Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В квартире выявлены строительные дефекты и недостатки, что не соответствует строительным нормам, правилам. Претензия истца оставлена ответчиком без ответа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Катикова Н.М.
Докладчик: Козлов А.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Козлова А.М.,
судей: Ериной Н.П., Скипальской Л.И.,
при секретаре судебного заседания Я.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш. к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" (далее - ПАО "Саранский ДСК") о признании ничтожными пунктов договора участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков и компенсации морального вреда
по апелляционной жалобе представителя ПАО "Саранский ДСК" Т. на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 10 мая 2017 г.
Заслушав доклад судьи Козлова А.М., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к ПАО "Саранский ДСК" о признании ничтожными пунктов договора участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков и компенсации морального вреда.
Требования мотивированы тем, что 5 апреля 2016 г. между истцом и ПАО "Саранский ДСК" заключен договор N 85-23Биб.-87/16 участия в долевом строительстве, предметом которого являлось приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Полагает, что пункты 9.1, 9.3 и 9.4 названного договора не соответствуют требованиям закона.
23 декабря 2016 г. объект долевого строительства передан истцу по передаточному акту. В данной квартире выявлены строительные дефекты и недостатки, что не соответствует строительным нормам, правилам. Стоимость ремонтно-восстановительных работ и стоимость строительных материалов, необходимых для ремонта квартиры, составляет 100 175 руб. Претензия истца от 10 января 2017 г., оставлена ответчиком без ответа.
Уточнив требования, просила признать несоответствующими закону пункты 9.2, 9.3 и 9.4 спорного договора, взыскать с ответчика в ее пользу стоимость ремонтно-восстановительных работ и стоимость строительных материалов, необходимых для ремонта квартиры, в размере 96 723 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы, расходы на оплату экспертного исследования в размере 18 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб., расходы на оплату услуг нотариуса за оформление доверенности на представителя в размере 1 060 руб.
Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 10 мая 2016 г. исковые требования Ш. удовлетворены частично.
Признаны ничтожными пункты 9.2, 9.3 и 9.4 договора участия в долевом строительстве от 5 апреля 2016 г. N 85-23Биб.-87/16.
С ПАО "Саранский ДСК" в пользу истца в счет возмещения расходов на устранение недостатков в квартире взысканы денежные средства в размере 96 723 руб., в счет компенсации морального вреда - 4 000 руб., а также расходы на оплату экспертного исследования - 18 000 руб., расходы на оплату услуг представителя - 7 000 руб., расходы на оплату услуг нотариуса - 1 060 руб., штраф - 15 000 руб.
С ПАО "Саранский ДСК" в пользу ООО "Центр экспертиз и правовых услуг" за производство судебной строительно-технической экспертизы взыскано 26 270 руб.
С ПАО "Саранский ДСК" в доход бюджета городского округа Саранск взыскана государственная пошлина в размере 3 401 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель ПАО "Саранский ДСК" Т. выражает несогласие с решением суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Считает, что оспариваемые пункты договора не противоречат действующему законодательству. Обращает внимание, что при заключении данной сделки стороны согласовали условия о качестве объекта долевого строительства. Указывает, что при таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований. Просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ш.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В судебное заседание истец Ш. и ее представители Г., К. не явились.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель ответчика ПАО "Саранский ДСК" Д. апелляционную жалобу поддержала.
Изучив материалы дела по доводам, изложенным в жалобе, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия с учетом положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 5 апреля 2016 г. между ПАО "Саранский ДСК" и Ш. заключен договор N 85-23Биб.-87/16 участия в долевом строительстве (т. 1 л.д. 9-17), согласно которому застройщик обязуется в соответствии с разрешением на строительство построить (создать) жилой дом <N> <адрес> и в предусмотренный договором срок в течение пяти календарных месяцев, исчисляемых с 31 декабря 2016 г., передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства, стороны сделки определили жилое помещение - двухкомнатную квартиру <N> общей площадью 58,8 кв. м, расположенную на третьем этаже в вышеуказанном доме.
Согласно пункту 5.1 указанного договора застройщик обязан построить объект в соответствии с проектной документацией и прошедший все необходимые экспертизы утвержденной проектной документацией.
