовлетворен.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2015 решение от 26.09.2014 и постановление от 22.12.2014 отменены; дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
Причиной отмены судебных актов послужило то обстоятельство, что заключение экспертизы от 20.06.2014 N 26725, выполненной ООО "Бюро судебных экспертиз", было составлено с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), поэтому не могло быть признано надлежащим доказательством по делу, а величина оценки, указанная в заключении, по правилам статьи 12 того же Закона не могла быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
При новом рассмотрении дела Администрация ходатайствовала о проведении повторной экспертизы.
Суд первой инстанции по ходатайству истца допросил Чеботарева Николая Дмитриевича (эксперта, изготовившего заключение от 20.06.2014 N 26725), который пояснил, что выкупная цена спорного помещения была определена им по состоянию на 02.09.2013, то есть на дату обращения Устиной О.В. с заявлением о реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). С учетом пояснений эксперта суд отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы и решением от 19.06.2015 удовлетворил иск.
Постановлением апелляционного суда от 08.10.2015 решение от 19.06.2015 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит решение от 19.06.2015 и постановление от 08.10.2015 отменить, в удовлетворении заявления Устиной О.В. отказать.
По мнению подателя жалобы, суды неправомерно отказали Администрации в ходатайстве о проведении повторной экспертизы; самостоятельно определив дату обращения с заявлением о реализации права выкупа, эксперт вышел за пределы своей компетенции; на момент проведения экспертизы эта дата экспертом не определялась; установленные судом кассационной инстанции нарушения не могли быть устранены с помощью допроса эксперта.
В отзыве на кассационную жалобу Устина О.В. просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Устина О.В. (арендатор) 11.08.2006 заключили договор N 928 аренды нежилого помещения общей площадью 73,7 кв. м, расположенного в подвале здания по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, Калининградская ул., д. 1, лит. 1 из лит. А, для использования под магазин.
Устина О.В. 02.09.2013 обратилась в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.
Решением районного совета депутатов муниципального образования "Черняховский муниципальный район" от 28.11.2013 N 109 "О внесении изменений в решение Черняховского районного Совета депутатов от 13.11.2012 N 109 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2013 год" Устиной О.В. предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность названного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.
Администрация в письме от 04.12.2013 уведомила Устину О.В. о предоставлении ей преимущественного права на приобретение в собственность названного помещения и предложила подписать договор купли-продажи помещения по рыночной стоимости, определенной по заказу Администрации обществом с ограниченной ответственностью "Калининградский институт независимой оценки", в размере 2 474 000 руб.
Устина О.В., считая цену нежилого помещения завышенной, обратилась в оценочную организацию для проведения независимой оценки рыночной стоимости названного помещения.
Устина О.В. 03.02.2014 обратилась к Администрации с предложением заключить договор купли-продажи помещения по цене 426 000 руб., определенной на основании отчета от 28.01.2014 N Н-012-14 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества", подготовленного ООО "Специализированная фирма "Оценка".
Администрация в письме от 27.02.2014 N 1587 сообщила предпринимателю об отказе в выкупе помещения по цене 426 000 руб., посчитав ее заниженной, и предложила подписать ранее направленный проект договора купли-продажи по цене 2 474 000 руб.
Устина О.В., ссылаясь на то, что сторонами не достигнуто соглашения по существенным условиям договора, обратилась в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, сделав вывод о том, что предприниматель не утратил преимущественного права на приватизацию нежилого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, на основании заключения экспертизы от 20.06.2014 N 26725, выполненного ООО "Бюро судебных экспертиз", с учетом уточнения экспертом даты установления рыночной стоимости спорного помещения, обязали Администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи помещения по цене 439 000 руб.
Кассационная инстанция считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды правильно применили статьи 217, 421, 445, 446 ГК РФ, статьи 3, 9 Закона N 159-ФЗ, статьи 12, 13 Закона N 135-ФЗ и статьи 86, 87 АПК РФ.
Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.
Как правильно указали суды, в ходатайстве Администрации о проведении повторной судебной экспертизы не указаны какие-либо обстоятельства, которые дают основания сомневаться в правильности, обоснованности или объективности заключения ООО "Бюро судебных экспертиз"; противоречий в заключении названной экспертизы и отчете от 28.01.2014 N Н-012-14 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества", подготовленном ООО "Специализированная фирма "Оценка", не имеется, а цена 426 000 руб. незначительно отличается от цены спорного нежилого помещения, определенной ООО "Бюро судебных экспертиз".
Отсутствие в экспертном заключении от 20.06.2014 N 26725, выполненном ООО "Бюро судебных экспертиз", даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость объекта, восполнено путем вызова эксперта в судебное заседание в порядке статьи 86 АПК РФ и получения разъяснений по данному вопросу.
Как пояснил эксперт, оценка объекта была произведена им на дату подачи заявления на выкуп помещения.
Довод Администрации о том, что эксперт дал недостоверные пояснения, носит предположительный характер. Эксперт в установленном законом порядке был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем в материалах дела имеется соответствующая подпись.
С учетом пояснений эксперта и содержания ходатайства Администрации, суды сочли экспертное заключение ООО "Бюро судебных экспертиз" надлежащим доказательством по делу и не нашли правовых оснований для назначения повторной судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования предпринимателя Устиной О.В.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.06.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 по делу N А21-2094/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 03.02.2016 ПО ДЕЛУ N А21-2094/2014
Требование: Об обязании администрации муниципального образования заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Предприниматель ссылается на то, что сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2016 г. по делу N А21-2094/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Устиной О.В. - Роменко А.В. (доверенность от 24.02.2014), рассмотрев 27.01.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.06.2015 (судья Шанько О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А21-2094/2014,
установил:
Индивидуальный предприниматель Устина Ольга Викторовна, ОГРНИП 312392624300197, обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области, место нахождения: Калининградская обл., Черняховский р-н, г. Черняховск, ул. Калинина, д. 7, ОГРН 1023902148764, ИНН 3914003313 (далее - Администрация), об обязании заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 73,7 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, Калининградская ул., д. 1, лит. 1 из лит. А, подвал, для использования под магазин, по рыночной стоимости, равной 439 000 руб.
Исковые требования уточнены с учетом заключения судебной экспертизы от 20.06.2014 N 26725, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз" (далее - ООО "Бюро судебных экспертиз"), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 439 000 руб.
Решением от 26.09.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.12.2014, иск удовлетворен.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2015 решение от 26.09.2014 и постановление от 22.12.2014 отменены; дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
Причиной отмены судебных актов послужило то обстоятельство, что заключение экспертизы от 20.06.2014 N 26725, выполненной ООО "Бюро судебных экспертиз", было составлено с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), поэтому не могло быть признано надлежащим доказательством по делу, а величина оценки, указанная в заключении, по правилам статьи 12 того же Закона не могла быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
При новом рассмотрении дела Администрация ходатайствовала о проведении повторной экспертизы.
Суд первой инстанции по ходатайству истца допросил Чеботарева Николая Дмитриевича (эксперта, изготовившего заключение от 20.06.2014 N 26725), который пояснил, что выкупная цена спорного помещения была определена им по состоянию на 02.09.2013, то есть на дату обращения Устиной О.В. с заявлением о реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). С учетом пояснений эксперта суд отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы и решением от 19.06.2015 удовлетворил иск.
Постановлением апелляционного суда от 08.10.2015 решение от 19.06.2015 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит решение от 19.06.2015 и постановление от 08.10.2015 отменить, в удовлетворении заявления Устиной О.В. отказать.
По мнению подателя жалобы, суды неправомерно отказали Администрации в ходатайстве о проведении повторной экспертизы; самостоятельно определив дату обращения с заявлением о реализации права выкупа, эксперт вышел за пределы своей компетенции; на момент проведения экспертизы эта дата экспертом не определялась; установленные судом кассационной инстанции нарушения не могли быть устранены с помощью допроса эксперта.