Пунктом 9.2 договора стороны установили следующие требования к качеству объекта долевого строительства: в отдельных случаях элементы работ, указанных в пункте 1.4 могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ. Данные несоответствия, в случае, если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению (проживанию), недостатками (дефектами) по смыслу настоящего договора сторонами не признаются.
В пункте 9.3. договора указаны требования СНиП и ГОСТ не влияющие на конструктивные особенности объекта долевого строительства, и не делающие его непригодным для проживания, приводятся в соответствии чистовой отделкой участником долевого строительства, а именно:
- свод правил СП 63.13330.2012, СНиП 52-01-2003. Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения;
- свод правил СП 30.13330.2012, СНиП 2.04.01-85. Внутренний водопровод и канализация здания;
- свод правил СП 54.13330.2011, СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные;
- свод правил СП 70.13330.2012, СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции;
- свод правил СП 60.13330.2012, СНиП 41-01-2003. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха;
- свод правил СП 29.13330.2011, СНиП 2.03.13-88. Полы;
- свод правил СП 73.13330.2012, СНиП 3.05.01-85. Внутренние санитарно-технические системы зданий;
- строительные нормы и правила СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия;
- свод правил СП 124.13330.2012, СНиП 41-02-2003. Тепловые сети;
- межгосударственный стандарт ГОСТ 30971-2012, Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проектам. Общие технические условия.
Исходя из пункта 9.4 договора, при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.
Факт исполнения истцом обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 2 309 064 руб. сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривался.
Квартира по передаточному акту от 23 декабря 2016 г. передана Ш. (т. 1 л.д. 18). Согласно данному акту стороны подтвердили, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям, претензий по качеству строительства данного объекта недвижимости, комплектности санитарно-технического, газового и прочего оборудования не имеется (пункт 3). Стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий (пункт 5).
Вместе с тем, впоследствии 27 января 2017 г. истец обратилась к ответчику с претензией о возмещении стоимости ремонтно-строительных работ в размере 100 175 руб., установленной на основании экспертного исследования N 244/16 от 25 января 2017 г., проведенного ООО "Каплан", а также стоимости экспертного исследования в размере 18 000 руб., ссылаясь на наличие недостатков в спорной квартире (л. т. 1 д. 75).
Ответчик в ответе на названную претензию указал, что исходя из условий договора в отдельных случаях элементы работ могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ, если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению, в данном случаи они недостатками не признаются (т. 1, л.д. 103).
В рамках рассмотрения дела проведена судебная строительно-техническая экспертиза N 31/17 от 10 апреля 2017 г. в ООО "Центр экспертиз и правовых услуг", согласно которой установлено, что качество и объемы выполненных строительно-монтажных работ не соответствуют действующим нормативным требованиям.
Исследуемый объект соответствует проектно-сметной документации, а именно: его местонахождение, планировка квартиры, место расположения на этаже, высоты потолков, примененные материалы и оборудование при строительстве, и не соответствует в части недостатков, указанных в заключении.
Причинами образования выявленных дефектов является нарушение производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства жилого дома. Выявленные дефекты носят производственный характер. Они не препятствуют использованию квартиры по назначению, но влияют на качество проживания в ней.
Выявленные дефекты не могли образоваться вследствие нормального износа объекта договора долевого участия в строительстве или его частей, нарушения требований технических градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации, и не могли возникнуть вследствие ремонта объекта, проведенного его собственником или привлеченными им третьими лицами.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ на момент дачи заключения составляет 96 723 руб. 00 коп. (т. 1 л.д. 134-164).
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты и сомнений в достоверности не вызывают.
Удовлетворяя частично исковые требования Ш., суд первой инстанции, исходя из положений статей 151, 163, 168, 180, 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 13, 15, 16, 29 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", абзаца 8 преамбулы к данному Закону, частей 1, 4 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", оценив совокупность собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что оспариваемые пункты договора являются недействительными и противоречащими требованиям законодательства, поскольку установленные дефекты строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства жилого дома, привело к ухудшению его качества.
Судебная коллегия считает, что судом дана неверная оценка фактическим обстоятельствам дела и сделаны неверные выводы из заключения судебной строительно-технической экспертизы.
В силу пункта 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частями 1 и 2 статьи 7 названного закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Статьей 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
Разрешая заявленные требования, суду первой инстанции надлежало учесть, что заключая договор участия в долевом строительстве, стороны в нем оговорили все его существенные условия, в том числе и о качестве строящейся квартиры и ответственности сторон.
В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, достигли соглашения о том, что при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных или ремонтных работ (пункт 9.4).
Данный договор истец подписала лично, тем самым, согласилась с его условиями.
Возможность установления для застройщика одного из видов ответственности в случае выявления отступлений от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, прямо предусмотрена статьей 7 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
На основании изложенного, оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям положений части 4 статьи 7 вышеназванного закона предусматривающей ничтожность условий договора об определении конкретного способа защиты прав потребителя (участника долевого строительства) не имеется.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования.
В нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной истца не представлено доказательств того, что выявленные недостатки препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению, так и доказательств отказа застройщика в безвозмездном устранении недостатков.
Напротив, согласно заключению строительно-технической экспертизы N 31/17 от 10 апреля 2017 г. выявленные недостатки (дефекты) в спорной квартире не препятствуют использованию квартиры по назначению (т. 1 л.д. 163).
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований Ш. о признании пунктов 9.2, 9.3 и 9.4 договора N 85-23Биб.-87/16 участия в долевом строительстве от 5 апреля 2015 г., взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире у суда не имелось.
При этом судебная коллегия также не находит оснований для удовлетворения требований истца о компенсации морального вреда, взыскании штрафа, поскольку они являются производными от требования о взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире.
В связи с вышеизложенным решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Учитывая, что истцу в удовлетворении исковых требований полностью отказано, исходя из положений части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для взыскания с ПАО "Саранский ДСК" государственной пошлины и судебных расходов за проведение экспертизы, оплату услуг представителя, нотариуса не имеется.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 10 мая 2017 г. отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ш. к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" о признании ничтожными пунктов договора участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков, компенсации морального вреда, штрафа отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ ОТ 19.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-1435/2017
Требование: О признании ничтожными пунктов договора участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В квартире выявлены строительные дефекты и недостатки, что не соответствует строительным нормам, правилам. Претензия истца оставлена ответчиком без ответа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2017 г. по делу N 33-1435/2017
Судья: Катикова Н.М.
Докладчик: Козлов А.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Козлова А.М.,
судей: Ериной Н.П., Скипальской Л.И.,
при секретаре судебного заседания Я.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш. к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" (далее - ПАО "Саранский ДСК") о признании ничтожными пунктов договора участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков и компенсации морального вреда
по апелляционной жалобе представителя ПАО "Саранский ДСК" Т. на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 10 мая 2017 г.
Заслушав доклад судьи Козлова А.М., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к ПАО "Саранский ДСК" о признании ничтожными пунктов договора участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков и компенсации морального вреда.
Требования мотивированы тем, что 5 апреля 2016 г. между истцом и ПАО "Саранский ДСК" заключен договор N 85-23Биб.-87/16 участия в долевом строительстве, предметом которого являлось приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Полагает, что пункты 9.1, 9.3 и 9.4 названного договора не соответствуют требованиям закона.
23 декабря 2016 г. объект долевого строительства передан истцу по передаточному акту. В данной квартире выявлены строительные дефекты и недостатки, что не соответствует строительным нормам, правилам. Стоимость ремонтно-восстановительных работ и стоимость строительных материалов, необходимых для ремонта квартиры, составляет 100 175 руб. Претензия истца от 10 января 2017 г., оставлена ответчиком без ответа.
Уточнив требования, просила признать несоответствующими закону пункты 9.2, 9.3 и 9.4 спорного договора, взыскать с ответчика в ее пользу стоимость ремонтно-восстановительных работ и стоимость строительных материалов, необходимых для ремонта квартиры, в размере 96 723 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы, расходы на оплату экспертного исследования в размере 18 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб., расходы на оплату услуг нотариуса за оформление доверенности на представителя в размере 1 060 руб.
Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 10 мая 2016 г. исковые требования Ш. удовлетворены частично.
Признаны ничтожными пункты 9.2, 9.3 и 9.4 договора участия в долевом строительстве от 5 апреля 2016 г. N 85-23Биб.-87/16.