В отзыве на кассационную жалобу Устина О.В. просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Устина О.В. (арендатор) 11.08.2006 заключили договор N 928 аренды нежилого помещения общей площадью 73,7 кв. м, расположенного в подвале здания по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, Калининградская ул., д. 1, лит. 1 из лит. А, для использования под магазин.
Устина О.В. 02.09.2013 обратилась в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.
Решением районного совета депутатов муниципального образования "Черняховский муниципальный район" от 28.11.2013 N 109 "О внесении изменений в решение Черняховского районного Совета депутатов от 13.11.2012 N 109 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2013 год" Устиной О.В. предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность названного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.
Администрация в письме от 04.12.2013 уведомила Устину О.В. о предоставлении ей преимущественного права на приобретение в собственность названного помещения и предложила подписать договор купли-продажи помещения по рыночной стоимости, определенной по заказу Администрации обществом с ограниченной ответственностью "Калининградский институт независимой оценки", в размере 2 474 000 руб.
Устина О.В., считая цену нежилого помещения завышенной, обратилась в оценочную организацию для проведения независимой оценки рыночной стоимости названного помещения.
Устина О.В. 03.02.2014 обратилась к Администрации с предложением заключить договор купли-продажи помещения по цене 426 000 руб., определенной на основании отчета от 28.01.2014 N Н-012-14 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества", подготовленного ООО "Специализированная фирма "Оценка".
Администрация в письме от 27.02.2014 N 1587 сообщила предпринимателю об отказе в выкупе помещения по цене 426 000 руб., посчитав ее заниженной, и предложила подписать ранее направленный проект договора купли-продажи по цене 2 474 000 руб.
Устина О.В., ссылаясь на то, что сторонами не достигнуто соглашения по существенным условиям договора, обратилась в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, сделав вывод о том, что предприниматель не утратил преимущественного права на приватизацию нежилого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, на основании заключения экспертизы от 20.06.2014 N 26725, выполненного ООО "Бюро судебных экспертиз", с учетом уточнения экспертом даты установления рыночной стоимости спорного помещения, обязали Администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи помещения по цене 439 000 руб.
Кассационная инстанция считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды правильно применили статьи 217, 421, 445, 446 ГК РФ, статьи 3, 9 Закона N 159-ФЗ, статьи 12, 13 Закона N 135-ФЗ и статьи 86, 87 АПК РФ.
Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.
Как правильно указали суды, в ходатайстве Администрации о проведении повторной судебной экспертизы не указаны какие-либо обстоятельства, которые дают основания сомневаться в правильности, обоснованности или объективности заключения ООО "Бюро судебных экспертиз"; противоречий в заключении названной экспертизы и отчете от 28.01.2014 N Н-012-14 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества", подготовленном ООО "Специализированная фирма "Оценка", не имеется, а цена 426 000 руб. незначительно отличается от цены спорного нежилого помещения, определенной ООО "Бюро судебных экспертиз".
Отсутствие в экспертном заключении от 20.06.2014 N 26725, выполненном ООО "Бюро судебных экспертиз", даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость объекта, восполнено путем вызова эксперта в судебное заседание в порядке статьи 86 АПК РФ и получения разъяснений по данному вопросу.
Как пояснил эксперт, оценка объекта была произведена им на дату подачи заявления на выкуп помещения.
Довод Администрации о том, что эксперт дал недостоверные пояснения, носит предположительный характер. Эксперт в установленном законом порядке был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем в материалах дела имеется соответствующая подпись.
С учетом пояснений эксперта и содержания ходатайства Администрации, суды сочли экспертное заключение ООО "Бюро судебных экспертиз" надлежащим доказательством по делу и не нашли правовых оснований для назначения повторной судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования предпринимателя Устиной О.В.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.06.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 по делу N А21-2094/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)