С ПАО "Саранский ДСК" в пользу истца в счет возмещения расходов на устранение недостатков в квартире взысканы денежные средства в размере 96 723 руб., в счет компенсации морального вреда - 4 000 руб., а также расходы на оплату экспертного исследования - 18 000 руб., расходы на оплату услуг представителя - 7 000 руб., расходы на оплату услуг нотариуса - 1 060 руб., штраф - 15 000 руб.
С ПАО "Саранский ДСК" в пользу ООО "Центр экспертиз и правовых услуг" за производство судебной строительно-технической экспертизы взыскано 26 270 руб.
С ПАО "Саранский ДСК" в доход бюджета городского округа Саранск взыскана государственная пошлина в размере 3 401 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель ПАО "Саранский ДСК" Т. выражает несогласие с решением суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Считает, что оспариваемые пункты договора не противоречат действующему законодательству. Обращает внимание, что при заключении данной сделки стороны согласовали условия о качестве объекта долевого строительства. Указывает, что при таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований. Просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ш.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В судебное заседание истец Ш. и ее представители Г., К. не явились.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель ответчика ПАО "Саранский ДСК" Д. апелляционную жалобу поддержала.
Изучив материалы дела по доводам, изложенным в жалобе, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия с учетом положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 5 апреля 2016 г. между ПАО "Саранский ДСК" и Ш. заключен договор N 85-23Биб.-87/16 участия в долевом строительстве (т. 1 л.д. 9-17), согласно которому застройщик обязуется в соответствии с разрешением на строительство построить (создать) жилой дом <N> <адрес> и в предусмотренный договором срок в течение пяти календарных месяцев, исчисляемых с 31 декабря 2016 г., передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства, стороны сделки определили жилое помещение - двухкомнатную квартиру <N> общей площадью 58,8 кв. м, расположенную на третьем этаже в вышеуказанном доме.
Согласно пункту 5.1 указанного договора застройщик обязан построить объект в соответствии с проектной документацией и прошедший все необходимые экспертизы утвержденной проектной документацией.
Пунктом 9.2 договора стороны установили следующие требования к качеству объекта долевого строительства: в отдельных случаях элементы работ, указанных в пункте 1.4 могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ. Данные несоответствия, в случае, если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению (проживанию), недостатками (дефектами) по смыслу настоящего договора сторонами не признаются.
В пункте 9.3. договора указаны требования СНиП и ГОСТ не влияющие на конструктивные особенности объекта долевого строительства, и не делающие его непригодным для проживания, приводятся в соответствии чистовой отделкой участником долевого строительства, а именно:
- свод правил СП 63.13330.2012, СНиП 52-01-2003. Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения;
- свод правил СП 30.13330.2012, СНиП 2.04.01-85. Внутренний водопровод и канализация здания;
- свод правил СП 54.13330.2011, СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные;
- свод правил СП 70.13330.2012, СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции;
- свод правил СП 60.13330.2012, СНиП 41-01-2003. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха;
- свод правил СП 29.13330.2011, СНиП 2.03.13-88. Полы;
- свод правил СП 73.13330.2012, СНиП 3.05.01-85. Внутренние санитарно-технические системы зданий;
- строительные нормы и правила СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия;
- свод правил СП 124.13330.2012, СНиП 41-02-2003. Тепловые сети;
- межгосударственный стандарт ГОСТ 30971-2012, Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проектам. Общие технические условия.
Исходя из пункта 9.4 договора, при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.
Факт исполнения истцом обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 2 309 064 руб. сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривался.
Квартира по передаточному акту от 23 декабря 2016 г. передана Ш. (т. 1 л.д. 18). Согласно данному акту стороны подтвердили, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям, претензий по качеству строительства данного объекта недвижимости, комплектности санитарно-технического, газового и прочего оборудования не имеется (пункт 3). Стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий (пункт 5).
Вместе с тем, впоследствии 27 января 2017 г. истец обратилась к ответчику с претензией о возмещении стоимости ремонтно-строительных работ в размере 100 175 руб., установленной на основании экспертного исследования N 244/16 от 25 января 2017 г., проведенного ООО "Каплан", а также стоимости экспертного исследования в размере 18 000 руб., ссылаясь на наличие недостатков в спорной квартире (л. т. 1 д. 75).
Ответчик в ответе на названную претензию указал, что исходя из условий договора в отдельных случаях элементы работ могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ, если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению, в данном случаи они недостатками не признаются (т. 1, л.д. 103).
В рамках рассмотрения дела проведена судебная строительно-техническая экспертиза N 31/17 от 10 апреля 2017 г. в ООО "Центр экспертиз и правовых услуг", согласно которой установлено, что качество и объемы выполненных строительно-монтажных работ не соответствуют действующим нормативным требованиям.
Исследуемый объект соответствует проектно-сметной документации, а именно: его местонахождение, планировка квартиры, место расположения на этаже, высоты потолков, примененные материалы и оборудование при строительстве, и не соответствует в части недостатков, указанных в заключении.
Причинами образования выявленных дефектов является нарушение производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства жилого дома. Выявленные дефекты носят производственный характер. Они не препятствуют использованию квартиры по назначению, но влияют на качество проживания в ней.
Выявленные дефекты не могли образоваться вследствие нормального износа объекта договора долевого участия в строительстве или его частей, нарушения требований технических градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации, и не могли возникнуть вследствие ремонта объекта, проведенного его собственником или привлеченными им третьими лицами.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ на момент дачи заключения составляет 96 723 руб. 00 коп. (т. 1 л.д. 134-164).
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты и сомнений в достоверности не вызывают.
Удовлетворяя частично исковые требования Ш., суд первой инстанции, исходя из положений статей 151, 163, 168, 180, 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 13, 15, 16, 29 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", абзаца 8 преамбулы к данному Закону, частей 1, 4 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", оценив совокупность собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что оспариваемые пункты договора являются недействительными и противоречащими требованиям законодательства, поскольку установленные дефекты строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства жилого дома, привело к ухудшению его качества.
Судебная коллегия считает, что судом дана неверная оценка фактическим обстоятельствам дела и сделаны неверные выводы из заключения судебной строительно-технической экспертизы.
В силу пункта 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частями 1 и 2 статьи 7 названного закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Статьей 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
Разрешая заявленные требования, суду первой инстанции надлежало учесть, что заключая договор участия в долевом строительстве, стороны в нем оговорили все его существенные условия, в том числе и о качестве строящейся квартиры и ответственности сторон.
В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, достигли соглашения о том, что при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных или ремонтных работ (пункт 9.4).
Данный договор истец подписала лично, тем самым, согласилась с его условиями.
Возможность установления для застройщика одного из видов ответственности в случае выявления отступлений от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, прямо предусмотрена статьей 7 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
На основании изложенного, оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям положений части 4 статьи 7 вышеназванного закона предусматривающей ничтожность условий договора об определении конкретного способа защиты прав потребителя (участника долевого строительства) не имеется.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования.
В нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной истца не представлено доказательств того, что выявленные недостатки препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению, так и доказательств отказа застройщика в безвозмездном устранении недостатков.
Напротив, согласно заключению строительно-технической экспертизы N 31/17 от 10 апреля 2017 г. выявленные недостатки (дефекты) в спорной квартире не препятствуют использованию квартиры по назначению (т. 1 л.д. 163).
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований Ш. о признании пунктов 9.2, 9.3 и 9.4 договора N 85-23Биб.-87/16 участия в долевом строительстве от 5 апреля 2015 г., взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире у суда не имелось.
При этом судебная коллегия также не находит оснований для удовлетворения требований истца о компенсации морального вреда, взыскании штрафа, поскольку они являются производными от требования о взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в квартире.
В связи с вышеизложенным решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Учитывая, что истцу в удовлетворении исковых требований полностью отказано, исходя из положений части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для взыскания с ПАО "Саранский ДСК" государственной пошлины и судебных расходов за проведение экспертизы, оплату услуг представителя, нотариуса не имеется.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 10 мая 2017 г. отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ш. к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" о признании ничтожными пунктов договора участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков, компенсации морального вреда, штрафа отказать.
Председательствующий
А.М.КОЗЛОВ
Судьи
Н.П.ЕРИНА
Л.И.СКИПАЛЬСКАЯ
А.М.КОЗЛОВ
Судьи
Н.П.ЕРИНА
Л.И.СКИПАЛЬСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)